Logo Zephyrnet

Tại sao CMA tiếp theo của bạn có thể sẽ thất bại

Ngày:

Lãi suất thế chấp tăng ba điểm cùng với lạm phát tăng vọt và giá thị trường chứng khoán giảm đã đưa thị trường bất động sản ngày nay vào lãnh thổ chưa từng có. Trong môi trường mới này, việc dựa vào doanh số bán hàng tương đương có tuổi đời từ 60 đến 120 ngày không còn phản ánh thực tế của thị trường ngày nay. 

Nếu bạn vẫn đang làm CMA giống như cách bạn làm trong 12 năm qua, CMA tiếp theo của bạn có thể sẽ thất bại. Lý do là doanh số bán hàng so sánh MLS của bạn dựa trên các giao dịch theo hợp đồng ít nhất 45-60 ngày trước. Nếu bạn đang sử dụng doanh số bán hàng đã đóng trong 90 ngày qua, tức là từ tháng XNUMX đến tháng XNUMX, thì phần lớn các bất động sản đó đã có mặt trên thị trường vào tháng XNUMX hoặc tháng XNUMX khi lãi suất thế chấp vẫn ở mức 3.22 phần trăm. 

Nói cách khác, lãi suất tăng cao có nghĩa là MLS của bạn chỉ đơn giản là không có dữ liệu bán hàng ngay bây giờ để phản ánh môi trường lãi suất cao hơn ngày nay. 

Bị kẹt trong độ trễ

Kể từ năm 1980, đã có bốn lần suy thoái. Trong mỗi đợt suy thoái này, giá tiếp tục tăng trong sáu đến 18 tháng ngay cả khi các loại tiền chất khác báo hiệu rõ ràng thị trường của người mua với giá có xu hướng giảm ở phía trước. 

Đây là thách thức bạn phải đối mặt ngày hôm nay. Doanh số bán hàng so sánh của bạn sẽ tiếp tục khá chính xác ngay bây giờ do thời gian trễ đã nêu ở trên. Tuy nhiên, sự thu hẹp của nhóm người mua do lãi suất tăng ba điểm có nghĩa là giá trên nhiều thị trường có thể đã đạt đỉnh. 

9 tiền chất tương quan với thị trường có xu hướng đi xuống 

Có chín dấu hiệu báo trước cho bạn biết rằng giá giảm có thể ở phía trước. Chín tiền chất đó là:

  1. Hiển thị hoạt động từ chối. 
  2. Ngày trên thị trường tăng.
  3. Lưu lượng truy cập trong nhà giảm đáng kể. 
  4. Nhiều đề nghị từ chối hoặc hầu như biến mất. 
  5. Danh sách hết hạn tăng đáng kể.
  6. Nguồn gốc thế chấp giảm mạnh. 
  7. Bất động sản giảm giá tăng chóng mặt. 
  8. Các nhà xây dựng bắt đầu cung cấp các gói nâng cấp và các ưu đãi khác (thường thay cho việc giảm giá của chúng).
  9. Các khoản tịch thu bắt đầu leo ​​thang.

Ở hầu hết các thị trường trên toàn quốc, có ít nhất năm xu hướng trong số này và ở nhiều thị trường, có thể có ít nhất tám xu hướng. 

Đuổi theo thị trường đi xuống

Nếu bạn sống trong một khu vực có giá rất nhanh đánh giá cao, người bán của bạn có thể sớm phải lo lắng về việc “đuổi theo thị trường đi xuống”, một tình huống mà giá đang giảm nhanh chóng. Trong thị trường của người mua, nơi giá đang giảm, chủ nhà cần định giá bất động sản của họ theo nơi mà doanh số bán tương đương cho biết giá trị bất động sản đó. 

Để minh họa điểm này, hãy giả sử rằng bạn đang ở trong một thị trường đang suy giảm, nơi giá giảm 1% mỗi tháng. Sáu mươi ngày kể từ ngày niêm yết, một bất động sản có giá 500,000 đô la đã được định giá cao hơn 10,000 đô la. Nếu nó tồn tại trên thị trường trong 180 ngày, nó sẽ được định giá cao hơn 30,000 đô la. 

Hãy nhớ rằng, phải mất từ ​​sáu đến 12 tháng trước khi việc giảm giá thực tế trở nên rõ ràng trong doanh số tương đương MLS.  

