David:
Đây là BiggerPockets Podcast, chương trình 557.

Esther:
Hàng tồn kho thấp hơn những ngày này. Tôi biết mọi người nói rằng bạn phải tìm ra nó và bạn phải đi tìm nó. Thật khó để tìm thấy những giao dịch rất, rất tốt, vì vậy đó chỉ là một yếu tố khác khiến tôi phải tăng vốn chủ sở hữu, và tôi chỉ cảm thấy mình có sở trường đó. Tôi thích kết nối mọi người. Tôi thích kết nối người có tiền, người có tài sản, người với người. Tôi là một người mai mối.

David:
Chuyện gì vậy mọi người. Đó là David Green, người dẫn chương trình BiggerPockets Podcast của bạn, chương trình mà chúng tôi cung cấp cho bạn thông tin mà bạn cần để bắt đầu xây dựng sự giàu có lâu dài thông qua bất động sản ngay hôm nay. Nếu bạn là người mới ở đây và bạn muốn chương trình hôm nay, hãy xem BiggerPockets.com; đó là một cửa hàng tổng hợp miễn phí cho tất cả mọi thứ về đầu tư bất động sản, những cách mà chúng tôi có thể giúp bạn tiết kiệm thời gian và tiền bạc, tránh những sai lầm và khai thác trí tuệ của hai triệu thành viên.
Ở đây cùng tham gia với tôi hôm nay trên podcast là người bạn tốt của tôi, Henry Washington, từ chương trình 366. Henry, hôm nay bạn thế nào?

Henry:
Tôi đang làm tốt, anh bạn. Cám ơn bạn rất nhiều vì cơ hội này. Đó là một khoảng thời gian tuyệt vời để phỏng vấn và giao lưu với bạn cũng như chia sẻ một số thông tin với mọi người, anh bạn. Thật là một trải nghiệm tuyệt vời, anh bạn. Tôi không thể cảm ơn bạn đủ vì điều này.

David:
Vâng. Niềm vui là của chúng tôi. Bất cứ khi nào chúng ta có được một góc nhìn mới và một nguồn trải nghiệm mới, liên quan đến những gì diễn ra tốt đẹp với bất động sản và những gì đã xảy ra, tôi cảm thấy như mọi người đều thắng. Hôm nay, bạn đã có một số điểm tuyệt vời về những điều mà bạn đã dạy cho sinh viên khi nói đến cách đầu tư khôn ngoan và thận trọng vào bất động sản, thay vì chỉ chạy theo bầy đàn và làm theo những gì mọi người làm; Đó là cách nhanh nhất để mất tiền, theo ý kiến ​​của tôi. Đúng? Ý tưởng này có sự an toàn về số lượng và bạn sẽ thấy rất nhiều người đầu tư vào một cổ phiếu sau khi nó đã tăng giá, bởi vì bạn luôn cảm thấy tốt khi đầu tư vào một thứ gì đó đang tăng giá và đôi khi bạn chỉ đang chạy ngay tới vực bờ rìa. Bất cứ điều gì bạn muốn chia sẻ về chủ đề đó?

Henry:
Yeah tuyệt đối. Đó là một thị trường tăng giá ngay bây giờ, phải không? Thật dễ dàng để trở thành một thiên tài trong thị trường tăng giá, phải không? Mọi người đều chiến thắng. Và vì vậy, bạn có thể nhanh chóng nhận ra mình trong một giao dịch có thể khiến bạn bị tổn hại về mặt tài chính nếu điều nhỏ nhất hoặc nhỏ nhất thay đổi theo thị trường. Và giống như chúng ta đã nói hôm nay, không phải lúc nào bạn cũng có quyền kiểm soát một số thứ có thể thay đổi, điều này có thể khiến bạn phải xoay trục; và nếu bạn không có một chiến lược rút lui nào khác, bạn có thể ở trong một thế giới bị tổn thương.

David:
Và đó là một điểm tuyệt vời cho lý do tại sao mọi người nên nghe chương trình ngày hôm nay, bởi vì chúng ta thực sự ... Tôi không muốn nói một câu chuyện hay ho, mà là một câu chuyện rất sâu sắc về một nhà đầu tư thành công. Vị khách của chúng ta hôm nay, Esther Lowenbein, người huy động tiền cho các giao dịch của người khác, có rất nhiều kinh nghiệm xem xét các giao dịch khác nhau, cũng như kinh nghiệm về việc xem những giao dịch nào hiệu quả và giao dịch nào không, người vẫn còn điều gì đó mà cô ấy không thể làm được ' Không có dự đoán nào đi ngược lại với cô ấy, và tôi nghĩ Henry đưa ra một lời khuyên đáng kinh ngạc về cách tránh cho bản thân rơi vào cái bẫy tương tự. Vì vậy, hãy chắc chắn rằng bạn lắng nghe đến cùng bởi vì Henry nói điều gì đó, tôi sẽ không nói điều đó ở đây, nhưng bản thân tôi cũng chưa bao giờ nghĩ nó lại hay đến thế. Chúng tôi cũng nói về cách kết nối mọi người và sức mạnh của việc kết nối, những loại giao dịch mà Esther và nhóm của cô ấy đang xem xét, cũng như cách cô ấy thực hiện tất cả những điều này với tám… vâng, tám… đứa trẻ. Người phụ nữ khá tuyệt vời.

Henry:
Tôi có hai và tôi thậm chí không thể tưởng tượng được tám. Thật phi thường.

David:
Tôi có cháu gái và cháu trai, và những điều đó đôi khi có thể khiến tôi mệt mỏi, nhưng tôi phải trả lại chúng.

Henry:
Bạn chỉ cần chuẩn bị đường cho chúng và thả chúng ra.

David:
Điều đó hoàn toàn đúng. Tôi chỉ đăng hình ảnh trên Instagram của tôi. Họ đã bắt được một số cá. Con cá lớn hơn mà tôi từng bắt được trong suốt cuộc đời của mình. Họ chuyển đến Idaho và có những con cá lớn ở đó, trái ngược với California, và anh trai tôi nói, "Ngay sau khi họ chụp ảnh với con cá, họ chỉ chạy vào rừng để chơi và chỉ không thể cẩu thả."

Henry:
Đúng.

David:
Được rồi. Và bây giờ là Mẹo nhanh của ngày hôm nay.

Henry:
Mẹo nhanh.

David:
Mẹo Nhanh ngày nay rất đơn giản. Hãy truy cập các diễn đàn BiggerPockets và xem liệu bạn có thể nhận được câu trả lời cho câu hỏi của mình ở đó hay không, cũng như đặt thêm các câu hỏi nhanh hơn. Trong Vòng lửa của chương trình hôm nay, chúng tôi đưa ra những câu hỏi trực tiếp mà mọi người đã hỏi mà chúng tôi nghĩ sẽ tốt cho khách mời. Các diễn đàn là cách BiggerPockets bắt đầu; chúng thật đáng kinh ngạc. Có rất nhiều thứ tốt. Bạn có thể tìm kiếm các chủ đề chính, như lĩnh vực bạn đầu tư, loại tài sản bạn đang ở hoặc vấn đề cụ thể mà bạn gặp phải và tìm các câu hỏi mà người khác đang hỏi. Đôi khi tôi đến đó chỉ để xem mọi người tò mò về điều gì, bởi vì điều đó cho tôi biết tôi cần làm nội dung dựa trên điều gì. Nhưng bạn có thể nắm bắt được nhịp độ bất động sản chỉ bằng cách chú ý đến các diễn đàn BiggerPockets.

Henry:
Hai triệu thành viên. Làm thế nào bạn có thể không, phải không?

David:
Của bạn đây. Được rồi. Henry, bạn muốn thêm điều gì trước khi chúng tôi đưa Esther vào không?

Henry:
Không, anh bạn. Chỉ cần chú ý đến những câu hỏi cần đặt ra khi bạn muốn tham gia vào một tổ chức cung cấp và các quy tắc liên quan đến việc trở thành một phần của một tổ chức cung cấp dịch vụ, bởi vì nó nghe có vẻ phức tạp. Và đừng hiểu sai ý tôi, nó rất phức tạp, nhưng có những quy tắc cần tuân theo. Và vì vậy, hãy cố gắng chú ý đến một số câu hỏi bạn nên hỏi và một số điều bạn nên tìm kiếm, nếu bạn muốn tham gia vào việc huy động vốn.

David:
Rất tốt. Tôi đã quên đề cập đến điều đó, nhưng đó là một trong những phần hay hơn của chương trình hôm nay, khi bạn phỏng vấn Esther và hỏi cô ấy những câu hỏi mà bạn muốn biết liệu bạn có định đầu tư vào chỉ dẫn của người khác hay không.

Henry:
Chắc chắn rồi.

David:
Được rồi. Đưa cô ấy vào đi.
Cô Esther, chào mừng trở lại với BiggerPockets Podcast. Tôi biết rằng chúng tôi đã để bạn ở New Orleans khi chúng tôi thực hiện podcast theo số lượng, đó là sức mạnh về số lượng ở đó, nhưng bây giờ bạn trở thành tâm điểm của chương trình.

Esther:
Cảm ơn bạn. Tôi rất vui khi được ở đây. Rất vui khi gặp bạn.

David:
Hãy bắt đầu. Bạn đã làm gì kể từ New Orleans BPCON '21?

Esther:
Tôi đã mua nhiều tài sản hơn. Tôi đang mở rộng danh sách các nhà đầu tư và danh sách những người cần các nhà đầu tư. Tôi đã huy động được rất nhiều vốn. Kể từ đó, tôi đã tăng nó 5 triệu đô la, tôi nghĩ là kể từ lần cuối cùng chúng tôi gặp nhau, và tôi còn nhiều hơn nữa theo hợp đồng. Tôi đang làm một số việc rất lớn ở đầu kết nối thủ đô.

David:
Đáng kinh ngạc. Đối với những người chưa nghe câu chuyện của bạn, bạn có thể cung cấp cho chúng tôi bản tóm tắt ngắn gọn về những gì bạn làm khi liên quan đến bất động sản, và sau đó chúng tôi sẽ đi sâu vào câu chuyện cá nhân của bạn sau đó?

Esther:
Vâng. Hành trình bất động sản của tôi đã phát triển và vẫn đang tiếp tục phát triển, vì vậy tôi sẽ cung cấp cho bạn tóm tắt một chút về cách tôi bắt đầu và những gì tôi đang làm hiện tại. Tôi chính thức là một nhà nghiên cứu bệnh học về ngôn ngữ. Tôi vẫn có bằng cấp của mình, nhưng hiện tại tôi không luyện tập vì một số lý do, tôi có thể giải thích sau. Tôi quyết định chuyển hướng sang lĩnh vực bất động sản. Tóm lại là tôi muốn nhiều hơn nữa, nhưng còn nhiều lý do nữa. Tôi bắt đầu là một nhà môi giới nhà ở trong khu vực của tôi. Tôi sống ở Rockland County, New York và tôi thực sự thích làm điều đó trong một thời gian. Sự thật là mặc dù tôi luôn muốn đi vào không gian thương mại, nhưng người môi giới mà tôi đã gặp nói với tôi rằng tôi cần phải bắt đầu từ cuối khu dân cư để đi vào thương mại; và đối với tôi điều đó không thực sự có ý nghĩa gì, nhưng tôi cũng không ngại học kinh doanh khu dân cư.
Vì vậy, tôi bắt đầu từ phía khu dân cư, điều đó diễn ra tốt đẹp, nhưng tôi cảm thấy mệt mỏi với vai trò cố vấn hôn nhân và nhà tâm lý học, mà đôi khi bạn phải ở bên cạnh khu dân cư. Và sau đó, có một số khó khăn trong không gian nhà ở, giữa người môi giới và người mua, khiến tôi quyết định quay toàn thời gian vào không gian thương mại. Lần bán nhà ở cuối cùng, tôi đã cho người mua đó xem 50 căn nhà, và tôi đã có đủ. Bạn không được trả tiền cho 50 buổi chiếu đó; bạn chỉ được trả tiền khi bán hàng. Rất may, anh ấy đã đóng cửa, nhưng điều đó hoàn toàn khiến tôi kiệt sức, và tôi quyết định dành toàn thời gian cho công việc quảng cáo. Tôi cũng thích nó hơn vì nó dựa trên thực tế hơn là dựa trên cảm xúc. Đó là, “Các con số có cộng lại không? Thỏa thuận có hiệu quả với tôi không? Tôi có thích vị trí này không? Tôi có thích nội dung đó không? ” Nó tổng hợp thành những con số và lợi nhuận mà tôi sẽ kiếm được theo thời gian, vì vậy đối với tôi điều đó thú vị hơn so với giao dịch với bên dân cư.
Khoảng một năm rưỡi trước, một trong những khách hàng mà tôi đã bán một bất động sản thương mại, đã liên hệ với tôi và hỏi tôi liệu tôi có thể giúp anh ta tìm một đối tác cổ phần cho thương vụ mà tôi đã bán cho họ không. Trong vòng hai cuộc điện thoại, tôi đã tìm thấy anh ta là một đối tác cổ phần. Tôi đã kết nối hai đồng GP với nhau. Nhà tài trợ và nhà cung cấp vốn cổ phần, họ đã trở thành đối tác, và tôi nói, “Chà. Cái này hay đấy. Tôi có thể làm điều này nhiều hơn nữa, ”vì vậy tôi đã nhập vai đó. Tôi bắt đầu kết nối vốn trên khía cạnh vốn chủ sở hữu, và kể từ đó tôi đã huy động được 45 triệu đô la trong năm rưỡi qua.
Về sau, tháng 1 năm ngoái, chồng tôi bắt đầu… Ý tôi là anh ấy luôn để ý xem tôi đang làm gì, nhưng anh ấy đã nắm bắt được lỗi tôi đang làm và anh ấy nói, “Tất cả những tài sản mà bạn đang gửi cho tất cả khách hàng của mình, gửi chúng cho tôi. Hãy để tôi xem chúng, ”và anh ấy bắt đầu xem chúng và bắt đầu mua hàng, và bây giờ anh ấy là khách hàng lớn nhất của tôi. Chúng tôi đang mua các bất động sản bán lẻ ba mạng lưới công nghiệp văn phòng và mọi thứ đã tăng lên ở mức cực kỳ tuyệt vời và chúng tôi dự kiến ​​đạt XNUMX tỷ đô la tài sản đang được quản lý trong vòng vài tháng.

