Kaliforniya bir inşaat patlamasının ortasında aksesuar konut birimleri, hangi hesaba katılır konut birimlerinin neredeyse beşte biri 2022'de izin verildi ve inşa edildi.

İzin verilmeyen ADU sayısı zaten varlığı da dudak uçuklatan bir şey.

2010 ve 2020 yılları arasında yapılan araştırmalar, Los Angeles, Oakland ve Berkeley'in seçilen bölgelerindeki müstakil evlerin %11 ila %66'sında izin verilmeyen birimlere sahip olduğunu buldu. Aslında, Long Beach ile Los Angeles şehir merkezi arasındaki toplulukları inceleyen bir araştırmacı, şunu buldu: fazla 75% 1991-2010 yılları arasında eklenen konutların bir kısmı ruhsatsızdı. Bir UCLA profesörü, 2018'de Los Angeles'ın en azından 50,000 müstakil arazilerde izin verilmeyen ikincil birimler.

Yetkisiz ADU'lar büyük ölçüde çoğaldı çünkü birçok California şehri onlar için izin almayı neredeyse imkansız hale getirdi. Bu engeller, özellikle düşük gelirli hanelerden gelen yaşam alanlarına olan talebi azaltmak için hiçbir şey yapmadı. birden fazla nesle yayılmış. Napa Sonoma ADU Merkezi'nin eski müdürü Renée Schomp, “İnsanların konutları yoksa, kendileri ve aileleri için konut yaratacaklar” dedi.

Ancak, izin verilmeyen bir ADU'ya sahip olmak, özellikle kiraya verirseniz, riskler taşır. Para cezalarıyla, sigorta sorunlarıyla ve potansiyel olarak kiracılardan davalarla karşılaşacaksınız.

Ancak, uymaya yönelik teşvikler, sizi gerekli izinleri almaya ikna etmek için yeterli olmayabilir. Onları elde etmek, neredeyse bir yeni ADÜve biriminizi uyumlu hale getirmenin maliyeti oldukça yüksek olabilir.

Bunun nedeni, izin verilmeyen ADU'ların temellerinde, çerçevelemelerinde, kablolamalarında ve su tesisatlarında düzeltilmesi pahalı olabilecek gizli sorunları olabilmesidir. Bugünlerde işinin çoğunu ADU'larda yapan bir geliştirici olan Levi Design Build'den Avi Levi, "Muhteşem bir birimse, bu hiçbir şey ifade etmez," dedi.

Yaygın uyum sorunları

İnsanların izinsiz konut inşa etmelerinin bir nedeni, onay almanın zaman alıcı sürecinin bir projenin fiyat etiketini binlerce dolar artırabilmesidir. Ancak, işin şehir kurallarına uygun olmasını sağlayacak müfettişler olmadığı için, hiçbir şey yüklenicinin yerel standartların altına düşmesini engelleyemez - istemeden veya bilmeyerek.

Levi, "İnsanlar anlamıyor," dedi. "İzinsiz bir iş yaptıklarında, temelde işi yapan kişinin paçayı sıyırmak istedikleri her neyse yanına kalmasına izin veriyorlar."

LA İlçe Bayındırlık İşleri sözcüsü Steven Frasher, ilçe müfettişlerinin en sık hangi sorunları gözlemledikleri sorulduğunda e-postayla bir liste sundu. Frasher, "Yanlış çıkış, ısıtma cihazlarının uygun olmayan şekilde havalandırılması, küçük boyutlu kablolama veya uygun olmayan elektrik topraklaması, hem uzun vadeli [kronik] hem de kısa vadeli [akut] maruz kalma riskleri olan can güvenliği sorunlarına yol açabilir" dedi. söz konusu. “Çoğu insan yangın gibi akut risklerin farkındadır, ancak baş ağrısı, mide bulantısı ve izin verilmeyen yapı malzemeleri, yetersiz havalandırma ve yanlış inşaattan kaynaklanan küf gibi kronik risklere yeterince dikkat etme eğilimindedirler. yöntemler.”

