Son dört yılda, New York City'deki kira istikrarı sağlanan binaların ev sahipleri bir dizi zorlukla karşı karşıya kaldı: külfetli yeni düzenlemeler, tahliye moratoryumu, ödenmemiş kiralar ve artan sigorta primleri, vergiler ve borç giderleri. Buna cevaben endüstri liderleri, Yüksek Mahkeme, New York Eyaleti Meclis Binası ve Belediye Binası'nda yardım arayarak sahiplerin haklarını savunmak için harekete geçti.

Yüksek Mahkeme Kira İstikrarını Zorluyor

Toplu Konut İyileştirme Programı (CHIP) ve Kira İstikrar Derneği (RSA) Yargıtay'a başvurdu Geçtiğimiz Mayıs ayında, New York Eyaleti milletvekillerinin 2019 tarihli Konut İstikrarı ve Kiracı Koruma Yasasını (HSTPA) kabul etmesinden sonra kira istikrarının anayasaya uygunluğunu incelemek için yeni hükümler Şehrin 1 milyon düzenlenmiş birimini yönetiyor.

Geniş tabanlı dilekçe, hiçbir özel mülkün tazminat olmadan kamu kullanımı için alınamayacağını öngören Beşinci Değişiklik'in Alma Maddesine dayanıyordu. HSTPA'ya yönelik daha önce yapılan yasal itirazlar alt mahkemelerde başarısızlıkla sonuçlanmış ve bu durum kuruluşların Yüksek Mahkeme'ye başvurmasına yol açmıştı; Yüksek Mahkeme 2 Ekim'de dilekçeyi dinlemeyeceğini duyurmuştu.

Kira istikrarını zorlaştıran sertifikaya yönelik daha dar kapsamlı iki dilekçe şu anda Yüksek Mahkeme önünde beklemede.

Boş Kontenjan Kontrolü'nün İstenmeyen Sonuçları New York Şehri'ni Sıra Dışı Hale Getiriyor

CHIP İcra Direktörü Jay Martin yakın zamanda yapılan bir röportajda, 4,000 kira sabit mülk sahibini temsil eden CHIP'in ileriye dönük olarak savunuculuk faaliyetlerine odaklanmayı ve yasa yapıcıları konut mevzuatı ve politikalarının istenmeyen sonuçları konusunda eğitmeyi planladığını söyledi.

Kanun yapıcılar HSTPA'yı iyi niyetle ve küçük bir yüzdedeki "kötü aktörleri" ayıklama arzusuyla geçirmiş olsa da, mevzuat aslında olumsuz kiracıları etkiledi. Örneğin, HSTPA düzenlemeleri, uzun vadeli kiracılar tarafından boşaltılan kira sabit dairelerin yenilenmesi için mülk sahiplerine yönelik teşvikleri kaldırdı; 30,000 adet boş kaldı.

Martin, ortalama kira sabit kiracının dairesinde 20 yıldan fazla kaldığını ve bu nedenle boşalan birimlerin sadece kozmetik nedenlerden dolayı değil, aynı zamanda daha katı Şehir konut kurallarına uymak için önemli iyileştirmelere ihtiyaç duyduğunu söyledi. HSTPA, bireysel daire iyileştirme tutarını 15,000 yıl boyunca 30 ABD Doları ile sınırlandırıyor; bu, ünitenin rehabilitasyonunun gerçek maliyetinin 83 ila 100,000 ABD Doları arasında olduğu durumda, ayda yaklaşık 150,000 ABD Doları ek kira anlamına geliyor.

Martin, "New York tüm ülke genelinde aykırı bir durum" dedi. “Başka hiçbir belediyede boşluk kontrolü yok. 2019 kanunu esasen, bir kiracı daireyi terk ederse ne olursa olsun kiranın aynı kalacağını söylüyordu. Bunu New York dışındaki insanlara anlattığımda, bunun bu şekilde yürütüldüğünü duyunca şaşkına dönüyorlar. Mülkiyet haklarına karşı çok cezai bir algıya sahip olan Kaliforniya bile, bir daire boşaldığında ev sahibinin kirayı sıfırlama olanağına sahip.”

