Apartman binaları söz konusu olduğunda, farklılaştırmanın birçok yolu vardır; örneğin, "kapıcı" ve "kapıcı olmayan" binalar önemli bir ayrımdır. Ancak belki de binaları farklılaştırmanın en temel veya popüler yolu, asansörlü olanlarla olmayanları karşılaştırmaktır.

Bu nedenle, bir mülkün hangi katta olduğu Manhattan'daki fiyatı üzerinde önemli bir etkiye sahip olabilir.

Taban ve Fiyat: Genel Bakış

2005 yılından bu yana satışlara bakıldığında uzun vadeli eğilim açıktır: Daha yüksek katlar daha yüksek fiyatlara yol açmaktadır. Ama bu hikayenin sadece bir kısmı.

Yukarıdaki grafikteki sütunların soldan sağa doğru şekliyle başlayalım. Satışların %80'inin katların %20'sinde gerçekleştiği neredeyse klasik bir güç kanunu dağıtımıdır. Örnek olarak, tüm bu satışların ortalama tabanı 9.78'dir. Manhattan dikey bir pazar olmasına rağmen, 10. katın altındaki birimlerdeki satışların yoğunluğu, sakinlerin çoğu için manzaraların birbirine ait olduğunu ve mutlaka New Jersey üzerinde gün batımının olmadığını gösteriyor.

Hacimli doğanın nedeni, şehirdeki hemen hemen her apartmanın birden beşe kadar katlara sahip olmasıdır. Neden beşte duruyorsun? 1929'da şehrin yeni Çoklu Konut Yasası, beş kat üzerinde asansör kullanılmasını zorunlu kılıyordu. Yani, 1929'dan önce altıncı kat en üst kattı (beşinci katın üzerindeki tuhaf yürüyüş hariç - evet, hala varlar!). 1929'dan sonra altıncı kata bir asansörle hizmet veriliyordu, ancak daha lüks apartmanlar dışında esasen neredeyse en üst kata yakındı.

Dolayısıyla alt katlarda birbiriyle örtüşen iki pazarımız var: asansör ve asansörsüz pazarlar.

Asansörsüz Binalar

Daha önce de belirtildiği gibi, beşinci katın üzerindeki veya altındaki satışlar, serbest piyasayı kapsamaktadır. Asansörlü binaların aksine, yürüyerek çıkılan binalar genellikle daha az merdiven süresi için prim talep eder.

Ancak bu mantıkla bakıldığında en çok birinci katların görünmesi gerekmez mi? Birinci kattaki birimlerin sayısı genellikle daha az olmakla kalmıyor (birinci katta genellikle posta kutuları ve giriş holleri gibi yaya eşyaları için metrekare alanı bırakılıyor), aynı zamanda daha az kişi birinci kattaki birimleri istiyor, bu nedenle geliştiriciler bunlara öncelik vermiyor. Yine de, yürüyüşlere odaklanan yukarıdaki grafiğin, pazarlıkların dördüncü ve beşinci katlarda olduğunu gösterdiğini unutmayın.

Şu anda ikinci veya üçüncü kattaki bir ünitenin primi, beşinci kattaki bir üniteye göre %12 ila %14 civarındadır. Eğer bir uçuş 15 merdivense, bu, on yıllık bekleme süresi boyunca çıkılan merdiven başına 100 dolardan fazla tasarruf edeceğiniz anlamına gelir!

Asansör Binaları

Kolaylık arttıkça fiyat da artıyor.

Asansör binalarında 1-5. katlar için ortalama fiyattaki genel artışa dikkat edin. Tabanlar arttıkça yükseliş eğilimi açıktır.

(Kısa bir yan not – ilk grafikte, 13. katta satış sayısının nasıl aniden düştüğüne dikkat edin. Şehirdeki birçok konut binasında bunlara sahip değil çünkü 13 sayısı birçok insan için uğursuz bir sayı olarak kabul ediliyor. binalarda katlar 12'den 14'e çıkar.)

Yüksek binalara (20 kattan fazla) doğru tırmanışa devam edilirken, 30. kattan sonra ünite sayısı gözle görülür şekilde azalmaya başlıyor. Bunun büyük bir kısmı, katlar yükseldikçe bina maliyetlerinin basit matematiği ile ilgilidir. Elbette son yıllarda "süper" gelişmeler haber konusu oldu, ancak gerçekte bunlar çok az sayıda ve tüm apartmanların %1'inden azını temsil ediyor. Ancak kıtlıkla birlikte algılanan değer de gelir. Ultra yüksek katlarda yer alan birimlerin sayısı azaldıkça fiyatları bazen önemli ölçüde artıyor.

Dolayısıyla trendin eğiminin arttığı eğride birkaç "kıvrılma" vardır. 20. kat civarındaki ilki hafif ama genel pazarda artık daha az ünite olduğu gerçeğini ima ediyor. Fiyat eğrisindeki ikinci kıvrım 40. kat civarındadır. Bu gözle görülür bir yükseliş eğilimi ve kıtlığın, fiyatta yalnızca alandan daha belirleyici bir faktör olduğunu gösteriyor. Örneğin, aynı genel kullanıma sahip, ancak biri 28. katta ve diğeri 45. katta olan benzer büyüklükteki iki üniteyi düşünün. Görüşlerin kapsamı neredeyse aynı olsa da fiyat eğrisi, alıcıların aynı birim için daha yüksek katlarda teklif vereceğini gösteriyor.

Satıcılar ve Alıcılar İçin Çıkarımlar

Satıcılar

Ünitenizi bugün satmayı düşünüyorsanız, son satışlara ilişkin analizinizi mümkün olduğunca elmadan elmaya şeklinde tuttuğunuzdan emin olun. Benzer binalarda benzer büyüklükte birimler bulmanız gerektiği kadar kat aralığınızı da aklınızda tutmanız gerekir.

Üst katlardaki satıcılar için, binanızda çok yakın zamanda aynı seride satışlar yapılmamışsa, daha yüksek fiyatlı katların pek çok açıdan sanat piyasası gibi davrandığını ve nihai değerin alıcı sezgileri tarafından belirlenen kişi başına yayınlanan fiyattan daha yüksek olduğunu unutmayın. metrekare.

Mobil ünitelerdeki satıcılar için, ünitenizin genel pazarda muhtemelen indirimli ticaret yapacağını ve dördüncü kattaki/üstündeki ünitelerin ilave adımlar nedeniyle daha da fazla cezalandırılabileceğini unutmayın.

Alıcılar

Bugün bir ünite için pazardaysanız, pazar genelindeki fiyatların herkese uyan tek bir kılavuz olmadığını anlayın. Fiyat aralığınızı ve olası kat primlerini daha iyi anlamak için, önce faydaya odaklanın, ardından son satışları ve halihazırda listelenen birimleri kullanarak kat yüksekliğini hesaba katın.

Tabanlar 20'yi geçmeye başladıkça fiyatların daha az kesin hale geldiğini ve daha çok kıtlıktan kaynaklandığını unutmayın. Mümkün olan en iyi değeri arıyorsanız, üst kattaki binaların en üst katlarındaki üniteleri düşünün.

• SEO Destekli İçerik ve Halkla İlişkiler Dağıtımı. Bugün Gücünüzü Artırın.
• Plato blok zinciri. Web3 Metaverse Zekası. Bilgi Güçlendirildi. Buradan Erişin.
• Kaynak: https://www.forbes.com/sites/johnwalkup/2023/02/01/floor-poor-how-manhattan-properties-height-affects-prices/