David:
Đây là BiggerPockets Podcast, chương trình 619.

Laurence:
Tôi nghĩ chúng ta có thể, và đây là một dự đoán khác và tôi không phải là nhà kinh tế, nhưng đây chỉ là niềm tin của cá nhân tôi. Tôi nghĩ rất có thể chúng ta sẽ trải qua thời kỳ lạm phát đình trệ. Vì vậy, thông thường bạn sẽ tăng lãi suất để ngăn chặn lạm phát, nhưng tôi nghĩ trong trường hợp này lạm phát sẽ tiếp tục tăng, khiến khả năng chi trả và chi phí sinh hoạt cũng tăng lên, nhưng nó ít khả thi hơn nên chúng ta có thể rơi vào suy thoái mặc dù có rất nhiều khó khăn. tăng trưởng về giá. Và điều đó có thể gây ra một thời kỳ đình trệ. Vì vậy, bạn có thể thấy một số vòng xoáy vượt khỏi tầm kiểm soát theo cách này.

David:
Chuyện gì đang xảy ra vậy mọi người? Đây là David Greene, người dẫn chương trình Podcast Bất động sản BiggerPockets, podcast đầu tư bất động sản tốt nhất. Hôm nay, người đồng dẫn chương trình Dave Meyer và tôi sẽ phỏng vấn Laurence Jankelow, người đồng sáng lập Avail và Phó chủ tịch phụ trách Cho thuê nhà tại Realtor.com. Laurence đam mê giúp đỡ các chủ nhà thực hiện công việc của họ tốt hơn và kiếm được nhiều tiền hơn từ bất động sản. Và Dave và tôi có một cuộc phỏng vấn thú vị với anh ấy, nơi anh ấy chia sẻ cách anh ấy sử dụng công nghệ để giúp thực hiện công việc đầu tư vào bất động sản tốt hơn, anh ấy đầu tư vào lĩnh vực nào, loại tài sản nào anh ấy thích. Chúng tôi nhận được một số thứ thực sự tốt. Dave, một số phần yêu thích của bạn trong chương trình ngày hôm nay là gì?

Dave:
Tôi nghĩ Laurence đưa ra một số lời khuyên thực tế, mang tính chiến thuật về cách trở thành nhà quản lý tài sản tốt hơn, đặc biệt là trong nền kinh tế không ổn định mà chúng ta đang chứng kiến ​​hiện nay. Nhưng rất nhiều người nói về việc quản lý tài sản, liệu bạn nên bán [không nghe được 00:01:30] hay nên thuê một công ty quản lý tài sản chuyên nghiệp. Nhưng đừng nói về công việc hậu cần thực tế, những điều cơ bản và cần thiết về những gì bạn nên làm, đặc biệt với tư cách là người quản lý tài sản mới. Tôi biết mình đã có rất nhiều bài học đáng xấu hổ và đau đớn khi lần đầu tiên tự quản lý bản thân và tôi nghĩ anh ấy đã đưa ra một số lời khuyên hữu ích về cách tránh một số cạm bẫy phổ biến đó.

David:
Vâng, đó là một điểm rất tốt. Chúng tôi đã đi sâu vào những điều cần tìm ở một người thuê, những điều cần tránh, tầm quan trọng của việc lựa chọn đúng người thuê. Và nó chưa được nhắc đến nhiều trong lĩnh vực bất động sản. Mẹo nhanh của ngày hôm nay – hãy truy cập bigpockets.com/podcasts. Tại BiggerPockets, chúng tôi hiện đã tập hợp một trang đích nơi bạn có thể xem tất cả các podcast mà chúng tôi cung cấp về các chủ đề cụ thể, cũng như tìm hiểu thêm một chút về người dẫn chương trình và những gì bạn có thể mong đợi từ mỗi chương trình. Vì vậy, hãy truy cập bigpockets.com/podcast, nhấp vào Triển lãm Bất động sản để tìm hiểu về tôi, nhấp vào biểu tượng Trên thị trường để tìm hiểu thêm về Dave và xem BiggerPockets có những gì mang lại cho bạn mà có thể bạn chưa biết.
Dave, bạn của tôi, tôi phải thừa nhận rằng, tôi đã hoàn toàn tập trung vào việc điều hành nhóm David Greene, điều hành The One Brokerage và ở giữa năm 1031, cố gắng tìm tài sản thay thế. Và tôi đã quá tập trung vào các chi tiết riêng lẻ để biến điều này thành hiện thực nên tôi không thể chú ý nhiều đến thị trường nói chung như mong muốn. Nhưng đôi khi việc biết những gì đang diễn ra trên thị trường nói chung thực sự hữu ích hơn việc chú ý đến một tài sản cụ thể vì thị trường có xu hướng chuyển động tổng thể. Vì vậy, bạn có vui lòng cho tôi biết những gì bạn đã thấy, những gì bạn đã nhận thấy không? Cuộc nói chuyện trong thế giới bất động sản ngày nay là gì?

Dave:
Yeah tuyệt đối. Tôi rất thích. Tôi nghĩ có hai chủ đề thực sự khiến tôi quan tâm nhất. Và đầu tiên là hàng tồn kho và chỉ là hàng tồn kho chung. Tôi chắc rằng bạn đang nói điều này trong tất cả các hoạt động kinh doanh của mình, nhưng đối với tôi, có vẻ như thị trường nhà đất đang bắt đầu có một cuộc giằng co hoành tráng như thế này. Và một mặt, chúng tôi có nhu cầu và vấn đề là có bao nhiêu người muốn mua nhà. Và điều đó với lãi suất tăng cao đang có dấu hiệu dịu đi. Nó chắc chắn không phải là xe tăng. Nhưng tôi theo dõi những thứ như cuộc khảo sát của Hiệp hội Ngân hàng Thế chấp và họ theo dõi số lượng đơn đăng ký thế chấp mà mọi người gửi vào mỗi tháng. Và những con số này giảm khoảng 10% so với năm trước. Nhưng cho đến nay giá nhà đất vẫn chưa giảm và giá nhà đất vẫn tăng hai con số qua từng năm vì mặt khác của cuộc giằng co này, đó là hàng tồn kho.
Vì vậy, ngay cả khi nhu cầu bắt đầu giảm sút như hiện tại, nếu lượng tồn kho vẫn ở mức thấp như vậy trong một thời gian dài, giá nhà đất thực sự sẽ không thể đi đến đâu. Bạn phải thấy lượng hàng tồn kho tăng lên trước khi thị trường có thể điều tiết. Và cho đến nay, chúng ta vẫn chưa thấy điều đó. Trên thực tế, nếu bạn xem xét danh sách mới trên cơ sở điều chỉnh theo mùa, đó là cách bạn phải xem xét những thứ này, bạn không thể chỉ nói như "Ồ, danh sách đã tăng từ tháng 3 đến tháng 4." Tất nhiên là thế. Điều đó xảy ra hàng năm. Nhưng nếu bạn nhìn vào điều này qua từng năm, danh sách mới thực sự đang giảm xuống.
Chúng tôi vừa thấy một số dữ liệu mới cho thấy giấy phép xây dựng đã giảm 3%. Việc tịch thu nhà, điều mà nhiều người từng nghĩ sẽ dẫn đến tình trạng dư thừa hàng tồn kho, đang ở mức thấp kỷ lục. Họ đã đi xuống trong bảy quý liên tiếp. Vì vậy, ngay lúc này trong cuộc giằng co, tôi nhận thấy nhu cầu, mặc dù đã giảm nhưng vẫn vượt xa lượng hàng tồn kho. Và đó chính là cách tôi đang đọc nó ngay bây giờ. Điều đó tất nhiên có thể thay đổi. Và tôi nghĩ nó sẽ bắt đầu tiết chế và thay đổi. Nhưng với tôi, đó là điều tôi thực sự tập trung vào để thử xem thị trường này sẽ đi đến đâu. Bạn nghĩ gì về tất cả những điều đó?

David:
Tôi nghĩ bạn đã đúng. Bạn đang nhìn vào những điều đúng đắn. Tôi đã có một suy nghĩ khi nói đến vấn đề này, bởi vì thực sự trong một thị trường mà nhu cầu ổn định hoặc tăng cao, thì nguồn cung là biến số kiểm soát giá cả. Và quan điểm kinh tế từ phía cung đó sẽ thực sự giúp ai đó hiểu được điều gì đang xảy ra với bất động sản. Và tôi đang nghĩ về việc nhà ở từng gắn liền với việc có bao nhiêu người cần một nơi để sinh sống. Đó là lý do duy nhất mà bất động sản tồn tại. Vì vậy, bạn sở hữu một ngôi nhà hoặc bạn thuê một ngôi nhà từ người sở hữu nó. Khá đơn giản để tìm ra lượng cung cần thiết trong một thị trường nhất định. Và mọi người không di chuyển khắp đất nước nhiều như hiện nay vì họ bị ràng buộc ở một địa điểm do hệ thống hỗ trợ công việc và gia đình.
Và thực sự công nghệ đã tạo ra khả năng cho mọi người có những điều như bạn, bạn đang sống ở Amsterdam và vẫn làm công việc tương tự và vẫn sống cuộc sống của mình. Việc trở thành một con người trở nên dễ dàng hơn với những tiến bộ công nghệ. Vì vậy, tất cả những thứ chúng ta từng cần, chẳng hạn như bạn cần một thành viên trong gia đình có thể trông con bạn hoặc có thể giúp mang cốc đường đến nếu bạn hết tiền. Chà, việc kết nối với mọi người sẽ dễ dàng hơn khi bạn chuyển đến những địa điểm mới. Và rõ ràng việc thay đổi môi trường làm việc cũng đóng một vai trò trong việc này. Vì vậy, mọi người có thể rời khỏi khu vực nhanh chóng và dễ dàng hơn nhiều so với trước đây, điều này khiến việc điều tiết nguồn cung trở nên khó khăn hơn. Chúng ta cần bao nhiêu căn nhà ở Fargo, North Dakota một khi mọi người nhận ra rằng tôi không cần phải sống ở Fargo nữa. Và một vấn đề nữa là giờ đây nhà ở không chỉ là nơi mọi người cần sinh sống. Bây giờ nó đã trở thành một doanh nghiệp.
Vì vậy, với những người đi du lịch thông qua việc thuê nhà ngắn hạn, một ngôi nhà, bạn có thể có một ngôi nhà mà bạn không cần, chỉ cần có bao nhiêu người cần một nơi để sống ở thành phố này, nhưng nó kiếm được rất nhiều tiền từ những người đi du lịch đến thăm thành phố đó. Và sau đó bạn có thể bắt đầu mua thêm hàng trăm căn nhà so với mức bạn cần mà vẫn có ý nghĩa kinh tế vì mọi người đang đi du lịch để sử dụng chúng. Vì vậy, giờ đây, khái niệm cho thuê ngắn hạn là đi nghỉ và ở tại nhà của ai đó thay vì khách sạn, kết hợp với tần suất mọi người có thể di chuyển dễ dàng hơn đã khiến việc tìm ra lượng cung thực sự cần thiết trở nên khó khăn hơn rất nhiều. Và tôi nghĩ điều đó khiến những người xây dựng lo lắng về việc xây nhà vì họ không muốn xây và sau đó không có ai mua.
Khó hơn để nói. Điều này khiến chính phủ gặp khó khăn hơn trong việc tìm ra những biện pháp khuyến khích nào để khuyến khích người dân xây nhà. Điều này khiến những người không quen thuộc với lĩnh vực bất động sản phải đi mua nhà ngay từ đầu sẽ cảm thấy căng thẳng hơn. Và nó mang lại lợi thế cho nhà đầu tư lớn, người có kinh nghiệm hoặc vốn tổ chức đang chơi trò chơi lâu dài để vượt qua cơn bão của một số rủi ro mà một người bình thường sẽ không làm được. Và do đó, việc giải quyết những vấn đề này phức tạp hơn nhiều so với 200 năm qua mà chúng ta đã trải qua.