Kiraların Artmasına İzin Verildi, Ancak Enflasyon ve Giderlerden Çok Daha Düşük Bir Oranda

New York City binalarında kira sabit kiralar, Haziran ayında bir yıllık kiralamalar için %3'lük kira artışı ve iki yıllık kiralamaların ilk yılı için %2.75'lik artış yönünde oy kullanan Kira Yönergeleri Kurulu (RGB) tarafından her yıl belirlenmektedir. yıllık kira ve iki yıllık kiranın ikinci yılı için %3.20. Ancak kira istikrarı sağlanan çok aileli binalarda yakıt, kamu hizmetleri, işçilik, bakım, idari maliyetler, sigorta ve vergiler önceki yıla göre arttı Nisan 8.1'den Mart 2022'e kadar %2023.

2021 yılına ait RGB anket verilerini kullanarak, 2023 yılında şehir genelindeki ortalama sabit kiranın 1,555 dolar olduğunu, borç maliyeti hariç ortalama giderlerin bazı durumlarda kiranın %77'sine yükseldiğini ve bu rakamın son 14 yılın en yüksek seviyesine çıktığını hesapladık. Buna karşılık Manhattan'da Eylül ayı serbest piyasa ortalama kirası 4,350 dolardı; Brooklyn'de 3,700 dolar; Elliman Raporuna göre Kuzeybatı Queens'te 3,528 dolar.

Daha önceki bir yazımda belirttiğim gibi Forbes makalesiKira düzenlemesi mevcut haliyle Belediyenin, kiracıların ve ev sahiplerinin çıkarlarını uyumlu hale getirmede başarısız oluyor. Kira istikrarı, uygun fiyatlı konutlarla karıştırılmamalıdır çünkü bir gelir zorunluluğu yoktur; bu, herkesin, kirası istikrarlı bir birimde piyasanın altında bir kirayla yaşayabileceği ve birden fazla evi olan yüksek gelirli biri bile olsa, ömür boyu kira hakkına sahip olabileceği anlamına gelir.

Geriye Dönük Kirada 1.25 Milyar Dolar: Kiracılar Ödemeyince Ev Sahipleri Beklemek Zorunda Kalıyor

COVID ve tahliye moratoryumu, HSTPA'nın etkilerini daha da artırdı ve kirası istikrarlı binalar için yaklaşık 1.25 milyar dolarlık mevcut kira borçlarına yol açtı. Martin, CHIP, kira istikrarı sağlanan binalardaki yaklaşık 4,000 kiracının 50,000 doların üzerinde, 500'den fazla kiracının ise 100,000 doların üzerinde borçlarının bulunduğunu tahmin ediyor. Tahsilatlar New York Şehir Konut Mahkemesindeki davaların %95'ini oluşturuyor ancak pandemiden bu yana mahkeme durma noktasına geldi.

“Olan şu bu ödeme yapmama işlemleri nedeniyle konut finansmanı kesiliyordedi Martin. Mahkeme hareket etmiyor. Açık olmak gerekirse: bu, insanları tahliye etmeye veya dışarı çıkarmaya çalışan mülk sahipleri değil. "Bu sadece onların (ev sahiplerinin) binaları işletmeye devam edebilmek için para toplamaya çalışmalarıdır" dedi.

Martin, Belediyenin, daha fazla davanın görülebilmesi için konut mahkemesine ek kaynaklar sağlayarak ve yardıma ihtiyacı olan kiracılara kupon sağlamak üzere Şehir temsilcilerini mahkeme sistemine getirerek süreci iyileştirebileceğini söyledi.

2024 Yılı İçin Önerilen Yasal Konut Gündemi

CHIP yakın zamanda bir dizi açıklama yaptı 2024 için mevzuat girişimleri Bu, konut arzını artırmanın bir yolunu oluşturarak kiracılara fayda sağlayacak ve işletme maliyetlerini azaltarak ev sahiplerine yardımcı olacak.

