Logo Zephyrnet

Gặp Greene: Người Bán Đau Đầu Có Đáng Mất Một Thỏa Thuận Không?

Ngày:

Dòng tiền và sự tăng giá ở hai đầu đối diện của phổ đầu tư. Một người sẽ thúc đẩy lối sống hiện tại của bạn trong khi người kia sẽ từ từ, âm thầm xây dựng sự giàu có lâu dài. Các dòng tiền so với sự tăng giá cuộc tranh luận thậm chí còn trở nên mạnh mẽ hơn trong năm nay khi giá nhà tiếp tục tăng và triển vọng dòng tiền giảm dần tại các thị trường ổn định trước đây. Có cách nào để vẫn nhận được lợi ích của sự tăng trưởng dài hạn trong khi vẫn có thể kiểm tra tiền thuê nhà khá lớn không?

Nếu có một người đàn ông để hỏi, đó là người dẫn chương trình của bạn, David Greene, người đang tham gia cùng chúng tôi cho một tập khác của Gặp Greene. David biết một hoặc hai điều về việc mua cho các mục đích khác nhau, trong các điều kiện thị trường khác nhau, với các chiến lược rút lui khác nhau. Anh ấy không chỉ được hỏi về cách làm điều này trong tập hôm nay, anh ấy còn hỏi những câu như ai nên cầm cố khi mua đồ cho thuê với đối tác, bán hay cho thuê lại, phải làm gì khi ĐTI (nợ trên thu nhập) tỉ lệ là quá cao, đối phó với những người bán hàng khó tính, và làm thế nào để cảm thấy thoải mái khi cảm thấy không thoải mái.

Bạn muốn hỏi David một câu hỏi? Nếu vậy, gửi câu hỏi của bạn ở đây vì vậy David có thể trả lời nó trong tập tiếp theo của See Greene. Nhảy vào Diễn đàn BiggerPockets và yêu cầu các nhà đầu tư khác thực hiện, hoặc theo dõi David trên Instagram để biết khi nào anh ấy phát trực tiếp để bạn có thể xem phần Hỏi và Đáp trực tiếp và trả lời câu hỏi của bạn ngay lập tức!

Bấm vào đây để nghe trên Apple Podcast.

Nghe podcast ở đây

Đọc bản ghi tại đây

David:
Đây là BiggerPockets Podcast Show 612. Thay vì cố gắng tìm người bán và thuyết phục họ rằng những con số của họ không hoạt động khi thị trường có thể nói với họ rằng những con số của họ hoạt động hiệu quả, tôi nghĩ bạn nên thực hiện những nỗ lực đó và đưa chúng vào việc tìm kiếm một người bán khác nhau. Đây là một sai lầm mà rất nhiều người mắc phải khi họ cố gắng thay đổi suy nghĩ của một người nào đó mà không cần phải thay đổi suy nghĩ của họ. Chỉ cần đi tìm ai đó mà bạn không cần phải thay đổi tâm trí. Tốt hơn hết là bạn nên thực hiện cùng nỗ lực đó và đặt nó vào một tài sản khác.
Chuyện gì đang xảy ra vậy mọi người. Đây là David Greene, người dẫn chương trình podcast về bất động sản BiggerPockets của bạn. Ở đây hôm nay với một tập phim Gặp gỡ Greene, như bạn có thể thấy từ khung cảnh màu xanh lá cây phía sau tôi. Trong các tập của See Greene, chúng tôi trả lời các câu hỏi trực tiếp từ cộng đồng BiggerPockets liên quan đến bất động sản, phải làm gì với bất động sản, cách tài trợ bất động sản, điều gì đang xảy ra trong thị trường bất động sản điên cuồng mà chúng tôi đang tham gia này và tôi làm rất công việc tốt nhất để trả lời chúng. Nếu bạn không nghe nội dung này trên YouTube, hãy cân nhắc xem chúng tôi ở đó, nơi bạn có thể đọc và để lại nhận xét về chương trình hôm nay.
Buổi biểu diễn hôm nay rất hay. Chúng tôi tham gia vào một số chủ đề rất thời thượng luôn hiện hữu trong tâm trí của mọi người. Chúng ta nói về việc bạn nên tham gia vào dòng tiền hay thị trường tăng giá, sự khác biệt giữa hai loại này là gì và làm thế nào để biết cái nào phù hợp với bạn. Chúng tôi nói về thực tế là bạn sẽ không cảm thấy thoải mái trước khi làm điều gì đó. Vì vậy, một quá trình tốt là gì để có được cảm giác thoải mái trong quá trình bắt đầu một cái gì đó mới.
Và chúng tôi nói về cách hiểu nợ trên thu nhập khi bạn rời bỏ công việc W-2 của mình và toàn thời gian vào đầu tư hoặc một cuộc sống hối hả cộng với đầu tư bất động sản. Chúng tôi tìm hiểu một số nội dung thực sự tốt có liên quan và rất nhiều sự thông thái được chia sẻ ở đây. Vì vậy, cảm ơn vì đã tham gia cùng tôi. Tôi rất vui cho bạn khi nghe nó.
Trước khi chúng ta tham gia vào chương trình, mẹo nhanh của ngày hôm nay. Cân nhắc mua vé của bạn đến BPCON 2022 ở San Diego trong năm nay. Bạn có thể truy cập bigpockets.com/bpcon2022. Đó là BPCON2022. Tôi sẽ ở đó. Rất nhiều nhân vật BiggerPocket khác sẽ ở đó, rất nhiều nhà đầu tư khác sẽ ở đó. Bạn có thể học hỏi từ những người khác về những gì đang hoạt động trên thị trường của họ, thị trường mà bạn có thể muốn đầu tư vào và sau đó gặp gỡ những người trong thị trường đó có thể giúp bạn bắt đầu.
Đó cũng là một thời gian tuyệt vời. Tôi chưa bao giờ thấy một người nào ở đó có vẻ mặt không vui. Mọi người đều rất tuyệt. Đó là rất nhiều niềm vui. Có rất nhiều kiến ​​thức đang được chia sẻ và nó thực sự có thể giúp bạn đầu tư vào cộng đồng này và bắt đầu sự nghiệp của mình. Vì vậy, hãy cân nhắc đến việc ở đó. Tôi rất muốn gặp bạn ở đó.
Được rồi, chúng ta hãy vào chương trình ngày hôm nay.

Ahmad:
Chào, David. Cảm ơn bạn rất nhiều vì tất cả kiến ​​thức, cái nhìn sâu sắc và thông tin mà bạn chia sẻ với mọi người mỗi ngày. Đó là điều cực kỳ quan trọng đối với sự phát triển của tôi với tư cách là một nhà đầu tư bất động sản mới. Câu hỏi của tôi là, tôi và bạn gái đều mới tham gia đầu tư bất động sản và chúng tôi đang cố gắng xây dựng danh mục đầu tư bất động sản của mình. Mỗi người chúng ta đã có một tài sản đứng tên mình. Chúng tôi muốn có được cái tiếp theo cùng nhau.
Tuy nhiên, kế hoạch ban đầu của chúng tôi là để một người trong chúng tôi nhận thế chấp đó một cách riêng biệt. Bằng cách đó, người kia được giải phóng về tỷ lệ nợ trên thu nhập. Và sau đó xuống đường khi chúng ta đi kiếm một tài sản khác, hy vọng rằng nó sẽ suôn sẻ hơn một chút vì một người vẫn chưa có món nợ mới đó trong hồ sơ của họ. Bây giờ, với lãi suất và lạm phát tăng cao và chi phí của mọi thứ quá đắt như hiện nay, tôi đã suy nghĩ lại về điều đó và nghĩ đến việc cùng nhau mua một khoản thế chấp mới, kết hợp thu nhập của chúng tôi để chúng tôi có nhiều sức mua hơn.
Bây giờ, câu hỏi của tôi cho bạn là điều đó có gây bất lợi cho chúng tôi không? Lý do tôi hỏi là tôi biết từ podcast trước của bạn khi chúng tôi có được khoản nợ mới đó, cả hai chúng tôi đều có được nó giống như cả hai chúng tôi sẽ có khoản thế chấp mới đó dựa trên tỷ lệ nợ trên thu nhập của cả hai. Và tôi không chắc liệu với điều đó, thu nhập cho thuê cũng vậy, nếu cả hai chúng tôi đều có được thu nhập cho thuê đó hoặc nếu chỉ một người nói, "Này, chúng tôi đang tạo ra dòng tiền mặt 2,000 đô la mỗi tháng," nếu tôi khẳng định điều đó, hoặc cô ấy khẳng định điều đó, hoặc nếu hôn nhân thay đổi tất cả những điều đó, vì vậy tất cả đều rất khó hiểu. Và tôi chỉ tự hỏi điều đó sẽ xảy ra với bạn. Cảm ơn, David.

