Bối cảnh dự án và tóm tắt trang web 

Khu phố ven sông của Công viên Hoàng hôn nằm giữa Gowanus và Bay Ridge, trải dài từ 15^th đường đến 65^th đường giữa 9^th Đại lộ xuyên qua 8^th hành lang đại lộ. Thành phố Công nghiệp là một khu phát triển đa mục đích mới tọa lạc trên 35 mẫu đất công nghiệp hàng trăm năm tuổi ở Công viên Sunset. Đây là một trong ba khu phức hợp công nghiệp lịch sử đồ sộ dọc theo Bờ sông Brooklyn. Một trong số đó là Xưởng hải quân Brooklyn, nơi Giám đốc điều hành của Industry City, Andrew Kimball lãnh đạo việc chuyển đổi cơ sở đóng tàu Hải quân cũ rộng 300 mẫu Anh. Cái còn lại là Nhà ga quân đội Brooklyn trên 65^th đường phố nơi quân đội xuất phát trong Thế chiến thứ nhất và Thế chiến thứ hai. Cái thứ ba là Bush Terminal, nơi có Thành phố Công nghiệp ngày nay, và nó từng là cảng sản xuất hàng hóa đến và được nhập kho để phân phối thêm ở Thành phố New York. Cả ba khu phát triển đều trải qua thời kỳ cao điểm về việc làm trong những năm 1930-1960 nhưng đã trải qua một thời kỳ dài suy thoái vào những năm 1970 khi hoạt động sản xuất quy mô lớn chuyển sang các thành phố khác của Hoa Kỳ. Sân hải quân Brooklyn và Nhà ga quân đội Brooklyn thuộc sở hữu công cộng đã nhanh chóng hoạt động trở lại nhờ các khoản trợ cấp lớn do chính phủ cung cấp để khắc phục hàng thập kỷ bảo trì bị trì hoãn.

Brooklyn Navy Yard là mô hình hàng đầu về tái sử dụng di sản công nghiệp, dưới sự lãnh đạo của Andrew Kimball đã nhận 280 triệu đô la từ Thành phố New York để cải thiện cơ sở hạ tầng cơ bản và tận dụng 1 tỷ đô la đầu tư tư nhân để tạo ra hàng nghìn việc làm trong nền kinh tế đổi mới.[1] Đó là vào tháng 2013 năm 6 khi ông Kimball gia nhập Industry City để chỉ đạo việc tái phát triển cơ sở công nghiệp thuộc sở hữu tư nhân đã lâu không được sử dụng đúng mức. Hiện tại, 5000 triệu sq.ft. của không gian sử dụng hỗn hợp được thiết kế như một trung tâm sáng tạo để thu hút những người thuê nhà bán lẻ và thương mại từ khắp các quận khác nhau của Brooklyn. Thành phố công nghiệp được đồng sở hữu bởi Jamestown Properties, Belvedere Capital, Angelo Gordon & Co., Cammedy's International và FBE Limited. Jamestown Properties, một công ty quản lý và đầu tư bất động sản tập trung vào thiết kế, là đứa con tinh thần đằng sau tầm nhìn và chiến lược cho thuê của Thành phố Công nghiệp đã thực hiện các dự án mang tính biểu tượng như Chợ Chelsea ở Thành phố New York và Quảng trường Ghirardelli ở San Francisco. Thách thức chính đối với Thành phố Công nghiệp là chiếm một địa điểm thuộc sở hữu tư nhân ồ ạt mà không có sự hỗ trợ của chính phủ để cấu trúc hệ sinh thái sử dụng sẽ thúc đẩy việc tạo ra các khoản đầu tư tư nhân. Tầm nhìn xoay quanh việc tái sử dụng di sản công nghiệp trong khi vẫn giữ nguyên tắc kinh tế đổi mới ở vị trí hàng đầu. Điều này có nghĩa là việc tạo ra các tiêu chuẩn sản xuất hiện đại không chỉ đơn giản là tạo ra các sản phẩm vật chất mà còn tạo điều kiện cho một loại hình sản xuất mới tại giao điểm của thiết kế, nghệ thuật, công nghệ và kỹ thuật. 500 ft vuông. không gian cần thiết trước đó để lắp ráp các bộ phận riêng biệt trong một sản phẩm có thể đạt được trong không gian 3 bộ vuông bằng cách sử dụng các công nghệ như máy in XNUMX-D và máy cắt laser.