Ví dụ: Realtor.com's Có thể báo cáo cho thấy tốc độ tăng giá vẫn đang tăng vọt ở những nơi như Miami (+45.9%), Nashville (+32.5%) và Orlando (+32.4%). Ngược lại, Austin báo cáo số lượng nhà giảm giá tăng mạnh nhất (+14.7 điểm phần trăm), tiếp theo là Las Vegas (+12.3 điểm phần trăm) và Phoenix (+11.6 điểm phần trăm).

Khi số lượng căn nhà giảm giá lên hai con số, những thị trường đó rất có thể đã đạt đỉnh và trở nên dễ bị săn đuổi hơn khi thị trường đi xuống. 

Thuyết phục người bán thực tế về giá của họ: Một nghiên cứu điển hình

Chiến lược tốt nhất để đối phó với hiện nay thị trường chuyển dịch là tìm hiểu cách kết hợp các Mô hình định giá tự động (AVM) thế hệ tiếp theo của Trí tuệ nhân tạo (AI) vào các cuộc hẹn trong danh sách của bạn. Các mô hình này vượt xa số lượng dữ liệu giới hạn mà MLS của bạn cung cấp. Hơn nữa, chúng dễ dàng truy cập, chúng cung cấp dữ liệu về từng ngôi nhà thay vì chỉ mã zip hoặc thị trấn, và chúng cũng dễ hiểu đối với người bán. 

Xin lưu ý, những công cụ này không thay thế cho kinh nghiệm của bạn hoặc CMA dựa trên MLS của bạn. Thay vào đó, hãy tận tay sử dụng chúng để giúp người bán của bạn định giá tài sản của họ một cách chính xác nhất có thể. Đây là những gì cần làm: 

Bắt đầu với CMA cảnh vuông 

Nếu tính toán đúng, một truyền thống CMA cảnh vuông có thể cảnh báo bạn về việc giảm giá. Điều cực kỳ quan trọng là bạn phải tuân theo “quy tắc 10 phần trăm” khi chọn doanh số bán hàng có thể so sánh của mình, tức là, các cải tiến và quy mô lô đều nằm trong 10 phần trăm kích thước của thuộc tính chủ thể.

Ví dụ: trên một ngôi nhà rộng 2,000 foot vuông trên lô đất rộng 6,000 foot vuông, bạn sẽ chọn doanh số bán hàng tương đương trong đó các cải tiến có kích thước từ 1,800 đến 2,200 foot vuông với kích thước lô từ 5,400 đến 6,600 foot vuông. Bất kỳ tài sản nào nằm ngoài các thông số này sẽ khiến giá bị giảm.

Tính toán cách thị trường đang có xu hướng

Cho rằng lãi suất thấp vào đầu năm, sẽ là thông minh nếu lấy giá trung bình trên mỗi foot vuông của doanh số bán hàng có thể so sánh trong 90 ngày qua và so sánh chúng với giá trung bình trên foot vuông từ ngày 1 tháng 2022 năm 31 , đến ngày 2022 tháng XNUMX năm XNUMX. 

Nếu con số trong 90 ngày đầu tiên của năm 2022 cao hơn, giá trên thị trường của bạn có thể đã đạt đỉnh. 

Ngoài ra, hãy kiểm tra MLS của bạn để phát hiện sự gia tăng trong số tháng tồn kho và số ngày có mặt trên thị trường, cũng như sự gia tăng về số lượng danh sách hết hạn. Sự gia tăng trong số này là dấu hiệu của sự suy thoái thị trường. 

Tìm kiếm các khoản giảm giá

Hầu hết các MLS đều cho phép bạn tìm kiếm các tài sản đã được giảm giá. Vì người tiêu dùng không có quyền truy cập vào MLS của bạn để tìm dữ liệu này, tuy nhiên, một nguồn thuyết phục hơn là sử dụng một trong các AVM như Movoto.com, Realtor.com hoặc Zillow mà bạn có thể truy cập trực tiếp trong cuộc hẹn niêm yết.  

Ví dụ: khi tôi tìm kiếm một trong các mã zip ở Austin trên Movoto.com, 42 trong số 120 danh sách (35%) đã giảm giá. Số tiền giảm giá được hiển thị ở góc trên bên trái trong bong bóng màu trắng với chữ in màu xanh lá cây. 

 Bạn cũng có thể sử dụng Realtor.com để biết thông tin này khi bạn tìm kiếm nhà. Nhấp vào “Bộ lọc khác” và sau đó nhấp vào “Giảm giá”. 

Trên Realtor.com, 38 ngôi nhà trong tổng số 108 danh sách đăng bán (35%) đã giảm giá. Khi các con số từ hai AVMS riêng biệt đồng ý với nhau, chúng thường chính xác. 

