Trong một thị trường bất động sản đang chuyển mình, sự hướng dẫn và kiến thức chuyên môn mà Inman truyền đạt không bao giờ có giá trị hơn thế. Cho dù tại các sự kiện của chúng tôi hay với tin tức hàng ngày và cách làm báo, chúng tôi luôn sẵn sàng trợ giúp bạn xây dựng doanh nghiệp của mình, sử dụng các công cụ phù hợp - và kiếm tiền. Tham gia trực tiếp với chúng tôi trong Las Vegas tại Connectvà sử dụng Chọn đăng ký để biết tất cả thông tin bạn cần để đưa ra quyết định đúng đắn. Khi vùng nước bị tắc nghẽn, hãy tin tưởng Inman sẽ giúp bạn điều hướng.
Mùa 5 của Bán hoàng hôn được phát sóng trên Netflix vào ngày 22 tháng 2022 năm XNUMX, nhưng Chủ tịch và người sáng lập Tập đoàn Oppenheim, Jason Oppenheim háo hức nói về bất động sản, thay vì mùa mới nhất của chương trình truyền hình thực tế của anh ấy, trong một cuộc thảo luận gần đây với Inman trước sự xuất hiện của nhóm tại Kết nối Inman Las Vegas.
Nhà môi giới đã trích dẫn một cách đúng đắn về sự hỗn loạn đang xảy ra trên thị trường hiện tại - một số vụ sa thải tại các công ty bất động sản nổi tiếng, những biến động nghiêm trọng trên thị trường chứng khoán và sự hạ nhiệt của nhu cầu - là những lý do chính khiến họ muốn gắn bó với thị trường như một chủ đề của cuộc trò chuyện.
Nhưng không ai có thể đổ lỗi cho anh ta nếu cuộc chia tay gần đây của anh ta với Chrishell Stause, một thành viên khác của công ty môi giới - được tiết lộ trong đêm chung kết mùa của chương trình - có lẽ là một lý do khác để thảo luận ít hơn về những gì đã xảy ra gần đây qua ống kính của máy quay video.
Qua Zoom, Inman đã nói chuyện với Oppenheim và phó chủ tịch công ty môi giới, Mary Fitzgerald, về cách họ giải thích những gì đang xảy ra với thị trường ngay bây giờ và nó ảnh hưởng như thế nào đến các động thái tiếp theo của họ.
Inman News: Bạn muốn bắt đầu từ đâu?
Jason oppenheim
Jason Oppenheim: Tôi nghĩ rằng chúng ta đang ở điểm uốn cho các đại lý ngay bây giờ trên thị trường với nguồn cung ở khối lượng thấp trong lịch sử, lãi suất thấp trong lịch sử (so với mức thấp lịch sử của họ) và niềm tin của người tiêu dùng đang bị ảnh hưởng một chút do lạm phát. Vì vậy, có rất nhiều điều đang diễn ra trên thị trường. Bạn vừa nói về nơi chúng ta sẽ đi trong vài năm tới - chúng ta đã có một hoạt động khá tốt trong thập kỷ qua, có thể nói là, và tôi nghĩ rằng có rất nhiều sự tự mãn và kỳ vọng vô lý rằng mọi thứ sẽ vẫn như vậy. Vì vậy, tôi nghĩ thật thú vị khi nói về nơi mà các đặc vụ đang hướng tới. Chưa kể, có kiện điều đó có thể ảnh hưởng tiêu cực đến các đại lý bất động sản, cơ cấu hoa hồng của chúng tôi [với tư cách] một chuyên gia.
Sau đó, cũng là mô hình môi giới, và liệu nó có bị phá vỡ hay không, điều gì cần phải thay đổi… Những gì chúng ta đã thấy trong vài năm qua, đó là một cuộc chạy đua xuống đáy - sự cạnh tranh giữa Douglas Elliman và La bàn, và bây giờ là thực tế là hầu hết các công ty đang bị tổn thương, sa thải người, cổ phiếu ở mức thấp nhất mọi thời đại, v.v.
Tin tức thực sự đã phá vỡ về Âm mưu sa thải nhân viên, và Redfin cũng. Thị trường đã thực sự tăng giá trong một thời gian dài, và bây giờ có vẻ như mọi người đang mất niềm tin. Bạn nghĩ các đại lý và nhà môi giới cần làm gì vào thời điểm này để xoay chuyển tình thế khi thị trường đang thay đổi rất nhiều?
