Khi Cục Dự trữ Liên bang mạnh tay tăng lãi suất và lợi tức trái phiếu tăng cao, chúng ta đang bỏ lại kỷ nguyên lãi suất thế chấp cực thấp thịnh hành từ năm 2020 đến cuối năm 2021.
Trong vài năm qua, chúng ta đã quen với lãi suất thế chấp dưới 4%, với lãi suất trung bình cho một khoản thế chấp có lãi suất cố định trong 30 năm (đối với chủ sở hữu) giảm xuống mức 2.65% vào tháng 2021 năm 5.3. Đó là cực thấp trong bối cảnh lịch sử. Theo bài viết này, tỷ lệ trung bình trên cùng một khoản vay là khoảng XNUMX%.
Trong ít nhất vài tháng tới và có lẽ trong nhiều năm tới, chúng ta sẽ trải qua môi trường lãi suất cao hơn. Tuy nhiên, tác động kéo dài của những năm lãi suất cực thấp này có thể được cảm nhận trong vài năm tới hoặc thậm chí nhiều thập kỷ tới do điều gần đây đã được đặt ra là “Hiệu ứng khóa”.
Trong ngắn hạn, lãi suất tăng sẽ làm những gì nó luôn làm đối với nhu cầu - hạn chế nó. Trong vài tháng qua, chúng tôi đã thấy điều này xảy ra như các đơn mua thế chấp giảm khoảng 15% đến hết ngày 13 tháng 2021 so với cùng kỳ năm XNUMX. Tỷ giá tăng làm giảm khả năng chi trả, định giá sẽ khiến người mua nhà rời bỏ thị trường. Chừng nào lãi suất tiếp tục tăng, họ sẽ tiếp tục gây áp lực giảm đối với nhu cầu - không có gì mới ở đây.
Tuy nhiên, điều mới mẻ tiềm tàng là lãi suất tăng có thể tác động tiêu cực đến hàng tồn kho như thế nào.
Dữ liệu gần đây từ Redfin cho thấy 51% chủ nhà có thế chấp có lãi suất dưới 4%. Với rất nhiều chủ nhà được chốt ở mức giá siêu thấp, có thể có một sự không khuyến khích cho các chủ nhà bán.
Hãy nghĩ xem, nếu bạn có một căn nhà với tỷ lệ thế chấp dưới 4%, tại sao bạn lại chọn bán căn nhà đó và tham gia vào một thị trường nhà ở siêu cạnh tranh với giá cao, chỉ để trả thêm lãi suất cho khoản vay tiếp theo? Đó không phải là một đề xuất quá hấp dẫn.
Để đặt nó trong quan điểm, hãy xem xét một ngôi nhà 425k đô la. Nếu bạn có lãi suất thế chấp 3.5%, khoản thanh toán hàng tháng của bạn sẽ vào khoảng 1,910 đô la. Nếu bạn mua lại một căn nhà với giá tương tự với lãi suất 5.3%, khoản thanh toán hàng tháng của bạn sẽ là khoảng $ 2,360. Điều đó làm tăng thêm khoảng 450 đô la mỗi tháng hoặc 5,400 đô la mỗi năm.
Hoặc xem xét ai đó đang tìm cách giảm kích thước. Có lẽ một cặp vợ chồng già muốn bán ngôi nhà mà họ đã nuôi gia đình, lấy một số tiền mặt để đầu tư và giảm chi phí hàng tháng của họ.
Nếu cặp vợ chồng này giảm quy mô từ căn nhà trị giá 425,000 đô la xuống căn nhà trị giá 350,000 đô la — họ sẽ tiết kiệm được khoảng 0 đô la mỗi tháng. Đúng vậy, họ có thể mua một ngôi nhà rẻ hơn, nhỏ hơn, và vẫn phải trả cùng một số tiền. Chắc chắn, họ sẽ nhận được một số vốn tự có trong giao dịch, nhưng chi phí hàng tháng của họ sẽ giống nhau, điều này cực kỳ quan trọng đối với những người sắp nghỉ hưu. Một lần nữa, không phải là một đề xuất siêu hấp dẫn.
