Nó Tháng tri ân đại lý ở đây tại Inman. Tham gia cùng chúng tôi để kỷ niệm tất cả những gì đại lý làm được, suốt cả tháng. Bạn muốn toàn quyền truy cập? Tận dụng Chương trình giảm giá tri ân đại lý của chúng tôi, và đăng ký Inman Select chỉ 85 $.

Cố gắng để cạnh tranh trên thị trường trong hai năm qua là một chặng đường khó khăn cho người mua khi vay thế chấp. Một số người mua muốn thế chấp và tiết kiệm tiền mặt của họ, nhưng với điều kiện thị trường, họ cảm thấy bị áp lực phải đưa ra một đề nghị hoàn toàn bằng tiền mặt để có cơ hội chiến thắng cao.

Không phải người mua nào cũng có được sự xa xỉ đó, và cho dù họ có mạnh về tài chính đến đâu, thì từ “thế chấp” không phải là một từ thuận lợi cho việc niêm yết các đại lý và người bán trên thị trường của chúng ta vào thời điểm gần đây.

Mặc dù số lượng nhiều đề nghị có thể đang suy yếu tại một số thị trường nhất định, những người mua đang tìm kiếm nguồn tài chính vẫn gặp khó khăn trong việc kiếm được một khoản “phù hợp” tùy thuộc vào điều kiện thị trường địa phương và loại bất động sản mà họ đang cố gắng mua.

Nó vẫn không dễ dàng cho những người muốn mua hàng. Dưới đây là chín mẹo để giúp người mua cạnh tranh trong thế giới hoàn toàn bằng tiền mặt.

1. Phê duyệt đầy đủ bằng văn bản

Thư "chấp thuận trước" cũ như chúng ta biết nó đã tuyệt chủng. Bạn biết đấy, lá thư chấp thuận trước được đánh giá bảo lãnh, v.v., giờ đây được coi như lá thư “sơ tuyển” cũ.

Nếu bạn đã kinh doanh một thời gian, bạn có thể nhớ lại thời điểm các đề nghị thực sự đi kèm với thư sơ tuyển và người mua thường sẽ cung cấp thư chấp thuận sau khi người mua nộp đơn xin cấp vốn sau khi ký hợp đồng.

Hôm nay, trò chơi đã được nâng cấp đáng kể. Bất kỳ người mua nào nhận được khoản tài chính không được bảo lãnh đầy đủ đã được phê duyệt trước khi mua sắm và gửi một đề nghị trên một nhà là một nửa trong trò chơi.

Thời gian để gửi tất cả tài liệu về người mua của bạn cho người cho vay là trước họ tìm thấy một ngôi nhà mà họ có cảm giác cấp bách phải đưa ra lời đề nghị. Sẽ có 20 người mua khác có cùng suy nghĩ (và tất cả điều này sẽ có xu hướng đến 6 giờ chiều thứ Bảy).

Một khi người mua đã được chấp thuận hoàn toàn, nhận thức về sức mạnh tài chính của họ sẽ tăng lên đáng kể, vì điều này cho phép tất cả các bên liên quan biết rằng họ sẵn sàng ra đi. Điều này cũng làm cho quá trình cho vay diễn ra nhanh hơn rất nhiều - thời gian chờ đợi để soạn thảo và gửi tài liệu gần như không còn nữa, và bạn có thể yêu cầu thẩm định ngay lập tức.

Chắc chắn, vẫn còn một số khó khăn phải trải qua và việc phê duyệt khoản vay được dự đoán là không có thay đổi bất lợi nào đối với tình hình tài chính của người mua, nhưng chắc chắn tốt hơn là bạn phải nộp tài liệu sau khi ký hợp đồng và chờ người bảo lãnh xem xét hồ sơ của người mua .

KHAI THÁC. Chứng minh tài chính

Ở một số thị trường, đây là tiêu chuẩn và không phải là ngoại lệ. Ở các thị trường khác, đại lý niêm yết thường không yêu cầu bằng chứng về số tiền trừ khi đó là người mua tiền mặt. Nơi tôi thực hành bất động sản ở Nam California, một đại lý không dám quên kèm theo bằng chứng về nguồn vốn với một lời đề nghị. Nó chỉ không được coi trọng.

