Dave:
Selam millet. On Market'e hoş geldiniz. Bu sunucunuz Dave Meyer. Ve bugün sizin için inanılmaz bir gösterimiz var. Bugün tek ve tek Henry Washington bana eşlik edecek. Redfin'de ekonomist olan Taylor Marr ile harika bir sohbet yapacağız. Konut piyasası ve ülke genelinde konut piyasalarını etkileyen göç kalıpları hakkında, KOVİD'den bu yana gördüğümüz her türlü inanılmaz bilgiyi paylaşacak. Bu bölüm boyunca not alın, çünkü Taylor'ın buraya bırakacağı o kadar çok iyi bilgi var ki, buna çok dikkat etmek isteyeceksiniz.
Herkes On Market'e hoş geldiniz. Bugün arkadaşım Henry Washington, Redfin'den Taylor Marr ile röportaj için bana katılıyor.
Henry, neler oluyor dostum?

Henry:
N'aber ahbap? Burada olmaktan mutluyum. Her zaman seninle alışveriş yapmayı konuşmayı seviyorum.

Dave:
Evet kesinlikle. Sanırım bu, şu ana kadar sadece sen ve ben olarak yaptığımız ilk gösteri.

Henry:
Biliyorum, bu özel. Bence daha fazlasını yapmalıyız Dave.

Dave:
Elbette. Röportajı zaten kaydetmiştik ve çok özel bir röportajdı. Belki de bu, bu eşleşme için iyi bir işarettir.
Ancak konuya geçmeden önce, dinleyen herkese neyi dinlemeleri gerektiğini söyleyebilir misiniz? Taylor'ın bize sağladığı o kadar çok bilgi vardı ki, alakalı bilgiler, merak ediyorum, en sevdiğiniz çıkarımlardan bazıları nelerdi?

Henry:
Kesinlikle. Araba kullanmıyorsanız, kendinize bir kalem ve kağıt alın ve onun bahsettiği bu istatistiklerden bazılarını yazmaya çalışın. Bu nedenle, birçok bölümde piyasadaki farklı faktörler, bunlara ilişkin yaklaşımlarımız ve yatırımcıların gördüklerimize dayanarak ne yapması veya yapmaması gerektiğini düşündüğümüz hakkında çok konuştuk. Ve şimdi, bugün, bunların çoğunun ardındaki gerçek verilere sahibiz.
Yani eğer istekli bir yatırımcıysanız, aktif bir yatırımcıysanız ve aktif olarak mülk arıyorsanız, burada alacağınız bilgiler, konuştuğumuz her şeyin omurgasını oluşturacaktır çünkü bu, ev satışlarını yönlendiren verilerdir. . Enflasyonu konuşuyoruz. Göç ve bunun fiyatları nasıl etkilediği hakkında çok konuşuyoruz. Ev fiyatlarına göre kiraların nasıl etkilendiğini konuşuyoruz.
Yani burada bir ton bilgi var. Bu yüzden size şiddetle tavsiyem, bir kalem ve bir parça kağıt alın ve mümkün olduğu kadar çok şey not etmeye çalışın, sonra geri dönüp tekrar dinleyin çünkü burada çok güzel şeyler var.

Dave:
Kesinlikle. Tamamen katılıyorum. Tam zamanlı bir yatırımcı olmadan önce de veri ve analiz yaptığınızı biliyorum. Eski bir analist olarak her zaman aradığım şey, kaynak veriyi, verinin gerçekte nereden geldiğini bulmaya çalışmak ve onu aramaktır.
Taylor'ın verdiği bilgilerde ve Redfin'in ortaya koyduğu bilgilerde hoşuma giden şey, onların kendi verilerini almaları. Bu onların web sitesinde olan şeyler. Bir pazarda yaşayan insanların nerede ev aradığını neredeyse gerçek zamanlı olarak görebiliyorlar. Ve bu size alabileceğiniz kadar güvenilir bilgi veren gerçek kaynak verileridir. Henry'nin dediği gibi, bazı notlar yazın. Ve bununla birlikte Taylor'ı da dahil edelim.
Redfin'in baş ekonomist yardımcısı Taylor Marr, On the Market'e hoş geldiniz. Taylor, bize katıldığınız için çok teşekkürler.

