Gayrimenkulde Kesirli Mülkiyet Nedir? (Değerli Mi?)

Facebok sayfasını beğenin :
sevilen

Tarih:

Düğüm: 4040298

Birçok kişi için bir gayrimenkule sahip olmak veya gayrimenkule yatırım yapmak finansal olarak elde edilemez olabilir. Alternatif bir yol izlemeye istekli olanlar için, gayrimenkulün kesirli mülkiyeti bazı kapılar açabilir. Kesirli mülkiyet yoluyla, bireylerden oluşan gruplar yüksek değerli bir varlığın ortak sahibi olabilir, aksi takdirde erişilemeyecek seçkin mülklere ve yaşam tarzı deneyimlerine erişim sağlayabilir. Bu model popülerlik kazanıyor, ancak riskleri ve dezavantajları olmadan değil.

Kesirli mülkiyet, mülkün satın alma fiyatını ve devam eden giderleri, her biri varlıkta yüzdelik bir paya sahip olan ortak sahipler arasında bölerek çalışır. Sadece geçici erişim sağlayan bir zaman paylaşımının aksine, kesirli mülkiyet, değer artışı potansiyeliyle birlikte gerçek mülk sahipliği sağlar. Ortak sahipler genellikle bakım, emlak vergileri ve onarımlar gibi mali sorumlulukları paylaşırlar ancak zamanla büyüyebilen bir yatırım da kazanırlar.

Peki kesirli mülkiyet tam olarak nedir ve zaman paylaşımları veya gayrimenkul sendikasyonları gibi diğer paylaşımlı kullanım modellerinden nasıl farklıdır? Bu makale, kesirli mülkiyetin nasıl çalıştığını inceleyecek, avantajlarını ve dezavantajlarını tartacak ve bu modelin sizin için uygun olup olmadığını belirlemenize yardımcı olmak için diğer seçeneklere göre nasıl sıralandığını ana hatlarıyla açıklayacaktır.

Kesirli Mülkiyet Nasıl İşler?

Kesirli mülkiyet, bireylerin mülk satın almalarına ve mülkiyeti paylaşmalarına olanak tanır. Tek bir mal sahibinin tüm mali ve bakım sorumluluklarını üstlendiği geleneksel gayrimenkul satın alımlarının aksine, kesirli mülkiyet birkaç kişinin kaynaklarını birleştirerek bir mülk veya varlığa ortak sahip olmalarını sağlar. Genellikle yatırım amaçlı mülkler veya tatil evleri gibi yüksek değerli varlıkları edinmek için kullanılır, ancak daha uygun fiyatlı mülkler satın almak için de kullanılabilir.

Bazıları için kesirli mülkiyet caziptir çünkü daha az ilk sermaye katkısı ve daha az devam eden maliyetle bir mülkün bir kısmını satın almalarına olanak tanır. Bu mülkleri satın alırken, düzenlemenin eşit erişim, paylaşılan sorumluluklar ve değer kazanma potansiyeli sağlayacak şekilde yapılandırıldığından emin olmak önemlidir.

Kesirli Mülkiyet Anlaşmasında Mülkiyetin Bölünmesi

Kesirli bir mülkteki mülkiyet genellikle ortak sahip sayısına göre hisselere bölünür. Örneğin, bir mülk dört, altı veya on iki hisseye bölünebilir ve her hisse belirli bir mülkiyet yüzdesine karşılık gelir.

Hisse sayısı genellikle her bir ortak sahibinin mülkteki zamanını ve sorumluluğunu belirler; örneğin, dörtte birlik bir hisse, bir malikin mülkü yılın dörtte biri boyunca kullanmasına izin verebilir.

Zaman paylaşımlarının aksine, her ortak mülkte bir öz sermaye payına sahiptir, yani mevcut ve gelecekteki değerinin bir kısmına sahiptir ve herhangi bir değer artışından faydalanabilir (veya değer kaybından zarar görebilir). Katılımcıların sınırlı kullanım hakları için ödeme yaptığı zaman paylaşımlarının aksine, kesirli mülkiyet yalnızca kullanım haklarını (tatil eviyse) değil, aynı zamanda sahiplerinin zaman içinde potansiyel mülk değeri artışlarından kar elde etmelerini sağlayan somut bir varlık payını da içerir.

Kesirli Mülkiyet Düzenlemelerinin Kullanım Hakları

Kesirli mülkiyet, kiralık mülkler veya ticari varlıklar satın almak için kullanılabilirken, şu anda en yaygın olarak lüks tatil mülkü satın almak için kullanılır. Bu nedenle, sahipler genellikle mülkü periyodik olarak kullanabilmek isterler, ancak mülkü ne sıklıkta ve hangi dönemlerde kullanabilecekleri kesirli mülkiyet sözleşmesine bağlıdır.