David:
Được rồi. Vì vậy, cảm ơn, Ahmad. Đây là một câu hỏi hay. Hãy phá vỡ nó. Bạn đang suy nghĩ về việc mua với bạn gái của bạn. Điều đầu tiên tôi muốn nói, bạn không hỏi điều này, nhưng tôi chỉ khuyên bạn có thể nên tạm dừng việc giành lấy danh hiệu cùng với một người không phải là vợ / chồng của bạn. Tôi chắc rằng mối quan hệ của bạn bây giờ là tuyệt vời. Bạn không bao giờ biết điều gì sẽ xảy ra. Và nếu bạn đang mua thứ gì đó với bạn gái và chỉ có một trong hai người đứng tên, nếu hai người chia tay, người kia có thể không có bất kỳ biện pháp bảo vệ nào.
Bạn sẽ đặt cả hai bạn vào danh hiệu. Có nhiều cách để làm điều đó mà không cần cả hai bạn cùng vay. Nhưng nói chung, bạn sẽ phải gánh cả hai khoản vay. Đó là cách suôn sẻ nhất để biến nó thành hiện thực. Và bây giờ bạn đã loại bỏ khả năng có thế chấp và chỉ một trong những cái tên của bạn. Vì vậy, nói chung, bất cứ khi nào bạn mua hàng với một đối tác, đó là điều này, tôi khuyên mọi người nên cố gắng không đầu tư với một đối tác trừ khi họ phải làm như vậy, trừ khi đó là vợ / chồng của bạn.
Bây giờ, hãy đi vào chi tiết những gì bạn đang hỏi ở đây. Tôi thích nơi bạn đang đi. Bạn đang cố gắng giữ một khoản thế chấp bằng một trong hai cái tên của bạn chứ không phải tên khác, nhưng bạn nhận ra rằng bạn có thể phải kết hợp các khoản thu nhập để có được tài sản bạn muốn. Đó là một loại câu hỏi hóc búa. Tôi nghĩ rằng tôi đã trộn các câu hỏi hóc búa và khó hiểu với nhau và tạo ra một từ Voltron không tồn tại, quanundry. Bỏ qua phần đó. Chúng tôi có thể sẽ không chỉnh sửa nó và mọi người sẽ xem nó trông như thế nào khi bạn đang cố gắng ghi một podcast và cuối cùng bạn đã tạo ra một từ.
Tin tốt là nếu bạn mua bất động sản đầu tư cùng nhau, bạn không phải lo lắng về tỷ lệ nợ trên thu nhập bị ảnh hưởng, bởi vì bạn đang mang lại thu nhập từ bất động sản đầu tư đó, giống như bạn đang mang nợ. . Vì vậy, nó thường kết thúc nhiều hơn hoặc ít hơn để bằng nhau. Và theo thời gian, nó thực sự giúp ích cho tỷ lệ nợ trên thu nhập của bạn vì bạn đang tạo ra nhiều thu nhập hơn những gì bạn đang chi cho khoản nợ.
Bây giờ nếu bạn đang mua một ngôi nhà để ở, đó là một ngoại lệ. Thông thường, bạn không thể sử dụng thu nhập từ một ngôi nhà khi đó là nơi ở chính của bạn. Có một số trường hợp ngoại lệ rất nhỏ, nhưng nhìn chung, nó không hoạt động theo cùng một cách. Vì vậy, tôi sẽ nói, nếu bạn phải kết hợp thu nhập để có được bất động sản bạn muốn, hãy đảm bảo rằng đó là bất động sản đầu tư. Nhưng có thể bạn sẽ muốn mua nó trong một LLC mà cả hai bạn đều là chủ sở hữu một nửa của mình để đảm bảo cả hai người đều có quyền. Và điều đó đưa chúng ta trở lại vấn đề mua nhà cùng bạn trai, bạn gái của bạn, không phải lúc nào cũng là ý tưởng tốt nhất.
Vì vậy, tôi sẽ hỏi bạn, có cách nào để bạn có thể tự mua cái này và bạn mua nó, sau đó bạn làm việc với cô ấy để cô ấy có thể tự mua được một chiếc không? Tôi chỉ nghĩ tổng thể, khi bạn nhìn vào tương lai, đó có lẽ sẽ là một cách tiếp cận tốt hơn. Lựa chọn khác mà bạn có là một khoản vay dịch vụ nợ. Đây là những khoản cho vay mà bạn nhận thu nhập từ tài sản không phải từ chính bạn, vì vậy bạn không phải lo lắng về ảnh hưởng của việc này đối với tỷ lệ nợ trên thu nhập cá nhân của bạn.
Các câu hỏi khác mà bạn hỏi là một ví dụ điển hình, tốt nhất bạn nên hỏi CPA, một công ty có chức danh. Bạn có thể hỏi đại diện của mình hoặc bạn có thể hỏi một người như tôi, nhưng có lẽ tôi sẽ giới thiệu cho bạn về sắc thái của vấn đề này để đi nói chuyện với một chuyên gia. Vì vậy, nếu bạn muốn, hãy liên hệ với bất kỳ ai, tôi rất vui được kết nối bạn với CPA của tôi. Nếu bạn kết thúc đăng ký với họ, họ có thể trả lời các câu hỏi như câu hỏi này ngay tại đây, vì họ hiểu rõ hơn về cách thực hiện điều này một cách hợp pháp theo cách chính xác.
Cảm ơn, Ahmad. Được rồi, câu hỏi tiếp theo của chúng ta đến từ Haruka từ Bờ Đông. Haruka nói rằng cô ấy đã mua một ngôi nhà riêng cho gia đình. Cô ấy đang cho thuê nó. Cô ấy thích nó. Và bây giờ cô ấy muốn mở rộng. Cô ấy muốn nhận được từ 5 đến 10 bất động sản dành cho nhiều gia đình hoặc các cụm nhà dành cho một gia đình ở những khu vực có dân số tăng ổn định.
Vấn đề là cô ấy đang tìm kiếm ở những khu vực nóng bỏng như Raleigh và Atlanta, nơi những ngôi nhà siêu đắt tiền không thực sự mang lại nhiều tiền. Và sau đó ở các thị trường khác, mà cô ấy gọi là trung bình như Indianapolis, cô ấy thấy rằng cô ấy có thể tìm thấy các tài sản lưu chuyển tiền mặt tương đối tốt, nhưng bạn không nhận được sự tăng trưởng mà bạn nhận được ở một trong những thị trường nóng. Liệu cô ấy có nên tập trung vào một thị trường và cố gắng nhận được càng nhiều giao dịch càng tốt ở đó hay lan tỏa sự chú ý của mình qua một số thị trường?
Cảm ơn bạn vì điều này, Haruka. Đây là những gì tôi đang nghe đằng sau những gì bạn đang nói. Bạn đang rất thất vọng vì rất khó tìm được tài sản lưu chuyển tiền tệ trong thị trường ngày nay. Và điều đó đúng cả nghìn phần trăm. Đây là từ những gì tôi đã thấy trong sự nghiệp đầu tư của mình và từ những gì tôi đã nói chuyện với một số nhà đầu tư lớn tuổi, thời điểm khó khăn nhất để tìm thấy bất kỳ tài sản chảy tiền mặt nào.
Và sẽ hữu ích nếu chúng ta hiểu tại sao lại như vậy, tôi sẽ không đi sâu vào vấn đề đó, nhưng phần lớn nó liên quan đến thực tế là chúng ta đã in quá nhiều tiền. Tiền đó cần tìm nhà. Đầu tư bất động sản là cách dễ nhất để triển khai nhiều vốn và tận dụng được đòn bẩy mà không cần nhiều công sức. Vì vậy, ngày càng nhiều doanh nghiệp, công ty, quỹ đầu cơ, nhà đầu tư vốn tổ chức như chúng tôi, mọi người đổ xô vào không gian này vì đó là nơi tốt nhất để bỏ tiền với rủi ro tổng thể thấp nhất và lợi nhuận cao nhất.
Đồng thời, sự gia tăng giáo dục trong lĩnh vực đầu tư bất động sản đã đưa ra nhiều bí ẩn về điều này. Điều đó từng là rào cản gia nhập đối với rất nhiều người tham gia vào trò chơi. Vì vậy, giờ đây, việc tham gia dễ dàng hơn bao giờ hết và có nhiều người tham gia hơn bao giờ hết và có nhiều vốn đầu tư hơn bao giờ hết. Và bùng nổ, bạn đã có một thị trường rất nóng và cạnh tranh.
Đây là điều mà tôi đã hiểu khi nói về cách tôi nhìn nhận bất động sản. Đó là một quang phổ. Nhưng nhìn chung, bạn có thị trường dòng tiền và thị trường tăng giá. Bây giờ điều đó không có nghĩa là thị trường đầu cơ. Điều đó có nghĩa là bạn sẽ kiếm được nhiều tiền hơn khi giá trị của tài sản tăng lên ở một số thị trường. Chúng tôi gọi đó là những thị trường đang đánh giá cao. Và bạn sẽ kiếm được nhiều tiền hơn thông qua dòng tiền ở các thị trường khác, nơi tài sản của bạn sẽ không được đánh giá cao.
Vấn đề là khi chúng ta muốn cả hai, đã có lúc bạn có thể có được cả hai và nhiều người đặt kỳ vọng rằng đó là những gì họ sẽ nhận được thông qua đầu tư bất động sản. Nhưng tôi không thấy nó như vậy. Bây giờ, tôi hiểu rằng khi tôi mua một bất động sản, những gì tôi thực sự đang làm là mua một nguồn thu nhập. Một số nguồn thu nhập rất khó và mất nhiều thời gian và công sức để quản lý. Các dòng thu nhập khác dễ quản lý hơn.
Các dòng thu nhập dễ quản lý hơn đang có nhu cầu cao hơn. Và do đó, họ có xu hướng có thu nhập thấp hơn từ họ bởi vì có nhiều người tìm mua chúng hơn, đẩy giá lên cao hơn. Vì vậy, điều bạn phải tự hỏi mình là điều gì quan trọng hơn? Bạn đang chơi trò chơi dài? Trong trường hợp đó, đánh giá cao thường tốt hơn bởi vì bạn sẽ kiếm được nhiều tiền hơn trong dài hạn hay bạn đang chơi trò chơi ngắn hạn mà bạn muốn dòng tiền ngay lập tức?
Bây giờ, không có cách nào đúng hay sai để làm điều này. Một số người thích công việc của họ hoặc đã có nhiều tiền. Họ có thể chơi trò chơi lâu dài. Và do đó, họ đi vào các thị trường nóng như bạn nói về nơi có rất ít dòng tiền lúc ban đầu, nhưng theo thời gian, họ bắt đầu phát triển dòng tiền nhiều hơn cũng như tài sản được đánh giá cao hơn.
Người khác không có được sự xa xỉ đó. Họ có nhu cầu về thu nhập bổ sung. Họ vừa có một em bé. Họ cần kiếm thêm tiền. Họ không có công việc của mình. Họ mất việc. Họ không hạnh phúc ở nơi họ ở. Họ cần dòng tiền để có được nền tảng để đạt được cấp độ tiếp theo trong cuộc sống. Vậy khi phải chọn thị trường phù hợp với bạn, Haruka, bạn muốn ở trong thị trường tăng giá, dài hạn hay thị trường dòng tiền, ngắn hạn, bạn cần gì?
S
o đây là cách tôi đang làm hiện nay. Nhìn chung, tôi đang tìm kiếm phương pháp đầu tư bất động sản dài hạn. Tôi biết tôi sẽ kiếm được nhiều tiền hơn khi mua ở khu vực mà mọi người đang chuyển đến, nơi mà bạn gọi là thị trường nóng. Ở đó sẽ có nhiều nhu cầu hơn, các doanh nghiệp sẽ đến đó. Mọi người đang đến đó. Trong khoảng thời gian 5, 10 năm, những ngôi nhà hoặc tài sản đó sẽ tăng giá rất nhiều.
Vì vậy, tôi đang tìm kiếm các thị trường như bạn đang nói. Raleighs, Atlantas, South Floridas, Arizonas, những nơi mà tôi nghĩ sự giàu có sẽ di chuyển và tôi sẽ mua ở đó lâu dài. Bây giờ, để cân bằng danh mục đầu tư của mình, mỗi khi tôi mua một bất động sản hoặc một tập hợp bất động sản mang tính chất đánh giá cao hơn, tôi cũng sẽ mua một loạt bất động sản có vai trò như một cuộc chơi dòng tiền. Vì vậy, sau đó tôi có thể đi vào một số, cái mà bạn gọi là thị trường trung bình như Indianapolis. Và tôi đang tìm kiếm thứ gì đó sẽ tạo ra dòng tiền rất ổn định, nhưng có lẽ sẽ không tăng lên nhiều.
Nó giống như nếu bạn sử dụng một phép tương tự về thể dục. Bạn cần ăn protein cho cơ bắp của bạn, đó là điều lâu dài. Nhưng bạn cần ăn một ít carbs để có năng lượng trong thời gian ngắn hạn. Nếu bạn đang cố gắng phát triển, bạn phải có sự cân bằng của cả hai. Bây giờ, nếu bạn đã có cơ bắp khổng lồ và bạn không cần phải tập luyện nhiều hoặc bất cứ thứ gì, có thể bạn chỉ cần ăn nhiều protein hơn.
Đó là câu hỏi bạn phải tự hỏi mình, bạn đang ở đâu trong cuộc sống? Nếu bạn cần dòng tiền ngay bây giờ, hãy đến một trong những thị trường mà bạn vẫn có thể nhận được, những thị trường trung bình như bạn đã nói. Xây dựng dòng tiền ổn định ổn định. Và sau đó khi bạn đã giỏi, hãy cân nhắc tham gia vào một trong những thị trường nóng bỏng này và chơi trò chơi đánh giá cao.
Ngoài ra, hãy để tôi chỉ thêm một đoạn này vì tôi luôn nhận được ý kiến ​​nếu tôi không làm rõ điều này. Khi tôi nói trò chơi đánh giá cao, tôi không nói trò chơi đầu cơ. Tôi không bảo bất cứ ai đi mua một bất động sản mà họ không có khả năng mua với hy vọng rằng nó sẽ tăng giá và họ có thể bán nó sau này. Tôi đang nói về việc mua một bất động sản mà bạn có thể mua được có thể tạo ra dòng tiền ngắn hạn ít hơn cho sự hài lòng bị trì hoãn đến từ dòng tiền nhiều hơn sau này trong trò chơi hoặc một giá trị đánh giá cao hơn.

