belki dışında David GreeneSatın alma, rehabilitasyon, kiralama, yeniden finanse etme, tekrarlamanın tartışmasız en büyük savunucusu oldum - aksi halde BRRRRR strateji. BRRRR stratejisi benim ve birçokları için çok iyi oldu ama ne yazık ki sevgili dostlarım, tüm güzel şeylerin bir sonu olmalı.

Tamam, burada "son" kelimesi biraz abartılı olabilir. BRRRR stratejisi hiçbir şekilde tamamen sona ermemiştir ve bir gün kesinlikle tüm gücüyle geri gelecektir. Hiçbir emlak piyasası sonsuza kadar aynı kalmaz. Bununla birlikte, BRRRR stratejisi, bu özel zamanda gayrimenkul yatırımı yapmak için ideal bir yol değildir. Ve bunun nedeni basit: Dışarıda pek bir şey yok.

Eşi görülmemiş düşük envanter seviyeleri

Neredeyse herkesin gökyüzünün düştüğünü ve konut piyasasının 2008'de bir indirim yapacağını haykırdığı Covid pandemisinin başlangıcını düşünmek garip. Evet, bununla ilgili…

Böyle olmadı açıkçası. Dibin düşmesi yerine, konut fiyatları neredeyse benzeri görülmemiş bir dönemde fırladı. ülke çapında satılık durgunluk konut envanteri. Geçen yılın Nisan ayında, operasyonumuzun merkezi olan Jackson County, hiç duyulmamış bir 0.6 aylık envantere sahipti! Referans için, bir “dengeli piyasa” ne alıcının ne de satıcının lehine olan, alıcılara sunmak için tipik olarak tam altı aylık bir envantere sahiptir.

Ve Aralık ayına kadar kadran zar zor hareket etmişti - ve sadece 0.8 aylık envanter kalmıştır.

Bu, bir ayda satılan her beş mülkten sadece dördünün piyasada kaldığı anlamına geliyor. 30 günden daha kısa sürede sözleşmeli bir mülk edinme olasılığı %50'nin üzerindedir.

Örneğin, geçenlerde yaşamak için bir ev almaya çalışıyordum ve her şey -yani her şey- birden fazla teklif alıyor ve aşırıya kaçıyordu. (Size uykulu eski Kansas City, Missouri'de yaşadığımı hatırlatırım.) Bir eve ilk haftasında 14 teklif geldi. Sonunda, sormaktan sadece 15,000 $ 'a gizlice girebildik.

Kendimi şanslı saymalıyım. Washington DC'de yakın zamanda bir ev soran havalı bir milyon dolar!

Bir evin yaptığı gibi San Francisco...

ve içinde bir San Jose, fazla…

Bu arada, ev fiyatları rekor kırdı ünlü Forbes tarafından:

“359,975 Kasım'da sona eren dört haftalık dönemde ev fiyatları tüm zamanların en yüksek seviyesi olan 21 $'a ulaştı… Bu, yıllık %14 artışla Eylül başından bu yana en büyük artış oldu. … Aktif listelemeler… 22'den %2020 ve 41'dan %2019 düştü.”

Ve hitler gelmeye devam ediyor.

“Bir önceki yıla göre %43 ve 35'da %21 olan liste fiyatının üzerinde satılan evlerin %2019'ü. … Evlerin istenen fiyatlara ne kadar yakın satıldığını ölçen ortalama satış-liste fiyatı oranı, yalnızca 0.1 düştü. geçen ay yüzde 100.6'dan yüzde 100.5'e yükseldi.”

Bu bilgi göz önüne alındığında, alıcılar için özellikle kolay bir pazar olmadığı oldukça açık görünüyor.

Bu pazarda BRRRR için zorluk

Lütfen beni yanlış anlama. Bu piyasada hala "BRRR'nin çıkması" mümkündür (yani, tüm yatırımınızı yeniden finanse edebilmeniz için bir mülkün piyasa değerinin %75'i için her şey dahil). Son zamanlarda, dahil olmak üzere birkaç kez bunu yaptık. oldukça büyük bir portföy. Bu tür fırsatları bulmak biraz daha zor. 