Henry:
Đó là rất nhiều tài sản được quản lý. Và vì vậy, rất nhiều khi người ta nói thương mại, họ có nghĩa là khu dân cư thương mại, nghĩa là các tòa nhà chung cư. Nhưng bạn đang làm thương mại thực sự, đó là không gian bán lẻ, không gian công nghiệp.

Esther:
Đúng. Điều thú vị về nó là khi tôi bắt đầu tự học về bất động sản, ban đầu tôi chắc chắn rằng mình sẽ tham gia vào không gian đa gia đình. Mục tiêu ban đầu của tôi, những gì tôi thực sự muốn làm, là đầu tư từ 50,000 đến 100,000 đô la vào 30 bất động sản khác nhau. Sau khi nghiên cứu tất cả các nhà tài trợ và địa điểm, tôi sẽ đầu tư vào 30 tổ hợp khác nhau và ghi lại hành trình của mình: đó là những gì tôi sẽ làm; đó là kế hoạch của tôi. Nhưng sau đó chúng tôi gặp đối tác này của chúng tôi, và anh ấy đã tự mình mua bất động sản trong nhiều, rất nhiều năm, và đây chỉ là những cơ hội đến với anh ấy, và chúng tôi không thể từ chối những cơ hội này; do đó, chúng tôi đã đến đó.

David:
Được rồi. Tại sao bạn không chia nhỏ cho chúng tôi biết doanh nghiệp tổng thể của bạn trông như thế nào, và sau đó bạn đang đóng vai trò gì trong đó.

Esther:
Rất tốt. Tôi vẫn hoạt động như một nhà môi giới ở nhiều cấp độ. Tôi vẫn môi giới các giao dịch, đại diện cho người mua và người bán. Hiện tại, tôi chủ yếu đại diện cho chồng mình, anh ấy hiện là khách hàng chính của tôi, vì vậy đó là những gì tôi làm. Tôi trình bày với anh ấy thỏa thuận, và sau đó tôi ngồi vào ghế sau, và anh ấy sẽ tiếp quản nó với đội của mình. Anh ấy đóng vai trò là nhà đầu tư cho những gì chúng tôi đang mua. Anh ấy đang lo việc mua hàng của chúng tôi; Tôi đang chăm sóc những thứ của những người khác. Tôi tăng vốn chủ sở hữu cho những người khác.

David:
Được chứ. Được rồi. Bạn có hai con đường đi tiếp ở đây. Bạn và chồng bạn có một công việc kinh doanh, và bạn gây quỹ, rồi anh ấy và những người khác… Và đó là điều tôi muốn hiểu rõ hơn, bạn đang đóng vai trò gì trong công việc kinh doanh đó. Nhưng sau đó, việc này khác đang diễn ra, bạn huy động tiền và đưa nó cho các nhà khai thác khác. Có đúng không?

Esther:
Gần như. Tôi không kiếm tiền cho bản thân. Chúng tôi có một đối tác cổ phần trong tập đoàn, vì vậy tôi không huy động vốn cho tôi. Tôi đang nuôi cho những người khác.

David:
Được chứ. Bạn gây quỹ cho các nhà khai thác khác và cho các giao dịch của họ. Và sau đó bạn và chồng bạn tự sở hữu tài sản của mình, và bạn có một đối tác trong nhóm đó chịu trách nhiệm huy động vốn ở đó. Chính xác?

Esther:
Chính xác. Hoặc liên doanh. Anh ta tự mình mang lại vốn chủ sở hữu.

David:
Được chứ. Khi nói đến ai làm gì, bạn có đang làm gì khác ngoài việc huy động vốn, hay đó là siêu năng lực mà bạn thực hiện trong hành trình này?

Esther:
Bạn đang nói về khía cạnh huy động vốn mà tôi làm cho người khác, đúng không?

David:
Hoặc thực sự là cả hai. Tôi đang cố gắng tìm hiểu xem bạn có tham gia vào phân tích không? Bạn có tham gia vào những lĩnh vực bạn sẽ đầu tư không? Tôi đang cố gắng tìm hiểu vai trò của bạn trong hai vai này.

Esther:
Được chứ. Tôi đang nói về việc quyên góp cho những người khác ngay bây giờ. Khi tôi quyên góp cho người khác, tôi đi theo một số cách. Khía cạnh mà tôi thành công nhất là kết nối các đồng GP và JV với nhau. Tôi có một nhà tài trợ đến với tôi, "Tôi đang tìm kiếm 7 triệu đô la." Tôi đã tìm thấy hoặc tôi đang tìm thấy đối tác trị giá 7 triệu đô la sẽ đầu tư với họ và họ trở thành đồng GP cùng nhau. Cả hai đều có tiếng nói bình đẳng trong thỏa thuận, họ là những người ra quyết định ngang nhau và họ tham gia quan hệ đối tác cùng nhau. Ban đầu, tôi sẽ trình bày tóm tắt về thương vụ cho các nhà đầu tư mà tôi nghĩ có thể quan tâm; nếu họ quan tâm hơn nữa, tôi sẽ gửi tất cả các tài liệu, tất cả các thông tin; và sau đó nếu họ quan tâm hơn nữa, tôi sẽ kết nối các nhà tài trợ với nhau, sau đó họ xem liệu họ có thích nhau không và nếu họ có thể làm việc cùng nhau, và sau đó họ sẽ tự thương lượng các điều khoản của mình. Miễn là tôi có các thỏa thuận của mình tại chỗ, tôi sẽ kết nối.
Tôi cũng đã cung cấp một thỏa thuận từ các nhà đầu tư LP, là các đối tác hạn chế, nơi tôi là GP trong thỏa thuận, tôi là đồng GP trong thỏa thuận. Tôi đã đưa vào các đối tác hạn chế. Tôi đã làm một số công việc về thỏa thuận. Tôi là quan hệ nhà đầu tư, quan hệ vốn, quản lý vốn. Tôi kiểm tra thỏa thuận. Tôi phân tích. Tôi làm bất cứ công việc gì có thể, mà không cần khởi động từ đây, vì vậy đó là công việc của tôi trong thỏa thuận, và tôi đã kiếm được từ LP.
Tôi đã quyết định tiến thêm một bước nữa và bắt đầu một quỹ đầu tư tư nhân để huy động tiền từ LP, đây là một mô hình tài trợ vốn và cũng đưa số tiền đó vào các tổ chức tài chính khác nhau.

Henry:
Hãy quay lại một chút vì bạn đang nói LP và GP, và tôi nghĩ rằng một số người quá mới nên họ có thể không hiểu những điều đó có nghĩa là gì. Tôi biết bạn đã nói LP là đối tác hạn chế và GP là đối tác chung, nhưng hãy giải thích cho mọi người hiểu sự khác biệt giữa hai vai trò đó là gì?

Esther:
Chắc chắn. Một đối tác giới hạn là một người nào đó sắp được cho là với 50,000 đô la. Ai đó có W-2, họ đang làm một số công việc, nhưng họ muốn tham gia vào bất động sản. Họ muốn đặt tiền của mình vào một khoản đầu tư chắc chắn và chúng tôi biết rằng bất động sản là một khoản đầu tư thực sự chắc chắn trong hầu hết các trường hợp. Vì vậy, họ đặt 50,000 vào một phân phối và họ nhận được một khoản vốn chủ sở hữu trước. Mọi tình huống đều khác nhau, nhưng nhìn chung họ sẽ nhận được một khoản vốn chủ sở hữu trước và lợi tức từ các khoản đầu tư của họ qua… Đôi khi trong khoảng thời gian hàng tháng, hàng quý hoặc hàng năm họ sẽ nhận được lợi nhuận từ các khoản đầu tư của mình. Thông thường, họ sẽ không nhận tiền trong một hoặc hai năm đầu tiên cho đến khi tài sản ổn định, và sau đó họ sẽ nhận được tiền vào năm thứ ba, thứ tư. Mọi tình huống đều khác nhau.
Đối tác chung là người có vai trò tích cực trong giao dịch, chịu trách nhiệm về giao dịch, là người ra quyết định bình đẳng và đóng vai trò tích cực hơn. Thông thường, chúng là nguyên tắc quan trọng, chúng quản lý tài sản, v.v.

Henry:
Các thành viên hợp danh có mang lại tiền không?

Esther:
Tôi thích làm việc với những thương vụ mà đối tác chung đặt tiền. Tôi nghĩ rằng điều đó hấp dẫn hơn đối với các nhà đầu tư, rằng đối tác chung có nhiều làn da hơn trong trò chơi, vì vậy tốt hơn là đối tác chung bỏ tiền. Có những tình huống đối tác chung không thể bỏ tiền xuống; họ thường gặp khó khăn hơn trong việc tăng vốn chủ sở hữu theo cách đó.

Henry:
Hiểu rồi. Bởi vì hầu hết các nhà đầu tư, những nhà đầu tư thụ động, những LP này, đều muốn GP của họ cũng có một số skin trong trò chơi, phải không?

Esther:
Chính xác. Thỏa thuận mà tôi đã hợp tác cá nhân, tất cả các bác sĩ đa khoa có liên quan, tất cả chúng tôi đều bỏ tiền của mình vào.

David:
Có thể đây sẽ là một điểm tốt để hỏi, đối với một người đang lắng nghe, làm thế nào để họ biết liệu họ có nên xem xét đầu tư vào nguồn cung cấp của người khác với tư cách là một đối tác hạn chế hay không? Làm thế nào để họ biết liệu họ có nên bắt đầu công việc của riêng mình với tư cách là một đối tác chung hay không? Và làm thế nào để họ biết nếu có thể chỉ là những giao dịch lớn không dành cho họ và họ có thể nên gắn bó với ngôi nhà gia đình đơn lẻ điển hình, song lập, ba tầng, v.v.?

