Kira Gelirine Göre Gayrimenkul Değeri Nasıl Hesaplanır?
Bir mülk satın alırken, yatırım amaçlı gayrimenkulü dikkatlice incelemelisiniz. Fazla harcama yapmamak için kiralık mülk değerinin nasıl hesaplandığını anlayabilmelisiniz.
Bu makale, bir yatırım amaçlı gayrimenkulün ne olduğunu ve kira gelirine göre mülk değerinin nasıl hesaplanacağını anlamanıza yardımcı olacaktır. En önemlisi, elektronik tablo mülk değerleme hesaplayıcısının bir mülkün brüt kira gelirini belirlemeye nasıl kolayca yardımcı olabileceğini öğreneceksiniz.
Yatırım amaçlı gayrimenkul nedir?
Yatırım amaçlı gayrimenkul, birisinin ondan kazanç elde etmek amacıyla satın aldığı bir gayrimenkuldür. Bir yatırım amaçlı gayrimenkul, kira geliri, gelecekteki mülk satışı veya her ikisi yoluyla gelir veya yatırım getirisi sağlar.
Birkaç yatırım amaçlı gayrimenkul var - konut, ticari ve karma. Yatırım amaçlı bir gayrimenkul satın almak isteyen her yatırımcı, satın almadan önce gayrimenkulden en iyi nasıl kazanç elde edebileceğini araştırır.
Brüt ve Düzeltilmiş Kira Geliri Nedir?
Gayrimenkul ve mülk değerini tartışırken, brüt ve düzeltilmiş kira gelirinin ne olduğunu ve önemini anlamalısınız.
Kendinizi bu iki kavramla tanıştırmanız gerekir. Kira gelirine dayalı mülk değeri hesaplanırken iki kavram esastır. Bir gayrimenkul yatırımcısıyla uğraşırken bu iki terim önemlidir.
Brüt Kira Geliri
Brüt kira geliri, kiralık mülkünüzden aldığınız toplam tutardır. Kiracılarınızın size borçlu olduğu kira bedelidir. Brüt kira geliri, gecikme ücretleri, başvuru ücretleri veya ön ödemeler, park ücretleri, evcil hayvan kirası ve CAM geri ödemeleri dahil olmak üzere tüm gelir tutarlarının toplamıdır.
Bu, zaman içindeki toplam gelir ve giderlerinizin bir projeksiyonudur. Brüt kira gelirini anlamak çok önemlidir, çünkü bu, bir mülk satın alıp almama konusunda önemli bir karar vermenize yardımcı olur. Bunun nasıl hesaplanacağını bilmek, mülkün kar getirip getirmeyeceğini cevaplamanıza yardımcı olur.
Düzeltilmiş Kira Geliri
Bazen kiralanabilir mülkler tamamen kiralanmaz (boşluk) ve hala aylarca veya yıllarca yeni kiracıları bekler. Bu olduğunda, kayıp kira geliri için bir boşluk ödeneği kabul edilir. Böylece düzeltilmiş kira geliriniz olur.
4 Gayrimenkul Değerleme Yöntemleri
Aşağıdaki dört yöntem, emlakçıların ve yatırımcıların kiralanabilir bir mülkün potansiyel değerini belirlemesine yardımcı olur. Uzmanlar, mülkün gelir getirme potansiyelini daha iyi anlamak için mülk değerini belirlerken birden fazla yöntem kullanılmasını tavsiye ediyor.
Bu makale, aşağıdaki dört yöntemi kullanarak özellik değerinin nasıl hesaplanacağını tartışacaktır. Hesaplama, elektronik tablolar kullanılarak kolayca yapılabilir. Basit Sayfaları Kullanma emlak değerleme hesaplayıcısı şablonla gayrimenkulünüzün nakit akışını, giderlerini ve yatırım getirisini kolayca hesaplayabilirsiniz.
- Brüt Kira Çarpanı Yaklaşımı (GRM)
GRM değerleme yöntemi, mülk değerini hesaplamanın en basit yöntemi olarak kabul edilir. GRM, işletme giderleri hariç brüt kira geliri kullanılarak hesaplanır.