JO: Tôi nghĩ rằng mối quan tâm lớn hơn nên dành cho các công ty môi giới, chứ không phải các đại lý, bởi vì các công ty môi giới đã tạo ra mô hình lấy đại lý làm trung tâm, trong đó đặt các đại lý lên hàng đầu trong nhiều năm. Và tôi nghĩ rằng tôi đã cực kỳ tiêu cực với mô hình môi giới trong nhiều năm. Những môi giới này đã khói và gương quá lâu. Họ đã cung cấp cho các tác nhân sự phân chia không bền vững. Họ đã chi tiền cho tiếp thị và các văn phòng không bền vững. Vì vậy, không có gì ngạc nhiên đối với tôi khi những công ty môi giới này đang tiến tới phá sản hoặc những thời điểm rất, rất khó khăn và có thể là rất ít, nếu có, khả năng sinh lời trong tương lai gần.
Giải pháp là gì?
JO: Mức phân chia cao hơn cho người môi giới. Ý tôi không phải là tự cho mình là trung tâm, bởi vì tôi không điều hành một mô hình môi giới. [Oppenheim đã lập luận rằng mô hình kinh doanh của anh ấy, đó là duy trì một nhóm tương đối nhỏ các đại lý chất lượng, đã cho phép công ty tăng doanh thu khoảng 20% mỗi năm và bảo vệ nó khỏi suy thoái.]
Nhưng nếu chúng ta không quay trở lại phân chia 60/40 mà chúng ta đã có cách đây nhiều năm khi tôi bắt đầu kinh doanh bất động sản, bạn sẽ không thấy các công ty môi giới có thể cung cấp các dịch vụ mà họ cung cấp ngày nay. La bàn không thể tồn tại trên các phần hiện tại mà họ đang cung cấp. Tương tự với Douglas Elliman, họ sẽ không sinh lời và sẽ phá sản.
Vì vậy, vâng, tôi nghĩ rằng điều đó phải thay đổi và các đại lý có thể nghĩ đó là tiêu cực vì họ đang trả nhiều tiền hơn cho người môi giới, nhưng lựa chọn của họ là không có môi giới nữa, hoặc trả một căn nhà nhưng thời gian của cả hai đã qua . Nó không bao giờ là [bền vững].
Và La bàn sẽ không bao giờ mang lại lợi nhuận. Đó là tất cả về số tiền này được đổ vào các đợt IPO này và chỉ sống bằng tiền của nhà đầu tư. Và đó không phải là một mô hình kinh doanh bền vững.
Có điều gì mà Tập đoàn Oppenheim cần thay đổi vào thời điểm này, khi thị trường đang thay đổi? Hay bạn cảm thấy mình đang ở một nơi tốt để giải quyết tất cả?
JO: Tôi nghĩ rằng chúng tôi đang ở vị trí hoàn hảo cho nhãn hiệu này, bởi vì chúng tôi không được tận dụng và chúng tôi không mở rộng - chúng tôi không có rất nhiều đặc vụ [Oppenheim cho biết họ có tổng số từ 20-30 đặc vụ.], Chúng tôi không ' t có một tấn chi phí. Vì vậy, tôi nghĩ rằng chúng tôi ổn, nhưng đó chính xác là lý do tại sao tôi không mở rộng, bởi vì tôi nhận ra mô hình môi giới đã chết từ nhiều năm trước.
Hãy nói cụ thể về hạng sang - bạn nghĩ những người môi giới hoặc đội ngũ cần thực hiện những thay đổi nào khi chúng tôi xem xét bất động sản hạng sang trong những tháng tới, khi thị trường thay đổi và thích ứng?
JO: Đây là vấn đề cụ thể ở California, nhưng mối quan tâm lớn nhất của tôi lúc này, là các sáng kiến bỏ phiếu sẽ đánh một khoản thuế khủng đối với việc bán bất động sản trên 5 triệu đô la. Việc các chủ đầu tư sẽ không phát triển các bất động sản xa xỉ nữa, sẽ không mua bất động sản cao cấp và sửa sang lại chúng để bán lại chúng sẽ có sức tàn phá lớn đối với thị trường xa xỉ. Tôi nghĩ họ đang đánh thuế 5 phần trăm trên tổng giá trị tài sản. Nhưng vấn đề là, và tôi biết rằng tôi đang có sắc thái, nhưng nếu bạn mua - nó có thể chỉ bằng 5 phần trăm tổng giá trị của tài sản - nhưng nó có thể tương đương với 25 phần trăm lợi nhuận mà sẽ có… Bạn sẽ thấy, doanh số bán hàng sẽ cạn kiệt.