Esther:
Đó là một câu hỏi tuyệt vời. Tôi nghĩ rằng mọi người phải đánh giá những gì đang diễn ra trong cuộc sống của họ và những gì họ thực sự có thể xử lý. Một số người có W-2 và họ không thể xử lý được khi dính vào mối hàng ngày, người thuê nhà và nhà vệ sinh của bất động sản; họ không thể đối phó với điều đó. Họ muốn đổ tiền vào bất động sản, vì bất động sản thực sự tuyệt vời và mang lại nhiều lợi ích đáng kinh ngạc, và họ không thể đảm đương được lịch trình hàng ngày của mình và đóng vai trò tích cực trong lĩnh vực bất động sản, vì vậy họ đến một cách bị động. Những người khác có khả năng tham gia, nhưng họ không muốn. Họ muốn nhận được dòng tiền thụ động mà không cần thực hiện bất kỳ công việc nào. Đó là tiền hộp thư. Kiếm tiền trong khi bạn ngủ. Bạn có thể ngồi lại và chỉ nhận lợi nhuận từ các khoản đầu tư của mình, đặc biệt là những người cao tuổi… họ không hoạt động nhiều và họ thích nhận lợi nhuận từ các khoản đầu tư của mình; như nhận hàng tháng, hàng năm, hàng quý, tuy nhiên nó được cấu trúc, trả về.

David:
Vâng. Tôi có thể nói rằng thu nhập thụ động là một chút nhầm lẫn. Bất cứ ai thực sự sở hữu tài sản đều hiểu rằng nó bị động so với việc có một công việc toàn thời gian; nó không bị động so với cách chúng ta hiểu từ bị động. Henry đang cười. Tôi sẽ cho phép bạn nhảy vào trong một giây ở đây. Nhưng tôi biết những khoản đầu tư duy nhất mà tôi từng thực sự thụ động là khi tôi còn là một đối tác hạn chế đầu tư vào thương vụ của ai đó. Điều đó không có nghĩa đó là cách tốt nhất hay cách duy nhất để làm điều đó. Nhưng cần phải thừa nhận rằng nếu bạn là một chuyên gia bận rộn, hoặc bạn có những ưu tiên khác như con cái, bạn đang nuôi một gia đình, điều gì đó: cố gắng đầu tư vào bất động sản, đặc biệt là khi bạn đang cố gắng tìm hiểu nó, là rất khó. và rất tốn thời gian. Trải nghiệm của bạn với điều đó như thế nào, Henry?

Henry:
Trời ạ, đó là sự thật 100%. Bởi vì mọi người nói, "Chà, thật thụ động nếu bạn có một người quản lý tài sản", và điều đó thậm chí còn không đúng bởi vì công việc của bạn, nếu bạn có một người quản lý tài sản, là quản lý những người quản lý tài sản của bạn và đảm bảo rằng họ đang làm làm tốt lắm. Luôn có một số mức độ hoạt động mà bạn sẽ thực hiện trong doanh nghiệp đầu tư bất động sản của mình theo con đường truyền thống. Và như bạn đã nói, nó không giống như chắc chắn có một chín phần năm, nhưng bị động hoàn toàn là một kẻ đọc sai.
Nhưng có một điều tôi muốn hỏi là làm thế nào mà bạn thậm chí có được từ nơi bạn bắt đầu với tư cách là một đại lý, và bạn nói rằng bạn đang trưng bày 50 ngôi nhà và cảm thấy chán nản, làm cách nào để bạn có được từ đó đến việc huy động tiền? Đó không phải là con đường bình thường mà mọi người đi, và đó là cách bạn nhảy đến đó thật tuyệt.

Esther:
Nhân tiện, khi tôi có nghĩa là bị động, tôi có nghĩa là hoàn toàn bị động. Bạn đang đầu tư với tư cách là một nhà đầu tư thụ động. Bạn không thực hiện bất kỳ công việc nào trong thỏa thuận. Đó là những gì tôi có nghĩa là bị động.
Làm thế nào để tôi tham gia? Đó là một câu hỏi tuyệt vời. Nó đến với tôi. Nó đến với tôi. Tôi chưa bao giờ mong đợi sẽ tham gia vào việc huy động vốn chủ sở hữu và kết nối vốn. Nó chỉ xảy ra khi một khách hàng mà tôi đã bán một bất động sản ở Connecticut, đó là bất động sản gồm sáu căn trong một khu vực, anh ta đến gặp tôi và nhờ tôi giúp anh ta tăng vốn chủ sở hữu. Tôi thực sự không có ý tưởng về toàn bộ hoạt động kinh doanh của việc tăng vốn chủ sở hữu. Tôi không có khái niệm gì về điều này khi anh ấy yêu cầu tôi tăng vốn chủ sở hữu cho anh ấy, đến nỗi khi anh ấy hỏi tôi, tôi đã nói: “Chắc chắn rồi, anh sẽ giúp em một việc. Tôi đã bán tài sản cho bạn. Tôi đã nhận được một khoản hoa hồng tốt. Tôi sẽ giúp bạn tìm ra công bằng. Tôi sẽ giúp bạn một việc. " Đó là cách tôi nhìn vào nó. Vào thời điểm đó, tôi không hề biết rằng đó là một công việc kinh doanh có lợi nhuận như vậy.
Và hiển nhiên, lúc đó tôi chưa biết hết các quy tắc. Một khi tôi nhận ra tất cả các quy tắc, và đó là một ngành được quản lý chặt chẽ, tôi thực sự đã trả lại số tiền đó vì tôi không muốn liên quan gì đến tài sản đó vì tôi không biết. Vào thời điểm đó, tôi không có kiến ​​thức về tất cả những điều phức tạp của việc huy động vốn chủ sở hữu, và có quá nhiều điều cần biết. Có rất nhiều điều mà người ta phải tuân thủ bằng cách tăng vốn chủ sở hữu. Nó không đơn giản.

Henry:
Một số quy tắc hoặc quy định mà một nhà đầu tư mới có thể cần phải biết trước khi họ đi và nói, “Này, nhà đầu tư mới. Tôi đã tìm thấy một anh chàng có nhiều tiền. Của bạn đây. ”

Esther:
Đúng. Luôn tham khảo ý kiến ​​của luật sư, đặc biệt là luật sư chuyên ngành của SEC. Và nhiều luật sư sẽ nói rằng họ chuyên môn, nhưng họ không phải vậy. Vì vậy, hãy cắm đầu vào đó: hãy luôn kiểm tra với luật sư của bạn.
Nhưng về việc các nhà tài trợ tiếp cận, điều đó phụ thuộc vào việc họ đang thực hiện hợp vốn hay họ đang gây quỹ thông qua một quỹ, hoặc nếu ai đó đến với quỹ của họ vào tổ chức hợp vốn. Có rất nhiều cách để thực hiện nó, nhưng cũng có những miễn trừ đối với tất cả các quy định này, như REG D 506 B / 506 C. Người ta phải biết tất cả các luật đó trước khi bắt đầu cung cấp hoặc huy động từ quỹ. Nếu đó là 506 B, thì họ không được phép quảng cáo nó, họ chỉ được phép gây quỹ từ gia đình và bạn bè; so với 506 C có thể được quảng cáo và họ chỉ có thể huy động vốn từ các nhà đầu tư được công nhận.
Với tư cách là một nhà huy động vốn đến, nếu một người không được chứng nhận, nghĩa là nếu một người không phải là đại lý môi giới, họ không được phép nhận phần trăm dựa trên số tiền họ huy động được; họ chỉ được phép nhận một khoản phí cố định cho mỗi giao dịch, điều này phải được thảo luận trước. Có rất nhiều điều mà mọi người cần biết trước khi tham gia. Tôi thực sự khuyên bất cứ ai lắng nghe điều này: trước khi bạn tham gia vào thị trường đó, hãy nghiên cứu càng nhiều càng tốt. Có những cuốn sách và podcast tuyệt vời mà người ta có thể nghe trước khi đi sâu vào lĩnh vực này.

David:
Tại thời điểm nào nó trở thành quy định của SEC? Tôi hiểu rằng nếu tôi đang huy động tiền và tôi đang cung cấp nó như một biện pháp bảo mật và mọi người đang nhận được vốn chủ sở hữu trong giao dịch này, điều đó rất rõ ràng theo SEC. Nhưng tôi cũng có thể đi vay từ bạn của mình và được bảo đảm bằng một kỳ phiếu, và đó sẽ không phải là SEC. Nhưng bạn có nhiều kinh nghiệm khi biết các khoản cho vay có bảo đảm bằng bất động sản hiện sẽ được SEC quy định tại thời điểm nào, và tất cả các quy tắc này đều được áp dụng?

Esther:
Có một danh sách dài những việc nên làm và không nên làm. Nhưng với tư cách là một nhà quản lý quỹ, tôi phải học, “Tại thời điểm nào thì SEC được quy định?” Quỹ không thể tồn tại hơn một năm; đó là một điều. Và sau đó nó phải dưới 150 triệu đô la trước khi được SEC chấp thuận, có nghĩa là trước khi bạn phải nộp đơn với SEC, trước khi bạn có thể nộp đơn xin miễn trừ. Đó là về mặt kinh phí. Đó là những điều cần biết. Nhưng về những điều nên làm và không nên làm, Kim Lisa Taylor đã trình bày tất cả ở đó, và bạn có thể kiểm tra cuốn sách đó. Tôi rất khuyên bạn nên điều đó.

David:
Đó là gì? Tôi nhớ nó.

Esther:
Kim Lisa Taylor viết, "Làm thế nào để huy động tiền một cách hợp pháp." Và Matt Faircloth cũng có một cuốn sách, “Tăng vốn cổ phần tư nhân”.

David:
Được chứ. Ngoài những sai lầm có thể mắc phải trong việc huy động tiền cho các giao dịch khi bạn không quen với cách thực hiện, một số sai lầm khác mà bạn đã mắc phải trong hành trình của mình mà bạn đã học được và bạn có thể chia sẻ với khán giả của chúng tôi?

Esther:
Ồ, nhiều. Về các giao dịch môi giới, tôi phải học rằng tôi phải làm cho khách hàng ký các hợp đồng độc quyền vì ở đó rất lãng phí thời gian. Tôi đã có những khách hàng mà tôi dành cả tâm hồn mình. Tôi sẽ đi xung quanh, hiển thị các tài sản. Tôi đã đi một giờ từ nhà của tôi để cho họ xem tài sản. Tôi chọn bản thân mình bất cứ lúc nào. Tôi đã làm việc rất chăm chỉ thay mặt cho khách hàng, và sau đó họ nhớ rằng bạn của họ là một nhà môi giới bất động sản, một cách tinh tế, vì vậy đó là một điều mà tôi phải học cách để khách hàng ký độc quyền. Lúc đầu, tôi nói, “Ồ, tôi không muốn. Tôi siêu cam kết và tôi đang làm việc chăm chỉ, ”tôi đang làm. Tôi cực kỳ tận tâm, tôi làm việc rất chăm chỉ, nhưng không phải ai cũng tốt như tôi, vì vậy tat là thứ mà tôi phải học thật nhanh.

David:
Hãy tìm hiểu kỹ điều đó trong một giây trước khi chúng ta tiếp tục, nhưng đừng quên suy nghĩ của bạn ở đó, bởi vì điều này xuất hiện rất nhiều. Tôi nghe khách hàng nói, "Này, với một danh sách, người ta hiểu rằng bạn sẽ ký một thỏa thuận độc quyền với đại lý vì họ cũng đang bỏ một số tiền của mình vào thỏa thuận đó." Họ đang trả tiền cho quảng cáo và tiếp thị, và những thứ tương tự. Nhưng với người mua thì không rõ đại lý sẽ trả bao nhiêu. Khí và thời gian của họ không được coi trọng như khi bạn thực sự chi tiền cho tấm biển trong sân, những bức tranh và những thứ tương tự. Tò mò muốn biết cả hai ý kiến ​​của bạn. Chúng tôi biết ý kiến ​​của Esther là bạn nhận ra rằng bạn cần tự bảo vệ mình bằng cách yêu cầu khách hàng mua của bạn ký một thỏa thuận môi giới người mua độc quyền, để họ cam kết sử dụng bạn và chỉ bạn trong một khoảng thời gian cụ thể. Henry, tôi không tin anh thuộc phe đại lý bất động sản, nên tôi rất tò mò. Là một người làm việc với các đại lý bất động sản, phản ứng ruột của bạn là gì khi bạn nghe một đại lý nói, "Này, nếu chúng tôi sẽ làm điều này, tôi muốn bạn là độc quyền của tôi trong sáu đến 12 tháng tới," bất cứ điều gì nó là?