Potansiyel müşteriler için aktif olarak pazarlama yapıyorsanız, bu tür fiyatlarla size satış yapacak kadar motive olmuş satıcıları bulmak için büyük olasılıkla postalara veya SEO'ya daha fazla harcamanız gerekecektir. MLS ve toptancılardan, bu tür anlaşmalar, en azından söylemek gerekirse, çok azdır.

Gerçekten de, şu anda çok az sayıda REO veya hacizli insan var, çünkü ipoteklerini geride bırakan herkes satılık evlerini listeleyebilir ve ihtimaller, aynı ay tam fiyatlı bir teklif alacaklardır. Aynısı, tamirciye sahip eyalet dışı bir ev sahibi için de geçerliydi. 

Bu nedenle, yeni alımlarda bu %75 ARV'ye ulaşmak zor. Yine imkansız değil, ancak bunu tutarlı bir şekilde hacimde yapmak çok zor. Bu nedenle, yalnızca BRRRR anlaşmaları talep ederseniz, büyük olasılıkla pazarlama doları için çok fazla harcama yapacaksınız, bu da bu yatırımlardan ekstra kâr sağlayacaktır, ya da başparmaklarınızı oynatırken ve bir sonrakini beklerken kendinizi kenarda otururken bulabilirsiniz. kaza.

Bundan bahsetmişken, muhtemelen ele almalıyım baş parmakları döndürmek neden bir tavsiye değil yapardım.

Piyasanın neden çökmesi olası değildir?

Bu bir "tahmin" olarak nitelendirilir - bu yüzden bir tuz tanesi ile alın. Bununla birlikte, emlak piyasasının yakın gelecekte çökmesi pek olası görünmüyor. Karşılanabilirlik sorunları nedeniyle bir dengelenme, hatta küçük bir düzeltme görebiliriz, ancak genel olarak ekonominin dinamikleri 2008'de olduğu gibi görünmüyor.

Dikkat edilmesi gereken ilk şey enflasyondur. Şu an enflasyon duruyor 7%, onlarca yılın en yüksek seviyesi. (Buna birazdan döneceğiz.) Ve tedarik sorunları çözülmüş olsa bile, bunun yakın zamanda durması pek olası değildir - çünkü muazzam miktarda dolar eklendi 2020'nin başlarında pandeminin başlamasından bu yana Federal Rezerv'in para arzına. Her şey eşit olduğunda, dolaşımda daha fazla dolar daha yüksek fiyatlara yol açar. Böyle görünecek enflasyon kalıcı öngörülebilir gelecek için.

1970'lerin son büyük enflasyonu sırasında, ev fiyatları düşmedi - ama enflasyona ayak uydurdu bunun yerine (Paul Volcker'ın 1980'lerin başında faiz oranlarını artırdığı kısa bir düşüş dışında) “Enflasyonun belini kırmak”).

Artı, Amerika Birleşik Devletleri 1970'lerde veya 2008 çöküşünden önce var olmayan büyük bir konut sıkıntısının ortasında. Freddie Mac'e göre, yaklaşık bir 3.8 milyon açık geçen yıl talebi karşılamak için gerekli müstakil evlerde. 

Size bir Ekonomi 101 tazeleme vermek için: Talep arzı aştığında fiyatlar düşmez.

Bu sorunun çoğu, Büyük Durgunluktan sonra geliştiricilere karşı aşırı cimri davranan bankalardan ve düzenleyicilerden geldi. Daha önce belirttiğim gibi: “2000 yılından 2007 yılı sonuna kadar toplam konut başlangıçları 1 milyonu geçti 2'ten kazaya kadar her yıl 2004 milyonu aştı. Bu açıkçası çok fazlaydı. Ama yine de, başlama sayısı 500,000 civarına düştü ve oradan yavaş yavaş arttı. Rakam 2020'nin başına kadar yılda bir milyonu bile geçmedi. Ardından COVID-19 vurdu ve start sayısı tekrar düştü.”

Ve birçok borç veren, özellikle de FHA borç verenleri, hala yalnızca çok düşük peşinat ödemeleri talep ederken, belirtilen gelir onay günleri, teaser oranları ve NINJA kredileri çoğunlukla geçmiştedir.

