David:
Đây là chương trình BiggerPockets Podcast 627. Suy thoái và sụp đổ thị trường không đồng nghĩa. Chúng không bị ràng buộc với nhau. Bạn có thể có một cuộc suy thoái mà chi phí tài sản không giảm, đặc biệt nếu những người giàu có là những người sở hữu tài sản đó, đặc biệt nếu tài sản hoạt động tốt hơn trong môi trường suy thoái. Đây là điểm mà tôi muốn tiếp tục nhấn mạnh là đừng nghĩ rằng chỉ vì chúng ta đang gặp suy thoái, chúng ta sẽ có một sự sụp đổ của thị trường. Chúng tôi có thể, nhưng nó thường không xảy ra.
Chuyện gì đang xảy ra vậy mọi người? Tôi là David Greene và tôi là người dẫn chương trình Podcast về bất động sản BiggerPockets của bạn ở đây hôm nay với ấn bản See Greene, vì bạn có thể nhìn thấy từ vầng hào quang màu xanh lá cây sau đầu tôi nếu bạn đang xem trên YouTube hoặc Spotify hoặc một cách nào đó mà bạn thực sự có thể xem podcast. Hôm nay, chúng tôi có một chương trình tuyệt vời dành cho bạn, nơi các thành viên cộng đồng BiggerPockets khác nhau đến và đặt những câu hỏi cụ thể về cơ hội tạo dựng sự giàu có của họ, cách họ muốn xây dựng doanh nghiệp của mình hoặc nơi họ gặp khó khăn, cũng như chiến lược tổng thể.
Chúng tôi tìm cách để bạn có thể giảm chi phí của mình với tư cách là một nhà bán buôn mới, người muốn phát triển doanh nghiệp. Chúng tôi nói về thời điểm thay thế các hệ thống nhà chính trong tài sản của bạn, HVAC, mái nhà, những thứ tương tự. Chúng tôi cũng nói về cách đối phó với một đại lý khó tính hoặc những gì cần tìm ở một đại lý để bạn không rơi vào tình thế tồi tệ. Và sau đó, chúng tôi giải quyết khi nào bạn có thể mất khoản tiền ký quỹ để thoát khỏi một giao dịch tồi hoặc khi nào bạn nên tiếp tục và gắn bó với nó.
Chúng tôi cũng nói về nền kinh tế, các lựa chọn đầu tư khác nhau trong các môi trường kinh tế khác nhau và phỏng đoán gần nhất của tôi về những gì tôi nghĩ là sẽ đi xuống, khi nhìn vào quả cầu pha lê vốn là cái đầu sáng bóng của tôi. Và trước khi chúng ta đến với chương trình, hãy nhanh chóng truy cập vào trang bigpockets.com và xem các diễn đàn. Những điều này thật tuyệt vời. Điều này giống như bạn đang bay trên tường và có thể lắng nghe cuộc trò chuyện giữa cả người mới và các nhà đầu tư có kinh nghiệm, chia sẻ thông tin một cách tự do. Lời khuyên của tôi là đi kiểm tra nó ra.
Và nếu bạn thấy một chủ đề mà bạn thấy rất thú vị, nhưng một phần của chủ đề đó hoặc quan điểm của chủ đề đó chưa được giải quyết, hãy truy cập bigpodcasts.com/david và yêu cầu tôi giải thích bất cứ điều gì bạn không hiểu khi đọc cuộc trò chuyện. Được rồi, chúng ta hãy đến với câu hỏi đầu tiên của ngày hôm nay.

Cody:
Này, David, trước tiên, cảm ơn bạn rất nhiều vì đã trả lời câu hỏi của tôi. Luôn lấy cảm hứng từ BiggerPockets Podcast. Ngay cả một số chủ đề tôi thậm chí không nghĩ sẽ liên quan đến tôi, tôi sẽ lắng nghe nó. Và tôi luôn đưa ra một sự thật tuyệt vời luôn giúp ích cho tôi và mang lại cho tôi nguồn cảm hứng dồi dào ở phía bên kia. Vì vậy, cảm ơn vì điều đó. Vì vậy, câu hỏi chính đầu tiên của tôi là điều này. Tôi có một người bạn, Ryan, anh ấy đầu tư rất nhiều vào cổ phiếu và trái phiếu. Anh ấy rất thành công với nó, tôi và anh ấy luôn tranh luận về thị trường bất động sản và nơi nó đang hướng tới.
Tôi luôn gửi cho anh ấy những mẩu tin ngắn mà tôi nghe được trên podcast của các bạn. Và anh ấy vẫn chưa hoàn toàn được bán trên thị trường tiếp tục tăng giá. Và tôi chỉ tò mò nếu bạn có thể đi sâu hơn vào lý do tại sao bạn cảm thấy như thị trường tiếp tục đi lên. Tôi đoán điều lớn nhất mà anh ấy mở ra cho tôi đến bây giờ là với cuộc suy thoái đang rình rập. Và nếu bạn nhìn vào số liệu thống kê, chúng tôi thực sự đã suy thoái theo hiểu biết của tôi và chỉ là nơi bạn cảm thấy như mọi thứ sẽ đi khi chúng ta tiếp tục đi theo con đường đó bởi vì nó giống như một thị trường đi và các thị trường khác sẽ đi đi.
Vì vậy, nếu bạn có thể đi sâu hơn vào vấn đề đó và thực sự giải thích đầy đủ hơn tại sao bạn cảm thấy nó sẽ đi theo hướng nó sẽ đi, thì điều đó sẽ thật tuyệt vời. Câu hỏi khác của tôi là điều này. Vì vậy, ngay bây giờ danh mục đầu tư của chúng tôi, chúng tôi có một khoản cho thuê dài hạn. Chúng tôi đã thực hiện một vài lần lật. Hiện chúng tôi đang sở hữu một hợp đồng thuê ngắn hạn ở phía bắc mà chúng tôi sẽ thực hiện. Và chúng tôi đang hoàn thành một ngôi nhà nhỏ mà chúng tôi có.
Và ngoài ra, chúng tôi đang tiến hành xây dựng phía bắc với những người vợ của tôi. Với việc tham gia quá nhiều vào việc cho thuê ngắn hạn, tôi chỉ tò mò với suy thoái kinh tế đang xuất hiện và mọi thứ trở nên điên rồ với thị trường. Tôi chỉ tò mò rằng bạn cảm thấy như thế nào về việc cho thuê ngắn hạn, nó sẽ như thế nào, thị trường cho thuê ngắn hạn sẽ như thế nào nếu chúng ta đi theo con đường đó. Cảm ơn bạn rất nhiều vì đã trả lời câu hỏi của tôi. Tôi thực sự đánh giá cao nó, và chăm sóc.

David:
Này, Cody, cảm ơn bạn vì câu hỏi. Bạn đang lặp lại tình cảm của mọi nhà đầu tư bất động sản hay những người xây dựng sự giàu có nói chung ở nước ta ngay bây giờ. Vì vậy, nếu bạn đi vào không gian tiền điện tử, họ sẽ hỏi cùng một câu hỏi nhưng từ góc độ tiền điện tử, điều gì sẽ xảy ra với tiền điện tử? Nếu bạn đang nói chuyện với các nhà giao dịch chứng khoán, nếu bạn gặp bất kỳ hình thức nào của những người đưa ra lời khuyên tài chính hoặc xây dựng sự giàu có thông qua các chứng khoán hoặc tài sản khác nhau, họ đều đang cố gắng tìm ra cùng một điều, điều gì sẽ xảy ra với nền kinh tế? Và các nhà đầu tư bất động sản cũng không khác.
Bây giờ, đây là những gì tôi có thể nói với bạn. Nó sẽ chỉ làm một trong ba điều. Nền kinh tế sẽ trở nên tốt hơn và giá cả sẽ tiếp tục tăng. Nó sẽ trở nên tồi tệ hơn và giá sẽ tiếp tục giảm hoặc nó sẽ giữ nguyên như cũ. Chúng ta không bao giờ biết được điều gì sẽ xảy ra với nền kinh tế. Bây giờ, những gì nghe có vẻ như bạn đang làm với bạn của mình là một cái bẫy mà nhiều người rơi vào. Những gì họ làm là họ nghe một góc nhìn từ một người như tôi hoặc một người khác. Và họ nói, "Này, những gì anh ấy nói rất có ý nghĩa." Yếu tố đó, góc nhìn mà anh ấy cung cấp thực sự rất tốt ”.