GRM'yi hesaplama formülü GRM = mülk değeri / brüt kira geliridir.
Örneğin, bir mülkün satın alma fiyatı 150,000 ABD Doları ve brüt kira geliri 15,000 ABD Dolarıdır. GRM 10'dur, yani mülkünüzü kira gelirinden tamamen ödemeniz 10 yıl sürer.
Daha düşük GRM'ye sahip bir mülk daha iyi bir yatırımdır çünkü daha yüksek GRM'ye sahip bir mülke kıyasla mülkü daha kısa sürede amorti edersiniz.
- Gelir yaklaşımı
Kap Oranı yaklaşımı olarak da adlandırılan gelir yaklaşımı, mülk değerini belirlemek için mülk tarafından üretilen geliri kullanır. Bu yaklaşım iki değişken kullanır - net işletme geliri ve kapitalizasyon oranı.
Net işletme geliri (NOI), tüm brüt işletme giderleri düşüldükten sonra mülkün geliridir. Kapitalizasyon oranı, mülkün tahmini net işletme gelirini (piyasa değeri) yansıtan bir yüzdedir.
Gelir yaklaşımını kullanarak mülk değerini elde etmenin formülü, Mülk değeri = NOI/Cap oranıdır.
Net işletme geliri formülü NOI = Düzeltilmiş brüt kira geliri - İşletme giderleridir.
Kapitalizasyon oranı formülü, Kap oranı = NOI/özellik değeri veya satın alma fiyatıdır.
İşletme giderleri, konutun önceki giderlerine dayandırılabilir veya konut daha önce hiç kiralanmamışsa %50 kuralını uygulayabilir. Amaç, mülkün değerini elde etmektir, bu nedenle NOI ve kap oranı rakamlarına sahip olmalısınız.
Örneğin, bir mülkün düzeltilmiş brüt kira geliri 15,500 ABD Doları ve işletme giderleri 7,920 ABD Doları'dır. NOI formülünü uygularsak sonuç 7,580 dolar olur.
Rakamı emlakçı arkadaşlardan, yatırımcılardan veya mülk yöneticilerinden hızlı bir şekilde alabiliyorsanız, üst sınır oranını hesaplamanıza gerek yoktur. Bölgedeki benzer bir mülkün üst sınır oranını kullanabilirsiniz. Örneğin, yukarıdaki örnek hesaplama için %5'lik bir sınır oranı varsayabiliriz.
Mülk değeri formülünü gelir yaklaşımını kullanarak uyguladığınızda, 151,600$'lık bir sonuç elde edersiniz.
- Satış Karşılaştırma Yaklaşımı (SCA)
Satış karşılaştırma yaklaşımı, incelemekte olduğunuz mülkün mülk değerini belirlemek için bölgede yakın zamanda satılan karşılaştırılabilir mülkleri inceler. Bu yöntem aynı zamanda metrekare başına fiyat yöntemi olarak da adlandırılır.
Bu yaklaşım en iyi, kira geliri (pansiyon) olmayan konut mülkleri için kullanılır. Birçoğu bu yaklaşıma aşinadır. SCA'da mülkün konumunu ve okullara, hastanelere, otoyollara vb. yakınlığını dikkate alırsınız. Ayrıca mülkün özelliklerini (yatak odası, garaj vb.) ve durumunu da dikkate alırsınız.
SCA kullanılarak özellik değerinin hesaplanması kolaydır. Örneğin, bölgedeki benzer mülkler 150 $ / m²'ye satılırsa. ft ve alan 1,000 feet karedir; mülk değerinin yaklaşık 150,000 $ olduğu tahmin ediliyor.
Bu basit bir yaklaşımdır, ancak sonuç tam olarak kesin değildir. Neredeyse kesin bir hesaplama istiyorsanız, mülkünüzü, baktığınız ve yakın zamanda sattığınız mülkle aynı özelliklere sahip bir mülkle karşılaştırmanız gerekir.
