David Green:
Đây là BiggerPockets Podcast, hiển thị 621. Hầu hết chúng ta đều có một số mục tiêu giống nhau. Chúng tôi muốn tự do. Chúng tôi muốn thời gian của chúng tôi trở lại. Chúng tôi không muốn bị mắc kẹt trong việc đi lại. Đó gần như là một sự đồng thuận chung mà tất cả chúng ta đều có thể đồng ý, nhưng có một số người thực sự muốn kiếm được nhiều tiền và họ bị hạn chế về khả năng thực hiện điều đó trong công việc W2 của mình.
Có những người khác chỉ muốn một ít tiền, nhưng họ muốn nó đến một cách dễ dàng. Có những người khác biết rằng họ có sở thích sáng tạo muốn gãi và bất động sản giúp họ làm điều đó. Và sau đó, có những người khác chỉ yêu con người và họ muốn làm việc trong một ngành công nghiệp nơi họ có thể nói chuyện và liên lạc với những người khác.
Có chuyện gì thế mọi người? Đây là David Greene, người dẫn chương trình BiggerPockets Podcast sẽ đến với bạn hôm nay với một tập Greene đáng xem. Trong chương trình hôm nay, chúng tôi sẽ nhận câu hỏi từ những người khác nhau đã gửi chúng. Và bạn sẽ nghe quan điểm của tôi, cách tôi nhìn nhận nó bởi vì tôi là ông Greene. Chúng tôi có rất nhiều nội dung thực sự hay dành cho bạn, một số chủ đề khác nhau mà tôi không thường xuyên được hỏi mà tôi nghĩ mọi người đặt câu hỏi thực sự thú vị.
Vì vậy, một trong số họ đã phải làm với, có cách nào xoay quanh khoản vay có tỷ lệ thanh toán nợ không? Hay đó là lựa chọn duy nhất của tôi khi nhận được tài chính nếu tôi không có công việc W2? Chúng ta đi vào một tình huống rất, rất sâu sắc hơn về thời điểm bạn nên thanh toán các khoản thế chấp tài sản của mình và khi nào bạn nên sử dụng tài chính hoặc đòn bẩy. Tôi nghĩ rằng có rất nhiều điều để học hỏi từ sự hiểu biết.
Không có một cách duy nhất để làm điều đó, nhưng thường có một cách phù hợp để bạn làm điều đó. Vì vậy, tôi chia nhỏ tình huống cụ thể này và đưa ra lời khuyên mà bạn có thể không mong đợi tôi đưa ra. Và sau đó tôi thực sự nói về lý do tại sao tôi quyết định xuất bản sách của mình với Nhà xuất bản BiggerPockets. Tất cả những điều đó và hơn thế nữa khi xem tập phim Greene này.
Nếu bạn đang muốn học, nếu bạn có câu hỏi muốn hỏi, nếu bạn muốn nghe người khác đặt câu hỏi để bạn không phải là người đặt câu hỏi, thì đây là nơi thích hợp để là. Và để giảm nhanh ngày hôm nay, nói về Nhà xuất bản BiggerPockets, cuốn sách mới nhất của tôi vừa được phát hành hôm nay cùng với họ. Nó được gọi là Kỹ năng. Vì vậy, tôi, cuốn sách cuối cùng mà tôi đã viết có tên là Linh hồn. Đây là một cuốn sách được viết cho các đại lý bất động sản để học cách kiếm tiền trong trò chơi đại lý bất động sản.
Cuốn sách này nói về cách trở thành nhà sản xuất hàng đầu và kiếm tiền thực sự tốt. Vì vậy, nếu có một đại lý bất động sản trong đời mà bạn biết, bạn yêu mến, bạn đánh giá cao, rằng bạn đang tìm kiếm, hãy truy cập bigpockets.com/skill và nhận một bản sao của cuốn sách này để tặng họ. Đó là một công việc kinh doanh rất khó tham gia. Hầu hết mọi người không có phương hướng để làm gì.
Và cuốn sách này được viết để đưa ra một cách chơi rất cụ thể để các đại lý bất động sản làm tốt công việc của họ. Vì vậy, nếu bạn đang làm việc với một đại lý tốt, nhưng bạn muốn họ trở nên tuyệt vời, nếu trong đời bạn có những người bán nhà và bạn nghĩ rằng họ sẽ hạnh phúc hơn nếu kiếm được nhiều tiền hơn, hãy lấy cho họ cuốn sách này . Đưa cho họ. Tôi sẽ đánh giá cao nó và họ cũng vậy. Được rồi, thế là đủ rồi. Chúng ta hãy vào chương trình ngày hôm nay.

Deborrah:
Xin chào, phước lành, David. Tên tôi là Deborrah Fang. Câu hỏi của tôi dành cho bạn là được, tôi là một góa phụ. Tôi mất chồng cách đây vài tháng và hiện tại tôi không đi làm. Tôi đã bỏ nghề giáo viên cách đây một năm rưỡi để ở nhà chăm sóc cháu. Và sau khi anh ấy đi, anh ấy để lại cho tôi bảo hiểm nhân thọ của anh ấy. Vì vậy, tôi nhận được bảo hiểm nhân thọ.
Tôi trả hết căn nhà hiện tôi đang ở. Vì vậy, tôi cũng mua một bất động sản ở Colorado Spring, trả hết và tôi vẫn còn 200,000 đô la tiền mặt trong tay. Bây giờ, tôi đã tìm hiểu về những đầu tư bất động sản. Khiến tôi cảm thấy việc trả hết tiền thế chấp không phải là bước đi thông minh nhất. Tuy nhiên, tôi đang nghĩ, liệu tôi có nên rút tiền tái cấp vốn từ hai bất động sản hiện tại mà tôi đã trả hết để mua thêm bất động sản không?
Ngoài ra, tôi không biết, tôi nên trả hết cho họ hay ý tôi là, đối với tài sản mới, tôi chỉ nên trả trước 25%? Ngoài ra, đối với 200,000 tiền mặt trong tay, điều tương tự, tôi có tìm thêm bất động sản nào không, chỉ cần trả khoản đặt cọc ban đầu? Hay tôi chỉ nên mua một bất động sản trong phạm vi 200,000 đô la, trả hết nợ và nhận tiền thuê nhà dưới dạng dòng tiền dương?
Hiện tại tôi vẫn đang chăm sóc ba đứa trẻ. Hai người đang học đại học và một người đang ở nhà với tôi. Anh ấy sẽ là học sinh năm hai trung học. Vì vậy, yeah, đó là câu hỏi của tôi. Và cảm ơn vì sự giúp đỡ của bạn, tạm biệt.

David Green:
Này Deborrah, cảm ơn vì câu hỏi. Lời đầu tiên xin chia buồn, tôi rất tiếc khi nghe về chồng của bạn và xin gửi lời chia buồn đó đến các con của bạn. Tôi mất bố năm 27 tuổi và các anh trai tôi thậm chí còn trẻ hơn tôi. Và nó cực kỳ khó khăn khi điều đó xảy ra. Đôi khi có cảm giác như toàn bộ nền tảng của gia đình bạn sụp đổ.
Vì vậy, bạn sẽ ở trong những lời cầu nguyện của tôi. Đối với câu hỏi từ góc độ thực tế mà bạn đang hỏi ở đây, bạn nên vay tiền hay bạn nên sở hữu tài sản miễn phí và rõ ràng? Và nếu bạn định vay một khoản, bạn nên vay bao nhiêu? Tôi thấy tất cả các lựa chọn mà bạn đang trình bày và tôi có thể nói từ cách bạn đang nói bóng gió rằng, bạn có rất nhiều điều không chắc chắn và thắc mắc trong đầu, và tôi thực sự rất vui vì bạn đã liên hệ.
Hãy nói về thời điểm bạn nên vay tiền và sử dụng cái mà chúng tôi gọi là đòn bẩy và thời điểm bạn nên thanh toán một tài sản. Phần lớn thời gian những người đang lắng nghe tôi đến từ góc độ cố gắng phát triển một đế chế, được chứ? Vì vậy, lời khuyên mà tôi dành cho họ là khác với bạn nếu bạn có một mục tiêu khác với những gì họ có. Và đó là những gì chúng ta phải đi vào đây.
Đây là cách mà tôi xem xét việc vay tiền để mua nhà hoặc sử dụng đòn bẩy. Nó sẽ tăng khả năng làm giàu của bạn, đó là điều mà tôi sẽ gọi là xúc phạm, nhưng nó đi kèm với cái giá là rủi ro hơn, đó là điều mà tôi gọi là phòng thủ. Vì vậy, lý tưởng nhất là chúng tôi muốn có khả năng tấn công càng nhiều càng tốt với càng nhiều sự an toàn hoặc phòng thủ càng tốt. Và đó là những gì chúng tôi đang phấn đấu, nhưng cả hai thường loại trừ lẫn nhau.