Và sau đó, bạn nói với bạn của bạn, và sau đó bạn của bạn nói, "Ừ, nhưng bạn đã nghĩ về điều này chưa?" Và sau đó, quan điểm đó không được đưa ra khi tôi đang nói chuyện. Vì vậy, sau đó, bạn quay lại và nói, "Này, còn góc nhìn này thì sao?" Và sau đó, tôi trả lời nó. Và sau đó, bạn quay lại với anh ta và nói, "Đây là những gì anh ta nói." Và sau đó, họ cung cấp cho bạn một cái khác. Và điều này tiếp diễn mãi mãi. Nó giống như một trò chơi bóng bàn của Forest Gump đấu với một bức tường. Nó không bao giờ thực sự kết thúc.
Vì vậy, tôi nghĩ không lành mạnh nếu bạn tiếp tục quay lại với bạn của mình và cố gắng nói, "Nền kinh tế sẽ đi lên hay nền kinh tế sẽ đi xuống," bởi vì chúng tôi không biết. Bây giờ, hãy để tôi mở rộng góc nhìn của mọi người đang nghe ở đây. Các nền kinh tế sẽ đi lên và các nền kinh tế sẽ đi xuống. Nó sẽ đi xuống. Được chứ? Tại một thời điểm nào đó, Cody, điều đó sẽ xảy ra. Tôi không đặt cược rằng nền kinh tế sẽ không đi xuống. Tôi không đặt cược rằng nền kinh tế sẽ không bao giờ đi xuống.
Tôi cá rằng khi nó đi xuống, nó sẽ tăng trở lại. Tôi cá rằng khi trời giảm, tôi có thể vượt qua cơn bão đó vì tôi đã không bỏ việc và đi làm trên bãi biển. Tôi tiếp tục làm việc và tôi giữ tiền trong dự trữ và tôi sống một lối sống rất tiết kiệm để có thể đủ khả năng thực hiện một số khoản thanh toán này. Tôi thực sự có thể mất tiền vào bất động sản hoặc tiền thuê nhà ngắn hạn trong một khoảng thời gian. Bây giờ, tôi có muốn không? Tuyệt đối không. Nhưng tôi có đủ kiêu ngạo để nghĩ rằng điều đó sẽ không bao giờ xảy ra và tôi có quyền kiếm tiền mỗi tháng hoặc mỗi năm mà tôi từng sở hữu bất động sản không?
Điều đó thật điên rồ, nhưng bởi vì chúng ta đã chứng kiến ​​sự tăng giá quá lâu, nên có một số người cho rằng việc mất tiền trong một khoảng thời gian cho một ngôi nhà là điều không thể chấp nhận được. Và nó không thực tế. Không có mối quan hệ nào không đạt đến điểm khó mà mọi người không hạnh phúc. Không có đứa trẻ nào bạn nuôi dạy mà lúc nào cũng hành động hoàn hảo. Không có khoản đầu tư nào không bao giờ mất tiền hoặc trở nên tồi tệ. Chìa khóa để đầu tư bất động sản thành công là tiếp tục tồn tại khi nó trở nên tồi tệ, và đó là lời khuyên mà tôi liên tục đưa ra. Chuẩn bị cho điều tồi tệ nhất, chuẩn bị cho điều tồi tệ nhất, chuẩn bị cho điều tồi tệ nhất.
Tôi không phải là người nói rằng hãy nhận bốn căn nhà và bỏ việc của bạn. Điều đó rất rủi ro đối với tôi. Tôi muốn bạn giữ chiếc áo chống đạn đó trong trường hợp đạn bắt đầu bay trở lại. Tôi muốn bạn đặt một pháo đài xung quanh mình trong trường hợp Người đi bộ trắng đến, Người đi bộ trắng do lạm phát hoặc suy thoái, và bạn đã chuẩn bị sẵn sàng vì bạn đang đứng sau bức tường phía bắc. Đó là tài liệu tham khảo Game of Thrones. Đó là cách mà tôi tiếp cận việc xây dựng sự giàu có. Được rồi. Vì vậy, tôi không biết điều gì sẽ xảy ra và tôi không có quả cầu pha lê, nhưng tôi sẽ chỉ cho bạn biết tôi đang chuẩn bị cho những gì.
Lẽ ra, chúng tôi đã phải trải qua một cuộc suy thoái khi đóng cửa quốc gia vì COVID-19. Chúng tôi đã phá hủy GDP của mình. Chúng tôi đã ngừng hoạt động hiệu quả. Nó có ý nghĩa rằng một cuộc suy thoái sẽ xảy ra. Như bạn đã đề cập, nhiều người cho thấy chúng ta đang trong thời kỳ suy thoái. Và tôi đồng ý. Chúng ta đang trong thời kỳ suy thoái, nhưng giá cả không giảm. Và đó là những gì mọi người phải hiểu. Suy thoái và sụp đổ thị trường không đồng nghĩa với nhau. Chúng không bị ràng buộc với nhau. Bạn có thể có một cuộc suy thoái mà chi phí tài sản không giảm, đặc biệt nếu những người giàu có là những người sở hữu tài sản đó, đặc biệt nếu tài sản hoạt động tốt hơn trong môi trường suy thoái.
Đây là điểm mà tôi muốn tiếp tục nhấn mạnh là đừng nghĩ rằng chỉ vì chúng ta đang gặp suy thoái, chúng ta sẽ có một sự sụp đổ của thị trường. Chúng tôi có thể, nhưng nó thường không xảy ra. Và tôi tin rằng lý do mà mọi người đều cho là như vậy là trong cuộc suy thoái kinh tế vừa qua, chúng tôi đã có một sự sụp đổ của thị trường, nhưng đây là lý do tại sao điều đó lại xảy ra. Cuộc suy thoái cuối cùng là kết quả của sự sụp đổ của thị trường. Những gì tôi đang nói là thị trường không sụp đổ bởi vì chúng ta đã có một cuộc suy thoái. Chúng tôi đã có một cuộc suy thoái vì thị trường sụp đổ.
Sự sụp đổ của thị trường đã gây ra suy thoái và điều đó không có khả năng xảy ra hiện nay. Lý do khiến chúng tôi gặp sự cố lần trước là các khoản vay được cho mà mọi người không thể trả và tất cả chúng đều thiết lập lại gần như cùng một lúc, và bạn có quá nhiều cung so với nhu cầu hiện có. Các nhà xây dựng nhà đang tung ra những ngôi nhà nhanh nhất có thể và mọi người mua chúng dựa trên suy đoán thuần túy. Chúng tôi có quá nhiều cung và không đủ cầu khi tất cả các căn nhà được tung ra thị trường cùng một lúc. Chúng tôi đang ở trong một môi trường đối lập ở hầu hết các thị trường mà tôi đang xem xét ngay bây giờ.
Chúng ta có quá nhiều cầu và không đủ cung. Vì vậy, tôi không biết liệu sự phục hồi hình chữ K có phải là cách đúng để giải thích điều này hay không, nhưng cách mà quả cầu pha lê của tôi đang hoạt động, điều tôi nghĩ sắp xảy ra là bạn sẽ có những người ở cấp dưới. của nền kinh tế sẽ bị siết chặt rất nhiều, những người không có nhiều tiền. Khí của họ đang tăng lên. Thức ăn của họ đang tăng lên. Tiền thuê nhà của họ đang tăng lên, nhưng lương của họ không tăng và họ không thể kiếm được nhiều tiền hơn tại nơi làm việc. Sau đó, bạn sẽ có những người đứng đầu nền kinh tế.
Và tôi sẽ mô tả những người đó là những người sở hữu tài sản, những người có danh mục đầu tư và kiếm tiền thông qua chủ yếu là đầu tư. Những người đã tuân theo góc phần tư dòng tiền như Robert Kiyosaki đã tập hợp lại và kiếm tiền với tư cách là nhà đầu tư, không phải nhân viên và không tự kinh doanh, những người đó sẽ tiếp tục xây dựng sự giàu có bởi vì sự giàu có của họ đến từ tài sản chứ không phải từ W2 Công việc. Vì vậy, tôi không biết điều gì sẽ xảy ra. Nhưng những gì tôi đoán sắp xảy ra là những người giàu có sẽ tăng tài sản của họ thông qua cuộc suy thoái này và những người nghèo sẽ mất nhiều hơn thế. Và nó thật tệ.
Đây là vấn đề với việc in những số tiền vô lý, điều này dường như xảy ra mỗi khi chúng ta làm điều đó. Nó giống như cho một đứa trẻ ăn đường. Vâng, họ cảm thấy thực sự tốt trong một khoảng thời gian ngắn. Và sau đó, họ phát điên và sau đó họ đổ vỡ. Và đó là những gì chúng ta đang nói đến ở đây là một vụ tai nạn sắp xảy ra. Tôi chỉ không biết điều gì sẽ ảnh hưởng đến giá nhà. Vì vậy, điều tốt nhất bạn có thể làm, nếu tiếp tục mua bất động sản là hãy tích trữ nhiều hơn những gì bạn nghĩ trước đây. Bây giờ, phần thứ hai của câu hỏi của bạn phải làm cụ thể với cho thuê ngắn hạn. Mọi người sẽ tiếp tục đi du lịch chứ?