- Maliyet Yöntemi
Maliyet yaklaşımı, mülkün değerini, mülkü yıkma ve yeniden inşa etme veya sıfırdan benzer bir yapı inşa etme maliyetini karşılaştırarak belirler. Bu yaklaşım, müşterilerin daha düşük maliyetli seçeneği takip edeceklerini ima eder.
Maliyet yöntemini kullanarak mülk değerini elde etmenin formülü, Mülk değeri = Maliyet – Amortisman + Arsa değeridir.
Olası yeniden inşa maliyeti 1,000$ ve amortisman oranı %80,000 olan 20 metrekarelik bir mülke bakıyorsanız. Toplam amortisman (80,000 x 0.2 = 16,000 USD). Bu 1,000 metrekarelik mülkü, arazi değeri 18 ABD Doları olan benzer ve yakın zamanda satılan bir mülkle karşılaştırırsınız.
Verileri formüle yerleştirerek, maliyet yöntemini kullanan mülk değeri 82,000 ABD dolarıdır.
Kiralama Getiri Sonuçlarını Anlama
Kira getirisi, mülkünüzün ürettiği gelirdir. Birkaç kira getirisi türü vardır ve kullanılan en yaygın hesaplama brüt kira getirisidir. Brüt getiri, yıllık kira gelirinin alış fiyatına veya piyasa değerine bölünmesi ile hesaplanır.
Brüt gelirin yanı sıra, mülkün işletme giderlerini de dikkate alan net kira getirisini hesaplayabilmeniz gerekir.
Kira getirisi sonuçlarını anlamak önemlidir çünkü daha yüksek bir kira getirisi elde etmek, mülkün yüksek bir gelire sahip olduğu anlamına gelir. yatırım potansiyeli. Ayrıca, kira getirisini anlamak, onlara yatırımcıların yatırım getirilerini (ROI) elde etmelerinin ne kadar süreceği konusunda bir fikir verir.
Son Düşüncelerimiz
Gayrimenkulde sayı çıtırtısı göz korkutucu ve zaman alıcı olabilir. Ancak, sizin yerinize hesaplama yapması için bir yatırım hesap makinesi kullanabileceğiniz için bu konuda strese girmenize gerek yok.
Elektronik tablolar, önceden hazırlanmış mülk değerleme hesap makinesi şablonları nedeniyle hesaplamayı çok daha kolay hale getirebilir. Bir şablon kullanmak uygun olsa da, kira geliri kaynağınız olarak satın alacağınız bir mülk arıyorsanız, sertifikalı değerleme uzmanlarından veya emlakçılardan profesyonel tavsiye almak da yararlı olabilir.
Lütfen haberi yaymayı ve paylaşmayı düşünün; Kira Gelirine Göre Gayrimenkul Değeri Nasıl Hesaplanır?
Yazar Hakkında
En İyi Wellington Emlakçısı, Michelle Gibson, şunları yazdı: “Kira Gelirine Göre Emlak Değeri Nasıl Hesaplanır?”
Michelle, 2001'den beri Wellington Florida ve çevresinde konut amaçlı gayrimenkul alanında uzmanlaşmıştır. İster satın almak, ister satmak veya kiralamak istiyor olun, tüm gayrimenkul işlemi boyunca size rehberlik edecektir. Michelle'in bilgi ve uzmanlığını sizin için kullanmaya hazırsanız, bugün onu arayın veya e-posta ile gönderin.
Hizmet alanları şunları içerir: Wellington, Göl Değeri, Kraliyet Palmiye Plajı, Boynton Beach, West Palm Beach, Loxahatchee, Greenacres ve daha fazlası.
Kira Gelirine Göre Gayrimenkul Değeri Nasıl Hesaplanır?
- SEO Destekli İçerik ve Halkla İlişkiler Dağıtımı. Bugün Gücünüzü Artırın.
- Plato blok zinciri. Web3 Metaverse Zekası. Bilgi Güçlendirildi. Buradan Erişin.
- Kaynak: https://wellingtonhometeam.com/calculate-property-value-on-rental-income/