Jesse:
Này, David, yêu BiggerPockets và tất cả những gì các bạn làm. Vì vậy, tôi có một kịch bản. Tôi chỉ muốn xem bạn sẽ giải quyết chuyện này như thế nào. Tôi có một tài sản ở Green Bay, Wisconsin. Đó là căn nhà song lập mà tôi đã từng sống. Hiểu biết của tôi về mã số thuế, tôi đã sống ở đó hai trong năm năm qua. Tôi đã chuyển ra khỏi đó hai năm trước. Vì vậy, tôi có thể bán nó mà không phải trả lãi vốn, điều này rất hấp dẫn.
Vấn đề là những gì tôi đang tìm mua về cơ bản là những gì tôi sẽ bán, nhỏ, nhiều, đơn vị của tôi trong khu vực đó, hoặc tôi có thể mạo hiểm và làm điều gì đó khác biệt. Nhưng đó là loại mà tôi đang tìm kiếm, là hai đến bốn tài sản đơn vị trên thị trường đó có dòng tiền và cũng đã hoạt động tốt với sự đánh giá cao.
Vậy bạn sẽ giải quyết tình huống này như thế nào? Làm thế nào để bạn tìm ra liệu đây có phải là một động thái khôn ngoan để bán nó hay chỉ tái cấp vốn và giữ nó, nhưng đặc biệt là với thực tế là tôi sẽ không thu được lợi nhuận vốn nếu tôi bán nó. Vì vậy, tôi không cần phải bối rối với 1031 hoặc bất cứ điều gì tương tự. Tôi mong muốn được nghe những gì bạn phải nói. Thanks.