Và tôi phải nói rằng, đây cũng là một câu hỏi luôn nằm trong đầu tôi. Tôi đang lo lắng về điều này. Tôi nghĩ về điều đó. Bởi vì tôi đã mua nhà cho thuê ngắn hạn. Thực tế, nếu bạn muốn ở trong thị trường tốt nhất, bạn phải ở trong cuộc chơi cho thuê ngắn hạn vì vấn đề cung cầu này. Đó là cách duy nhất để khiến họ lưu chuyển tiền mặt trong nhiều trường hợp. Những gì tôi đang làm để ngăn chặn điều này là tôi chỉ mua bất động sản ở những khu vực mà tôi nghĩ rằng nhiều người giàu có hơn thường lui tới. Đó là cách tôi nhìn nhận nó. Nếu những người giàu hơn không bị ảnh hưởng bởi suy thoái kinh tế, họ vẫn sẽ đi du lịch.
Và đó là lý do tại sao tôi bước vào không gian sang trọng hơn, bởi vì đó là nơi những người sẽ đi du lịch không bị ảnh hưởng bởi nền kinh tế cũng là nơi tôi nghĩ nửa dưới sẽ đến. Bây giờ để rõ ràng, tôi không phải là một số địa chủ tham lam, những người đang mặc khải thực tế rằng những người ở dưới cùng của phổ kinh tế sẽ bị tổn thương. Tôi thực sự đau lòng về điều đó. Nó rất buồn. Tôi không nghĩ điều này là tốt. Khi nhiều người khác nói, "In tiền, in tiền, in tiền", tôi trên nền tảng này nói, "Điều này sẽ tồi tệ hơn nếu chúng tôi thực sự làm điều đó."
Và bây giờ, điều tồi tệ nhất đang đến. Giống như một người chạy hết hóa đơn thẻ tín dụng và sau đó phải trả lại với lãi suất, đó là những gì đang xảy ra trong nền kinh tế của đất nước chúng ta bởi vì chúng ta đã đưa ra những quyết định tài chính đó. Chúng tôi không muốn tiết kiệm tiền mặt và trả trước như Dave Ramsey. Chúng tôi muốn trả hết nợ và bây giờ đến hạn thanh toán. Vì vậy, để kết thúc tất cả những điều này, tôi sẽ nói rằng, tôi không biết điều gì sẽ xảy ra. Tôi sẽ không cố gắng tranh luận với bạn mình và thuyết phục họ rằng giá sẽ tiếp tục tăng.
Nhưng những gì tôi sẽ nói, nếu lạm phát đến và chúng ta tiếp tục in tiền, nếu chúng ta quyết định in nhiều tiền hơn, nhà ở sẽ tiếp tục đắt hơn. Nếu chúng ta không làm điều đó, hoặc nếu họ thực sự thu hẹp nguồn cung tiền, nếu họ rút tiền ra khỏi nền kinh tế, Chúa ơi, điều đó thật tuyệt vời. Tôi rất thích nó. Nó sẽ khiến những người như tôi mất tiền tài sản ròng của chúng tôi. Tổng giá trị tài sản ròng của tôi sẽ giảm nếu họ hạn chế cung tiền vì tài sản sẽ trở nên ít giá trị hơn, nhưng nó sẽ tốt hơn cho cả đất nước.
Vì vậy, nếu bạn thấy điều đó đang xảy ra, đó là nơi tôi sẽ nói, “Được rồi, ngừng mua. Đã đến lúc phải đợi những mức giá này giảm xuống và một sự điều chỉnh xảy ra trước khi tôi nhảy vào ”. Nhưng cho đến khi tôi thấy điều đó xảy ra, việc tăng lãi suất thuần túy không đủ để làm chậm nhu cầu mà chúng ta có đối với bất động sản ở những thị trường tốt nhất nơi mọi người đang di chuyển đến. Được rồi, câu hỏi tiếp theo đến từ Jeff Row ở Denver. Tôi đến từ Denver, Colorado và tôi là một nhà đầu tư bất động sản mới tập trung vào việc hack nhà bằng cách sử dụng tiền thuê phòng và Airbnb. Bạn có bất kỳ lời khuyên nào cho những gì tôi nên làm sau khi nhận ra rằng đại lý của người mua đại diện cho tôi trong một giao dịch không có lợi nhất cho tôi nhưng đã quá muộn để giải quyết vấn đề đó?
Tôi đã bỏ lỡ rất nhiều dấu hiệu cảnh báo về một đại lý xấu, nhưng giờ tôi đã quá thời hạn chấm dứt hợp đồng và số tiền kiếm được của tôi sẽ bị mất nếu tôi bỏ đi để thấy rõ rằng đại lý của người mua mà tôi đang làm việc chỉ muốn ném tôi vào một ngôi nhà mà không hiểu mục tiêu ngắn hạn và dài hạn của mình, những gì tôi đang cố gắng hoàn thành và lý do tại sao tôi muốn đầu tư vào bất động sản, bạn có nghĩ rằng có đáng để mất khoản tiền gửi tích lũy, đó là 16,000 để làm việc với một đại lý tốt hơn và có được một ngôi nhà tốt hơn cho các mục tiêu của tôi? Và bạn có lời khuyên nào để làm thế nào để ngăn chặn tình huống tương tự trong tương lai không?
Phải, điều này thật tệ, anh bạn. Bởi vì là một đại lý, tôi hiểu cảm giác trở thành một đại lý là như thế nào. Là một nhà đầu tư, tôi hiểu trở thành một nhà đầu tư là như thế nào. Tôi nghĩ rằng có một lỗ hổng cố hữu trong cách mà các đại lý làm việc hoặc môi trường pháp lý mà tôi nên nói, môi trường họ làm việc. Một mặt, các đại lý làm việc dựa trên hoa hồng thuần túy, có nghĩa là bạn có thể sử dụng chúng trong nhiều năm và họ không kiếm được tiền . Họ thực sự mất tiền để trả cho tất cả các yêu cầu cấp phép của họ, thời gian của họ, tiền xăng của họ để cho bạn xem nhà. Chỉ cần trở thành một đại lý, họ sẽ mất tiền. Vì vậy, họ phải bán một ngôi nhà để làm cho nó có giá trị.
Mặt khác, họ được yêu cầu trở thành người được ủy thác, có nghĩa là họ phải quan tâm đến lợi ích tốt nhất của bạn. Và điều đó thật điên rồ. Tôi không biết tại sao chúng tôi kết hợp ủy thác với một công việc hoa hồng. Luật sư là người được ủy thác, nhưng bạn trả tiền cho họ theo giờ. Bạn phải trả tiền cho luật sư của bạn. Vì vậy, rất hợp lý khi yêu cầu họ trở thành người được ủy thác. Tôi chỉ nghĩ rằng ý tưởng rằng đại lý người mua chỉ được trả tiền nếu bạn đóng một căn nhà và họ phải là người được ủy thác là một xung đột lợi ích lớn. Không có nghĩa là mọi thứ được thiết lập theo cách đó, nhưng đó là cách nó là.
Và bởi vì nó là như vậy, bạn thường gặp trường hợp một đại lý đang được đào tạo và giảng dạy và động cơ để đưa bạn vào một bất động sản và bán một cái gì đó. Và bạn đang nhìn nó như thể họ sẽ để ý đến tôi. Có một xung đột lợi ích cố hữu ngay lập tức. Bây giờ, bạn đã không đề cập đến bất cứ điều gì cụ thể mà đại lý đã làm. Và phần đó làm tôi lo lắng một chút vì tôi không muốn bạn phải nghĩ đến, “Này, điều gì đó đã xảy ra mà tôi không biết sẽ xảy ra. Đó là lỗi của người đại diện của tôi ”.
Thực sự có thể có một số trách nhiệm từ phía bạn trong trường hợp này, Jeff, nơi bạn chỉ không hiểu những gì bạn đang làm hoặc bạn không nhận được sự rõ ràng từ người đại diện về công việc của họ. Bây giờ, nếu họ mắc sai lầm lớn, họ đưa ra quyết định mà không nói chuyện với bạn trước, họ đang nói với bạn, "Đừng lo lắng về những điều mà bạn nên lo lắng." Vâng, bạn có một điểm thực sự tốt ở đây, nhưng không có gì thực sự được đề cập đến ngoài việc họ chỉ muốn ném bạn vào nhà. Bây giờ, câu hỏi cụ thể là tôi có nên mất tiền và tìm một ngôi nhà tốt hơn hay không, đó thường là bước đi đúng đắn. Được chứ. Không ai thích mất tiền.