Ở thị trường khác nơi tôi thực tập ở Đông Bắc Florida, rất hiếm khi thấy bất kỳ lời đề nghị nào được gửi với bằng chứng về các khoản tiền một cách tự nguyện trừ khi đề nghị là tiền mặt.

Cho dù việc đưa thông tin này vào thị trường cụ thể của bạn có phải là thông lệ hay không, hãy giúp ưu đãi của người mua nổi bật bằng cách bao gồm bằng chứng về nguồn tiền để thể hiện sự nghiêm túc của họ (tất nhiên là với số tài khoản và thông tin cá nhân khác được biên tập lại).

Ngoài ra, hãy lưu ý đến cách bạn xuất trình bằng chứng về tiền. Ảnh chụp màn hình không phải là nguồn thông tin đáng tin cậy nhất và có thể không rõ ràng. Bản sao của một bảng sao kê tài khoản trong đó đại lý niêm yết và người bán có thể thấy rõ tổ chức đang giữ tiền và số tiền trong tài khoản được ưu tiên. Hoặc thư của nhân viên ngân hàng hoặc cố vấn tài chính trên tiêu đề thư chính thức với thông tin liên hệ bao gồm số điện thoại và email.

Mặc dù điều này có vẻ “cũ kỹ”, các đại lý niêm yết cần có khả năng đưa ra một đường dẫn giấy tờ phù hợp với những gì người mua đang cung cấp, đặt cọc và tài chính.

3. Đưa ra bối cảnh

Trong khi người mua “những bức thư tình”Bên cạnh đó, hãy đảm bảo rằng bạn trao đổi thông tin gì đó với đại lý niêm yết để cung cấp một chút bối cảnh về khả năng đi đến đích của người mua. Đó là nếu đại lý niêm yết đồng ý với việc nhận thông tin này.

Tên và con số trên một tờ giấy và một lá thư cho vay không thể truyền tải toàn bộ câu chuyện. Nó có thể là một sự cân bằng mong manh khi nằm trong ranh giới của trò chơi công bằng ngày nay.

Nhưng việc đảm bảo với đại lý niêm yết rằng người mua chắc chắn có thể giúp ưu đãi của họ nổi bật hơn so với những người mà đại lý chỉ gửi email đề nghị của họ và không mất thời gian xem qua và cung cấp một chút ngữ cảnh.

Để đạt được điều đó, việc có một người cho vay đích thân nhấc máy và liên hệ với đại lý niêm yết là điều tuyệt đối bắt buộc trong thị trường ngày nay. Người cho vay sẽ có thể nói chuyện sâu hơn và cung cấp cho đại lý niêm yết sự đảm bảo về người mua và quy trình của họ để mọi người có thể mong đợi một quy trình diễn ra liền mạch và nhanh chóng.

Việc lựa chọn người cho vay của người mua là cực kỳ quan trọng vì điều này, và người mua nên tư vấn cho họ về tầm quan trọng của quyết định đó. Nếu họ đang sử dụng một người nào đó mà đại lý của họ không quen, đại lý nên gọi cho người cho vay trước khi quá trình tìm kiếm nhà bắt đầu.

Bằng cách đó, đại lý có thể giới thiệu tóm tắt về người cho vay đó về việc tìm kiếm và những gì người mua có khả năng chống lại dựa trên điểm giá và khoảng không quảng cáo. Nếu người cho vay không phải là người địa phương, cuộc trò chuyện này thậm chí còn gay gắt hơn.

Bạn cũng nên đảm bảo có thể liên hệ với người cho vay sau giờ làm việc và vào cuối tuần trong trường hợp cần điều chỉnh thư chấp thuận hoặc các câu hỏi được trả lời do nhiều tình huống chào hàng nảy sinh trong đó người mua thường cần lời khuyên nhanh chóng về các biến thể đối với các khoản thanh toán giảm hoặc các tình huống cho vay cũng như đánh giá xem nên rút ngắn hoặc từ bỏ các khoản dự phòng vì nó liên quan đến tài chính hoặc thẩm định.

