Logo Zephyrnet

Vượt xa BRRRR: Tận dụng cơ hội kinh doanh chuyên nghiệp trong bất động sản

Ngày:

Bên ngoài có lẽ david xanh, Tôi được cho là những người ủng hộ lớn nhất cho việc mua, cai nghiện, cho thuê, tái cấp vốn, lặp lại — hay còn được gọi là BRRRR chiến lược. Chiến lược BRRRR rất tốt đối với tôi và nhiều người khác, nhưng than ôi, các bạn thân mến của tôi, mọi điều tốt đẹp rồi cũng phải kết thúc.

OK, từ “kết thúc” ở đây có thể hơi hypebol. Chiến lược BRRRR không có nghĩa là hoàn toàn kết thúc — và nó chắc chắn sẽ hoạt động trở lại vào một ngày nào đó. Không có thị trường bất động sản nào giống nhau mãi mãi. Điều đó nói lên rằng, chiến lược BRRRR không phải là cách lý tưởng để đầu tư vào bất động sản tại thời điểm cụ thể này. Và, lý do cho điều đó rất đơn giản: Không có nhiều thứ ngoài kia.

Mức tồn kho thấp chưa từng có

Thật kỳ lạ khi nghĩ lại thời kỳ đầu của đại dịch Covid khi hầu như tất cả mọi người đều la hét rằng bầu trời đang sụp đổ — và thị trường nhà đất sẽ bùng phát trở lại vào năm 2008. Vâng, về điều đó…

Đó không phải là những gì đã xảy ra, rõ ràng. Thay vì chạm đáy, giá nhà ở đã tăng vọt trong thời gian gần như chưa từng có tạm lắng trong toàn quốc để bán kiểm kê nhà ở. Trở lại tháng 0.6 năm ngoái, Hạt Jackson, nơi đặt trụ sở hoạt động của chúng tôi, có lượng hàng tồn kho chưa từng thấy trong XNUMX tháng! Để tham khảo, a "Thị trường cân bằng" điều đó có lợi cho cả người mua và người bán thường không có đủ sáu tháng hàng tồn kho để cung cấp cho người mua.

Và, vào cuối tháng XNUMX, mặt số hầu như không di chuyển — và chỉ 0.8 tháng hàng tồn kho vẫn.

Điều đó có nghĩa là cứ năm bất động sản được bán trong một tháng, chỉ có bốn căn còn lại trên thị trường. Khả năng nhận được tài sản theo hợp đồng trong vòng chưa đầy 30 ngày là hơn 50%.

Ví dụ, gần đây tôi đang cố gắng mua một ngôi nhà để ở và mọi thứ — ý tôi là mọi thứ — đều nhận được nhiều lời đề nghị và yêu cầu quá mức. (Tôi sẽ nhắc bạn là tôi sống ở Thành phố Kansas cổ kính buồn ngủ, Missouri.) Một ngôi nhà có 14 ưu đãi trong tuần đầu tiên. Cuối cùng, chúng tôi đã có thể vượt qua chỉ với 15,000 đô la so với yêu cầu.

Tôi nên coi mình là người may mắn. Ở Washington DC, một ngôi nhà gần đây đã được một triệu đô la tuyệt vời so với yêu cầu!

Cũng như một ngôi nhà ở San Francisco...

Và một trong San Jose, quá…

Trong khi đó, giá nhà lập kỷ lục, như lưu ý bởi Forbes:

“Giá nhà đạt mức cao nhất mọi thời đại là $ 359,975 trong khoảng thời gian bốn tuần kết thúc vào ngày 21 tháng 14… Con số này tăng 22% so với cùng kỳ năm ngoái, mức tăng lớn nhất kể từ đầu tháng Chín. … Danh sách đang hoạt động… giảm 2020% so với năm 41 và 2019% so với năm XNUMX. ”

Và những cú đánh tiếp tục đến.

“43% số căn nhà được bán trên giá niêm yết, tăng từ 35% một năm trước đó và 21% vào năm 2019.… Tỷ lệ giá bán trên giá niêm yết trung bình, đo lường mức độ bán những căn nhà gần với giá chào bán của họ, đã giảm chỉ 0.1 điểm từ 100.6% đến 100.5% trong tháng qua. ”

Với thông tin này, có vẻ như nó không phải là một thị trường đặc biệt dễ dàng cho người mua.

Thách thức đối với BRRRR trong thị trường này

Xin đừng hiểu lầm tôi. Vẫn có thể “ra khỏi BRRRR” trong thị trường này (tức là, tham gia tất cả 75% giá trị thị trường của một tài sản để bạn có thể tái cấp vốn cho tất cả khoản đầu tư của mình). Chúng tôi đã làm như vậy vài lần gần đây, bao gồm một danh mục đầu tư khá lớn. Nó chỉ hơi khó khăn hơn một chút để tìm các giao dịch như vậy. 

