Chương trình Baker đã vinh dự chào đón Paul Rubacha, Chủ tịch Hội đồng Bất động sản Cornell, đồng sáng lập và hiệu trưởng của Ashley Capital, đến với Chuỗi Diễn giả Xuất sắc. Ông Rubacha bắt đầu sự nghiệp của mình trong bộ phận bất động sản của Prudential Financial, Inc. và chuyển sang hoạt động kinh doanh cổ phần với Goldman Sachs, thành lập tại Phố Wall. Khi thảo luận về con đường sự nghiệp của mình, ông Rubacha đã nói về sự chuyển đổi của các hoạt động sản xuất từ ​​các hoạt động địa phương của Hoa Kỳ sang các địa điểm toàn cầu, đặc biệt là ở Đông Nam Á, vào những năm 1980. Điều này dẫn đến các nhà kho trống rỗng khi hoạt động sản xuất ngày càng chuyển ra nước ngoài. Các bang bị ảnh hưởng nặng nề như Ohio, Michigan, Minnesota và Indiana đã phải đối mặt với những hậu quả xấu trên diện rộng, chẳng hạn như thất nghiệp, nền kinh tế khu vực suy thoái, giá trị tài sản suy giảm, chủ đất khó khăn và đất không sử dụng. Đây là lúc ông Rubacha và đối tác của mình, Rick Morton, xác định cơ hội mua các nhà kho bỏ trống, nâng cấp chúng và cho thuê lại để mang lại trải nghiệm tốt hơn cho người thuê.

Thương vụ đầu tiên của ông Rubacha là một khu phức hợp nhà kho nằm ở phía nam xa xôi của Chicago. Đây là cơ hội để dẫn đầu việc cải tạo một khu đất không được sử dụng thành một nhà kho hoạt động và đáng mơ ước cho một người thuê hàng đầu. Tỷ lệ lấp đầy hiện có chưa đến 50% do vị trí của khu đất nằm trong Vành đai Rỉ sét, nơi các hoạt động công nghiệp đã giảm mạnh trong những năm 1980. Ông Rubacha nhận ra rằng 12 tòa nhà khá tiện dụng với kích thước tổng thể là 2 triệu sq.ft., hệ thống vòi phun nước phù hợp để ngăn ngừa nguy cơ hỏa hoạn và tỷ lệ lắp ghép hợp lý. Ông đã tiếp quản phần lớn tài sản, mua hoàn toàn hai lô đất còn lại và cấp vốn cho chúng, sử dụng số tiền thu được để thực hiện các nâng cấp cần thiết cho toàn bộ quá trình phát triển. Sau khi nâng cấp, tỷ lệ lấp đầy của khu phát triển tăng từ 50% lên 93%. Ông Rubacha đã áp dụng một cách tiếp cận tài chính sáng tạo để sử dụng biện pháp giảm thuế, một phần của chương trình hoãn thuế và đã đạt được dòng tiền lớn. Thỏa thuận đầu tiên này là chìa khóa trong việc thúc đẩy dòng giao dịch tiếp theo, vì nó đã giúp Ashley Capital xây dựng mối quan hệ bền vững với khách hàng, nhà môi giới và nhà thầu địa phương.

Ông Rubacha chia sẻ rằng chìa khóa để trở thành một nhà phát triển thành công là đặt bản thân vào các tình huống thử thách và sử dụng các kỹ thuật giải quyết vấn đề sáng tạo để mang lại lợi nhuận cao nhất cho danh mục đầu tư của bạn. Anh ấy đã có thể nhận ra cơ hội trong việc mua tài sản nhà kho với cơ sở thấp, tạo ra giá trị và cho thuê lại với giá cao hơn, đồng thời thực sự mang lại kết quả theo yêu cầu của khách hàng. Danh mục đầu tư của Ashley Capital ban đầu bao gồm các kho hàng hiện có đã trở thành tài sản gia tăng giá trị. Ngày nay, danh mục đầu tư có các kho hàng hiện có và các kho hàng mới được xây dựng từ đầu.