Bạn không thể có cả hai cùng một lúc. Vì vậy, điều mà ai đó phải tìm ra là tôi quan tâm đến rủi ro đến mức nào và tôi quan tâm đến tăng trưởng đến mức nào? Vì vậy, đối với bạn, Deborrah, bất cứ khi nào bạn vay tiền, bạn phải thực hiện thanh toán khoản nợ đó. Và với tư cách là một nhà đầu tư mới, bạn có thể dễ dàng thấy mình ở một nơi mà bạn chọn nhầm người thuê hoặc bạn mua nhầm tài sản và bạn không thể tạo ra tiền thuê từ người đó hoặc bạn phải chi tiền để sửa chữa mọi thứ.
Và bây giờ bạn đang ở trong tình huống này khi bạn không có đủ tiền để thanh toán khoản thế chấp, và bạn cũng không kiếm được tiền từ tài sản và bạn có thể mất toàn bộ. Và đó là những gì tôi không muốn thấy cho ai đó trong hoàn cảnh của bạn. Bây giờ, nếu bạn không làm việc và bạn không có kế hoạch làm việc, điều đó sẽ làm tăng rủi ro khi đầu tư vào bất động sản.
Lý do nó làm tăng rủi ro là bạn không có tiền từ công việc trong trường hợp bạn đưa ra một quyết định tồi tệ hoặc có vấn đề gì đó xảy ra với tài sản. Tôi sẽ nói rằng bạn đang hoạt động mà không có áo chống đạn. Một sai lầm, viên đạn đó sẽ đi thẳng vào đó và nó có thể làm bạn bị thương. Và đó là điều tôi không muốn thấy xảy ra.
Bây giờ, nếu bạn đang có kế hoạch kiếm một công việc và bạn sẽ đi làm và bạn nghĩ rằng mình có thể kiếm được số tiền kha khá, thì điều đó bây giờ sẽ mở ra một số cánh cửa để tài chính có thể là một lựa chọn an toàn cho bạn bởi vì ngay cả khi có điều gì đó không ổn xảy ra, bạn Tôi đã có một chiếc đệm với tiền đến từ công việc. Vì vậy, câu hỏi đầu tiên để tự hỏi mình là, bạn có muốn làm việc không? Bạn có sẵn sàng làm việc không? Hay đó không phải là trường hợp?
Có rất nhiều tình huống mà tôi có thể đặt ra cho bạn, nhưng nói chung, nếu bạn không đi làm, tôi có thể khuyên bạn không nên vay tiền, được chứ? Chỉ cần mua bất cứ thứ gì bạn định mua bằng tiền mặt và ít nhất hãy học cách đầu tư vào bất động sản với ít rủi ro nhất có thể. Bạn vẫn sẽ có thuế tài sản.
Bạn vẫn sẽ có bảo hiểm của chủ sở hữu nhà. Bạn vẫn sẽ có các chi phí khác nhau như sửa chữa và bảo trì sẽ tăng lên, nhưng bạn sẽ ít phải trả nợ hơn nếu bạn không vay tiền để bạn có thể tìm hiểu các sợi dây. Nó giống như bánh xe tập khi học đi xe đạp.
Bây giờ, giả sử bạn tiếp thu vấn đề này như cá gặp nước, hoặc ít nhất bạn trở nên thành thạo về nó. Tại thời điểm đó, bạn sẽ đưa ra quyết định tốt hơn về những gì bạn mua và cách quản lý nó. Và ở giai đoạn đó, tôi sẽ nói rằng việc vay tiền để mua bất động sản có thể có ý nghĩa nào đó bởi vì bạn không đồng thời biết rằng rủi ro của bạn rất cao.
Rủi ro của bạn sẽ thấp hơn nhiều vì bạn đã học được cách thực hiện công việc và sẽ có ít bất ngờ hơn xảy ra với bạn. Và nếu bạn làm tốt điều đó, bạn có thể không bao giờ phải kiếm việc làm vì bạn có thể tạo dựng sự nghiệp toàn thời gian bằng cách đầu tư vào bất động sản. Tất cả số tiền bạn kiếm được có thể đến từ tiền thuê nhà, nhưng bạn sẽ không làm được điều này chỉ bằng cách búng tay, nhảy vào để trở thành một nhà đầu tư tuyệt vời.
Bạn sẽ phải bắt đầu rất nhỏ. Bắt đầu chậm, bắt đầu với rủi ro thấp, mua ở những khu vực tốt, trả hết tiền mua nhà, học cách quản lý khách thuê. Tôi khuyên bạn nên tìm kiếm cái mà chúng tôi gọi là căn hộ chung cư nhỏ, căn hộ song công, căn hộ ba tầng, căn hộ bốn tầng, đại loại như vậy. Với 150,000 đô la, có thể bạn đã có nhiều hơn, tôi nghĩ bạn đã nói rằng bạn có 150 đô la, có thể bạn sẽ không mua được một tài sản lớn hơn, chẳng hạn như 10 căn.
Sẽ rất khó để thực hiện công việc đó. Vì vậy, nhận được những gì bạn có thể nhận được cho tiền, trả tiền mặt cho nó. Hãy chắc chắn rằng bạn mua ở đúng khu vực, tìm một người quản lý tài sản thực sự giỏi có thể dạy cho bạn những điều cơ bản. Nhận tài sản đầu tiên đó, xem nó diễn ra như thế nào. Và sau đó mở rộng quy mô từ đó. Câu hỏi tiếp theo là từ Yasir ở Atlanta.
Tôi 21 tuổi đến từ Atlanta, Georgia và đang cố gắng xem bạn sẽ làm gì nếu bạn ở trong hoàn cảnh của tôi. Tôi chưa bao giờ mua bất kỳ bất động sản nào. Tôi có một công việc tốt được trả lương cao, và tôi chỉ không muốn để số tiền đó ngồi yên trong ngân hàng. Tôi có nên bắt đầu với căn hộ nhiều gia đình không? Tôi nên tiết kiệm bao nhiêu cho những trường hợp khẩn cấp? Ở đây thực sự tốt, Yasir.
Trước hết, đây là tình huống mà bạn sẽ thực sự được hưởng lợi khi nghe chương trình BiggerPockets Money. Vì vậy, họ tìm hiểu về tài chính cá nhân, cách sống dưới khả năng của bạn, cách kiếm nhiều tiền hơn, cách quản lý số tiền bạn có ở mức độ tổng thể hơn là chỉ đầu tư vào bất động sản. Vì vậy, bạn nên kiểm tra điều đó và những người khác ở trong hoàn cảnh của bạn, đặc biệt là những người trẻ tuổi chưa học cách quản lý tiền bạc có thể nhận được rất nhiều từ việc nghe một chương trình như vậy.
Hãy gieo những hạt giống đó về cách xây dựng và phát triển sự giàu có khi còn rất trẻ. Thứ hai, trước khi bạn bắt đầu lo lắng nhiều về việc đầu tư vào bất động sản, tôi nghĩ năng lượng của bạn nên được dồn vào việc tìm kiếm sự nghiệp thì tốt hơn. Bạn có biết bạn muốn làm gì không? Bạn sẽ làm việc trong các ngành nghề? Bạn có thể kiếm tiền tốt khi học giao dịch không? Bạn đang học đại học ngay bây giờ và bạn dự định ra trường và đi làm?
Bạn có biết những gì bạn sẽ làm để kiếm tiền? Vì vậy, kiếm tiền tại nơi làm việc ít rủi ro hơn nhiều so với việc chỉ mua bất động sản và các khoản đầu tư bất động sản tốt nhất thường xảy ra khi bạn đã kiếm được nhiều tiền từ công việc và bạn có đủ khả năng để thế chấp. Bây giờ tôi sẽ giả sử ở đây rằng bạn đã tiết kiệm được một số tiền. Bạn có thể làm điều này.
Bạn đã sẵn sàng để mua bất động sản. Bạn mạnh về tài chính, bởi vì đó là vị trí mà tôi khuyên hầu hết mọi người nên bắt đầu. Nếu bạn không ở vị trí đó, hãy đến vị trí đó trước. Nhưng nếu bạn ở đó, bạn nên hack nhà. Bạn nên tìm bất động sản nhỏ dành cho nhiều gia đình mà bạn có thể mua được, sống trong ngôi nhà và cho thuê các căn hộ khác. Hoặc có thể mua một ngôi nhà có nhiều phòng ngủ, sống trong một phòng ngủ và cho thuê các phòng ngủ khác.