Ve müteahhit her şeyi kitabına göre yapsa bile bu, ünitenizi yıllar sonra uyumlu hale getirmek için yeterli olmayabilir. rağmen bir 2018 yılında kabul edilen devlet yasası yerel yetkililerin, ADU'nuzu inşa edildiğinde yürürlükte olan bina yönetmeliklerine göre yargılamasına izin verirse, daha yeni, daha katı standartlara geçmeniz konusunda ısrar etme takdirine sahiptirler.

The Los Angeles şehriörneğin, izin verilmeyen ADU'ların 2022 eyalet yapı yönetmeliklerine ve sizin ADU'nuz inşa edildiğinde muhtemelen yürürlükten kalkmamış en az iki zorunluluğa uymasını gerektirir: eyaletin enerji verimliliği standartları ve şehrin Yeşil Bina kodları.

ADU'ları destekleyen bir konut savunma grubu olan Builders and the Casita Coalition, mevcut birimler için izin arayan ev sahiplerinin sıklıkla karşılaştığı sekiz uyum sorununu özetledi:

1. Yapı temeli: ADU'ların çoğu, meskenler için yeterince sağlam olmayan bir beton döşeme temeline sahip dönüştürülmüş garajlardır - ve eğer garaj 1940'tan önce inşa edilmişse, yok hayır temel. Ek olarak yeterli sayıda ayakla desteklenen bir temel, bu birimlerin bir katmana ihtiyacı olabilir buhar geciktirici — garajlarda gerekli olmayan bir özellik.
2. Çerçeveleme: İzin verilmeyen ADU'lar, tavan kirişleri ve destekli duvar panellerinin tam tamamlayıcısı gibi mesken alanlarının gerektirdiği bazı yapısal güvenlik özelliklerinden genellikle yoksundur. Los Angeles merkezli İnşaat ve Danışmanlık Hizmetleri'nden Danny Shuster, dönüştürülmüş garajların garaj kapısını bir dış duvar olarak tutmuş olabileceğini, bunun hayır-hayır olduğunu söyledi.
3. Kablolama ve sıhhi tesisat: Levi, gördüğü izin verilmeyen ADU'ların %90'ında kablolama ve su tesisatının bina yönetmeliği standartlarına uygun olmadığını söyledi. Ve Los Angeles'ta, ADU'ların ayrı bir elektrik paneli ve kendi su kesme vanalarının yanı sıra taşınabilir bir alan ısıtıcısı olmayan bir ısı kaynağına sahip olması gerekir.
4. Şebeke bağlantıları ve sayaçlar: Şehrinizin gereksinimlerine bağlı olarak, ADÜ'nün hizmetleri için ayrı sayaçlara ihtiyacınız olabilir (kiralık bir birim için yine de isteyebilirsiniz). Daha da önemlisi, yargı bölgelerinin ADU'nun kanalizasyon hattının caddedeki ana kanalizasyona nasıl ve nerede bağlandığına dair standartları var ve izin verilmeyen ADU'lar nadiren buna uyuyor, dedi Shuster.
5. Enerji verimliliği: Devletin enerji verimli binalar için standartlarOlarak bilinen Başlık 24, binaları dış etkenlerden daha iyi yalıtarak elektrik ve gaz kullanımını kesmek için tasarlanmıştır. Ancak sizi ısı sızdıran eski pencereleri değiştirmeye zorlayabilirler.
6. Acil çıkış: Kapının yangın nedeniyle bloke olması durumunda her yatak odasının alternatif bir çıkış yolu olmalıdır. Sonuç olarak, bir yetişkinin dışarı çıkması için yeterince büyük bir yatak odası penceresi kurmanız gerekebilir.
7. Su ısıtıcı: ADU'larınız varsa Gazlı su ısıtıcı bir yatak odasında, olması gerekecek devlet kurallarına uygun bir dolaba kapatılmış. Shuster, herhangi bir ısıtma veya soğutma cihazında olduğu gibi, mülk hattından en az beş fit uzakta olması gerektiğini söyledi.
8. Güvenlik Duvarı: Bir ADU'nun mülk hattından 5 fitten daha az olan herhangi bir dış duvarı, yangını en az 1 saat süreyle bastıracak şekilde inşa edilmelidir. ADU'nuz oldukça yakın bir zamanda inşa edilmediyse, muhtemelen duvarın iç kısmına yangına dayanıklı levhalar takmanız gerekecektir.

