Bir gayrimenkul yatırım fonu yakın zamanda iki Los Angeles gökdeleni için 750 milyon dolarlık ipotek borcunu ödeyemedi. Bir özel sermaye şirketi, Chicago'daki Willis Tower'a yaptığı yatırımın değerini neredeyse üçte bir oranında düşürdü. Ve New York'lu büyük bir ev sahibi, Park Avenue ofis kulesinin kredisinin son ödeme tarihini uzatmaya çalışıyor.

Salgının işyerlerini boşaltması ve evden çalışmayı yaygın hale getirmesinden bu yana neredeyse her ABD şehrinde ofis bölgeleri büyük stres altında. Ancak son aylarda kriz, yerel ekonomilere zarar verebilecek ve emlak yatırımcıları ile çok sayıda bankanın mali açıdan darbe almasına neden olabilecek gergin bir aşamaya girdi.

Borç verenler, özellikle geçen ay iki bankanın çöküşünden sonra, ofis binası sahiplerine yeni kredi verme konusunda giderek daha isteksiz hale geliyor.

Şehrin ofis pazarında büyük bir oyuncu olan ve Federal Reserve Bank'ın yönetim kurulunda yer alan New York'lu ev sahibi Scott Rechler, "Yeni ofis binası kredileri vermek istemiyorlar çünkü daha fazla görünürlük istemiyorlar" dedi. New York'tan.

Kredilerdeki geri çekilmenin zamanlaması bundan daha kötü olamazdı. Ticari gayrimenkul veri firması Trepp'e göre, ev sahiplerinin bu yıl yaklaşık 137 milyar dolarlık ofis ipoteklerini ve önümüzdeki dört yıl içinde yaklaşık yarım trilyon doları yeniden finanse etmeleri gerekiyor. Federal Rezerv'in faiz oranlarını artırarak enflasyonla mücadele etme kampanyası, halen sunulan kredilerin maliyetini de önemli ölçüde artırdı.

Bankaların kredi verme konusundaki isteksizliği ve bina sahiplerinin kredi konusundaki çaresizliği bir açmaz yarattı. Borç verenler, ancak daha iyi koşullar elde edebilirlerse kredileri uzatmak ve yenilerini almak isterler. Pek çok ev sahibi geri adım atıyor ve bazıları temerrüde düşme tehdidinde bulunarak bankaların ve yatırımcıların haciz durumunda daha fazla kaybedeceklerine dair etkili bir iddiaya giriyor.

Borç verenler ile bina sahipleri arasındaki özel müzakerelerin nasıl çözümleneceğinin büyük sonuçları olabilir. Temerrütler bölgesel bankalar üzerinde baskı oluşturabilir ve ekonominin resesyona sürüklenmesine yardımcı olabilir. Halihazırda baskı altında olan yerel emlak vergisi gelirleri düşerek hükümetleri hizmetleri kesmeye veya işçileri işten çıkarmaya zorlayabilir.

Ticari gayrimenkul projelerinin finansmanı konusunda uzmanlaşmış New York'taki Madison Realty Capital firmasından Joshua Zegen, "Kredi verenler ve sahipler arasındaki bu dansı görüyoruz" dedi. “Kimse doğru değerin ne olduğunu bilmiyor. Kimse bir binayı geri almak istemiyor ”dedi ve bina sahiplerinin de yeni sermaye koymak istemediğini de sözlerine ekledi.

Ofis sektörünün, oteller ve apartmanlar gibi diğer ticari gayrimenkul türlerine göre çok daha fazla stres hissettiğini ekledi.

Bazı sektör uzmanları, yeterli zaman verildiğinde bina sahiplerinin ve onlara kredi verenlerin, herkes kayıpları en aza indirmek istediği için hacizlerden veya emlak vergisi gelirlerinde büyük bir kayıptan kaçınarak uzlaşmalar sağlayacağı konusunda iyimser.

Trepp'in kıdemli genel müdürü Manus Clancy, "Bunu sistematik riskle sonuçlanacak bir şey olarak görmüyorum" dedi. “Bu, bankaları çökertmeyecek ancak bazı bankaların sorun yaşadığını görebiliyordunuz. Bu piyasada hiçbir şey çabuk çözülmez.”

