Mới từ một thỏa thuận quan trọng đã biến ESR thành chủ tịch, giám đốc tài sản lớn nhất châu Á Jeffrey Perlman đang gia tăng các tài sản vật chất thúc đẩy sự bùng nổ kỹ thuật số của châu Á như trung tâm dữ liệu, trung tâm hậu cần và kho hàng.

It chỉ được thực hiện Jeffrey Perlman 38 tuổi của Warburg Pincus sáu năm để trở thành một trong những nhà kinh doanh bất động sản hàng đầu châu Á. Kể từ khi đặt chân đến Singapore vào năm 2016, Perlman đã giám sát sự tăng trưởng chóng mặt tại Hồng Kông được niêm yết ESR cayman. Vào thời điểm đó, tài sản do ESR quản lý đã tăng gần 1,800% lên 140 tỷ USD, trở thành nhà quản lý bất động sản lớn thứ năm thế giới của AUM và có trụ sở lớn nhất ở châu Á. 

“Chưa có ai đặt ra một cuốn sách cho việc này. Perlman từ văn phòng Warburg Pincus nhìn ra khu nghỉ dưỡng tích hợp Marina Bay Sands mang tính biểu tượng của Singapore cho biết. Perlman vạch ra định hướng chiến lược của ESR với tư cách là chủ tịch - một vị trí mà ông đã nắm giữ từ năm 2019, khi ESR niêm yết cổ phiếu của mình tại Hồng Kông - đồng thời giám sát hoạt động kinh doanh bất động sản châu Á - Thái Bình Dương của công ty cổ phần tư nhân cũng như các hoạt động Đông Nam Á của nó với tư cách là giám đốc điều hành.

Đó là sự tiếp quản của ESR đối với gã khổng lồ bất động sản của Singapore Quản lý tài sản ARA điều đó đã đưa công ty vào hàng ngũ những nhà quản lý tài sản lớn nhất thế giới. Trong một thương vụ bắt đầu từ tháng XNUMX năm ngoái và kết thúc vào tháng XNUMX, ông trùm Singapore John Lim đã bán ARA của mình, với 95 tỷ đô la trong AUM, với giá 5.2 tỷ đô la cho ESR. Trong một lần sụt giảm, ESR đã tăng gấp bốn lần tài sản của mình từ 36.4 tỷ đô la được nắm giữ vào thời điểm đó.

Giao dịch đã được thực hiện bởi vì nó có ý nghĩa cho cả hai bên. Bằng cách kết hợp với ESR, Lim và nhà đầu tư quan trọng lâu năm của mình, tỷ phú Singapore Nhai Gek Khim, tận dụng cổ phần của họ trong ARA do tư nhân nắm giữ thành cổ phần khoảng 5% mỗi cổ phần trong một công ty giao dịch công khai lớn hơn nhiều. ESR có quy mô trong một ngành mà việc lớn hơn ngày càng tốt hơn. Chew cho biết: “Bằng cách hợp nhất hai [công ty], chúng tôi có thể tạo ra Blackstone của Châu Á”. Sự so sánh là phù hợp. ESR hiện là công ty quản lý tài sản công lớn thứ ba trên thế giới, chỉ sau Blackstone và Brookfield. Và Perlman đặt mục tiêu thu hẹp khoảng cách với hai gã khổng lồ Bắc Mỹ đó. Perlman nói: “Chúng tôi rất bám gót họ.