Khi bạn còn trẻ, chiến lược này hoạt động tốt nhất. Bạn sẽ không muốn cho thuê phòng ngủ nếu bạn đã kết hôn, nếu bạn có con. Đó là một kịch bản hoàn toàn khác. Vì vậy, nếu bạn vẫn còn trẻ và bạn độc thân, mà tôi cho rằng bạn đúng như vậy, thì thực ra bạn đã không đề cập đến điều đó, mua nhà và cho thuê các phòng là một trong những cách tốt nhất để tìm hiểu các nguyên tắc cơ bản của bất động sản đầu tư, chọn người thuê, để họ ký hợp đồng thuê, quản lý con người trong khi vẫn giữ cho rủi ro của bạn tương đối thấp.
BiggerPockets có
một cuốn sách về đột nhập nhà được viết bởi Craig Curelop. Tôi khuyên bạn nên kiểm tra cái đó, lấy một số ý tưởng về cách hack nhà cái cũng như Google về thuật ngữ hack nhà cái và tìm hiểu một số chiến lược mà bạn có thể sử dụng khi bạn có thể đặt một khoản thanh toán rất thấp, 3.5%, nhận tiền đầu tiên của bạn tài sản và tìm hiểu các nguyên tắc cơ bản mà không gặp quá nhiều rủi ro.

David:
Chào David. Tên tôi cũng là David. Đầu tiên, tôi chỉ muốn nói lời cảm ơn rất nhiều về tất cả nội dung mà bạn đưa ra và tất cả thông tin chi tiết mà bạn cung cấp. Bạn đã dạy tôi rất nhiều và bạn đã thực sự giúp thay đổi cuộc sống của vợ chồng tôi thực sự. Vì vậy, chỉ không thể cảm ơn bạn đủ. Cảm ơn bạn rất nhiều. Để cung cấp thông tin cơ bản cho bạn, chúng tôi sở hữu một số căn hộ cho thuê ngắn hạn.
Chúng tôi sở hữu một số hợp đồng cho thuê dài hạn, nhưng chủ yếu là cho thuê ngắn hạn ở Tennessee. Chúng tôi đã mua chúng trong vài năm qua. Họ thực sự làm tốt cho chúng tôi dòng tiền khôn ngoan. Gần đây chúng tôi đã mua một ngôi nhà đắt tiền ở Quận Cam, California. Vì vậy, chúng tôi thực sự đang sử dụng khá nhiều W2. Tôi làm giáo viên, vợ tôi làm việc trong lĩnh vực bán lẻ và chúng tôi đang sử dụng khá nhiều tất cả thu nhập từ W2 của mình để chuyển trực tiếp vào khoản thế chấp của chúng tôi.
Chúng tôi kiếm được nhiều tiền hơn từ việc cho thuê, nhưng chúng tôi luôn nghĩ về dòng tiền, dòng tiền, dòng tiền. Bạn đã giúp thay đổi suy nghĩ của chúng tôi bằng cách xem xét nhiều hơn về sự đánh giá cao, chỉ dựa trên những lợi ích, đặc biệt là những lợi ích lâu dài của sự đánh giá cao. Vì vậy, chúng tôi đã thực sự thay đổi suy nghĩ của mình về điều đó. Nhưng với bất động sản giá cao hơn mà chúng tôi vừa mua này, chúng tôi bắt đầu có một chút đắn đo.
Chúng ta có cần thêm một số dòng tiền mà trước đây có thể không quan trọng không? Chúng tôi đang ở thời điểm mà chúng tôi có thể tái cấp vốn cho rất nhiều tài sản đó. Vì vậy, chúng tôi có khá nhiều vốn để có thể triển khai mà chúng tôi muốn mua thêm bất động sản cho thuê. Chúng ta đang phân vân giữa việc liệu chúng ta có tiếp tục chạy theo dòng tiền, tiếp tục mua những thị trường nghỉ dưỡng này không?
Hay chúng ta đa dạng hóa khả năng mua nhiều thị trường truyền thống của bạn hơn, những thị trường có khả năng đánh giá cao sự gia tăng dân số, tăng trưởng việc làm, tất cả những thứ đó? Những nơi như Phoenix hoặc Tampa hoặc thành phố Salt Lake, những nơi như vậy. Vì vậy, có lẽ chỉ muốn lấy ý tưởng của bạn dựa trên tình huống của chúng tôi, những gì bạn sẽ khuyên.
Tôi biết bạn đã có một số người trên podcast của mình trước khi nói về việc thuê theo phòng, chỉ cần sáng tạo như vậy. Chúng tôi khá giỏi trong việc cho thuê ngắn hạn, vì vậy chúng tôi cảm thấy thực sự thoải mái với Airbnb. Vì vậy, chúng tôi rất sẵn lòng làm điều gì đó như thế ngay cả ở một thị trường truyền thống hơn với điều kiện là các quy định phù hợp với điều đó.
Nhưng vâng, thực sự muốn chuyển hướng khỏi thị trường cho thuê kỳ nghỉ vốn đã rất tốt đối với chúng tôi, nhưng đồng thời vẫn muốn có thể kiếm được một chút dòng tiền. Vì vậy, chỉ muốn có được ý tưởng của bạn về những gì bạn nghĩ. Có lẽ bạn có thể chỉ cho chúng tôi đi đúng hướng. Hiện tại chúng ta đang ở một ngã ba đường, và sau đó có thể xảy ra nếu bạn có một số ý tưởng về thị trường.
Tôi biết tôi đã đề cập đến một số thị trường đang phát triển mà tất cả chúng ta đều biết, nhưng vâng, tôi chỉ muốn biết thông tin chi tiết của bạn về tình huống cụ thể này cho chúng tôi và bất kỳ lời khuyên nào bạn có thể có. Cảm ơn một lần nữa cho tất cả mọi thứ, và tôi hy vọng được nghe từ bạn sớm. Cảm ơn.

David Green:
Này David, cảm ơn bạn cho câu hỏi. Được rồi, đây là những gì tôi thu thập được từ cách bạn thực hiện điều đó. Bạn và vợ của bạn không chắc chắn mục tiêu của bạn là gì. Bạn biết bạn muốn kiếm tiền từ bất động sản, nhưng bạn không biết làm thế nào, bạn không biết bạn muốn cuộc sống của mình như thế nào. Bạn không chắc mình coi trọng điều gì nhất.
Và vì thế, bạn cứ loay hoay giữa tất cả các lựa chọn khác nhau này và không chắc nên đi theo hướng nào. Nói chung, hãy chia nhỏ những con đường khác nhau mà bạn có. Bạn đã có con đường vòng quay tiền mặt cao. Đây là nơi bạn sẽ cố gắng tạo ra nhiều dòng tiền nhất có thể mỗi tháng, nghĩa là các bất động sản sẽ tạo ra thu nhập cho thuê và chi phí của bạn thấp hơn mức đó.
Vì vậy, bạn có thể giữ số tiền đó. Bạn gần như nhận được khoản tiền hoàn trả ngay lập tức từ dòng tiền. Nói chung, vòng quay tiền mặt phải trả giá bằng sự đánh giá cao bởi vì bạn thường tạo ra nhiều vòng quay tiền mặt hơn ở những thị trường nơi nhà ở có giá thấp hơn và do đó không tăng nhiều. Hoặc bạn tạo ra nhiều vòng quay tiền mặt hơn với chi phí là phải làm nhiều việc hơn, đó sẽ là thị trường cho thuê ngắn hạn, nơi bạn phải làm nhiều việc hơn để có được vòng quay tiền mặt đó.
Sau đó, bạn đã có con đường đánh giá cao. Điều này sẽ giúp bạn trở nên giàu có nhất trong lĩnh vực bất động sản, nhưng nó đi kèm với sự hài lòng chậm trễ nhất cũng như rủi ro cao nhất. Bởi vì khi bạn chơi trò đánh giá cao, bạn sẽ không nhận được nhiều tiền mặt như vậy hoặc đôi khi bạn hầu như không nhận được đồng nào. Vì vậy, bạn có thể mất tài sản dễ dàng hơn nếu nó có dòng tiền rất mạnh.
Và ngay cả khi nó thành công, bạn cũng không có quyền truy cập vào số tiền đó. Nó nằm trong vốn chủ sở hữu trong tài sản cho đến khi bạn truy cập nó thông qua tái cấp vốn bằng tiền mặt hoặc bán tài sản. Vì vậy, đường đánh giá trái ngược với đường dòng tiền có ít kết quả ngay lập tức hơn. Đó là một trò chơi dài hạn hơn.
Sau đó, bạn đã có trò chơi cho thuê ngắn hạn, loại hình này đã bước vào ngành, kết hợp cả hai. Giờ đây, bạn có thể mua ở các thị trường được đánh giá cao và tạo ra nhiều dòng tiền hơn, nhưng phải trả giá bằng việc trở nên năng động hơn và ít bị động hơn. Vì vậy, đây là vấn đề của bạn, David. Bạn không chắc mình muốn làm gì.