Taylor:
Beni kabul ettiğin için teşekkürler. Burada olduğum için heyecanlıyım.

Dave:
Harika. Başlangıç ​​olarak Redfin'de gününüzün nasıl geçtiğini ve emlak ekonomisi ve veri analizine nasıl başladığınızı bize biraz anlatabilir misiniz?

Taylor:
Bu harika bir soru. Bu yüzden günüm genellikle en son ekonomik gelişmeleri kontrol ederek başlıyor. Bu sabah uyandım ve yeni ev satışlarındaki büyük düşüşe tepki olarak finans piyasalarında neler olup bittiğine baktım. Ve genellikle bundan sonra başka verilere bakarım, Redfin'deki kendi verilerimi yenilerim... verileri günlük, haftalık olarak takip ederiz... ve olup biteni kavramaya çalışırım, parmağım olup bitenin nabzını tutar. Ülke genelinde hangi pazarlar ne şekilde değişiyor?
Ve sonra genellikle iş arkadaşlarımla işbirliği yapıyorum. Hepimizin yakın işbirliği içinde çalıştığı ekonomistlerden oluşan bir ekibimiz var. Birbirimize veri toplamada yardım ediyoruz, araştırma fikirlerini tartışıyoruz ve sonuçta Redfin verilerinin ülke genelinde olup bitenlere ışık tutabileceği benzersiz yollar bulmaya çalışıyoruz. Yani esas olarak bunu yapıyorum. Sizin gibi birçok basınla konuşuyorum ve içinde bulunduğumuz çalkantılı piyasayı anlamaya çalışıyorum.
Peki bu işe nasıl girdim, öncelikle ekonomi okudum, küresel ekonomiyi gerçekten takip ettim. Yüksek lisans yıllarımda özellikle konut balonuna odaklanmıştım; buna hangi faktörlerin yol açtığı, hangi politika tepkilerinin bu faktörlerden bazılarını ele aldığı. Ve bu, doğal olarak, emlak piyasalarının incelenmesini de besledi.
Yaklaşık yedi yıl önce Redfin'e katıldım. Aslında sadece verileri derinlemesine araştırıyorum, veriler üzerinde farklı şeyleri modelliyorum. Özellikle beni gerçekten heyecanlandıran ilk projelerden biri göçü modellemek ve tahmin etmekti. Ülke genelinde milyonlarca Redfin kullanıcımız var ve ne kadar da kullanılmayan bir veri kaynağı var: Bu bize hanelerin ülke genelinde ne yaptığı, taşınmak isteyip istemediği konusunda gerçek zamanlı bir ölçüm verebilir mi? Bu, birkaç yıl gecikmeli olan nüfus sayımı verilerini öngörüyor mu?
Yani bu benim dahil olduğum ilk projelerden biriydi. Günlerimi çoğunlukla göç, konut piyasası, faiz oranları, ekonomi ve olup bitenler hakkında konuşarak geçiriyorum. Yani evet, umarım bu biraz benimle ilgilidir.

Dave:
Harika bir işe benziyor. Seni aramızda göreceğim için çok heyecanlıyım. Yani, harika bir işim olduğunu düşünüyorum ama...

Henry:
Hayalinizdeki işe benziyor.

Dave:
Evet. Bu benim ikinci hayalimdeki iş. Hayalimdeki işe sahibim. Ama Taylor, yaklaşıyorsun.
Konut piyasası hakkında gerçekten ilginç her türlü bilgiyi kapsamlı bir şekilde yazdınız. Ama bugün değinmek istediğimiz konulardan biri olan göçten bahsettiniz. COVID'den bu yana göçte büyük bir artış görüyoruz ve bunun birçok konut piyasası üzerinde büyük bir etkisi olduğu görülüyor. Başlangıç ​​olarak araştırmanızın ortaya çıkardığı şeyler hakkında bize kısa bir genel bakış sunabilir misiniz? Ve sonra eminim ki Henry ve benim milyonlarca sorumuz daha olacak.