ESR dưới sự điều hành của Perlman đang xây dựng nền tảng cơ sở hạ tầng vật lý vững chắc hỗ trợ các ngành công nghiệp kỹ thuật số và thương mại điện tử đang bùng nổ ở châu Á — dưới dạng trung tâm dữ liệu, trung tâm hậu cần và kho hàng. Nó đã xây dựng và mua lại các cơ sở hậu cần trên toàn khu vực để đáp ứng nhu cầu từ những gã khổng lồ thương mại điện tử Amazon, Alibaba, Coupang và JD.com, trong số những người khác, những người có hoạt động kinh doanh đã tăng vọt kể từ khi bị đóng cửa do đại dịch gây ra vào đầu năm 2020. Điều này đã giúp ESR phát triển mạnh mẽ tại thời điểm mà nhiều công ty bất động sản đang quay cuồng với Covid-19 và khi các nhà phát triển khu dân cư Trung Quốc mắc nợ phải đối mặt với một cuộc khủng hoảng tiền mặt. Trong khi nhiều ông trùm bất động sản của châu Á đã chứng kiến ​​cổ phiếu của công ty họ bị ảnh hưởng bởi đại dịch, giá cổ phiếu của ESR đã tăng 53% trong hai năm rưỡi kể từ khi IPO (và trong những ngày đen tối nhất của đợt bùng phát).

Chiến lược phát triển bất động sản cho các doanh nghiệp thuộc nền kinh tế mới — thay vì xây những toà nhà chọc trời lấp lánh, khách sạn sang trọng hay những toà nhà mang tính biểu tượng — được ghi nhận cho Perlman, người có công trong việc đồng sáng lập e-Shang. Công ty có trụ sở tại Thượng Hải Sáp nhập với Tập đoàn Redwood của Singapore vào năm 2016 để thành lập ESR, công ty có vốn hóa thị trường hiện tại là 15 tỷ đô la vượt qua một số nhà phát triển bất động sản nổi tiếng của châu Á. Perlman nhớ lại: “Chúng tôi muốn trở thành nhà phát triển thương mại điện tử và chủ nhà, và đó là cách chúng tôi bắt đầu. “Tầm nhìn là bắt đầu cung cấp các cơ sở hậu cần và sau đó xây dựng một nền tảng quản lý quỹ có năng lực theo thời gian.”

Tài sản kết hợp của ESR và ARA bao gồm 95 tỷ đô la vào các phương tiện đầu tư tư nhân và 14 REIT trị giá 45 tỷ đô la — trở thành nhà tài trợ REIT lớn nhất ở Châu Á - Thái Bình Dương. Công ty mở rộng sở hữu và quản lý hơn 35 triệu mét vuông bất động sản tại 28 quốc gia, trong đó hơn 80% (tính theo diện tích sàn) là tài sản nền kinh tế mới như kho hậu cần và trung tâm dữ liệu.

“Chưa có ai soạn ra một cuốn sách cho việc này.”

Tuy nhiên, ESR có thể đã không tồn tại nếu Warburg Pincus không cử Perlman đến châu Á vào cuối năm 2008 để giúp xây dựng sự hiện diện của nó trong khu vực sau khi sự sụp đổ của thị trường nhà ở Mỹ gây ra cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu. Perlman gia nhập công ty mua lại ở New York vào năm 2006, một năm sau khi bắt đầu sự nghiệp ở Phố Wall với tư cách là nhà phân tích ngân hàng đầu tư bất động sản của Credit Suisse First Boston, được trang bị bằng cử nhân quản trị kinh doanh của Đại học Michigan. Sau đó là cộng sự với nhóm đầu tư bất động sản toàn cầu của Warburg Pincus, anh ta di chuyển đến và rời khỏi Trung Quốc, tìm kiếm các giao dịch với đối tác đại lục của công ty mua lại, hiện do Ellen Ng. 

Perlman kể lại: “Tôi đã đi tới đi lui tới Bắc Kinh và Thượng Hải, về cơ bản sống trong một chiếc vali. Khi công việc kinh doanh ở Trung Quốc phát triển, Perlman đã dành nhiều thời gian hơn ở nước này (đạt 250 ngày trong năm 2010), và thật hợp lý khi cân nhắc chuyển sang châu Á. Vì vậy, vào năm 2011, anh ấy đã cầu hôn người bạn gái khi đó của mình, Elizabeth, với lời rao: “Bạn sẽ gặp tôi nhiều hơn nếu chúng tôi chuyển đến Hong Kong”. Vào thời điểm Perlman và hôn phu chuyển đến đó vào cuối năm 2011, anh đã thực hiện một số thỏa thuận ở Trung Quốc, bao gồm cả việc hợp tác giữa Warburg Pincus với các cựu chiến binh trong ngành hậu cần Jeffrey Shen và Sun Dongping để thành lập nhà phát triển kho hàng e-Shang. “Vào thời điểm đó, kho bãi không phải là một thị trường lớn và nguồn cung cấp các cơ sở hậu cần hiện đại, cấp tổ chức rất hạn chế,” Shen, người đồng sáng lập và đồng CEO của ESR, nhớ lại. “Chúng tôi chắc chắn đã nhìn thấy tiềm năng, đặc biệt là với sự gia tăng của thương mại điện tử.”