Có vẻ như bạn không muốn phải làm việc nhiều và bạn muốn có nhiều vòng quay tiền mặt, nhưng bạn cũng muốn được đánh giá cao và đó là lý do tại sao bạn bị mắc kẹt. Lời khuyên của tôi là bạn và vợ của bạn sẽ phải ngồi xuống và tự hỏi mình muốn sống theo kiểu lối sống nào? Nếu bây giờ tất cả chỉ là để bạn có nhiều thời gian hơn, thì tôi cho rằng bạn nên theo đuổi các tài sản lưu chuyển tiền mặt mạnh hơn ở phía đó, có thể sẽ là tài sản đa gia đình nhỏ hoặc nhiều gia đình lớn hơn mà bạn có thể chưa có được xem xét.
Bạn có thể thuê một người quản lý tài sản và quản lý nó. Nó sẽ tạo ra nhiều dòng tiền hơn và bạn sẽ không tham gia trực tiếp. Nếu bạn nói không, chúng tôi sẵn sàng làm việc ngay bây giờ, thì trò chơi cho thuê ngắn hạn là điều bạn nên tiếp tục làm. Và bạn chỉ nên tìm các thị trường khác nhau để tham gia nếu bạn không thể làm cho nó hoạt động ở thị trường bạn đang tham gia.
Bạn càng nhận được nhiều khoản cho thuê ngắn hạn, bạn càng có thể tạo ra nhiều thu nhập, bạn càng phải trả nhiều tiền hơn cho người khác để quản lý nó cho bạn. Và đó là một cách mà bạn có thể lấy lại thời gian của mình. Một con đường khác mà bạn có thể xem xét là trò chơi đánh giá cao nơi bạn nói, này, chúng tôi sẵn sàng làm việc chăm chỉ ngay bây giờ. Chúng ta không cần nhiều thời gian, nhưng khi con cái lớn hơn, đó là lúc chúng ta muốn biết rằng mình đã để dành được rất nhiều tiền.
Vì vậy, tôi không thể trả lời câu hỏi của bạn trừ khi bạn biết mục tiêu của mình là gì. Nếu bạn thực sự không thích cho thuê ngắn hạn, bởi vì đó là suy nghĩ ban đầu của tôi khi bạn đang nói chuyện, này, bạn muốn đánh giá cao và dòng tiền? Đó là sự pha trộn hoàn hảo. Bạn phải thuê người khác quản lý những tài sản này cho bạn. Bây giờ tôi đang thực sự tìm kiếm một cái gì đó như thế bản thân mình.
Hiện tại tôi có một số hợp đồng cho thuê ngắn hạn và tôi dự định sẽ nhận thêm. Tôi muốn thuê một người sẽ quản lý hậu cần của nó. Vì vậy, nếu bạn đang lắng nghe và muốn kiếm thêm tiền, được trả theo giờ, hãy nhắn tin cho tôi nếu bạn có kinh nghiệm cho thuê ngắn hạn. David, bạn có thể làm điều tương tự chính xác.
Tôi đang tìm người đã từng làm việc đó, họ có thể quản lý người dọn dẹp, nguồn cung cấp, đánh giá. Họ không phải lo lắng về việc đặt trước, nhưng họ phải đảm bảo rằng nó sẵn sàng cho vị khách tiếp theo muốn ở trong đó. Nếu tôi có thể làm điều này, thì bạn cũng có thể. Đó là những gì tôi nghĩ rằng bạn nên tìm kiếm.
Nhưng trước khi đi quá sâu vào vấn đề đó, bạn phải nói chuyện với vợ mình và tìm hiểu xem bạn muốn cuộc sống của mình như thế nào. Sau đó gửi một câu hỏi khác, cho tôi biết và tôi sẽ cho bạn một số lời khuyên cụ thể hơn về các chiến lược hoặc con đường khác nhau mà bạn có thể thực hiện để đến được nơi mình muốn. Này, chúng tôi đã có một số câu hỏi tuyệt vời cho đến nay. Tôi thích có thể làm những tập này. Vì vậy, tôi cần nhiều câu hỏi của bạn để tiếp tục làm điều đó.
Vui lòng truy cập bigpodcast.com/david và gửi câu hỏi của bạn ở đó. Đối với tất cả những người đã gửi, cảm ơn bạn rất nhiều. Nếu bạn đang nghe nội dung này trên YouTube, vui lòng nhấn nút đăng ký để bạn nhận được thông báo khi các tập bổ sung ra mắt, cũng như thích nội dung này và chia sẻ nó với bất kỳ ai mà bạn biết cũng là người đam mê bất động sản.
Tại phân đoạn này của chương trình, chúng tôi muốn đọc một số nhận xét từ các chương trình trước đây mà chúng tôi đã thực hiện và dành thời gian phát sóng cho những người đã ở trên YouTube và tham gia vào cuộc trò chuyện ở đó. Nhận xét đầu tiên của chúng tôi đến từ Daphne Hill. Yêu những chương trình này David. Bạn là một giáo viên tự nhiên và không bao giờ khiến khách cảm thấy câu hỏi của họ ngớ ngẩn hoặc đã được trả lời hàng trăm lần trước đó.
Cảm ơn. Cảm ơn vì điều đó, Daphne. Tôi trân trọng điều đó. Làm cho tôi cảm thấy tốt. Nhận xét tiếp theo đến từ Lauren. David, tôi sẽ đánh giá cao một số khuyến nghị kế toán. Mỗi tài sản nên có một tài khoản ngân hàng riêng hay sử dụng một tài khoản cho tất cả các tài sản? Đặt mọi thứ thành thanh toán tự động, v.v. Trong hoàn cảnh cá nhân của tôi, tôi không có đối tác, đang đóng hợp đồng thuê ngắn hạn đầu tiên vào tháng XNUMX và đang tìm kiếm hợp đồng thuê ngắn hạn thứ hai sau đó, xin cảm ơn.
Chà, Lauren, tôi sẽ cố gắng trả lời câu hỏi này, nhưng tôi sẽ nói rằng, tôi không biết rằng cách của tôi nhất thiết phải là cách tốt nhất. Và tôi biết điều đó ngay lập tức. Cách tôi thường làm công việc kế toán là tôi quản lý tất cả tài sản của một gia đình trong một tài khoản. Vì vậy, tôi có một nhân viên kế toán xem xét tất cả các báo cáo quản lý tài sản, đưa chúng vào một bảng tính.
Tôi có thể thấy mọi tài sản kiếm được hoặc mất gì và tất cả các chi phí đều được trả tự động từ tài khoản đó cũng như tất cả thu nhập được chuyển vào tài khoản đó. Tôi có một tài khoản riêng cho thuê ngắn hạn. Và lý do tôi tạo một tài khoản riêng là tôi muốn giữ nhiều tiền dự trữ trong tài khoản đó hơn các tài khoản khác, vì tôi cảm thấy thu nhập từ việc cho thuê ngắn hạn ít đáng tin cậy hơn.
Do đó, tôi bù đắp rủi ro đó bằng cách đặt thêm tiền dự trữ vào tài khoản đó. Sau đó, tôi lập một tài khoản khác cho tài sản trị giá 15 hoặc 16 triệu đô la mà tôi đã mua vì nó rất lớn và cần rất nhiều tiền để dự trữ và tôi không muốn số tiền đó lẫn lộn với số tiền khác vì tôi cần phải có thêm tiền vào đó cho tài sản thực sự lớn mà khoản thế chấp là 80,000 đô la mỗi tháng.
Sau đó, tôi có một tài khoản khác được thiết lập để bán bất động sản của mình, một tài khoản khác được thiết lập để lấy tiền từ một công ty môi giới, v.v. Tôi điều hành một tổ chức tư nhân, nơi tôi dạy mọi người cách làm giàu và trở thành doanh nhân. Và do đó có tài khoản ngân hàng riêng của mình. Vì vậy, về cơ bản, tôi muốn giữ tài sản của mình theo dòng thu nhập, đó là cách tôi thiết lập sổ sách kế toán của mình.
Và tôi có các tài khoản khác nhau cho các nguồn thu nhập khác nhau. Bây giờ, có một số nguồn thu nhập phù hợp với nhau như tất cả tiền thuê nhà hoặc tiền bản quyền sách mà tôi sẽ nhận được, được chứ? Có những lúc… Hoặc có thể là phí diễn thuyết, tôi có thể đặt tất cả những thứ đó
o cùng một tài khoản, nhưng tôi thường đặt tất cả tiền vào cùng một tài khoản khi không có chi phí liên quan đến tài khoản đó.
Vì vậy, ví dụ, tôi không có chi phí liên quan đến tiền bản quyền sách từ những cuốn sách mà tôi đã viết. Không có gì mà tôi đang trả tiền cho điều đó. Vì vậy, tôi có thể đưa tất cả số tiền đó vào một tài khoản, bởi vì không có gì xuất hiện. Không có rủi ro liên quan đến điều đó. Và đó chỉ là cách mà tôi thiết lập nó.