Her bir malikin payının büyüklüğü, mülke erişebildiği zamanla ilişkilidir. Daha büyük bir pay genellikle daha fazla zaman veya tercih edilen planlama anlamına gelir. Bu, ortak maliklerin mali payları için adil bir şekilde tazmin edilmesini sağlayarak mülkü kullanmak için şeffaf ve öngörülebilir bir yapı oluşturur.

Birçok kesirli mülkiyet düzenlemesi, her bir sahibin bir rotasyon sistemine göre yılın belirli zamanlarına atandığı ve öngörülebilirliği garanti eden sabit planlamayı kullanır. Diğerleri, ortak sahiplerin çevrimiçi bir portal veya karşılıklı anlaşma yoluyla kullanım zamanlarını rezerve etmelerine olanak tanıyan esnek planlamayı tercih eder. Bu kurulum, özellikle sahiplerin değişen ihtiyaçları ve mevsimsel tercihleri ​​varsa daha fazla uyarlanabilirlik sunar.

Birçok ev sahibi için bu durum sinir bozucu olabilir çünkü yoğun dönemlerde mülkü rezerve etmek zorlaşabilir. Tatiller veya yoğun sezonlar gibi yüksek talep zamanlarına adil erişim genellikle kesirli mülkiyet sözleşmesinde ele alınır. Bazı modeller her yıl yoğun zamanları dönüşümlü olarak düzenler ve her bir ortak sahibin istenen dönemlerde mülke eşit erişime sahip olmasını sağlar. Bu dönüşüm anlaşmazlıkları önlemeye yardımcı olur ve yoğun kullanım zamanlarının dengeli bir şekilde paylaşılmasını sağlar.

Birçok kesirli mülkiyet düzenlemesinde, ortak sahipler gelir elde etmek için kullanılmayan zamanı kiralayabilir (örneğin Airbnb aracılığıyla). Kira politikaları değişir, bazı anlaşmalar kalite standartlarını korumak için yalnızca onaylı platformlar veya mülk yöneticileri aracılığıyla kiralamaya izin verir. Bu seçenek, sahiplerin zamanlarının tamamını kullanmayı planlamamaları durumunda bakım ücretlerini ve diğer masrafları telafi etmeleri için çekici bir yol olabilir.

Kesirli mülkiyet sözleşmelerinin uygulandığı çeşitli yasal mülkiyet biçimleri vardır:

  1. Ortak Kiracılar (TIC)
    TIC sözleşmesi, kesirli mülkiyet için yaygın bir yasal yapıdır. Bir TIC'de, her bir sahip mülkte bölünmemiş bir paya sahiptir. Bu yapının bir faydası, bireysel mülkiyet hisselerinin devredilmesine, satılmasına veya hatta bir vasiyette devredilmesine olanak sağlamasıdır. Ancak, ortak kiracılar sözleşmeleri, her bir sahibin kendi payına bağımsız bir hakkı olduğu için, paylaşılan sorumlulukları yönetmek için genellikle ek yönergeler gerektirir (örneğin, bir işletme şirketiyle ilişkili bir yönetim sözleşmesi veya işletme sözleşmesi).
  2. Sınırlı Sorumluluk Şirketleri (LLC'ler)
    Gayrimenkul satın almak için sınırlı sorumlu bir şirket (LLC) kullanılabilir. Genellikle kendilerini sorumluluktan korumak isteyen bireysel yatırımcılar ve yatırımcı grupları tarafından kullanılırlar. Bir LLC aracılığıyla kesirli mülklere sahip olunduğunda, şirket mülkün mülkiyetini elinde tutar ve sahipleri veya ortakları LLC'nin bir payına sahip olur. Bu yapı yönetimi merkezileştirir, vergi raporlamasını basitleştirir ve her bir sahibine sorumluluk koruması sağlar. Ayrıca, LLC'nin işletme sözleşmesi oylama haklarını, kullanım çizelgelerini ve hisse satışı veya beklenmeyen giderlerin yönetimine ilişkin protokolleri tanımlayarak ortakların yönetilmesini kolaylaştırır.
    LLC'ler genellikle yalnızca sponsorların üyeleri yönettiği akredite yatırımcılarla sendikasyon yatırımlarında kullanılır, ancak aynı zamanda paylaşımlı tatil mülkü satın almak için de kullanılır. Örneğin, büyük kesirli mülkiyet şirketi Pacaso, Pacaso'nun sahipleri adına yönettiği çok üyeli yönetici tarafından yönetilen bir LLC mülkiyet yapısı kullanır. Ancak, Pacaso sahiplerin isteği üzerine yönetir ve sahipler satın alma işleminden sonra herhangi bir zamanda Pacaso ile artık çalışmamayı ortak olarak seçer.
  3. Ortaklıklar ve Vakıflar
    Ortaklıklar ve vakıflar gibi diğer seçenekler, özellikle aile üyeleri veya küçük, yakın bağlantılı gruplar arasında belirli durumlarda kesirli mülkiyet için kullanılabilir. Bu yapılar benzersiz vergi veya sorumluluk avantajları sağlasa da, mülkiyet anlaşmalarına karmaşıklık katabilir ve net kullanım hakları ve maliyet paylaşımı sağlamak için dikkatli planlama gerektirebilir. Muhtemelen ortaklıklar veya vakıflar aracılığıyla kesirli mülkiyet anlaşmaları sunan bir şirket bulamazsınız.