CHIP şunları savunuyor:

• New York Eyaleti Yasama Meclisi'nin son oturumunda sunulan ancak milletvekilleri tarafından onaylanmayan Yerel Düzenlemeli Konut Restorasyonu Düzenleme tasarısı. Önerilen yasa, daireyi 10 yıl veya daha uzun süre kullanan bir kiracının ayrılmasından ve dairenin yenilenip mevzuata uygun hale getirilmesinden sonra yasal olarak düzenlenmiş yeni bir kira belirlenmesine olanak tanıyacak. Bu, boş birimlerin kullanılmasına ve pazara geri gönderilmesine olanak tanıyacaktır.
• Emlak vergisi reformu ve yaratılmasının araştırılması kirası sabit binalar için yeni bir vergi sınıfı %35'ten fazlası denetime tabi daireleri içermektedir. Şu anda bir kiracının kirasının üçte birinden fazlası emlak vergisi ödemesine gidiyor.
• Artan sigorta maliyetleriyle mücadele Eyalet Yasama Meclisinden, konut sağlayıcıları için maliyetleri kira tahsilatının %8'inden fazla olmayacak şekilde üst sınırlayacak bir program oluşturmasını isteyerek. Pek çok sigorta şirketi piyasadan ayrılıyor veya düşük kiralı ve çok sayıda kuponlu kiracıya sahip, savaş öncesi kirası sabitlenmiş binalar için poliçe yazmayı reddediyor; bu da geri kalan taşıyıcıların daha yüksek prim almasına neden oluyor. Örneğin Bronx'ta CHIP, bazı mülk sahiplerinin kira tahsilatlarının %25'ini sigorta primlerine harcadığını tespit etti.
• Önerilen diğer girişimler konut öncesi mahkeme arabuluculuk programı oluşturacaktır; Konut Erişim Kuponu Programı bu, kuponların kiracılarla seyahat etmesine olanak tanıyacak; daha fazla toplu taşıma odaklı gelişme; yeni konut projeleri için artırılmış taban-alan oranı (FAR) tavanı; ve aksesuar konut birimleri için kaldırma kısıtlamaları.

Kiralarda Sabit Değerler Keskin Düşüşte

Ariel Property Advisors'ın Kıdemli Analisti Adam Pollack'ın araştırmasına göre, kira stabil binaların değerlemeleri 10-15 yıl önceki seviyelere düştü. Belirli işlemlere ilişkin üç örnek (aşağıya bakınız), enflasyonu hesaba katmayan %30'a yakın indirimleri göstermektedir. Ancak bu çeyrekte diğer bazı varlıklar %40'ın üzerinde iskontoyla işlem gördü.

Eylül ayında Barberry Rose Management, Inwood ve Washington Heights'ta kirası sabit 16 binadan oluşan bir portföyü 47 milyon dolara sattı; bu, paketin 44'daki 83.6 milyon dolarlık satın alma fiyatından %2016 indirim anlamına geliyordu. Barberry Rose'un başkanı Lewis Barbanel, "üç siyah Real Deal'daki bir makaleye göre "varlığı elde tutmayı imkansız hale getiren" HSTPA, COVID-19 salgını ve faiz oranı artışları gibi "kuğu olayları". Ayrıca, Kuzey Manhattan'da 88 W 658th St adresinde bulunan ve 188 yılında 2015 milyon dolara satın alınan 23 üniteli asansör binası, 3'ün 2023. çeyreğinde %10.6 indirimle 54 milyon dolara işlem gördü.

Bazı kira sabit bina sahiplerinin yerel politikalardan yoruldukları, tahsilat sorunları ve artan sigorta ve sermaye maliyetleri nedeniyle satış yaptıklarını görüyoruz. Değerlerdeki düşüş, kredi piyasasına belirsizlik kattı ve satışına alternatif olarak kirası istikrarlı binaların yeniden finansmanını imkansız olmasa da zorlaştırdı.