Ticari binalara ilişkin kredilerin uzatılması veya değiştirilmesi genellikle ev ipoteklerinden daha kolaydır. Müzakereler, bir veya daha fazla ticari ipotek ile desteklenen menkul kıymetlere sahip yatırımcılar adına hareket eden banka yöneticileri veya hizmet sağlayıcı adı verilen uzman finans şirketleri tarafından yürütülür.

Ancak bir anlaşmaya varmak hâlâ zor olabilir.

Bay Rechler'in şirketi RXR, Manhattan şehir merkezindeki 61 Broadway'in satın alımını finanse etmek için kullandığı kredinin ödemelerini yakın zamanda durdurdu. Şirketinin, birkaç yıl önce hisselerinin neredeyse yarısını başka bir yatırımcıya sattıktan sonra binadaki orijinal yatırımını geri aldığını söyledi. Borç veren bir Alman kurumu olan Aareal Bank'ın krediyi ve binayı satmayı düşündüğünü de sözlerine ekledi.

“Bu likit olmayan piyasada o krediyi satabilirler mi? Binayı satabilirler mi?” Bay Rechler dedi. Aareal Bank yorum yapmaktan kaçındı.

Eric Gural, Manhattan'daki çoğu eski ofis binasında hisseleri bulunan bir aile şirketi olan GFP Real Estate'in eş-başkanlarından biridir. Union Square'deki bir binaya 30 milyon dolarlık kredi vermek için bir bankayla yaklaşık yedi aydır süren görüşmelerde bulunuyor ve ipotek borcunun bitmesine sadece iki ay kaldı.

Sayın Güral, "Gelecek yıl faiz oranlarının nasıl olacağını görebilmek için mevcut kredimi bir yıl uzatmaya çalışıyorum ki bu muhtemelen şu andan daha iyi olacak" dedi. “Hibrit çalışma bankalarda korku yarattı.”

Ticari gayrimenkul hizmetleri şirketi Cushman & Wakefield'e göre, pek çok işçi haftada en az birkaç gün ofislerine dönse de, ABD ofis alanının yüzde 18.6'sı kiraya açık durumda. Bu, 1995'te boş pozisyonları ölçmeye başladığından bu yana en yüksek rakam.

Ticari ipoteklerle desteklenen tahvillere yatırım yapan kamu emeklilik fonları, sigorta şirketleri ve yatırım fonu firmalarının da sorunların çözülmesinde veya ertelenmesinde çıkarı var. Bir haciz dalgası menkul kıymetlerinin değerini düşürecektir.

Analistlerin en çok endişe duyduğu ipoteklerin çoğu Chicago, Los Angeles, New York, San Francisco ve Washington'daki binaları içeriyor; bu şehirler, boş alanların fazla olduğu veya işçilerin ofislere dönmekte isteksiz olduğu şehirler.

Bu mülklerden biri, Chicago'daki 108 katlı Willis Tower'dır; her ikisi de Manhattan'da bulunan One World Trade Center ve Central Park Tower'dan sonra ülkenin üçüncü en yüksek binasıdır. Dev özel sermaye şirketi Blackstone, burayı 1.3 yılında yaklaşık 2015 milyar dolara satın aldı ve perakende alanı ve çatı terası da dahil olmak üzere, eski adı Sears Tower olan 500 yıllık binanın yenilenmesi için 50 milyon dolar harcamayı taahhüt etti.

Ancak Aralık ayında binanın en büyük kiracısı olan United Airlines erken fesih ücreti ödedi ve üç katı boşalttı; şirket hala 16 katta bulunuyor. Kredi verileri ve araştırma şirketi KBRA Analytics'e göre o ay binanın yaklaşık yüzde 83'ü doluydu. Blackstone bu rakamlara karşı çıkıyor; Şirket sözcüsü Jeffrey Kauth, "ofis alanının yaklaşık yüzde 90'ının kiralandığını" söyledi.

Konu hakkında bilgi sahibi olan ve hassas konuları görüşmek üzere isminin açıklanmaması koşuluyla konuşan bir kişi, Blackstone'un geçtiğimiz günlerde emlak fonu yatırımcılarından bazılarına Willis Tower'daki özsermaye yatırımının değerini 119 milyon dolar veya yüzde 29 oranında düşürdüğünü bildirdiğini söyledi. finansal bilgi.