Henry:
Vâng. Theo cách tôi nhìn nó thì đây là ... Đó là mối quan hệ giữa hai người. Và với tư cách là một nhà đầu tư, khi tôi đi mua hoặc bán một bất động sản, tôi muốn ai đó đại diện cho tôi, người mà tôi quan tâm nhất; và họ càng tin tưởng vào mối quan hệ công việc của chúng ta, thì có lẽ họ sẽ làm tốt hơn. Và vì vậy tôi không thấy có vấn đề gì với điều đó. Tôi muốn ký các giao dịch của mình trên cơ sở từng thỏa thuận, phải không? Và vì vậy nếu chúng ta đang nói về một bất động sản cụ thể, tôi không gặp vấn đề gì khi ký một số độc quyền cho bạn đối với tài sản đó, để bạn có thể làm tốt nhất công việc mà bạn hoàn toàn có thể làm cho tôi trong việc đại diện cho tôi với tài sản này. Đó chỉ là ngang bằng cho tất nhiên, anh bạn.

David:
Tôi nghĩ điều đó rất khôn ngoan. Đây là những gì tôi nghĩ rằng nhiều người không hiểu. Khi họ là một đại lý, họ sợ phải nói với khách hàng, "Tôi muốn bạn chỉ làm việc với tôi", và điều đó thường xuất phát từ việc họ biết rằng họ không cố gắng hết sức và vì vậy lương tâm của họ làm phiền họ yêu cầu điều đó, bởi vì họ biết rằng họ đang… Đây không phải là ưu tiên đối với họ, điều này phù hợp với những thứ khác trong cuộc sống mà họ có, và vì vậy nhiều người thực hiện cách tiếp cận bán thời gian đối với bất động sản có sẵn. Họ không phải là người Esther kiểu như, “Tôi sẽ lên xe và lái bất cứ nơi nào bạn cần đến khi bạn nói…” bởi vì Esther là kiểu người như vậy.
Và sau đó tôi nghĩ rằng khách hàng không hiểu rằng mọi mối quan hệ cuối cùng chỉ là mối quan hệ hai chiều, hoặc nó trở thành không có mối quan hệ nào. Không có mối quan hệ nào kéo dài khi một bên hạnh phúc còn bên kia thì không. Nếu bạn đang gửi tin nhắn cho đại lý của mình rằng, “Tôi không cam kết với bạn. Tôi sẽ mua một thỏa thuận với bạn nếu nó phù hợp với tôi, nhưng tôi sẽ sử dụng anh họ của tôi nếu tôi muốn và tôi sẽ sử dụng một đại lý khác nếu tôi cũng muốn ", đó có thể là lý do tại sao đại lý của bạn không nói," Bất cứ điều gì bạn cần , Tôi sẽ làm điều đó cho bạn." Họ không trả lời cuộc gọi của bạn vào ban đêm. Họ không bỏ rơi những gì họ phải lên lịch trình cho bạn. Họ đang cho bạn nỗ lực giống như họ cảm thấy rằng bạn đang cống hiến cho họ, và đó chỉ là bản chất của con người. Tất cả chúng ta đều làm điều đó trong mọi thứ, phải không?
Nếu bạn nghĩ rằng sếp của bạn không quan tâm đến bạn, có lẽ bạn đã không làm việc chăm chỉ như vậy. Nếu bạn nghĩ rằng vợ / chồng của bạn không cố gắng trong mối quan hệ, thì bạn đã ngừng cố gắng trong mối quan hệ này. Đó chỉ là lẽ thường. Nhưng vì lý do nào đó, khi nói đến bất động sản, chúng ta ném cảm giác thông thường ra ngoài cửa sổ và chúng ta hành động như con người không phải như vậy. Đó là lý do tại sao tôi muốn lấy ý kiến ​​của cả hai bạn về vấn đề đó.

Esther:
Một điều tôi đã bắt đầu làm, vào cuối cuộc hành trình cư trú của mình, là tôi sẽ đưa họ ra ngoài một hoặc hai lần trước khi yêu cầu họ ký tên vào bản độc quyền. Tôi sẽ cho họ nếm thử những gì tôi có thể cung cấp và cho họ thấy tôi cam kết như thế nào, trước khi tôi trình bày với họ những tài liệu đó.

David:
Vâng. Giống như việc bạn hẹn hò với họ trước khi yêu cầu tiến tới ổn định. Mọi người có nói "đi đều đặn" không? Tôi không biết rằng điều đó vẫn còn… Bạn biết những gì tôi đang nói, phải không?

Esther:
Yeah.

David:
Trước khi bạn yêu cầu được độc quyền.

Esther:
Tận tụy. Vâng.

David:
Tận tụy. Vâng. Bạn không làm điều đó vào lần đầu tiên gặp ai đó. Bạn phải làm quen với họ một chút.

Esther:
Vâng chính xác.

Henry:
Bạn không thể nhận được Facebook chính thức ngay lập tức, phải không?

David:
Chính thức của Facebook. Đó là cách mới "đi ổn định."

Esther:
Oh là nó?

David:
Tôi hoàn toàn hẹn hò với bản thân bằng cách nói điều đó. Nhân tiện, điều đó giống như… Tôi đã nghe điều đó khi tôi học lớp ba. Không phải lúc nào tôi cũng nói theo cách đó. Bởi vì mọi người đang thắc mắc, “David đó có một chiếc áo sơ mi có cổ trên đó. Có phải bây giờ anh ấy đang nói tất cả những thứ cổ điển và ưa thích không? "
Tôi chỉ muốn mọi người hiểu rằng rất nhiều người trong số họ thất vọng với những gì họ nhận được từ một nhân viên kinh doanh bất động sản; đó thường là lỗi của đại lý bởi vì đại lý đã không đặt ra những kỳ vọng đủ rõ ràng với khách hàng, và sau đó khách hàng không biết họ nên yêu cầu điều gì. Nhưng thường nếu bạn cố gắng ở trong một mối quan hệ cởi mở như vậy, bạn sẽ bị đốt cháy. Bạn sẽ thất vọng. Họ sẽ không đúng như cam kết với bạn. Và Esther, tôi nghĩ điều đó rất khôn ngoan của bạn mà bạn đã nhận ra, “Tôi là người luôn cống hiến tất cả những gì tôi có, vì vậy việc bán bất động sản nhà ở có thể không phải là tốt nhất đối với tôi vì tôi không thể khiến khách hàng cho tôi mọi thứ mà họ có." Điều đó có liên quan gì đến lý do bạn chuyển đến không gian huy động vốn này không?

Esther:
Điều đó không liên quan nhiều đến cách tôi bắt đầu huy động vốn, nhưng không gian thương mại cũng có những thách thức đó. Và tôi có thể viết một cuốn sách về điều này, chỉ là sự thất vọng về việc bạn làm việc cùng với bao nhiêu người, và tần suất bạn thực hiện một giao dịch mà khách hàng không thực hiện được; đó là một câu chuyện hoàn toàn khác. Nhưng vào không gian vốn là số một, nó vừa đến với tôi, nó đã rơi vào tay tôi. Và tôi cũng nghĩ với tư cách là một nhà môi giới thương mại, hàng tồn kho ngày càng thấp hơn. Tôi biết mọi người nói rằng bạn phải tìm ra nó, bạn phải đi tìm nó. Thật khó để tìm thấy những giao dịch rất, rất tốt, vì vậy đó chỉ là một yếu tố khác khiến tôi phải tăng vốn chủ sở hữu, và tôi chỉ cảm thấy mình có sở trường đó. Tôi thích kết nối mọi người. Tôi thích kết nối người có tiền, người có tài sản, người với người. Tôi là một người mai mối.

David:
Làm thế nào về danh mục đầu tư của bạn? Bạn và chồng bạn, và bất cứ đối tác nào khác mà bạn có trong công ty đó, các bạn đang mua gì và tại sao?

Esther:
Đây là những bất động sản mà đối tác chính mà chúng tôi hợp tác đã mua trước đó, vì vậy nó là văn phòng. Rõ ràng, địa điểm phải đúng vào những ngày này, công nghiệp là một thị trường rất nóng hiện nay, và bán lẻ ròng gấp ba lần. Bán lẻ cũng giảm, nhưng bán lẻ ròng gấp XNUMX lần với các hợp đồng thuê dài hạn là điều rất đáng mong đợi và chúng tôi tìm kiếm những điều đó.

Henry:
Bạn đang tìm kiếm ba mạng lưới. Hãy giải thích cho khán giả hiểu ý nghĩa của triple-net trong không gian thương mại.

Esther:
Người thuê phải lo tất cả các trách nhiệm. Họ thanh toán tất cả các hóa đơn điện của họ. Họ duy trì tài sản. Tất cả những gì chủ nhà làm là nhận được séc hàng tháng, khá nhiều.

Henry:
Được chứ. Bạn đi ra ngoài và tìm những giao dịch phù hợp với một tiêu chí nhất định, và sau đó bạn đi ra ngoài và gây quỹ cho các giao dịch đó.

Esther:
Các bất động sản mà chúng tôi đang mua, chúng tôi đã có đối tác cổ phần, vì vậy chúng tôi không tích cực tìm kiếm thêm vốn chủ sở hữu. Ý tôi là tôi nghĩ chúng ta sẽ đi đến không gian mà chúng ta sẽ cần phải tìm kiếm nhiều vốn chủ sở hữu hơn, bởi vì với tốc độ mà chúng ta đang tiến hành thì mọi thứ đang diễn ra quá nhanh, nhưng hiện tại chúng ta có một đối tác cổ phần.

Henry:
Được chứ. Trong danh mục đầu tư đó, chủ yếu là mạng gấp ba, và sau đó bạn còn tìm kiếm gì nữa? Điều gì khiến bạn đi, "Đó là điều tôi muốn"?

Esther:
Ngay bây giờ, chúng tôi nhận ra rằng chúng tôi đang có một cái gì đó và mọi thứ đang tiến triển rất nhanh, chúng tôi quyết định xem xét các bất động sản từ 5 triệu đô la trở lên. Chúng tôi đang xem xét các bất động sản, danh mục đầu tư, thậm chí lên đến 200 triệu đô la, điều này thực sự thú vị, bởi vì đây là một thương hiệu hoàn toàn mới và mọi thứ đang diễn ra quá nhanh. Nhưng những gì chúng tôi tìm kiếm là một câu chuyện rất hay trong đó bất động sản bị bỏ trống và ở vị trí tốt, hoặc nó có thể bị bỏ trống một phần với khả năng tăng giá, hoặc dòng tiền chảy và có tỷ lệ giới hạn phù hợp, vì vậy chúng tôi đang xem xét toàn bộ bức ảnh. Đó không chỉ là tỷ lệ giới hạn, không chỉ là công suất thuê, không chỉ là vị trí. Đó là toàn bộ bức tranh mà chúng tôi đánh giá, và chúng tôi khá cơ hội, vì vậy chúng tôi đang để mắt và tai của mình. Chúng tôi vừa mới ký hợp đồng vài phút trước trên một trung tâm mua sắm ở Indiana, vì vậy đó là một điều mới mẻ đối với chúng tôi.

Henry:
Thật tuyệt.

Esther:
Đúng. Tôi thực sự là người môi giới và người mua trên đó, vì vậy điều đó thật thú vị.

Henry:
Loại bất động sản thương mại yêu thích của bạn để mua là gì? Bởi vì tôi biết khi COVID tấn công mọi người đều giống như, “Ồ, không. Bất động sản sẽ sụp đổ, ”và sau đó mọi người đều nói,“ Chà, đặc biệt là bất động sản thương mại sẽ sụp đổ, ”phải không? Và vì vậy tôi biết điều đó có lẽ đã tạo ra một số cơ hội trong không gian thương mại. Bạn thích mua gì nhất ở đó?

Esther:
Tài sản yêu thích hiện nay là công nghiệp bởi vì bán lẻ… Bán lẻ đã đi xuống trước COVID, nhưng tôi nghĩ COVID chỉ làm điều đó xảy ra nhanh hơn. Và khi bán lẻ đi xuống, thị trường công nghiệp bắt đầu bùng nổ vì mọi người đều cố gắng bán mọi thứ trực tuyến và chúng tôi biết Amazon đang mở thêm nhiều địa điểm xung quanh. Theo tôi, công nghiệp trở thành tài sản nóng nhất. Và là một nhà môi giới bất động sản, hầu như ngày nào tôi cũng nhận được yêu cầu, những người đang tìm kiếm bất động sản công nghiệp, đặc biệt là xung quanh các thành phố lớn. Mọi người đang di chuyển tất cả khoảng không quảng cáo của họ và họ đang tìm cách mở rộng hoạt động kinh doanh trực tuyến của mình. Vì vậy, 100% công nghiệp.