Đó là lý do tại sao thuật ngữ "Hiệu ứng khóa" đã được đặt ra. Nhiều nhà kinh tế và nhà phân tích tin rằng số lượng danh sách mới có thể duy trì ở mức thấp trong một vài năm tới trong khi các chủ nhà cảm thấy bị “bó tay” với tỷ lệ thế chấp thấp bất thường của họ.
Điều đáng nói là số lượng chủ nhà có thể bị “nhốt” thay đổi đáng kể. Theo báo cáo tương tự của Redfin, Utah, Colorado và Washington, DC có tỷ lệ chủ nhà cao nhất với tỷ lệ thấp. Oklahoma và Mississippi có ít nhất.
Mặc dù chúng ta không biết liệu Hiệu ứng Khóa trong này có xảy ra hay không, nhưng logic đã được kiểm tra. Nếu nó thành hiện thực, nó có thể tác động sâu sắc đến thị trường nhà ở trong nhiều năm, nếu không muốn nói là nhiều thập kỷ tới.
Tất cả đều được đưa vào hàng tồn kho. Nếu có ít chủ nhà rao bán nhà hơn, điều đó có thể ngăn hàng tồn kho phục hồi về mức bình thường hơn, trước khi thị trường nhà ở cân bằng hơn.
Như tôi đã viết gần đây, hàng tồn kho cần tăng để giá vừa phải hoặc đi xuống (hoặc bất cứ điều gì bạn nghĩ sẽ xảy ra).
Có rất nhiều số liệu khác nhau liên quan đến khoảng không quảng cáo, vì vậy hãy để tôi giải thích.
Khoảng không quảng cáo được định nghĩa là tổng số ngôi nhà trên thị trường vào cuối một tháng nhất định. Đây là một số liệu rất hữu ích vì nó kết hợp cả cung và cầu. Nó phụ thuộc vào số lượng người đưa ngôi nhà của họ ra thị trường (được gọi là New Listings) cũng như số lượng và tốc độ bán những ngôi nhà đó (nhu cầu).
Đây là nơi có hàng tồn kho tính đến tháng 2022 năm XNUMX.
Có một câu chuyện khá kịch tính được mô tả trong biểu đồ này. Trước đại dịch, chúng tôi dự kiến khoảng 1.8 triệu đơn vị hàng tồn kho trong những tháng mùa hè bận rộn. Bây giờ, chúng tôi đang ở mức 600k.
Như các nhà phân tích thị trường nhà ở khác và tôi tin rằng, con số này cần phải tăng lên để thị trường nhà ở trở lại mức bình thường và lành mạnh hơn (hoặc sụp đổ). Giá vẫn tăng khi hàng tồn kho ở mức 1.8 triệu, vì vậy bạn có thể đặt cược rằng chúng sẽ tăng lên với nguồn cung thấp hơn đáng kể.
Khi nhu cầu kiểm duyệt, khoảng không quảng cáo có thể bắt đầu tăng lên, nhưng chúng tôi có thể sẽ cần xem thêm danh sách mới. Hiện tại, điều đó không xảy ra, vì Danh sách mới giảm trên cơ sở được điều chỉnh theo mùa.
Tuy nhiên, Danh sách mới có thể tăng từ ba vị trí: chủ nhà bán, xây dựng mới hoặc nhà bị tịch thu.
Việc xây dựng mới có thể bổ sung vào hàng tồn kho mới, nhưng các vấn đề về chuỗi cung ứng đã cản trở việc hoàn thành và giấy phép mới bắt đầu giảm kể từ tháng 2022 năm XNUMX.
Nhiều người tin rằng một làn sóng tịch thu nhà đang đến và sẽ làm tăng thêm hàng tồn kho, nhưng điều đó sẽ không xảy ra. Bạn có thể xem cái khác của tôi phỏng vấn và video về điều đó, nhưng nói ngắn gọn, các khoản nợ thế chấp đã giảm trong bảy quý liên tiếp. Chủ nhà không mặc định. Một cuộc suy thoái có thể thay đổi điều này? Chắc chắn rồi, nhưng hàng tồn kho do khả năng bị tịch thu nhà sẽ tăng dần và mất nhiều năm mới hết.