Taylor:
Evet. Yani yüksek düzeyde, takip ettiğimiz şey… ve yine, göçü yıllardır takip ediyoruz ve hanelerin ne yaptığı, nereye taşınmak istedikleri, ne yapmak istedikleri hakkında gerçek zamanlı bir nabız almaya çalışıyoruz. makro eğilimler vardır. Pandemi vurduğunda hemen fark ettiğimiz şey, aramaların kentsel alanlardan kırsal alanlara doğru artması, insanların COVID karantina talimatları uygulandığında arama yapması, insanların ilerideki tepelere bakması ve temelde bir tatil sahibi olmanın hayalini kurmasıydı. sahilde evden çalışabilecekleri bir yer.
Başlangıçta bu eğilimin gerçekleştiğini izledik ve sanki insanlar sadece hayal kuruyor gibiydi. Ama sonra yapmaya başladığımız şey, ikinci ev ipotek başvuruları ve satın alımları takip etmek ve bu kentsel alanlarda bu evleri alırken, ev satarken insanları takip etmekti. Göç verilerimizde geliştiğini gördüğümüz şey, gerçekten de bu büyük kentsel alanlardan daha kırsal küçük kasabalara doğru pandemik bir göç ivmesinin olduğu ve özellikle banliyöleşmenin hızlandığıydı.
Yani pandemi boyunca temelde göçte büyük bir artış izledik. Pandemi öncesinde meydana gelen trendlerin çoğu, örneğin birçok insanın çok pahalı olduğu için Körfez Bölgesi'ni terk etmesi, Sacramento veya Phoenix gibi Körfez Bölgesi göçmenleri için daha uygun fiyatlı yerlere taşınması gibi... temelde şunu izledik: trend hızlanıyor.
Ve aynısı doğru, New York ve DC dışındaki Doğu Yakası'ndaki eğilimler, pandemi halihazırda devam eden göç eğilimlerini hızlandırdı, halihazırda devam eden bazı banliyöleşme eğilimlerini de hızlandırdı. Ve gerçekten de sıcak yerler daha da sıcak hale geldi. Yani Phoenix, Atlanta, Tampa. Ülke genelinde nispeten uygun fiyatlı olan bu Sun Belt metropolleri, taşınmak isteyen birçok haneyi çekme eğilimindeydi. Uzaktan çalışma temelde pek çok çalışanın bağlantısını kesti ve bunu çok daha kolay bir geçiş haline getirdi.
Pandeminin göçü nasıl tetiklediğine dair anlatıda gözden kaçırıldığını düşündüğüm bir şey de bunun sadece karşılanabilirlikle ilgili olmadığıdır. Pek çok insanı taşınmaktan alıkoyan şey yakın topluluk bağlarıdır. Pandeminin özellikle 2020'nin ortasında yaptığı şey aslında tüm bağları koparmak oldu. İnsanlar sosyal mesafeye uymak zorunda kaldı. Kiliseler kapatıldı. Okullar kapatıldı. İşyerleri bir süreliğine büyük oranda kapatıldı. Böylece insanların yaşamdaki günlük kalıplarını yeniden değerlendirmeleri için tek seferlik bir sıfırlama yarattı. Zaten taşınmak isteyen ama belki de neden olmasın diye mazeretleri olan insanlara izin verme konusunda çıtayı gerçekten düşürdüğünü, bu hanelerin hareket etme konusunda kendilerini daha özgür hissetmelerine olanak sağladığını söyleyebilirim.
Daha sonra pandemi boyunca, bahsettiğim düşük faiz oranları ve ikinci konutlardan göçü etkilemeye başlayan pek çok şey daha oldu. Ancak aksi takdirde siyaset önemli bir itici güç haline geldi. İster eyalet çapındaki COVID kısıtlamaları olsun, ister sadece kültürel tepkiler olsun, salgına verilen yerel tepkilerin insanların göç kararlarında nasıl büyük bir rol oynamaya başladığını gördük. Bu da pandemi boyunca meydana gelen başka bir faktördü.