Jim Somoza, Giám đốc điều hành tại Industry City đã đề cập đến một “tầm nhìn khuôn viên”, với toàn bộ sự phát triển được chia thành 16 tòa nhà văn phòng và tầng trệt của mỗi tòa nhà được kết nối thông qua một hành lang liền mạch khi đứng tại một trong những sân ga xe lửa trước đây được sử dụng cho giao thông công nghiệp trong chuyến tham quan địa điểm ULI NYC. Mỗi tòa nhà có những đặc điểm độc đáo được nhúng trong thiết kế, người thuê và tầm nhìn ra mặt nước. Ông Somoza giải thích dự án tái sử dụng thích ứng này không chỉ đơn giản là tái sử dụng một khu công nghiệp cũ thành không gian văn phòng mà còn nhằm mục đích giữ lại đặc điểm của khu phố trong khi mang lại sự sống động và kết nối. Phần còn lại của đường ray xe lửa từ “Nhà ga Bush” trước đây rất đáng chú ý, củng cố ý nghĩa lịch sử của địa điểm và vị trí hài hòa của các tác phẩm nghệ thuật sắp đặt ngoài trời tương tác như “Bể bơi” của Jen Lewin. Dự án bao gồm $125 Mn[1] trong các khoản đầu tư vốn của các chủ sở hữu trong khoảng thời gian 10 năm và một cổ phần gần đây được mua bởi một quỹ tài sản có chủ quyền của Singapore GIC Pte. Ltd. đã định giá 1.3 tỷ đô la cho dự án Thành phố Công nghiệp rộng lớn vào cuối năm 2020.[2]

Tại Industry City, các nhà phát triển đã điều chỉnh mô hình “văn phòng chia sẻ” cho những người thuê văn phòng trải rộng trên 600,000 bộ vuông. trong tổng diện tích khuôn viên, cùng với không gian làm việc chung rộng 30,000 bộ vuông. Khi tiếp thị tài sản, nhóm biết rằng họ không tìm kiếm những người thuê Tài chính, Bảo hiểm, Bất động sản (FIRE) truyền thống, những người thường chọn một không gian văn phòng truyền thống ở Manhattan. Họ đã làm việc để thu hút các công ty tập trung vào thiết kế, kiến ​​trúc, tiếp thị, thời trang, tư vấn, công nghệ, cung cấp thiết bị và các lĩnh vực sáng tạo khác. Trọng tâm ngay từ đầu là xây dựng một cộng đồng và cung cấp một không gian sáng tạo cho sự đổi mới. Phần bán lẻ chiếm khoảng 1 triệu bộ vuông. của tổng không gian với chiến lược cho thuê của người dùng “địa phương nhưng toàn cầu”.

Các dịch vụ nhà hàng là duy nhất và chưa biết. Chúng không phải là những cửa hàng được chọn từ Manhattan và chuyển đến Công viên Hoàng hôn. Họ chủ yếu là các cửa hàng mẹ và con điều hành độc lập từ khắp đất nước và có nguồn gốc đa dạng. Một điểm nổi bật bao gồm một cặp vợ chồng người California đã đầu tư tiền tiết kiệm cả đời của họ để mang thức ăn thoải mái của Hàn Quốc đến Brooklyn tại Ejen. Các nhà phát triển đặc biệt quan tâm đến sự thành công của các nhà cung cấp, đặc biệt là trong thời kỳ đại dịch. Họ đã có thể giữ lại tất cả trừ một người thuê nhà sau tháng 2020 năm XNUMX bằng cách đưa ra các nhượng bộ hợp lý. Các nhà cung cấp trở lại kiên cường hơn và xây dựng một cộng đồng xung quanh khả năng phục hồi được chia sẻ này. Một chiến lược bán lẻ tối ưu là cho các nhà cung cấp như Lilac Chocolate và Colson Bakery thuê mặt bằng bán buôn để bổ sung cho các cửa hàng bán lẻ của họ ngay bên cạnh. Bằng cách này, các nhà cung cấp có thể giới thiệu chu kỳ phát triển sản phẩm của họ trong khi cung cấp sản phẩm mới cho khách hàng. Các nhà phát triển đã áp dụng cách tiếp cận ngược chu kỳ để thu hút khách thuê văn phòng và bán lẻ. Colson Bakery luôn hoạt động như một nhà bán buôn địa phương, cung cấp các loại bánh nướng trên khắp Brooklyn và Manhattan. Jamestown đã đặt Colson Bakery ở một vị trí trung tâm và hỗ trợ họ thành lập một chi nhánh kinh doanh bán lẻ, biến họ thành một người thuê cố định. Nhóm Colson Bakery ban đầu phản đối việc mở một địa điểm bán lẻ nhưng sau đó đã tích lũy được lợi nhuận lớn và đang xem xét mở rộng hoạt động kinh doanh hơn nữa. Khi lưu lượng người qua lại từ những người thuê văn phòng tăng lên, nhiều thương hiệu địa phương lâu đời hơn như Sahadi's và Frying Pan đã mở cửa hàng ở Industry City.