Chúng tôi không muốn mất tiền ký quỹ một cách nghiêm túc, nhưng đó là chi phí của việc kinh doanh theo một cách nào đó. Không ai thích trả tiền để kiểm tra nhà, phải không? Giống như tôi đang xem xét việc mua một căn nhà rất lớn, nơi mà việc kiểm tra có thể sẽ là 1,500 đô la chỉ để xem xét nó. Và tỷ lệ cược là, họ sẽ tìm thấy quá nhiều thứ trong quá trình kiểm tra để mua căn nhà. Vì vậy, tôi không nên theo đuổi nó vì tôi sẽ mất 1,500 đô la hay tôi nhìn vào, "Chà, tôi có thể phải làm điều này 10 lần để có được một ngôi nhà, vì vậy tôi nên dành 15,000 đô la để kiểm tra?"
Và sau đó, khi tôi có được một ngôi nhà hoạt động, có rất nhiều vốn chủ sở hữu và đó là một thỏa thuận tốt đến mức nó bao gồm 1,500 đô la tôi đã phải chi để đến đó. Bạn đang ở trong tình trạng tương tự. Vì vậy, nhìn ngược lại, việc nổi giận với người đại diện sẽ không giúp ích được gì cho bạn. Bạn phải tự hỏi bản thân, "Căn nhà này đáng mua hay đáng giá để mất 16,000 để mua một căn nhà khác?" Chỉ cần nhìn vào đúng nơi bạn đang ở và nói, “Đây là một thỏa thuận tồi tệ. Tôi sẽ mất tiền cho nó. Nó sẽ rất đau đầu. Tôi thà mất 16,000 còn hơn là gánh lấy vấn đề đó ”.
Và nếu nó không tệ như vậy, có thể bạn đóng nó và bạn chỉ cần có một đại lý khác cho tài sản tiếp theo. Nhưng lời khuyên của tôi dành cho bạn và mọi người đều giống nhau. Khi bạn gặp người đại diện của mình, hãy thật rõ ràng về những mong đợi của bạn và hỏi họ xem họ có thể giúp gì cho bạn không. Bạn sẽ thường thấy rằng phần lớn những gì chúng ta nghĩ là công việc của một đại lý không phải là công việc của đại lý hoặc đại lý đó không tin rằng đó là công việc của họ.
Và nếu bạn không nắm được toàn bộ vấn đề này như buổi tư vấn tiền hôn nhân đang diễn ra, bạn sẽ rất dễ rơi vào tình huống này, Jeff. Tôi rất xin lỗi vì đó là trường hợp. Tôi hy vọng nó sẽ tốt hơn.

Chris:
Xin chào, David, tôi đã vượt qua được Florida của mình rồi, tôi sẽ chuyển xuống Florida vào tuần tới xuống khu vực Bãi biển Fort Walton. Tôi tin rằng bạn vừa mua Căn hộ Bella ở đó hoặc sắp mua Căn hộ Bella và những thứ tương tự. Tôi đã có một câu hỏi nhanh. Câu hỏi đặt ra là khi nào tôi thay thế hệ thống sưởi và điều hòa không khí hoặc HVAC, bất cứ điều gì bạn muốn gọi nó, và máy nước nóng. Vì vậy, cốt truyện là tôi có một nơi từ năm 2005, đó là nơi tôi đang ở ngay bây giờ. Nó sẽ được cho thuê ở Milford, Delaware. Đó là từ năm 2005, tất cả những thứ của năm 2005. Đó là một lò gas và máy nước nóng gas.
Và sau đó, nơi tôi mua ở Florida tháng trước, đó là từ năm 2002, chỉ cần thay thế máy nước nóng vì công ty bảo hiểm sẽ không cung cấp cho tôi một hợp đồng vì máy nước nóng quá cũ. Vì vậy, bạn chỉ cần thay thế một cái từ năm 2002 và sau đó đợi cho đến khi cái từ '05 bị cắt bỏ hay bạn chỉ đợi cho đến khi một trong hai cái đó bị cắt? Tôi biết có thể bạn sẽ chỉ nói rằng hãy tích trữ và sẵn sàng, nhưng tôi đã ở đó. Tôi chỉ không biết, bạn có chủ động vì đó là cho thuê, bạn không muốn nó ra ngoài trong khi khách thuê đang ở trong đây? Vâng, về cơ bản, câu hỏi, khi nào bạn thay thế HVAC? Cảm ơn, David.

David:
Bạn phải tích trữ rất nhiều dự trữ để có thể sẵn sàng cho dù có chuyện gì xảy ra. Tôi chỉ đua thôi. Bạn đang hỏi những câu hỏi thực sự tốt ở đây. Và tôi thích rằng bạn đã đề cập đến điều gì đó, bạn nói công ty bảo hiểm, cái bạn đang đề cập là công ty bảo hiểm của chủ sở hữu nhà. Và đây là một mẹo nhanh cho tất cả mọi người ngoài kia. Khi bạn mua một ngôi nhà có hệ thống HVAC cũ hơn hoặc hệ thống hỗ trợ cũ hơn thuộc bất kỳ loại nào, hãy xem liệu bảo hành nhà có bao gồm việc thay thế nó khi nó hết hiệu lực hay không. Đây là một mẹo mà tôi đã học được khi còn là một đại lý. Vì vậy, điều gì sẽ xảy ra là chúng tôi sẽ đàm phán với người bán và tôi đại diện cho người mua. Hoặc không, xin lỗi, hãy để tôi làm lại điều đó.
Tôi thường đại diện cho người bán và người mua nói, “Này, thiết bị điều hòa không khí của bạn cho thấy rằng nó chỉ còn vài năm sử dụng. Chúng tôi muốn một khoản tín dụng trị giá 15,000 đô la cho một chiếc khác ”. Tôi không muốn người bán của mình mất 15,000 đô la để chốt giao dịch. Vì vậy, thay vào đó chúng tôi sẽ nói là cho bạn biết chúng tôi sẽ làm gì. Chúng tôi sẽ trả trong hai năm bảo hành tại nhà của bạn để nếu nó bị lỗi, nó sẽ được thay thế bằng bảo hành tại nhà. Và sau đó, về cơ bản, tôi yêu cầu người bán của mình phải trả 800 đô la hoặc 1000 đô la thay vì 15,000 đô la, và chúng tôi tiết kiệm thỏa thuận. Đó thường là cách rẻ nhất để giải quyết vấn đề này. Vì vậy, nếu bạn biết rằng bạn có một hệ thống HVAC có thể bị hỏng, điều đầu tiên là, tôi có thể nhận được bảo hành tại nhà để bảo hành nó không?
Bây giờ, bạn đã đề cập nó quá cũ, điều đó sẽ không hoạt động. Cho đến khi nào bạn thay thế nó? Đây chỉ là ý kiến ​​cá nhân của tôi. Bạn để nó ra hết mức có thể trước khi bạn thay thế nó, giả sử bạn có thể lấy một bộ phận khác và lắp nó trở lại. chạy tốt. Đó là một trong những lý do tôi nói rằng đừng thay thế nó ngay lập tức. Bạn cũng là một chàng trai trẻ hơn. Có vẻ như bạn không có một tấn vốn. Vì vậy, đối với một người như tôi, có lẽ tôi sẽ thay thế nó ngay bây giờ vì tôi chỉ không muốn đau đầu khi có một cuộc điện thoại đến và tôi có thể phải lên lịch khi tôi đang cố gắng làm việc khác.
Nhưng đối với một người như bạn, bạn có thể muốn có thêm một số cuộc sống từ thứ đó trước khi bạn thay thế nó. Vì vậy, hãy tiết kiệm tiền để bạn có thể thay thế nó, nhưng tôi sẽ không thay thế nó nếu nó hoạt động. Bây giờ, trong một tình huống mà bạn không thể tìm được người thay thế, có vấn đề về chuỗi cung ứng. Có lẽ sẽ thông minh hơn nếu bạn chỉ nhận được nó ngay bây giờ khi bạn đang kiểm soát. Bạn không muốn để người thuê nhà của mình ở Florida mà không có máy lạnh. Điều đó sẽ hoàn toàn đau khổ. Vì vậy, đó là một cái gì đó mà tôi sẽ xem xét. Tôi cũng sẽ cho bạn mảnh nhỏ này. Tôi đã có tài sản ở Florida mà khi chúng bị bỏ trống, máy điều hòa không khí bị đánh cắp ngay khỏi tài sản.