Henry:
Thật là tuyệt.

David:
Bây giờ bạn đã đề cập rằng bạn đã nhận được vào một số tài sản một gia đình; Tôi tin rằng đó là một khoản thuê ngắn hạn. Bạn có thể kể cho chúng tôi nghe câu chuyện về những gì đã xảy ra với cái đó không?

Esther:
Ban đầu, chúng tôi mua bất động sản này vì chúng tôi đang có kế hoạch mở rộng nhà của chúng tôi, vì vậy chúng tôi mua căn nhà này để chuyển đến trong khi chúng tôi mở rộng nhà của chúng tôi. Chúng tôi nghĩ rằng sẽ mất thời gian, và tiền thuê ở đây rất cao, vì vậy chúng tôi đã tính toán thay vì thuê một mặt bằng khác và dồn số tiền đó vào tiền thuê nhà… có thể mất sáu tháng, có thể mất một năm… chúng tôi tính toán, “Chúng tôi sẽ mua nhà riêng của chúng tôi và chúng tôi sẽ chuyển vào đó. " Dù sao, kế hoạch đã thay đổi, chúng tôi quyết định không tiếp tục cải tạo, và đây là sau khi chúng tôi trả tiền cho kiến ​​trúc sư và thực hiện tất cả các kế hoạch, và chúng tôi quyết định không tiếp tục với nó. Bởi vì chúng tôi sống trên một độ dốc cao, và chỉ cần xây những bức tường chắn nặng nề sẽ rất tốn kém, và chúng tôi thậm chí sẽ không thể mở rộng thêm nhiều nữa, vì vậy thay vào đó chúng tôi đang xây cho mình một ngôi nhà mới. Đó là một điểm phụ. Vì vậy, chúng tôi mua ngôi nhà này vì lý do đó.
Và khi chúng tôi nhận ra rằng mình sẽ không mở rộng ngôi nhà, chúng tôi quyết định biến nó thành Airbnb. Chúng tôi mua căn nhà với giá khoảng 1.1 triệu đô la. Chúng tôi đưa vào 200,000 đến 300,000 đô la. Chúng tôi đã thêm hai phòng ngủ và một phòng tắm, và mái nhà, chúng tôi sơn, và chúng tôi làm cho nó thực sự, rất đẹp, và một tháng sau, ngôi làng cấm Airbnb trong khu vực này, vì vậy nó chỉ là… Nhưng chúng tôi đã học được một bài học lớn, sau khi đặt bằng tất cả số tiền đó, và chúng tôi đã trang bị cho nơi này một cách đẹp đẽ. Đó là một tài sản lộng lẫy, tuyệt đẹp. Nó nhìn ra sông Hudson, nhìn ra Manhattan, nó hoàn toàn đẹp, nhưng chúng tôi đã học được một bài học tuyệt vời ở đó: chúng tôi không biết điều gì sẽ xảy ra.
Và tôi đã nghe ai đó nói điều gì đó liên quan đến Airbnbs, và điều đó đã khiến tôi thích thú. Họ nói rằng nếu bạn đang kinh doanh Airbnb, hãy đi vào những lĩnh vực đã được quản lý, bởi vì họ sẽ không đưa ra nhiều quy định hơn và bạn sẽ không bị bất ngờ. Bạn đang đi vào một lĩnh vực nào đó mà bạn phải tuân theo các quy tắc đã có, ngược lại với những lĩnh vực mà các quy tắc có thể thay đổi đối với bạn.

Henry:
Tôi luôn nói với mọi người điều đó, anh bạn. Với Airbnb, nếu bạn có thể tham gia vào một thị trường mà nền kinh tế đã dựa vào khách du lịch đến và sống trong các kỳ nghỉ cho thuê, bạn đang chơi một cuộc cá cược an toàn hơn so với một số lĩnh vực khác. Bây giờ tôi nghĩ rằng hầu hết các khu vực cuối cùng sẽ đến với Airbnb và nó chiếm ưu thế hơn ở các thành phố và đô thị của họ; nhưng cho đến lúc đó, con đường an toàn nhất thường là tìm một nơi nào đó đã làm việc này trong nhiều năm, trước khi có Airbnb, bởi vì công việc của họ trong lĩnh vực đó dựa trên số tiền này, cơ sở hạ tầng. Họ sẽ không thực hiện thay đổi đó.

David:
Tôi nghĩ đó là một thành phần lớn không được nói đến, và đó là lý do tại sao tôi thực sự vui mừng khi chúng tôi đưa nó lên đây. Tôi nghe podcast bất động sản mọi lúc, các kênh YouTube: Tôi không nghe thấy ai nói về một người đã mua một căn nhà và sau đó không thể sử dụng nó để cho thuê ngắn hạn, nhưng nó sẽ còn xảy ra nhiều hơn và nhiều hơn nữa, và nó đã xảy ra ở rất nhiều nơi. Mọi thứ có thể trông tuyệt vời trên bảng tính; và nếu đó là thứ duy nhất bạn đang sử dụng để đưa ra quyết định của mình, bạn vẫn có thể mất tiền trong lĩnh vực bất động sản, và đó là điều tôi muốn nhấn mạnh là… Đánh trống bỏ dùi, tôi biết mọi người có thể hơi mệt mỏi khi nghe nó, nhưng điều quan trọng là: các quy tắc về bất động sản, các quy tắc kinh tế, các quy tắc về cách bạn xây dựng sự giàu có ở Mỹ đang thay đổi. Họ đang in nhiều tiền hơn. Quy định đang thay đổi. Mọi người đang gây áp lực lên các chính trị gia để tạo ra các quy tắc và quy định khác nhau. Và có những thứ mà bạn sẽ nghĩ là hoàn toàn thông minh và hợp lý, chẳng hiểu sao lại có một ngôi làng nói rằng “Chúng tôi không muốn có Airbnbs” vì một lý do nào đó.
Và sự kỳ thị có thể là, "Những người giàu có mua những căn nhà cho thuê ngắn hạn, và vì vậy chúng tôi không muốn giúp họ trở nên giàu có hơn", và bùng nổ, bạn có được tài sản trị giá 1 triệu đô la mà bạn vừa đổ cả đống tiền vào đó. bị mắc kẹt với, và bạn không làm gì sai. Điều tôi muốn mọi người thực hiện từ điều này là bạn phải suy nghĩ trước một bước về những gì trên bảng tính. Điều gì có thể thay đổi khiến kế hoạch này ngừng hoạt động? Và kế hoạch dự phòng của tôi sẽ là gì? Tôi có chiến lược rút lui không? Liệu thuộc tính cụ thể này có hoạt động không nếu tôi phải sử dụng nó theo cách khác với những gì tôi dự định? Và nỗi sợ hãi của tôi, bởi vì thị trường đang hoạt động rất tốt ở rất nhiều nơi… giống như tất cả mọi người ngay bây giờ đang nghiền nát nó, hiếm có ai thua lỗ… bạn bắt đầu trở nên cẩu thả với những gì bạn làm. Mọi người quyên góp tiền và họ ném nó vào các giao dịch, và họ giống như, "Chà, nó sẽ tăng giá trị, vì vậy chúng tôi sẽ chỉ tái cấp vốn nếu nó có vấn đề", và đôi khi âm nhạc dừng lại và bạn có thể ' t làm điều đó. Ý tôi là các bạn có cách nhìn khác?

Henry:
Không. Tôi đồng ý 100%, anh bạn. Tôi vừa nói chuyện về điều này với một số sinh viên đang tìm mua tài sản vì họ muốn sử dụng chúng như Airbnbs trong và xung quanh khuôn viên trường đại học của họ, và tôi nói với họ, “Airbnb thật tuyệt. Có hai điều bạn cần nhớ: một, đó là kinh doanh khách sạn hơn là kinh doanh bất động sản cho thuê; và hai, Airbnb rất tuyệt, nhưng chỉ cần đảm bảo rằng tài sản của bạn có nhiều hơn một chiến lược rút lui ”. Nếu Airbnb là chiến lược rút lui duy nhất và có điều gì đó thay đổi, bạn có thể thấy mình đang ở trong một tình huống khó khăn. Nhưng nếu bạn vẫn có thể lưu chuyển tiền mặt khi cho thuê dài hạn, cho thuê ngắn hạn hoặc nếu bạn bán lại trên thị trường, thì bạn vẫn an toàn, phải không? Đảm bảo rằng bạn đang mua nó ở một mức giá cho phép bạn có nhiều hơn một chiến lược rút lui.

Esther:
Hãy nghĩ những gì bạn đã nói, David, nói chung trong lĩnh vực bất động sản nói chung, rất quan trọng để mọi người biết. Tôi luôn nói với mọi người rằng tôi nghĩ rằng bất động sản là một khoản đầu tư thực sự tốt. Chúng tôi có lợi ích về thuế. Bạn có thể khấu hao các khoản thuế của mình. Bạn có thể đánh giá cao trên đất. Thực tế là nó hữu hình là một yếu tố rất quan trọng trong bất động sản. Tôi luôn nói với mọi người rằng đó là một nơi tuyệt vời để đầu tư, nhưng có những thứ mà chúng tôi không thể kiểm soát. Nhìn vào những gì đã xảy ra ở New York bây giờ với lệnh cấm trục xuất; mọi người đã ngạc nhiên. Chính phủ quyết định thay đổi luật và đẩy lùi việc trục xuất, và tất cả các tòa án đều bị đóng cửa. Vì vậy, nó không chỉ trong không gian cho thuê Airbnb, mà còn trong tất cả quảng cáo, và đó là những điều tôi nói với những người đang tham gia, "Đúng, bất động sản là một khoản đầu tư tuyệt vời, nhưng có những thứ không thể mong đợi hoặc biết trước được khi tham gia vào bất kỳ bất động sản nào đầu tư."

David:
Đúng. Và đó là lý do tại sao tôi luôn nói với mọi người: a) Đừng có kế hoạch chỉ thay đổi thu nhập chủ động của bạn cho dòng tiền bởi vì dòng tiền rất không nhất quán. Thật tuyệt vời. Nó không phải để hỗ trợ bạn. Bạn không muốn xây ngôi nhà của mình trên nền tảng dòng tiền từ bất động sản bởi vì bất kỳ ai trong chúng ta đã sở hữu nó trong một thời gian dài đều biết bạn có thể có một tài sản mà dòng tiền đáng kinh ngạc trong bốn năm, và sau đó điều hòa bị hỏng, hoặc mái tôn bị thủng, và hai đến ba năm nữa dòng tiền không còn nữa để thay thế một cái gì đó đã hỏng, phải không? Một người thuê nhà mà bạn không thể kiểm soát sẽ đổ rác vào nơi ở của bạn, và lần lượt là XNUMX tháng dòng tiền biến mất chỉ để đưa nó trở lại vị trí cũ. Sẽ không bao giờ tốt nếu bạn xây dựng trên một thứ gì đó mà bạn không kiểm soát được. Và tiền mặt là thứ mà bảng tính có thể cung cấp cho bạn ý tưởng về những gì mong đợi, nhưng bạn không có quyền kiểm soát, vì vậy tôi khuyên mọi người, "Hãy xem dòng tiền như một thước đo phòng thủ." Đó là thứ giữ tài sản đó ... giúp tôi không bị mất tài sản, nhưng đó không phải là nơi tôi làm nên sự giàu có của mình.
Nhìn vào bất động sản cho các mục đích khác ngoài tiền mặt. Những lợi ích về thuế là gì? Nó sẽ đánh giá cao ở đâu? Làm thế nào tốt một người thuê nhà tôi có thể nhận được trong một khu vực như thế này mà sẽ không phá hủy nó? Và điều thứ hai là luôn chuẩn bị cho điều tồi tệ nhất. Bạn phải có tiền dự trữ. Điều mà các bạn vừa đề cập ở đây, luật thay đổi. Giống như thành phố New York, ai đã thấy điều này xảy ra? Không ai có thể thấy COVID đến. Không ai biết rằng New York sẽ trở thành một thùng rác hoàn toàn và mọi người sẽ rời đi. Cũng giống như không ai biết mọi người sẽ đến Florida. 10 năm trước khi chúng ta nói về Florida, đó chỉ là những con bọ, độ ẩm và một đầm lầy; đó là tất cả những gì ai đó từng đề cập. Bây giờ Florida giống như Mecca mà mọi người đều muốn đến, phải không? Bạn không thể thấy trước những điều này xảy ra.
Vì vậy, đừng đánh bại bản thân nếu bạn đầu tư vào New York. Đừng nghĩ bạn là thiên tài nếu bạn đã sở hữu bất động sản ở Nam Florida. Chỉ cần đảm bảo rằng bạn giữ các khoản dự trữ sang một bên; vì vậy, không có vấn đề gì xảy ra, bạn có thể tồn tại trong khi bạn xoay. Luôn luôn có một trục. Giống như Esther's phải tìm ra, “Tôi sẽ làm gì với nơi nhìn ra sông Hudson này có vẻ như là khoản đầu tư thông minh nhất từ ​​trước đến nay. Đó là Manhattan. Có nơi nào tốt hơn để đầu tư vào đất nước chúng ta hơn Manhattan, phải không? Bạn có thể sống sót nếu bạn có cho mình một số đệm. Đó là xu hướng mới này, với biên lợi nhuận mỏng như dao cạo, trả quá nhiều tiền cho tài sản, chỉ vì bạn thấy mọi người khác đang làm điều đó. Theo tôi, đó là những người sắp thua cuộc.