Với dữ liệu này, mã zip này ở Austin có lẽ đã đạt đỉnh vì hơn một phần ba danh sách đã phải giảm giá. 

AVM dựa trên AI - một công cụ mới mạnh mẽ trong kho vũ khí danh sách của bạn

Khi người bán được thông báo rằng thị trường không còn tăng giá trị, hoặc tệ hơn là đã đạt đỉnh, họ có thể sẽ không tin. Họ có nhiều khả năng tin những gì họ thấy trên các cổng thông tin như Zillow và Redfin trái ngược với những gì một đại lý nói với họ. 

Realtor.com gần đây đã bắt đầu cung cấp biểu đồ cho các ngôi nhà cụ thể, không chỉ mã zip hoặc thành phố. Biểu đồ này kết hợp AVM từ ba nguồn khác nhau và có thể được hiển thị cho người bán trong cuộc hẹn niêm yết của bạn. Biểu đồ này có nghĩa là động có nghĩa là bạn có thể thấy chính xác mỗi AVM hiện đang định giá bất động sản cũng như nơi nó được định giá vào năm 2017.

Ba màn hình AVMs Realtor.com là: 

  • Phân tích tài sản thế chấp: Một công ty cung cấp 12 AVM khác nhau được Phố Wall, các ngân hàng, thẩm định viên và các tổ chức tài chính khác sử dụng rộng rãi.
  • CoreLogic là một trong những nhà cung cấp MLS lớn nhất ở Hoa Kỳ Con số này thường phản ánh doanh số có thể so sánh MLS ở đâu, tuy nhiên, nó thường có xu hướng thấp hơn hầu hết các định giá khác.
  • Cung lượng tử: Theo tôi, đây hiện là AVM dựa trên AI tốt nhất vì nó sử dụng “tầm nhìn máy tính” để đánh giá không chỉ các điều kiện niêm yết hiện tại mà còn đánh giá hơn 900 tính năng ảnh hưởng đến giá trị của tài sản. Quantarium đã đào tạo AVM của họ để xác định chính xác những thứ như đèn mặt dây chuyền, mặt bàn đá granit, tấm trải sàn, v.v. Sau đó, nó sẽ đưa những đặc điểm đó vào định giá tài sản. 

Dưới đây là ví dụ cho một trong những danh sách hiện tại trong mã zip Austin ở trên:

Nhìn vào biểu đồ trên, bạn có thể thấy Phân tích tài sản thế chấp và định giá tài sản Quantarium về cơ bản giống hệt nhau - khoảng 640,000 đô la. Khi hai hoặc nhiều AVM đồng ý và đặc biệt nếu họ cũng đồng ý với CMA của bạn, thì đó là ước tính tốt nhất của bạn về giá trị của tài sản hiện nay. 

Ngoài ra, hãy lưu ý mức giảm giá nhỏ trong định giá Quantarium. Nếu xu hướng này tiếp tục, bất động sản này đạt đỉnh giá vào tháng 2022 năm XNUMX.  

Tài sản hiện đang được bán trên thị trường với giá $ 669,000. Do 35% thuộc tính trong mã zip này đã giảm giá, nên có lẽ tài sản này sẽ được giảm giá xuống còn 650,000 đô la. 

Định giá cho thiết bị di động

Lý giải cho việc thay đổi giá niêm yết của bất động sản ở trên lên tới $ 650,000 là do cách mọi người tìm kiếm trên thiết bị di động. Nhiều cổng thông tin hiển thị các thông số tìm kiếm với gia số 50,000 đô la đến 100,000 đô la. Bằng cách niêm yết tài sản ở mức 650,000 đô la, mức giá đó sẽ tạo ra lượt xem từ những người đang tìm kiếm từ 600,000 đến 650,000 đô la cũng như 650,000 đến 700,000 đô la. 

Thời kỳ khó khăn phía trước

Trong những ngày đầu của thời kỳ suy thoái trước đó, các đại lý phải dựa vào dữ liệu có tuổi đời từ 60 đến 120 ngày khi họ giúp người bán đặt giá niêm yết. Bằng cách sử dụng các công cụ được trích dẫn ở trên, giờ đây bạn có thể cung cấp cho người bán phân tích sâu hơn và chính xác hơn về giá trị ngôi nhà của họ hơn bao giờ hết. Hơn hết, dữ liệu này miễn phí và dễ truy cập - hãy tận dụng nó!

tại chỗ_img

Tin tức mới nhất

tại chỗ_img