30 Temmuz – 1 Ağustos arasında Inman Connect Las Vegas'taki harekete katılın! Gayrimenkulde bir sonraki dönemin sorumluluğunu üstlenmek için anı yakalayın. Sürükleyici deneyimler, yenilikçi formatlar ve benzersiz konuşmacı kadrosu sayesinde bu toplantı bir konferanstan daha fazlası haline geliyor; sektörümüzün geleceğini şekillendiren işbirlikçi bir güç haline geliyor. Biletlerinizi hemen güvence altına alın!

Mahkeme onaylarsa yerleşme Ulusal Emlakçılar Birliği ile varılan anlaşmaya göre listeleme komisyoncuları, çoklu listeleme hizmetinin dışında alıcı komisyoncularına kooperatif tazminatı teklifinde bulunmaya devam edebilecek. Bazıları başlangıçta işlerini her zamanki gibi sürdürmeye çalışacak, ancak anlaşma sonunda tüketiciler için komisyonları düşüren bir "yenilik dalgası" ile sonuçlanacak.

Buna göre Robby Braundavacıları temsil eden hukuk firmalarından biri olan Cohen Milstein Sellers & Toll'un antitröst uygulama grubunun ortağıdır. Möhrl ve Umpa komisyon davaları. Firma aynı zamanda NAR anlaşmasındaki davacıların eş-başkan danışmanıdır.

Inman'la röportaj yapıldı Braun'un Cohen Milstein'daki meslektaşı Benjamin Brown, firmanın beş yıl önce Moehrl'e ilk başvurusunu yaptığında. Artık dava bir çözüme doğru gidiyor gibi göründüğü için Inman, önerilen NAR anlaşmasının komisyonlar, yönlendirme ve yeni iş modelleri üzerindeki etkisinin ne olabileceği ve anlaşmanın ABD Adalet Bakanlığı'nın onayını karşılayıp karşılayamayacağı hakkında Braun'la konuştu. .

Bu röportaj uzunluk ve netlik için düzenlenmiştir.

Inman: Siz bize ulaştınız ve anlaşmanın ne kadar etkili olacağı, Emlakçıların bekleyebileceği değişikliklerin boyutu ve Emlakçıların anlaşmayı ve bunun sektöre getireceği değişiklikleri neden ciddiye alması gerektiğine dair yanlış anlamalar hakkında konuşmak istediğinizi söylediniz. geride kalma riskiyle karşı karşıya kalacaklar. Peki hangi yanlış anlamalardan bahsediyorsunuz?

kahverengi: Bunlardan birkaçı var. Bazı yerlerde yayınlandığını gördüğüm yanlış anlamalardan biri, anlaşmanın potansiyel olarak rekabet karşıtı uygulamalara girişen Emlakçıların ileriye dönük olarak bir tür kalıcı ibra ile sonuçlanacağı fikridir. Serbest bırakma, anlaşmanın ön onayının geriye doğru olduğunu düşünene kadar ileriye doğru devam edecek. Dolayısıyla, gayrimenkul sektöründe rekabete aykırı başka faaliyetler varsa Emlakçılar bundan sorumlu olabilir.

Bir diğeri, insanların MLS'den işbirliğine dayalı tazminat teklifleri yaparak, anlaşmaya yansıyan uygulama değişikliklerinden kaçınabilecekleri fikriyle ilgilidir.

Anlaşmanın, MLS dışı tüm ortak tazminat tekliflerini kategorik olarak yasaklamadığı doğrudur, ancak bu tekliflere ve bu ortak tazminat tekliflerini kolaylaştırmak için neler yapılabileceğine belirli sınırlamalar getirmektedir.

MLS verileri, MLS'den işbirliğine dayalı tazminat tekliflerini kolaylaştırmak için kullanılamaz. Birisi bir MLS veri akışı alırsa ve birden fazla farklı komisyoncudan işbirliğine dayalı tazminat tekliflerini barındıran bir tür web sitesi oluşturmak isterse, MLS, bu uygulamayı öğrendiğinde, MLS veri akışını kesmek zorunda kalacaktı.

Bazı yerlerin, örneğin Zillow veya Zillow'un sahibi olduğu ShowingTime sitesi aracılığıyla geçici çözümler hakkında konuştuğunu gördüm. Anlaşma kapsamında bu tür uygulamalara izin verilmeyecek.

3 numaralı yanılgı, komisyoncuların MLS ile bağlantılı olarak veya MLS veri akışlarını kullanmadan tek taraflı olarak işbirliğine dayalı tazminat teklifleri sunmaya devam edebilmeleri nedeniyle anlaşmanın aslında hiçbir şeyi etkilemeyeceği fikridir. Bu şu ana kadar doğru, ancak bizim bakış açımıza göre bu anlaşma gerçekten de emlak sektöründe yeni bir inovasyon dalgasını teşvik edecek.