Kesirli Sahipliğin Maliyetleri

Kesirli mülkiyetli bir mülk satın almak kafa karıştırıcı olabilir; birçok potansiyel alıcı, sürece iyice girene kadar ön ve devam eden maliyetleri anlamaz.

Kesirli mülkiyetli bir mülk satın alırken, her ortak sahip genellikle sahiplik yüzdelerine dayalı olan peşin satın alma fiyatının bir kısmını öder. Bu ilk yatırım ayrıca yasal ücretleri, idari kurulumu ve gelecekteki bakım ve beklenmeyen maliyetleri karşılamaya yardımcı olan bir yedek fona katkıları da içerebilir. Ek olarak, bu mülkleri satan şirketler genellikle mülkü bulup piyasaya hazır hale getirmeleri için (yenilemeler, iç tasarım ve mobilya dahil) kendilerine tazminat olarak bir prim talep eder.

Herhangi bir gayrimenkul parçası gibi, maliyetler satın almayla bitmez. Kesirli mülkiyet, her ortak sahibinden bakım ücretlerini, emlak vergilerini, sigortayı ve geçerli tüm HOA ücretlerini karşılamak için mülk yönetim şirketine ödenen sürekli katkılar gerektirir. Kesirli mülkiyet mülklerinin potansiyel alıcıları, taahhütte bulunmadan önce bu maliyetlerin ne kadar olacağına dair net bir tahmin aldıklarından emin olmalıdır.

Son olarak, beklenmeyen masraflar olabilir ve her mülkün öngörülemeyen onarımları ve sermaye harcamalarını karşılamak için ayrılmış yedek fonları olmalıdır. Bu masraflar, akan bir lavaboyu tamir etmek gibi küçük olabilir, ancak çatılar gibi büyük bütçeli öğelerin değiştirilmesi gerektiğinde büyük bir yedek olmalıdır. Düzenli olarak bir yedek fona katkıda bulunulmalı ve diğer kesirli sahiplerden sermaye çağrısı yapılmadan gerekli onarımlar derhal yapılmalıdır.

Kesirli Mülkiyetli Gayrimenkuller İçin Mülk Yönetimi

Neredeyse tüm kesirli mülkiyet senaryolarında, profesyonel bir mülk yönetim şirketi mülkün günlük operasyonlarını denetler. Birçok durumda, mülkü kesirli alıcılara satan şirket aynı zamanda devam eden mülk yönetim şirketi olarak da hareket eder.

Görevleri bakım işlerini yürütmek, ev sahipleri arasında temizlik işlerini düzenlemek, erişimi planlamak ve kira geliri üreten üçüncü taraf kiralamalarını yönetmektir.

Kesirli mülkiyet platformuna bağlı olarak, yönetim şirketi düzenli aidatları toplamak, emlak vergilerini ödemek ve sermaye kazanç vergisini hesaplamak dahil olmak üzere tüm mali konuları da ele alabilir. Bu düzenlemeler, kesirli sahiplerin mülklerine müdahale etmemesini kolaylaştırır, çünkü birçok durumda kesirli sahiplerin diğer kesirli sahiplerle ilişkileri yoktur.

Mülkiyet sözleşmesi her bir sahibinin sorumluluklarını ve yönetim sorumluluklarını ana hatlarıyla belirtmelidir. Sahipler mülk yönetiminin mülke nasıl hizmet verdiği konusunda anlaşamıyorlarsa, kesirli mülkiyet sözleşmesinde belirtilen oylama yapısı aracılığıyla değişiklikleri yürürlüğe koyma seçeneğine sahip olmalıdırlar. Bu oylama yapısı ayrıca yükseltmeler, onarımlar veya mülkün ortak satışı gibi büyük kararlar için de geçerlidir.