Dave:
Đó thực sự là một điểm tốt. Tôi nghĩ rằng quá trình di cư đang diễn ra trong hai năm qua và nó đang chậm lại một chút, nhưng không nhiều, vẫn cao hơn nhiều so với mức trước đại dịch, đang tạo ra điều này giống như sự thay đổi cung và cầu. Và không ai biết chính xác chuyện gì sẽ xảy ra. Và nếu tôi có thể tiếp cận thị trường, thực ra tôi nghĩ khi bản ghi âm này xuất hiện, bản tiếp theo sẽ ra mắt sẽ là cuộc trò chuyện với một nhà kinh tế học từ Redfin, người đã thực sự mô hình hóa tất cả quá trình di cư từ bờ biển đến Vành đai Mặt trời và điều đó đang thay đổi động lực của thị trường nhà đất như thế nào. Nếu bất kỳ ai ở đây quan tâm đến các mô hình di chuyển đó và cách chúng có thể tác động đến thị trường của bạn, bạn chắc chắn nên kiểm tra điều đó.
Điều thứ hai tôi đang xem xét lúc này là suy thoái kinh tế. Tôi nghĩ bạn hiện đang nghe thấy thông tin này trên mọi phương tiện truyền thông rằng chúng ta đang tiến tới một cuộc suy thoái và các tín hiệu về suy thoái hiện khá khó hiểu. Nếu bạn đã nghe nói về đường cong lợi suất, một công cụ dự báo suy thoái thực sự đáng tin cậy, thì nó đã đảo ngược một chút, đây không hẳn là tác nhân gây ra suy thoái, nhưng nó đang bắt đầu chỉ ra hướng đó.
Có một thứ gọi là chỉ số kinh tế dẫn đầu, có xu hướng dự đoán suy thoái trước sáu đến tám tháng và về cơ bản là không thay đổi, nhưng nó đang bắt đầu giảm. Và do đó, có một số dấu hiệu đáng lo ngại, đặc biệt là khi Fed tiếp tục tăng lãi suất thì chúng ta có thể đang hướng tới một cuộc suy thoái. Tôi chỉ muốn nói rằng suy thoái kinh tế, về mặt kỹ thuật, tất cả điều đó có nghĩa là GDP sẽ giảm trong hai quý liên tiếp. Điều đó không nhất thiết có nghĩa là sẽ có những đợt sụp đổ trên thị trường nhà đất hoặc thị trường chứng khoán. Đó là những thứ độc lập. Nhưng tôi nghĩ cần lưu ý rằng hiện tại có rất nhiều dấu hiệu cảnh báo về một cuộc suy thoái và tôi rất tò mò muốn biết suy nghĩ của bạn về vấn đề này.

David:
Được rồi. Vì vậy, đây là việc tôi phải lấy ra một quả cầu pha lê, điều mà tôi luôn muốn tuyên bố từ chối trách nhiệm, đừng đưa ra quyết định của bạn chỉ dựa trên quả cầu pha lê của tôi, trông rất giống đầu của tôi. Nhưng tôi sẽ chia sẻ những gì tôi đang nghĩ-

Dave:
Rất sáng bóng.

David:
Đúng chính xác. Tôi nghĩ, và tôi đã đề cập đến điều này trước đây, rằng chúng ta sẽ có một nền kinh tế mà ở tầng lớp trên gồm những người giàu có, họ đang làm việc rất tốt. Những người đang sở hữu tài sản, những tài sản đó sẽ tiếp tục tăng giá trị vì lạm phát sẽ đẩy giá trị của chúng lên cao hơn. Những người ở phía dưới của quang phổ thực sự sẽ mất đi sự giàu có. Họ sẽ bị ép. Tôi không nghĩ nó giống như thủy triều mà mọi người đều dâng lên và mọi người đều chìm xuống. Bạn sẽ thấy một bộ phận nơi những người ở vị trí có lợi thế, nơi họ sở hữu tài sản sẽ làm việc rất tốt. Những người không sẽ bị ép. Và điều này không phải là hiếm đối với nhiều thứ trên thế giới. Nếu hiện tại bạn là một cầu thủ bóng rổ ở NBA và bạn là một anh chàng vô dụng, cao 7 feet thực sự chậm chạp, từng rất có giá trị ở NBA khi cản phá cú sút và mọi người đều cố gắng đến gần vành đai và bạn có thể mạnh mẽ, cứng rắn và nhận được những cú bật lại.
Đó là những người mà mọi người đều mong muốn. Giờ thì những kẻ nhỏ bé với trình độ kỹ năng cao với bộ quy tắc hiện hành là bạn không thể chạm vào người khác, bạn không thể đánh ngã họ. Họ đang làm tốt hơn. Đây chỉ là cách cuộc sống diễn ra. Có sự thay đổi về việc ai ở vị trí thuận lợi và ai không. Tôi nghĩ rằng chúng ta có thể sẽ chứng kiến ​​những người ở cấp thấp hơn trong thang đo, thật không may, bị siết chặt rất nhiều vì giá thực phẩm sẽ tiếp tục tăng, vì giá xăng sẽ tiếp tục tăng tùy thuộc vào những gì xảy ra ở miền Đông. một phần của thế giới, nơi chuỗi cung ứng có thể bị gián đoạn hơn nữa, bây giờ chúng ta phải bắt đầu sản xuất mọi thứ ở Mỹ, điều này khiến chúng đắt hơn nhiều so với những gì chúng ta nghĩ là bình thường. Vì vậy, việc trả 14 đô la cho một chiếc áo phông là điều chúng tôi đã quen. Nếu bạn làm điều đó ở Mỹ, nó sẽ có giá hơn 14 USD.
Thật không may, điều đó sẽ ảnh hưởng đến những người kiếm được ít tiền nhất. Tôi dự kiến ​​sẽ thấy trong một số trường hợp, tùy thuộc vào, tôi không biết khi nào nó sẽ xảy ra, nhưng tôi thực sự nghĩ rằng sẽ có một cuộc suy thoái theo nghĩa đó, nhưng tôi không nghĩ nó nhất thiết sẽ phá hủy tài sản. Tôi không nghĩ bạn sẽ thấy rất nhiều người giàu có bị ảnh hưởng nặng nề bởi điều này. Có thể cuối cùng họ sẽ kiếm được nhiều tiền hơn, điều này thường xảy ra với những người giàu khi chúng ta rơi vào thời kỳ suy thoái.
Bây giờ, điều khác tôi sẽ nói là tôi nghĩ rằng chúng ta đã in quá nhiều tiền đến nỗi thực sự có rất nhiều tiền đang đứng bên lề chờ nhảy vào. Vì vậy, tiền điện tử đi xuống, thị trường chứng khoán đi xuống. Có rất nhiều thước đo giá trị truyền thống mà chúng tôi xem xét và nó giống như, "Ồ, chúng ta đang trở nên tồi tệ, Bitcoin đã giảm giá rồi." Điều đó có thể thay đổi trong một ngày. Tôi nghĩ rằng có rất nhiều tiền đang đứng bên lề nên nếu nó đổ xô vào, đột nhiên Bitcoin có mức cao kỷ lục, rất dễ thấy và có nhiều loại tiền điện tử khác nhau. Vì vậy, chỉ nhìn vào những gì đang xảy ra hiện tại là chưa đủ, bạn phải hiểu có bao nhiêu tiền đang chơi trên thị trường và bao nhiêu đang ngồi ngoài để chờ xem điều gì sẽ xảy ra.
Và khi nói về suy thoái kinh tế, những người giàu có có xu hướng rút tiền ra khỏi thị trường, giữ nó bằng tiền mặt và chờ xem cơ hội ở đâu trước khi họ quay trở lại. Tôi nghĩ rằng việc tăng lãi suất là một bước đi thông minh nếu chúng ta đang cố gắng để ngăn chặn lạm phát. Tôi nghĩ đã quá muộn rồi. Tôi nghĩ điều này giống như một chiếc xe bán tải đang lao xuống dốc và mất phanh và lao xuống. Đó là lý do tại sao chúng ta thấy giá tài sản tiếp tục tăng nhanh như vậy. Tôi nghĩ rằng việc tăng lãi suất cũng giống như việc bạn chỉ đạp phanh và hầu như không tạo ra tác động gì.
Nó sẽ ảnh hưởng đến mọi người, thật không may là những người ít có khả năng xử lý nó nhất. Đó là mô tả tốt nhất mà tôi có thể đưa ra là đừng nhìn nó như thể toàn bộ nền kinh tế sẽ đi lên hoặc đi xuống. Có những phân khúc của nền kinh tế sẽ hành xử khác nhau, giống như kiểu cầu thủ này ở NBA này sẽ làm tốt hơn kiểu khác.

Dave:
Đó là một điều rất thú vị. Và tôi nghĩ, thật không may, bạn đã đúng khi cho rằng điều này sẽ tác động không cân xứng đến những người ở phía dưới của quang phổ kinh tế xã hội. Có vẻ như chúng ta sắp chứng kiến ​​tình trạng sa thải nhân viên. Về cơ bản, điều đó thường xảy ra trong thời kỳ suy thoái và bạn cũng thấy lạm phát gây ra tình trạng tiền ngày càng bị kéo căng ra, ngay cả khi mọi người vẫn giữ được việc làm. Tôi cũng chỉ muốn nhấn mạnh rằng mặc dù có rất nhiều nỗi sợ hãi, nhưng đúng là xung quanh một cuộc suy thoái, suy thoái là một phần bình thường của chu kỳ kinh tế. Và với tư cách là một nhà đầu tư hoặc một người đang cố gắng quản lý tài chính cá nhân của mình, có những điều bạn có thể làm để chuẩn bị cho cuộc suy thoái. Ví dụ như, nếu bạn là nhà đầu tư, hãy giữ một khoản tiền lớn hơn. Có thể có nhiều khả năng bạn sẽ mất việc. Hy vọng là bạn không làm vậy.
Nhưng nếu bạn định đầu tư, có thể bạn sẽ giữ 12 tháng dự trữ trong khi trước đây bạn chỉ giữ XNUMX tháng. Ví dụ như thế. Và gần đây tôi vừa mới nói chuyện với bạn, bạn biết Jay Scott, phải không? Chúng tôi vừa có anh ấy trên On the Market. Ông ấy đã viết cuốn sách về đầu tư bất động sản chống suy thoái kinh tế, đây là một cuốn sách tuyệt vời. Nó chứa đầy những lời khuyên thiết thực về cách chuẩn bị cho loại việc này. Và bạn cũng có thể xem cuộc trò chuyện của tôi với anh ấy Trên thị trường. Nó mới xuất hiện ngày hôm qua về điều đó. Nhưng tôi chỉ nghĩ rằng không nhất thiết, như bạn đã nói, phải là tất cả hoặc không có gì, nhưng có những điều cần lưu ý và bạn muốn vận hành khác đi một chút với rủi ro thị trường gia tăng mà chúng ta đang thấy đúng Hiện nay. Và có thể là một năm nữa, có thể là hai năm nữa. Không ai thực sự biết, nhưng tôi nghĩ rằng ít nhất bạn nên thông báo cho bản thân về những gì bạn có thể làm với tư cách là một nhà đầu tư để làm tốt nhất có thể trong một cuộc suy thoái tiềm ẩn.