Hậu Covid, 60-70% khách thuê văn phòng tại Industry City đã quay trở lại, so với tỷ lệ 20% của các công ty ở Manhattan. Điều này đã giúp duy trì lưu lượng truy cập 12,000 lượt mỗi ngày vào các ngày trong tuần, trong đó 16% là khách và 84% là nhân viên, và 9,500 lượt mỗi ngày vào cuối tuần, trong đó 84% là khách và phần còn lại là nhân viên.

Cần lưu ý rằng dự án Thành phố Công nghiệp không phải là phiên bản sao chép-dán của mô hình kinh doanh Chelsea Market. Mô hình Thành phố Công nghiệp chủ yếu dựa vào cộng đồng và có cách tiếp cận hướng đến điểm đến. Nó không tìm kiếm khách du lịch quốc tế mà tìm kiếm những người dân địa phương ở New York, những người tò mò về việc khám phá các khu phố khác nhau của New York. Ông Somoza thích nói rằng hoạt động kinh doanh của họ là vận chuyển, không phải bất động sản, theo nghĩa là nhóm của ông đã làm việc chăm chỉ để tuyển chọn người thuê và phát triển chiến lược thiết kế đưa du khách đến các điểm đến trên toàn cầu. Chợ Nhật Bản là một siêu thị mở, nơi người ta có thể xem thợ rèn trong khi mua sashimi tươi ngon của địa phương. Sắp có một thị trường Mexico có một không hai do một người gốc Mexico sở hữu và điều hành trong quá trình phát triển. Thành phố Công nghiệp là đỉnh cao của ý tưởng, thiết kế và chất lượng trong khi vẫn giữ được những góc cạnh thô của các khía cạnh công nghiệp của sự phát triển.

Sự ủng hộ của cộng đồng là rất quan trọng ngay từ khi bắt đầu dự án, khi các nhà phát triển tìm cách hồi sinh khu vực bờ sông Sunset Park, nơi đã trải qua tình trạng nghèo đói, tàn phá và thiếu đầu tư trong lịch sử. Sự hỗ trợ từ chính quyền địa phương và các thành viên cộng đồng là chìa khóa để có được các khoản tín dụng thuế cho việc tái phát triển cánh đồng nâu.

thất bại tiềm năng

Bắt đầu từ những năm 1950, các dự án phát triển công nghiệp ven sông Brooklyn đã trải qua sự từ bỏ chung của các bất động sản công nghiệp đô thị theo chiều dọc do bối cảnh sản xuất thay đổi mạnh mẽ. Đến những năm 2000, cơ sở việc làm xung quanh Thành phố Công nghiệp đã giảm 60% và phần lớn các nhà kho và văn phòng không được sử dụng đúng mức. Bất chấp điều kiện xuống cấp của khu phố, vào năm 1986, siêu thị người Mỹ gốc Hoa đầu tiên của quốc gia có tên là “Siêu thị Winley” đã khai trương vào ngày 8^th Đại lộ và 56^th Đường phố. Điều này đánh dấu sự khởi đầu của sự phát triển của Khu phố Tàu của Công viên Hoàng hôn, nơi không có trải nghiệm du lịch như Khu phố Tàu của Manhattan. Nhóm dân tộc lớn thứ hai của khu phố có thể được tìm thấy ở phía đông bắc của 8^th Avenue, bao gồm các ngôi nhà gia đình thế hệ thứ nhất của người Latinx, các cơ sở kinh doanh cốt lõi của người Mỹ gốc Mexico và các nhà hàng do gia đình tự quản. Theo Điều tra dân số Hoa Kỳ năm 2010, gần một nửa cư dân của Sunset Park là người nước ngoài sinh ra và khoảng 51% sống trong các căn hộ được kiểm soát tiền thuê.