Henry:
Mükemmel. Bence göç kalıplarının COVID'de nasıl gerçekleştiğini görmeye dalmak harika ve bunu düşünmek de harika. Burada emlak konusuna bu kadar girdiğimiz için, insanların da göç etmek istemesinde politikanın ne kadar büyük bir rol oynadığını ve bunun emlak üzerindeki etkilerini unutmuştum.
Size iki bölümden oluşan bir sorum var: Bir zamanlar "daha uygun fiyatlı" olan ve şimdi o kadar da uygun olmayabilir olan bölgelerdeki emlak fiyatlarındaki artışta göç kalıplarının büyük bir rol oynadığını düşünüyor musunuz? ? Peki, artık işler biraz sakinleşmeye başladığına, belki de normale döndüğüne göre, bu göç modelinin etkilerini nasıl görüyorsunuz? İşlerin gerilediğini düşünmüyorum ama işler bir nevi normal seviyelere dönüyor. Peki bu göçün etkileri nelerdir?

Taylor:
Evet, bunlar harika sorular. Öncelikle, pandemi boyunca siyasetin de rol oynadığını izlediğimiz şeylerden biri, temelde insanların siyasi ortamın kararlarını nasıl etkileyeceğine çok daha fazla dikkat etmeye başlamasıydı. Politika ve göç, insanları diğer alanlara kaydırırken, konut piyasasında da kesinlikle bir rol oynadı. En sıcak göç destinasyonlarından bazıları aynı zamanda ev fiyatlarının en hızlı değer kazandığı yerlerden bazılarına da sahip oldu.
Sadece birkaç hafta önce ortaya çıkan yeni araştırma, emlak piyasalarındaki değerlenmenin yarısından fazlasının uzaktan çalışmadaki artış eğilimlerine bağlı olabileceğini gösterdi. Ve aslında, göç kalıplarının gerçekten parladığı yerde, Körfez Bölgesi'ni terk etmek, Seattle, New York gibi kıyı şehirlerini terk etmek ve daha uygun fiyatlı destinasyonlarda uzaktan çalışmak üzere uzak işçiler var.
Bu uzaktan çalışanlar bazen maaşlarında kesinti yaptılar ya da belki aynı maaşlarını korudular. Ancak genel olarak Redfin kullanıcılarını takip ettiğimizde, Phoenix gibi yeni bir pazarda arama yaparken ve Körfez Bölgesi'nden geldiklerinde bir bütçe belirlediklerinde şunu görebiliriz: "Bana yalnızca aşağıdaki evleri göster: 500,000.” Bütçelerini belirlerken, daha uygun fiyatlı bu bölgelere taşınan insanların, yerel halka göre önemli ölçüde daha büyük bütçelere sahip olma eğiliminde olduklarını gördük. Ve bu mantıklı çünkü genellikle daha yüksek gelirli kökenlerden geliyorlar ve sonuç olarak bu destinasyonlarda konut için harcayacak daha fazla paraları var. Özellikle, bu durum, göçmenlerin daha büyük bütçelere sahip olduğu ve oraya yeni bir hane halkı olarak taşınmaktan ve daha güçlü bir nüfus artışından çok daha fazla talebi gerçekten artırabildiği, ancak gerçekte çok daha fazlasına sahip olduğu Nashville, Phoenix, Atlanta gibi sıcak göç destinasyonlarında belirgindi. para.
Dolayısıyla bu, ücret verilerinde hiç görünmeyebilir. Sadece ücret artışlarını karşılaştırıyorsanız, bu insanların gelirlerinde bir artış olmamış olabileceğinden, bu alanların dışında uzaktan çalıştıkları için gelir kesintisi, maaş kesintisi bile yapmış olabileceklerini göremezsiniz. Ancak uzaktan çalışmanın, çalışanların bu alanlara göç etmesine olanak tanıyarak, işçilerin bağlarını koparmasına katkıda bulunduğunu kesinlikle görüyoruz. Ve sonuç olarak bu, ev fiyatlarını çok daha fazla artırdı, ancak büyük ölçüde gelirlerle orantılıydı.