Psự nghiệp tiên phong của erlman được truyền cảm hứng từ cha mẹ quá cố của mình, cả hai đều là luật sư. Cha Michael Perlman - người từng làm luật sư bất động sản ở Michigan - khuyến khích Jeffrey học kinh doanh, giống như chị gái Dana, người làm giám đốc chiến lược và thủ quỹ tại hãng thời trang PVH Corp., chủ sở hữu của Tommy Hilfiger có trụ sở tại New York. và các thương hiệu Calvin Klein.

Trong khi ngày càng gia tăng dấu ấn trong khu vực của ESR, Perlman cũng đóng vai trò quan trọng trong việc mở rộng Warburg Pincus sang Đông Nam Á. Dự đoán những cơ hội mới trong khu vực, Perlman vào năm 2015 đã đề xuất thành lập văn phòng tại Singapore cho Giám đốc điều hành của công ty là Chip Kaye - người bắt đầu kinh doanh Warburg Pincus 'Châu Á vào năm 1994 - và chủ tịch Tim Geithner, cựu Bộ trưởng Tài chính Hoa Kỳ. 

Kể từ năm 2013, Warburg Pincus đã rót gần 3 tỷ USD vào 15 công ty ở Đông Nam Á. Trong đó đáng chú ý nhất là quan hệ đối tác với tỷ phú Việt Nam Phạm Nhật VượngTập đoàn Vingroup thành lập nhà phát triển trung tâm thương mại Vincom Retail. Nó đã huy động được 740 triệu đô la khi ra công chúng vào năm 2017 - đợt IPO lớn nhất từ ​​trước đến nay của Việt Nam - trước khi xuất xưởng vào năm 2019. Công ty mua lại cũng đã củng cố đội ngũ trong khu vực, với giám đốc điều hành Saurabh Agarwal chuyển đến Singapore từ New York vào năm 2017.

Perlman tự mình chuyển đến Singapore vào năm 2016, sử dụng thành phố - nơi hai đứa con của ông sinh ra - làm cơ sở để giám sát các khoản đầu tư của Warburg Pincus. Ông coi Singapore là tâm điểm trong việc mở rộng hoạt động kinh doanh của ESR nhờ sự hiện diện rộng lớn của ARA trong trung tâm tài chính, bao gồm các tài sản được đánh giá cao như Suntec City, một khu phát triển rộng lớn bao gồm trung tâm mua sắm, văn phòng và trung tâm hội nghị. “Perlman rất phổ biến,” Stuart Gibson, đồng sáng lập và đồng giám đốc điều hành ESR, cho biết trong một cuộc phỏng vấn video riêng biệt vào tháng Giêng. "Anh ấy ở đây và ở khắp mọi nơi." 

Bên cạnh việc thành lập ESR vào năm 2016, Warburg Pincus năm đó cũng hợp tác với Lim để đưa ARA trở thành tư nhân và hủy niêm yết công ty khỏi sàn Singapore vào năm sau trong một thỏa thuận trị giá 1.3 tỷ USD. Khi được hỏi liệu anh có để mắt đến sự hợp nhất tiềm năng của ESR và ARA khi Warburg Pincus đầu tư vào sau này hay không, Perlman nói rằng mặc dù thỏa thuận như vậy không có trong đầu anh ấy, nhưng anh ấy đã mời Shen đến Singapore vào năm 2017 để gặp Lim. “Tôi không nghĩ tại thời điểm đó có [tâm lý" chúng ta sẽ hợp lực ", nhưng khi bạn tham gia vào công việc kinh doanh của mọi người, và bạn có thể thấy mọi người hòa hợp với nhau như thế nào và bạn thấy những chia sẻ Perlman nói trong một cuộc gọi điện video sau khi hoàn thành việc mua lại ARA vào tháng Giêng. Lim - người đồng sáng lập ARA cùng với Justin Chiu của CK Asset hai thập kỷ trước - từ chối bình luận về bài báo này.