Yeniden Satış ve Çıkış Stratejisi

Kesirli mülkiyet, tam mülkiyete esnek bir alternatif sunarken, yeniden satışa farklı bir yaklaşım gerektirir. En kolay seçenek, satmak isteyen bireyin mülkiyet hakkını başka bir kesirli malikin satın almasıdır. Birçok kesirli sözleşme, bir malikin satmak istemesi durumunda diğer ortak maliklerin hisseyi dış alıcılara teklif edilmeden önce satın alabilmelerine izin verilen bir "öncelik hakkı" içerir.

Bu düzenleme grubun dinamiklerini korumaya yardımcı olur ve yeniden satışı daha sorunsuz hale getirebilir. Ancak, başka bir sahip satmak isteyen tarafı satın almak istemiyorsa, o zaman dışarıdaki olası alıcılara pazarlama yapmak zorundadır.

Kesirli bir hisse senedini satmak daha uzun sürebilir, çünkü bu hisse senetleri için pazar genellikle tam mülkiyetli mülkler için olandan daha küçüktür. Sahiplerin hisse senedini uzmanlaşmış emlak platformlarında listelemeleri veya kesirli mülkler konusunda uzmanlaşmış brokerlara danışmaları gerekebilir. Ayrıca, daha küçük bir yeniden satış pazarıyla, satıcılar hisse senetlerini başlangıçta beklenenden daha düşük bir fiyata satabilirler.

Kesirli bir mülkiyet hissesini fiyatlandırmak zor olabilir çünkü fiyat sadece genel mülk değerine ve piyasa koşullarına değil, aynı zamanda dahil edilen kişisel mülke ve kesirli mülkiyete olan talebe de bağlıdır. Bazı mülkler, özellikle uygun fiyatlı tatil evlerine yönelik birikmiş talebin olduğu pazarlarda, hızla değer kazanabilir. Ancak, talebin daha az olduğu bölgelerde, kesirli mülk sahipleri hisselerini satmak için zarar etmek zorunda kalabilirler.

Kesirli Mülkiyet Gayrimenkul Örnekleri

Kesirli mülkiyet genellikle tatil amaçlı gayrimenkullerde perakende alıcılar tarafından görülür, ancak gayrimenkulde kesirli mülkiyetin tek biçimi bu değildir:

  1. Tatil evleri
    Tartışıldığı üzere, bireylerin kesirli mülkiyet yoluyla tatil evleri veya ikinci evler satın alması giderek daha popüler hale geliyor. Bu, alıcıların maliyetin çok daha az bir kısmı karşılığında birkaç milyon dolar değerindeki pahalı bölgelerdeki evlere erişmesini sağlıyor. Tatil mülkünde kesirli mülkiyet hakları satan bazı şirketler Pacaso ve Ember'dır. Yapı, her mülk için bir LLC içerir ve ortak sahipleri üye olarak bulunur. Şirket daha sonra planlamayı, bakımı ve diğer lojistikleri yönetir ve bu da onu yönetilen bir tatil evi zaman paylaşımına benzer hale getirir ancak gerçek mülkiyet payları vardır.
  2. Ticari Gayrimenkul Sindikasyonu
    A ticari gayrimenkul sendikasyon, ofis binaları, alışveriş merkezleri veya apartman kompleksleri satın almak için birden fazla yatırımcıdan fon toplar. Örneğin, Redwood Capital veya Goodegg Investments gibi şirketler aracılığıyla, pasif yatırımcıların katkılarına göre bir kısmını satın almalarına olanak tanıyan hisselere bölünmüş büyük nakit akışı sağlayan mülklere yatırım yapabilirsiniz. Genellikle yatırımı yöneten genel bir ortak (veya sendikacı) ile Limited Ortaklık (LP) veya Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı (REIT) olarak yapılandırılırlar. Yatırımcılar periyodik gelir dağıtımları alır ve mülk değer artışından veya yeniden satış kârlarından pay alırlar.
  3. Tokenizasyon Yoluyla Kiralık Mülkler
    RealT veya Lofty AI gibi şirketler aracılığıyla yatırımcılar, tek ailelik veya çok ailelik kiralık mülklerin tokenleştirilmiş hisselerini satın alabilirler. Örneğin, 150,000 dolar değerindeki tek ailelik kiralık mülk, yatırımcıların hisselerini temsil eden tokenleri alıp satmalarına olanak tanıyan 1,000 tokene bölünebilir. Mülkler, tokenlerin kesirli mülkiyeti temsil ettiği ve sahiplerine kira geliri hakkı verdiği blok zinciri platformlarında tokenleştirilir. Mülkiyet genellikle şeffaflık ve likidite için akıllı sözleşmeler aracılığıyla yönetilir.