Nếu bạn đang tích cực tiếp thị cho khách hàng tiềm năng, bạn có thể sẽ phải chi nhiều hơn cho bưu phẩm hoặc SEO để tìm người bán đủ động lực để bán cho bạn với giá như vậy. Từ MLS và các nhà bán buôn, các giao dịch như vậy là rất ít và xa nhau, nói là ít nhất.

Thật vậy, có rất ít REO hoặc những người bị tịch thu nhà ngay bây giờ, vì bất kỳ ai đứng sau thế chấp của họ có thể chỉ cần niêm yết căn nhà của họ để bán, và tỷ lệ cược là, họ sẽ nhận được ưu đãi giá đầy đủ trong cùng một tháng. Điều tương tự cũng xảy ra đối với một chủ nhà ngoại bang với một người sửa chữa. 

Do đó, rất khó để đạt được 75% ARV đó khi mua mới. Một lần nữa, không phải là không thể, nhưng rất khó để làm như vậy một cách nhất quán ở mức âm lượng. Vì vậy, nếu bạn chỉ yêu cầu các giao dịch BRRRR, bạn có thể sẽ chi rất nhiều đô la tiếp thị, điều này sẽ tạo ra bất kỳ lợi nhuận bổ sung nào từ các khoản đầu tư này hoặc có thể thấy mình ngồi bên lề khi xoay ngón tay cái và chờ đợi phần tiếp theo tai nạn.

Nói về điều này, có lẽ tôi nên giải quyết tại sao xoay ngón tay cái không phải là một khuyến nghị Tôi sẽ làm.

Tại sao thị trường không có khả năng sụp đổ

Điều này được coi là một “dự đoán” —vì vậy, hãy coi nó như một hạt muối. Điều đó cho thấy, có vẻ như thị trường bất động sản sẽ không sụp đổ trong tương lai gần. Chúng ta có thể thấy sự chững lại hoặc thậm chí là một sự điều chỉnh nhỏ do các vấn đề về khả năng chi trả, nhưng động lực của nền kinh tế nhìn chung không giống như những gì họ đã làm trong năm 2008.

Điều quan trọng đầu tiên cần lưu ý là lạm phát. Hiện tại, lạm phát đang ở mức 7%, mức cao nhất trong nhiều thập kỷ qua. (Chúng tôi sẽ quay lại vấn đề này trong thời gian ngắn.) Và ngay cả khi các vấn đề về nguồn cung cấp đã được giải quyết, điều này khó có thể dừng lại sớm — như một lượng lớn đô la đã được thêm vào đối với nguồn cung tiền của Cục Dự trữ Liên bang kể từ khi bắt đầu đại dịch vào đầu năm 2020. Tất cả mọi thứ đều bình đẳng, nhiều đô la lưu thông hơn sẽ làm cho giá cao hơn. Như vậy, nó sẽ xuất hiện lạm phát ở đây để duy trì cho tới tương lai dự đoán trước được.

Trong đợt lạm phát lớn cuối cùng của những năm 1970, giá nhà không giảm - nhưng theo kịp với lạm phát thay vào đó (ngoài một đợt giảm giá ngắn khi Paul Volcker tăng lãi suất vào đầu những năm 1980 để "Phá vỡ mặt sau của lạm phát").

Thêm vào đó, Hoa Kỳ đang ở giữa tình trạng thiếu nhà ở nghiêm trọng không tồn tại trong những năm 1970 hoặc trước vụ tai nạn năm 2008. Theo Freddie Mac, có khoảng Thiếu hụt 3.8 triệu trong những ngôi nhà dành cho một gia đình cần thiết để đáp ứng nhu cầu trong năm ngoái. 

Để cung cấp cho bạn kiến ​​thức Kinh tế học 101: Khi cầu vượt quá cung, giá sẽ không giảm.

Phần lớn vấn đề này đến từ các ngân hàng và cơ quan quản lý quá khắt khe với các nhà phát triển sau cuộc Đại suy thoái. Như tôi đã lưu ý trước đây: “Từ năm 2000 đến cuối năm 2007, tổng số khởi đầu nhà ở là hơn 1 triệu mỗi năm và hơn 2 triệu từ năm 2004 đến khi vụ tai nạn xảy ra. Đó rõ ràng là quá nhiều. Nhưng ngay cả khi vẫn còn, số lượng bắt đầu giảm xuống khoảng 500,000 và chỉ tăng dần từ đó. Con số thậm chí không vượt quá một triệu mỗi năm cho đến đầu năm 2020. Sau đó COVID-19 tấn công, và số lần bắt đầu lại bị rơi. "

Và trong khi nhiều người cho vay, đáng chú ý nhất là người cho vay FHA, vẫn chỉ yêu cầu các khoản thanh toán trước rất thấp, những ngày phê duyệt thu nhập đã nêu, tỷ lệ giới hạn và NINJA cho vay chủ yếu là trong quá khứ.

Có thể Jerome Powell sẽ tìm thấy Paul Volcker bên trong của mình và việc tăng lãi suất sẽ khiến giá bất động sản lao dốc - hoặc cuộc suy thoái chung có thể kéo bất động sản đi xuống. Nhưng tính đến thời điểm hiện tại, có vẻ như một vụ tai nạn khó có thể xảy ra. 

