Bir zamanlar "perakende kıyameti" konuşması o kadar yaygındı ki, ülkedeki tüm alışveriş merkezlerinin kapanmak üzere olduğu ve ürün satın almak için tek seçeneğimizin Amazon'dan sipariş vermek olduğu varsayılabilirdi. Açıkçası, bu tartışma abartıydı. Birçok alışveriş merkezi kapandı, ancak diğerleri bugüne kadar gelişiyor. Amazon her yerde bulunur, ancak diğer perakendeciler de büyüyor. Yine de, "kıyamet" gevezeliklerine yol açan olaylar ile perakende gayrimenkulün bugün durduğu daha sağlam zemin arasında pek çok kesintinin yaşandığı da doğru. Bu olayların nasıl geliştiğini hatırlamak, ABD'nin karşı karşıya olduğu durumu anlamakta yardımcı olur. ofis özellikleri. E-ticarete geçiş, perakende sektöründeki dengeleri alt üst eden sismik güç oldu. Ve şirketlerin gerçekten ihtiyaç duyduklarından daha fazla mağaza inşa etmelerine yardımcı olmadı. Ofis binaları için, pandemi her şeyi alt üst etti. ABD, Covid-19 ulusal acil durum emrinin Perşembe günü sona ermesine izin verebilir, ancak işçilerin beklentileri Mart 2020'deki konumuna kolayca geri dönmeyecek. Bu, özellikle San Francisco, Seattle ve New York gibi virüsün sert bir şekilde vurduğu şehirlerde geçerlidir. Oradaki çalışanlar hibrit ve uzaktan çalışma düzenlemelerini benimsedi. E-ticaret tüketici davranışını değiştirirken en başarılı olan alışveriş merkezleri birçok özelliği paylaştı. A sınıfı alışveriş merkezleri olarak etiketlenen bu mülkler, 1,000'de lüks perakende kiracılarından metrekare başına yaklaşık 2020 ABD doları getirebilir. Karşılaştırıldığında, sözde C sınıfı alışveriş merkezlerine metrekare başına yaklaşık 320 dolar ödeniyordu. Birçok A sınıfı alışveriş merkezi daha yeniydi ve artan nüfusa sahip bölgelerde inşa edildi. Bazıları açık hava alışveriş merkezi gibi popüler tasarımlara ya da perakende mağazalarının yanı sıra eğlence ve yemek seçeneklerinin bir karışımına sahipti. Sektör uzmanları, ofis alanında da aynı türden bir ayrım görüyor. Kiracılar, çalışanların gelişigüzel bir şekilde toplanabileceği alanları olan daha yeni binalar istiyor. Ayrıca, daha sürdürülebilir özelliklere sahip olan ve şirketlerin net sıfır karbon emisyonu hedeflerine ulaşmalarına yardımcı olabilecek "yeşil" binalara da ilgi duyuyorlar. "Sevilmeyen" alışveriş merkezlerinin değeri düşerken, bazı gayrimenkul geliştiricileri yeni kiracılar çekmek için bu mülkleri güçlendirmeye çalıştı. Bazıları daha da ileri giderek, mülkü sağlık kliniği veya depo gibi başka amaçlar için yeniden kullandı. Aynı fikir ofis binaları için de tartışılıyor ama tek boyut herkese uymayacak. Geliştiriciler, bir ofis binasını yeniden kullanmanın maliyetli olacağını ve imar değişikliğinin bir projeyi geciktirebileceğini biliyor. Küresel gayrimenkul özel sermaye şirketi Taurus Investment Holdings'in CEO'su ve genel müdürü Peter Merrigan, bu döngülerin çoğunu CRE endüstrisinin farklı segmentlerinde gördüğünü söyledi. Bazı durumlarda, durumun iyileşmeden önce çok daha kötüye gitmesi gerekir. Alışveriş merkezleri söz konusu olduğunda, bir şerit alışveriş merkezinin daha küçük kiracıları kaldırarak ve ardından alanı daha büyük bir perakendecinin ihtiyaçlarına uyacak şekilde yeniden tasarlayarak yenilenebileceği zamanlar vardı. Ancak Merrigan, birkaç farklı perakendecinin teklif vermesi için alana talep olması gerektiğini açıkladı. Eğer böyle bir talep olmazsa mülk zayıflar ve arsa değerine gider. "Eski format artık işe yaramadı, o zaman onu yeniden bölgelendirmeniz gerekiyor" dedi. Merrigan, ofiste olup bitenlerle paralellikler olabileceğini veya belki de işgücü piyasası koşullarının değişeceğini ve şirketlerin çalışanları ofise geri getirmek için yeterli kaldıraç elde edeceğini söyledi. "Bence işgücü piyasasında büyük bir düzeltme yaşarsak ve bu dinamik bundan sonra da devam ederse, o zaman bu evden çalışma dinamiğinin kalıcı olduğu gerçeğine inanacağım" dedi. Çok fazla ev