Nếu chỉ liên lạc được với người cho vay bằng số 1-800, hãy thông báo cho người mua rằng họ có thể gặp khó khăn hơn trong tình huống chào hàng cạnh tranh và sẽ cần một người hỗ trợ cho vay ở bên cạnh họ trong từng bước, giống như người đại diện của họ phục vụ với tư cách là người ủng hộ bất động sản của họ hầu như 24/7.

4. Dự phòng

Khi người mua cần tài chính, có thể rất khó quyết định xem họ nên hạn chế hoặc loại bỏ các khoản dự phòng khi viết đề nghị mua hàng. Trong lĩnh vực bất động sản, Định luật Murphy vẫn tồn tại và tốt, và nếu nó có thể sai, nó sẽ xảy ra.

Rất nhiều trường hợp dự phòng đã được miễn hoặc khung thời gian bị cắt giảm nghiêm trọng có thể quay trở lại gây hại cho người mua và đại lý của họ khi một số vấn đề không lường trước xảy ra (và nó thường xảy ra, bất kể người mua và đại lý của họ chuẩn bị như thế nào).

Áp lực đang gia tăng và với lượng hàng tồn kho thấp, nhiều đề nghị cũng như các đề nghị dự phòng, người bán có thể không có xu hướng gia hạn và có thể chỉ muốn chuyển sang những người mua khác trừ khi vấn đề liên quan đến chính căn nhà và là một sửa chữa lớn phải được xử lý theo một cách nào đó.

Nếu người mua có khả năng rút ngắn khung thời gian phê duyệt khoản vay, điều đó có thể được người bán xem là thuận lợi. Từ bỏ một khoản tài chính dự phòng có thể là một hoạt động kinh doanh rủi ro, nhưng trong một số trường hợp, nó có thể là cách duy nhất để cạnh tranh. Điều đó, tất nhiên, phụ thuộc vào tình hình.

Các khoản dự phòng cho việc thẩm định thường là điều khó khăn nhất đối với người bán về vấn đề tài chính vì nó không chắc chắn cho cả người bán và đại lý niêm yết trong việc buộc chặt căn nhà, đưa ra thị trường, trong khi chờ người thẩm định đưa ra.

Nó thường có thể là một sơ suất về thời điểm thẩm định viên đi ra ngoài đến thời gian quay vòng để báo cáo được hoàn thành và phát hành cho người mua.

Với việc giá chào bán đẩy cao hơn với mỗi lần bán, cùng với lời chào hàng, người mua thường đẩy giới hạn sức mua của họ và có thể không chỉ đơn giản là có tiền để trang trải sự thiếu hụt thẩm định. Họ có thể cần tiết kiệm tiền mặt cho chi phí di chuyển và các chi phí liên quan đến một ngôi nhà mới để sửa chữa, cải tiến, v.v.

Nếu người mua có thể, họ nên xem xét việc miễn phí dự phòng thẩm định nếu họ đang ở trong một thị trường cạnh tranh lớn hoặc có thể thử thương lượng để đảm bảo rằng họ sẽ trả một số tiền nhất định so với giá trị được thẩm định nếu bất động sản không được thẩm định theo giá bán đã thỏa thuận .

Đây là một tình huống dự phòng khó khăn để giải quyết vì tiền đặt cọc cao và nếu người mua không có tiền để trang trải bất kỳ khoản thiếu hụt nào, họ thực sự không có khả năng làm gì nhiều để tạo ra sự khác biệt cho người bán .

Phần lớn điều này thực sự phụ thuộc vào thị trường, tài sản và các loại tài chính mà nó có khả năng thu hút. Nếu bất động sản có khả năng mang lại nhiều người mua cần tài chính hơn so với người mua tiền mặt, thì việc để lại một khoản dự phòng thẩm định có thể là tiêu chuẩn hơn, không phải là ngoại lệ.

5. Phụ kiện leo thang

Khi nói đến số tiền phải cung cấp, nhiều đại lý đã sử dụng các phụ lục leo thang trong vài năm qua. Chúng phổ biến hơn ở một số thị trường so với những thị trường khác.

Bề ngoài, chúng có vẻ cao hơn, với việc người mua đề nghị đứng đầu đề nghị cao nhất bằng một số tiền nhất định với mức giá không vượt quá một số tiền nhất định. Tuy nhiên, thực tế là: Trừ khi người mua sẵn sàng đảm bảo rằng họ sẽ trả giá do phụ lục leo thang, các phụ lục này không có nhiều ý nghĩa - đặc biệt là cạnh tranh, tình huống nhiều ưu đãi.