Resmi değiştirip şuna baktığınızda: Tamam, bugün veya bu yıl piyasadaki tipik alıcının geliri nedir? Bir bölgeye içe doğru olan göçü de hesaba kattığınızda, yerel gelirlerden dolayı coşkulu görünen ev fiyat artışı aslında biraz daha rasyonel görünmeye başlıyor; bu hanelerin ne kadar parayla gelebileceğini ve buna ek olarak daha fazla para getirebileceğini düşündüğünüzde, aslında biraz daha rasyonel görünmeye başlıyor. Daha fazla yatırımcı faaliyetinin yanı sıra, bir ev ofisi için alan ve genel olarak gayrimenkule yönelik daha fazla talep. Yatırımcıların satış ve alımlarında, hatta gelecekte kısa dönemli kiralama olarak kullanmayı düşünen hanelerin ikinci ev alımlarında artış gözlemledik.
Şimdi sorunuzun diğer kısmına geçelim: Buradan nereye gideceğiz? Faiz oranlarının tarihin en hızlı şekilde arttığını biliyoruz. Bunun piyasa üzerinde gerçek bir etkisi olduğunu görüyoruz. Daha geçen hafta NAR ve Census'tan Nisan satışlarına ilişkin veriler aldık ve her ikisinde de önemli ölçüde düşüş yaşandı. Yüksek faiz oranlarının bir sonucu olarak piyasanın rekabet açısından soğuduğunu biliyoruz.
Peki bu göç açısından ne anlama geliyor? Göç konusunda henüz herhangi bir yavaşlama gözlemlemedik. Geçen aya ait en son verilerimiz, hâlâ daha pahalı bölgelerden daha uygun fiyatlı bölgelere göçün devam eden hızını gösteriyor. Ve aslında, daha düşük maliyetli bir alana geçmek mali açıdan daha mantıklı olabilir. Ve örneğin bu göçmenler veya iş için yer değiştiren ve Phoenix'te daha büyük bir ev satın almayı düşünen insanlar faiz oranına daha az duyarlı olabilirler çünkü bir ev satıp özsermayelerini nakde çevirebilirler.
Nakit satışların sadece faiz oranlarındaki yükseliş nedeniyle değil, geçtiğimiz yıl boyunca arttığını biliyoruz. Ve bunun bir kısmı da gözlemlediğimiz göç modeli yüzünden; bu sıcak kıyı şehirlerindeki evleri satan insanlar, özsermayeden para kazanıyorlar ve daha sonra taşındıkları her yerde bir mülk için nakit para ödüyorlar. Bunlar emekliler de olabilir; küçültme. Ancak bunlar faiz oranlarına o kadar duyarlı olmayacak hanelerdir.
Yani piyasa soğudukça finansal açıdan da mantıklı olabilir. Yüksek ev fiyatlarının yanı sıra yüksek faiz oranlarının da etkisiyle ipotek ödemelerinin yıldan yıla yaklaşık %43 arttığını biliyoruz. Yani bu, günümüzün tipik ev alıcısı için satın alınabilirlik açısından büyük bir darbe. Ancak konuttan tasarruf edebileceğiniz yer aslında göç etmek veya bir banliyöye ya da ülkede çok daha uygun fiyatlı bir yere taşınmaktır.
Herkes uzaktan çalışamaz. Herkes bu seçeneklere sahip değil. Elbette kiracıların bu seçenekleri yok. Ve bu, şu anda milyonlarca haneyi de etkileyen ciddi bir endişe. Ancak taşınmak isteyen, belki de yeni bir işe girmek isteyen birçok hane için, sanırım oranlar arttıkça daha uygun fiyatlı bir yere taşınmaya daha fazla teşvik edilebilirler.