Nếu tôi có một dòng thu nhập có một số rủi ro liên quan đến nó, tôi sẽ đặt nó vào một tài khoản riêng biệt nơi tôi có thể giữ nhiều khoản dự trữ hơn trong tài khoản cụ thể đó. Và sau đó, tôi có một bảng tính mà nhân viên kế toán của tôi phải lấy tất cả các dòng thu nhập khác nhau và tất cả các hoạt động kinh doanh khác nhau này và lấy lợi nhuận ròng của tôi từ mỗi khoản lãi và lỗ và đặt nó vào cột cho dòng thu nhập đó.
Sau đó, tôi xem xét điều đó mỗi tháng và tôi thấy, tài sản nào đang hoạt động tốt? Loại tài sản nào đang hoạt động tốt? Tôi đang mất tiền ở đâu? Tôi đang kiếm tiền ở đâu? Và tôi gần như dành thời gian và năng lượng của mình cho những thứ mà tôi nghĩ sẽ kiếm được nhiều tiền hơn. Bây giờ tôi đang trong quá trình thay đổi nhân viên kế toán và họ đã mất nhiều thời gian để bắt kịp tốc độ.
Vì vậy, có lẽ đã ba hoặc bốn tháng nay tôi đã mù quáng khi chưa thể biết được những công việc kinh doanh này đang kiếm được bao nhiêu. Và tôi ghét cảm giác này. Đó chỉ là điều tồi tệ nhất mỗi khi bạn phải chuyển đổi, nhưng điều đó là cần thiết bởi vì tôi đang làm việc với tốc độ nhanh hơn so với người mà tôi có thể theo kịp.
Vì vậy, tôi không biết rằng tôi đã trả lời câu hỏi của bạn, nhưng hy vọng bằng cách cung cấp cho bạn một chút hiểu biết sâu sắc về tôi và cuộc sống của tôi cũng như cách cấu trúc của tôi, những câu trả lời đúng sẽ khiến bạn biết đến. Câu hỏi tiếp theo của chúng tôi đến từ William Kahn. Yêu chương trình. Chỉ góp ý để ủng hộ các bạn thôi. Cảm ơn vì điều đó, William. Cảm kích điều đó.
Bình luận tiếp theo đến từ CD Mane. Chà, cuối cùng, âm thanh không kêu cứu nữa. Này, chúng ta đang dần trở nên tốt hơn. Hãy cảm ơn nhóm sản xuất tại BiggerPockets Podcasts vì đã khiến tôi nghe như một người bình thường. Tôi có xu hướng di chuyển xung quanh rất nhiều khi tôi nói chuyện. Tôi đến quá gần mic. Tôi rời xa mic hơn.
Tôi không biết tại sao mình lại làm như vậy, nhưng tôi là một người không thể ngồi yên. Các bạn có vấn đề đó không? Bạn có bao giờ nhận được một cuộc điện thoại và bạn bắt đầu nói chuyện điện thoại rồi bạn đứng dậy và bắt đầu đi loanh quanh không? Đó là tôi mọi lúc. Tôi liên tục đi bộ quanh bãi đậu xe của khu vực văn phòng của tôi vì tôi không thể ngồi yên và nói chuyện điện thoại. Nếu đó là bạn, nếu bạn làm điều tương tự, hãy cho tôi biết trong phần bình luận.
Hãy nói với tôi rằng tôi không phải là người điên duy nhất bị thôi thúc di chuyển và đi lại khi tôi đang nghe điện thoại. Và sau đó cũng cho BiggerPockets biết rằng bạn yêu thích nhóm sản xuất, rằng họ đang làm rất tốt. Rằng âm thanh của tôi nghe hay và họ khiến tôi trông tươi mới. Nhận xét cuối cùng đến từ ngẫu nhiên trong tâm trí của tôi. Wow, chủ đề hack nhà đó thật tuyệt vời. Tôi không nghĩ về toán học đằng sau việc hack nhà.
Tôi sẽ xem xét điều đó. Vâng, đó là những gì tôi ở đây cho. Nó giúp bạn mở mang tầm mắt về những chiến lược mới mà bạn có thể chưa hiểu, bởi vì tôi đã giúp rất nhiều khách hàng đột nhập vào nhà và tôi đã tự mình thực hiện điều đó nên tôi có một số hiểu biết sâu sắc về điều mà không phải ai cũng có. Vì vậy, nếu bạn sống ở California và bạn muốn đột nhập vào nhà, hãy liên hệ và cho tôi biết.
Tôi rất muốn có thể giúp bạn làm điều đó. Tương tự như vậy, nếu bạn có một ngôi nhà muốn bán, hoặc nếu bạn cần một khoản vay, tôi rất muốn làm việc với bạn. Và điều tôi muốn hơn nữa là nếu nhiều bạn để lại nhận xét như thế này cho chúng tôi biết bạn thích gì về chương trình.
Vì vậy, vui lòng cho chúng tôi biết bản hit nào, cho chúng tôi biết bạn thích gì, cho chúng tôi biết điều gì khiến bạn nghĩ, cho chúng tôi biết điều gì đã hiệu quả và sau đó thậm chí nói, này, nếu tôi không thích phần này của chương trình, không sao cả. Hãy cho chúng tôi biết điều đó quá. Vì vậy, nếu bạn không theo dõi trên YouTube, hãy đảm bảo rằng bạn làm như vậy và để lại nhận xét cho tôi.

Cú chọc:
Chào David. Đến từ Melbourne Australia, tôi là Jenny. Tôi là một giáo sư và một nhà đầu tư bất động sản có tài sản ở Atlanta, Los Angeles và Melbourne. Tôi tự hỏi liệu nhà xuất bản BiggerPockets có quan tâm đến cuốn sách tôi đang viết có tựa đề Đầu tư vào Bất động sản Như một Giáo sư hay không.
Cuốn sách phù hợp với các mục tiêu của BiggerPockets, nhằm giúp mọi người đưa ra quyết định đúng đắn về việc bắt đầu và xây dựng danh mục đầu tư bền vững trong lĩnh vực bất động sản. Các giáo sư có một cách nhìn thế giới đặc biệt, điều mà tôi nghĩ rằng rất nhiều nhà đầu tư và sẽ là nhà đầu tư sẽ đồng cảm.
Quan điểm của chúng tôi dệt nên những bài học lịch sử, những tình huống khó xử của thân phận con người và áp dụng những ý tưởng lớn này vào cuộc sống của chính chúng ta. Tôi bắt đầu viết nó với tư cách là độc giả của các giáo sư khác, nhưng bây giờ tôi nghĩ rằng cuốn sách cũng sẽ thu hút độc giả nói chung như BiggerPockets, nơi việc học được tập trung vào quá trình đầu tư. Một điều mà các giáo sư làm trong công việc của chúng tôi là xuất bản.
Vì vậy, tôi hiện có một số mối quan hệ với các nhà xuất bản sách, nhưng tôi đã đọc tất cả sách của bạn do BiggerPockets xuất bản. Câu hỏi của tôi là, tại sao bạn lại quyết định xuất bản sách của mình với BiggerPockets thay vì một nhà xuất bản truyền thống? Và làm cách nào để tôi liên hệ với Nhà xuất bản BiggerPockets để tìm hiểu xem họ có quan tâm đến cuốn sách của tôi không? Cảm ơn rất nhiều, David.

David Green:
Được rồi, cảm ơn, Jenny. Trời ạ, đây là một câu hỏi rất độc đáo mà tôi chưa từng được hỏi trước đây trên một diễn đàn công cộng. Vì vậy, trước hết, nhà sản xuất chương trình của tôi đã liên hệ với bạn để giúp bạn liên hệ với nhóm Xuất bản BiggerPockets. Vì vậy, hy vọng điều đó diễn ra tốt đẹp. Đối với hai câu hỏi tiếp theo, tôi nghĩ gì về việc tiếp cận việc viết sách?
Tôi nghĩ những gì tôi đang hiểu là bạn đang hỏi, bạn nghĩ gì về việc tiếp cận việc viết một cuốn sách từ quan điểm của một cá nhân được viết cho kịch bản cụ thể của họ? Và tại sao tôi lại chọn BiggerPockets Publishing? Và câu trả lời cho cả hai đều kỳ lạ, cùng một câu trả lời. Vì vậy, tôi nghĩ rằng khi bạn đang học cách đầu tư vào bất động sản, bạn không nên chỉ tìm hiểu về cách tôi làm điều đó như thế nào?
Bởi vì có một triệu cách để làm điều đó. Hơn nữa, mục tiêu của tôi là gì và làm cách nào để tôi thực hiện công việc này cho những gì tôi muốn? Và đó là điều. Đó là mỗi người là khác nhau. Hầu hết chúng ta đều có một số mục tiêu giống nhau. Chúng tôi muốn tự do. Chúng tôi muốn thời gian của chúng tôi trở lại. Chúng tôi không muốn bị mắc kẹt trong việc đi lại.