David:
Vâng. Và đó là một trong những lý do mà tôi đưa ra lời khuyên rằng điều này không áp dụng cho tất cả mọi người, nhưng khi mọi thứ đang diễn ra tốt đẹp, toàn bộ giấc mơ bỏ việc, chỉ sống bằng thu nhập từ bất động sản của bạn, điều đó có ý nghĩa hơn đến một mức độ lớn hơn của mọi người. Với sự không chắc chắn và không biết chuyện gì sẽ xảy ra, chúng ta có nhiều thời gian để chuẩn bị. Điều đó không có nghĩa là không ai nên bỏ việc và dành toàn thời gian cho lĩnh vực bất động sản, nhưng ít người có cơ hội đó nên làm như vậy. Tôi nghĩ rằng nếu bạn lo lắng về việc bị sa thải, điều bạn nên lo lắng nếu cuộc suy thoái sắp xảy ra, bởi vì như bạn đã nói, điều đó thường xảy ra, thì bây giờ là lúc bạn cần cải thiện kỹ năng của mình. Bạn có thể học cách giỏi những thứ khác nhau không? Bây giờ là lúc bạn nên nhân đôi giá trị mà bạn mang lại về mặt đạo đức làm việc cho người chủ, những gì bạn có khả năng làm.
Không phải điều mà nhiều chuyên gia đã nói với mọi người là, “Này, hãy tham gia khóa học của tôi, học cách kinh doanh bất động sản và sau đó bạn không cần phải lo lắng về các kỹ năng trong cuộc sống. Bất động sản của bạn sẽ giải quyết mọi thứ cho bạn.” Về bản chất, bây giờ không phải là lúc trở nên kém giá trị hoặc yếu đi. Bây giờ là lúc bắt đầu chuẩn bị để trở nên có giá trị hơn và mạnh mẽ hơn để khi điều đó xảy ra, bạn không bị đánh gục. Tôi nhìn nó như thể có một cơn sóng lớn đang ập đến, tôi muốn chuẩn bị sẵn sàng cho nó. Tôi không muốn nhìn về hướng khác và nghĩ rằng mọi thứ đều ổn.

Dave:
Vâng, tôi hoàn toàn, hoàn toàn đồng ý. Và tôi thực sự nghĩ rằng nếu bạn nhìn, nền kinh tế hiện nay hơi khó hiểu vì có những dấu hiệu nguy hiểm này, nhưng hiện tại vẫn có những cơ hội. Và tôi nghĩ cơ hội lớn nhất là nếu bạn muốn thay đổi ngành nghề và tìm một công việc mang lại nhiều lợi ích cá nhân hơn cho bạn hoặc có nhiều thu nhập hơn, thì đây là một trong những thời điểm tuyệt vời nhất, ít nhất là trong cuộc đời tôi và tôi nghĩ trong lịch sử nước Mỹ, hãy thử và tìm một công việc mới. Người lao động hiện có rất nhiều đòn bẩy. Và như David đã nói, điều đó thực sự có thể giúp ích cho bạn về lâu dài. Bạn có thể cải thiện tỷ lệ nợ trên thu nhập của mình. Bạn có thể có nhiều tiền hơn để đầu tư trong vài tháng. Và điều đó thực sự có thể giúp ích cho bạn. Tất nhiên, đó không phải là giấc mơ về tự do tài chính, nhưng với tình hình thị trường hiện tại, tôi đồng ý rằng điều đó có thể có ý nghĩa hơn rất nhiều.

David:
Chà, về chủ đề suy thoái sắp xảy ra và cắt giảm chi phí cũng như tiết kiệm từng xu một chút, có nhiều nhà đầu tư sẽ tự quản lý tài sản của mình để cố gắng giữ tỷ suất lợi nhuận cao hơn vì việc quản lý tài sản sẽ trở nên khó khăn hơn để đủ khả năng chi trả. Thành thật mà nói, khi giá tài sản tiếp tục tăng.
Vì vậy, hôm nay chúng ta sẽ phỏng vấn chuyên gia về chủ đề này, Laurence Jankelow, người đam mê sử dụng công nghệ để giúp cuộc sống của các nhà đầu tư bất động sản trở nên dễ dàng hơn.

Dave:
Được rồi, hãy đưa Laurence vào.

David:
Lawrence Jankelow, chào mừng bạn đến với Podcast BiggerPockets.

Laurence:
Cảm ơn David. Thật vui khi được ở đây.

David:
Vâng, vậy bạn có thể cho chúng tôi biết một chút về sơ yếu lý lịch của bạn, công ty Avail của bạn làm gì và sau đó bạn bắt đầu kinh doanh bất động sản như thế nào không?

Laurence:
Vâng, hoàn toàn. Chà, tôi nghĩ trước tiên sẽ bắt đầu với cách tôi bắt đầu kinh doanh bất động sản. Tôi là một chủ nhà tự làm, bắt đầu vào năm 2010, mua một căn hộ dân cư ba căn hộ bằng đá nâu ở Chicago từ một người bạn mà tôi từng làm việc cùng ở Goldman với suy nghĩ: “Này, thu nhập thụ động, ai lại không muốn nó? ” Đã lặn. Tôi nghĩ bạn sẽ nhanh chóng nhận ra rằng một khi bạn có một nguồn thu nhập thụ động thì không hẳn là hoàn toàn thụ động. Và đó là cơ hội để tôi bước vào lĩnh vực bất động sản, nhưng vào thời điểm đó, việc cố gắng quản lý công việc ngân hàng đầu tư và thu nhập thụ động này tỏ ra hơi quá khó khăn. Vì vậy, cùng với một người bạn đã quyết định, "Này, đây không phải là điều nên làm đối với các chủ nhà và các nhà đầu tư ghế bành."
Vì vậy, rời Goldman để xây dựng một công ty khởi nghiệp thực sự nhằm mục đích giúp chủ nhà quản lý tài sản cho thuê của họ có tên là Avail. Và về cơ bản, việc điều hành doanh nghiệp của bạn với tư cách là chủ nhà cần rất nhiều công việc và khiến tất cả hầu như được tự động hóa. Vì vậy, việc tìm kiếm và sàng lọc người thuê nhà, thu tiền thuê trực tuyến, gửi và thu phiếu bảo trì trực tuyến, tất cả những việc đó đều giúp ích cho bạn.

David:
Vì vậy, về cơ bản bạn đã giải quyết được vấn đề của riêng mình và sau đó nói, "Này, tôi đã sửa cái này, bây giờ tôi sẽ cung cấp cái này cho người khác."

Laurence:
Vâng. Trong một số cách bạn phải làm vậy. Không có ai phục vụ chủ nhà nhỏ vào năm 2010, 2012. Năm 2012 là thời điểm chúng tôi bắt đầu kinh doanh. Nhưng tôi đã phải vật lộn suốt hai năm để tự mình quản lý tài sản cho thuê. Và bạn sẽ thấy rằng thực sự không có phần mềm nào vào thời điểm đó và thậm chí cả ngày nay ngoại trừ một số ít phần mềm hướng đến một địa chủ nhỏ như vậy, chủ yếu là vì tính kinh tế không có ở đó, giống như việc kinh doanh quá rủi ro. Thật sự rất khó để tìm thấy chúng tôi. Chúng tôi siêu phân mảnh. Và vì vậy cách duy nhất để giải quyết vấn đề đó là giải quyết vấn đề của chính bạn và bắt đầu từ đó.

David:
Và sau đó bạn bắt đầu đầu tư vào bất động sản như thế nào? Điều gì đã kéo bạn vào? Bạn có một người bạn đã nói với bạn về điều đó? Bạn vừa đọc một bài báo và quan tâm?

Laurence:
Vâng. Có thể điều đó đáng xấu hổ hoặc sáo rỗng, nhưng khi đọc Rich Dad, Poor Dad ở trường đại học, bạn luôn khao khát và nhận ra rằng, “Này, bạn phải có một ít tiền.” Vậy là sau khoảng sáu năm làm việc ở thế giới thực đã có đủ tiền để mua được doanh nghiệp đầu tiên đó. Và đó là cách mà hầu hết mọi người tham gia là bạn có ước mơ về những gì nó phải trở thành, sau đó bạn mua nó và bắt đầu có một ít thu nhập, bạn nói, "Chà, điều này thật tuyệt .” Và sau đó bạn muốn mở rộng nó. Vì vậy hôm nay tôi chỉ có hơn 20 căn hộ, khởi đầu chỉ với ba căn hộ khiêm tốn trong một tòa nhà. Và tôi sẽ không đổi nó vì bất cứ điều gì khác ngoài việc cố gắng có được nó sớm hơn.

Dave:
Laurence, bạn đã đề cập rằng một trong những lý do để bắt đầu Avail là bạn đang gặp khó khăn với việc quản lý tài sản cho thuê của riêng mình. Tôi nghĩ hầu hết chúng ta cũng đã từng ở đó, nhưng tôi tò mò, bạn đang gặp phải những vấn đề cụ thể nào mà cảm thấy không thể vượt qua hoặc buộc bạn phải bắt đầu công việc kinh doanh của riêng mình để giải quyết?

Laurence:
Vâng, đối với tôi, mọi chuyện bắt đầu bằng việc đăng danh sách lên Craigslist, điều mà ngày nay mọi người vẫn làm một cách điên cuồng. Và cách Craigslist vận hành khi đó là bạn đăng một danh sách và nó sẽ ở trên cùng trong khoảng tám giây và sau đó nó sẽ tụt xuống dưới cùng. Và ngày hôm sau, 24 giờ XNUMX giây sau, bạn có thể đăng bài tiếp theo. Và nó không có ý nghĩa gì. Và sau đó bạn sẽ có được những khách hàng tiềm năng này và bạn không thể biết liệu chúng có chất lượng hay không, trong khi đó, trên Craigslist, chúng không có chất lượng. Và sau đó bạn cố gắng tìm hiểu, "Chà, làm sao tôi biết những thứ này tốt hay không?" Và không có quyền truy cập nào cho một số người chỉ có một hoặc hai hoặc ba học phần để thực sự nhận được điểm tín dụng, kiểm tra lý lịch, không có khả năng nào cho những việc đó. Vì vậy, tôi thấy rằng việc truy cập thông tin và dữ liệu mà một chuyên gia có được là điều không thể.
Đó thực sự là hai điểm khởi đầu đối với tôi mà chúng tôi đã nói, "Này, chúng ta sẽ xây dựng cái này." Và đó là cách chúng tôi bắt đầu. Và ở Chicago, thật khó để tìm được những nhà đầu tư mạo hiểm muốn đầu tư vào bạn, đặc biệt là vào năm 2012. Và thật khó để tìm được tài năng kỹ thuật. Vì vậy, người đồng sáng lập của tôi đã thực sự xắn tay áo lên và tự dạy mình viết mã. Tôi đã viết hơn 600,000 dòng mã đầu tiên. Và khi bạn tự mình làm điều đó, bạn thực sự làm được những gì nó phải như vậy và những gì nó phải như vậy đối với những chủ nhà như tôi. Vì vậy, đó là hai vấn đề đầu tiên chúng tôi giải quyết là phân phối danh sách và sàng lọc người thuê.

Dave:
Bạn thấy thế nào, việc bắt đầu và quản lý tài sản vào năm 2010, tôi tưởng tượng khá khác so với hiện tại. Vậy bạn đã thấy một số thay đổi lớn nào trong ngành quản lý tài sản trong 12 năm qua?