Gayrimenkulde Kesirli Mülkiyetin Avantajları

Kesirli mülkiyet son zamanlarda popülerlik kazandı çünkü esas olarak daha az sermaye gereksinimiyle yüksek değerli mülklere erişim sağlıyor. Bazıları için bu model, aksi takdirde elde edilemeyecek olan üst düzey mülklere sahip olma olanağı sunuyor.

Diğerleri için, aksi takdirde yalnızca kurumlar veya aile ofisleri için mevcut olacak gayrimenkule yatırım yapmanın yolu olabilir. Aşağıda, potansiyel alıcılar için onu çekici kılan kesirli mülkiyetin avantajlarından bazıları verilmiştir.

Daha Düşük Finansal Taahhüt

Kesirli mülkiyetin en büyük çekiciliklerinden biri, üst düzey mülklere yönelik finansal engelleri azaltma yeteneğidir. Tek bir alıcının tüm satın alma fiyatını üstlenmesi yerine, maliyet birkaç ortak sahibi arasında paylaştırılır.

Ön maliyeti düşürmenin yanı sıra, kesirli mülkiyet mülk masraflarını daha yönetilebilir hale getirir. Bakım, emlak vergileri ve sigorta gibi rutin maliyetler ortak sahipler arasında bölünür. Bu maliyet paylaşım yapısı, sahil kenarındaki mülklerden karlı yatırım mülklerine kadar, aksi takdirde erişilemeyecek mülklere kapı açar.

Lüks Mülklere Erişim

Kesirli mülkiyet, birinci sınıf destinasyonlardaki prestijli mülklerin bir kısmına sahip olmanın erişilebilir bir yolunu sunar. Pacaso gibi kesirli mülkiyet platformları aracılığıyla, alıcılar gayrimenkulün özellikle pahalı olduğu sahil evlerinde veya özel kayak topluluklarında kısmi mülkiyet elde ediyor.

Birçok kesirli mülkiyet mülkü, lüks deneyimi artıran olanaklarla birlikte gelir ve bu deneyime değer katan mülk yönetimine sahiptir. Bunlara havuzlar, spalar, spor salonları ve konsiyerj hizmetleri dahil olabilir ve ortak sahiplerin tatil köyü benzeri bir atmosferin tadını çıkarmasını sağlar. Bazı mülkler, özel golf sahaları, bağ erişimi veya seçkin mahalle kulüplerine üyelik gibi konuma göre uyarlanmış benzersiz deneyimler bile sunar. Bu avantajlar dahil edildiğinde, kesirli mülkiyet mülkün kendisinden sağladığı yaşam tarzına kadar eksiksiz bir lüks paketi sunar.

Azaltılmış Bakım Sorumluluğu

İkinci bir eve sahip olma düşüncesi cazip görünse de, birçok potansiyel ev sahibi devam eden bakım gereksinimlerini göz ardı etme eğilimindedir. Olukların temizlenmesi gerektiğini, yaprakların tırmıklanması gerektiğini ve genel olarak ikinci bir eve sahip olmanın ikinci bir bakım görevi yüküyle birlikte geldiğini unuturlar.

Çoğu kesirli mülkiyet düzenlemesi, günlük operasyonları ve bakımı yönetmek için profesyonel mülk yönetim hizmetleri kullanır. Bu, peyzaj düzenlemesinden rutin bakıma, temizlikten onarımlara kadar her şeyi içerir. Ortak sahipler için bu kurulum, mülkü korumak için gereken çabayı ve zamanı en aza indirir ve bakım konusunda endişelenmeden oradaki zamanlarının tadını çıkarmalarına olanak tanır.

Emlak Değerinin Artma Potansiyeli

Zaman paylaşımlarının aksine, kesirli gayrimenkulde, değer kazanma potansiyeli de dahil olmak üzere mülkün gerçek mülkiyetine sahipsiniz. Mülkün değeri zamanla artarsa, her ortak mülk satıldığında (veya hisselerini bağımsız olarak satmayı seçseler bile) fayda sağlar. Kesirli bir sermaye payı, kesirli mülkiyetin yalnızca üst düzey mülklere erişmenin bir yolu olmadığı, aynı zamanda getiri potansiyeli olan bir yatırım olarak da görülebileceği anlamına gelir. Tam mülkiyete taahhütte bulunmadan lüks mülk pazarına girmek isteyenler için kesirli mülkiyet, bu pazar sektörünün gayrimenkul büyüme trendlerine çok fazla sermaye bağlamadan katılmanın bir yolunu sunar.