Farklı ücret modelleri ve ücret düzeyleriyle deney yapan birçok insan göreceksiniz. İndirim komisyoncularını göreceksiniz. Süreci daha verimli hale getirmek isteyen insanları göreceksiniz. Alıcı tarafı da dahil olmak üzere bazı tüketicilerin, paradan tasarruf etmek için hiçbir komisyoncu kullanmamayı denediğini göreceksiniz. İnsanların komisyoncu yerine emlak avukatları gibi başka türden profesyonelleri kullandığını göreceksiniz.

Belki ilk bir veya iki yılda, bu çözümün yaratacağını düşündüğümüz yeni dünyayı görmezden gelen bazı insanlar olacak, ancak sonuçta bu yenilikçiler ve indirim rakipleri pazardaki fiyat rekabetini artıracak ve bu rekabeti aşağı çekecek. tüketiciler için komisyonlar. Sektörde olup da bunun farkında olmayan, bunun hesabını vermeyen insanlar geride kalacak.

Sektör danışmanı Rob Hahn yazdı bununla ilgili ve onun görüşü temelde şuydu: "Bu, yönlendirmeyi ortadan kaldırmıyor, dolayısıyla komisyonlar düşmeyecek, dolayısıyla temelde hiçbir şey değişmeyecek çünkü insanlar hâlâ broker web sitelerinde 'benim teklif ettiğim şey bu' diye listeleyebilirler tüm listelerimde.' Dolayısıyla, bir alıcının temsilcisi belirli bir listelemenin ne sunduğunu görmek isterse, tek yapmaları gereken komisyoncunun web sitesine gitmek veya hatta onları aramak ve alıcının temsilcisinin onlardan teklif etmesini istediği şeyi teklif ettiğinden emin olmaktır. . Yani direksiyon hakimiyetinden kurtulamayacak.” Bu konuda ne düşünüyorsunuz?

Bunun, yönlendirmeyi azaltacağını düşünüyoruz, çünkü işbirlikçi tazminat tekliflerinin tüm evrenini yalnızca komisyoncuların görebileceği tek bir yerde bulamayacaksınız.

Anlaşma anlaşması yalnızca MLS'nin kullanımını ve MLS sistemini kopyalayacak MLS tipi sistemlerin yeniden oluşturulmasını yasaklamakla kalmıyor, aynı zamanda hem listeleme tarafında hem de alıcı tarafında tüketicilere karşı daha fazla şeffaflık gerektiriyor. Teklif edilen tazminat hakkında ilişkinin başlarında ayrıntılı açıklamalar yapmak zorunda oldukları yazılı anlaşmalar var.

Tüm bu değişikliklerin birleşimi, gayrimenkul sektöründe yönlendirmeyi azaltacak ve yine rekabeti ve fiyat rekabetini artıracak.

Benim anladığım kadarıyla bu, alıcı temsilcisinin listede ne teklif edildiğini görmesinin biraz daha zor olacağı anlamına geliyor. Daha fazla listeleme komisyoncusu çağırmak zorunda kalacaklar. Daha fazla komisyoncu web sitesine gitmeleri gerekecek çünkü bu sadece MLS'de olmayacak. Ancak yine de bu bilgiyi bulabilecekler ve şu anda tüketiciler bu komisyonların çoğunu görebiliyor çünkü MLS bu tazminatı Redfin gibi web sitelerine veriyor, burada bunu herkese gösteriyor ve böylece herkes biliyor, ancak artık tüketiciler kazandı Yerleşim bunu yasakladığı için bu bilgiyi tek bir yerde göremiyorum. Peki, biraz daha çaba harcayarak bu listeleme komisyoncularının neler sunduğunu görebilirlerse ve tüketiciler [zorunlu olarak] göremeyeceklerse, yönlendirmeden nasıl kurtulacak?

Anlaşmanın ne yaptığı konusunda temel bir anlaşmazlığımız olabileceğini düşünüyorum. Bunun işleri biraz daha zorlaştırdığı konusunda hemfikir değiliz. Bunun, komisyoncuların yönlendirme uygulamalarına katılmasını anlamlı derecede zorlaştıracağını düşünüyoruz.

Uzun bir süre boyunca tüketiciler MLS'de işbirlikçi tazminat tekliflerini göremediler. Açıkça yasaklanmıştı. Bu, davamızdaki iddialardan biriydi ve hem Adalet Bakanlığı soruşturması, hem de davalarımızdan gelen baskı bunu değiştirdi.

Ancak dava aynı zamanda satıcılara ve alıcılara, komisyoncularına teklif edilen ve alınan tazminatlar konusunda şeffaf olmayı da gerektiriyor.