Laurence:
Vâng, chắc chắn là đại dịch đã thay đổi rất nhiều. Vào năm 2010, nếu tôi nhớ không nhầm thì có vẻ như mối quan hệ giữa chủ nhà và người thuê nhà thậm chí còn gay gắt hơn một chút. Tôi nhớ đã thực hiện các buổi chiếu và nó mang tính chất trao đổi và trao đổi nhiều hơn, cố gắng đảm bảo rằng bạn đã tìm được những người thuê nhà đó và, “Này, đây là tất cả những tính năng này và tôi sẽ đưa cho bạn 200 đô la để chuyển đi” hoặc bất cứ điều gì, bạn thì phải nhượng bộ một chút. Và bây giờ mọi chuyện đã hoàn toàn ngược lại.
Tôi có 20 hoặc 30 khách đến thăm cơ sở kinh doanh và tôi chỉ có thể đón một người. Và vì vậy nó đã hoàn toàn thay đổi và điều đó buộc giá thuê phải tăng lên. Nó buộc mọi người phải cạnh tranh với nhau. Mọi người không nhận được địa điểm. Bây giờ nó được chủ nhà yêu thích hơn rất nhiều so với trước đây. Đó có lẽ là sự thay đổi lớn nhất và công nghệ đã phát triển khá nhiều. Vì vậy, hồi đó việc tìm người thuê nhà trên Craigslist là điều bình thường. Việc nhận được séc qua thư là điều bình thường và giờ đây việc không có một số công nghệ hỗ trợ cho bạn cũng không phải là điều phổ biến.

David:
Laurence, rõ ràng hiện tại chúng ta đang ở trong một thị trường rất phức tạp. Tình trạng thiếu hàng tồn kho, giá cả tiếp tục tăng, nhu cầu có vẻ rất mạnh, nhưng hiện tại tỷ giá đang tăng cùng lúc với lạm phát đang xảy ra. Điều tôi thấy đang xảy ra là giá tài sản đang tăng lên cùng với lạm phát, nhưng khả năng người thuê trả tiền thuê nhà cao hơn đang tăng lên có thể không có ở một số thị trường nhất định vì thực phẩm, gas, tất cả những thứ họ có phải trả đang tăng lên tương ứng với những gì họ có thể kiếm được trong công việc. Chúng ta đang trải qua giai đoạn này mà tôi cảm thấy như phần trên cùng của thị trường đang trở nên nóng hơn, nhưng nhược điểm cũng ngày càng có nhiều rủi ro hơn vì người thuê nhà của bạn đang gặp khó khăn hơn trong việc trả tiền thuê nhà.
Từ quan điểm của bạn về tất cả những điều này, bạn nghĩ thách thức lớn nhất mà các nhà đầu tư bất động sản đang phải đối mặt với thị trường rất độc đáo này mà chúng ta đang tham gia là gì?

Laurence:
Dữ liệu sẽ cho thấy phần lớn người thuê nhà phải trả tiền thuê nhà. Tôi không biết rằng việc trả tiền thuê nhà sẽ là vấn đề lớn nhất, nhưng có thể nó sẽ bắt đầu đến muộn hơn một chút so với bình thường khi họ cố gắng kiếm sống. Tôi nghĩ vấn đề lớn hơn là đối với những người đang cố gắng phát triển danh mục đầu tư của mình, họ sẽ vô cùng khó khăn để tìm được những giao dịch mà họ muốn vì giá vẫn tăng, mặc dù lạm phát đang gia tăng… Nó phù hợp với lạm phát nên việc nó tăng lên là hợp lý, nhưng lãi suất lẽ ra phải làm giá cả giảm xuống nhưng thực tế lại không như vậy. Sẽ rất khó để tìm thấy những giao dịch đó. Và tất nhiên chi phí sở hữu của bạn bây giờ sẽ khó khăn hơn. Và sau đó, bạn sẽ thấy rằng nếu bạn muốn thanh lý hoặc thoát khỏi danh mục đầu tư của mình trước mọi thứ, kể cả giá cả vì chúng tăng, bạn sẽ thấy khó thanh lý hơn và thoát khỏi những gì bạn muốn nếu cần. ĐẾN.
Chúng tôi sẽ thấy rằng tôi nghĩ khối lượng giao dịch sẽ giảm đi rất nhiều và điều đó vẫn chưa xảy ra. Đó giống một lời dự đoán hơn. Chúng ta sẽ xem liệu điều đó có xuất hiện không. Đồng thời, đối với những người thuê nhà, tôi nghĩ chúng tôi có thể, và đây là một dự đoán khác và tôi không phải là nhà kinh tế nhưng đây chỉ là niềm tin của cá nhân tôi. Tôi nghĩ rất có thể chúng ta sẽ trải qua thời kỳ lạm phát đình trệ. Vì vậy, thông thường bạn sẽ tăng lãi suất để ngăn chặn lạm phát, nhưng tôi nghĩ trong trường hợp này, lạm phát sẽ tiếp tục tăng, khiến khả năng chi trả và chi phí sinh hoạt cũng tăng lên, nhưng khả năng chi trả ít hơn. Vì vậy, chúng ta có thể gặp phải một cuộc suy thoái, mặc dù giá cả tăng mạnh và điều đó có thể gây ra một thời kỳ lạm phát đình trệ. Bạn có thể thấy một số vấn đề đang vượt khỏi tầm kiểm soát theo cách này.

David:
Tôi nghĩ đó là một điểm thực sự chắc chắn cần nêu bật vì có những sai sót xảy ra trong lĩnh vực bất động sản. Tôi nghĩ mọi người chỉ đưa ra những giả định rằng họ không nên làm như vậy. Tôi nhận thấy điều này xảy ra với cụm từ HELOC trong một thời gian dài chỉ đồng nghĩa với quyết định kinh doanh tồi vì HELOC đã dẫn đến nhiều vụ tịch thu tài sản thế chấp. Tôi sẽ nghe thấy cụm từ đánh giá cao gắn liền với sự đầu cơ, chúng không giống nhau, nhưng mọi người sẽ làm như vậy. Có một quan niệm khác cho rằng mọi cuộc suy thoái sẽ dẫn đến giá nhà sụt giảm, cả hai đều gắn liền với nhau. Và tôi không tin đó là trường hợp. Trên thực tế, tôi nghĩ rằng ba trong số bốn cuộc suy thoái vừa qua, giá nhà tiếp tục tăng. Dave, anh đang lắc đầu. Tôi có sai ở đây không?

Dave:
Không, không, bạn nói hoàn toàn đúng. Điều đó hoàn toàn đúng. Cuộc suy thoái kinh tế vừa qua rõ ràng là mới mẻ nhất trong tâm trí mọi người và đó là sự sụt giảm đáng kể về giá nhà, nhưng có rất nhiều ví dụ trong vài thập kỷ qua cho thấy giá nhà đã tăng trong thời kỳ suy thoái.

David:
Và đó là vì cuộc suy thoái vừa qua là do thị trường sụp đổ. Bạn gần như không thể kết nối chúng lại với nhau vì bạn cho rằng suy thoái kinh tế sẽ dẫn đến giá nhà. Chà, lần cuối cùng giá nhà sụt giảm đã dẫn đến suy thoái kinh tế. Những người đang ngồi đó nói rằng, "Này, giá nhà sẽ giảm vì chúng ta đang tăng lãi suất, điều đó sẽ dẫn đến suy thoái kinh tế." Sẽ không có ý nghĩa logic nếu bạn hiểu cách vận hành của nền kinh tế, bởi vì hầu hết những người sở hữu bất động sản đều đã có rất nhiều tiền. Họ là những người vượt qua suy thoái. Họ đang ở một vị trí để làm tốt hơn.
Bạn có phiền khi chia sẻ ý kiến ​​​​của mình về ý tưởng đó và bạn đang nghĩ gì khi nói đến việc nếu chúng ta rơi vào suy thoái, bạn sẽ xử lý tài chính của mình như thế nào?

Laurence:
Vâng. Và tôi phải thừa nhận rằng đã lâu rồi tôi mới viết lại một cuốn sách giáo khoa kinh tế ở đây, nhưng theo nghĩa cơ bản nhất, tất cả đều được thúc đẩy bởi cung và cầu. Vì vậy, tôi đồng ý với cả hai bạn, không nhất thiết phải cho rằng trong thời kỳ suy thoái thì giá nhà đất sẽ giảm. Trong lịch sử luôn có mối tương quan vì khi xảy ra suy thoái kinh tế, người ta có ít tiền hơn khiến nhu cầu giảm xuống.
Tôi nghĩ những gì đang xảy ra bây giờ chính xác là những gì Dave đã nói. Mọi người có rất nhiều tiền tích lũy và nó chỉ nằm ở đó. Họ có tiền và họ muốn làm gì đó. Và phần lớn trong số đó chỉ là sự tích lũy do đại dịch vì họ chưa đi nghỉ hay gì cả. Đồng thời, nguồn cung vẫn ở mức thấp. Và vì vậy khi nguồn cung thấp và nhu cầu không đổi hoặc thậm chí tăng lên, bạn sẽ kỳ vọng rằng giá nhà đất vẫn sẽ tăng và do đó không giảm. Và tôi nghĩ đó là điều chúng ta đang thấy mặc dù lãi suất đang tăng lên.

Dave:
Laurence, bạn thấy gì trong dữ liệu về tăng trưởng tiền thuê nhà? Trong năm qua, về cơ bản nó đã đạt được tốc độ chóng mặt chưa từng có. Gần đây tôi thấy tỷ lệ trên 30% ở một số thị trường, giá thuê ngày càng tăng. Đối với tôi, điều đó là không bền vững, nhưng tôi tò mò bạn đang thấy gì với sự tăng trưởng tiền thuê nhà và liệu bạn có nghĩ rằng điều này có thể tiếp tục hoặc thậm chí có thể trượt ngược lại ở đầu bên kia của quang phổ hay không.

Laurence:
Vâng. Trên toàn quốc, chúng tôi thấy giá thuê tăng 17% so với năm trước, đây là một con số khủng khiếp và trong hai năm qua thậm chí còn cao hơn. Tôi nghĩ rằng hầu hết các chủ nhà đều cho thấy từ cuộc khảo sát của chúng tôi rằng 75% chủ nhà đang có kế hoạch tăng tiền thuê nhà, người thuê nhà nói với chúng tôi rằng trung bình tiền thuê nhà của họ đã tăng 200 USD trở lên trong năm qua. Giá thuê đang tăng lên. Chúng tôi đang thấy điều đó. Và tôi sẽ gây ra, nó có thể đi theo một trong hai con đường. Nó có thể khiến người thuê nhà có doanh thu và bắt đầu tìm cách chuyển đi, tìm kiếm những lựa chọn thay thế rẻ hơn; có thể rời khỏi một số thành phố đắt đỏ hơn. Chúng tôi đang thấy nhiều người di chuyển đến khu vực Vành đai Mặt trời nhiều hơn, chỉ vì những khu vực đó thường rẻ hơn so với một số thành phố lớn hơn trên bờ biển. Hoặc giải pháp thay thế là bạn có thể thấy người thuê nhà không di chuyển.
Bây giờ tôi biết những điều này hoàn toàn trái ngược nhau và thật khó để di chuyển khi bạn biết tiền thuê nhà của mình rằng vị trí tiếp theo cho một căn hộ có kích thước tương đương sẽ tăng lên đáng kể. Điều đặc biệt xảy ra đối với các chủ nhà tự làm hoặc các chủ nhà nhỏ hơn là họ không thực sự tăng tiền thuê đối với những người thuê nhà đang gia hạn hoặc họ không tăng nhiều như đối với những người thuê nhà mới. Vì vậy, bạn có thể thấy sự chia rẽ giữa những người thuê nhà thực sự ở lại để tránh những điều đó. Và sau đó bạn sẽ thấy phía bên kia họ đang thực sự cố gắng tìm một giải pháp thay thế rẻ hơn và không biết cách nào sẽ đẩy giá lên cao hơn. Nhưng chúng ta sẽ thấy trong những tháng tới. Mùa hè này sẽ là một điểm đáng chú ý.