Esther:
Một trăm phần trăm. Ngoài ra, đừng đặt tất cả trứng của bạn vào một giỏ. Đừng đặt tất cả tiền của bạn vào một tài sản. Đừng đặt tất cả tiền của bạn vào một vị trí. Thậm chí, tôi mê bất động sản, trải đều. Đầu tư một chút vào công nghệ, hoặc một chút vào thị trường chứng khoán hoặc vào các khoản đầu tư khác. Đặt trứng của bạn vào nhiều, nhiều giỏ.

David:
Tôi muốn thử một thử nghiệm ở đây. Henry, nếu bạn định đầu tư tiền của mình với Esther, bạn sẽ hỏi cô ấy cảm thấy hài lòng khi tin tưởng vào cô ấy và công ty của cô ấy với tư cách là đối tác mà bạn sẽ sử dụng?

Henry:
Ồ, đó là một câu hỏi phi thường. Tôi muốn biết họ đã thực hiện bao nhiêu giao dịch trước đây, vậy hồ sơ theo dõi hoặc lịch sử là gì, và sau đó là gì…

David:
Hãy bắt đầu điều đó. Tại sao bạn không phỏng vấn Esther? Đó sẽ là câu hỏi đầu tiên.

Henry:
Đúng. Esther, vậy bạn có bao nhiêu giao dịch, hoặc hồ sơ theo dõi nào về việc hoàn thành các phân phối này?

Esther:
Tôi quyên tiền cho người khác. Tôi không kiếm tiền cho bản thân, vì vậy tôi không thể nói chuyện cho tôi. Nhưng mọi thỏa thuận đều khác, mà các nhà tài trợ đang trình bày với tôi. Tôi có những người đến gặp tôi và yêu cầu tôi giúp họ tìm kiếm các nhà đầu tư cổ phần. Vì vậy, nếu tôi đang xem xét một bất động sản không ngại mang theo một đối tác khác, tôi sẽ xem xét nó khác với một bất động sản mà tôi đang huy động vốn từ các đối tác hạn chế. Từ những đối tác hạn chế, tôi kén chọn hơn. Rõ ràng, tôi có trách nhiệm mang lại một thỏa thuận vững chắc cho các nhà đầu tư của mình. Vì vậy, những gì tôi đang huy động từ các đối tác hạn chế, tôi sẽ kiểm tra nhà tài trợ một trăm phần trăm. Trước hết, tôi muốn xem họ là người như thế nào; điều đó cực kỳ quan trọng đối với tôi. Tôi muốn xem họ có thành thật không. Tôi muốn xem liệu chúng có minh bạch hay không. Tôi muốn xem liệu họ có tốt với mọi người hay không, tính cách của họ. Đó là số một đối với tôi.
Một khi tôi thích nhân vật của họ, tôi sẽ kiểm tra thành tích của họ. Nếu hồ sơ theo dõi của họ được kiểm tra… họ đã thực hiện các thuộc tính trong khu vực đó trước đây, họ đã thực hiện đầy đủ chu kỳ trên các thuộc tính tương tự… Tôi sẽ kiểm tra điều đó. Tôi muốn xem toàn bộ danh mục đầu tư của họ và những người họ tham gia, và ai là KP trong thỏa thuận, ai là người chủ chốt? Ai sẽ quản lý tài sản, v.v.? Một khi tôi tìm ra mọi người, bởi vì tôi nghĩ rằng nhà tài trợ là số một, thì tôi sẽ kiểm tra giao dịch thực tế. Tôi đã thuê một người bảo lãnh hàng đầu để bảo lãnh các giao dịch của mình. Tôi đã thuê một nhà môi giới thế chấp hàng đầu, người đã kiếm được khoảng 1.5 tỷ đô la trong năm nay, vì vậy anh ta bảo lãnh các giao dịch của tôi cho tôi. Bởi vì khi tôi huy động vốn từ các đối tác hạn chế, tôi sẽ cố gắng hết sức để đảm bảo rằng tôi đang giới thiệu cho các nhà đầu tư của mình một… thỏa thuận tốt nhất hiện có. Tôi sẽ không đưa ra một thỏa thuận cho các nhà đầu tư của mình mà cá nhân tôi sẽ không bỏ tiền của mình vào, và do đó tôi cũng đặt tiền của mình vào mọi giao dịch mà tôi gây quỹ.

Henry:
Nó rất lớn, anh bạn. Bởi vì đó thực sự là những gì mọi người, đặc biệt là nếu họ sẽ đầu tư thụ động, đó là những gì họ đang tìm kiếm là một số bảo mật, bởi vì bạn không có bất kỳ quyền kiểm soát nào đối với bất kỳ thứ gì khác, bởi vì tất cả những gì bạn đang làm là mang lại cho họ tiền. Và vì vậy mọi người muốn biết rằng, nếu tôi đưa tiền cho bạn, thì bạn cũng sẽ sẵn sàng bỏ tiền vào vì nó mang lại sự thoải mái mà mọi người đang tìm kiếm.

Esther:
Đúng. Ngoài ra, tôi rất minh bạch. Tôi tăng trên cơ sở giao dịch. Tôi không thực hiện một quỹ chung chung mù quáng, nơi mọi người chỉ giao tiền cho tôi và họ nói, "Đặt nó ở bất cứ đâu." Nó rất có chủ đích, nó rất cụ thể và nó rất minh bạch. Họ có thể nhìn thấy mọi thứ. Tôi không giấu họ bất cứ điều gì. Họ có thể quyết định nơi đặt tiền của họ. Tôi sẽ thực hiện một chuỗi LLC của Delaware, nơi tôi có thể có một số SPV trong một quỹ. Nó giống như một bữa tiệc tự chọn các cơ hội để mọi người đầu tư vào. Thực ra, tôi đang đưa ra giao dịch đầu tiên của mình cho quỹ. Quỹ của tôi còn khá mới, vì vậy tôi hy vọng giao dịch đầu tiên của mình là một trong những ngày này. Tôi thực sự có hai cơ hội sắp tới. Vì vậy, tôi sẽ có những nhà đầu tư có thể nhìn thấy cơ hội; và một khi tôi xác minh rằng họ được công nhận… bởi vì quỹ của tôi sẽ là 506 C, họ phải là những nhà đầu tư được công nhận… sau đó họ có thể nhìn thấy cơ hội và quyết định nơi và số tiền họ muốn đặt vào mỗi giao dịch.

Henry:
Đáng kinh ngạc. Tính minh bạch là điều bạn muốn tìm kiếm ở một người đang tìm cách kết nối tiền với các giao dịch, vì vậy bạn muốn có thể hiểu từng giao dịch trông như thế nào và chính xác là tôi đang tham gia vào điều gì. Và những gì bạn nói mà tôi thích là bạn đang kiểm tra nhà tài trợ bởi vì bạn không muốn đưa mọi người vào kinh doanh với một người mà bạn sẽ không muốn hợp tác kinh doanh. Chính xác?

Esther:
Đúng. Một trăm phần trăm. Tôi nghĩ rằng các nhà tài trợ luôn luôn, phần quan trọng nhất của thỏa thuận: một nhà tài trợ lớn có thể nhận một hợp đồng khủng khiếp và biến thành vàng, và ngược lại.

David:
Henry có bất kỳ câu hỏi nào khác mà bạn có trước khi chúng ta chuyển sang phần Deal Deep Dive không?

Henry:
Không, anh bạn. Tôi nghĩ đó là nó, anh bạn. Chỉ cố gắng hiểu cách bạn sẽ kết nối tiền của tôi với thứ gì đó sẽ giúp tôi kiếm tiền.
Và một trong những câu hỏi khác mà tôi đã có, mà tôi chắc chắn sẽ được giải đáp trên cơ sở từng thỏa thuận, nhưng các nhà đầu tư khác sẽ muốn biết, “Làm thế nào để tôi được thanh toán? Khi nào tôi được trả tiền? " Đúng? Điều đó có thể thay đổi tùy theo thỏa thuận, phải không?

Esther:
Chính xác. Nó khác nhau giữa các giao dịch và tôi đóng vai trò trung gian nơi tôi cung cấp tất cả các báo cáo cho các nhà đầu tư của mình đến từ nhà tài trợ. Tôi cung cấp tất cả các báo cáo và đó là cơ sở từng giao dịch. Tôi cũng đi khỏi thác nước của nhà tài trợ mà tôi đang gây quỹ.

Henry:
Nhà tài trợ của thỏa thuận đó có trách nhiệm xác lập điều đó với các nhà đầu tư hay bạn đang lấy thông tin đó từ các nhà tài trợ của mình và chuyển tiếp thông tin đó đến [crosstalk 00:43:24]?

Esther:
Chính xác. Tôi đang chuyển tiếp thông tin đến nhà đầu tư.

David:
Tôi có một câu hỏi muốn hỏi bạn, Esther, trước khi chúng ta tiếp tục. Nó liên quan đến việc người đang nghe điều này đang suy nghĩ, “Tôi nghĩ có lẽ tôi muốn đầu tư vào thương vụ của người khác. Có lẽ để bắt đầu, tôi không cảm thấy thoải mái với việc thị trường tăng nhanh như vậy, hoặc với David, người đang nói rằng tất cả những thay đổi này đang xảy ra. Tôi sẽ đi với một người có kinh nghiệm cho đến khi tôi cảm thấy một phần nào đó tỉnh táo trở lại thị trường bất động sản, ”và tôi thực sự nghĩ đó là điều khôn ngoan trong trường hợp của nhiều người. Cá nhân tôi thích đầu tư vào môi trường nhàm chán. Tôi muốn biết những gì sẽ xảy ra. Tôi muốn biết rằng điều này có thể được lặp lại. Khi mọi thứ trở nên hỗn loạn và hoang dã, bạn cần có thêm kinh nghiệm để ở lại thị trường đó. Nếu bạn không có khả năng, nếu bạn không có dự trữ, kinh nghiệm, tài nguyên mà bạn ... Không phải là ý tưởng tồi tệ nhất khi nói, "Tôi sẽ tiếp tục tiết kiệm và tôi sẽ đợi cho đến khi tôi biết những gì mong đợi, ”nhưng bạn muốn tiền của bạn làm điều gì đó cho bạn trong thời gian chờ đợi. Đúng?
Bạn có lời khuyên nào cho người đang cố gắng tìm ra, “Chà, tôi muốn thu về nhiều tiền, nhưng tôi biết điều đó đi kèm với rủi ro. Nhà điều hành này có thể bị mất tiền ”. Đó là điều mà mọi người cần hiểu trong hợp đồng là bạn đang có mặt tốt, nhưng bạn cũng nhận được mặt trái, bạn không được bảo vệ. Thay vì vay ai đó trên giấy tờ tùy thân, trong đó ngay cả khi khoản đầu tư không thành công, bạn vẫn có thể thiết lập hoặc có thể được cá nhân người mà bạn cho vay tiền đảm bảo. Và có thể bạn không nhận được lợi nhuận lớn, nhưng bạn đang đặt cược an toàn hơn rằng bạn sẽ lấy lại được tiền của mình. Làm thế nào để mọi người đưa ra quyết định đó khi họ muốn đi đến mức độ rủi ro như thế nào?