Vì vậy, tùy thuộc vào nơi bạn mua, họ làm lồng cho các thiết bị điều hòa không khí mà bạn có thể đặt vào đó khiến chúng rất khó lấy trộm. Nếu đó không phải là một khu vực mà bạn cảm thấy thực sự tốt, hoặc đó không phải là một khu vực mà hàng xóm có thể nhìn thấy nó, đôi khi có nhiều khu vực nông thôn hơn ở Florida nơi mọi người không nhìn thấy những gì đang xảy ra. Rất dễ dàng để lấy những thứ đó, lùi một chiếc xe tải vào bãi, xé nó ra, ném vào sau xe tải, lái xe đi. Họ có máy điều hòa không khí của bạn. Hãy cân nhắc việc mua một cái lồng, đặc biệt nếu bạn nhận được một chiếc máy điều hòa không khí sáng bóng mới đẹp sẽ khiến những tên trộm cả khu phố kinh ngạc. Được rồi.
Chúng tôi đã có một số câu hỏi tuyệt vời cho đến nay và tôi muốn cảm ơn mọi người đã gửi chúng. Hãy đảm bảo thích, nhận xét và đăng ký trên YouTube về những gì bạn đang nghe. Trong phân đoạn này của chương trình, tôi muốn xem lại những nhận xét mà chúng tôi nhận được từ những thính giả khác. Tôi đã thấy Nate Bargatze làm điều này và người của anh ấy thường để lại những bình luận rất hài hước. Và thật buồn cười khi anh ấy đọc chúng. Vì vậy, nếu bạn có điều gì đó buồn cười để nói, tôi muốn nghe về điều đó. Vào bình luận ngay bây giờ và để lại bình luận về chương trình này. Và tôi có thể đọc bình luận của bạn về các tập phim trong tương lai.
Bình luận số một từ Scroggs Bất động sản. Tôi đang nghe podcast trong ô tô của mình như mọi ngày khi David nói, “Này Siri”. Quả cầu Siri nhỏ xuất hiện trên điện thoại của tôi. Tôi nghĩ rằng cô ấy chỉ đứng giọng nói cụ thể của bạn. Tôi đoán tôi đã sai. CƯỜI. Điều này xuất phát từ một tập phim mà chúng tôi đã phỏng vấn ai đó tên Siri và tôi bắt đầu chương trình bằng cách nói, “Này Siri”. Và sau đó, tôi tự hỏi có bao nhiêu người vừa tắt máy. Ồ, Siri của tôi đang hoạt động ngay khi chúng ta nói. Thật là buồn cười. Vì vậy, rõ ràng, đó là trường hợp. Tôi đã kích hoạt Siris trên toàn thế giới.
Nhận xét tiếp theo đến từ Michael Batista. Xin chào, BiggerPockets, rất vui khi thấy bạn nói thêm về việc lật các tùy chọn thuê. Michael, đây là một chiến lược rất phổ biến trong quá khứ. Đây là lý do tại sao nó không phổ biến ngay bây giờ. Các tùy chọn cho thuê hoạt động tốt nhất khi thị trường không tăng giá. Khi bạn không thấy giá tài sản tăng cao, thì sẽ tốt hơn cho chủ nhà trong tình huống đó vì họ đặt nhiều chi phí hơn cho người thuê. Họ phải tự lo sửa chữa. Vì vậy, dòng tiền sẽ cao hơn. Nhược điểm là với tùy chọn cho thuê, bạn sẽ có quyền chọn mua căn nhà với một mức giá nhất định và cách mà tài sản tăng lên, chúng đã vượt xa bất kỳ tùy chọn thuê nào.
Vì vậy, bất kỳ chủ nhà nào làm điều đó đều tự đặt mình vào tình huống mất đi sự đánh giá cao và công bằng, chỉ để họ có thể tiết kiệm chi phí sửa chữa. Nếu chúng ta thấy thị trường chậm lại đến mức hợp lý hoặc thậm chí đi xuống một chút, tôi nghĩ bạn sẽ thấy sự phổ biến của các phương án cho thuê trở lại vì chúng có ý nghĩa hơn rất nhiều khi tài sản không tăng giá trị quá nhanh. Trong trường hợp đó, bạn có thể thấy những người bán nhà của họ trực tiếp cho những người thuê nhà, những người không thể tiết kiệm được khoản trả trước và lấy một phần tiền thuê nhà của họ hàng tháng để sử dụng. Nếu điều đó xảy ra, tôi chắc chắn rằng chúng tôi sẽ cung cấp cho bạn nhiều thông tin hơn.
Stephanie Clemens. LOLs, tôi đã chờ bạn thực hiện bước nhảy vọt đó vào phiên bản mẹo nhanh ưa thích của bạn. Nghe nói rằng chuyển đổi nhanh chóng nhiều tập trước đây. Vì vậy, Stephanie đang đề cập đến thực tế là người đồng nghiệp trước đây của tôi Brandon Turner từng thích làm mẹo nhanh với Josh Dorkin, nơi họ sẽ nói, “Mẹo nhanh”. Và XNUMX năm, Brandon đã buộc tôi phải thực hiện mẹo nhanh nhạy bén mà tôi kiên quyết phản đối này. Tôi đã cố gắng hoàn thành hợp đồng của mình và tôi không thể ký hợp đồng. Ngay sau khi Brandon đi, tôi đã đi sang đường ngược lại và bây giờ tôi thường làm mẹo nhanh bằng giọng Batman. Nhúng nhanh. Kích hoạt ở đâu?
Trước hết, đó là cách luyện tập tốt cho giọng Batman của tôi. Và thứ hai, nó chỉ giúp tôi khôi phục lại sự cân bằng của lực lượng bởi vì trong nhiều năm, tôi đã bị buộc phải làm điều đó trong một trò giả mạo mà tôi cực kỳ ghét. Không có gì đáng xấu hổ bằng việc phỏng vấn Joco Willink trên podcast của bạn và bị buộc phải thực hiện một mẹo nhanh cao độ với Brandon Turner giống như bạn đang ở trong bộ tứ tiệm hớt tóc. Nhận xét tiếp theo đến từ Jonathan Hawthorne. Khi nào Brandon sẽ đến thăm podcast? Tôi nhớ anh chàng đó.
Được rồi. Tôi sẽ không nói bất cứ điều gì, nhưng vì các bạn đang để lại những bình luận thực sự tốt như tôi đã hỏi, tôi cảm thấy như các bạn phải làm vậy, đặc biệt vì đây là một tập của See Greene. Hai tập kể từ bây giờ, bạn sẽ thấy người bạn thân nhất của tôi, Kỳ quan có râu quay trở lại tham gia với chúng tôi trên tập 629. Vì vậy, hãy chú ý theo dõi. Và nếu bạn chưa đăng ký podcast, vui lòng đăng ký cả podcast và YouTube để bạn nhận được thông báo khi chúng tôi đưa Brandon trở lại. Và từ những con ruồi trên tường, tôi đoán điều đó đến từ, tôi muốn trở thành một con ruồi trên tường trong cuộc trò chuyện đó. Đây là một người thích lắng nghe trong các cuộc trò chuyện.
Làm cách nào để gửi một cuộc gọi thoại được đề cập cho chương trình? Chà, chúng tôi yêu những cái đó. Chúng tôi rất thích khi bạn tạo video về chính mình đặt câu hỏi mà chúng tôi có thể đưa nó vào chương trình. Chỉ cần truy cập bigpockets.com/david. Và nếu bạn đang cố nhớ, URL là gì, miễn là bạn nhớ bigpockets.com và tên tôi, bạn sẽ ổn. Được rồi. Những câu hỏi và câu trả lời này có phù hợp với bạn không? Bạn có thích nghe một số lời khuyên mà tôi đã đưa ra không? Bạn có biết rằng bạn có thể nhờ một công ty bảo hành tại nhà thay thế các thiết bị cũ của bạn miễn là họ chấp thuận nó khi bạn ký quỹ?
Bạn có biết rằng bạn có thể yêu cầu người bán nhà trả tiền cho công ty bảo hành nhà của bạn để giữ cho thỏa thuận tồn tại? Tôi đã bán rất nhiều căn nhà trong đội David Greene. Tôi đã thực hiện rất nhiều khoản vay với One Brokerage và tôi muốn mang lại cho bạn tất cả kinh nghiệm mà tôi có để giúp bạn trở thành một nhà đầu tư tốt hơn. Ngoài ra, nếu bạn ở trong khu vực của tôi, tôi muốn giúp bạn bán nhà hoặc giúp bạn mua nhà. Vui lòng liên hệ với tôi về việc tôi giúp bạn điều đó và cũng có thể liên hệ với chúng tôi tại One Brokerage để giúp bạn với khoản vay.