Bu anlaşmayı ayrışma komisyonları olarak mı görüyorsunuz?

Bu kelimenin nasıl kullanıldığından emin değilim, dolayısıyla bu temelde ona nasıl cevap vereceğimi bilmiyorum. Gördüğüm şey, bu anlaşmanın sektörde daha fazla yeniliğe yol açması ve aynı zamanda hem satıcılara hem de alıcılara bir emlak komisyoncusu veya acentesini tutmak isteyip istemedikleri, bu emlak komisyoncusu veya acentesinin tazminatını nasıl ödemek istedikleri konusunda daha fazla seçenek sunması. ve ayrıca müzakere etme yeteneklerini de güçlendirir.

Ayrıştırma dediğimde, şu anda alıcı komisyoncunun ne kadar ödeyeceği, listeleme komisyoncusunun onlara ne sunduğuna bağlı olduğunu kastediyorum. Görünüşe göre anlaşma bunu MLS aracılığıyla yasaklıyor, ancak tamamen yasaklamıyor. Bu doğru mu?

Hiçbir şekilde kaçamak yapmak istemiyorum. Önceki cevabım, anlaşma hakkında ne hissettiğim yönündeydi. Sektörün rekabete açılmasının tüketicilere fayda sağladığını düşünüyorum.

DOJ, Nosalek'te Faiz beyannamesi, satıcının alıcı komisyoncuya tazminat kararı vermesinin yasaklanmasını istediklerini söyledi. Bu özel çözüm, bunu yalnızca MLS aracılığıyla yapıyor gibi görünüyor ve tamamen gerçek bir yasak değil. İşte bu yüzden öncelikle durumun gerçekten böyle olduğunu tespit etmeye çalışıyorum çünkü okuyucularım için doğruyu söylemek istiyorum ve aynı zamanda anlaşmanın potansiyel olarak onaylanıp onaylanamayacağı açısından bunun ne anlama geldiğini düşünüyorum. Eğer DOJ bir noktada devreye girecekse. Bu yüzden soruyorum.

Yönetimin şu ana kadar çözüme verdiği desteği takdir ediyoruz. Başkan Biden bu hafta başında çözümle ilgili halka açık bir konuşmada olumlu şeyler söyledi ve Emlakçıları emlak sektöründe rekabeti artırmak ve fiyatları düşürmek için çalışmaya teşvik etti. Anlaşmanın onaylanacağı konusunda iyimseriz. Bunun sektör için iyi bir şey olduğunu ve tüketiciler için de iyi bir şey olduğunu düşünüyoruz.

Nosalek'teki DOJ beyanı ile ilgili olarak, sorunuza eklediğiniz beyanın yorumlanmasına saygı çerçevesinde katılmamamız gerekebilir. Açıklamanın 20. sayfasındaki DOJ, "MLS PIN katılımcılarının alıcı-komisyoncu tazminatı tekliflerini yasaklayan bir tedbiri" destekleyeceğini söyledi. Bu çözümün, DOJ'un MLS PIN davasında destekleyeceğini belirttiği çözümle tutarlı olduğunu düşünüyoruz.

Başka bir yerde olabileceği halde MLS aracılığıyla gerçekleşmeyeceği için mi?

Talep edilen uygulama değişiklikleri, MLS katılımcılarının alıcı komisyoncu tazminatı tekliflerini ve diğer birçok uygulama değişikliğini yasaklayan bir tedbirdir.

DOJ, NAR anlaşmasının hazırlanmasında yer aldı mı?

Bu soruya cevap veremem.

İlgi beyanında bulunup bulunmayacaklarını biliyor musun?

Bu soruya cevap veremem.

Bunun yönlendirme yönüne geri dönecek olursak, Rob Hahn, bir liste komisyoncusunun satıcının önüne liste sözleşmesi gibi bir form koyabileceğini ve şöyle diyebileceğini öne sürüyor: "Herhangi bir acenteye satış fiyatının %3'ünü teklif edeceksiniz. Alıcıyı kim getiriyor” ve bu, bu uzlaşma anlaşması kapsamında tamamen sorun teşkil etmez.

Anlaşmanın Birinci Yılında birisinin ne yapabileceğine odaklanmak, anlaşmanın artan rekabet ve yenilikle sonuçlanacağı gerçeğini göz ardı ediyor. Şu anda uyguladıkları uygulamaları sürdürmeye çalışan listeleme komisyoncuları, müşterilerine daha düşük fiyatlar sunmaya istekli diğer yenilikçi komisyoncular ve emlak alanındaki profesyoneller tarafından altüst edilecek. Bu da sektördeki teşvikleri değiştiriyor.