Nguồn cuối cùng và quan trọng nhất của New Listings là chủ nhà. Thông thường, khi COVID-19 trở thành một phần trong cuộc sống của chúng ta, tôi sẽ nghĩ rằng Danh sách mới từ các chủ nhà hiện tại sẽ tăng lên. Nhưng đây là lúc mà Hiệu ứng Khóa vào có thể phát huy tác dụng. Nếu trên 50% chủ nhà có thế chấp có tỷ lệ thế chấp cực thấp, chúng ta có thể không thấy nhiều chủ nhà niêm yết nhà của họ để bán.
Nếu ít chủ nhà rao bán nhà hơn, điều đó sẽ gây áp lực lên giá nhà đất. Tất nhiên, một số, hoặc có thể tất cả áp lực tăng đó, có thể được bù đắp bởi lực giảm của lãi suất tăng, nhưng tác động của những năm lãi suất cực thấp sẽ là một yếu tố cực kỳ quan trọng đối với thị trường nhà ở, có thể trong nhiều năm tới. .
Tôi thậm chí có thể thấy một kịch bản trong đó Hiệu ứng Khóa này ảnh hưởng đến thị trường trong nhiều thập kỷ. Một lần nữa, lãi suất trong thời kỳ đại dịch là mức thấp nhất từ trước đến nay, và không rõ liệu lãi suất có bao giờ xuống thấp như ban đầu hay không. Bao giờ. Và ngay cả khi nó xảy ra, nó có thể là một thời gian dài trước khi nó xảy ra.
Cá nhân tôi nghĩ rằng lãi suất sẽ tăng trong một năm hoặc lâu hơn, nhưng sau đó chúng ta sẽ thấy lãi suất giảm dần. Rốt cuộc, Fed đã theo đuổi các chính sách tiền tệ dễ dàng trong khoảng 15 năm dưới thời bốn chính quyền khác nhau. Trong khi Fed đang tạm thời tăng lãi suất, tôi hiện không nghĩ rằng chúng ta sẽ quay trở lại kỷ nguyên lãi suất thế chấp hai con số. Đồng thời, tôi cũng không biết liệu chúng ta có gặp lại khoản thế chấp lãi suất cố định 2.7% trong vòng đời của chúng ta hay không. Nó chỉ xảy ra một lần và mất một loạt các tình huống rất độc đáo để đạt được điều đó.
Tất nhiên, không ai biết điều gì xảy ra tiếp theo. Nhưng nếu bạn giống như tôi và muốn biết thị trường nhà đất đang hướng đến đâu, hãy để ý đến Hiệu ứng khóa trong. Sẽ rất thú vị khi xem liệu những dự đoán về lượng hàng tồn kho thấp hơn có thành hiện thực hay không. Để theo dõi, chỉ cần xem danh sách mới và số lượng hàng tồn kho mỗi tháng.
Nếu bạn muốn biết thêm thông tin theo hướng dữ liệu về thị trường nhà ở, đầu tư và nền kinh tế, hãy xem Trên thị trường, Podcast mới nhất của BiggerPockets, nơi tôi là người dẫn chương trình. Thứ Hai hàng tuần, bạn có thể tìm thấy các tập mới trên Apple , Spotify, hoặc là YouTube.
Trên thị trường do Fundrise trình bày
Fundrise đang cách mạng hóa cách bạn đầu tư vào bất động sản.
Với quyền truy cập trực tiếp vào các khoản đầu tư bất động sản chất lượng cao, Fundrise cho phép bạn xây dựng, quản lý và phát triển danh mục đầu tư chỉ bằng một nút bấm. Kết hợp sự đổi mới với kiến thức chuyên môn, Fundrise tối đa hóa tiềm năng sinh lời lâu dài của bạn và nhanh chóng trở thành nền tảng đầu tư bất động sản trực tiếp với nhà đầu tư lớn nhất của Mỹ.