Ariel Property Advisors komisyoncularının şu anda piyasada binlerce kirası sabitlenmiş birimi var. Potansiyel alıcılar, iki ana nedenden dolayı alım yapan uzun vadeli yatırımcılardır: 1) yukarıda tartışıldığı gibi indirimli fiyatlandırma ve 2) bu düzenlemelerin sürdürülebilir olmadığı, çünkü binaların harap olma oranlarını doğrudan etkilediği ve bir şeylerin değişmesi gerektiğini düşündükleri fikri. .

Her ne kadar düşük bazda kirası sabitlenmiş binaları satın almak isteyen ulusal oyunculardan ve aile ofislerinden büyük miktarda sermaye bulunsa da, çoklu aile pazarının bu sektörü 16'ün üçüncü çeyreğindeki yatırım satışlarının yalnızca %3'sını oluştururken, serbest piyasa binalarında bu oran %2023'di. , buna göre Ariel Property Advisors'ın 3 2023. Çeyreği Çok Aileli Çeyrek İncelemede. Genel olarak, kira istikrarlı konut satışları 50'teki 3 milyar dolardan 2022'de %6 düşerek 2015 milyar dolara düştü.

Mortgage Vadeleri Yaklaşıyor: Şehir ve Kira İstikrarlı Kiracılar İçin Kaygı

2024 olarak, İpotek senedi satışlarında, hacizlerde ve kirası sabit mülklerin zorla satışında bir artış görmeyi bekliyoruz, Bu, çok aileli pazarda daha fazla fiyatlandırma şeffaflığı sağlamalıdır. FDIC'nin, kirası sabit veya kira kontrollü 2,200 mülk de dahil olmak üzere Signature Bank portföyünün satışının bu yıl sonuna kadar gerçekleşmesi planlanıyor ve aynı zamanda ek fiyat keşfi de sağlayacak.

Çok aileli pazardaki kargaşa, kira istikrarı sağlamış kiracılar için ideal değildir çünkü varlıkların düzenli bakımını aksatacak ve ev sahiplerinin ihlalleri düzeltme teşviklerini ortadan kaldıracaktır. Borç verenin bir mülkü geri alması arasındaki geçiş süresi yıllar alabilir. Sonuç olarak binalar Alternatif Uygulama Programı (AEP) kapsamına girebilir programı şehre muazzam bir yük getiriyor ve kira istikrarı olan kiracılar için yaşam koşullarını perişan hale getiriyor.

Kiracıların ve Sahiplerin Çıkarlarının Eşleştirilmesi

Birlikte çalıştığımız sahipler kiracı korumalarını destekleyin ve kiracıların dairelerinde kalmalarına olanak tanıyan kiralama sözleşmelerini yenilemekten mutluluk duyuyorlar. Bir mülk sahibinin çıkarlarını kaliteli, istikrarlı konut arayan bir kiracıyla eşleştirmememiz için hiçbir neden yok. Ne yazık ki, mevcut sistem cezalandırıcıdır ve uzun vadede bina sahiplerini yeterli gelirden yoksun bırakan bir kıtlık modeli yaratarak tam tersini yapmaktadır.

Jay Martin ile Kahve ve Kap Oranları Podcast Röportajı

• SEO Destekli İçerik ve Halkla İlişkiler Dağıtımı. Bugün Gücünüzü Artırın.
• PlatoData.Network Dikey Üretken Yapay Zeka. Kendine güç ver. Buradan Erişin.
• PlatoAiStream. Web3 Zekası. Bilgi Genişletildi. Buradan Erişin.
• PlatoESG. karbon, temiz teknoloji, Enerji, Çevre, Güneş, Atık Yönetimi. Buradan Erişin.
• PlatoSağlık. Biyoteknoloji ve Klinik Araştırmalar Zekası. Buradan Erişin.
• Kaynak: https://www.forbes.com/sites/shimonshkury/2023/11/08/the-struggle-relief-needed-for-landlords-of-new-york-city-rent-regulated-housing/