Pandemi sırasında taşınan haneleri araştırdığımızda çoğunluğun, taşındıktan sonra konut maliyetlerini azaltarak harcanabilir gelirlerini fiilen artırabildiğini bulduk. Yani bir yıl öncesine göre daha pahalı olabilirdi ama onlar için, o hane için, yeni yerlerinde alışveriş yapmak eski yerlerine göre daha ucuzdu. Örneğin Seattle'dan Boise'a taşınan biri, Boise'da fiyatlar hızla artmasına rağmen genellikle konutta biraz para biriktirmeyi başardı.
İşte her şey bu şekilde birbirine uyuyor. Uzaktan çalışma konusunda hâlâ trendlerin olduğunu düşünüyoruz. Airbnb, yalnızca birkaç hafta önce tüm mühendislerinin her yerden çalışabileceğini duyurdu. Ve hala birçok şirketin bu duyuruları yaptığını görüyoruz. Özellikle pek çok teknoloji şirketi, çalışanlarını elde tutmakta zorlanıyor; hisse bazlı tazminatlar da bundan etkilendi.
Bu teknoloji şirketlerinin yapabileceği ve muhtemelen yapmaya devam edeceği şeylerden biri de gerçekten şunu düşünmektir: "Peki, maaşlarını gerçekten artırmadan işçilerin maaşlarına nasıl bir artış sağlayabiliriz?" Bu da onların mevcut maaşlarını korumalarına ama daha uygun fiyatlı bir yere geçmelerine olanak sağladı. Bence bu teknoloji şirketlerinin birçoğunun stratejisinin arkasında da şu var: "Hey, her yerden çalışabilirsin. Artık size ödeme yapmasak ve gelirinizi başka bir yere götürmenize izin versek bile, harcanabilir gelirinizi bir miktar artıracaksınız.” Devam eden göç eğilimlerinin bazılarının arkasında kısmen de olsa hala olanın bu olduğunu düşünüyorum.
Göç konusunda gözlemlediğimiz diğer şeylerden biri de, 2022 boyunca devam edecek olan bu modelin istisnalarından biri de New York metropol alanıdır. Gözlemlediğimiz şeylerden biri, daha fazla insanın New York'a geri dönmeyi düşünmesi. Kiraların arttığını biliyoruz. Geçen yıl veya 2020'de New York'tan ayrılan ve şimdi New York'a dönen birçok insan var. New York'ta işe giren yeni üniversite mezunları. Dolayısıyla New York'un internet üzerinden sakinlerin çıkışını görmeye devam etmesi muhtemel.
Ancak gördüğümüz şey, temel olarak, ayrılan çoğu insan açısından muhtemelen yaklaşık bir yıl önce zirveye ulaştığıydı. Yani son birkaç çeyrektir gözlemlediğimiz çıkış, zirve sırasında olduğu kadar dramatik olmadı. Los Angeles, Bay Area, DC gibi yerlerde bu doğru değil. Tüm bu çıkış eğilimleri hızlanmaya devam ediyor ve daha fazla insanın ayrılması yönündeki pandeminin yönlendirdiği eğilim devam ediyor.
Yani aslında ne olacağını göreceğiz. New York'ta çok fazla uygun fiyatlı konut veya kiralık daire bulunmadığını biliyorum, bu da alıcıları, kiracıları ve hane halklarını sınırlarını zorluyor. Ve bu bir nokta olabilir. New York'un durumu uygun değil
insanları tutmaya devam edecek kadar güçlü. Ve bu aslında onun Aşil topuğu. İş olanakları açısından harika bir şehir, ancak sonuçta barınma o kadar uygun fiyatlı ki, daha fazla insan burayı terk etmeyi tercih ediyor.