Ladi:
Xin chào mọi người, cảm ơn vì podcast. Tên tôi là Ladi Sonabari. Tôi đến từ Brooklyn, New York và tôi đang cố gắng bán bất động sản đầu tư đầu tiên của mình. Bây giờ, tôi không thực sự chắc chắn làm thế nào để thực hiện điều này một cách hiệu quả. Tôi đang cố gắng tìm ra cách tốt nhất để ước tính giá trị sau sửa chữa của mình mà không cần phải trả tiền cho nhà thầu hoặc thẩm định viên với mọi khách hàng tiềm năng mới mà tôi nhận được, điều đó dường như không hiệu quả về chi phí. Và tôi có thể sẽ phá sản trước khi tôi nhận được khoản hoa hồng đầu tiên của mình. Vì vậy, cảm ơn rất nhiều vì sự giúp đỡ của bạn và tôi mong nhận được phản hồi từ bạn. Cảm ơn bạn.

David:
Được rồi. Cảm ơn, Ladi. Đây là một câu hỏi hay. Tôi sẽ phải tập hợp một số vấn đề để đưa ra câu trả lời tốt cho bạn. Người đầu tiên thường là người môi giới của bạn có thể cung cấp điều đó cho bạn. Nếu bạn có một người môi giới bất động sản bán nhiều căn nhà trong khu vực mà bạn đang làm việc, họ có thể nói, “Này, đây là giá trị sau khi sửa chữa của bạn vì họ bán được rất nhiều nhà”. Nếu bạn tự mình trở thành nhà môi giới bất động sản, bạn phải học cách chạy phân tích thị trường so sánh. Đây là nơi bạn có một danh sách các ngôi nhà đang được rao bán tích cực, những ngôi nhà hiện đang được ký hợp đồng hoặc đang chờ xử lý và những ngôi nhà đã được bán trước đó.
Và bạn xem mức giá cho điều kiện và kích thước ngôi nhà là bao nhiêu để tổng hợp những gì bạn nghĩ là của bạn sẽ bán cho. Bây giờ, đây là một cảnh báo không thường được nói đến mà bạn sẽ chỉ nghe thấy nếu bạn đang làm việc với một người môi giới có âm lượng lớn. Một số thị trường dễ dự đoán ARV hơn những thị trường khác. Tôi sẽ cho bạn một ví dụ. Khi tôi mua hàng ở Jacksonville, Florida, nếu tôi ở trong một mã zip cụ thể và tôi biết đó là bốn phòng ngủ và hai phòng tắm, tôi có thể cung cấp cho bạn một phạm vi khá chặt chẽ, chẳng hạn như 140,000 đến 160,000 ARV, trừ khi có điều gì đó cực kỳ độc đáo về bất động sản. Ở các thị trường khác như California, nơi tôi bán nhà cho khách hàng, thuốc ARV của chúng tôi có mặt khắp nơi.
Nhà lớn, nhà nhỏ, nhà có tầm nhìn, nhà đường, nhà tùy chỉnh. Khó hơn nhiều để theo dõi xem ARV sẽ như thế nào. Và chúng tôi có sự khác biệt lớn hơn nhiều với các thẩm định viên khi họ thực sự quay lại với giá trị thẩm định của họ. Vì vậy, tùy thuộc vào thị trường bạn đang tham gia, có thể gần như không thể thực sự bắt nó, hoặc nó có thể khá đơn giản. Hầu hết các nhà đầu tư đang mua trên thị trường dòng tiền, nơi không có sự chênh lệch lớn về giá của loại tài sản.
Vì vậy, đây là những gì tôi sẽ làm. Tôi sẽ nói chuyện với các nhà đầu tư khác hoặc các đại lý bất động sản khác và tôi sẽ nói, “Này, một khu phố như thế này, tiêu chuẩn ba phòng ngủ, hai phòng tắm, không có nhiều vấn đề, nhưng không được nâng cấp. Nó bán để làm gì? ” Và họ sẽ cung cấp cho bạn một phạm vi. Sau đó, tôi tìm kiếm trên Zillow hoặc Realtor hoặc bất kỳ trang web nào bạn sử dụng. Tra cứu tiêu chuẩn ba phòng ngủ, hai phòng tắm và xác minh xem phạm vi mà họ đang đề cập có hợp lý hay không. Sau đó, tôi sẽ làm điều tương tự cho tiêu chuẩn của bạn là bốn phòng ngủ, hai phòng tắm hoặc bốn phòng ngủ, ba phòng tắm.
Và tất cả những gì bạn đang cố gắng làm là xây dựng sự hiểu biết cơ bản về phạm vi mà những ngôi nhà đó đang hướng tới. Vì vậy, bạn có thể nói, "Này, nếu nó là 1600 feet vuông hoặc nhỏ hơn, nó sẽ có giá trị 180." Nếu bạn đang ở trong phạm vi 2000 feet vuông, chúng bắt đầu chạm vào phạm vi 210 đến 220. Một cái gì đó như vậy chỉ để có được một cơ sở để đi qua. Khi bạn đã có thông tin cơ bản, sau đó bạn thực sự có thể tổng hợp những gì bạn nghĩ về ARV dựa trên chi tiết về những gì bạn sẽ đưa vào nhà. Câu hỏi năm đến từ Brandon ở Grand Rapids, Michigan. Danh mục đầu tư của tôi là bảy cửa, cho thuê một gia đình, bốn cửa, cho thuê ngắn hạn và tám cửa cho thuê nhà di động hợp đồng.
Này, David, tôi có một câu hỏi thú vị. Hoặc ít nhất chúng tôi đang bối rối. Chúng tôi đã mua một bất động sản thương mại, cho thuê ngắn hạn 2020 căn vào tháng 4 năm 344,000 và thế chấp lãi suất có thể điều chỉnh trong 4.5 năm ở mức 10%. Tổng khoản vay là 10. Bây giờ lãi suất đang tăng lên, chúng tôi lo ngại về vị thế của mình và sau đó khoản vay này sẽ bùng nổ trong một vài năm nữa, nhưng tôi đã chạy tất cả các kịch bản và chúng tôi quyết định áp dụng ARM XNUMX năm nhưng đã xem xét tái cấp vốn gần đây tại XNUMX cho ARM XNUMX năm. Theo nhận thức sâu sắc, chúng tôi đã làm hỏng giao diện người dùng với việc không bảo đảm ARM XNUMX năm. Tuy nhiên, chúng tôi đang ở đây. Lời khuyên của bạn là gì?
Được rồi. Vì vậy, các khoản thế chấp có lãi suất có thể điều chỉnh không phải là điều tồi tệ nhất từ ​​trước đến nay. Tôi không thực sự là người nói ARM, xấu, nhưng tôi sẽ nói nếu bạn đang đối phó với các khoản thế chấp có lãi suất có thể điều chỉnh, bạn cần phải ở một vị trí mà bạn không lo lắng về tỷ lệ tăng lên. Dựa trên giọng điệu của câu hỏi của bạn ở đây, bạn đang lo lắng về việc tỷ giá sẽ tăng lên, có nghĩa là ngay từ đầu bạn đã không nên có được tỷ lệ điều chỉnh. Bạn đang chơi nó nhanh và lỏng lẻo ở đó, Iceman. Vì vậy, đây là lời khuyên của tôi. Bạn nên tái cấp vốn nhưng không phải là tỷ lệ 10% trong 4.5 năm. Bạn nên tái cấp vốn thành một tỷ lệ cố định.
Bây giờ, nếu bạn không thể làm điều đó vì nó không có dòng tiền, thì lãi suất 10 năm hoặc khoảng thời gian 10 năm là được, nhưng bạn sẽ phải cam kết tiết kiệm dòng tiền từ tài sản đó và đặt nó sang một bên và không sống bằng nó. Bạn có thể dễ dàng gặp khó khăn một lần nữa vì chúng tôi không biết tỷ giá sẽ ở đâu khi khoảng thời gian 10 năm đó kết thúc. Bây giờ, đối với bất kỳ ai khác, những người đang xem xét một khoản thế chấp lãi suất có thể điều chỉnh hoặc một HELOC, tôi thường khuyên bạn nên chống lại điều đó nói chung và nói rằng bạn nên thực hiện việc rút tiền mặt.
Và đó là bởi vì người cho ăn đã đi ra và nói, "Chúng tôi sẽ tiếp tục tăng giá." Họ đã cho biết rằng tỷ giá sẽ tăng lên trừ khi có điều gì đó thay đổi. Đó là mặc định. Vì vậy, việc nhận một khoản thế chấp có lãi suất có thể điều chỉnh sẽ không phải là điều khôn ngoan nếu bạn biết rằng lãi suất được cho là sẽ tăng lên và HELOC là các khoản thế chấp có lãi suất có thể điều chỉnh được. Vì vậy, nói chung, nếu không có lý do gì để nghĩ rằng tỷ giá sẽ tiếp tục tăng, tôi có thể nghiêng nhiều hơn về việc đi theo con đường đó. Tôi sẽ làm cái đầu tiên có lẽ là chính tôi, nhưng một lần nữa, nó giống như ARM 8/1.