ADU'nuza, örneğin çok alçak bir tavan veya ayrı bir girişin olmaması gibi, düzeltilmesi aşırı derecede pahalı olacak uyumsuz bir özellik nedeniyle izin verilmeyebilir. Shuster, dönüştürülmüş garajlar için bir başka sorunun, dış duvarların daha büyük bir ADU'ya izin verecek şekilde uzatılmış olabileceği olduğunu söyledi. ADU, mülk hattına mevcut imar kurallarının izin verdiğinden daha yakınsa, yalnızca orijinal garajın kapladığı alanı temsil eden kısmın büyükbaba olacağını söyledi - ek alan için duvarlar ve çatı hattı geri taşınmak zorunda kalacak. Ah.

İzinlere giden yol

Kısa bir süre önce, izin verilmeyen bir ADU'yu, gerileme gerekliliklerini, arsa kapsamı sınırlarını veya diğer imar kurallarını ihlal ederse uyumlu hale getirmenin bir yolu yoktu. Kural uygulayıcılar biriminizden alıntı yaptıysa, muhtemelen alanı orijinal kullanımına (örneğin bir garaj) döndürmeye veya sökmeye karar vermeniz gerekir.

Senato Bill 1069Başkan Denise Pinkston, yasa yapıcıların 2016'da ADU'ların inşasını kolaylaştırmak için kabul ettiği yasa, şehirleri "ADU'ya dönüştürülmüş veya dönüştürülebilecek mevcut tüm yapılar için, böylece gayri resmi birimlerin güvenliğe giden bir yolu olsun," izin vermeye zorladı. Casita Koalisyonu ve tasarının önemli bir savunucusu, bir e-postada söyledi. Şimdi, dedi Pinkston, ana engel yükseltmelerin maliyeti, finansman seçeneklerikorkusu da dahil olmak üzere hükümete karşı genel bir güvensizlik ADÜ sahipleri arasında kira kontrolü, Dedi.

Yine de müteahhitler, izin başvurusunda bulunmayı düşünen izinsiz ADU'ların sahipleri tarafından kendilerine giderek daha sık yaklaşıldığını söylüyor. Levi haftada en az iki kez bu tür aramalar aldığını söyledi - bazen satın alan veya izinsiz bir ADU ile çok şey satın almış olan kişilerden, ancak esas olarak izin almadan kasıtlı olarak birim inşa eden mülk sahiplerinden.

ADU'nun zamanın yaklaşık %80'inde dönüştürülmüş bir garaj olduğunu söyledi. Levi, aramaların çoğunun yerel makamlardan zaten bir alıntı almış veya almak üzere olduklarını bilen kişilerden geldiğini söyledi.

Başlamak için nasıl

İzin verilmeyen bir ADU'ya sahipseniz, sorunun farkında olma şansınız yüksektir. Ya inşa ederken izinlerden vazgeçmeye karar verdiniz; veya, satın aldığınızda ADÜ mülk üzerindeyse, satıcının acentesi ve müfettişten aldığınız raporlar ve tapu sigortası, alanın yasal olmadığını size söyledi. Ancak herhangi bir şüpheniz varsa, yerel yönetiminizin planlama ve inşaat ve güvenlik departmanları, ADÜ'nüz için alınan tüm izinlerin veya kullanım sertifikalarının kayıtlarına sahip olacaktır. olmak üzere birçok şehir Los Angeles, bunu çevrimiçi yapmanızı sağlar.

Bir ADU için geriye dönük olarak izin almak sizi rahatsız bir duruma sokacaktır, dedi Levi: Şehre potansiyel olarak güvenli olmayan bir meskeniniz olduğunu açıkladığınızda, ya onu uyumlu hale getirmeniz ya da onu bir yaşam alanı olarak kullanmayı bırakmanız gerekecek — ve hatta güvenlik sorunlarının ne kadar şiddetli olduğuna bağlı olarak onu yıkmak.