Esnek Kullanım Seçenekleri ve Kiralama Potansiyeli

Mülkiyet yapısına ve özetlenen kullanım yeteneğine bağlı olarak, kesirli mülkiyet mülklerinin çoğu esnek planlama seçenekleri sunar. Bazı düzenlemeler erişim için dönüşümlü bir sistem kullanarak adaleti ve öngörülebilir kullanım sürelerini garanti altına alırken, diğerleri ortak sahiplerin tercih ettikleri tarihleri ​​önceden rezerve edebilecekleri bir rezervasyon sistemi sağlar.

Bir ortak sahip mülkteki zamanını kullanmak istemiyorsa, birçok kesirli mülkiyet düzenlemesi, sahibinin kullanılmayan zamanını mülk yönetim hizmeti aracılığıyla kiralamasına izin verir. Mülkü genel pazarda tatil evi olarak sunarak, ortak sahipler sahiplik maliyetlerini telafi etmek için kira geliri elde edebilirler.

Gayrimenkulde Kesirli Mülkiyetin Eksileri

Bir mülkün bir kısmını satın alabilmeniz (ve lüks gayrimenkulün bir kısmına sahip olmak cazip görünüyor) bunu yapmanız gerektiği anlamına gelmez. Kesirli mülk sahipliği çok sayıda avantaj sunarken, aynı zamanda potansiyel alıcıların farkında olması ve dürüst olması gereken belirli dezavantajları da beraberinde getirir. Aşağıda gayrimenkulde kesirli mülkiyetin bazı temel dezavantajları verilmiştir.

Sınırlı Kullanım Hakları

Kesirli mülkiyette, her ortak sahibi genellikle mülke yalnızca önceden tanımlanmış dönemlerde erişebilir. Her bir sahibin kullanabileceği belirli zaman, dönüşümlü bir programa veya önceden belirlenmiş bir takvime dayalı olabilir ve bu erişim dönemleri genellikle sahiplik payına göre atanır. Tatiller, yaz ayları veya yoğun tatil sezonları gibi yüksek talep dönemleri, adaleti korumak için genellikle ortak sahipler arasında dönüşümlü olarak düzenlenir.

Yani, mülkü her tatil sezonunda kullanmayı tercih eden bir ev sahibiyseniz, kesirli mülkiyet modeli ihtiyaçlarınıza uygun olmayabilir. Bu yapı her ev sahibinin adil bir dönüş almasını sağlarken, aynı zamanda ev sahiplerinin mülkü istedikleri zaman kullanamayacakları anlamına gelir ve bu da esnekliği sınırlar. Spontane kaçamaklar arayanlar için bu kısıtlı erişim kısıtlayıcı gelebilir.

Yeniden Satış Zorlukları

Kesirli bir mülkiyet hissesini yeniden satmak, tamamen sahip olunan bir mülkü satmaktan daha zor olabilir. Kesirli hisseler için yeniden satış pazarı niş olup, genellikle özel pazarlama veya özel platformlarda listeleme gerektirir. Bu, özellikle mülkün konumu veya çekiciliği azaldıysa, daha uzun listeleme sürelerine ve daha küçük bir ilgili alıcı havuzuna yol açabilir.

Bazı kesirli mülkler değer kazanırken, diğerleri değer kazanmayabilir. Sahiplerinin tüm mülkü elinde tuttuğu geleneksel gayrimenkulün aksine, kesirli hisselerin değeri tahmin edilebilir şekilde artmayabilir. Piyasa koşulları, yönetim ücretleri ve mülk bakımı değeri etkileyebilir, bu da sahiplerinin hisselerini satmayı seçmeleri durumunda ilk yatırımlarını geri kazanacaklarının garantisi olmadığı anlamına gelir.

Ayrıca, kesirli mülkiyet anlaşmaları bazen ilk reddetme hakkı gibi çıkış kısıtlamaları içerir. Bu, diğer ortak sahiplerin, masada başka bir teklif olsa bile ayrılan bir sahibin hissesini satın almak için ilk fırsata sahip olması anlamına gelir. Bu hüküm, sahipler arasında uyumluluğun korunmasına yardımcı olsa da, satış sürecini yavaşlatabilir ve bir sahibin çıkış yapmaya çalışırken esnekliğini sınırlayabilir.

