Khi nói đến các tòa nhà chung cư, có nhiều cách để phân biệt — ví dụ, các tòa nhà “có người gác cửa” và “không có người gác cửa” là một điểm khác biệt chính. Nhưng có lẽ cách cơ bản hoặc phổ biến nhất để phân biệt các tòa nhà là so sánh những tòa nhà có thang máy và những tòa nhà không có.

Như vậy, bất động sản ở tầng nào có thể có ảnh hưởng đáng kể đến giá của nó ở Manhattan.

Sàn so với Giá: Tổng quan

Nhìn lại doanh số từ năm 2005, xu hướng dài hạn là rõ ràng: Tầng cao hơn dẫn đến giá cao hơn. Nhưng đó chỉ là một phần của câu chuyện.

Hãy bắt đầu với hình dạng của các cột từ trái sang phải trong biểu đồ trên. Nó gần như là một sự phân phối luật lũy thừa cổ điển, với 80% doanh số bán hàng xảy ra trên 20% số sàn. Trường hợp điển hình, điểm sàn trung bình của tất cả các lần bán hàng này là 9.78. Manhattan là một thị trường theo chiều dọc, khối lượng bán hàng của các căn hộ dưới tầng 10 cho thấy rằng đối với hầu hết cư dân, tầm nhìn là của nhau và không nhất thiết phải là hoàng hôn trên New Jersey.

Lý do cho tính chất cồng kềnh là hầu hết mọi tòa nhà chung cư trong thành phố đều có tầng một đến tầng năm. Tại sao dừng lại ở năm? Năm 1929, Luật nhiều nhà ở mới của thành phố yêu cầu phải có thang máy trên 1929 tầng. Vì vậy, trước năm 1929, tầng sáu là tầng trên cùng (không bao gồm lối đi bộ kỳ lạ phía trên tầng năm - vâng, chúng vẫn tồn tại!). Sau năm XNUMX, tầng sáu được phục vụ bằng thang máy nhưng về cơ bản vẫn là tầng cao nhất đối với tất cả trừ những ngôi nhà chung cư đẹp hơn.

Do đó, chúng tôi có hai thị trường chồng chéo ở các tầng thấp hơn: thị trường thang máy so với thị trường không có thang máy.

Tòa nhà không có thang máy

Như đã đề cập trước đó, doanh số bán hàng trên hoặc dưới tầng năm gói gọn thị trường đi lên. Trái ngược với các tòa nhà có thang máy, những người đi bộ thường yêu cầu phí bảo hiểm để có ít thời gian đi cầu thang hơn.

Tuy nhiên, theo logic đó, không phải tầng đầu tiên sẽ xuất hiện nhiều nhất sao? Thông thường, không chỉ có ít căn hộ ở tầng một hơn (tầng một thường dành diện tích vuông cho các vật dụng dành cho người đi bộ, chẳng hạn như hộp thư và tiền sảnh), mà còn ít người muốn có căn hộ ở tầng một hơn, vì vậy các nhà phát triển không ưu tiên chúng. Tuy nhiên, hãy lưu ý rằng biểu đồ trên, tập trung vào các lượt đi bộ, cho thấy các món hời nằm ở tầng thứ tư và thứ năm.

Hiện tại, phí bảo hiểm cho căn hộ ở tầng hai hoặc tầng ba so với căn hộ ở tầng năm là khoảng 12% đến 14%. Nếu một chuyến bay là 15 bậc thang, điều đó có nghĩa là cuối cùng bạn sẽ tiết kiệm được hơn 100 đô la cho mỗi bậc thang leo lên trong thời gian nắm giữ mười năm!

tòa nhà thang máy

Khi sự tiện lợi tăng lên, giá cả cũng vậy.

Lưu ý mức tăng giá trung bình chung cho tầng 1-5 trong các tòa nhà có thang máy. Xu hướng tăng khi sàn tăng là rõ ràng.

(Lưu ý nhanh – trên biểu đồ đầu tiên, hãy chú ý số lượng bán hàng giảm đột ngột như thế nào trên tầng 13? Nhiều tòa nhà chung cư trong thành phố đơn giản là không có vì số 13 được coi là con số không may mắn đối với nhiều người. Trong số đó tòa nhà, các tầng nhảy từ 12 đến 14.)