Bu nedenle ilk adım, uyumsuz biriminizi ortaya çıkarmadan önce şehrinizden mümkün olduğunca çok şey öğrenmektir. Dahil olmak üzere bazı yetki alanları San Francisco ve Milpitas, gerekli izinleri almadan önce mevcut yasalara uymak için ne kadar çalışmanız gerektiğini anlamanıza yardımcı olmaya çalışacaktır. Ve birkaçı, örneğin Santa Cruz İlçesi, üniteniz sağlık ve güvenlik standartlarını karşıladığı sürece, günümüzün tüm bina kodlarını karşılamadan üniteyi kiralamaya devam etmenizi sağlayacaktır.

Pasadena, yerel ev sahiplerine mevcut ADU'ları koda uygun hale getirmeleri için mali yardım bile teklif etti. İkinci Ünite ADÜ Programı, ancak şu anda yeni başvuru almıyor. Göre Konut'un web sitesinin Pasadena Bölümü, "Uygulama penceresinin geçici olarak 2023 yazında yeniden açılması planlanıyor."

Los Angeles şehri size bir ön plan kontrolü LA Bina ve Güvenlik Departmanından Frank Lara, e-posta yoluyla, planlarınızdaki bina ve imar sorunlarını önceden belirleyebilen bir hizmet (en az 227 $ ücret karşılığında) ve ayrıca yerel yasalarla ilgili sorularınızı yanıtlayacak bir çağrı merkezi olduğunu söyledi. . Ayrıca, yalnızca izin aramanın, bir ADU sahibinin kod ihlalleri için alıntılanmasına neden olmayacağını söyledi - belediye, izin başvurularına değil, şikayetlere yanıt olarak alıntılar yapıyor.

(İzinlere giden yolu kolaylaştırmak için, LA Kent Konseyi bir hareket Nisan ayında, izin verilmeyen ADU'ların sahiplerinin, önce üniteyi orijinal kullanımına döndürmek zorunda kalmadan şehir onayları almasına izin vermek - örneğin, dönüştürülmüş bir garaj ADU'yu tamamen izinli bir garaja dönüştürmek. Önerge ayrıca, herhangi bir son tarih belirlememesine rağmen, izin verilmeyen ADU'ların yasallaştırılması için bir af programının geliştirilmesi çağrısında bulundu.)

duvarların arkasına bakmak

Sonra, biraz almak isteyeceksiniz profesyonel yardım (projeniz için, kişisel olarak sizin için değil - en azından bu noktada değil). Planlarınızı imzalamak için lisanslı bir mimara veya inşaat mühendisine ve işi yapmak için lisanslı bir yükleniciye ihtiyacınız olacak, ancak önce size ADU'nuzun neye ihtiyaç duyabileceği konusunda kabaca bir fikir verebilecek bir profesyonele danışmak isteyebilirsiniz. Bu şekilde, en azından kendinizi neyin içine soktuğunuzun ölçeğini bileceksiniz.

İzin alma süreci, mevcut yapıya yakından uyan bir "oluşturulduğu gibi" ADU planını incelemeye göndermenizle başlar. Levi, planların onaylanmadan önce birkaç revizyondan ve gözden geçirmeden geçeceğini de sözlerine ekleyerek, "Şehir, neye uymamızı istedikleri - neye izin verecekleri ve neye izin vermeyecekleri hakkında kendi yorumlarını yapacak" dedi.

Bu sürecin ne kadar süreceği, bir tarihi koruma bindirme bölgesiShuster, çevreye duyarlı bir alan veya ekstra inceleme gerektiren başka bir yer, dedi ve ekledi, "Birkaç kısa hafta sürebilir; aylar sürebilir.”