Paylaşılan Giderler ve Finansal Yükümlülükler

Kesirli mülkiyet, bakım ücretleri, emlak vergileri ve bazen ev sahibi derneği (HOA) aidatları gibi düzenli finansal taahhütleri içerir. Bu masraflar, mülkiyet yüzdesine göre paylaşılır, yani her bir sahip, mülkü aktif olarak kullanmasa bile katkıda bulunmaya devam etmelidir. Bazen, bir kesirli sahip, devam eden maliyetlerini hafife alır veya maliyetler artar ve finansal yükümlülük külfetli hale gelir.

Bir ortak sahibi masrafların kendi payına düşen kısmını karşılayamazsa, kalan sahipler artan mali baskıyla veya masrafları karşılamada gecikmelerle karşı karşıya kalabilir. Anlaşmalar genellikle ödeme protokollerini içerse de, uygulama zorlayıcı olabilir ve yasal müdahaleyi gerektirebilir.

Karar Alma Çatışmaları

Mülkün ortak mülkiyeti, dekorasyondan ve yükseltmelerden mülk kurallarına kadar çeşitli kararlar konusunda anlaşmazlıklara yol açabilir. Bazı sahipler lüks yükseltmeleri tercih ederken, diğerleri daha bütçe bilincine sahip olabilir. İç dekorasyon veya cihaz değiştirme gibi küçük kararlar bile fikir birliği gerektirebilir. Kesirli mülkiyet, ortak sahiplerin farklı yönetim stilleri veya kişilik çatışmaları varsa gerginliğe yol açabilecek düzenli iletişim ve uzlaşma gerektirir.

Çoğu kesirli mülkiyet sözleşmesi, tadilatları onaylama, mülkiyet kurallarını değiştirme veya beklenmeyen masrafları yönetme gibi önemli kararlar almak için bir oylama süreci özetler. Bu yönetim yapısı adaleti sağlamaya yardımcı olsa da, karar almayı yavaşlatabilir ve bireysel esnekliği sınırlayabilir.

Kesirli Mülkiyet ve Zaman Paylaşımları

Kesirli mülkiyet ve zaman paylaşımı ilk bakışta benzer görünebilir, özellikle de lüks gayrimenkullerin kesirli mülkiyetini düşündüğünüzde, ancak birçok yönden farklıdırlar.

Mülkiyet Hakları ve Yapısı

Kesirli mülkiyetle, alıcılar bir LLC veya tapulu hak yoluyla mülkte gerçek bir sermaye payı edinirler. Bu, ortak sahiplere mülkün değerlenmesinden yararlanma potansiyeli verir ve pay devredilebilir, miras alınabilir veya yeniden satılabilir, bu da daha fazla kontrol ve esneklik sağlar.

Zaman paylaşımlarında, alıcılar mülkün herhangi bir bölümüne sahip olmazlar; yalnızca her yıl belirli bir süre boyunca onu kullanma hakkını satın alırlar.

Finansal Taahhüt ve Maliyet Yapısı

Kesirli mülkiyet genellikle zaman paylaşımlarından daha yüksek bir başlangıç ​​maliyeti içerir çünkü alıcılar mülkün gerçek bir payını satın alırlar. Devam eden masraflar sahipler arasında orantılı olarak paylaşılır, bu da mülkle ilgili maliyetleri yönetilebilir hale getirir ancak yine de genellikle zaman paylaşımı ücretlerinden daha yüksektir.

Kesirli mülkiyet gerçek bir öz sermaye payı sağladığından, potansiyel yeniden satış değeri vardır. Mülk değer kazanırsa, sahipleri hisselerini kârla satabilirler, bu da onu daha uygulanabilir bir yatırım haline getirir. Buna karşılık, zaman paylaşımları hızla değer kaybetme eğilimindedir ve yeniden satılması zor olabilir.

Zaman paylaşımı yeniden satış değerleri genellikle orijinal satın alma fiyatından çok daha düşüktür ve sahipleri devam eden maliyetleri üstlenmeye istekli alıcı bulmakta bile zorlanabilirler.

Kullanım Esnekliği ve Planlama

Kesirli mülkiyet genellikle zaman paylaşımlarından daha esnek planlamaya izin verir. Sahipler genellikle mülkiyet payına göre yılda birkaç hafta veya ay erişime sahiptir ve kullanım genellikle dönüşümlü bir programa göre düzenlenir.

Zaman paylaşımı planlaması genellikle belirli haftalara veya mevsimlere sabitlenir ve çok az esneklik sunar. Sahiplerin zamanlarını çok önceden ayırtmaları veya katı bir programı takip etmeleri gerekebilir ve bu da planları ayarlama yeteneklerini sınırlar.