Mart ayında Blackstone, Trepp'e göre vade tarihini gelecek yıla iterek 1.33 milyar dolarlık ipoteğin dördüncü kez uzatılmasını sağladı. Kredinin şartlarına göre firma gelecek yıl bir yıl daha uzatma talebinde bulunabilecek.

Blackstone, firmanın emlak fonlarının yalnızca yüzde 2'sinin ofis binalarına yatırıldığını söyledi; bu oran, on yıl öncesine göre oldukça düşük.

Ülkedeki en pahalı gayrimenkullerin bulunduğu sokaklar bile bu durumdan muaf değil.

KBRA Analytics'e göre, Manhattan'da, Waldorf Astoria'nın karşısındaki ofis binası olan 300 Park Avenue'nun sahibi, vadesi ağustos ayında gelecek olan 485 milyon dolarlık kredinin iki yıl uzatılmasını istiyor. Mülk, Tishman Speyer ve birkaç isimsiz yatırımcının da dahil olduğu bir ortak girişime ait.

25 yılında inşa edilen 1955 katlı bina Colgate-Palmolive'in genel merkezidir. Ancak tüketici ürünleri holdingi buradaki varlığını daraltıyor.

Tishman Speyer'in sözcüsü Bud Perrone, "Kredimizin vadesinden çok önce özel hizmet sağlayıcısına aktarılmasını talep ettik, böylece karşılıklı yarar sağlayan bir uzatma üzerinde birlikte çalışabiliriz" dedi.

300 Park Avenue kredisini içeren tahvil anlaşmasının bazı kısımları geçen sonbaharda notu düşürüldü Fitch Ratings tarafından bazı kiracıların binayı terk etmesi ve tahvilin daha düşük dereceli bir diliminin şu anda dolar bazında yaklaşık 85 sent seviyesinde işlem görmesi nedeniyle.

Ülke genelinde, emlak devi Brookfield Properties'e bağlı bir yatırım fonu, Los Angeles şehir merkezindeki Gas Company Tower ve yakınlardaki bir bina olan 750 Tower için 777 milyon dolarlık kredi temerrüde düşerek mülklerin haciz veya satışına yol açtı. Fona göre.

Brookfield sözcüsü Andrew Brent, e-postayla gönderdiği bir açıklamada, mali zorluklarla karşı karşıya olan ofis binalarının "portföyümüzün çok küçük bir yüzdesini" oluşturduğunu söyledi.

Bina sahipleri boş kontenjanlar ve yüksek faiz oranlarıyla mücadele ederken, bazıları mülklerini daha sağlam bir temele oturtmanın bir yolunu buldu.

Manhattan'daki 375 Park Avenue'deki Seagram Binasının sahipleri, daha önce Wells Fargo'nun işgal ettiği birkaç katı dolduracak yeni kiracılar ararken, vadesi mayıs ayında dolacak olan kredinin 200 milyon dolarlık kısmını yeniden finanse etmeye çalışıyor.

RFR Holding, bir yatırım grubu Aby J. Rosen ve Michael Fuchs liderliğindeki grup, 38 katlı binayı 2000 yılında 379 milyon dolara satın aldı. Çalışanları ikna etmek ofise dönecek olursak, RFR geçen yıl tırmanma duvarı, turşu ve basketbol sahalarıyla donatılmış bir yer altı garajında ​​25 milyon dolarlık bir "oyun alanı" inşa etti. Trepp'e göre son birkaç ayda dört yeni kiracı sözleşme imzaladı.

Tüm boş alana rağmen Bay Rechler'in RXR'si gibi bazı ev sahipleri hâlâ yeni kuleler inşa etmek istiyor. RXR, 175 Park Avenue'da ülkenin en yüksek binalarından biri olabilecek binayı inşa etme planlarıyla ilerliyor.

Kuleyi kastederek, "Dünyanın en iyi ofis pazarlarından biri olan ve her zaman da öyle kalacak olan, türünün tek örneği" dedi.