Vì vậy, tôi có tám năm mà tôi có thể chốt lãi suất tốt hơn hoặc tôi có thể tiết kiệm tiền hoặc tôi có thể bán căn nhà và tôi đang có rất nhiều vốn tự có. Thêm vào đó, tôi có tám năm thời gian để tăng vốn chủ sở hữu. Khả năng điều đó trở nên tồi tệ đối với tôi sẽ là rất nhỏ, nhưng nếu tỷ lệ thấp và bạn có thể, hãy chốt chúng trong một bản sửa lỗi 30 năm và chỉ cần hoàn thành nó.

Stacey:
Xin chào, tên tôi là Stacey và tôi thực sự rất vui khi được gửi câu hỏi này hôm nay. David, thực sự đánh giá cao mọi thứ mà bạn sản xuất và đưa ra trên thế giới cho các nhà đầu tư bất động sản, bao gồm cả podcast. Và tôi đã suy nghĩ về câu hỏi này trong một thời gian. Và sau đó, tôi thấy rằng bạn sẽ nhờ Henry trả lời câu hỏi với bạn và tôi biết đã đến lúc gửi câu hỏi của mình. Henry, thực sự đánh giá cao cách tiếp cận đầu tư bất động sản của bạn. Và nó chắc chắn cảm thấy tương tự như những gì chồng tôi và tôi đang tạo ra.
Hãy gọi cho chúng tôi những nhà đầu tư bất động sản không chính thống một chút. Và lý do cho điều đó là chúng tôi có năm cánh cửa ngoài những cư dân chính của chúng tôi, mà chúng tôi đã trả hết. Và chúng tôi có xu hướng xem xét các bất động sản hơi khác một chút so với hầu hết các nhà đầu tư bất động sản. Nói cách khác, nó không phải lúc nào cũng là một cuộc chơi số khó đối với chúng tôi, nhưng chúng tôi làm điều đó vì nó phù hợp với chúng tôi và phong cách của chúng tôi. Và kết quả là, chúng tôi luôn lập chiến lược về kế hoạch B. Điều gì sẽ xảy ra nếu, và tạo cho mình một lối thoát.
Và vì vậy, như một ví dụ gần đây, chúng tôi đã bắt đầu kinh doanh mặt bằng cho thuê ngắn hạn khoảng năm tháng trước. Và chúng tôi đã làm điều đó và chúng tôi mua một bất động sản không phải là điểm đến cho kỳ nghỉ, nhưng chúng tôi cảm thấy thoải mái với nó vì hai lý do. Một, chúng tôi thực sự mua được tài sản này là văn phòng khu dân cư được quy hoạch. Trước đây nó là một văn phòng cho một văn phòng tư vấn. Vì vậy, chúng tôi biết rằng nếu có điều gì đó thay đổi với các quy định cho thuê ngắn hạn, chúng tôi có thể nhanh chóng và dễ dàng chuyển đổi lại thành văn phòng cho thuê.
Điều khác mà chúng tôi đã làm là thay vì đi ra ngoài và chi hàng chục nghìn đô la để mua đồ nội thất và khăn trải giường mới và tất cả những thứ đó, chúng tôi đã đi và mua… Thực ra, chỉnh lại, chúng tôi không mua bộ khăn trải giường đã qua sử dụng. Đó là thứ mà chúng tôi đã vung tiền và nệm, nhưng chúng tôi đã đi ra ngoài và mua đồ nội thất đã qua sử dụng, những thứ chất lượng cao mà chúng tôi tìm thấy trên Facebook Marketplace hoặc Craigslist vì chúng tôi muốn không phải chi cả tấn tiền nếu chúng tôi phát hiện ra rằng điều này đã không '. t làm việc cho chúng tôi.
Tin tốt là nó dường như đang làm tốt. Và chúng tôi đã liên tục tăng lượng đặt phòng của mình, đặc biệt là khi chúng tôi đang bước vào những tháng mùa hè. Vì vậy, câu hỏi của tôi dành cho cả hai bạn ngày hôm nay là một số cách thực sự sáng tạo để xem xét kế hoạch B với các nhà đầu tư bất động sản là gì, đặc biệt là vì thị trường đang thay đổi rất nhiều đối với chúng ta, cho dù đó là quy định cho thuê ngắn hạn hay liệu đó là chi phí tăng của tiền thuê.
Làm thế nào một nhà đầu tư bất động sản có thể kết hợp một số chiến lược kế hoạch B rất sáng tạo này vào cách họ nghĩ về việc đầu tư bất động sản? Cảm ơn bạn rất nhiều vì đã đặt câu hỏi, hy vọng sẽ nghe được câu hỏi trên podcast. Và một lần nữa, cảm ơn cả hai bạn vì tất cả những gì bạn đã làm.

David:
Này, cảm ơn vì điều này, Stacy. Tôi thực sự rất thích câu hỏi này vì nó luôn hiện hữu trong đầu tôi. Vì vậy, những gì chúng ta nhận được ở đây là nếu kế hoạch A là mua một bất động sản, để sử dụng nó cho một mục đích cụ thể, nhưng có điều gì đó thay đổi trong nền kinh tế, trên thị trường, trong luật pháp. Có ổn không khi có một kế hoạch B hay một kế hoạch C và sau đó là một kế hoạch D? Vì vậy, những gì nhiều người đang làm là họ đang xem xét các tài sản và nói, “Ồ, cái này sẽ hoạt động thực sự tốt cho thứ này. Ồ, nhưng nếu có chuyện gì xảy ra thì sao? Yeah, tôi không thể mua nó. ” Và họ đang bỏ qua phần tiếp theo.
Và đó là, tôi nghĩ những gì Stacy nhận được khi cô ấy nói những con số thuần túy. Họ chỉ đang tìm kiếm ROI cao nhất mà tôi có thể nhận được. Nhưng Stacy, có vẻ như đang xem xét cách tôi chơi phòng ngự một chút ở đây. Đó có thể không phải là khoản lợi nhuận tốt nhất từ ​​trước đến nay, nhưng tôi làm cách nào để che đi nhược điểm của mình trong trường hợp xảy ra sự cố, nơi tôi nhận được một khoản lợi nhuận nhỏ hơn nhiều nhưng tôi không bị mất tài sản, điều đó tôi nghĩ thực sự là khôn ngoan. Tôi nghĩ rằng hầu hết các nhà đầu tư mà tôi gặp đều nói rằng, "David, hãy dạy tôi cách đầu tư vào bất động sản." Họ đang lấy một tài sản. Họ đang cắm các con số trong một bảng tính, thường là do người khác thực hiện.
Và họ đang cố gắng làm điều này lặp đi lặp lại cho đến khi họ đạt được ROI cao nhất có thể để hiển thị trên bảng tính và họ nói, "Đó là cái tôi sẽ mua." Họ không đặt những câu hỏi như việc này sẽ mất bao nhiêu thời gian? Làm thế nào là rủi ro này? Khả năng tôi đạt được con số đó là bao nhiêu? Điều gì có thể xảy ra? Ở giai đoạn này trong sự nghiệp của mình, tôi có xu hướng gần như nhìn vào hàng thủ trước tiên. Vì vậy, thay vì nói, "Đâu là dòng tiền nhiều nhất mà tôi có thể nhận được", tôi nói, "Đâu là thị trường tốt nhất mà tôi có thể mua. Tôi có khả năng an toàn ở đâu?"
Và sau đó, làm thế nào để tôi tìm ra cơ hội tốt nhất mà tôi có thể để dòng tiền? Một vài kế hoạch B chiến lược mà tôi đã tổng hợp lại cho chính mình. Tôi đã thực sự dạy cho kẻ chủ mưu của mình về điều này cách đây không lâu. Và chúng tôi đã đi vào chủ đề này. Đầu tiên sẽ là nếu nó không hoạt động cho mục đích sử dụng cao nhất và tốt nhất, trong nhiều trường hợp, ít nhất là cho thuê ngắn hạn nếu mọi người đi nghỉ ở đó, bạn có thể biến nó thành cho thuê dài hạn không? Vì vậy, tôi muốn sơ đồ tầng của khu nhà là nơi tôi có lối vào riêng biệt cho tầng trên và tầng dưới. Nếu họ có một sàn đi quanh tầng trên và tôi có thể xây cầu thang ở đó, điều đó thật tuyệt vời.