Jerome Powell'ın içindeki Paul Volcker'ı bulması ve bunun sonucunda faiz oranlarındaki artışın emlak fiyatlarının düşmesine neden olması ya da genel bir durgunluğun gayrimenkulü aşağı çekmesi olasıdır. Ancak şu an itibariyle, kesinlikle bir çöküşün olası olmadığı görülüyor. 

BRRRR'nin ötesine geçmek

Yani kendimizi bir çıkmazda buluyoruz. Piyasanın çökme olasılığı düşükse ve BRRRR bir zamanlar olduğundan çok daha zor bir modelse, satın al ve beklet yatırımcıları ne yapmalı? 

Her şeyden önce, sahip olabileceğiniz herhangi bir eski yüksek faizli borcu yeniden finanse etmeyi düşünmeye kesinlikle değer. Tabii ki, eğer parayı çekerseniz, parayı elinizde tutmak iyi bir fikir değildir, çünkü bu paranın değeri oldukça hızlı bir şekilde değer kaybedecektir. Bu nedenle, hala yatırım yapmaya değer - ve dairelerin ortaklaştırılmasından inşa-kiraya veya ADU'lara kadar birçok seçenek var - veya AirBnB mülklerine (veya BRRRR dışındaki herhangi bir mülk türüne) odaklanmak.

Anahtar, parayı arbitraj açısından düşünmektir. Yukarıda bahsettiğim gibi enflasyon şu anda %7 ve bazı tahminlere göre, daha da—fakat faiz oranları 3'lü ve 4'lü. Ev kredim sadece %3 idi. %4.25 civarında yatırım kredisi alıyoruz. Buna göre NerdWallet30 yıllık sabit ipotek üzerindeki ortalama faiz oranı sadece %3.559 idi. 15 yıllık bir kredide, oran sadece %2.659'a düşüyor.

Söylemeye gerek yok, bu oranlar saçma.

Enflasyon, bir eve alabileceğiniz faiz oranından yüksek olmamalıdır. Böyle bir durum – devam ettiğini varsayarsak – ödediğiniz miktar doların değer kaybettiği orandan daha az olduğundan, borç alarak fiilen para kazandığınız anlamına gelir. Ev kredimde, temelde yılda %3 oranında değer kaybeden bir dolar ile %7'lük bir ödemeyi tahkim ediyorum.

Ve bu bile sayılmaz diğer tüm faydalar anapara geri ödemesi ve amortisman hakkı gibi gayrimenkul mülkiyeti.

Elbette, enflasyon bir miktar düşebilir, ancak son zamanlarda basılan tüm parayla, büyük bir değişimin geldiğini görmek zor. Şu anda, büyük fırsat son derece ucuz kredilere kilitlenmek. 

İçin gitmek sabit oranlı krediler, rağmen. Ayarlanabilir oranlı ipoteklerden kaçınırdım. Ve sabit bir süre ne kadar uzun olursa, o kadar iyi. Bu durumun daha uzun süre devam edebileceğini hayal etmek zor. 

Yine de piyasa fiyatlarından satın almakla yetinmezdim. Her zaman en azından bir çeşit indirim arardım. Bununla birlikte, nakit akışı iyi olan (yani bir durgunluk olması durumunda kısa vadeli bir fırtınayı atlatabilen) bir mülkte hemen uzun vadeli borçla girebilseydim, çok daha küçük bir indirim yeterli olurdu. 

Pazar kaymasına hazırlanın

Yatırım taktiklerinizi değiştirin—yalnızca ekonomik bir gerilemeden kurtulmak için değil, aynı zamanda gelişmek için! Herhangi bir durgunluğu adım adım atın ve bir daha asla piyasa kaymasından korkmayın. Resesyona Dayanıklı Gayrimenkul Yatırımı.

BRRRR'nin ötesine geçmek için son düşünceler

Bu, bir ev hacklemek veya bir fourplex satın almak ve diğer birimleri kiralarken bir birimde yaşamak için harika bir zaman. Veya, küçük bir daire satın almak için biriyle ortak olmak ya da bir CD'de oturarak bu birikimlerin bir kısmını %0.2'lik bir peşinat olarak kullanmak isteyebilirsiniz.

Yaratıcı ol. Sonuçta, şu anda mevcut olan saçma finansman seçeneklerinden yararlanmanın yolu budur. Sadece nakit akışı sağlayacak varlıklar için sabit kredi aldığınızdan emin olun.