Bạn có thấy bất kỳ xu hướng nào về bất động sản hạng sang trong mùa hè này, phản ứng với sự thay đổi thị trường gần đây hay chỉ là sở thích của người mua?
Mary Fitzgerald
Mary Fitzgerald: Tôi nghĩ rằng chỉ với giá cả và mọi thứ, mọi thứ dường như đang điều chỉnh nhiều hơn một chút. Vẫn là LA, chúng tôi khá ổn định và mạnh mẽ, nhưng điều đó phụ thuộc vào mức độ sang trọng mà chúng tôi đang nói đến. Nhưng tôi nghĩ rằng các ngôi nhà đang có giá trên thị trường lâu hơn một chút ở một số thời điểm giá cả và giá đang giảm nhẹ.
JO: Và mối quan tâm lớn của tôi là các thị trường cấp hai và cấp ba đã hoạt động rất tốt sau COVID như Nashville, Miami, Las Vegas, Scottsdale, Austin, những nơi như thế. Những nơi tôi nghĩ sẽ có sự điều chỉnh đáng kể trong vòng 12 đến 24 tháng tới. Và tôi nghĩ có khả năng sẽ có một cái gì đó quay trở lại các thành phố giống như cách trở lại văn phòng làm việc ở nhà.
Tôi nghĩ bạn sẽ thấy điều gì đó quay trở lại các thành phố lớn hơn, điều mà tôi nghĩ có lẽ sẽ ổn trong vài năm tới. Nhưng tôi nghĩ rằng những thị trường thứ cấp và thứ ba sẽ có một sự thức tỉnh, bởi vì tôi nghĩ rằng [giá] có lẽ đã tăng 30, 40%. Họ có thể sẽ mất một nửa con số đó trong năm tới, điều này, bạn biết đấy, có thể không xấu cho thị trường nói chung, bởi vì nó sẽ tạo ra sự bền vững hơn một chút, nhưng bạn biết đấy, tôi nghĩ chúng ta sẽ thấy một điều chỉnh trong các thị trường đó.
Vậy bạn đang tư vấn gì cho khách hàng của mình trong thời gian này, khi thị trường chứng khoán lên xuống thất thường và còn nhiều bất ổn?
MF: Nó phụ thuộc vào việc họ sẽ mua, hay nếu họ đang bán và sau đó mua thứ khác… Tôi nghĩ nó khá khó khăn vì nếu họ đợi thêm sáu tháng nữa, nếu họ muốn bán, có lẽ bạn sẽ không đi để có được càng nhiều cho ngôi nhà của họ. Tôi có một khách hàng, nó giống như một [căn nhà] trị giá 2 triệu đô la hoặc tương tự, nhưng họ có thể không nhận được nhiều cho căn nhà của mình [sau này], nhưng sau đó lãi suất cũng đang tăng lên. Vì vậy, nếu họ đang vay một khoản cho người kia, họ sẽ có một khoản vay tốt hơn cho căn nhà mà họ đang có… Tôi chỉ giải quyết từng trường hợp cụ thể về nhu cầu của khách hàng của tôi.
JO: Đây là một trong những thị trường khó hiểu hơn chúng ta đã thấy trong một thời gian dài. Tôi đồng ý với Mary, đó là từng trường hợp cụ thể, rất cụ thể đối với hoàn cảnh của mỗi người. Ý tôi là, nếu họ có một khoản vay tốt, một khoản vay dài hạn, cố định, lãi suất thấp cho căn nhà hiện tại của họ, có lẽ tốt hơn chúng ta nên thuê nó?
Tôi thực sự đang ký quỹ ngay bây giờ, một mảnh đất trị giá 11 triệu đô la và chúng tôi đang cân nhắc việc tu sửa tốt 6, 7 triệu đô la… và cố gắng bán nó với giá 30 triệu đô la, nhưng nếu thị trường giảm thậm chí 10% và nếu những sáng kiến bỏ phiếu này được đưa ra, sau đó tôi bị đánh thuế thêm 2 triệu đô la nữa - tôi sẽ không làm điều đó.
Tôi nghĩ rằng chúng ta sẽ thấy nhiều nhà đầu tư không mua trong vài năm tới. Tôi sẽ chờ đợi mọi thứ ổn thỏa, điều này sẽ tạo ra ít nguồn cung hơn… Với tư cách là các đại lý bất động sản, tôi nghĩ chúng ta đang phải trải qua một vài năm rất khó khăn, bởi vì chúng ta không phụ thuộc vào giá cả, chúng ta phụ thuộc vào khối lượng.