Kesirli Mülkiyet Sizin İçin Uygun mu?

Kesirli mülkiyet, lüks mülk sahipliğinin yaşam tarzı avantajlarını tam mülkiyetin maliyetinin çok daha azına sunabilir. Ancak, herkes için uygun değildir.

İlk değerlendirmelerden biri mülkü ne sıklıkla kullanmayı planladığınızdır. Kesirli mülkiyet, düzenli olarak ziyaret etmeyi planlayan ancak tam zamanlı erişime ihtiyaç duymayanlar için idealdir. Bir tatil evini yılda birkaç hafta veya ay kullanmaktan memnunsanız ve ziyaretlerinizi önceden planlayabiliyorsanız, kesirli mülkiyet, tam masraf yapmadan üst düzey mülklerin keyfini çıkarmanın uygun maliyetli bir yolu olabilir.

Bu düzenleme, mülkü ziyaret edeceğiniz zaman konusunda esnek olmanız ve yoğun sezonları ortak sahiplerle paylaşmaktan rahatsızlık duymamanız durumunda en iyi şekilde işe yarar.

Kesirli mülkiyet birden fazla sahibi içerdiğinden, uzlaşmaya istekli olmanız ve ortak sahiplerin mülk yönetimi ve bakımı hakkında kararlar almaları konusunda rahat olmanız gerekir. Mülkünüz üzerinde tam kontrol sahibi olmayı tercih ediyorsanız, kesirli mülkiyet beklentilerinizi karşılamayabilir.

Kesirli mülkiyet hem bir yaşam tarzı tercihi hem de bir yatırım olabilir. Değer artışı potansiyeli olan bir gayrimenkul yatırımı arıyorsanız, kesirli mülkiyet bir zaman paylaşımından daha fazla potansiyel sunar ancak geleneksel gayrimenkul yatırımları kadar tutarlı getiri sağlamayabilir. Kesirli mülkiyetle öncelikli olarak lüks mülklerin keyfini çıkarmanın uygun bir yolu olarak mı yoksa daha büyük bir finansal stratejinin parçası olarak mı ilgilendiğinizi düşünün.

Kesirli mülkiyet, tam mülkiyetin maliyetleri olmadan pahalı mülklere erişim arayanlar için değerli bir seçenek olabilir. Ancak, diğer gayrimenkul yatırımlarından farklı olabilecek belirli yasal ve finansal etkileri içerir. Bir gayrimenkul uzmanına veya mali danışmana danışmak, kesirli mülkiyetle ilişkili herhangi bir vergi etkisini, yasal yükümlülüğü ve olası yeniden satış veya çıkış stratejilerini anlamanıza yardımcı olabilir.

Kesirli Mülkiyete Sahip Olmadan Önce, Nasıl Karar Vermelisiniz

Kesirli mülkiyet, hayalinizdeki tatil evine giden biletiniz olabilir. Ancak bunun sizin için doğru model olup olmadığına karar vermeden önce, nerede satın almak istediğinizi ve hangi tür mülkün ihtiyaçlarınıza en uygun olduğunu dikkatlice düşünün. Konum, mülkün değerini, kira potansiyelini ve zaman içindeki değer artışını etkiler.

İstediğiniz bölgedeki emlak profesyonelleriyle bağlantı kurmak, kesirli mülkiyeti değerlendirmek için size değerli bilgiler sağlayabilir. Mülklerin gerçekçi değeri, kesirli mülkiyete yönelik yerel talep ve pazarın büyüme potansiyeli hakkında fikir verebilirler. Ayrıca bölgedeki kesirli mülkiyete uygulanabilecek belirli yasal veya finansal hususları netleştirmeye yardımcı olabilirler.

İstediğiniz lokasyonda güvenilir, bilgili emlak profesyonelleri bulma konusunda yardıma ihtiyacınız varsa, alıcıları yerel uzmanlığa sahip en iyi puanlı acentelerle buluşturmak için tasarlanmış bir platform olan FastExpert ile başlayın. Bir profesyonel sorularınızı yanıtlayabilir, piyasa dinamiklerini değerlendirebilir ve kesirli mülkiyet konusunda iyi bilgilendirilmiş bir karar vermenize yardımcı olabilir.

İlgi duyduğunuz bölgedeki doğru emlak uzmanını bulmak için şu adresi ziyaret edin: FastExpert.com ve pazarınızda uzmanlaşmış acenteleri keşfedin.

İlgili Makaleler

spot_img

Son Makaleler

spot_img