Esther:
Thứ nhất, mọi khoản đầu tư đều có rủi ro, phải không? Luôn. Bất cứ khi nào bạn bỏ tiền vào một khoản đầu tư, sẽ có rủi ro ở đó. Một số khoản đầu tư mang lại nhiều rủi ro hơn những khoản đầu tư khác. Đó là lý do tại sao tôi thích bất động sản vì hầu hết thời gian thu nhập và chi phí đều có thể đoán trước được, vì vậy chúng ta có thể mong đợi điều gì sẽ xảy ra. Đôi khi chúng ta ngạc nhiên. Như bạn đã nói, mái nhà đi ra ngoài, HVAC sẽ đi ra ngoài. Bạn không bao giờ biết. Nhưng khi đánh giá…
Trước hết, khi mọi người đầu tư dưới dạng LP, tôi khuyên bạn nên đầu tư dưới dạng LP, đặc biệt là khi bạn mới bắt đầu. Bạn muốn có một ghế sau khi bạn đang đầu tư. Tôi luôn nói với mọi người, "Khi bạn mới bắt đầu tham gia vào lĩnh vực bất động sản, hãy bắt đầu đầu tư với tư cách là một đối tác giới hạn, nhưng hãy là đối tác giới hạn tích cực, nơi bạn đang đặt câu hỏi, bạn đang thực hiện thẩm định của mình, bạn đang tìm hiểu thông tin. Bạn đang quan sát những gì đang xảy ra, nhưng bạn đang quan sát và học hỏi. ” Tôi chỉ muốn ném nó vào đó.
Về khả năng chấp nhận rủi ro, tôi nghĩ mọi người phải… Tôi đánh giá với mọi người, và mọi người phải tự đánh giá điều đó, về những gì họ có thể xử lý, và cả thời hạn đầu tư. Mọi người có muốn đi vào nền tảng không? Nền tảng là tài sản dài hạn hơn, rủi ro hơn và mang lại lợi nhuận tốt hơn, so với tài sản lưu chuyển tiền tệ ổn định có ít rủi ro hơn. Ý tôi là rõ ràng nó phụ thuộc vào tình trạng của tài sản và… bạn biết đấy, rất nhiều yếu tố. Đó là dòng tiền. Và thời hạn thuê nói chung là từ ba đến năm năm, trong đó thời hạn thuê có thể lâu hơn. Mọi người phải tự đánh giá xem điều gì phù hợp với bản thân. Ngoài ra còn có một bất động sản chảy tiền mặt khá tốt, mới được xây dựng, nhưng lợi nhuận thấp hơn. Vì vậy, bạn có muốn lợi nhuận thấp hơn, rủi ro hơn, dài hạn hơn không? Tôi nghĩ rằng mọi người phải đánh giá điều đó với người mà họ đầu tư cùng.

David:
Henry, bất kỳ thông tin chi tiết nào bạn muốn cung cấp ở đó?

Henry:
Vâng. Tôi thích những gì bạn nói về việc hiểu rủi ro. Và vì vậy, nếu bạn định xem xét việc trở thành một đối tác hạn chế, hãy giao tiếp những điều hoặc khả năng chấp nhận rủi ro mà bạn có, cho một người như bạn, người có thể giúp kết nối họ với một thỏa thuận phù hợp với mức độ thoải mái của họ.

Esther:
Đúng.

Henry:
Đúng? Và điều khác mà bạn đã nói mà tôi thực sự thích là nếu bạn muốn bắt đầu với tư cách là một đối tác giới hạn, hãy là đối tác giới hạn tích cực đó; và cách mọi người có thể làm điều đó là khi bạn là một đối tác hạn chế trong một quỹ như thế này, rất nhiều lần sẽ có một cuộc họp hàng năm hoặc hàng quý hoặc nửa năm nơi họ sẽ thảo luận một số việc, và bạn có thể tham gia các cuộc họp đó và đặt câu hỏi. Cũng thường có các báo cáo đưa ra báo cáo về tài sản bạn đã đầu tư vào và hiệu quả hoạt động của bạn. Và vì vậy, nếu bạn đang chủ động xem xét những điều đó, và sau đó chủ động đặt câu hỏi để tìm hiểu lý do tại sao lại đưa ra quyết định hoặc điều gì đang xảy ra, bạn có thể bắt đầu tìm hiểu một số điều đó để có thể tự mình thực hiện một số điều này.

Esther:
Và tôi luôn sẵn lòng giải thích cho các nhà đầu tư, hoặc cho bất kỳ ai quan tâm, về quá trình những gì đang xảy ra và những gì cần tìm. Một trong những lý do tôi quyết định thành lập quỹ đầu tư tư nhân là tôi đến từ lĩnh vực giáo dục và tôi thích dạy mọi người, và tôi đam mê điều này. Tôi thực sự yêu thích ý tưởng về bất động sản thương mại và đầu tư vào nó, đồng thời tôi cũng yêu thích công việc giảng dạy, vì vậy đối với tôi, tôi thấy đây là một cơ hội tuyệt vời để có thể dạy mọi người về và đầu tư vào bất động sản. Vì vậy, tôi rất vui khi trả lời câu hỏi của bất kỳ ai.

Henry:
Tôi thích nó. Và mọi người phải biết, phải không? Họ phải biết rằng ai đó đang ở đó để tìm kiếm họ. Vì vậy, hãy đặt câu hỏi và bạn sẽ nhận được hướng dẫn mà bạn đang tìm kiếm để học.

David:
Đồ tốt. Hãy để chúng tôi chuyển sang phân đoạn tiếp theo của chương trình của chúng tôi, Cuộc lặn sâu thỏa thuận. Đây là khu vực của chương trình, nơi chúng ta sẽ đi sâu vào một giao dịch cá nhân mà bạn đã thực hiện. Cô Esther, cô có tài sản nào trong đầu chúng tôi có thể sử dụng không?

Esther:
Vì chúng ta đang nói về việc tăng vốn chủ sở hữu và hợp vốn, nên tôi sẽ thảo luận về thỏa thuận mới nhất mà tôi hợp vốn với tư cách là đồng GP.

David:
Nghe hay đấy. Câu hỏi đầu tiên, đó là loại tài sản nào?

Esther:
Đó là một khu chung cư nhiều gia đình ở Texas, kiểu vườn, ở San Antonio.

Henry:
Được rồi. Câu hỏi thứ hai là làm thế nào bạn tìm thấy thỏa thuận?

Esther:
Nhóm nghiên cứu đã thực sự để mắt đến thỏa thuận này trong một thời gian. Nó đã được bán trên thị trường, nhưng giá rất, rất cao. Chúng tôi đã đưa nó vào một đề nghị ban đầu và đề nghị không được chấp nhận. Bất động sản vẫn tồn tại trên thị trường hơn một năm, và chúng tôi đã vài lần đến thăm lại tài sản, nhưng người bán không chịu hạ giá. Cuối cùng, sau một năm hoặc lâu hơn, người bán và người môi giới quay lại với chúng tôi, vì họ biết rằng chúng tôi đang tìm kiếm bất động sản này và họ đã đến với mức giá mà chúng tôi đưa ra ban đầu.

David:
Được rồi. Và cuối cùng bạn đã trả bao nhiêu cho tài sản khi họ quay lại với bạn?

Esther:
Cuối cùng, chúng tôi đã phải trả khoảng 10.7 triệu đô la, trong đó ban đầu họ muốn hơn 12 triệu đô la, vì vậy chúng tôi đã chờ đợi nó.

Henry:
Đáng kinh ngạc. Vì vậy, câu hỏi tiếp theo thực sự là bạn sẽ thương lượng nó như thế nào? Bạn đã che đậy một chút điều đó, nhưng bạn có thực hiện thêm bất kỳ thương lượng nào sau khi họ quay lại với bạn không?

Esther:
Chúng tôi không thương lượng. Chúng tôi đã tham gia với mức giá mà chúng tôi đưa ra ban đầu.

David:
Bạn quay lại và nói, "Này, dựa trên kiểm tra hoặc dựa trên sự thẩm định của chúng tôi ..." Bạn có thay đổi gì không? "

Esther:
Dựa trên bất cứ điều gì chúng tôi nghĩ rằng chúng tôi có thể trả cho nó, đó là đề nghị của chúng tôi và chúng tôi không thương lượng thêm. Chúng tôi vừa đưa ra lời đề nghị cuối cùng, và cuối cùng họ đã quay lại và đồng ý với mức giá đó.

David:
Có bạn

Esther:
Không có nhiều thương lượng ở đây.

David:
Và sau đó bạn đóng cửa ở mức 10.7 triệu đô la?

Esther:
Chính xác.

David:
Được chứ. Bạn đã tài trợ cho tài sản đó như thế nào?

Esther:
Đó là một hợp đồng. Chúng tôi đã vay một khoản vay cầu nối, và sau đó chúng tôi huy động vốn cổ phần tư nhân từ khoảng 30, 40 nhà tài trợ và chúng tôi đã huy động được khoảng 3.5 triệu đô la.

Henry:
Đáng kinh ngạc. Bạn đã làm gì với nó? Và tôi biết đó là để hợp vốn, nhưng đôi khi đối với những hợp đồng này, có một kế hoạch năm năm hoặc một… Kế hoạch cho tài sản đó là gì?

Esther:
Bất động sản, kế hoạch, là tăng tiền thuê nhà. Khi chúng tôi mua, công suất cho thuê đạt khoảng 90%, vì vậy mục tiêu là tăng giá thuê sau khi cải tạo một số căn hộ. Tài sản cần một số nội thất và ngoại thất CAPEX để cải tạo, vì vậy chúng tôi hiện đang sửa chữa mái nhà, mọi thứ đang diễn ra theo kế hoạch, sẽ rất tốt. Chúng tôi đang thực hiện một số công việc nội thất từ ​​trần nhà đến sàn nhà: tủ, đồ trang trí, v.v. Và bên ngoài, cảnh quan và sửa chữa mái nhà, và sơn bên ngoài, chỉ làm cho nó thực sự đẹp. Có một số giá trị gia tăng ở đó và tăng công suất thuê, đồng thời tăng giá thuê.

Henry:
Và sau đó bạn sẽ thuê nó, hoặc bạn sẽ giữ nó cho thuê và giữ nó, hoặc bạn sẽ bán nó?

Esther:
Kế hoạch là giữ nó trong XNUMX năm và sau đó bán nó, nhưng chúng tôi có thể bán nó sớm hơn XNUMX năm.

David:
Vâng. Điều đó đang xảy ra rất nhiều ngày nay với những gì đang xảy ra với giá cả và mức độ cạnh tranh đối với các tài sản chảy tiền mặt này.

Esther:
Chính xác.

David:
Kết quả cuối cùng là gì? Làm thế nào nó bật ra?

Esther:
Có rất nhiều thách thức liên quan. Đặc biệt là khi chúng tôi vào khu nhà, chúng tôi nhận ra rằng có một bản báo cáo vi phạm dài 90 trang với khoảng 20 tiền mà chúng tôi phải đấu tranh, nhưng chúng tôi cam kết sẽ xóa những khoản tiền đó bất kể nó phải làm thế nào. Rất may, người bán đã tự mình dọn dẹp hầu hết trước khi bán tài sản, nhưng vẫn còn một số tiền lẻ vẫn còn tồn tại. Nhưng với đội ngũ pháp lý và những người cho vay, chúng tôi vẫn có thể mua bất động sản với một số khoản tiền hợp pháp được ký quỹ. Bất cứ khi nào những người này đến và ký, họ sẽ nhận được tiền của họ, nhưng chúng tôi có tài sản. Đó là một thách thức khá lớn.

Henry:
Đáng kinh ngạc. Bạn học được bài học gì từ thương vụ này?

Esther:
Chà, kiên trì. Giữ những gì phù hợp với bạn. Đừng trả nhiều tiền hơn cho thứ mà bạn không đủ khả năng. Ngoài ra, chỉ coi tiền của người ta như tiền của mình. Bạn sắp có một thỏa thuận với số tiền đến từ các đối tác hạn chế. Bạn muốn đảm bảo rằng bạn đang cung cấp giá trị bằng tiền của họ và làm đúng bằng tiền của họ; đó là một bài học khác mà chúng ta có thể học.
Ngoài ra, sự kiên trì. Chúng tôi quyết định mua tài sản đó bất kể thách thức với tài sản đó là gì, và chúng tôi đã quyết định vì nó. Đó là một tài sản tuyệt vời. Nó sẽ tuyệt vời. Tôi rất biết ơn vì tôi đã hợp tác với các nhà tài trợ tuyệt vời. Tôi tin tưởng họ. Bạn biết đấy, họ đang làm việc chăm chỉ. Chúng ta cùng nhau biến điều này thành hiện thực trong một thị trường tuyệt vời.