Nếu đó là một ngôi nhà nhỏ và không có cách nào để lên tầng trên, trừ khi bạn vào nhà và đi lên cầu thang thực sự bên trong, có lẽ tôi không thích sơ đồ tầng đó. Thứ hai, tôi muốn mua chúng ở những khu vực nói chung, thân thiện với doanh nghiệp hơn. Họ sẽ là những nơi đôi khi có tư tưởng bảo thủ nhưng thực sự những gì bạn muốn là đầu óc kinh doanh. Họ thích du lịch. Họ thích kinh doanh. Họ muốn cho thuê ngắn hạn trong khu vực của họ vì nó mang lại tiền.
Đó là tình huống mà tôi thích thú bởi vì các chính trị gia trong khu vực ít có khả năng cấm cho thuê ngắn hạn, khiến tôi rơi vào tình trạng tồi tệ hoặc bất động sản cho thuê nói chung. Một điều nữa là bạn có thể kết hợp chúng không? Bạn có thể mua một căn hộ ba tầng và cho thuê dưới dạng cho thuê ngắn hạn thay vì chỉ cho thuê dài hạn không? Vì vậy, nếu có vấn đề gì xảy ra với khoản thuê ngắn hạn của bạn, kế hoạch dự phòng là chuyển nó thành một khoản thuê dài hạn. Một cái khác là tất cả những người khác không thành công. Bạn có thể cho thuê nó theo phòng không? Nó có đủ gần với các doanh nghiệp mà mọi người sẽ thuê phòng để sống ở đó không?
Nếu bạn mua nó ở đâu đó, hãy nghĩ rằng nó ít rủi ro hơn vì giá thấp hơn, nhưng không có nhu cầu cho bất kỳ ai thuê không gian của bạn. Bạn đang thực sự chấp nhận rủi ro nhiều hơn. Vì vậy, tôi thích những bất động sản lớn hơn với nhiều phòng ngủ hơn và nhiều phòng tắm hơn bởi vì tôi biết, “Ôi trời, điều gì sẽ xảy ra nếu mọi người ngừng đi du lịch và tôi không thể đặt thứ này trên Airbnb hoặc Vrbo, tôi sẽ cho thuê phòng ngủ và Tôi sẽ cố gắng hết sức. Và tôi sẽ vượt qua cơn bão ”. Tôi luôn tìm kiếm điều đó. Các tùy chọn phân vùng khác nhau như bạn đã đề cập, đó cũng có thể là một ý tưởng hay.
Nhưng tôi nghĩ rằng điều mà mọi người đánh giá thấp và đó là điều mà trong nhóm David Greene mà tôi liên tục rao giảng cho khách hàng của chúng tôi là sơ đồ tầng của bất động sản, không chỉ giá cả, không chỉ diện tích. Sơ đồ mặt bằng có phù hợp với người thuê không? Nếu bạn đang cố gắng đưa nhiều người vào một khu nhà có 1.5 phòng tắm và mọi người thuê phải dùng chung một vòi sen, điều đó sẽ không hiệu quả. Nếu bạn không đảm bảo rằng có đủ chỗ đậu xe để có nhiều người trong ngôi nhà đó cùng một lúc, thì điều đó sẽ không hiệu quả. Bạn phải thực sự xem xét sơ đồ mặt bằng có lợi cho những gì bạn muốn làm.
St. Câu hỏi tiếp theo từ Chad Prather. Trước hết, xin cảm ơn David, người dẫn chương trình BP khác và các vị khách đã giúp tôi nâng cao kiến ​​thức về đầu tư bất động sản. Tôi đã tìm kiếm thị trường ngách đó sẽ là phương tiện dẫn tôi đến thành công. David thường nói rằng hãy biến việc học của bạn thành hành động. Anh ấy cũng nói rằng đừng thực hiện bước nhảy mà không có dự trữ.
Tôi tôn trọng rằng không có một đường hoặc số tiền nhất định nào bởi vì mọi hoàn cảnh đều khác nhau, nhưng lời khuyên hoặc mục tiêu nào có thể được đưa ra về mức dự trữ nên được đưa vào kế hoạch kinh doanh trước khi tôi bắt đầu giao dịch? Tôi đã sẵn sàng để lấy đai trắng của mình. Cám ơn bạn một lần nữa. Được rồi, Chad. Vì vậy, đây là những gì tôi sẽ nói. Nói chung, sáu tháng trả tiền thế chấp, trả tiền điện nước, mọi thứ bạn sẽ phải có để chạy căn nhà đó là một số tiền tốt để dự trữ cho an toàn.
Bây giờ, tôi không sao với việc nó sẽ trở nên ít hơn sáu tháng nếu bạn là một người sống dưới quyền của bạn. Bây giờ đây là ý nghĩa của điều đó. Nếu bạn đang tiết kiệm không có tiền mỗi tháng, thì sáu tháng là mức tối thiểu mà tôi có thể nói rằng ai đó nên giữ lại dự trữ cho một tài sản. Nhưng điều gì sẽ xảy ra nếu bạn đang tiết kiệm 5,000 một tháng và sáu tháng dự trữ là 40,000 đô la? Chà, nếu dự trữ của bạn giảm xuống 25,000 hoặc 30,000, nhưng bạn có thể tiết kiệm 5,000 một tháng từ tiền đến từ công việc, bạn có thể để những khoản dự trữ đó ít hơn một chút so với một người nào đó đang sống bằng tiền lương để trả lương và không không có khả năng kiếm thêm thu nhập.
Ví dụ, khi tôi bắt đầu đầu tư, tôi là cảnh sát và một trong những cách tôi có thể vượt qua nỗi sợ không đủ tiền để thanh toán là tôi biết thời gian làm thêm về cơ bản là không giới hạn. Không ai muốn làm cảnh sát. Vì vậy, chúng tôi luôn luôn thiếu nhân viên. Và tôi biết nếu tôi còn chỗ trống, một đợt sửa chữa lớn mà tôi không mong đợi, một sự kiện CapEx nào đó, tôi có thể đi làm thêm trong vài tuần tới và tiết kiệm được nhiều tiền nếu cần. Vì vậy, tôi đã rất tự tin.
Bây giờ, tôi có một người bạn của tôi, Justin, anh ấy là người đã đưa tôi đến với trò chơi jujitsu. Chà, anh ấy là người đã kết nối tôi với học viện jujitsu của tôi. Và Justin sẽ nhận được một vị trí như một đội trưởng đội cứu hỏa. Và mặc dù anh ấy được tăng lương, tôi đã sẵn sàng bán nhà cho anh ấy và giúp anh ấy chuyển đi nơi khác. Mặc dù anh ấy đang được tăng lương, nhưng cơ hội làm thêm của anh ấy sẽ bị thu hẹp, điều đó có nghĩa là khả năng tạo ra nhiều tiền hơn nếu anh ấy cần sẽ giảm xuống. Vì vậy, chúng tôi thực sự sẽ thận trọng hơn đối với ngôi nhà mà anh ấy sẽ mua vì anh ấy không có kế hoạch dự phòng để kiếm thêm thu nhập nếu có sự cố xảy ra.
Vì vậy, Chad cũng hãy xem xét điều đó. Sáu tháng là mức cơ bản, nhưng nếu bạn có thể kiếm tiền và tiết kiệm tiền, bạn có thể đi xuống dưới mức đó. Nếu bạn không thể, bạn muốn ở đó hoặc hơn thế nữa. Được rồi. Đó là chương trình của chúng tôi cho ngày hôm nay. Tôi muốn cảm ơn tất cả các bạn đã ở đây với tôi và chia sẻ thời gian này, cũng như nhận được giáo dục đầu tư bất động sản của bạn từ chúng tôi tại BiggerPockets và tôi nói riêng. Đây là một vụ nổ để làm. Nếu bạn tốt bụng như vậy, vui lòng gửi cho tôi câu hỏi của bạn tới bigpockets.com/david. Chúng tôi không thể thực hiện những chương trình này nếu chúng tôi không có các bạn đặt câu hỏi.
Ngoài ra, nếu bạn đang theo dõi một chủ đề thú vị trên các diễn đàn và bạn muốn bắt đầu cuộc trò chuyện đó và đưa nó đến đây, tôi nghĩ đó là một ý tưởng tuyệt vời. Vì vậy, nếu bạn thấy điều gì đó trên các diễn đàn thu hút sự chú ý của bạn, hãy đưa nó đến bigpodcasts.com/david và đặt câu hỏi tại đó. Bạn có thể theo dõi tôi trực tuyến trên phương tiện truyền thông xã hội @ davidgreene24 nếu bạn phải đặt câu hỏi mà bạn cảm thấy xấu hổ khi hỏi trong chương trình. Đó là tất cả những gì chúng ta có cho ngày hôm nay. Hãy xem một trong những video khác của chúng tôi và hẹn gặp lại bạn vào lần sau.