Dave:
Thật thú vị khi bạn nói về việc các chủ nhà nhỏ hơn không tăng tiền thuê đối với những người thuê nhà hiện tại. Tôi biết đó là điều mà tôi luôn tin tưởng là nếu bạn có mối quan hệ tốt với một người thuê nhà tốt, tại sao bạn lại kéo dài điều đó? Đó có phải là thứ được sao lưu bằng dữ liệu mà bạn đã thấy ở Avail không? Hay đó chỉ là quan sát của bạn?

Laurence:
Vâng, cả hai. Mặc dù tôi không có dữ liệu trước mặt nên tôi không thể trích dẫn nó rõ ràng, nhưng chúng tôi cũng đang thấy sự thay đổi đó trong năm nay so với các mô hình lịch sử. Thuế bất động sản ngày càng tăng. Tôi nghĩ ở khắp mọi nơi ở Hoa Kỳ, chi phí sở hữu của chủ nhà đang tăng lên. Vì vậy, tôi nghĩ năm nay, và chúng ta sẽ thấy nó ra mắt vào mùa hè, có thể là một trong những năm đầu tiên bạn thấy ngay cả những chủ nhà tự làm hoặc những chủ nhà nhỏ hơn cũng thiên về việc tăng tiền thuê khi gia hạn người thuê với tỷ lệ cao hơn chúng tôi' đã từng thấy trong quá khứ.

David:
Vâng, đó là một phần câu hỏi của tôi. Tôi đang tự hỏi, bạn có thấy một tương lai khó tăng tiền thuê đối với người thuê mặc dù giá tài sản đang tăng vì khả năng trả nợ của họ đang bị giảm đi do số tiền họ có còn sót lại vào cuối tháng vì lạm phát đối với những thứ trung bình hàng ngày bạn phải trả?

Laurence:
Vâng, luôn luôn… Thành thật mà nói, với tư cách là một con người đang cố gắng làm việc với những người thuê nhà của chính mình và nói với họ, “Này, tôi sẽ phải tăng tiền thuê nhà.” Và sau đó nếu bạn trực tiếp thực hiện việc đó, bạn có thể thấy vẻ mặt bị sốc của họ và đó là một đề xuất đáng sợ đối với họ. Vì vậy, về mặt cảm xúc, việc tăng tiền thuê nhà trở nên khó khăn. Nó không giống như tôi muốn. Nếu tôi có thể tiếp tục kiếm được lợi nhuận như trước đây thì tôi sẽ không tăng tiền thuê nhà. Và tôi nghĩ nhiều người, đặc biệt là những chủ nhà nhỏ, họ không nhận ra số tiền thực sự kiếm được của những chủ nhà nhỏ như thế nào. Tôi nghĩ tất cả họ đều nghĩ chúng tôi là những người kiếm tiền siêu giàu, những người có thể hấp thụ nó, nhưng thực tế thì không. Tôi nghĩ trung bình chủ nhà có thể kiếm được hàng trăm đô la từ việc cho thuê bất động sản mỗi tháng.
Nó thực sự không nhiều. Và bất kỳ sự thay đổi nào về chi phí, đột nhiên bạn sẽ mất tiền. Vì vậy, chúng tôi phải xếp hàng và điều đó gây khó khăn cho người thuê nhà, điều đó gây khó khăn cho chúng tôi. Lạm phát gây ra vấn đề cho mọi người. Và những vấn đề đó được cảm nhận trong ngắn hạn nhiều hơn là trong dài hạn. Theo thời gian, mọi thứ sẽ đạt đến trạng thái cân bằng. Bạn có thể điều chỉnh nhà cung cấp mà bạn đang sử dụng để tìm các lựa chọn thay thế rẻ hơn. Nhưng trong ngắn hạn, bạn thực sự không có nhiều lựa chọn ngoài việc tăng tiền thuê nhà.

David:
Bạn có thấy việc tự mình làm chủ nhà cho đến việc quản lý tài sản của riêng mình và tự mình sửa chữa một số đồ đạc như một con đường mà nhiều người sẽ phải đi để làm cho các con số hoạt động khi chúng tiếp tục ngày càng chặt chẽ hơn không?

Laurence:
Vâng, điều đó thật thú vị, tôi không biết đó có phải là dự đoán về phía bạn hay không, hay bạn đang tìm tôi để đưa ra dự đoán đó, nhưng vâng, tôi có thể thấy điều đó. Về mặt lịch sử, chúng tôi luôn ủng hộ việc trở thành người chủ nhà tự làm cho khán giả của chính mình. Một, bởi vì bạn học kinh doanh tốt hơn. Nhưng thứ hai, vì nếu không, bạn sẽ phải trả những khoản phí đó, bạn sẽ không kiếm được tiền. Đối với hầu hết các chủ nhà trả tiền cho người quản lý tài sản để tìm người thuê cho bạn và thu tiền thuê nhà cho bạn, bạn sẽ rơi vào tình trạng báo động đỏ và khi đó việc mua tài sản cho thuê của họ ngay từ đầu là không có ý nghĩa gì. Bạn nên rời khỏi công việc kinh doanh đó. Tôi nghĩ bạn có thể thấy một sự thay đổi ở đây khi ngày càng có nhiều chủ nhà phải tự quản lý việc đó hơn trước.

David:
Vâng, tôi có thể thấy. Tôi vừa xem bất động sản cho thuê ngắn hạn ở Scottsdale vào cuối tuần này. Và ngay cả với các tài sản trong trường hợp tốt nhất cũng có thể đè bẹp nó về mặt doanh thu. Đặt gần một triệu đô la vào một số thứ này, con số hầu như không hòa vốn. Và một phần là do phí quản lý ở mức khoảng 20%, có thể lên tới 80,000 USD một năm. Và tôi đang nghĩ cách duy nhất để chuyện này thành công là tôi không trả cho người quản lý 20%. Điều đó khiến tôi suy nghĩ: "Chà, điều này sẽ xảy ra như thế nào?" Và tôi nhanh chóng nói: “Ồ, tôi không muốn liên quan gì đến chuyện đó cả. Có vẻ như phải tốn rất nhiều công sức để hoàn thành công việc này, đặc biệt là với thời gian thuê ngắn hạn.”
Nhưng tôi chắc chắn rằng tôi nghĩ rằng những người khác cũng có suy nghĩ tương tự. Biên độ ngày càng chặt chẽ hơn. Tôi có thể cắt giảm chi phí ở đâu? Sẽ có người cho rằng quản lý tài sản là nơi nên cắt giảm. Vì vậy, bạn có lời khuyên gì nếu ai đó đang đi theo con đường đó về cách họ có thể chuẩn bị tinh thần để làm tốt việc này, họ thực sự đang tìm hiểu những công cụ nào mà họ có thể sử dụng, hãy nói chuyện với người đó.

Laurence:
Vâng. Nếu bạn đang đi theo con đường này và tất cả những khoản chi phí này đang đè nặng lên bạn, bạn muốn bắt đầu chú ý đến điều đó. Hầu hết mọi người trong lĩnh vực bất động sản sẽ kháng cáo thuế bất động sản của họ mỗi khi có cơ hội, cố gắng giữ chúng ở mức thấp hơn. Vì vậy, nếu khán giả của bạn đang lắng nghe và chưa làm điều đó thì 100% họ nên làm điều đó. Đôi khi, bất kỳ văn phòng giám định nào đang xem xét những thứ này đều không thực sự biết giá trị, họ chỉ biết nó đã tăng giá và đôi khi họ chỉ làm nhiều hơn mức cần thiết. Và vì vậy bạn có thể kháng cáo những điều đó. Tôi sẽ xem liệu bạn có người quản lý tài sản đang đàm phán lại với người quản lý đó để giảm phí hoặc loại bỏ người quản lý hay không. Tôi nghĩ đó là một con đường tốt để đi. Nếu bạn không ở trong tiểu bang hoặc không tìm được thời gian để có mặt tại chỗ thì có thể bạn có ít lựa chọn hơn ở đó.
Vì vậy, tôi sẽ gọi điện và yêu cầu đi, nếu bạn đang trả 10% tiền thuê nhà, hãy giảm xuống 5% hoặc tìm một người quản lý sẵn sàng làm điều đó. Tôi không nghĩ rằng các nhà quản lý là hàng hóa, nhưng ở một khía cạnh nào đó, bạn không có lựa chọn nào khác. Tôi cũng đang suy nghĩ về cách bạn mua tất cả những vật dụng bạn đang sử dụng để thuê. Nếu bạn chỉ có một đơn vị, bạn thực sự không thể đạt được bất kỳ loại quy mô kinh tế nào, nhưng nếu bạn có cả đống đơn vị khác, thì hãy cố gắng giữ nguyên màu sơn để bạn có thể sử dụng cùng một loại sơn ở nơi này so với nơi khác, hãy thử nghĩ về tất cả các công cụ có thể được chia sẻ trên tất cả các sản phẩm của bạn và những thứ khác. Những điều đó có thể giúp ích. Và như tôi đã nói, hầu hết các chủ nhà chỉ kiếm được vài trăm đô la nên điều đó có thể giúp bạn đi được một chặng đường dài.

Dave:
Vì vậy, Laurence, trong môi trường khó hiểu mà chúng ta đang ở, bạn có đang thấy sự thay đổi trong các loại tài sản mà mọi người đang thuê hoặc nơi giá thuê đang tăng nhanh nhất hay chỉ là bất kỳ động lực nào trong số đó?

Laurence:
Vâng. Hai xu hướng tôi nghĩ là đáng chú ý. Một là mọi người đang tìm kiếm những địa điểm lớn hơn một chút, mặc dù khả năng chi trả ngày càng khó khăn hơn. Vì vậy, chúng tôi đang chứng kiến ​​​​sự gia tăng tỷ lệ đối với những người tìm kiếm hai phòng ngủ trên một phòng ngủ và ba phòng ngủ trên hai phòng ngủ đang tăng lên một chút. Chủ yếu là do đại dịch thúc đẩy và ý tưởng rằng, này, mọi người đang làm việc tại nhà nhiều hơn, lo sợ có thể xảy ra một đợt khóa cửa khác và bạn cần không gian và những thứ tương tự. Vì vậy, đó là một xu hướng.
Xu hướng khác mà chúng tôi đang thấy là nhiều người di chuyển về phía Vành đai Mặt trời, nhiều hơn một chút và cách xa bờ biển, có khả năng tránh xa một số khu vực có thể xảy ra một số thảm họa thiên nhiên hoặc quá đắt đỏ. Vì vậy, chúng ta đang thấy những xu hướng đó.

Dave:
Điều đó thực sự thú vị. Tôi tò mò liệu thị trường cho thuê cũng đang bắt chước thị trường nhà đất khi chuyển hướng về các vùng ngoại ô hay không. Bởi vì sau năm 2008, các vùng ngoại ô đã bị ảnh hưởng nặng nề về giá nhà đất, không tương xứng với nhiều khu vực thành thị hơn. Và kể từ sau đại dịch, giá nhà ở vùng ngoại ô đã dẫn đầu. Điều tương tự có xảy ra với tiền thuê nhà không?