Tuy nhiên, Perlman ngồi bên lề khi ESR đề xuất mua lại ARA vào tháng 2021 năm XNUMX, sử dụng lại bản thân từ bất kỳ cuộc thảo luận thỏa thuận nào với các vai trò đồng thời của anh ấy tại ESR và Warburg Pincus, cổ đông lớn nhất của ARA, theo Gibson, người đã cùng với Shen đàm phán thỏa thuận vào năm ngoái. . Gibson nói: “Anh ấy muốn tham gia vào các giao dịch, nhưng anh ấy không có đủ khả năng để thực hiện thương vụ này.

Ona pro forma cơ sở, Lợi nhuận ròng kết hợp của ESR và ARA đã tăng gấp đôi lên 347 triệu đô la trong sáu tháng kết thúc vào tháng 2021 năm 15 so với một năm trước đó, được hỗ trợ bởi nhu cầu thuê mạnh mẽ đối với không gian nhà kho từ các công ty thương mại điện tử và hoạt động kinh doanh quản lý quỹ đang bùng nổ. Các nhà phân tích của Morgan Stanley, Wilson Ng và Derek Chang, cho biết thu nhập dự kiến ​​sẽ tăng hơn 2025% trên cơ sở tốc độ tăng trưởng kép hàng năm cho đến năm XNUMX, được củng cố bởi tài sản của nền kinh tế mới và phí từ quản lý tài sản và phát triển tài sản, các nhà phân tích của Morgan Stanley, Wilson Ng và Derek Chang đã viết trong một báo cáo nghiên cứu được công bố vào tháng Giêng.

Perlman cho biết: “Các xu hướng thế tục hóa lớn nhất đang làm nền tảng cho sự phát triển của doanh nghiệp chúng tôi”, Perlman đề cập đến sự bùng nổ thương mại điện tử, chuyển đổi kỹ thuật số và tài chính hóa của thị trường bất động sản trên khắp châu Á - Thái Bình Dương. “Sự phát triển nhanh chóng của thương mại điện tử chỉ tăng tốc trong thời kỳ đại dịch.”

Để củng cố vị thế của mình, ESR muốn đi sâu hơn nữa vào các khoản đầu tư vào nền kinh tế mới và đang thúc đẩy việc xây dựng các nhà bếp trên đám mây, cơ sở lưu trữ lạnh, trung tâm dữ liệu và nhà kho trên khắp Châu Á - Thái Bình Dương. Nó đã huy động được hơn 10 tỷ đô la trong hai năm qua để tài trợ cho các dự án này và sẽ bắt đầu vào năm 2022 với sự ra mắt của hai quỹ bổ sung sẽ huy động được tới 2.5 tỷ đô la để tài trợ cho việc mở rộng của tập đoàn vào ngành công nghiệp trung tâm dữ liệu đang bùng nổ. Theo nhà tư vấn bất động sản Knight Frank, nhu cầu về cơ sở vật chất để chứa các máy chủ hỗ trợ điện toán đám mây và các nền tảng kỹ thuật số khác sẽ tăng gấp đôi ở Châu Á - Thái Bình Dương trong vòng XNUMX-XNUMX năm tới.