Ông Rubacha đã cung cấp cái nhìn sâu sắc về các loại giao dịch công nghiệp khác nhau trên thị trường ngày nay và những thách thức liên quan đến mỗi loại. Một giao dịch gia tăng giá trị, còn được gọi là giao dịch “mua lại kỳ hạn” được xác định cho một nội dung đang trong giai đoạn phát triển trước hoặc đang phát triển, chưa được hoàn thành, là cho một cơ sở hậu cần xuyên bến ở một vị trí đổ bộ ở Atlanta. Thương vụ này có rủi ro cho thuê, nhưng không có rủi ro xây dựng liên quan. Ashley Capital đã có thể giảm thiểu rủi ro cho thuê bằng cách sử dụng mạng lưới quan hệ rộng rãi với các nhà môi giới và nhà thầu địa phương. Loại thỏa thuận khác mà ông Rubacha trình bày là để có được "cơ hội mua hàng kỳ hạn" được xác định cho một địa điểm vẫn đang được xây dựng nhưng đã có kế hoạch sơ bộ tốt được chính quyền thành phố phê duyệt và thời gian xây dựng ước tính. Tuy nhiên, vẫn có những rủi ro xây dựng liên quan đến các công việc còn lại trên công trường, các vấn đề dự phòng và các yêu cầu hoàn thiện của người thuê không thể tính toán dễ dàng, khiến quá trình bảo lãnh phát hành trở thành một thách thức. Rủi ro xây dựng đã được giảm thiểu bằng cách tăng chi phí dự phòng trong việc bảo lãnh phát hành.

Thật hữu ích khi tìm hiểu về những thách thức lớn liên quan đến loại tài sản công nghiệp, đặc biệt là vì nó đã trở thành một loại hàng hóa phổ biến trên thị trường vốn đối với các nhà đầu tư và nhà phát triển trong những năm gần đây. Nhu cầu về tài sản công nghiệp ở Mỹ chưa từng có trong năm ngoái, với chiến lược chuỗi cung ứng thay đổi từ “đúng lúc” sang “vừa trong trường hợp” và ngày càng có nhiều công ty đưa các hoạt động sản xuất của họ trở lại Mỹ. Những lý do hàng đầu góp phần vào sự thay đổi này là chi phí vận chuyển ngày càng tăng, khả năng tự động hóa ngày càng tăng, nhu cầu lao động giá rẻ giảm, rào cản ngôn ngữ giảm và rào cản múi giờ giảm, tất cả đều khiến các công ty không muốn hoạt động sản xuất của mình ở Đông Nam Á.

Điều quan trọng cần lưu ý là không phải tất cả những người chơi tham gia vào việc phát triển và đầu tư vào các tài sản công nghiệp sẽ chiếm ưu thế, như ông Rubacha lưu ý. Những công ty có chuyên môn lâu năm về tài sản công nghiệp có vị trí tốt hơn để hưởng lợi từ thu nhập bền vững do điều kiện thị trường hiện tại. Một ví dụ tuyệt vời về điều này là danh mục đầu tư của Ashley Capital tăng đáng kể về tài sản được quản lý kể từ khi hợp tác với Amazon vào năm 2017. Kinh nghiệm của Ashley Capital với quy trình lựa chọn địa điểm phụ thuộc vào vị trí, yêu cầu kỹ thuật dân dụng, tỷ lệ đậu xe phù hợp và mối quan hệ chặt chẽ của họ với các thành phố tự trị có đã khiến họ hoàn thành hơn 3.5 triệu feet vuông giao dịch với Amazon cho đến nay.

Vào năm 2016, Ashley Capital đã tìm kiếm sự hỗ trợ từ Tổng công ty Phát triển Kinh tế Michigan (MEDC) để biến một đường đua bị bỏ hoang từ lâu ở Công viên Hazel thành các nhà kho hiện là nơi chứa Amazon, LG Electronics và Bridgewater Interiors. Chương trình tài trợ gia tăng thuế Brownfield không chỉ giúp Ashley Capital xây dựng các không gian sử dụng hỗn hợp hiện đại cho những người thuê nhà hàng đầu, mà còn tạo ra sự quan tâm cho các dự án phát triển khu dân cư và thương mại trong tương lai tại Công viên Hazel. “Việc Ashley Capital tái phát triển trường đua đã giúp thu hút các nhà hàng và nhà máy bia mới xem xét đặt trụ sở tại đây và góp phần mang lại cảm giác tự hào chung cho cư dân và công nhân tại thành phố Hazel Park”, Jeff Campbell, giám đốc phát triển cộng đồng của Hazel Park cho biết. [1]

Bản chất thực sự thành công của ông Rubacha trong lĩnh vực đầu tư bất động sản nằm ở chiến lược kinh doanh cơ hội và tập trung vào chất lượng. Khi được hỏi về lời khuyên để theo đuổi sự nghiệp thành công trong lĩnh vực bất động sản, ông nhấn mạnh việc áp dụng “cách tiếp cận chủ động” nhằm hiểu biết chung về thị trường, loại tài sản và chiến lược đầu tư. Điều này sẽ cho phép nhà đầu tư thành công không chỉ thu thập được bức tranh toàn cảnh của ngành mà còn xác định được những thách thức tiềm ẩn có thể mang lại cơ hội gia tăng giá trị.

[1] https://www.michiganbusiness.org/reports-data/success-stories/ashley-capital/