Planlar onaylandıktan sonra - ve unutmayın, bu engel eskisinden önemli ölçüde azaldı - bina ve güvenlik müfettişleri, biriminizi uyumlu hale getirmek için ne kadar iş yapılması gerektiğini görmek için dışarı çıkacak. Bu inşaat öncesi inceleme aynı zamanda bir yapısöküm denetimidir, çünkü müfettişler arkalarındaki kabloların ve su tesisatının durumunu kontrol etmek ve temelin altındaki temellere ve diğer önemli ve potansiyel olarak yetersiz özelliklere bakmak için duvarları yırtmak isteyeceklerdir.

Shuster, bu teftişlerin üç yoldan biriyle yapıldığını söyledi; birincisi, müfettiş her şeyin uyumsuz olduğunu düşündüğü için çerçeveyi ve temeli ortaya çıkarmak için birimin içinin boşaltılması gerekiyor. Bunun, üzerinde çalıştığı birimlerin belki de %10'unun başına geldiğini gördü ve çok kötü durumda oldukları için bu hiç de şaşırtıcı olmadı. İkinci olasılık, müfettişin ünitenin büyük ölçüde uyum içinde göründüğünü söylemesi ve duvarlarda minimum sayıda delik açmasıdır. Shuster, bunun zamanın% 10'undan daha azında olduğunu söyledi.

En yaygın senaryo, müfettişlerin ünitenin iyi göründüğünü söyleyeceği, ancak yine de temele ve çerçeveye bakmak, yalıtımı ölçmek, sıhhi tesisat ve boruları incelemek, kabloları ve elektrik panelini kontrol etmek isteyeceğini söyledi. Çerçevenin veya temelin açığa çıkmasını istedikleri dört veya beş konumu işaret ederek başlayabilirler, sonra gördüklerine göre daha fazlasını isteyebilirler.

Bu ne kadara mal olacak?

Shuster, dönüştürülmüş bir garajı uyumlu hale getirmenin en iyi senaryoya göre 20,000 ila 30,000 $ ve muhtemelen 100,000 $'dan fazlaya mal olacağını söyledi. Levi, bir garaj ADU'sunu yasallaştırmanın maliyetini 50,000 ila 130,000 dolar olarak belirledi.

En ucuz iş, önceden yapılan masraflar nedeniyle hala oldukça maliyetlidir. geliştirme planları ve onaylanmalarını sağlamak. Casita Koalisyonu, planlar ve izinler için fiyat etiketinin 10,000 dolardan başladığını ve oradan yükseldiğini tahmin etti.

Buna ek olarak, ADU'nuz resmi olarak şehrin kayıtlarına geçtiğinde, değeri emlak vergisi değerlendirmenize eklendi, emlak vergilerinizi artırın.

Öte yandan, izin verilmeyen bir ADU da maliyetli olabilir.

Birisi sizi şehre şikayet ederse, yalnızca kod ihlalleri nedeniyle bir veya daha fazla alıntıyla vurulma olasılığı değil. Alıntı yayınlandıktan sonra olan da budur.

Casita Coalition, kiracılarınız varsa, onların taşınma masraflarını karşılamanız ve ödedikleri kirayı geri ödemeniz gerekebileceğini söylüyor. Ve şehir tarafından alıntılanmasanız bile, kiracınız ciddi şekilde standartların altında barınma sağladığın için sana dava açmak, kira ödemelerini geri almanın yanı sıra potansiyel olarak ekstra zararları da tahsil ediyor.

Sigorta Bilgi Enstitüsü sözcüsü Janet Ruiz, başka bir sorunun da sigortacınızın izin verilmeyen yapıları kapsamınızdan çıkarabilmesidir. O mülkte bir yangın veya başka bir tür hasar varsa, tüm kayıp için kancaya takılmış olabilirsiniz.

• SEO Destekli İçerik ve Halkla İlişkiler Dağıtımı. Bugün Gücünüzü Artırın.
• PlatoAiStream. Web3 Veri Zekası. Bilgi Genişletildi. Buradan Erişin.
• Adryenn Ashley ile Geleceği Basmak. Buradan Erişin.
• PREIPO® ile PRE-IPO Şirketlerinde Hisse Al ve Sat. Buradan Erişin.
• Kaynak: https://www.latimes.com/homeless-housing/story/2023-05-24/how-to-get-permits-for-an-adu-built-without-them