Bence onun gerçekten yönlendirmeye odaklanmış olmasının bir nedeni de [komisyonların] şu ana kadar düşmemesinin nedeninin yönlendirme olması - sizin davalarınızın [ve] tüm bu davaların tartıştığı şey bu, değil mi? Başarıya ulaşmaya çalışan çok sayıda indirim komisyonculuğu veya %5 ila %6'dan daha azını alan komisyonculuk vardı ve bu yönlendirme korkusu nedeniyle bunu başaramadılar. Eğer direksiyon ilk bir veya iki yılda ortadan kalkmayacaksa, bu rakipler başarıya nasıl ulaşacak?

Direksiyonun emlak sektöründe büyük bir sorun olduğuna katılıyorum. Gayrimenkul sektöründe direksiyonu eleştiren ve direksiyonun tüketiciler için neden kötü olduğunu açıklayan insanlardan biriyim.

Ayrıca anlaşmanın ardından piyasanın değişmesinin biraz zaman alacağına da katılıyorum ve bu da beklenen bir şey. Başlangıçta gözlerini kapatıp sistemin değişmekte olduğu gerçeğini görmezden gelip daha yüksek fiyatlar talep etmeye devam edecek insanların ortaya çıkacağı gerçeğine itiraz ettiğimi sanmıyorum.

Ancak anlaşmanın sonucu olarak sistemde yapılacak değişiklikler, indirimcilerin ve yenilikçilerin rekabet etme yeteneğini artıracak ve tüketiciler için daha düşük fiyatlar sağlamaya yardımcı olacak.

Bu yenilikçilerin rekabet etmesini kolaylaştıracağını düşündüğünüz değişiklikleri belirtir misiniz?

Hepsi. Hem alıcılar hem de satıcılar için daha fazla şeffaflık gerektiren değişiklikler. MLS'lerde işbirlikçi tazminat tekliflerini yasaklayan değişiklikler. İnsanların MLS'de kooperatif tazminat teklifleri yasağını atlatmasını engelleyen değişiklikler, örneğin MLS verilerinin komisyoncuların bir araya gelmesini ve başka bir sitede kooperatif tazminat teklifleri alışverişinde bulunmasını kolaylaştırmak için kullanılamamasını sağlıyor.

Anlaşmanın kendisinin büyük bir haber haline gelmesi, tüketicilerin emlak komisyoncusu tazminatı ve sistemin genel olarak nasıl çalıştığı konusunda daha eğitimli hale geldiği anlamına geliyor.

Brokerların komisyon tekliflerini kendi web sitelerinde yayınlamalarına neden izin verilsin?

Hiçbir şeye izin verdiğimizi ya da izin vermediğimizi düşünmüyorum. Anlaşma bu uygulamayı desteklemiyor. Antitröst yasası tekelcilere odaklanır ve rakiplerin bir araya gelip fiyatlandırma veya çıktı gibi şeyleri koordine etmesine odaklanır. Anlaşma bunu yasaklıyor. Gayrimenkul sektöründeki rakiplerin kooperatif tazminatı sunmak için bir tür koordineli sistem oluşturmasına izin vermiyor.

Kimler toplayıcı olarak sayılır ve alıcı komisyoncularına komisyon teklifleri göndermelerine izin verilecek mi?

Toplayıcıların çoğu komisyon verilerini MLS'lerden alıyor. Birden fazla farklı aracı kurumdan ortak tazminat tekliflerinin kendi portallarında yayınlanmasına izin verirlerse, MLS'lerin verilerini kesme riskiyle karşı karşıya kalırlar çünkü anlaşmanın gerektirdiği şey budur.

Temel olarak MLS'deki tazminat sistemi teklifini kopyalamaya çalışan bir portalınız varsa, bu portallar gerçekten de boyunlarını uzatıyorlar ve potansiyel bir antitröst davası riskiyle karşı karşıya kalıyorlar. Bu iki nedenden dolayı, bu anlaşmadan önce var olan MLS kooperatif tazminat sisteminin kopyalandığını görmeyeceğinizi düşünüyorum.

Andrea V. Brambila'ya e-posta gönder.

Beni Facebook'ta beğen | Heyecan beni izleyin

• SEO Destekli İçerik ve Halkla İlişkiler Dağıtımı. Bugün Gücünüzü Artırın.
• PlatoData.Network Dikey Üretken Yapay Zeka. Kendine güç ver. Buradan Erişin.
• PlatoAiStream. Web3 Zekası. Bilgi Genişletildi. Buradan Erişin.
• PlatoESG. karbon, temiz teknoloji, Enerji, Çevre, Güneş, Atık Yönetimi. Buradan Erişin.
• PlatoSağlık. Biyoteknoloji ve Klinik Araştırmalar Zekası. Buradan Erişin.
• Kaynak: https://www.inman.com/2024/03/25/moehrl-attorney-market-shift-after-nar-settlement-will-take-time/