David:
Được rồi, Jesse. Câu hỏi tuyệt vời ở đây. Và điều tôi thích ở đây là nó là một câu hỏi triết học về bất động sản. Vì vậy, tôi phải chia nhỏ triết lý bất động sản, không chỉ đây là một câu trả lời chiến thuật cho một tình huống cụ thể. Trước hết, sự hiểu biết của bạn là đúng. Theo mã số thuế hiện hành, nếu bạn đã sống trong một bất động sản được hai năm trong khoảng thời gian năm năm, bạn có thể bán nó và tránh lãi vốn. Có một giới hạn cho điều đó. Tôi tin rằng 250,000 đô la được miễn cho một người độc thân, 500,000 đô la cho một người đã kết hôn. Xin nhắc lại, tôi không phải là luật sư hay cố vấn pháp lý. Đây không phải là tư vấn pháp lý. Bạn nên tra cứu điều đó, nhưng đó là sự hiểu biết của tôi về nó.
Bây giờ bạn cũng đang đặt ra một câu hỏi rất hay và thực tế là trong bất động sản, khi chúng ta bán và sau đó tìm mua, chúng ta thường đang làm điều đó trong cùng một thị trường mà chúng ta vừa mới thoát ra. Vì vậy, nếu bạn bán cao, bạn mua cao. Nếu bạn bán thấp, bạn mua thấp. Và điều này khiến rất nhiều người vấp phải bởi vì những gì họ đang tìm kiếm là một tình huống mà họ có thể bán cao và mua thấp.
Bây giờ, khi tôi viết Đầu tư bất động sản đường dài, đây là một trong những vấn đề khiến đầu tư đường dài trở nên tuyệt vời, bởi vì bạn có thể bán cao ở một thị trường nhất định, sau đó tìm thị trường và sau đó bạn có thể mua thấp. Thật không may, chúng tôi đã có rất nhiều mối quan tâm đến đầu tư bất động sản kể từ khi chúng tôi tại BiggerPockets đã thực hiện một công việc tuyệt vời trong việc đưa thông tin ra khỏi đó mà bây giờ có rất ít thị trường mà bạn thực sự có thể mua thấp.
Vì vậy, bạn phải thay đổi cách nhìn về nó. Nếu bạn định bán, một trong những lợi ích là bạn có thể tránh lãi vốn. Nhưng tôi sẽ không nhìn nó như thể bạn đang kiếm một đống tiền và sau đó tái đầu tư nó để bạn có thể kiếm được nhiều tiền hơn nữa. Điều đó không chính xác vì bạn đang bán cao để mua cao. Theo nhiều cách, bạn sẽ nhận được cơ sở đặt lại về thuế tài sản của mình. Bạn có thể sẽ nhận được một mức lãi suất cao hơn so với trước đây. Tôi không ngăn cản bạn làm điều đó. Tôi chỉ yêu cầu bạn nhìn nó theo cách khác.
Đây là cách tôi nhìn vào nó. Khi tôi bán ở một thị trường và sau đó mua lại trên thị trường đó, điều tôi thực sự đang làm là thêm đòn bẩy vào danh mục đầu tư của mình. Vì vậy, nếu tôi bán một tài sản và tôi tham gia trò chơi 500,000 đô la và sau đó tôi mua hai hoặc ba bất động sản với nó, điều tôi thực sự làm là tăng số tiền tôi đã vay. Vốn chủ sở hữu của tôi không nhất thiết phải thay đổi bởi vì tôi đã lấy 500 nghìn từ một và biến nó thành 500 nghìn so với ba người khác.
Dòng tiền của tôi có thể đã thay đổi một số hoặc có thể không thay đổi chút nào. Tôi có thể đã lấy 2,000 đô la dòng tiền cho một tài sản và giao dịch nó với 800 đô la dòng tiền cho ba tài sản. Vì vậy, có thể tôi đã nhận được một cái từ $ 2000 đến $ 2,400, nhưng phần lớn là không đáng kể. Bạn không bị ảnh hưởng quá lớn đến dòng tiền của mình khi bạn làm điều này. Những gì bạn đang làm là đánh cược rằng giá sẽ tiếp tục tăng và do đó, đòn bẩy có lợi cho bạn.
Khi bạn đang kinh doanh một căn nhà với giá ba căn, nếu giá cả tăng lên, bạn đang kiếm được số vốn chủ sở hữu gấp ba lần và bạn vay tiền mà bạn đang trả lại bằng đô la rẻ hơn. Bây giờ, nếu bạn nghĩ rằng thị trường sẽ đi xuống, đây sẽ là điều tồi tệ nhất bạn có thể làm. Bạn không muốn có một ngôi nhà và biến nó thành ba ngôi nhà với một đống nợ. Và đó là câu hỏi mà bạn thực sự cần phải hỏi chính mình. Bạn có tin rằng thị trường sẽ tiếp tục tăng trong thị trường mà bạn đang nói đến hay bạn tin rằng thị trường sẽ giảm?
Bây giờ tôi không tin rằng bạn đã đề cập đến thị trường mà bạn đang tham gia, vì vậy tôi không thể đưa ra bất kỳ lời khuyên chiến thuật cụ thể nào về thị trường cụ thể đó. Nhưng điều mà mọi người nghe cần hiểu là khi chúng ta mua bất động sản, chúng ta luôn đặt cược. Chúng tôi đang đặt cược rằng người thuê nhà sẽ tiếp tục trả tiền. Thị trường sẽ tiếp tục đi lên. Giá thuê sẽ tiếp tục tăng. Các doanh nghiệp sẽ tiếp tục tuyển dụng nhân sự. Và do đó, chúng tôi muốn sở hữu tài sản phụ thuộc vào người thuê.
Và khi chúng tôi không mua, chúng tôi cũng đang đặt cược. Chúng tôi đang đánh cược rằng giá sẽ giảm hoặc tiền của chúng tôi sẽ tốt hơn nên được đưa ở một nơi khác. Vì vậy, những gì mọi người cần hiểu là bạn sẽ đặt cược theo cách này hay cách khác. Một khi bạn quyết định, bạn nghĩ mình sẽ đi theo hướng nào, đó là nơi mà những chiến lược mà chúng ta đang nói đến ngày hôm nay có thể được áp dụng.
Chúng tôi đã có một số câu hỏi tuyệt vời cho đến nay và tôi muốn cảm ơn tất cả mọi người ở đây đã gửi chúng. Hãy đảm bảo rằng bạn đang xem video này trên YouTube để thích, nhận xét và đăng ký kênh để bạn nhận được thông báo khi BiggerPockets ra mắt một số nội dung mới. Tôi đã mặc tất cả quần áo cho bạn hôm nay. Tôi đang cố gắng ăn mặc để gây ấn tượng. Các bạn nghĩ gì về những gì tôi đang mặc?
Phân đoạn này của chương trình là nơi chúng tôi lấy ý kiến ​​từ các tập trước. Và tôi đã đọc chúng cho bạn nghe, hy vọng rằng bạn cũng sẽ bình luận trên kênh YouTube của chúng tôi và cho chúng tôi biết suy nghĩ của bạn về chương trình hôm nay. Tôi muốn biết. Tôi nên trả lời dài hơn hay tôi nên trả lời ngắn hơn? Bạn có muốn nhận thêm bình luận từ tôi hay bạn muốn có câu trả lời ngắn hơn với nhiều câu hỏi hơn?
Ngoài ra, bạn thích tôi ăn mặc như thế nào? Bạn có thích tôi mặc áo phông hơn không? Bạn thích tôi hơn ở kiểu cài cúc áo sơ mi cụ thể của người môi giới? Tôi muốn biết các bạn nghĩ gì. Để lại bình luận của bạn bên dưới. Chúng tôi sẽ đọc chúng trên một trong những chương trình của chúng tôi.
Nhận xét đầu tiên của chúng tôi đến từ Giselle Morales. “Tôi hoàn toàn đồng ý với bạn về dòng tiền. Để có thể tồn tại, chỉ từ hai đến ba tài sản là khá rủi ro. Trong trường hợp của tôi, tôi đã căn cứ mục tiêu và các con số để có được chín ngôi nhà và số tiền đó sẽ trang trải ngân sách của tôi gấp hai lần. Và tôi đã làm được. Vì vậy, bây giờ tôi trang trải ngân sách của mình với một nửa số ngôi nhà và những gì tôi làm với tiền mặt của nửa còn lại là tiếp tục tiết kiệm để tiếp tục đầu tư. ”
Cảm ơn, Giselle. Đây là một nhận xét tuyệt vời. Và điều bạn đang áp dụng là triết lý rằng bạn nên mua một số ít bất động sản, nghỉ việc, dành toàn bộ thời gian để đầu tư và tìm cách làm cho nó hoạt động. Đối với một số người đó có thể là nước đi đúng đắn. Đối với những người khác, nó trở nên khó khăn hơn nhiều trong thị trường mà chúng tôi đang tham gia.
Vì vậy, 10 năm trước, lời khuyên đó áp dụng cho một bộ phận lớn người hơn những gì nó áp dụng cho ngày nay, một bộ phận nhỏ hơn nhiều. Và gần đây tôi đã nói rằng, bạn không nên xem dòng tiền như một cách để thay thế thu nhập của mình. Bạn nên xem dòng tiền như một cách để bổ sung thu nhập của bạn trong thị trường ngày nay đối với hầu hết mọi người.
Bình luận tiếp theo đến từ Miguel Montreal. “Này, David, tình tiết hay và những câu hỏi từ thính giả. Tôi chỉ ước, và có thể bạn có thể giới thiệu điều này để những người đặt câu hỏi có thể đi đúng vào câu hỏi. Có vẻ như mất mãi mãi chỉ để liên lạc lại với bạn để đưa ra câu trả lời. Thanks."
Miguel. Tôi thực sự đánh giá cao. Và đây là điệu nhảy mà chúng ta đang có. Tôi muốn các bạn gửi câu hỏi, vì vậy tôi không muốn làm nản lòng bất cứ ai hoặc làm họ cảm thấy tồi tệ vì họ đã mất quá nhiều thời gian để đặt câu hỏi. Và tôi cũng nhận ra rằng nhiều người trong số các bạn không nói chuyện trên micrô như tôi để kiếm sống, vì vậy việc nói có thể khó khăn. Có thể khó để đạt được quan điểm của bạn. Có thể bạn đã không nghĩ về những gì mình sẽ nói trước khi bắt đầu nói. Có lẽ bạn chỉ đang cực kỳ lo lắng và đó là lý do tại sao phải mất nhiều thời gian để đi vào vấn đề. Nhưng tôi cũng thấy điều đó.
Điều chúng tôi mong muốn là có nhiều bạn đặt câu hỏi hơn, nhưng hãy ngắn gọn hơn một chút. Vì vậy, nếu điều bạn thực sự muốn biết là, "Này David, tôi nên mua ở thị trường nào?" Bắt đầu câu hỏi của bạn bằng cách nói, "Tôi muốn biết tôi nên mua ở thị trường nào. Đây là nơi tôi quan tâm." Những gì chúng ta thường nhận được là ai đó cố gắng giải thích nền tảng của những gì họ đang nghĩ. Và sau năm phút cuối cùng, họ bắt đầu câu hỏi và điều đó khiến người nghe khó hiểu hơn. Và đôi khi, chúng tôi không đưa ra những câu hỏi đó.
Vì vậy, Miguel, cảm ơn bạn đã cung cấp một số
dvice. Khi các bạn gửi câu hỏi của mình đến BiggerPockets.com/david, hãy ngắn gọn hơn. Vào vấn đề. Có thể luyện tập vài lần trước khi thu âm và bạn sẽ có cơ hội được tham gia chương trình cao hơn.
Jeff Mueller. “David, tỷ suất sinh lợi tốt trên vốn chủ sở hữu trên bất động sản tôi muốn mua và nắm giữ, 15%, 35% là gì?” Được rồi, Jeff, rất khó để tôi nói cho bạn biết lợi tức vốn chủ sở hữu phải là bao nhiêu. Và những gì bạn đang nói đến là đối với vốn chủ sở hữu trong một bất động sản, dòng tiền mà nó đang tạo ra là bao nhiêu? Những con số đó là rất lớn. 15%, 35% thường rất cao vì lợi tức trên vốn chủ sở hữu thường thấp hơn lợi tức đầu tư.
Trên thực tế, nó hầu như luôn luôn thấp hơn, giả sử một tài sản đang tăng giá trị. Bạn chỉ có thể nhận được ROE cao hơn ROI nếu tài sản của bạn thực sự mất giá, điều này sẽ rất tệ. Và vì hầu hết mọi người không đạt được bất cứ điều gì gần với ROI 35%, điều đó sẽ không xảy ra đối với lợi tức vốn chủ sở hữu của bạn. Nhưng bạn đang hỏi sai câu hỏi. Đừng nói, "Lợi tức vốn chủ sở hữu tốt là gì?" Điều bạn cần hỏi là, "Lợi tức trên vốn chủ sở hữu này có gần bằng với lợi tức đầu tư không?"
Vì vậy, nếu bạn mua một bất động sản và bạn đang nhận được 20% lợi tức đầu tư bằng cách nào đó, nhưng sau đó tài sản đó tăng lên một tấn giá trị và bạn chỉ nhận được 3% lợi nhuận trên vốn chủ sở hữu của mình, sự khác biệt đó giữa ROI 20% và 3% lợi nhuận trên vốn chủ sở hữu, mức chênh lệch càng cao, bạn càng nên xem xét việc bán tài sản đó và tái đầu tư vốn chủ sở hữu của mình để có được lợi tức đầu tư tốt hơn. ROI ban đầu của bạn càng gần với ROI, thì bạn càng có nhiều khả năng giữ tài sản và giữ nó.
Những câu hỏi và nhận xét này có phù hợp với bạn không? Bạn có thích nghe tôi đảm nhận công việc này không? Cũng đoán những gì? Chương trình này chỉ tốt như những câu hỏi và nhận xét mà chúng tôi nhận được. Vì vậy, hãy bình luận trên kênh YouTube. Hãy cho tôi biết bạn đang nghĩ gì. Tôi đang nói quá nhanh? Tôi đang nói quá chậm? Bạn có muốn tôi nói bằng những giọng khác nhau không? Bạn muốn nghe kiểu đóng nào? Cho tôi biết. Cái này dành cho bạn. Và sau đó, tôi cần bạn gửi thêm câu hỏi mà tôi có thể trả lời trong chương trình. Vì vậy, hãy truy cập BiggerPockets.com/david và để lại cho tôi câu hỏi của bạn ở đó.
Được rồi. Hãy xem một câu hỏi video khác.