Đó gần như là một sự đồng thuận chung mà tất cả chúng ta đều có thể đồng ý, nhưng có một số người thực sự muốn kiếm được nhiều tiền và họ bị hạn chế về khả năng thực hiện điều đó trong công việc W2 của mình. Có những người khác chỉ muốn một ít tiền, nhưng họ muốn nó đến một cách dễ dàng. Có những người khác biết rằng họ có sở thích sáng tạo mà họ muốn thử trong lĩnh vực bất động sản đã giúp họ làm điều đó.
Và sau đó, có những người khác chỉ yêu con người và họ muốn làm việc trong ngành nơi họ có thể nói chuyện và liên lạc với những người khác. Vì vậy, khi bạn đang viết một cuốn sách, tốt nhất là bạn nên tự hỏi mình, khán giả của tôi mà tôi đang viết cuốn sách này là ai? Và tôi đang viết nó theo một quan điểm mà họ sẽ hiểu.
Và tôi nghĩ đó là những gì bạn đang hướng tới khi nói về việc viết nó từ quan điểm của một giáo sư. Chà, lý do tôi xuất bản nội dung của mình thông qua BiggerPockets là phần lớn những người theo dõi tôi, tin tưởng tôi, lắng nghe tôi, tôn trọng tôi, họ là những người trong cộng đồng BiggerPockets.
Vì vậy, thay vì viết một chủ đề rất thích hợp mà tôi nói, được rồi, tôi sẽ viết về cách trở thành một nhà đầu tư bất động sản với tư cách là người phản hồi đầu tiên, bởi vì tôi đã có một sự nghiệp trong ngành thực thi pháp luật. Tôi đã có thể chạy trên một chủ đề rộng hơn như đầu tư bất động sản đường dài hoặc phương pháp Burr, nhưng cung cấp nó cho một đối tượng cụ thể hơn đã xem xét bất động sản từ cùng quan điểm với tôi.
Và đó là lý do tại sao BiggerPockets Publishing có ý nghĩa nhất. Những người đã theo dõi tôi là người của BiggerPockets. Những người đọc sách của tôi, thường không tìm hiểu về tôi lần đầu tiên chỉ từ cuốn sách. Họ đang tìm hiểu về cuốn sách từ podcast này, từ kênh YouTube, từ mạng xã hội, từ sự tham gia của tôi với BiggerPockets nói chung.
Và điều đó có nghĩa là họ có nhiều khả năng nhận được điều gì đó từ cuốn sách hơn vì như tôi nghe mọi người nói, tôi nghe thấy giọng nói của bạn trong đầu khi tôi đọc nó hoặc họ đã nghe tôi trả lời những câu hỏi như thế này trước đây. Vì vậy, họ biết nền tảng hoặc triết lý của tôi khi nói đến các chiến lược đầu tư bất động sản khác nhau. Đó là lý do tại sao tôi chọn BiggerPockets Publishing. Tôi cũng chỉ thực sự thích công ty này.
Họ có một trái tim nhân hậu. Họ có ý tốt. Họ đang cố gắng giúp mọi người trao quyền cho chính họ. Họ không nhìn vào việc đưa cho mọi người một tờ rơi. Họ đang tìm cách giúp đỡ mọi người. Tất cả những thứ mà tôi thực sự có thể nhận được và thích. Thành thật mà nói, thật thú vị khi kiếm tiền cho công ty mà tôi yêu thích làm việc. Vì vậy, cảm ơn bạn đã đặt câu hỏi đó và tôi chúc bạn gặp nhiều may mắn trong nỗ lực viết boo của riêng mình.
Được rồi, câu hỏi tiếp theo đến từ Jones in my hood, vùng Vịnh, California. Xin chào David, câu hỏi của tôi là về HELOC cho tài sản cho thuê. HELOC là viết tắt của hạn mức tín dụng vốn chủ sở hữu nhà. Gần đây tôi đã mua một gia đình duy nhất ở Oakland Montclair Hills mà tôi đã đóng vào đầu năm nay. Ngay cả trước khi đóng cửa, tôi đã kiếm được hơn 200,000 đô la vốn chủ sở hữu trên tài sản. Tôi đã mua ngôi nhà cho một triệu.
Tài sản hiện đang được cho thuê trên một hợp đồng thuê một năm. Tôi đang tìm cách khai thác vốn chủ sở hữu này thông qua HELOC để phát triển danh mục đầu tư bất động sản của mình. Tôi cũng có một lượng vốn chủ sở hữu khá lớn tại một trong những bất động sản cho thuê của mình ở Cincinnati. Số dư khoản vay của tôi là 85,000 và tôi ước tính giá trị tài sản vào khoảng 180. Tôi đã nghiên cứu một chút và nhận thấy rất khó để có được HELOC cho một tài sản cho thuê. Tại sao điều này là trường hợp?
Và có một cách xung quanh nó? Tôi không muốn rút tiền mặt để tái cấp vốn vì tôi có tỷ lệ khá tốt đối với những bất động sản này và tôi vẫn chưa tìm được bất động sản nào mà tôi muốn mua. Tôi cũng không muốn có tiền mặt trong ngân hàng. Vì vậy, sở thích của tôi là dành cho HELOC. Chà, trước hết, xin chúc mừng về tài sản mà bạn có thể mua. Tôi làm việc trong khu vực đó và Montclair Hills là một khu vực tuyệt vời.
Thực tế là bạn đã nhận được thứ gì đó trị giá một triệu nghĩa là bạn đã làm rất tốt. Đó là một mức giá khá thấp cho khu vực đó. Thứ hai, hãy nói về lý do tại sao HELOC khó có được trên một tài sản đầu tư. Vì vậy, HELOC là gì, nó thực sự là thế chấp vị trí thứ hai đối với một ngôi nhà. Vì vậy, người cho vay sẽ chỉ cho thế chấp vị trí thứ hai nếu có đủ vốn chủ sở hữu để hỗ trợ thanh toán khoản thế chấp đầu tiên và sau đó trả hết nếu có điều gì đó xảy ra và ngôi nhà bị tịch thu.
Hầu hết các HELOC về cơ bản sẽ lấy giá trị của ngôi nhà, trừ đi số tiền bạn nợ đối với ngôi nhà đó và cho phép bạn vay tới 80% số tiền chênh lệch. Vì vậy, bạn có thể, nếu bạn chỉ có 20% vốn chủ sở hữu trong tài sản, bạn có thể không kiếm được nhiều tiền từ HELOC trên ngôi nhà đó. Bây giờ, đối với câu hỏi của bạn về lý do tại sao họ khó có được bất động sản đầu tư?
Lý do là vì theo quan điểm của người cho vay, một nhà đầu tư có nhiều khả năng để cho một ngôi nhà bị tịch thu hơn là một người sống ở đó. Vì vậy, nếu ai đó sống trong bất động sản, đó là nhà của họ, nó được coi là an toàn hơn bởi vì mọi người sẽ để tất cả tài sản của họ ra đi ngoại trừ căn nhà họ đang sống. Điều đó sẽ xảy ra sau cùng. Vì vậy, hồ sơ rủi ro đối với người cho vay sẽ cao hơn nếu đó là tài sản đầu tư.
Vẫn có một số ngân hàng làm điều đó, nhưng bạn thường tìm kiếm các hiệp hội tín dụng trong khu vực có nhà. Đó là nơi tôi đã tìm thấy may mắn, đó là đến các hiệp hội tín dụng để nhận HELOC về bất động sản đầu tư. Bây giờ tôi cũng hiểu rằng bạn không muốn có tiền mặt trong ngân hàng. Vì vậy, HELOC có vẻ như là lựa chọn tốt nhất của bạn.
Tôi sẽ cho bạn lời khuyên này. Lãi suất đang tăng lên và HELOC thường là các khoản thế chấp có lãi suất có thể điều chỉnh. Tất cả mọi người tôi từng thấy đã được điều chỉnh tỷ lệ. Nếu bạn rút HELOC và bạn sử dụng tiền, chỉ cần biết rằng khoản thanh toán có thể tiếp tục cao hơn khi lãi suất tiếp tục cao hơn. Và nếu bạn đang chạy các con số của mình dựa trên bất kỳ khoản thanh toán nào khi bạn rút tiền lần đầu tiên, bạn có thể thấy ngạc nhiên khi khoản thanh toán tăng lên sau đó.

Thợ nề:
Này, David. Mason đến từ Austin, Texas. Tôi muốn nói rằng, cảm ơn vì tất cả những gì các bạn ở BiggerPockets đã làm và vì chương trình này mà các bạn sẽ cung cấp cho các nhà đầu tư có cùng chí hướng, tôi đã lắng nghe khoảng chín tháng và là một người hâm mộ cuồng nhiệt. Nó đã thay đổi rất nhiều thứ đối với tôi. Vì vậy, cảm ơn bạn vì điều đó.