Nếu người mua đang nhận được tài chính, những phụ phí này được xem như những phương tiện để đưa ngôi nhà ra thị trường một cách giả tạo trừ khi người mua cam kết giá cả bất kể điều gì xảy ra đối với việc thẩm định.

Người mua có thể tốt hơn nên đưa ra một mức giá chào bán mạnh mẽ mà họ có thể chi trả trên thực tế và đại lý của họ trình bày đề nghị của họ từ quan điểm này với sự đảm bảo rằng họ sẽ về đích so với một đề nghị trên trời có thể được sử dụng để ràng buộc lên ngôi nhà - chỉ để nó trở lại thị trường vài tuần sau đó nếu tài sản không được thẩm định.

6. Tỷ lệ lấp đầy sau khi đóng cửa của người bán

Một trong những điều khoản hợp đồng lớn nhất vẫn rất hấp dẫn đối với người bán là khả năng đóng trong khung thời gian bình thường, từ vài tuần đến 30-45 ngày. Thật hấp dẫn khi có thể ở trong tài sản trong một khoảng thời gian thương lượng.

Mọi giao dịch mà tôi đã thực hiện vào năm 2021 mà không phải là bất động sản trống đều dẫn đến việc người bán sẽ ở lại bất cứ nơi nào từ vài tuần đến vài tháng trước khi đóng cửa, với một thỏa thuận sau khi cho thuê được đưa ra.

Nếu người mua có bất kỳ sự linh hoạt nào, họ có thể cần cân nhắc việc cho phép điều này ở một mức độ nào đó, đặc biệt nếu nó quan trọng đối với người bán. Nó có thể phức tạp hơn khi người mua có thế chấp vì người cho vay không muốn thấy người bán cư trú hơn 60 ngày, điều này có thể khiến tài sản được coi là bất động sản đầu tư thay vì nơi ở chính.

7. Các chương trình ưu đãi hoàn lại tiền mặt

Để đối phó với những thách thức mà người mua phải đối mặt với việc vay thế chấp trong tình hình hiện nay, các công ty như Chủ nhà và Knock, trong số những người khác, đã đi tiên phong trong việc tái tạo lại quy trình cho vay để người mua có thể đưa ra các đề nghị hỗ trợ bằng tiền mặt trong khi nhận được nguồn tài chính của họ thông qua một trong những công ty này.

Điều này cấp sân chơi cho người mua nhận khoản vay và bao gồm bảo vệ thẩm định. Mặc dù các chương trình này có thể không được cung cấp trên mọi thị trường bất động sản, nhưng chúng có sẵn với một số lượng đáng kể. Đại lý cần đảm bảo rằng họ cập nhật tất cả các dịch vụ để họ có thể hướng dẫn người mua về lựa chọn này.

Thật khôn ngoan nếu người mua tham gia vào quá trình này sớm, điều này có thể giúp họ không bị mất nhiều tài sản, chịu đựng căng thẳng không cần thiết và tiết kiệm thời gian cho cả người mua và đại lý. Các công ty này cũng có thể hỗ trợ người mua đưa ra đề nghị mua nhà không in tiền nếu họ phải bán một căn để mua.

8. Đề nghị được viết tốt

Người mua đang phải đối mặt với vô số thách thức ngày nay - từ hàng tồn kho thấp đến giá leo thang cũng như lãi suất. Các đại lý cần làm tất cả những gì có thể để đảm bảo rằng các đề nghị của người mua sẽ được cân nhắc kỹ lưỡng, có nghĩa là phải chuẩn bị rất chi tiết, kỹ lưỡng và đề nghị chính xác.

Hãy dành thời gian để đọc các nhận xét riêng của người đại diện và bất kỳ hướng dẫn nào có thể được đăng trong MLS - điều này chắc chắn có vẻ là một thông lệ đã mất. Hãy gọi cho đại lý trước khi viết lời đề nghị để tìm hiểu điều gì quan trọng đối với người bán. Hỏi xem có bất kỳ sắc thái hoặc hoàn cảnh đặc biệt nào mà bạn cần lưu ý không.