Hóa đơn:
Này, David. Bill từ Charlotte đây. Chỉ cần sơ lược về nền tảng, tôi đã có một công việc W-2 lương cao trong ngành công nghệ ở đây. Và sau đó tôi đã bán một vài căn hộ cho thuê dài hạn và hiện tại tôi đang có một căn hộ cho thuê dài hạn và năm căn hộ ngắn hạn thông qua sự kết hợp của tôi và một số đối tác. Khá gần với khả năng thanh toán các chi phí của tôi thông qua thu nhập cho thuê và không muốn làm việc trong W-2 hiện tại ít nhất của tôi nữa.
Mối quan tâm của tôi là nợ trên thu nhập của tôi khá lớn với các khoản vay mà tôi hiện đang đứng tên. Và sau khi có khả năng rời khỏi W-2, tôi không nghĩ rằng mình sẽ thực sự có bất kỳ chỗ nào để mua một ngôi nhà chính mới. Tôi tự hỏi làm thế nào những người khác hoặc bạn đã thấy những người khác đối phó với điều này trong quá khứ sau khi họ bỏ W-2 của họ và sống bằng thu nhập cho thuê của họ. Thanks.

David:
Được rồi, Bill, câu hỏi hay ở đây. Hãy để tôi xem một số bước khác nhau mà tôi có thể cung cấp cho bạn mà bạn có thể thực hiện, những con đường mà bạn có thể đi. Thứ nhất, bạn không bỏ công việc W-2 của mình, nhưng bạn tìm kiếm một vị trí khác trong công ty đó, nơi bạn có thể làm việc ít giờ hơn hoặc làm việc gì đó mà bạn yêu thích hơn, vì vậy bạn có nhiều thời gian hơn để đầu tư bất động sản. .
Thứ hai, bạn làm việc trong cùng ngành mà bạn đang làm. Tôi không tin rằng bạn đã đề cập đến điều đó. Bạn vừa nói đó là một công việc được trả lương cao. Bạn có thể nhận được một công việc tư vấn? Bạn có thể là một freelancer? Bạn có thể làm một số cách để kiếm tiền, nhưng theo lịch trình của bạn, nơi bạn có thể linh hoạt hơn để tập trung vào đầu tư bất động sản, nhưng bạn đã không lãng phí tất cả các kỹ năng mà bạn đã xây dựng trong ngành và bây giờ bạn không kiếm tiền . Bạn vẫn đang kiếm tiền, nhưng nhiều hơn ở vị trí doanh nhân. Vì vậy, ngay cả khi nó ít hơn thu nhập W-2, nó vẫn còn hơn không có gì mà bạn sẽ nhận được nếu bạn bỏ việc.
Thứ ba, bạn cho biết tỷ lệ nợ trên thu nhập của bạn đã đạt đến mức tối đa khá nhiều so với các bất động sản bạn đã mua. Tôi không hiểu rõ điều đó bởi vì nếu bạn yêu cầu thu nhập mà bạn đang kiếm được từ thuế của mình, thì hầu hết những người cho vay sẽ cho phép bạn lấy 75% tổng thu nhập mà bạn đã thu được và sử dụng nó làm thu nhập cho chính bạn trong tỷ lệ nợ trên thu nhập.
Vì vậy, khi tôi mua bất động sản, mặc dù khoản nợ của tôi đang tăng lên, nhưng thu nhập của tôi vẫn tăng lên vì tôi đang thu tiền thuê nhà. Và thu nhập của tôi thực sự tăng cao hơn khoản nợ nếu họ đang kiếm tiền cho tôi. Vì vậy, khi bạn đang chảy tiền mặt, bạn nên có nhiều thu nhập hơn chứ không phải ít thu nhập hơn. Vì vậy, trừ khi bạn đang có một sản phẩm cho vay cụ thể sẽ không cho phép bạn sử dụng thu nhập từ bất động sản cho thuê, thì lý do duy nhất khiến bạn gặp khó khăn là nếu bạn không yêu cầu thu nhập từ thuế của mình và sau đó chỉ cần bắt đầu yêu cầu tiền thuế của bạn như bạn phải trả và điều đó sẽ biến mất.
Tôi không chắc liệu người cho vay bạn đang làm việc có đang nói với bạn điều này hay không, hoặc có thể đó chỉ là một ấn tượng sai lầm rằng bạn không thể sử dụng thu nhập từ tài sản của mình, nhưng hãy liên hệ với chúng tôi tại The Một lần môi giới nếu bạn sẵn sàng. Và chúng tôi sẽ tìm ra những gì đang xảy ra với bạn ở đó.
Điều cuối cùng là sử dụng một sản phẩm vay khác. Sử dụng một khoản vay theo tỷ lệ bao phủ dịch vụ nợ có nội dung, “Này, tài sản này sẽ kiếm được nhiều tiền như thế này. Chúng tôi sẽ xét đủ điều kiện cho anh ta dựa trên thu nhập mà tài sản đang tạo ra chứ không dựa trên thu nhập mà anh ta đang kiếm được. Chúng tôi thực hiện các khoản vay này. Chúng là lãi suất cố định năm thứ ba. Họ không mạo hiểm. Lãi suất cao hơn một chút nhưng nếu thỏa thuận được thì thực sự không thành vấn đề ”.
Điều khiến tôi lo lắng hơn là khi mọi người tham gia vào các khoản thế chấp có lãi suất có thể điều chỉnh và điều thậm chí còn đáng lo ngại hơn đó là khi họ sử dụng các khoản thế chấp có lãi suất có thể điều chỉnh trong ngắn hạn. Vì vậy, nếu bạn có một hoặc hai năm trước khi nó điều chỉnh, rất đáng sợ.
Bạn không hỏi câu hỏi này, nhưng tôi sẽ trả lời cho khán giả. Tôi không phản đối việc thế chấp lãi suất có thể điều chỉnh nếu nó có khoảng thời gian như bảy năm hoặc thậm chí có thể là năm năm trước khi nó điều chỉnh, bởi vì tỷ lệ cược là hơn bảy năm, bạn nên thấy giá thuê tăng và lợi nhuận tăng. Bạn nên ổn định nó và có thêm thu nhập để khi lãi suất của bạn điều chỉnh, nếu nó tăng lên, bạn sẽ không sao vì về mặt lý thuyết, bạn đã thấy giá thuê đang tăng lên. Tôi không thích chúng trong một khoảng thời gian ngắn như hai năm. Điều đó không giúp bạn có đủ thời gian để ổn định tài sản, giảm chi phí và để tiền thuê nhà tăng lên.
Vì vậy, tôi nghĩ rằng điều này thực sự có thể được giải quyết bằng cách trò chuyện tốt với một chuyên gia cho vay giỏi, người có thể xem xét vấn đề này và cung cấp cho bạn một số câu trả lời. Tôi đoán có thể bạn chưa nói chuyện với một trong những người đó. Vì vậy, hãy liên hệ với tôi hoặc một người trong chúng tôi hoặc tìm một người khác trong số những người tuyệt vời này trên BiggerPockets sống để phục vụ cộng đồng đầu tư. Nhận một số câu trả lời từ họ và bạn có thể tiến gần đến việc bỏ việc hơn.
Bây giờ, cụ thể là bạn nói Bill, "Này, tôi muốn mua một ngôi nhà chính." Ở nơi cư trú chính, bạn sẽ không sử dụng khoản vay bảo hiểm dịch vụ nợ như những gì tôi đã nói. Bạn có thể sẽ sử dụng một khoản vay thông thường hoặc bạn sẽ sử dụng một khoản vay danh mục đầu tư thông qua một công đoàn tín dụng nào đó mà bạn có thể tham gia, bất kể điều đó có thể là gì.
Nhưng đó là những nguyên tắc cơ bản giống nhau. Nếu bạn đang yêu cầu thu nhập mà bạn nhận được từ việc cho thuê nhà của bạn và cho thuê dài hạn và cho thuê ngắn hạn của bạn có lợi nhuận, bạn sẽ có thể sử dụng thu nhập đó để giúp bạn đủ điều kiện cho những cư dân chính mà bạn muốn.
Câu hỏi tiếp theo đến từ Nathan Holt ở Ohio. “Này, David. Tôi là sinh viên đại học 23 tuổi, là nhân viên chính thức tại Đại học Thủ đô. Tôi đang tìm mua một gia đình nhỏ ở khu vực phía đông Trung tâm Ohio. Tôi đã nhận được một lời khuyên rằng có một anh chàng đang tìm cách bán một căn hộ ba tầng ở Johnston. Người môi giới của tôi đã liên hệ với anh ta với lời đề nghị 200,000 đô la. Anh ấy nói rằng anh ấy đang tìm kiếm gần hơn con số 370. Hiện tại tôi không có tiền cho việc đó và những con số này không có ý nghĩa đối với một vụ hack nhà cái. Sẽ chỉ có lãi nếu tôi không sống trong tòa nhà và thuê cả ba căn hộ, nhưng sau đó tôi phải giảm hơn 5% vào khoản thế chấp, thứ mà tôi không có. Tôi tự hỏi liệu có nên thử ngồi xuống với anh ta, người bán hàng và cho anh ta thấy những con số thực sự không hoạt động như thế nào và xem liệu tôi có thể thuyết phục anh ta giảm giá xuống khu vực có giá cả phải chăng hơn và đi từ đó. Bạn có bất kỳ ý tưởng hoặc đề xuất nào không? ”
Được rồi, Nathan, tôi làm. Người môi giới của bạn thực sự nên nói với bạn điều này. Có vẻ như môi giới của bạn không có nhiều kinh nghiệm. Nếu bạn được yêu cầu viết một lời đề nghị với mức giá bạn đã làm và người bán muốn nhiều hơn thế nữa, một trong hai điều sẽ xảy ra. Hoặc anh ấy có những kỳ vọng phi thực tế một cách lố bịch, hoặc bạn cũng vậy. Và đó thực sự là những gì nó đi xuống.
Căn nhà trị giá bao nhiêu? Bất kể thị trường nói nó là gì. Bây giờ thị trường là gì? Về cơ bản, đó là tất cả những người mua khác. Bạn sẽ không thể thuyết phục người bán này rằng những con số của anh ta là không thực tế bởi vì những gì nó thực sự là, chúng không thực tế đối với bạn. Tình huống của bạn làm cho điều này trở nên tồi tệ. Đó không phải là một thỏa thuận tồi cho tất cả mọi người, nhưng nó có thể là một thỏa thuận tồi cho bạn.
Nếu bạn đang xem xét vụ hack nhà và bạn cần nó để tạo dòng tiền và bạn chỉ có 5% để đặt cọc, thì sẽ chỉ có một số ít tài sản hoạt động vì bạn có rất nhiều và ở đó. Có một số nhà đầu tư khác ngoài kia không có tất cả những thứ đó. Có thể họ đang ở độ tuổi 1031 và họ cần tìm cách để có tiền. Có thể họ đang cố gắng tận dụng lợi thế của việc giảm giá nhanh. Có thể có những lý do khiến họ muốn sở hữu bất động sản đó vì họ không có hoàn cảnh giống bạn. Họ có nhiều tiền hơn để đặt cọc và họ có thể tạo ra dòng tiền.
Thay vì cố gắng tìm một người bán và thuyết phục họ rằng những con số của họ không hoạt động khi thị trường có thể nói với họ rằng những con số của họ có hiệu quả, tôi nghĩ bạn nên thực hiện những nỗ lực đó và đưa họ vào việc tìm một người bán khác. Đây là một sai lầm mà rất nhiều người mắc phải, đó là họ cố gắng thay đổi suy nghĩ của ai đó mà không cần phải thay đổi suy nghĩ của họ. Chỉ cần đi tìm ai đó mà bạn không cần phải thay đổi tâm trí. Tốt hơn hết là bạn nên thực hiện cùng nỗ lực đó và đặt nó vào một tài sản khác.
Được rồi, chúng ta có thời gian cho một câu hỏi nữa.