Và tôi đã đi đến điểm mà bây giờ tôi phải gửi câu hỏi của riêng mình, bởi vì nó rất có giá trị. Một chút thông tin cơ bản về tôi và hoàn cảnh của tôi. Tôi 24 tuổi, đã bán ngôi nhà nhỏ của mình vào tháng XNUMX để kiếm được một khoản lợi nhuận tốt và có thể sử dụng số tiền đó để bắt đầu cho thuê ngắn hạn tại Austin, Texas cùng với bạn gái của tôi.
Và vấn đề tốt cần có là nó đã được thực hiện tốt đến mức chúng tôi rất khao khát được làm lại, rửa sạch và lặp lại điều đó để nói. Chúng tôi đã có khá nhiều thời gian để nhận được khoản vay thông thường chỉ vì tôi là 1099 và các ngân hàng yêu thích thu nhập W2. Và tất nhiên, chúng tôi đã có thể hoàn thành nó, nhưng vì lý do đó, tỷ lệ thanh toán nợ hoặc các khoản vay DSCR hiện rất hấp dẫn đối với tôi.
Tất nhiên, vấn đề với tài nguyên và với những tài nguyên hiện tại là rất nhiều tài nguyên trong số đó yêu cầu 15 và thường giảm 20%. Vì vậy, câu hỏi chính của tôi là, có cách nào để tài trợ một cách sáng tạo chẳng hạn như một nửa số tiền trả trước không? Hoặc phạm vi mà chúng tôi đang xem xét là những ngôi nhà đẹp hơn thay vì đánh cái gọi là ăn ba hoặc ăn ba, cố gắng đánh một đường về nhà với quả tiếp theo.
Và những loại nhà đó, 20% sẽ nằm ngoài nguồn lực của chúng tôi ngay bây giờ và tôi không muốn chỉ chờ đợi và tiết kiệm lâu như vậy. Vì vậy, tôi muốn biết liệu có cách nào hoặc tài trợ sáng tạo thông qua khoản vay tiền cứng hay rõ ràng là rút tiền mặt tái cấp vốn là một lựa chọn, nhưng chúng tôi đang ở trong khoảng thời gian sáu tháng mà tôi phải đợi lại.
Nhưng nếu có một lựa chọn để tài trợ một cách sáng tạo, hãy nói 10% trong số 20% khoản thanh toán trước hoặc loại vốn chủ sở hữu trong thỏa thuận và nếu người cho vay hoặc ai đó ngoài đó làm điều đó, hoặc nếu bạn biết về bất kỳ loại ý tưởng sáng tạo nào. Rõ ràng là có bạn bè và gia đình, nhưng tôi không biết liệu có lựa chọn nào khác hay không. Nhưng vâng, tôi đánh giá cao một lần nữa, những gì các bạn làm và mọi ý kiến ​​đóng góp sẽ được đánh giá rất cao. Cảm ơn.

David Green:
Được rồi, Mason, bạn đang ở một vị trí mà nhiều người đang gặp phải khi chỉ tài trợ 80% giá trị tài sản là không đủ. Bạn đang hy vọng tài trợ được 90, 95% trong số đó, có thể là 100%, điều đó có nghĩa là bạn không phải trả trước một khoản lớn. Giờ đây, cách dễ nhất để giải quyết vấn đề này là có được một nơi cư trú chính nơi bạn có thể đặt cọc 5% hoặc 3.5% cho khoản vay FHA và bạn không phải vay tiền.
Nhưng nếu bạn đang tìm mua một tài sản đầu tư thuần túy, bạn sẽ gặp phải vấn đề này. Và đây là lý do tại sao nó được thiết kế theo cách đó. Nói chung, chỉ những người đã có sẵn một số tiền kha khá mới mua bất động sản đầu tư. Theo đúng nghĩa đen, họ đang đầu tư khoản trả trước mà họ đã có vào một tài sản, đó là nơi họ đặt nó ở mức 20%. Nhưng bạn đang xem bất động sản đầu tư từ một góc độ khác.
Bạn không muốn đầu tư số tiền bạn đã có. Bạn đang muốn phát triển sự giàu có thông qua một tài sản và bạn đang muốn vay tiền của người khác. Bạn đã có một vài lựa chọn. Vì vậy, từ góc độ cho vay, bạn có thể xem xét khoản vay 80,10,10. Đó là khoản vay mà bạn vay 80% giá trị tài sản cho khoản vay vị thế đầu tiên của mình.
Sau đó, bạn nhận được HELOC hoặc khoản vay vị trí thứ hai cho 10% số dư còn lại. Và sau đó bạn đặt 10% còn lại cho chính mình. Vì vậy, nếu bạn tìm thấy một nhà môi giới thế chấp mà bạn cảm thấy thoải mái, bạn có thể hỏi họ xem họ có thể tiếp cận các khoản vay 80,10,10 hay không. Bạn luôn có thể liên hệ với chúng tôi tại One Brokerage và chúng tôi cũng có thể xem xét điều đó cho bạn.
Bạn cũng có tùy chọn vay tiền từ người khác. Vì vậy, nếu bạn định đặt cọc 20% cho một tài sản, điều gì sẽ xảy ra nếu bạn đặt cọc 10% và bạn vay tiền từ người khác để đặt cọc 10% còn lại và bạn chia quyền sở hữu 50/50? Đó là một lựa chọn khác nếu bạn không có nhiều tiền mặt. Bạn có quyền xem xét các khoản vay có tỷ lệ chi trả dịch vụ nợ, bởi vì bạn đang làm việc với tư cách là 1099, nhưng những khoản vay đó thường là khoản vay giảm 20%.
Vì vậy, đã có lúc chúng tôi có thể nhận được chúng cho khách hàng của mình ở mức 15% vì chúng tôi đã làm rất nhiều. Những người đó đã biến mất ngay bây giờ. Họ có thể quay lại sau. Vì vậy, khi bạn là người có nhiều hoạt động kinh doanh với chúng tôi, bạn đã thực hiện nhiều khoản vay hơn. Bạn đã gửi những giới thiệu đó. Giờ đây, đôi khi chúng tôi có quyền tiếp cận để giúp bạn có được những chương trình cho vay tốt hơn nếu người cho vay sẵn sàng cung cấp chúng, bởi vì chúng tôi làm ăn rất nhiều với họ.
Nhưng bạn không thể tin tưởng vào điều đó. Đó là những gì tôi đang nhận được tại. Đó thường là những trường hợp đặc biệt. Vì vậy, đặt cược tốt nhất của bạn có thể là kiếm tiền cho người khác thông qua những gì bạn đang làm. Trao đổi cho họ một phần vốn chủ sở hữu. Có thể họ đưa tất cả số tiền đặt cọc vào và họ nhận được 60% vốn chủ sở hữu và bạn nhận được 40% vốn chủ sở hữu trong dòng tiền để tìm kiếm giao dịch và quản lý toàn bộ.
Nhưng bạn sẽ phải nghĩ ra một thứ gì đó tương tự như vậy khi bạn tìm những người khác có tiền và bạn đưa cho họ thứ gì đó để khiến họ cảm thấy xứng đáng nếu bạn không có số tiền đó. Và sau đó chỉ cần nhớ rằng, khi bạn già đi, khi bạn làm việc tốt hơn, khi bạn bắt đầu kiếm được nhiều tiền hơn, bạn sẽ ngày càng ít phụ thuộc vào người khác hơn cho đến khi bạn có thể mua bất động sản bằng tiền của chính mình.
Được rồi, câu hỏi cuối cùng của chúng ta đến từ John Paul Kissinger ở Mount Hope West Virginia. Này David, tôi là lính cứu hỏa được trả lương ở một thị trấn nhỏ, được trả lương qua 1099 cho bộ phận của tôi. Tôi đang xem xét để có được tiền thuê đầu tiên của tôi. Tôi lo ngại rằng 1099 của tôi có thể là một vấn đề trong việc vay tiền. Tôi cũng có một điểm trong khoản tín dụng của mình từ một hóa đơn y tế chưa thanh toán từ bốn năm trước. Tôi đã trả nó hai năm trước, nhưng nó vẫn hiển thị.
Tôi có đủ tiền mặt để trả trước 20%. Tôi lo lắng về việc tăng lãi suất và liệu đây có phải là thời điểm tốt để bắt đầu hay không. Ngoài ra, bạn có lời khuyên nào về việc tôi nên làm gì để được duyệt trước khoản vay hoặc ở đâu không? Chà, đó là một câu hỏi ngớ ngẩn. Có những nhà môi giới thế chấp ở khắp mọi nơi mà bạn có thể nói về việc được chấp thuận trước. Nếu bạn muốn, hãy liên hệ với tôi và tôi sẽ giúp bạn liên hệ với nhóm thực hiện các khoản vay của tôi.