Kế hoạch đầy tham vọng của Industry City nhằm hồi sinh bờ sông Brooklyn đi kèm với khả năng chỉnh trang đô thị và thiếu các phản ứng công bằng xã hội để giải quyết các tác động tiêu cực dẫn đến, chẳng hạn như áp lực bất động sản, tăng tiền thuê nhà và giảm khả năng chi trả. Vào đầu năm 2020, Thành phố Công nghiệp đã đưa ra một ứng dụng tái phân vùng có tên là “Kế hoạch Tầm nhìn Bờ sông Công viên Hoàng hôn năm 2020” để phân vùng lại một phần khu vực bị ảnh hưởng từ khu quy hoạch M3-1 thành khu quy hoạch M2-4 nhằm mở rộng khuôn viên Thành phố Công nghiệp hiện có phát triển. Công ty cho rằng việc phân vùng hiện tại từ năm 1985 cần phải sửa đổi và phân vùng lại sẽ loại bỏ các hạn chế đã lỗi thời, chẳng hạn như yêu cầu giới hạn diện tích vuông đối với phát triển bán lẻ hoặc thay đổi Tỷ lệ diện tích sàn (FAR) từ 2 thành 5.[1] Các chủ đề bao quát bao gồm các không gian trống được cải tạo thông qua các chiến lược tái sử dụng thích ứng sẽ nhân đôi thành các khu vực phục hồi bờ sông và đưa khu vực lân cận lên bản đồ cho các công ty công nghệ và nhà phát triển. Theo Startup Genome, một công ty nghiên cứu và đổi mới hàng đầu, tốc độ tăng trưởng của các công ty khởi nghiệp ở Brooklyn cao hơn bất kỳ thành phố nào khác ở Hoa Kỳ, ngoại trừ San Francisco.[2]

Bất chấp lập luận về việc biến khu liên hợp công nghiệp đổ nát thành một trung tâm việc làm tập trung vào đổi mới, Hội đồng Thành phố NYC đã bác bỏ đề xuất tái phân vùng vì các thành viên cộng đồng và quan chức hội đồng thành phố phản đối việc mở rộng Thành phố Công nghiệp bằng cách xây dựng các khách sạn và nhà ở cao cấp. Nhóm Bảo vệ Công viên Hoàng hôn và UPRISE đã tập hợp lại chống lại kế hoạch, nêu rõ những tác động tiêu cực của đề xuất sẽ thay thế triển vọng tạo việc làm bằng cách thúc đẩy quá trình chỉnh trang trong một cộng đồng đang thiếu nhà ở giá rẻ nghiêm trọng.[3]

Điều này gây chú ý đến vấn đề cấp thiết là làm thế nào để nâng cao tinh thần cộng đồng địa phương một cách hiệu quả đồng thời quan tâm đến hậu quả là bất bình đẳng xã hội. Khái niệm về một nền kinh tế đổi mới là điều cần thiết cho sự phát triển của một khu đổi mới và được tạo ra thông qua Disneyfication, đó là sự chuyển đổi của một cộng đồng chưa được sử dụng đúng mức thành một môi trường được kiểm soát và an toàn. Industry City nhằm mục đích tôn trọng khía cạnh lịch sử của khuôn viên trường bằng cách tái sử dụng các cấu trúc kinh tế xã hội thành một biên giới độc đáo, văn hóa và sôi động. Tuy nhiên, Disneyfication này đi kèm với một cái giá phải trả cho sự hiền lành tiềm năng.