Shiuan:
Chào, David. Đây là Shiuan. Cảm ơn bạn rất nhiều cho video của bạn. Tôi đến từ [không nghe được 00:29:18] và đang tìm mua có thể ở trong hoặc ngoài tiểu bang. Câu hỏi của tôi là liệu tôi có nên sử dụng HELOC để mua hoặc sử dụng khoản tiết kiệm tiền mặt của mình để trả trước và chỉ cố gắng hiểu về khoản nợ tốt. Có phải luôn luôn tốt hơn để vay mượn hơn là sử dụng tên riêng của tôi? Và một phần của câu hỏi là tỷ lệ biến đổi của HELOC. Làm cách nào để tôi đảm bảo… Làm cách nào để tính toán dòng tiền của bất động sản cho thuê để đảm bảo rằng nó bao phủ tốt HELOC? Cảm ơn bạn rất nhiều. Video của bạn rất hữu ích.

David:
Cảm ơn vì điều đó, Shiuan. Âm thanh của bạn hơi khó nghe, vì vậy tôi sẽ lặp lại những gì tôi nhớ về những gì bạn vừa nói. Có vẻ như những gì bạn đang nói là bạn đang tìm mua và bạn không biết mình nên lấy tiền từ HELOC hay từ khoản tiết kiệm tiền mặt của mình. Và bạn đã đề cập rằng bạn muốn đảm bảo rằng bạn đang sử dụng nợ tốt, vì vậy có vẻ như bạn đang cố gắng tìm hiểu xem HELOC có được tính là nợ tốt hay không.
Bây giờ, tôi có thể nói rằng trái tim của bạn đang ở đúng nơi vì bạn đang đặt một câu hỏi hay, nhưng đầu bạn có thể cần một chút minh mẫn. Trước hết, nếu bạn định sử dụng HELOC, tôi xem điều đó giống như cho chính mình vay vì HELOC là các khoản vay tạm thời. Bạn sẽ phải trả lãi suất cao hơn bình thường nếu bạn sử dụng HELOC. Vì vậy, những gì chúng thực sự được thiết kế là sử dụng tiền trong một khoảng thời gian ngắn và sau đó trả lại. Nếu bạn định mua một bất động sản cho thuê với số tiền đó, trừ khi đây là BRRRR hoặc một vụ lật kèo, rất khó lấy lại tiền để trả cho HELOC của bạn.
Hơn nữa, Fed đã thông báo rằng họ sẽ tăng lãi suất, tôi tin rằng, bảy lần nữa trước khi năm kết thúc, điều đó có nghĩa là bạn nên kỳ vọng lãi suất trên HELOC của bạn sẽ tiếp tục tăng, khiến điều đó trở thành một khoản tài chính ít được mong đợi hơn phương tiện cho những gì bạn đang nói về.
Bây giờ, chúng ta hãy xem xét việc sử dụng tiền mặt. Thoạt nhìn, sử dụng tiền tiết kiệm bằng tiền mặt của bạn sẽ là một kế hoạch tốt hơn vì không có lãi suất ràng buộc với số tiền đó như trên HELOC. Vì vậy, bạn không phải tự trả nợ cho HELOC này. Nhưng bạn cần đảm bảo rằng bạn có đủ tiền mặt và dự trữ để vượt qua cơn bão. Đây là một cách lớn mà các nhà đầu tư mất tiền. Cuối cùng họ không giữ đủ tiền trong dự trữ và sau đó họ không thể trả nợ. Và nếu giá trị tài sản của họ giảm xuống quá thấp hoặc không có người mua trên thị trường, đó là nơi họ phải tịch thu nhà.
Vì vậy, tôi có thể nói rằng hãy giữ dòng tiền dự trữ từ 6 đến 12 tháng cho chính bạn và tài sản của bạn trong khoản tiết kiệm tiền mặt của bạn. Nhiều hơn những gì bạn nghĩ bạn cần, thậm chí có thể nhiều hơn thế. Nếu bạn có đủ tiền mặt sau khi dự trữ nhiều tiền, hãy sử dụng số tiền đó để mua nhà. Nếu bạn không có đủ, hãy sử dụng phần còn lại mà bạn thiếu từ HELOC. Nhưng bạn không muốn lấy tiền từ HELOC trừ khi bạn hoàn toàn phải làm như vậy vì chúng tôi cho biết tỷ giá sẽ tiếp tục tăng và HELOC có các khoản thế chấp theo tỷ lệ có thể điều chỉnh.
Và sau đó khi bạn mua bất động sản, hãy quay lại ngay đó, bắt đầu làm việc chăm chỉ, bắt đầu tiết kiệm tiền một lần nữa, bắt đầu làm việc hối hả, giữ cho chi tiêu của bạn ở mức thấp, tiết kiệm những khoản dự trữ sau khi bạn mua bất động sản. Đâ là một câu hỏi tuyệt vời. Tôi rất vui vì bạn đã hỏi nó và cảm ơn bạn đã làm như vậy.
Được rồi, câu hỏi này đến từ Jason ở Atlanta, câu hỏi gồm hai phần. Phần thứ nhất, “Đối tác kinh doanh của tôi và tôi sở hữu khoảng 60 cánh cửa trên một vài bang ở Đông Bắc, trong không gian đa gia đình. Hiện tại, chúng tôi đang thực hiện một thỏa thuận có thể tăng gần gấp đôi danh mục đầu tư của chúng tôi. Câu hỏi đầu tiên của tôi, bạn đã bao giờ nghe nói về một ngân hàng gọi giấy báo nợ cho một khoản vay thương mại bằng cách sử dụng điều khoản khoản vay theo giá trị chưa? Ví dụ: nếu chúng tôi cho vay 75% theo giá trị và thị trường giảm một chút sau khi chúng tôi đóng cửa và việc giảm giá trị của bất động sản chuyển thành khoản cho vay 77% hoặc 79% theo giá trị, bạn đã bao giờ nghe nói đến một ngân hàng gọi cho vay làm vì lý do đó? Tôi tin vào hầu hết các khoản thế chấp, về mặt kỹ thuật có thể làm được điều đó nhưng tôi không thể tìm thấy bất kỳ ví dụ nào về nó xảy ra trên diễn đàn BiggerPockets. ”
Được rồi, hãy để tôi bắt đầu với câu hỏi đó trước khi chuyển sang phần hai của bạn. Sự hiểu biết của tôi về điều khoản cho vay theo giá trị mà bạn đang nói đến là một điều khoản trong ghi chú cho người cho vay biết nếu tài sản cho vay theo giá trị bắt đầu tăng lên, có nghĩa là tài sản đang trở nên có giá trị thấp hơn so với khoản nợ bạn có trên đó, thì người cho vay có thể gọi là giấy nợ đến hạn. Bây giờ tại sao nó sẽ ở trong đó? Vâng, sự hiểu biết của tôi là nếu bạn là một ngân hàng và bạn thấy rằng khoản cho vay để định giá trên một bất động sản đang đi sai hướng, bạn sẽ có thể bước vào và khắc phục vấn đề bằng cách lấy quyền sở hữu bất động sản đó trước khi nó được tệ hơn.
Bây giờ trong tài sản đa gia đình, như bạn biết, Jason, giá trị của tài sản dựa trên NOI, có nghĩa là nếu bạn bắt đầu kiếm ít tiền hơn, giá trị của tài sản sẽ giảm xuống, điều này sẽ làm tăng khoản vay- giá trị. Vì vậy, điều họ lo ngại là nếu bạn quản lý sai tài sản và nó không sinh lời, họ muốn có thể bước vào trước khi nó bị tịch thu hoàn toàn.