Tiền mặt sẽ trở thành vua trong vài năm tới. Vì vậy, tôi cũng đã nói với khách hàng của mình điều đó, tôi đã tư vấn cho khách hàng của mình trong 10 năm qua, hãy cứ tận dụng. Chỉ cần ra khỏi đó. Mua và nhận được đòn bẩy. Và đó chính xác là những gì tôi đã làm cho chính mình, bạn biết đấy, đã mua hết tài sản này đến tài sản khác. Và tôi đang lùi lại một bước ngay bây giờ, và tôi sẽ quan sát thị trường.
Tôi muốn hỏi một Bán hoàng hôn-câu hỏi liên quan trước khi chúng ta kết thúc. Các nhà môi giới Ryan Serhant và Bess Freedman gần đây đã tham gia vào một cuộc tranh luận về việc có hay không bất động sản chương trình truyền hình thực tế tốt cho ngành. Serhant cho rằng chúng giúp làm cho bất động sản dễ tiếp cận hơn với công chúng, trong khi Freedman cho rằng nó giật gân và thường phản đối phụ nữ trong ngành. Cả hai bạn đứng ở đâu?
MF: Không ai nói cho chúng tôi biết phải mặc gì. Có một số đại lý sẵn sàng mặc những bộ trang phục hở hang và quá hở hang hơn một chút - điều đó tùy thuộc vào họ nếu họ muốn làm điều đó. Và có một số người trong chúng ta, tôi mặc những thứ nhàm chán hơn, nhưng đó là thứ tôi thấy thoải mái và nó không quá hở hang, váy không quá ngắn. Nhưng chúng tôi mặc bất cứ thứ gì chúng tôi cảm thấy thoải mái. Tất cả chúng tôi đều có phong cách riêng và gu thẩm mỹ của riêng mình, và tôi nghĩ rằng tôi ăn mặc khá thường ngày giống như tôi mặc trong chương trình.
JO: Giống như hầu hết mọi cuộc tranh luận, tôi nghĩ rằng có những điểm có thể được đưa ra cho cả hai bên. Nó thường không có màu đen và trắng. Không có một câu trả lời đúng. Tôi đồng ý với Ryan nhiều vì tôi nghĩ nó làm cho bất động sản trở nên quyến rũ hơn và dễ tiếp cận hơn. Và tôi nghĩ nó đã khuyến khích nhiều người tham gia vào ngành. Mary và tôi có những người đến gặp chúng tôi, theo nghĩa đen mỗi ngày, nói với chúng tôi rằng họ tham gia vào lĩnh vực bất động sản nhờ buổi biểu diễn.
MF: Nhưng bạn nói đúng, Jason, nó được chiếu sáng chói trong chương trình bởi vì chúng không hiển thị, giống như, tất cả quá trình kiểm tra, như khi bạn ngẩng đầu lên một ống khói cố gắng xem người thanh tra nói về điều gì. Họ làm cho nó trông giống như bạn vừa đến, trong một số Louis Vuittons thực sự cao, và bạn giống như, 'Được rồi, tôi ở đây, tôi vừa bán được 2 triệu đô la.' Nó không thực sự dễ dàng như vậy.
JO: Bạn biết điều tôi cảm thấy rất thú vị, đó là khi tôi là một luật sư trong nhiều năm, đã có những chương trình về luật pháp không kém phần thực tế, nếu không muốn nói là phi thực tế hơn. Ví dụ, Bộ đồ - vậy mà, khi tôi còn là một luật sư, tôi đã bị mắc kẹt trong văn phòng để đọc các cuộc thẩm vấn và nó không được hào nhoáng cho lắm… Nhưng tôi chưa bao giờ thấy ai chỉ trích cách mà những chương trình đó tôn vinh nghề luật sư, vì vậy tôi thấy ở đó có một số đạo đức giả.
Sẽ có nhiều mùa Bán hoàng hôn?
JO: Chúng tôi hiện đang đàm phán với Netflix về phần 6 và 7 tiềm năng, nhưng chưa có gì được hoàn thiện. Nhưng mà Bán OC [có các đại lý từ văn phòng Newport Beach của nhà môi giới và chưa có ngày công chiếu cuối cùng] sắp ra mắt.