Vượt xa BRRRR

Vì vậy, chúng tôi thấy mình bị ràng buộc. Nếu thị trường không có khả năng sụp đổ và BRRRR là một mô hình khó hơn nhiều so với trước đây, thì các nhà đầu tư mua và giữ phải làm gì? 

Trước hết, chắc chắn bạn nên xem xét tái cấp vốn cho bất kỳ khoản nợ cũ nào có lãi suất cao hơn mà bạn có thể có. Tất nhiên, nếu bạn rút tiền ra, không phải là ý kiến ​​hay nếu bạn chỉ giữ nó, vì tiền có thể sẽ mất giá khá nhanh. Vì vậy, nó vẫn đáng để đầu tư — và có nhiều lựa chọn có sẵn, từ cung cấp căn hộ để xây để cho thuê hoặc ADU — hoặc tập trung vào bất động sản AirBnB (hoặc bất kỳ loại bất động sản nào khác ngoài BRRRR).

Điều quan trọng là suy nghĩ về tiền bạc. Như tôi đã đề cập ở trên, lạm phát hiện đang ở mức 7% và theo một số ước tính, thậm chí nhiều hơn—Có lãi suất trong khoảng thời gian 3 và 4. Khoản vay mua nhà của tôi chỉ là 3%. Chúng tôi đang nhận các khoản vay đầu tư vào khoảng 4.25%. Dựa theo NerdWallet, lãi suất trung bình của khoản thế chấp cố định trong 30 năm chỉ là 3.559%. Đối với khoản vay 15 năm, lãi suất giảm xuống chỉ còn 2.659%.

Không cần phải nói, những tỷ lệ đó là vô lý.

Lạm phát không được cao hơn lãi suất bạn có thể nhận được khi mua một căn nhà. Tình huống như vậy - giả sử nó tiếp tục - có nghĩa là bằng cách vay tiền, bạn đang kiếm tiền một cách hiệu quả, vì số tiền bạn đang trả nhỏ hơn tốc độ đồng đô la đang giảm giá. Đối với khoản vay mua nhà của tôi, về cơ bản tôi đang xác định khoản thanh toán 3% với một đô la đang giảm giá trị với tỷ lệ 7% mỗi năm.

Và điều đó thậm chí không giải thích cho tất cả các lợi ích khác quyền sở hữu bất động sản, chẳng hạn như khoản hoàn trả gốc và quyền khấu hao.

Tất nhiên, lạm phát có thể giảm bớt một số, nhưng với tất cả số tiền đã được in gần đây, thật khó để thấy một sự thay đổi lớn sắp xảy ra. Ngay bây giờ, cơ hội lớn để chốt các khoản vay cực rẻ. 

Đi cho cho vay lãi suất cố định, mặc dù. Tôi sẽ tránh các khoản thế chấp có lãi suất có thể điều chỉnh. Và, tôi có thể nhận được một khoảng thời gian cố định càng dài thì càng tốt. Thật khó để tưởng tượng tình trạng này có thể tiếp tục lâu hơn nữa. 

Mặc dù vậy, tôi vẫn sẽ không quyết định mua theo giá thị trường. Tôi sẽ luôn luôn tìm kiếm ít nhất một số hình thức giảm giá. Tuy nhiên, một khoản chiết khấu nhỏ hơn nhiều sẽ là đủ, nếu tôi có thể vay nợ dài hạn ngay lập tức trên một bất động sản có dòng tiền tốt (tức là có thể vượt qua cơn bão ngắn hạn trong trường hợp có suy thoái). 

bằng chứng suy thoái 1

Chuẩn bị cho một sự thay đổi thị trường

Sửa đổi các chiến thuật đầu tư của bạn — không chỉ để tồn tại trong thời kỳ suy thoái kinh tế mà còn để phát triển mạnh mẽ! Hãy sải bước trước bất kỳ cuộc suy thoái nào và không bao giờ bị đe dọa bởi sự thay đổi thị trường một lần nữa với Đầu tư Bất động sản Chứng minh Suy thoái.

Những suy nghĩ cuối cùng về việc vượt ra ngoài BRRRR

Đây là thời điểm tuyệt vời để hack ngôi nhà hoặc mua một căn hộ bốn tầng và sống trong một căn hộ trong khi cho thuê những căn khác. Hoặc, bạn có thể muốn hợp tác với ai đó để mua một căn hộ nhỏ hoặc sử dụng một phần của số tiền tiết kiệm đó để ngồi trong đĩa CD kiếm 0.2% làm khoản trả trước.

Sáng tạo. Rốt cuộc, tận dụng các tùy chọn tài chính vô lý có sẵn ngay bây giờ là cách nên đi. Chỉ cần đảm bảo nhận được các khoản vay cố định trên các tài sản sẽ luân chuyển tiền mặt. 

Nguồn: https://www.biggerpockets.com/blog/beyond-brrrr- Cam-pu-chi-a- ét-vê-vích

tại chỗ_img

Tin tức mới nhất

tại chỗ_img