ESR đã hoàn thành nhà kho lớn nhất Châu Á - Thái Bình Dương vào thời điểm cao điểm của đại dịch vào tháng 2020 năm 390,000. Với tổng diện tích sàn gần 366,000 mét vuông, Trung tâm phân phối ESR Amagasaki sáu tầng ở Osaka tự hào có các tiện nghi như trung tâm chăm sóc trẻ em, sảnh khách riêng và các cửa hàng bán lẻ cũng như các tính năng thân thiện với môi trường bao gồm máy phát điện chạy bằng năng lượng mặt trời tại chỗ và các ổ sạc cho xe tải giao hàng bằng điện. Công ty đang xây dựng cơ sở cao nhất và tiên tiến nhất gần Sân bay Haneda của Tokyo. Trung tâm phân phối ESR Higashi Ogishima chín tầng sẽ là cơ sở hậu cần đầu tiên trên thế giới có thể vận chuyển hàng hóa nhạy cảm với thời gian bằng cách sử dụng máy bay không người lái sau khi khu đất rộng khoảng 2023 mét vuông hoàn thành vào tháng XNUMX năm XNUMX. 

Tại Trung Quốc, nơi có hơn 13 tỷ đô la trong AUM, ESR trong tháng này đã được mua danh mục đầu tư gồm 11 nhà kho với tổng diện tích sàn là 550,000 mét vuông trong giao dịch lớn nhất như vậy ở khu vực Thượng Hải rộng lớn hơn, và đang xây dựng 2.5 triệu mét vuông không gian trung tâm dữ liệu và hậu cần mới trên khắp đất nước. Perlman nhận thấy sự tăng trưởng nhiều hơn ở Trung Quốc, không bị nản lòng bởi sự suy thoái tiềm năng của thị trường nhà ở đại lục sau khi China Evergrande Group - nhà phát triển mắc nợ nhiều nhất thế giới với khoản nợ hơn 300 tỷ USD - bị vỡ nợ trong các khoản thanh toán trái phiếu vào năm ngoái. “Khu dân cư là nơi có tất cả căng thẳng, các tiêu đề luôn ở trên đó,” anh nói. “Cơ sở hạ tầng của nền kinh tế mới có sự hỗ trợ lớn của chính phủ đằng sau nó. Họ biết họ cần thêm nhà kho. Họ biết rằng họ cần nhiều trung tâm dữ liệu hơn ”.

Vijay Natarajan, một nhà phân tích tại RHB Singapore, cho biết lãi suất cao hơn có thể làm chậm tốc độ mua lại nhanh chóng của ESR vì chi phí vốn tăng lên có khả năng làm giảm nhóm các giao dịch tích lũy trên thị trường. Tuy nhiên, “mặc dù có khả năng tăng lãi suất, ESR vẫn ở vị trí tốt hơn để điều hướng thị trường này,” ông nói thêm. “Nền tảng tài sản nhẹ [An] và thu nhập định kỳ mạnh mẽ định vị nó tốt để chống lại tác động ban đầu của lãi suất cao hơn.” Việc mua lại ARA cũng củng cố bảng cân đối kế toán của nó. Credit Suisse cho biết trong một báo cáo nghiên cứu được công bố vào tháng Giêng, tỷ lệ lãi ròng giảm xuống còn 34% sau khi hoàn tất thỏa thuận từ 62% vào tháng 2021 năm XNUMX, tạo điều kiện cho pháp nhân kết hợp phát hành thêm nợ để tài trợ cho các vụ mua lại fu-ture.

Để tăng trưởng hữu cơ, ESR đã đạt được hơn 10 tỷ đô la giao dịch vào năm 2021, năm bận rộn nhất cho đến nay. Tháng 3.8 năm ngoái, họ hợp tác với quỹ tài sản có chủ quyền của Singapore GIC để mua danh mục các kho hàng trên khắp nước Úc với giá 2.8 tỷ đô la Úc (2 tỷ đô la) từ Blackstone trong giao dịch bất động sản hậu cần lớn nhất của đất nước, đồng thời đầu tư vào dự án trung tâm dữ liệu trị giá XNUMX tỷ đô la ở Nhật Bản. tháng. Vào tháng XNUMX, hai tháng sau khi công bố việc mua lại ARA, ESR đã tiến tới hợp nhất các đơn vị được niêm yết tại Singapore là ARA Logos Logistics Trust và ESR REIT.