Giúp đại lý niêm yết dễ dàng đọc qua phiếu mua hàng của bạn và tất cả các tệp đính kèm hỗ trợ. Đảm bảo tóm tắt và gạch đầu dòng những điểm nổi bật trong email của bạn. Khi gửi phiếu mua hàng, bạn không nên có nhiều tệp đính kèm hoặc gửi nhiều email có các tệp đính kèm đó. Thay vào đó, hãy kết hợp gói ưu đãi thành không nhiều hơn một hoặc hai tệp đính kèm.

Đảm bảo cung cấp và chương trình quảng cáo liên quan cũng như thư chấp thuận của người cho vay và bằng chứng về nguồn vốn được bao gồm. Luôn nhắn tin cho đại lý niêm yết để thông báo khi bạn gửi phiếu mua hàng qua và tự CC.

Ngay cả khi người mua không có ưu đãi trúng thầu, đại lý niêm yết sẽ lưu ý về nỗ lực nổi bật và tất cả đã được chuẩn bị như thế nào. Nó có thể chỉ ghi cho bạn một số điểm bánh hạnh nhân vào lần tiếp theo đường đi của bạn cắt ngang, hoặc có thể người mua với đề nghị được chấp nhận sẽ không còn hợp đồng và đại lý niêm yết sẽ nghĩ đến bạn và người mua của bạn trước tiên.

KHAI THÁC. Các mối quan hệ

Do đại dịch, bất động sản trở nên ảo hơn so với trực diện. Các buổi mở môi giới, gặp mặt trực tiếp, sự kiện mạng lưới bất động sản, cũng như mở bán nhà không diễn ra hoặc bị giảm đáng kể.

Mặc dù không có điều gì trong số đó ngăn cản nhiều người được cấp phép tham gia kinh doanh hơn, nhưng việc xây dựng mối quan hệ hiện nay so với thời kỳ trước đại dịch đã ít hơn. Ngoài ra, do số lượng kỷ lục các lần di dời tự chọn (bao gồm cả các đại lý bất động sản), có thể có rất nhiều cái tên không thể nhận ra đối với các đại lý dày dạn kinh nghiệm trong bất kỳ thị trường nhất định nào.

Tuy nhiên, các mối quan hệ vẫn rất quan trọng để hoàn thành một giao dịch.

Nó chắc chắn có thể khó khăn hơn do kết quả của những thách thức khác nhau mà đại dịch đã tạo ra để thiết lập các mối quan hệ đó. Liên hệ với đại lý niêm yết để xây dựng mối quan hệ và ít nhất là tạo tiếng nói cho một cái tên. Đây là cơ hội để truyền đạt sự chuyên nghiệp và ý thức cấp bách của bạn một cách tôn trọng.

Nếu bạn là người mới tham gia vào ngành hoặc một thị trường khác, hãy nhờ người quản lý hoặc người cố vấn của bạn hỗ trợ trình bày lời đề nghị để giúp thực thi uy tín và cam kết của bạn để nhìn thấu nó. Nếu họ quen thuộc với đại lý niêm yết, có lẽ một cuộc gọi điện thoại xác nhận cho bạn cũng có thể giúp đề xuất của bạn nổi bật so với những người khác chỉ đơn giản là gửi email đến với hy vọng điều tốt nhất.

Trong thị trường có nhịp độ nhanh ngày nay, không có một phương pháp tiếp cận phù hợp với tất cả mọi người để giúp người mua cạnh tranh trong một thế giới toàn tiền mặt. Tuy nhiên, có nhiều chiến thuật và chiến lược khác nhau chắc chắn có thể hữu ích. Hãy điều chỉnh các đề xuất ở trên cho phù hợp với hoàn cảnh của người mua và các động lực thị trường cụ thể hiện có, và với sự kiên trì, bạn sẽ có cơ hội thành công cho người mua.

Cara Ameer là cộng tác viên môi giới và đại lý sang trọng toàn cầu với Coldwell Banker Vanguard Realty ở Bãi biển Ponte Vedra, Florida. Bạn có thể theo dõi cô ấy trên Facebook or Twitter.

Nguồn: https://www.inman.com/2022/01/19/9-ways-to-help-buyers-compete-in-an-all-cash-world/