sahibinin ofis binalarından uzaklaşması durumunda meydana gelebilecek dalgalanma etkilerinden endişe duyanlar için, alışveriş merkezleri arasındaki sarsıntıdan başka bir ders çıkarılabilir: bunun gerçekleşmesi uzun yıllar aldı. Aslında, hala öyle. Emlak veri takipçisi Trepp'e göre, Nisan ayında en büyük iki CRE kredisi kaybı, Arkansas ve Guam'daki alışveriş merkezi mülkleriyle ilgiliydi. Riskleri bulmak Piyasa yine de tetikte. Riskleri bulmak zor olabilir çünkü CRE çok büyük bir kategoridir ve tehditler mülk tipine ve konumuna göre büyük ölçüde değişiklik gösterir. “ABD'nin kesimleri UBS'de bir analist olan Osmaan Malik, yakın zamanda bir araştırma notunda, ofis açık zorluklarla karşı karşıya, West End ofisi için bir tedarik sıkıntısının belirdiği Londra'da koşullar çok farklı, ”diye yazdı. "Piyasalarda kaliteye doğru bir uçuş sürüyor." Malik, ABD için gösterilen CBRE verilerini aktardı 80 ile 2020 arasındaki doluluk kaybının %2022'i olan ofis, binaların yalnızca %10'undan kaynaklanıyor. Malik, ev sahiplerinin bazı mülklerde "anahtarları geri vermesi" nedeniyle ileride kesinlikle daha fazla temerrüde düşeceğini söyledi. Ve bu senaryo, ev sahipleri sermayeye güvenilir bir şekilde erişebilse ve başka yerlerde yeni yatırımlar yapmaya devam etse bile gerçekleşecektir. Kredi daha sıkı Sermayeye erişimin olmaması durumu daha da kötüleştirebilir. Bir sıkılaşmanın meydana geldiğine dair işaretler belirgindir. “Bize göre yatırımcı duyarlılığının en gerçek zamanlı barometresi olan [ticari ipoteğe dayalı menkul kıymetler] piyasasından gelen sinyal, ticari gayrimenkul kredilerinde daha katı şartlar ve cezai finansman maliyetleri ile açıkça bir yavaşlamaya işaret ediyor. Goldman Sachs analisti Lotfi Karoui Pazartesi günü bir araştırma notunda, "dedi. Karoui, banka verilerinin henüz kayda değer bir değişim göstermediğini, ancak yine de finansman koşullarının "zorlayıcı" olduğunu ve bu yıl şimdiye kadar görülen CRE işlem hacmindeki gerilemeyi uzatacağını söyledi. Goldman araştırması, ilk çeyreğin sonunda CRE işlem hacimlerinin bir önceki yılın aynı dönemine göre %62 düşüşle 65 milyar $ olduğunu gösteriyor. Analist, yapılan anlaşmalar arasında borç verenlerin daha az kaldıraç kullandığını da fark etti. Silicon Valley Bank'ın Mart ayı başındaki başarısızlığından bu yana ortalama kredi-değer oranı, Covid sonrası ortalama %51'a kıyasla %60. Ve ne tür anlaşmalar yapılıyor? Mart ayından bu yana teminatlı ofis teminatlı kredi sayısında büyük bir düşüş olması şaşırtıcı olmayabilir. Goldman ve Trepp araştırmasına göre, yeni verilen kredilerin yaklaşık %19'u, üç yıllık ortalama %32 ile karşılaştırıldığında, ofis binaları tarafından güvence altına alındı. VNO'O YTD dağ Vornado hisseleri yılın başından bu yana %38'den fazla düştü. Karoui, bunun yerine, son aylarda "temelleri daha sağlam" olan perakende ve endüstriyel emlak kredilerinde artış olduğunu söyledi. Tüm bunlar, bazı ayarlamalardan sonra fırsatın ortaya çıkacağını söylemek içindir. Nisan sonunda, New York'un en büyük ofis ve perakende varlık sahiplerinden biri olan Vornado Trust temettüsünü askıya aldı. UBS analisti Solita Marcelli, bu adımı atan tek ofis GYO'su olmayacağı konusunda uyardı. Ancak Marcelli, iki yıllık bir zaman ufkuna sahip yatırımcıların endüstriyel, konut kiralama, kişisel depolama, veri merkezleri, kablosuz kuleler ve market bağlantılı alışveriş merkezlerinde "ortaya çıkan cazip fırsatlardan" yararlanabileceğini söyledi.

• SEO Destekli İçerik ve Halkla İlişkiler Dağıtımı. Bugün Gücünüzü Artırın.
• PlatoAiStream. Web3 Veri Zekası. Bilgi Genişletildi. Buradan Erişin.
• Adryenn Ashley ile Geleceği Basmak. Buradan Erişin.
• PREIPO® ile PRE-IPO Şirketlerinde Hisse Al ve Sat. Buradan Erişin.
• Kaynak: https://www.cnbc.com/2023/05/14/investors-would-be-wise-to-heed-these-lessons-from-the-retail-apocalypse-as-office-values-reset.html