Rất vui được làm điều đó cho bạn. Chúng tôi là Nhà môi giới duy nhất bởi vì chúng tôi là nhà môi giới duy nhất có thể làm tất cả. Bây giờ, theo như câu hỏi của bạn về việc bây giờ là thời điểm tốt để đầu tư? Nó phụ thuộc vào thị trường. Vì vậy, tôi sẽ nói ngay bây giờ, tôi thực sự không biết nhiều về Tây Virginia. Tôi không sở hữu bất kỳ quyền sở hữu nào ở đó và tôi cũng không biết ai khác sở hữu.
Vì vậy, tôi không thể nói cho bạn biết liệu đây có phải là thời điểm tốt để đầu tư vào thị trường của bạn hay không, nhưng ở những thị trường mà tôi đang đầu tư, tôi nghĩ đây là thời điểm tốt nhất để đầu tư. Bây giờ, hãy để tôi cho bạn biết lý do và quan điểm của tôi và sau đó bạn có thể tự quyết định nếu bạn đồng ý. Vì vậy, tôi đang đầu tư vào những thị trường mà tôi nghĩ sẽ rất mạnh trong tương lai.
Nhiều người đang di chuyển đến đó hơn bình thường, được chứ? Vì vậy, vẫn không có đủ nguồn cung để theo kịp nhu cầu sẽ đẩy giá thuê và đẩy giá của những tài sản đó lên cao hơn. Đồng thời, tỷ lệ đã tăng lên, có nghĩa là rất nhiều người sợ hãi. Vì vậy, có ít người mua cạnh tranh với tôi cho những ngôi nhà này hơn trước đây.
Vì vậy, tôi không cần phải đi vào nhanh chóng hoặc tích cực như khi tôi đi vào vì những người khác đang ra ngoài. Vì vậy, tôi có tất cả những mặt tích cực trong dài hạn với lạm phát tiếp tục vượt khỏi tầm kiểm soát, với mặt tích cực trong ngắn hạn là ít cạnh tranh hơn. Vì vậy, tôi sẽ cố gắng hết sức. Tôi đang tìm mua một số bất động sản thực sự đắt tiền rất sớm vì những đợt tăng lãi suất này đã khiến mọi người chậm lại.
Bây giờ, tùy thuộc vào thời điểm bạn nghe điều này, lời khuyên này có thể có giá trị khác. Nhưng Fed đã nói, họ sẽ tiếp tục tăng lãi suất. Điều đó có nghĩa là khi tất cả mọi người đi, ồ, không có lãi suất tăng lên. Tôi không muốn mua bất động sản. Khi họ nhận ra rằng họ sẽ tiếp tục tăng lên, thì tỷ giá ngày nay có vẻ đắt sẽ có vẻ rẻ.
Và khi mức giá có vẻ rẻ, mọi người sẽ quay trở lại và bạn sẽ có thêm một lũ người đang cố gắng mua bất động sản. Vì vậy, tôi thực sự nghĩ rằng đây là loại tốt nhất của cả hai thế giới. Đây là một cơ hội duy nhất. Đây là điều tương tự mà tôi đã thấy khi mua căn hộ Maui của mình. Cả hai đều tăng từ 400,000 đến XNUMX đô la mỗi chiếc trong khoảng một năm kể từ khi tôi mua chúng, bởi vì tôi nhận ra cùng một điều.
Nơi trú ẩn tại chỗ đã xảy ra. Rất nhiều người đã nghĩ, ồ, đừng mua bất động sản, sẽ có một vụ sụp đổ sắp xảy ra. Tôi nhìn thấy cửa sổ mà tôi đã nhảy vào khi những người khác không nhảy vào và bùm, tôi đã làm rất tốt những điều đó. Vì vậy, đó là lời khuyên của tôi mà tôi sẽ cung cấp cho bạn. Ngoài ra, nếu bạn lo lắng, thay vì đặt 20% cho một căn nhà, bạn đặt 5% cho một căn nhà để ở rồi năm sau làm như vậy, rồi năm sau cũng làm như vậy và dàn trải số tiền đó ra trên một số tài sản và chỉ hack nhà nó?
Đó sẽ là cách tốt nhất để giảm thiểu rủi ro nếu đó là điều bạn đang muốn làm. Và John, theo mức thu nhập 1099 của bạn, nếu bạn có quá trình làm việc ổn định nơi bạn đã làm việc đó và bạn đã kê khai khoản thuế này, điều mà tôi chắc chắn là bạn có, thì bạn có thể được chấp thuận cho vay với 1099 thu nhập. Nó chỉ mất nhiều thời gian hơn. Các bộ xử lý cần nhiều nỗ lực hơn để tập hợp tất cả thông tin của bạn lại với nhau để gửi cho người bảo lãnh phát hành.
Người bảo lãnh phát hành có nhiều câu hỏi hơn mà họ phải xác minh vì bạn có thể kiếm được số tiền khác nhau mỗi tháng. Nếu đó không phải là trường hợp, nó thậm chí còn dễ dàng hơn. Nhưng đừng để thu nhập 1099 của bạn ngăn cản bạn. Bạn chỉ cần tìm một nhà môi giới thế chấp và cho họ biết tình hình của bạn, và họ sẽ cho bạn biết họ có thể làm gì cho bạn.
Lựa chọn khác của bạn là một khoản vay bảo hiểm dịch vụ nợ, trong đó họ sẽ sử dụng thu nhập từ tài sản thay vì thu nhập của chính bạn. Đây là những gì tôi sẽ nói cho một người nào đó ở vị trí của bạn. Tôi khuyên bạn nên nhận lãi suất cố định trong 30 năm chứ không phải thế chấp có lãi suất có thể điều chỉnh ngay cả khi lãi suất ban đầu thấp hơn, bởi vì trừ khi bạn ở trong tình thế khả quan.
về nơi bạn có thời gian làm thêm giờ để bạn có thể làm việc hoặc bạn có thể kiếm thêm thu nhập, bạn không muốn kết thúc với một khoản vay tăng lên theo thời gian nhanh hơn mức bạn có thể bù vào số tiền chênh lệch để được thanh toán.
Được rồi, đó là chương trình của chúng tôi cho ngày hôm nay. Tôi muốn gửi lời cảm ơn sâu sắc đến tất cả những người đã gửi câu hỏi và tôi muốn bạn cũng làm như vậy. Vui lòng truy cập bigpodcast.com/david và gửi câu hỏi của bạn ở đó để tôi có thể trả lời câu hỏi của bạn. Và chúng ta có thể có nhiều hơn thế này khi xem các buổi biểu diễn của Greene để học hỏi. Nếu bạn thích điều này, xin vui lòng cho tôi biết trong các ý kiến.
Và nếu bạn nói điều gì đó hài hước, sâu sắc, thông minh, chúng tôi sẽ đảm bảo rằng chúng tôi sẽ đọc điều đó trong các tập tiếp theo của podcast này để những người khác có thể nghe thấy những gì bạn nói. Và sau đó cho tôi biết những gì bạn nghĩ về chương trình. Nếu bạn muốn nghe thêm câu hỏi về một chủ đề nào đó, hãy cho chúng tôi biết. Nhóm sản xuất của tôi sẽ đọc những bình luận đó và họ sẽ tìm thấy nội dung mà bạn đang tìm kiếm.
Cuối cùng, vui lòng đăng ký theo dõi chúng tôi trên YouTube và chia sẻ nội dung này với người khác mà bạn cho rằng có thể có lợi khi nghe nội dung đó. Nếu bạn muốn liên lạc với tôi hoặc theo dõi những gì tôi đang làm, bạn có thể tìm thấy tôi trên Instagram, Facebook, LinkedIn, Twitter, gần như tất cả chúng @DavidGreene24, có chữ E ở cuối Greene, hoặc bạn có thể tìm thấy tôi trên YouTube, youtube.com/davidgreenerrealestate.
Hãy cho tôi theo dõi ở đó. Cám ơn mọi người. Nếu bạn có thời gian chết, hãy xem trang web BiggerPockets. Họ có một diễn đàn tuyệt vời với vô số câu hỏi được đặt ra, đúng nghĩa là diễn đàn tốt nhất trên thế giới. Họ cũng có một phần blog rất, rất mạnh mẽ mà tôi thường chỉ đọc một cách tôn giáo khi tôi mới học cách đầu tư vào bất động sản.
Tôi đọc mọi blog từng xuất hiện và học được rất nhiều điều từ đó. BiggerPockets có nhiều thứ để cung cấp cho bạn hơn là chỉ kênh YouTube này hoặc podcast này. Vì vậy, đi kiểm tra tất cả ra.