David:
Được rồi. Cảm ơn bạn đã chia sẻ Deal Deep Dive đó.
Bây giờ chúng ta sẽ chuyển sang phân đoạn tiếp theo của chương trình này là…

Thông báo:
Đã đến lúc Vòng lửa.

David:
Được rồi. Trong phân đoạn này của chương trình, chúng tôi nhận các câu hỏi trực tiếp từ các diễn đàn BiggerPockets và đặt câu hỏi tại đây. Vì vậy, nếu bạn muốn tham gia podcast, hãy vào diễn đàn và bắt đầu đặt câu hỏi.
Henry, tôi sẽ để anh chiếm vị trí số một.

Henry:
Đáng kinh ngạc. Câu hỏi số một trong Vòng lửa, “Tôi là người mới và tôi muốn huy động tiền riêng để mua các giao dịch. Tôi làm nó như thế nào?"

Esther:
Thứ nhất, bạn cần liên kết bản thân với một luật sư giỏi của SEC, như tôi đã đề cập, và cùng nhau bạn có thể hình thành PPM, là Bản ghi nhớ về vị trí riêng tư, với các quy tắc chính xác về cách bạn thực hiện về tài sản và việc tăng lương và những gì bạn đang cung cấp, bạn đang cung cấp lợi nhuận gì; đó sẽ là số một. Và sau đó đảm bảo rằng các con số của bạn là đúng, rằng bạn thực sự có thể cung cấp những gì bạn đang hứa hẹn.

David:
Nghe hay đấy. Câu hỏi số hai, “Làm thế nào để bạn giúp quản lý các kỳ vọng từ giao dịch này sang giao dịch khác? Nó có giấy tờ rõ ràng và giao tiếp trước không? ”

Esther:
Giao tiếp là chìa khóa. Tôi là một nhà nghiên cứu bệnh học về ngôn ngữ nói; Tôi có nền tảng giao tiếp đó. Tôi nghĩ rằng hầu hết các vấn đề xảy ra xung quanh là từ giao tiếp. Nhưng như bạn đã nói, cũng có tất cả mọi thứ trong văn bản. Mọi thứ phải rõ ràng ngay từ đầu. Luôn nói rõ quan điểm của bạn trước. Đừng đợi sau này thay đổi mọi thứ. Có mọi thứ rõ ràng ngay từ đầu.

Henry:
Đáng kinh ngạc. Câu hỏi số ba, "Một số nguồn để tìm hiểu thêm về các quy tắc huy động vốn là gì?" Tôi biết bạn đã đề cập đến một vài cuốn sách trước đó, nhưng còn gì nữa không?

Esther:
Có một số podcast tuyệt vời nói về việc huy động vốn và bạn đừng ngại đặt câu hỏi. Trước khi bắt đầu quỹ của mình, tôi đã nói chuyện với khoảng 14 luật sư của SEC. Khi tôi quyết định tiếp tục bắt đầu quỹ này, tôi muốn biết mọi thứ tôi cần biết trước khi tham gia. Tôi đã đọc những cuốn sách đó. Tôi đã nghe podcast. Tôi đã hỏi rất nhiều câu hỏi. Tôi đã đọc rất nhiều tài liệu. Có một số nhóm mà bạn có thể tham gia tập trung vào việc huy động vốn. Làm tất cả những điều đó. Bạn muốn biết một nghìn phần trăm mình đang làm gì trước khi bắt đầu lấy tiền của người khác và đặt nó ở đâu đó.

David:
Được chứ. Câu hỏi cuối cùng trong Vòng lửa, "Bạn lạc quan nhất về lĩnh vực nào khi chọn nơi đầu tư?"

Esther:
Đó là một câu hỏi tuyệt vời. Chà, bạn đang nói về một tài sản, những tài sản nào?

David:
Tôi nghĩ họ đang hỏi về những lĩnh vực bạn nên tìm kiếm tài sản?

Esther:
Được chứ. Tôi nghĩ ngay bây giờ chúng ta có Texas đang rất nóng. Arizona khá nóng. Florida, như bạn đã nói.

David:
Theo nghĩa đen, đó là những trạng thái rất, rất nóng.

Esther:
Theo nghĩa đen và lý thuyết và đầu tư khôn ngoan. Có, bạn muốn đầu tư vào những tiểu bang thân thiện với chủ nhà.

David:
Được rồi. Tuyệt vời ở đó. Được chứ.
Bây giờ là lúc cho phân đoạn cuối cùng của chương trình…

Thông báo:
Bốn nổi tiếng.

David:
Bộ tứ nổi tiếng nơi chúng tôi đặt bốn câu hỏi giống nhau mỗi tuần cho mọi khách mà chúng tôi có. Câu hỏi số một, cuốn sách bất động sản yêu thích của bạn là gì?

Esther:
Như tôi đã nói, tôi là tất cả để tăng vốn chủ sở hữu, và quỹ là tất cả những gì tôi làm, vì vậy Huy động vốn tư nhân của Matt Faircloth và Cách huy động tiền hợp pháp của Kim Lisa Taylor. Đó là những cuốn kinh thánh của tôi ngay bây giờ.

Henry:
Đáng kinh ngạc. Tôi yêu cuốn sách của Mattie F, anh bạn. Tôi thích sự lựa chọn sách đó.
Câu hỏi thứ hai: cuốn sách kinh doanh yêu thích của bạn là gì?

Esther:
Tôi nghĩ kinh doanh là tất cả về tư duy, và cách bạn hành động trong cuộc sống cá nhân chuyển thành cách bạn hành động trong cuộc sống kinh doanh. Những cuốn sách mà tôi thích khiến tôi cảm thấy mình trở thành một người tốt hơn nói chung, cho dù là giữa con người hay trong kinh doanh, là A New Earth của Eckhart Tolle, và ông ấy cũng có một cuốn sách tên là The Power of Now. Đó là những gì tôi đang cố gắng ghi nhớ. Sức mạnh của Bây giờ và Một Trái đất Mới của Eckhart Tolle. Anh ấy cho bạn biết cách sống trong thời điểm hiện tại, và làm thế nào để tiếp tục hoàn thành nhiệm vụ trong tay trong bất kỳ việc gì bạn đang làm. Hãy có mặt đầy đủ, đầy đủ. Đặc biệt, đó là một thách thức đối với tôi với tư cách là một bà mẹ tám con. Tôi có con, và tôi đang có những công việc kinh doanh, và tôi còn rất nhiều việc khác đang diễn ra. Chúng tôi cũng đang xây một ngôi nhà mới và một số ngôi nhà thông số kỹ thuật, điều mà tôi thậm chí còn chưa thảo luận. Điều đặc biệt quan trọng đối với tôi là phải có mặt với nhiệm vụ trong tầm tay.
Ngoài ra, có một cuốn sách tên là Cảm thấy tốt cùng nhau của David Burns. Nó thực sự dành cho hôn nhân, nhưng nó cũng thảo luận về cách giao tiếp với mọi người và cách làm việc cùng nhau trong một nhóm, cách xây dựng một nhóm và duy trì một nhóm thông qua giao tiếp, vì vậy tôi thực sự khuyên bạn nên sử dụng cuốn sách đó.

Henry:
Đáng kinh ngạc. Và tôi biết chúng tôi đang ở trong Vòng lửa, nhưng bạn lướt qua chúng tôi một cái gì đó rất nhanh mà tôi nghĩ mọi người nên nghe thấy. Bạn là mẹ của bao nhiêu người?

Esther:
Của tám đứa trẻ.

Henry:
Một bà mẹ tám con và bạn vẫn còn thời gian để tham gia vào lĩnh vực bất động sản, học cách làm điều này và xây dựng một doanh nghiệp thành công. Thật tuyệt vời, anh bạn. Mọi người thực sự có thể làm điều này.

Esther:
Đúng. Một trăm phần trăm. Có thể làm một số những gì tôi đang làm.

Henry:
Và câu hỏi tiếp theo là: bạn có sở thích gì?

Esther:
Như tôi vừa nói, tôi là một người mẹ và tôi làm việc như một bà điên, vì vậy tôi không có sở thích gì. Nghe có vẻ điên rồ, tăng vốn chủ sở hữu đã trở thành sở thích mới nhất của tôi; Tôi thực sự thích nó. Tôi thích cảm giác hồi hộp của nó. Tôi thích những thử thách. Tôi thích thử thách bản thân. Tôi siêu định hướng mục tiêu. Tôi muốn xem mình có thể đạt được bao nhiêu. Vì vậy, điều đó, nghe có vẻ điên rồ, đã trở thành sở thích mới nhất của tôi. Và nếu không, sở thích của bọn trẻ nhà tôi là gì; chúng cũng trở thành của tôi. Vì vậy, tôi thực sự không có sở thích mới nhất nào khác.

Henry:
Tôi có con. Tôi hiểu.

David:
Được rồi. Câu hỏi cuối cùng của tôi: theo ý kiến ​​của bạn, điều gì khác biệt giữa các nhà đầu tư thành công với những người bỏ cuộc, thất bại hoặc không bao giờ bắt đầu?

Esther:
Số một, những người thành công không có lý do gì. Cho dù bạn tập thể dục cá nhân, nuôi dạy con cái, hoặc trong một công việc kinh doanh, không có lý do gì. Dậy và đi. Cắt lời bào chữa; đó là số một.
Chúng tôi xin chịu trách nhiệm. Từ đổ lỗi không tồn tại. Chúng tôi làm những gì phải làm. Chúng tôi định hướng giải pháp, chúng tôi định hướng mục tiêu và chúng tôi không dễ nản lòng. Ngay cả khi mọi thứ không diễn ra theo kế hoạch, điều này xảy ra rất thường xuyên, như Hal Elrod nói, "Bạn được phép hờn dỗi về nó trong năm phút, nhưng sau đó không hơn." Bạn tiếp tục, bạn cố gắng lên, bạn phủi mình, bạn bắt đầu và chuyển sang điều tiếp theo.

Henry:
Tôi thích nó. Tôi đồng ý một trăm phần trăm. Cho mọi người biết nơi họ có thể tìm hiểu thêm về bạn.

Esther:
Tôi đang ở trên tất cả các phương tiện truyền thông xã hội. Bạn có thể tìm thấy tôi trên LinkedIn; Tôi khá năng động ở đó. Tôi trên Instagram là Esti Lowenbein. Tôi đang dùng Facebook. Bạn có thể liên hệ với tôi trên bất kỳ nền tảng nào trong số đó và tôi sẵn lòng trả lời bất kỳ câu hỏi nào của bạn.

David:
Cảm ơn rât nhiêu. Ê-xơ-tê. Henry, mọi người có thể tìm thấy bạn ở đâu trên mạng xã hội?

Henry:
Vâng. Nơi tốt nhất để tìm tôi là trên Instagram. Tôi là @TheHenryWashington trên Instagram. Bạn có thể liên hệ với tôi ở đó.

David:
Tuyệt vời. Và tôi ở trên tất cả chúng @ DavidGreen24.
Esther, có lời cuối cùng nào trước khi chúng ta rời khỏi đây không?

Esther:
Tôi rất vui mừng được ở đây và chỉ mới bắt đầu. Cuộc hành trình của tôi chỉ mới bắt đầu. Và nếu có ai muốn nhảy theo và tham gia và học hỏi trong suốt quá trình, tôi sẵn sàng trợ giúp.

David:
Được rồi. Đáng kinh ngạc. Chà, cảm ơn bạn rất nhiều vì đã chia sẻ những gì bạn đã làm, đặc biệt là tôi thích bạn đã cho thấy rằng ngay cả những người rất thành công đôi khi vẫn để bóng nảy sai cách với tài sản Manhattan của bạn và cho chúng tôi cơ hội chia sẻ với mọi người rằng đó không phải là tất cả hoa hồng, nhưng nó thường là tốt nếu bạn có thể ở lại trò chơi đủ lâu.
Và ngoài ra, Henry, cảm ơn bạn cũng như vì một số hỗ trợ khá tuyệt vời.
Được rồi. Chúng tôi sẽ kết thúc điều này. Đây là David Green cho Henry Washington ký hợp đồng.