Laurence:
Vâng, bạn đang thấy điều đó xảy ra một chút ở các chung cư và ở những nơi tắc nghẽn hơn. Giá của những căn nhà đó đang giảm xuống hoặc ít nhất là không tăng nhiều như bạn thấy ở một ngôi nhà riêng lẻ ở ngoại ô. Mọi người đang tìm kiếm thêm một chút không gian để thở và điều đó đang diễn ra cùng lúc. Và khi đó những tòa nhà chung cư đó vẫn đang cũ đi, vì vậy việc đánh giá vẫn tăng lên, chúng trở nên khó có khả năng chi trả hơn đối với người dân. Vì vậy, cả về việc muốn có nhiều không gian hơn để ở và từ góc độ khả năng chi trả, chúng tôi thấy những ngôi nhà dành cho một gia đình hoạt động tốt hơn những căn hộ chung cư.

Dave:
Vâng, tôi nghĩ điều đó có ý nghĩa với tất cả các động lực khác và sự thay đổi trong sở thích của người mua hiện tại cũng như sở thích của người thuê nhà.

David:
Khi nói đến loại người mua mà bạn nghĩ là tốt nhất để mua căn hộ và ai nên gắn bó với các gia đình độc thân, hình đại diện của bạn về nơi mà bạn nghĩ các nhà đầu tư cá nhân nên làm là gì hoặc nhà đầu tư đó trông như thế nào sẽ nhận được vào căn hộ so với nhà ở một gia đình?

Laurence:
Ồ, tôi không biết. Có lẽ tôi có tư duy rất hạn hẹp về đầu tư. Tôi là kiểu nhà đầu tư thích quan sát dòng tiền. Tôi thường ủng hộ những người đang tìm kiếm các giao dịch sẽ giúp họ kiếm tiền, cho dù số liệu của họ là số tiền mặt hay họ đang xem xét một số loại thu nhập hoạt động ròng. Tôi nghĩ bạn sẽ thấy dễ dàng hơn khi giao dịch với một số loại tài sản cá nhân, chẳng hạn như một căn hộ không chung cư, ba căn hộ, bốn căn hộ, thậm chí là một ngôi nhà dành cho một gia đình.
Tôi nghĩ bạn có thể làm cho những con số đó hoạt động tốt hơn so với khi ở trong một căn hộ chung cư và có nhiều quyền kiểm soát hơn một chút. Và sau đó, rất nhiều căn hộ có các quy định và quy tắc liên kết có thể ngăn cản người thuê nhà hoặc loại hình cho thuê hoặc tần suất họ có thể ra vào. Vì vậy, có một rủi ro cho doanh nghiệp của bạn theo cách đó. Vì vậy, không phải là bạn không nên trở thành nhà đầu tư vào một căn hộ chung cư, nhưng nếu bạn đang tìm kiếm dòng tiền thì đó có lẽ không phải là khoản đầu tư tốt nhất. Có khả năng luôn có trường hợp đánh giá cao những điều đó, nhưng với việc chúng ta đang nhìn thấy các xu hướng và thậm chí với những gì Dave đã nói về cách mọi người di chuyển đến vùng ngoại ô, có lẽ căn hộ chung cư có thể không phải là khoản đầu tư tốt nhất vào lúc này.

David:
Chà, tôi cũng sẽ nói nếu ai đó chưa có kinh nghiệm về căn hộ chung cư thì tôi muốn diễn đạt điều này như thế nào? Khi bạn mua một căn nhà cho một gia đình nói chung, ở một thị trường cụ thể, bạn đang xem xét hầu hết những thứ giống nhau cho mỗi ngôi nhà. Việc kiểm tra trông như thế nào? Giá thuê không quá khó tìm. Không có nhiều biến số khi bạn xem xét những ngôi nhà dành cho một gia đình.
Lần thứ hai bạn bước vào căn hộ, nó trở nên phức tạp đáng kể. Những quy định đó là khác nhau đối với mỗi người trong số họ. Đôi khi bản thân tài sản có rất nhiều khoản bảo trì bị trì hoãn và bạn sẽ bị ảnh hưởng bởi các đánh giá. Họ có những hạn chế về số lượng người có thể thuê các căn hộ ở đó. Có nhiều khả năng bạn sẽ gặp phải thứ gì đó mà bạn không thấy khi mua một căn hộ, điều này hầu hết là những người đầu tư vào những thứ đó thực sự rất giỏi đầu tư. Họ biết những gì cần tìm kiếm.
Nếu bạn không phải là người thích thay đổi các loại tài sản, bạn sẽ tìm kiếm điều gì ở một thị trường cụ thể mà bạn cho là hấp dẫn khi nói đến nơi các nhà đầu tư có thể chú ý?

Laurence:
Vâng, không, tôi thích có nhiều loại tài sản, giữa bất động sản và phi bất động sản. Nhưng một lần nữa, tôi có xu hướng tập trung vào những thứ tạo ra tiền mặt. Chắc chắn có một số vùng ở Hoa Kỳ nơi đầu tư vào bất động sản sẽ mang lại cho bạn nhiều tiền hơn và ít được đánh giá cao hơn. Tôi lấy Chicago làm ví dụ, tôi biết nhiều nhất về Chicago. Đó là nơi tôi sống. Bạn có thể đầu tư vào một khu vực ở Chicago, chẳng hạn như Andersonville, nơi có thể ít được biết đến hơn như một khu phố như Công viên Lincoln. Và do đó, bạn sẽ nhận được tiền mặt tốt hơn hoặc dòng tiền tốt hơn, nhưng có thể không có sự đánh giá cao hơn về lâu dài đối với chính loại tài sản hoặc giá trị tài sản. Trong khi đó Công viên Lincoln lại hoàn toàn ngược lại. Nó đã được xây dựng rất kỹ, tỷ lệ vốn hóa hoặc tiền mặt của bạn sẽ thấp hơn rất nhiều, nhưng vì đây là lĩnh vực được săn đón nên bạn có thể thấy rằng mức đánh giá cao hơn.
Nếu bạn là kiểu nhà đầu tư đang tìm cách xây dựng giá trị ròng trong thời gian dài và không quan tâm đến tiền mặt đến ngày hôm nay thì có thể lĩnh vực đó sẽ tốt hơn cho bạn vì tài sản của bạn có thể tăng nhanh hơn. Bạn sẽ không thấy tiền mặt từ nó một cách nhanh chóng. Bạn có thể áp dụng cách tiếp cận đó vào bất kỳ thành phố nào và chọn các vùng lân cận theo cách đó hoặc bạn có thể áp dụng nó một cách tổng thể hơn dựa trên chính các thành phố đó. Bạn có thể nói Chicago gần như đã là một thành phố được xây dựng sẵn rồi và bạn có thể muốn chuyển đến một thành phố ít được xây dựng hơn, chuyển tiền của mình đến một thành phố ít được xây dựng hơn. Nhưng đối với hầu hết các nhà đầu tư, đặc biệt nếu họ mới bắt đầu, cách dễ nhất là thực hiện việc đó ở nơi họ sống, nơi họ có thể nhìn thấy, cảm nhận về nó, có mặt ở đó trong trường hợp họ cần và họ có thể tìm thấy các phần của khu vực lân cận của họ, nơi nó có ý nghĩa.

Dave:
Tôi định nói, Laurence, có vẻ như bạn đang đề xuất một cách tiếp cận rất đơn giản và thực tế để bắt đầu, điều mà tôi luôn thích đó là đầu tư gần nơi bạn sống, tự mình quản lý tài sản. Đó là cách tôi bắt đầu, tôi nghĩ hầu hết mọi người đều bắt đầu như vậy. Nếu ai đó có thể làm điều đó thành công và tìm được một gia đình nhỏ gồm nhiều người hoặc một gia đình, bạn sẽ gặp một số cạm bẫy phổ biến nào với các chủ nhà tự làm khi họ mới bắt đầu? Và bạn có lời khuyên nào để cố gắng tránh những cạm bẫy đó không?

Laurence:
Chắc chắn. Điều này chắc chắn đi vào lĩnh vực quan điểm về giá trị của nó. Có một cặp đôi có ý tưởng như thế này, “Này, tôi có nghiêm khắc với cách quản lý ngân sách của mình không? Tôi sẽ không nghiêm khắc sao? Tôi nên nghiêm khắc đến mức nào?” Và tôi nghĩ một số chủ nhà sẽ hiểu sai điều đó. Tôi nghĩ bạn muốn có ngân sách và bạn muốn tuân thủ nghiêm ngặt nó. Nhưng nhiều chủ nhà sẽ lấy đó làm cái cớ để giảm giá hoặc trì hoãn việc bảo trì. Và cuối cùng, điều đó sẽ khiến bạn tổn thương nặng nề. Vì vậy, hãy đồng ý lập ngân sách, nhưng đừng hiểu rằng ngân sách có nghĩa là không trả tiền cho những thứ khi chúng cần sửa chữa. Đặt cược tốt nhất của bạn thường là bảo trì phòng ngừa. Điều đó sẽ ít tốn kém hơn. Ngay cả một số việc đơn giản như thay bộ lọc không khí cũng có thể là bảo trì phòng ngừa, nhưng một số chủ nhà không muốn chi 20 đô la để thay bộ lọc không khí.
Họ cho rằng chỉ có chất lượng hơi thở mới là điều quan trọng. Nhưng nó kéo dài tuổi thọ của hệ thống HVAC theo năm tháng. Bạn không thể ham rẻ, nhưng bạn phải khôn ngoan trong việc tiêu tiền vào đâu. Tôi nghĩ đó là một cạm bẫy lớn. Tôi muốn nói rằng một cạm bẫy khác là bạn không coi người thuê nhà là khách hàng. Họ là khách hàng. Họ không chỉ là những người… Đôi khi bạn có cảm giác như mình tốt hơn họ hoặc không tốt hơn họ vì họ thuê của bạn. Và đó là cách tiếp cận tồi tệ nhất có thể xảy ra. Họ là khách hàng của bạn. Bạn phải làm những điều khiến họ muốn sống ở đó và khiến họ đối xử tốt với tài sản. Đối với tất cả những người thuê nhà của tôi, tôi thường sử dụng một số loại giỏ chào mừng trên quầy bếp cho họ khi họ chuyển đến. Nó thường không có gì khác ngoài giấy vệ sinh và có thể là một số dụng cụ vệ sinh, những thứ mà họ quên mang, nhưng điều đó khiến chúng tôi phải lo lắng. cả hai đều đi đúng hướng và cách chúng ta làm việc cùng nhau.
Và nhờ đó họ sẽ chăm sóc tài sản tốt hơn. Và điều đó dịch theo thời gian. Và có những thứ đó ở đó. Tôi không biết liệu có câu hỏi nào trong đó xoay quanh việc làm thế nào để bạn chuyển từ một, lần mua đầu tiên của bạn thành nhiều lần, vì có rất nhiều cạm bẫy khi nghĩ rằng, “Này, tài sản thứ hai giống hệt với tài sản thứ nhất và tôi sẽ làm tất cả những điều tương tự.” Điều đó đôi khi có thể phản tác dụng. Bạn phải đảm bảo rằng bạn thực sự xem các khoản đầu tư của mình như hai hoạt động kinh doanh riêng biệt và bạn phải cá nhân hóa chúng theo cách đó.