"Jeff là một nhà giao dịch tuyệt vời, người đã sử dụng kinh nghiệm toàn cầu của mình để đạt được thành công lớn ở châu Á."

Perlman cho biết một ESR được mở rộng quy mô, có danh mục đầu tư bao gồm tài sản kho bãi và trung tâm dữ liệu trị giá 59 tỷ đô la, sẽ có thể thu hút các nhà đầu tư tìm cách triển khai vốn cho ít nhà quản lý hơn. Các nhà đầu tư toàn cầu đã rót khoảng 48 tỷ USD vào các bất động sản hậu cần trên khắp châu Á - Thái Bình Dương vào năm 2021, vượt mức cao nhất là 32 tỷ USD vào năm ngoái, theo một báo cáo được công bố bởi nhà tư vấn bất động sản JLL vào tháng Hai. JLL ước tính pháp nhân kết hợp có thể khai thác một thị trường trị giá khoảng 2.5 nghìn tỷ USD trên khắp Châu Á - Thái Bình Dương.

Stuart Crow, Giám đốc điều hành phụ trách thị trường vốn tại Châu Á - Thái Bình Dương tại JLL, cho biết: “Jeff là một nhà giao dịch tuyệt vời, người đã sử dụng kinh nghiệm toàn cầu của mình để đạt được thành công lớn ở Châu Á. Là người đi đầu trong một trong những lĩnh vực phát triển nhanh nhất, Perlman “hiểu chi tiết cụ thể về tài sản và thị trường, nhưng chú ý đến cách chúng phù hợp với thị trường tài chính của châu Á,” ông nói thêm.

Mặc dù Perlman muốn ESR tập trung vào các dự án nền kinh tế mới, nhưng ông vẫn có cơ hội trong việc chọn thêm các tài sản truyền thống cho danh mục đầu tư của ESR. ESR có vị trí chiến lược để thu hút một số tòa nhà văn phòng và bất động sản thương mại vào REITs hoặc quỹ đầu tư tư nhân mà các chủ sở hữu tổ chức lớn như quỹ hưu trí hoặc công ty bảo hiểm có thể muốn bán để tái phân bổ vốn ở nơi khác, ông nói. 

Việc phân bổ lại như vậy, cùng với nhu cầu mạnh mẽ về nhà kho và tiềm năng tạo ra các REIT mới hơn và lớn hơn trên khắp Châu Á - Thái Bình Dương, mang lại cơ hội lớn cho ESR để duy trì sự tăng trưởng của mình trong những năm tới. Nó cũng sẽ được hưởng lợi từ một số xu hướng thế tục lớn hơn. JLL dự báo vốn hóa thị trường của tất cả REIT ở Châu Á - Thái Bình Dương sẽ tăng lên 1.3 nghìn tỷ đô la vào năm 2030, từ khoảng 400 tỷ đô la hiện tại, cạnh tranh với sự tăng trưởng của thị trường REIT của Mỹ trong hai thập kỷ qua. Perlman nhận thấy ESR có quy mô và chuyên môn để thu lợi nhuận từ nhiều xu hướng trên thị trường bất động sản Châu Á - Thái Bình Dương, đặc biệt là những xu hướng được thúc đẩy bởi nền kinh tế mới. Perlman nói: “Chuyển đổi kỹ thuật số đang diễn ra liên tục trong cuộc sống hàng ngày của chúng ta.  

• Coinsmart. Sàn giao dịch Bitcoin và tiền điện tử tốt nhất Châu Âu.
• Platoblockchain. Web3 Metaverse Intelligence. Khuếch đại kiến ​​thức. TRUY CẬP MIỄN PHÍ.
• CryptoHawk. Radar Altcoin. Dùng thử miễn phí.
• Nguồn: https://www.forbes.com/sites/jonathanburgos/2022/02/24/esrs-perlman-charts-next-growth-path- After-blockbuster-ara-deal/