Ev sahipleri yıllardır sahte kiracı başvurularıyla uğraşmak zorunda kalıyor. Ancak kiralama dolandırıcılığı sanatçılar oyunlarını geliştirdiler ve kiralık mülkler için geçmiş kontrollerinden kaçma girişimlerinde giderek daha kurnazlaştılar.
Kendinizi ve yatırımınızı bu dolandırıcılardan nasıl koruyabilirsiniz? Uygulamalarda nelere dikkat edilmesi gerektiğini ve farklılıklara nasıl bakılması gerektiğini paylaşmak istedik.
Aşağıda, artan sayıdaki kiralama dolandırıcılığı hakkında ev sahiplerinin bilmesi gerekenleri öğreneceksiniz.
Yatırımınızı kiralama dolandırıcılıklarından nasıl koruyabilirsiniz?
Kiralama dolandırıcılıkları, bir emlak yatırımcısını binlerce dolarlık kira kaybından veya mülk hasarından mahrum bırakabilir. En iyi savunma hattı? Ev sahiplerinin kiracılarını uygun şekilde incelemeleri gerekiyor. Cidden, yatırımınızda yaşaması için emanet ettiğiniz kişinin türü hakkında mümkün olduğunca çok şey öğrenin.
Örneğin, mülk yönetim şirketim şu amaçlarla çeşitli kontroller uyguladı: ekran başvuru sahipleri. Başvuru sahiplerini kredi, gelir, geçmiş kira geçmişi ve vadesi geçmiş bakiyeler gibi faktörlere göre puanlamak için bir tarama matrisi oluşturduk.
Ekibimiz yılların deneyimiyle bu matrisi riski değerlendirmek için bir puanlama sistemi olarak oluşturdu. Adaylar 0.00 ila 6.25 arasında veya daha yüksek bir “puan” alırlar (ne kadar düşükse o kadar iyi):
- 0.00 – 3.50 Düşük Risk (Güvenlik Mevduatı = 1 aylık kira veya 1 aylık kefalet)
- 3.75 – 5.00 Ortalama Risk (Güvenlik Mevduatı = 1 aylık kira veya 2 aylık kefalet)
- 5.25 – 6.00 Yüksek Risk (Güvenlik Mevduatı = 3 aylık kira veya 3 aylık kefalet senedi)
- 6.25 + Reddedildi veya ortak imzalayan gerekli
Bu matris bize başvuru sahiplerini incelememiz için hızlı ve objektif bir yol sunar, ancak aşağıda göreceğiniz gibi hiçbir şekilde kusursuz değildir. Bu yüzden özel dedektif şapkanızı ve büyütecinizi çıkarmanız gerekecek.
Dolandırıcılığı kim ve neden yapıyor?
Dolandırıcılığın nedenleri, suçu işleyen kişilere göre farklılık göstermektedir. Bazıları kirayı karşılayamıyor, bazılarının kira ödemeye niyeti yok, bazıları ise daha önceki mali ihlallerini gizlemek istiyor.
Günümüzde neredeyse herkes telefonuyla “resmi belgelerin” kopyalarını değiştirebiliyor. Bazen dolandırıcılığı ortaya çıkarmak için daha derine inmeniz gerekir.
Beni yanlış anlamayın; Her zaman herkesin müşterilerimizi kenara çekmeye çalıştığını varsaymıyoruz. Ancak birinin saklayacak bir şeyi yoksa soru sormaya başladığınızda savunmaya geçmemelidir.
Bu arada, eğer birisi savunmaya geçerse, bunu bir tehlike işareti olarak kabul edin ve başvurusunu reddetmeyi düşünün.
Ancak sayılar birbirini tutmuyorsa, adresler kontrol edilmiyorsa veya sosyal medya profilleri çok farklı birini öneriyorsa nedenini sorun.
Hileli maaş bordrolarının tespiti
Yine, başvuranların çoğu, mülkünüzü kiralamak ve kirayı uygun şekilde ödemek isteyen dürüst potansiyel kiracılardır. Ancak bu birkaç çürük elma, gardınızı yüksek tutmanız gerektiği anlamına geliyor.
Başvuru sahibi gelir belgesini, özellikle de maaş bordrolarını sunduğunda, kesintilere ve filigranlara çok dikkat edin. Çek numaralarının da ödeme koçanlarıyla eşleşip eşleşmediğine bakın.
İşte şirketimin aldığı sahte maaş bordrosunun güncel bir örneği (isimler gizlilik nedeniyle değiştirildi):
Maaş bordrosunda yapılan kesintilerin doğru şekilde toplanmadığını göreceksiniz. Ayrıca çekin sağ tarafına dikkatli bakarsanız “ADP” yazıyor. Ancak ödeme kütüğünün üst kısmında ADP logosu yoktur. Çoğu ADP kontrolü logoyu gösterir.
Bu Spidey Sense'in karıncalanmasına neden oluyor mu? Olması gerekiyor! Başvuranın işvereni hakkında daha fazla bilgi edinmek için Google olarak bilinen o büyüteci çıkarmanın zamanı geldi.
Hızlı bir arama, sözde işvereni ortaya çıkarmazsa veya "iş" telefonuna neden aradığınızı bilmeyen yaşlı bir kişi cevap verirse şüphelenin. Bazen W-2 gibi ek belgeler istediğinizde dolandırıcı, onların peşinde olduğunuzu anlar ve ortadan kaybolur. Bir kurşundan kaçtığınız için kendinizi şanslı sayın.
Sahte belgelerin belirlenmesi
Birisi vergi kimliklerini veya yönetici bilgilerini içeren belgeleri gönderse bile her şeyi onaylamanızı öneririm. Bir yerde beş yıl çalıştığını iddia eden başvuru sahipleri göreceğiz. Daha fazla araştırma sonucunda "şirketin" yalnızca dört ay önce bir LLC için başvuruda bulunduğunu keşfettik. Hmmm, bir şeyler akla gelmiyor.
Tamamen farklı bir kişi adına sahte bir başvuru yapıldığında işler tuhaflaşabilir. Gönderilen birçok bilgiyi doğrulamak için mahkeme kayıtlarını kullanın. Bu kayıtlar tonlarca bilgi sağlayabilir (trafik cezalarından boşanma işlemlerine ve tutarsızlıkların giderilmesine kadar).
Kredi çekleri, diğer şehirlerdeki ipotekler veya başvuru imzalarıyla eşleşmeyen tapu imzaları gibi merak edilenleri ortaya çıkarabilir. Bir kez daha şu sloganla yaşayın: güven ama doğrula.
Kapanış düşünceleri
Bu keşiflerin hiçbiri ekibimi süper hafiye yapmıyor (her ne kadar harika olsalar da). Doğru kişileri onayladığımızdan ve kiralama dolandırıcılıklarından kaçındığımızdan emin olmak için harcadığımız zamanı ve çabayı göstermek istedim.
İyi bir inceleme süreci herkesin işini çok kolaylaştırır. Matrix puanları hikayenin yalnızca bir kısmını gösterir. Kolay inkarları ortadan kaldırmaya yardımcı olurlar, ancak bu dolandırıcıları ortaya çıkarmak için sezgilerinizi kullanmalısınız.
BiggerPockets'tan Not: Bunlar yazar tarafından yazılan görüşlerdir ve BiggerPockets'in görüşlerini yansıtmayabilir.