Dave:
Đó là lời khuyên tuyệt vời. Tôi nghĩ đó có lẽ là điều phổ biến nhất khi biết rằng bạn thực sự nhận được những gì bạn phải trả. Và nếu bạn chọn nhà thầu giá rẻ, bạn sẽ thuê hai nhà thầu và bạn sẽ chỉ thuê nhà thầu đắt tiền một giây sau khi bạn đã thuê nhà thầu đầu tiên. Và tôi thích những gì bạn nói về việc đối xử với người thuê nhà như khách hàng. Điều đó hoàn toàn đúng. Tài sản mà bạn đang cung cấp là một sản phẩm và đây là một công việc kinh doanh và nhiệm vụ của bạn là làm cho khách hàng hài lòng. Và tôi nghĩ nhiều người không nhìn sự việc theo cách đó. Tôi chắc chắn tôn trọng ý kiến ​​đó. Trước khi chúng ta rời khỏi đây, tôi cũng muốn hỏi vì bạn có rất nhiều kiến ​​​​thức về vấn đề này, bạn có bất kỳ phương pháp hay nhất hoặc cạm bẫy nào khi sàng lọc người thuê mà bạn có thể chia sẻ với thính giả của chúng tôi không?

Laurence:
Vâng. Khi chúng tôi bắt đầu, chúng tôi đã thấy, bắt đầu Avail, chúng tôi đã thấy một bài báo, tôi nghĩ trên tờ USA Today có nội dung, "Này, 60% chủ nhà không sàng lọc người thuê nhà của họ." Tôi có thể nói đó là cạm bẫy số một. Bạn nên sàng lọc người thuê nhà của mình theo cách này hay cách khác. Tôi nghĩ điều xảy ra là rất nhiều chủ nhà lo sợ rằng họ sẽ không lấp đầy chỗ trống và họ sẽ chỉ nhận người thuê nhà đầu tiên mà họ nhìn thấy hoặc họ sẽ không tìm hiểu sâu hơn một chút khi nghĩ rằng, “Này, người thuê nhà sẽ để bật lên và đi đến một nơi khác. Nhưng tôi nghĩ cuối cùng, bạn thà có một chỗ trống còn hơn là một người thuê nhà tồi vì một người thuê nhà tồi sẽ có tất cả những tiêu cực của chỗ trống. Bạn sẽ không kiếm được tiền hoặc bạn đang thu tiền thuê nhà, nhưng họ cũng sẽ chỉ dọn rác nơi này hoặc có khả năng đổ rác nơi này.
Và mặc dù đôi khi một người thuê nhà tồi có thể bị gieo mầm vì bạn là một chủ nhà tồi và bạn không biết cách xây dựng mối quan hệ với họ. Thông thường, có những điều bạn sẽ thấy khi thực hiện bất kỳ báo cáo sàng lọc nào. Vì vậy, hãy kiểm tra với chủ nhà trước xem họ có trả tiền thuê nhà đúng hạn không? Họ đã đối xử với nơi này như thế nào? Nhìn vào điểm tín dụng của họ. Cách họ đối xử với các chủ nợ khác cũng có thể là cách họ đối xử với bạn, thậm chí chỉ muốn xem họ nợ bao nhiêu. Họ có đủ tiền thuê không? Đôi khi chủ nhà sẽ xem xét thu nhập từ việc cho thuê, nhưng họ sẽ không xem thu nhập đó phải gánh chịu bao nhiêu khoản nợ. Và vì vậy bạn có thể bỏ lỡ điều đó và bạn có thể nghĩ, “Này, họ có thu nhập gấp ba lần để thuê nhà,” nhưng khi bạn tính đến nợ, họ thì không. Và đó là điều cần xem xét. Tùy thuộc vào nơi bạn sống và luật pháp ở tiểu bang của bạn, tôi cũng sẽ đề xuất kiểm tra hình sự và trục xuất.
Tôi nghĩ việc trục xuất là nghiêm trọng nhất. Một khi ai đó đã bị đuổi khỏi nhà một vài lần, có lẽ xu hướng đó sẽ tiếp tục xảy ra. Và tất nhiên, bạn muốn đảm bảo rằng bạn cảm thấy thoải mái khi tiếp cận người thuê nhà nếu có điều gì đó xảy ra. Tôi có xu hướng cố gắng tránh lịch sử tội phạm siêu bạo lực và linh hoạt với những thứ không có. Tôi sẽ không nhất thiết phải chùn bước trước việc ai đó có vé chạy quá tốc độ. Nó không liên quan gì đến họ và khả năng trả tiền thuê nhà của họ. Có rất nhiều thứ trong lĩnh vực đó mà trước tiên bạn sàng lọc chúng và sau đó chỉ cần linh hoạt trong cách tiếp cận và suy nghĩ của mình.

David:
Tôi nghĩ việc lựa chọn người thuê nhà là một yếu tố cực kỳ bị đánh giá thấp trong việc đầu tư bất động sản thành công. Nếu bạn nghĩ về lời khuyên mà bạn thường nhận được, hãy đầu tư vào một lĩnh vực tốt, điều bạn thực sự đang nói là hãy đặt mình vào vị trí có khả năng tìm được người thuê tốt hơn. Vấn đề không phải là diện tích mà là người sẽ thuê nhà của bạn. Bạn có thể thuê ở bất kỳ khu phố nào ở bất cứ đâu. Nếu bạn có một người thuê nhà tốt, mọi việc sẽ có lợi cho bạn.
Trên thực tế, đó thường là cách mọi người bắt đầu hoặc tại sao họ bắt đầu tìm kiếm những thị trường có mức giá thấp hơn vì tỷ lệ giá trên tiền thuê cao hơn. Việc tìm được người thuê nhà sẽ trả tiền ổn định và không làm hỏng ngôi nhà của bạn sẽ trở nên khó khăn hơn. Nếu bạn định tự quản lý, khả năng và kỹ năng chọn người thuê phù hợp chắc chắn sẽ có tác động rất lớn đến thành công mà bạn có được khi đầu tư bất động sản. Khi nói đến công nghệ trong bất động sản, bạn có thể chia sẻ ý kiến ​​của mình về việc bạn nghĩ điều đó sẽ đi đến đâu, những tiến bộ công nghệ khác nhau nào sẽ có tác động đến cách chúng ta quản lý tài sản cho thuê không?

Laurence:
Vâng. Không phải là Avail, công ty của tôi, nhưng một số loại nền tảng của chủ nhà khá quan trọng trong việc điều hành doanh nghiệp của bạn. Và còn có những thứ khác ngoài Avail, nhưng bạn cần phải có thứ gì đó. Đó là cái tôi khuyên dùng. Và tôi nghĩ chúng ta đang đi theo con đường mà mọi người đều có một trong những thứ đó. Hiện nay, việc chủ nhà sử dụng công nghệ là điều khá hiếm. Vì vậy, cần phải thu hẹp khoảng cách lớn này vì những người không sử dụng công nghệ sẽ không làm tốt được và họ sẽ bắt đầu làm việc tệ hơn những người sử dụng công nghệ. Nếu bạn là một trong những người đang lắng nghe và bạn không sử dụng một số loại nền tảng của chủ nhà, chỉ cần ra ngoài và tìm kiếm các công cụ dành cho chủ nhà hoặc phần mềm của chủ nhà hoặc Avail trên Google và bắt đầu sử dụng thứ gì đó. Tôi nghĩ cũng có công nghệ giúp việc trình chiếu trở nên dễ dàng hơn và tốt hơn rất nhiều.
Những việc đó thường vẫn được thực hiện trực tiếp, ngay cả khi bạn đang sử dụng thứ gì đó như Avail. Và cùng với đại dịch, đã có rất nhiều công nghệ mới xuất hiện để phục vụ các buổi trình diễn ảo, cho các chuyến tham quan 3D, cho sơ đồ mặt bằng. Một số thứ mà giá cả nằm ngoài khả năng của một người có ba chiếc hoặc thứ gì đó tương tự. Nhưng có một loạt nhà cung cấp đang cung cấp các công cụ có giá cả phải chăng cho phép bạn thực hiện chuyến tham quan 3D hoặc những thứ tương tự sắp ra mắt. Và tôi nghĩ đó là xu hướng mà chúng ta sẽ tiếp tục thấy.
Tôi nghĩ chúng ta cũng bắt đầu thấy các công cụ phần mềm hướng đến việc giúp đỡ người thuê nhà nhiều hơn trước đây. Vì vậy, cho dù nó giúp người thuê nhà báo cáo khoản thanh toán tiền thuê nhà đúng hạn hay giúp người thuê nhà quản lý tốt hơn cách họ tiết kiệm cho khoản trả trước hoặc cách họ trở thành người mua nhà lần đầu, tất cả những điều đó đều sắp diễn ra. Và tôi biết ở cả Avail và Realtor, chúng tôi đang tập trung vào việc cố gắng tìm hiểu, “Này, làm cách nào để chúng tôi thu hẹp khoảng cách giữa những người thuê nhà trở thành người mua nhà lần đầu? Làm cách nào để chúng tôi giúp họ giao tiếp tốt hơn với chủ nhà?” Tất cả những điều đó. Và vì vậy tôi nghĩ đó sẽ là một sự thay đổi lớn trong cách thức hoạt động của bất động sản.

Dave:
Laurence, một câu hỏi cuối cùng, đặc biệt là về mặt công nghệ trước khi chúng ta bắt đầu, tôi cho rằng bạn đã quen với ý tưởng về Web3 và đã nghe về rất nhiều hướng đi mà bất động sản sẽ đi với NFT và tiền điện tử. Bạn có suy nghĩ gì về việc hiện tại mọi chuyện đang hướng tới đâu không?

Laurence:
Vâng, thành thật mà nói, tôi không có nhiều kiến ​​thức nền tảng về một số lĩnh vực đó như lẽ ra tôi nên làm. Nhưng lời khuyên mà tôi dành cho hầu hết các chủ nhà là điều chúng ta đã nói trước đó, đó là hãy cố gắng giữ mọi chuyện đơn giản cho đến bây giờ. Tôi nghĩ nếu bạn muốn tham gia vào một số NFT đó hoặc nghĩ về blockchain hoặc những thứ đó, có thể vẫn còn quá sớm để hầu hết mọi người cân nhắc. Và tôi sẽ đi theo con đường mang lại cho tôi những thước đo cần thiết để thành công và tập trung vào việc tìm kiếm những giao dịch tốt, tìm những người thuê nhà tốt và trở thành một chủ nhà có trách nhiệm. Và sau đó, khi bạn có được kinh nghiệm, nếu bạn bắt đầu nói, “Này, tôi cần công nghệ sâu hơn này để cải thiện quy trình của tôi hoặc bằng cách nào đó kiếm được chút lợi nhuận cuối cùng này” thì có thể kết hợp điều đó vào cách bạn đang thực hiện mọi việc. Nhưng đối với hầu hết mọi người, tôi nghĩ có lẽ vẫn còn hơi sớm.

Dave:
Tôi ở bên bạn để ghi lại. Tôi nghĩ có một số điều thực sự thú vị đang diễn ra ở đó, nhưng nó có thực sự giúp ích cho doanh nghiệp của bạn không? Tôi chưa thấy bất kỳ ví dụ nào về việc nó thực sự tăng thêm giá trị như thế nào đối với khả năng tạo ra lợi nhuận vững chắc và cung cấp sản phẩm tốt của một chủ nhà nhỏ.