Mặt khác, Thành phố Công nghiệp vẫn phải đối mặt với áp lực cho thuê với khu vực lân cận Công viên Hoàng hôn đang rất cần cải thiện cơ sở hạ tầng và tăng cường các yêu cầu về an toàn, đặc biệt là sau sự cố bắn tàu điện ngầm gần đây tại Brooklyn's 36^th ga tàu điện ngầm đường phố, trong đó 23 người bị thương sau tiếng súng dữ dội.[4] Để thu hút khách thuê dài hạn và du khách địa phương, chính phủ cần hỗ trợ các doanh nghiệp địa phương và các dự án phát triển quy mô lớn để thu hút đầu tư tư nhân và khuyến khích quan hệ đối tác công-tư.

Đánh giá tác động 

Điều quan trọng đối với sự thành công của dự án Thành phố Công nghiệp là cam kết của cộng đồng trong việc nâng cao tinh thần cư dân và sự tiến bộ nâng cao vị thế của khu vực lân cận trong việc khắc phục lịch sử kém phát triển và thiếu đầu tư. Điều này đã giúp đảm bảo kinh phí cần thiết, quy trình phê duyệt và thu hút các nhà phát triển, kiến ​​trúc sư và nhà quy hoạch đô thị nổi tiếng. Các dự án phát triển phục hồi trong các khu dân cư bị ảnh hưởng phần lớn có thể được hưởng lợi từ sự hỗ trợ của công chúng. Tài trợ khuyến khích công cộng và các biện pháp tài trợ sáng tạo là những nguồn tài chính quan trọng, đặc biệt là trong các dự án được thực hiện chung giữa nhà nước và tư nhân như Thành phố Công nghiệp. Mặc dù Thành phố Công nghiệp có khả năng tăng cường chỉnh trang đô thị, nhưng nhiều khả năng nó sẽ tạo ra một môi trường an toàn, tạo ra doanh thu, cần thiết cho sự phát triển liên tục của khu vực lân cận.

Tài liệu tham khảo:

[1] La Porte, Kimberly, “Nhà máy hải quân Brooklyn: Mô hình tái sử dụng di sản công nghiệp theo định hướng sứ mệnh” (2020). Luận án (Bảo tồn lịch sử). 691

[2] Chan, Stephanie Yee-Kay. “Đổi mới, ý định và bất bình đẳng: Giải quyết các tác động xã hội tiềm ẩn của các khu vực đổi mới trong các khu ven sông hậu công nghiệp đối với tầng lớp lao động và các khu dân cư thiểu số.” Đại học Columbia, 1 2018 tháng.

[3] Cấp, Peter. “Gic của Singapore mua cổ phần tại Thành phố Công nghiệp Brooklyn.” The Wall Street Journal, Dow Jones & Company, ngày 12 tháng 2020 năm XNUMX

[4] “Thành phố Công nghiệp.” Wikipedia, Wikimedia Foundation, ngày 19 tháng 2021 năm XNUMX.

[5] Menchaca, Carlos. Thành viên Hội đồng Thành phố New York- Quận 38.

[6] Bộ gen khởi động. “Các hệ sinh thái hàng đầu toàn cầu – Các thành phố khởi nghiệp tốt nhất – Bảng xếp hạng các công ty khởi nghiệp.” bộ gen khởi động,

[7] Spivack, Caroline. “Siêu phát triển thành phố công nghiệp đã không xảy ra, và thỏa thuận đã sụp đổ như thế nào.” Curbed, Kiềm chế, ngày 23 tháng 2020 năm XNUMX.

[8] “Cảnh sát bắt giữ nghi phạm trong vụ nổ súng ở tàu điện ngầm New York 'không có sự cố'.” BBC News, BBC, ngày 14 tháng 2022 năm XNUMX.

[9] Chan, Stephanie Yee-Kay. “Đổi mới, ý định và bất bình đẳng: Giải quyết các tác động xã hội tiềm ẩn của các khu vực đổi mới trong các khu ven sông hậu công nghiệp đối với tầng lớp lao động và các khu dân cư thiểu số.” Đại học Columbia, 1 2018 tháng.

[10] Menchaca, Carlos. Thành viên Hội đồng Thành phố New York- Quận 38.