Tiếp tục leo lên phân khúc cao tầng (trên 20 tầng), sau tầng 30 số lượng căn hộ bắt đầu thưa dần rõ rệt. Phần lớn điều này liên quan đến phép toán đơn giản về chi phí xây dựng khi số tầng tăng lên. Chắc chắn, trong những năm gần đây, những dự án phát triển “siêu cao” đã trở thành tin tức, nhưng trên thực tế, chúng rất ít và xa vời, chiếm chưa đến 1% tổng số tòa nhà chung cư. Nhưng với sự khan hiếm đến giá trị nhận thức. Khi số lượng căn hộ nằm trên các tầng siêu cao giảm xuống, giá của chúng sẽ tăng lên, đôi khi đáng kể.

Do đó, có một vài "đường gấp khúc" trong đường cong nơi độ dốc của xu hướng tăng lên. Đầu tiên, khoảng sàn 20, là nhẹ nhưng gợi ý về thực tế là hiện nay có ít căn hộ hơn trên toàn thị trường. Điểm gấp khúc thứ hai của đường cong giá là quanh mức sàn thứ 40. Đây là một xu hướng tăng đáng chú ý và cho thấy sự khan hiếm là yếu tố quyết định nhiều hơn đến giá cả hơn là không gian đơn giản. Chẳng hạn, hãy xem xét hai căn hộ có kích thước tương tự nhau với cùng tiện ích tổng thể, nhưng một căn hộ ở tầng 28 và một căn hộ ở tầng 45. Mặc dù phạm vi lượt xem có thể gần giống nhau, nhưng đường giá cho thấy người mua sẽ đặt giá thầu cao hơn cho cùng một căn hộ ở các tầng cao hơn.

Takeaways cho người bán và người mua

Người bán

Nếu bạn đang cân nhắc việc bán thiết bị của mình ngay hôm nay, hãy đảm bảo rằng bản phân tích về doanh số bán hàng gần đây của bạn càng chi tiết càng tốt. Dù bạn cần tìm các căn hộ có kích thước tương tự trong các tòa nhà tương tự, bạn cũng cần lưu ý đến phạm vi tầng của mình.

Đối với người bán ở các tầng cao hơn, hãy lưu ý rằng nếu không có doanh số bán hàng cùng loại gần đây trong tòa nhà của bạn như một hướng dẫn, thì các tầng giá cao hơn hoạt động theo nhiều cách giống như thị trường nghệ thuật, với giá trị cuối cùng được xác định bởi trực giác của người mua nhiều hơn giá công bố cho mỗi chân vuông.

Đối với người bán trong các căn hộ đi bộ, hãy nhớ rằng căn hộ của bạn có thể sẽ được giao dịch với mức chiết khấu so với thị trường chung và các căn hộ trên/trên tầng bốn có thể bị phạt nhiều hơn đối với các bước bổ sung liên quan.

Người mua

Nếu bạn đang ở trong thị trường cho một đơn vị ngày hôm nay, hãy hiểu rằng giá trên toàn thị trường không phải là một hướng dẫn chung cho tất cả. Để hiểu rõ hơn về phạm vi giá của bạn và mức phí sàn có thể có, trước tiên hãy tập trung vào tiện ích và sau đó tính đến chiều cao sàn bằng cách sử dụng các đợt bán hàng gần đây và các căn hộ hiện được niêm yết.

Hãy nhớ rằng khi sàn bắt đầu vượt qua 20, giá trở nên ít chính xác hơn và bị chi phối nhiều hơn bởi sự khan hiếm. Nếu bạn đang tìm kiếm giá trị tốt nhất có thể, hãy xem xét các căn hộ ở tầng trên cùng trong các tòa nhà có lối đi bộ.

• Phân phối nội dung và PR được hỗ trợ bởi SEO. Được khuếch đại ngay hôm nay.
• Platoblockchain. Web3 Metaverse Intelligence. Khuếch đại kiến ​​thức. Truy cập Tại đây.
• nguồn: https://www.forbes.com/sites/johnwalkup/2023/02/01/floor-poor-how-manhattan-properties-height-affects-prices/