Laurence:
Vâng, tôi có một người thuê nhà trả tiền bằng Bitcoin hàng tháng, điều đó không sao cả. Đó là một điều phiền toái hơn bất cứ điều gì khác đối với tôi với tư cách là một chủ nhà. Tôi đồng ý vì điều đó khiến họ dễ dàng hơn. Đó là một khoản thuê khá đắt. Nó gần 5,000 đô la một tháng, nghĩa là… Theo sơ đồ của nó, đó là một khoản tiền thuê khá đắt. Và vì vậy tôi cho phép điều đó, nhưng đối với tôi, điều đó có nghĩa là tôi đưa nó vào Coinbase, tôi phải chuyển đổi ngay lập tức sang đô la Mỹ và tôi không muốn mạo hiểm. Tôi không muốn kết hợp khoản đầu tư của mình vào bất động sản và dòng tiền mà nó tạo ra với khoản đầu tư mang tính đầu cơ vào việc định giá Bitcoin hoặc tiền kỹ thuật số. Và vì vậy tôi luôn phải tách biệt hai thứ đó và coi chúng như hai khoản đầu tư riêng biệt. Đối với tôi đó là một nỗi đau hơn là một cơ hội.

Dave:
Về mặt logic, giá có cố định không? Có tỷ giá hối đoái thả nổi giữa USD và Bitcoin không và anh ta điều chỉnh lượng Bitcoin dựa trên giá đô la hay ngược lại?

Laurence:
Vâng, tôi không chắc nó trông như thế nào khi bạn truy cập Coinbase để lên lịch thanh toán hay gì đó, cho dù bạn lập lịch thanh toán bằng đô la và nó sẽ chuyển đổi theo thời gian thực sang Bitcoin hay anh ấy đang tự mình thực hiện chuyển đổi. Nhưng khi đến với tôi thì đó là Bitcoin và sau đó tôi đã tự động chuyển nó sang đô la Mỹ ngay lập tức. Tôi nghĩ điều quan trọng là chủ nhà phải làm điều đó hoặc bất kỳ nhà đầu tư nào cũng phải làm điều đó. Tôi không gợi ý mọi người không đầu tư và tôi sẽ sử dụng báo giá hàng không khi đầu tư vào tiền điện tử. Chỉ là, bạn nên tách biệt hai khoản đầu tư. Họ có hai luận điểm riêng biệt. Họ có hai số liệu riêng biệt và cách bạn muốn phân tích chúng. Tôi không nghĩ chúng ta nên kết hợp việc đầu tư cho thuê với việc đầu tư vào tiền điện tử. Tôi sẽ lấy tiền mặt bằng đô la và sau đó nếu tôi thấy, “Này, tôi nghĩ tiền điện tử là một khoản đầu tư tốt,” thì tôi sẽ thực hiện một giao dịch riêng cho những thứ đó.

David:
Có điều gì đó tôi thấy rất thú vị về mỗi cơ hội thuộc loại tài sản đầu tư mà tôi không nghe thấy mọi người nói đến, chỉ là đối tượng của BiggerPockets. Tôi sẽ cho các bạn một khái niệm để suy nghĩ, và sau đó Laurence, tôi muốn biết ý kiến ​​của bạn về nó. Khi chúng ta nói về Bitcoin, tiền điện tử, bất động sản, nghệ thuật, NFT, cổ phiếu, mọi thứ, giá trị của nó được thể hiện bằng đồng đô la. Vì vậy, khi một thứ gì đó tăng hay giảm, chúng ta phải lấy giá trị của nó, quy đổi nó thành một đô la và thể hiện nó hoạt động tốt như thế nào so với một đô la. Vì vậy, tất cả đều gắn liền với đồng tiền trung tâm này.
Bạn không thể nói rằng ngôi nhà này đáng giá bao nhiêu Bitcoin hay bao nhiêu cổ phiếu Apple hay bất cứ thứ gì. Chúng ta phải có một đường cơ sở để so sánh với nó. Nhưng khi chúng ta in quá nhiều tiền, giá trị của đồng đô la đã giảm xuống. Và bây giờ rất khó để biết giá trị là bao nhiêu, và tôi đang dùng từ giá trị thay vì giá trị hay tiền vì tôi đang cố tách nó ra khỏi đồng đô la vì chúng ta thường biểu thị giá trị dưới dạng đô la. Bạn nghĩ gì về mức độ khó hiểu của điều này khi khiến mọi người tin rằng họ thực sự đang tạo dựng sự giàu có trong khi thực tế có thể không, hoặc một số loại tài sản có vẻ như đang hoạt động tốt hơn thực tế?

Laurence:
Gần như có một bài học lịch sử về việc áp dụng chế độ bản vị vàng nhưng tôi sẽ tha cho chúng ta. Tôi có xu hướng nghĩ đầu tư là một cái gì đó khác với đầu cơ. Tôi không tin đầu tư là cờ bạc và một số người sẽ tin như vậy. Họ sẽ nói, “Này, đầu tư vào thị trường chứng khoán là đánh bạc hoặc mua bất động sản cho thuê là đánh bạc.” Nhưng tôi không tin đó là trường hợp.
Tôi nghĩ đầu tư là lấy thu nhập hoặc dòng tiền, tìm hiểu xem số tiền đó trong một khoảng thời gian có giá trị như thế nào đối với bạn ngày hôm nay. Và bạn không thể làm điều đó với thứ gì đó như tiền điện tử vì không có dòng tiền nào đang diễn ra. Không có đầu vào và đầu ra nào xảy ra ở đó. Vì vậy, chỉ vì lý do đó, bạn không nhất thiết phải coi đó là một khoản đầu tư. Tôi sẽ coi đó là suy đoán và điều đó không sao cả.
Có thể trong một chiến lược phân bổ tốt, có thể bạn để lại 5% danh mục đầu tư của mình cho một điều điên rồ nào đó như thế. Tôi nghĩ về nghệ thuật theo cách tương tự, là sự đầu cơ vì nó không tạo ra thu nhập, tôi thực sự không thể chiết khấu dòng tiền đó về giá trị của nó ngày nay. Nhưng cổ phiếu và tài sản thu nhập là những khoản đầu tư. Và tôi nghĩ mặc dù đồng đô la có thể dao động về giá trị, nhưng so với những khoản đầu tư đó, bạn vẫn có cảm giác rằng mình đang kiếm được tiền? Có đáng trân trọng hay không? Giá trị tiền thuê của bạn không gì khác hơn là bội số của tiền thuê. Và tùy thuộc vào khu vực bạn đang ở, bội số sẽ hơi khác một chút, nhưng bạn có thể nghĩ một cách rộng rãi về nó giống như số tiền thuê gấp 12 lần là giá trị của tài sản gấp 12 lần tiền thuê hàng năm.
Và bạn có thể nhìn vào đó và nói, "Này, khoản đầu tư của tôi cải thiện theo thời gian hoặc không cải thiện theo thời gian." Và tất cả đều phụ thuộc vào việc bạn tăng tiền thuê theo thời gian. Và điều tương tự cũng đúng với cổ phiếu. Bạn hy vọng rằng thu nhập tăng lên mỗi năm để bội số của thu nhập có tác động và bây giờ khoản đầu tư của bạn sẽ tăng lên. Và tất cả những điều đó sẽ không liên quan đến những gì xảy ra với đồng đô la bởi vì những khoản thu nhập đó thay đổi theo từng bước khi đồng đô la thay đổi.

David:
Được rồi. Vâng, cảm ơn, Laurence. Đây là một cuộc phỏng vấn thú vị, nơi chúng tôi thực sự có được một số chi tiết có sắc thái thực sự tốt về nhiều loại hình đầu tư bất động sản khác nhau. Tôi muốn cảm ơn bạn đã dành chút thời gian để làm điều này với chúng tôi. Trước khi chúng ta rời khỏi đây, David, bạn có lời cuối cùng hoặc câu hỏi cuối cùng nào muốn giải quyết không?

Dave:
Không. Cảm ơn, Laurence. Điều này đã thực sự khai sáng. Tôi đánh giá cao kiến ​​thức sâu rộng và cách tiếp cận dựa trên dữ liệu của bạn để cung cấp câu trả lời cho thính giả của chúng tôi tại đây.

Laurence:
Chà, David, Dave, cảm ơn rất nhiều vì đã mời tôi. Đừng kiểm tra tôi quá kỹ. Nếu bạn tìm thấy bất cứ điều gì không chính xác trong đó, chúng ta sẽ nói về nó vào một thời điểm khác. Đánh giá cao việc được tham gia chương trình này.

David:
Được rồi, Laurence, câu hỏi cuối cùng dành cho bạn, mọi người có thể tìm hiểu thêm về bạn ở đâu?

Laurence:
Tôi thích tương tác trực tiếp với mọi người để họ chắc chắn có thể tìm hiểu thêm về Avail hoặc Realtor.com trên trang web của chúng tôi. Vì vậy, Avail.co hoặc Realtor.com. Nhưng nếu mọi người muốn nói chuyện với tôi, tôi thích nhận email. Tôi đáp lại họ. Họ có thể liên hệ với tôi tại [email được bảo vệ] Rất mong được giao lưu cùng mọi người.

David:
Tuyệt vời. Dave Meyer, mọi người có thể tìm hiểu thêm về bạn ở đâu?

Dave:
Bạn có thể tìm thấy tôi trên Instagram nơi tôi là @thedatadeli.

David:
Vâng, và nếu bạn chưa theo dõi Dave, hãy làm như vậy. Trang của anh ấy đang bùng nổ. Trên YouTube video của bạn đang nghiền nát nó. Tôi không biết đó có phải là khuôn mặt đẹp trai của bạn hay không, có phải là cách bạn truyền đạt khéo léo hay không, nhưng bạn giống như chiếc bánh sandwich mà ai đó đã ghép lại và mọi người đều nghiện nó và bạn đang bán chạy như tôm tươi.

Dave:
So sánh tôi với một chiếc bánh sandwich là lời khen tuyệt vời nhất mà tôi từng nhận được, David. Bạn sẽ làm cho tôi đỏ mặt.

David:
Trên thực tế, chúng ta thậm chí có thể phải ngừng gọi nó là bánh nóng. Chúng tôi sẽ phải nói rằng bạn đang bán hàng như những chiếc bánh của Dave, bởi vì đó thực sự là tốc độ bán hàng của bạn.

Dave:
Vậy, cám ơn. Tôi trân trọng điều đó. Và hy vọng mọi người sẽ xem kênh YouTube mới vì tôi đang ở trên kênh BiggerPockets chính, nhưng tôi cũng sẽ chuyển đổi nhiều hơn sang kênh YouTube On the Market, nơi chúng tôi sẽ thu thập nhiều dữ liệu hơn tin tức, chương trình loại sự kiện hiện tại. Chúng tôi có tất cả các loại nội dung tuyệt vời sắp ra mắt. Vì vậy hãy chắc chắn kiểm tra điều đó.

David:
Thế đấy. Và Laurence, cảm ơn bạn đã đấu tranh tốt trong việc cố gắng làm cho công việc của chủ nhà trở nên dễ dàng hơn và giúp việc đầu tư vào loại tài sản tuyệt vời này thành công hơn. Chúng tôi đang bị chỉ trích bởi các quỹ phòng hộ, vốn tổ chức và các chính quyền đô thị không thích các nhà đầu tư bất động sản cũng như các chính trị gia không thích các nhà đầu tư bất động sản. Có rất nhiều người đang gây khó khăn hơn cho việc làm những gì chúng ta yêu thích. Vì vậy, bất cứ khi nào chúng tôi có ai đó ở bên giúp đẩy bóng về phía trước, tôi thực sự đánh giá cao điều đó.

Laurence:
Vâng, cảm ơn một lần nữa vì đã có tôi.

David:
Được rồi, tôi sẽ đưa chúng ta ra khỏi đây. Đây là David Greene của Dave “Dave Cakes” Meyer, người đã ký tên.