Nhưng phải nghĩ đến điều gì khác, họ có muốn làm như vậy không? Nếu không phải do bạn quản lý sai, nếu đó chỉ là do thị trường quay đầu, có thể lãi suất trần được mở rộng, có thể lãi suất đã thay đổi giá trị của bất động sản đa gia đình. Khoản vay so với giá trị của bạn có thể tăng lên một chút, nhưng tôi không hiểu tại sao họ lại muốn bước vào và gỡ nó ra khỏi tay bạn nếu nó giống như vậy.
Tôi sẽ hỏi người đại diện của công ty cho vay mà bạn đang nói chuyện, “Này, điều gì sẽ xảy ra nếu lãi suất tăng lên và do đó lãi suất trần mở rộng và giá trị của tài sản sẽ đi xuống? Chúng tôi có thể thấy khoản vay trên giá trị tăng từ 75% lên 80%. Bạn sẽ làm gì?" Và họ có thể sẽ cung cấp cho bạn câu trả lời tương tự như những gì tôi đã làm, nhưng tôi sẽ kiểm tra với họ để tìm hiểu. Theo như tôi đã từng nghe về điều đó xảy ra, thì không. Tôi cũng chưa bao giờ thấy điều này xảy ra.
“Câu hỏi thứ hai của tôi, bạn có mẹo chung nào để cảm thấy thoải mái hơn với một giao dịch lớn như vậy ngay cả khi các con số chắc chắn hoạt động trong một thời gian dài nhiều năm không? Tôi nhớ trong những ngày xa xưa của podcast quay lại khi tôi có một vầng hào quang trên đầu, những ngày xưa vàng son. Bạn và Brandon đã từng nói rằng để phát triển kinh doanh, bạn thực sự nên làm điều gì đó hàng năm khiến bạn hơi khó chịu, và điều này chắc chắn phù hợp với mô tả đó. Có lời khuyên nào giúp bạn thoải mái với rủi ro và sự không chắc chắn của một thứ gì đó có vẻ tốt trên giấy tờ nhưng lại lớn hơn bất cứ điều gì khác mà bạn từng làm trong lĩnh vực bất động sản không? Nhân tiện, tôi thực sự thích thú với định dạng See Greene kết hợp với các chương trình lặn sâu truyền thống. "
Ừ. Khó quá anh bạn. Đây là lời khuyên của tôi. Bạn sẽ không cảm thấy thoải mái với những gì bạn sắp làm. Bạn sẽ làm điều đó và nó sẽ không thoải mái. Và trong quá trình thực hiện, bạn sẽ trở nên thoải mái. Đây là điều mà tất cả chúng ta phải hiểu. Tôi muốn bạn xem sự thoải mái như sức mạnh. Bạn không thể có được sức khỏe và sau đó đi đến phòng tập thể dục, phải không? Sự tự tin thường hoạt động theo cách này. Nếu bạn chờ đợi để cảm thấy tự tin, bạn sẽ không bao giờ bắt đầu. Nếu bạn chờ đợi để trở nên mạnh mẽ, bạn sẽ không bao giờ tập được.
Thực tế rằng điều này cảm thấy không thoải mái là một cách để biết rằng bạn chưa phải là phiên bản của bạn mà bạn cần phải làm điều này đúng. Những gì bạn phải làm là đặt niềm tin vào thực tế rằng trải qua quá trình này sẽ biến bạn thành người đó. Vì vậy, tôi đã không đợi cho đến khi tôi giỏi jujitsu rồi mới học jujitsu. Tôi đi và tôi thật tệ, và nếu điều đó thực sự khó khăn và phần lớn thời gian tôi cảm thấy tồi tệ về bản thân bởi vì tôi đang so sánh mình với những người tốt hơn. Nhưng tôi cảm thấy thoải mái khi làm việc đó. Tôi không đợi cho đến khi tôi cảm thấy thoải mái rồi mới làm.
Điều này cũng xảy ra với việc hình thành và kinh doanh cũng vậy. Khi mới bắt đầu làm podcast này với Brandon, tôi không thấy thoải mái. Nó thực sự đáng sợ. Vào thời điểm đó, chúng tôi nhận được 250,000 lượt tải xuống mỗi tập và toàn bộ thời gian tôi nhìn vào máy quay nói rằng: “250,000 người đang nghe từng từ mà tôi nói”.
Và tôi bắt đầu lo lắng về việc phát âm sai hoặc nói điều gì đó ngu ngốc hoặc nói điều gì đó mà Chúa cấm, bảy năm sau ai đó có thể đứng dậy và nói, “Haha, David đã nói điều gì đó và nó không chính xác.” Nó thật sự đáng sợ. Nhưng tất cả những gì tôi có thể làm là tiếp tục làm podcast nhiều hơn, tiếp tục suy nghĩ về cách để tiến bộ hơn, tiếp tục nghe các tập mà tôi đã làm và nhận thấy những gì tôi đã làm là tốt.
, việc tôi làm chưa tốt và đang cải thiện.
Và đây là quy trình. Nếu thỏa thuận có vẻ tốt và bạn tin tưởng vào các nguyên tắc cơ bản và bạn có đủ tiền dự trữ, hãy thực hiện. Bạn sẽ không được thoải mái. Bạn sẽ mắc sai lầm. Bạn sẽ làm mọi thứ và nói, "Ồ, tôi nên làm điều đó khác đi." Đó thực sự là cách tôi học hỏi trong mọi thứ. Jujitsu là một ví dụ tuyệt vời. Tôi liên tục mắc sai lầm.
Bạn sẽ làm điều tương tự. Đừng chờ đợi để được thoải mái trước khi bạn thực hiện thỏa thuận này. Và một lần nữa, tôi sẽ nhấn mạnh, hãy đảm bảo rằng bạn có đủ dự trữ. Thấy chưa, điều thú vị với jujitsu là khi tôi mắc lỗi, tôi thực sự không bị gãy tay vì tôi có thể gõ. Tôi có thể nói, “Được rồi, đừng cố chấp nữa. Nó sắp vỡ. Là tốt." Và họ sẽ dừng lại. Vì vậy, dù khó nhưng không nhất thiết phải mạo hiểm. Dự trữ là vòi của bạn. Nếu bạn có các khoản dự trữ, điều đó có nghĩa là bạn có thể khai thác. Bạn có thể vượt qua thời gian khó khăn, bạn sẽ ổn thôi.
Đó là nó cho chương trình của chúng tôi ngày hôm nay. Cảm ơn bạn rất nhiều vì đã lắng nghe. Tôi hiểu bạn có thể đang tập trung sự chú ý của bạn ở khắp mọi nơi. Nếu bạn đang xem trên YouTube, sẽ có những người kêu gào bạn xem video của họ thay vì video của tôi. Nếu bạn đang nghe nội dung này trên podcast, có rất nhiều người muốn bạn chú ý lắng nghe podcast của họ. Vì vậy, tôi muốn nói lời cảm ơn vì đã tham gia cùng tôi trong cuộc hành trình mà chúng ta đang đi và biết rằng tôi đang cố gắng hết sức. Và chúng tôi ở đây tại BiggerPockets đang cố gắng hết sức để cung cấp cho bạn nội dung tốt nhất có thể, quay thẳng, đánh mạnh, không BS, không kịch tính. Cái thật nhất của cái thật là lý do tại sao bạn ở đây. Đó là lý do tại sao chúng tôi làm điều này.
Vì vậy, vui lòng xem xét truy cập BiggerPockets.com/david và để lại câu hỏi cho tôi. Đảm bảo rằng bạn thích kênh YouTube này cũng như đăng ký kênh và theo dõi tôi trên mạng xã hội. Tôi là @ davidgreene24, khá nhiều ở khắp mọi nơi. Trên TikTok, tôi là chính thức. Có một chữ E ở cuối Greene.

Xem tập phim tại đây

?

Giúp chúng tôi ra!

Giúp chúng tôi tiếp cận những người nghe mới trên iTunes bằng cách để lại xếp hạng và đánh giá cho chúng tôi! Chỉ mất 30 giây và có thể tìm thấy hướng dẫn Ở đây. Cảm ơn! Chúng tôi thực sự đánh giá cao nó!

Trong tập này, chúng tôi sẽ đề cập đến:

  • Làm thế nào để phân chia quyền sở hữu và chi phí thế chấp khi đầu tư với vợ / chồng hoặc đối tác 
  • Cho dù để tập trung vào một hoặc một số thị trường thị trường với các lợi ích khác nhau trong mỗi
  • Khi nào bán hoặc cho thuê lại tài sản (đặc biệt nếu lãi suất đang tăng)
  • Cách mua hàng chính tiếp theo của bạn cư trú SAU KHI bạn thoát khỏi W2 của bạn cho bất động sản
  • Đối phó với những người bán hàng khó tính và làm thế nào để "thuyết phục" họ chấp nhận lời đề nghị của bạn
  • Tại sao không thoải mái khi đầu tư là một dấu hiệu chắc chắn của sự tăng trưởng
  • So Nhiều hơn nữa!

Liên kết từ chương trình

Sách được đề cập trong chương trình:

Kết nối với David:

tại chỗ_img

Tin tức mới nhất

tại chỗ_img