Henry:
Bu çok hoş. New York, değil mi? Eğer New York'luysanız insanlar her zaman oraya geri dönmek istiyor gibi görünüyor, dostum. Siz New Yorklular ilginç insanlarsınız.

Dave:
Ben değilim. New York City'nin hemen dışında büyüdüm. Üniversiteden hemen sonra ayrıldım ve bir daha geri dönmedim. Onu da planlamıyorum.

Henry:
Sağ. Bu yüzden programda arz ve talep hakkında çok konuşuyoruz. Her ne kadar işler yavaşlıyor gibi görünse de… yakın zamanda yerel pazar rakamlarımıza baktım ve arz yüzdesel olarak artmasına rağmen hacim açısından hala ihtiyacımız olan arzın oldukça altındayız. oradaki talep türünü karşılayın.
Göçün arz ve talepte nasıl bir rol oynadığına dair düşüncelerinizi bilmek istiyorum… tabii ki, COVID sırasında çok büyük… ve bu değişimi şimdi günlük bazda nasıl görüyorsunuz?

Taylor:
Evet. Dolayısıyla arz, gözlemlediğimiz ve hatta pandemiden önce gelen salgın modellerinden bazılarını açıklayan gerçekten önemli bir neden. Yani Körfez Bölgesi, Büyük Durgunluğun ardından 2010'ların ilk yıllarında istihdam artışı açısından gerçekten güçlüydü. Körfez Bölgesi gerçekten güçlü bir şekilde geri döndü. Önde gelen metropollerden biriydi. İş artışı açısından Körfez Bölgesi'nde bir patlama yaşandı. Ve aslında, 2015 yılına kadar birkaç yıl boyunca Körfez Bölgesi'nden ayrılanlardan daha fazla insan Körfez Bölgesi'ne taşınıyordu.
2015 temelde Körfez Bölgesi'nin zirvesi olacak. Ve sonra gördük ki gidişat tersine döndü ve Körfez Bölgesi çok pahalı hale geldiğinden daha fazla insan yavaş yavaş ayrılmaya başladı. Ve bu talep eksikliğinden değildi... birçok insan Körfez Bölgesi'nde yaşamak istiyordu... arz eksikliğinden dolayıydı. Körfez Bölgesi konut eklemiyordu. Ve bu Kaliforniya genelinde, New York da dahil olmak üzere çoğu kıyı kenti için geçerli; arz gerçekten talebe yetişmiyordu. Ve bu gerçekleştiğinde fiyatlar çok fazla yükseliyor ve sonunda insanlar daha pahalı olan bölgelere gitmeyi veya gelmeyi tercih etmiyor.
Peki pandemi bu pahalı kıyı şehirlerinden dışarıya göç trendlerini gerçekten hızlandırdığında, insanlar nereye gidiyordu? Phoenix, Nashville, Raleigh gibi yerler büyük ölçüde en çok inşaat yapan yerlerdi. Bunlar çok sayıda konut geliştiren şehirler. Kişi başına düşen gelir açısından bu kıyı kentlerinden çok daha fazla konut inşa ediyorlar. Ve arzdaki artışın bir sonucu olarak, aslında talebin gelmesine izin verildi. Fiyatları çok fazla ayarlamadı. Bu sıcak göç destinasyonlarının bazılarında fiyatların en hızlı şekilde arttığını biliyoruz. Ama eğer inşa etmeselerdi ya da diğer yerlerden bazılarının oranında inşa etselerdi, fiyatların daha da fazla arttığını göreceklerdi. Yani bunun tersi gerçekten doğru; çok fazla konut inşa ediyorlar.
Bugün piyasaya çarpan şey, daha fazla arazi geliştirmeyle ilgili uzun vadeli trendlerden biraz farklı. Bunlar inşa etmenin daha kolay olduğu yerlerdir. Genellikle daha düşük düzenlemelere sahiptirler ve daha vergi dostudurlar. Yani sadece ekonomik büyümeyi teşvik eden değil aynı zamanda insanları oraya taşınmaya çeken faktörlerin bir birleşimi var. İnsanlar iş kurmak için Florida, Teksas veya Tennessee'deki yerlere gitmeyi, uzaktan çalışmayı ve çok fazla vergi ödememeyi seviyor. Yani bunlar, bağlanmamış ve bu alanlara taşınabilenler için gerçekten uygun alanlardır.
Gözlemlediğimiz şeylerden biri de, daha geçen hafta piyasaya çıkan listelemelerin yaklaşık %18'inin fiyatlarını düşürmek zorunda kalmasıydı. Bunun nedeni, alıcıların piyasadan fiyatlandırılması ve daha az yaya trafiğinin olması, daha az teklif gelmesi ve satıcıların fiyatlandırma konusunda biraz fazla agresif davranmalarıdır. Ve bu satıcılar, alıcıları çekmek ve makul bir teklif alabilmek için fiyatlarını düşürmek zorunda kalıyorlar.
Bu gerçekten hızla yükselişi gözlemliyoruz. Bir yıl önce neredeyse sıfır olan %9 seviyesinden iki katından fazlasına çıktı. Son yedi yılda gözlemlediğimiz en hızlı adımlardan birinde yükseliyor. Yani bu fiyat düşüşleri aslında arzın yüksek faiz oranlarına nasıl tepki vermesi gerektiği ve orada alıcı talebinde neler olup bittiğinin bir göstergesi.
Çok fazla konut yapan yerler bazı ilanlar ekliyor. Ama gerçekte, inşa edilen her yeni ev için, bu metropol alanlarındaki tüm yeni inşaatları karşılamaya yönelik hala bir o kadar talep var. Dolayısıyla piyasaya gelen tüm bu arzın bir sonucu olarak fiyatlarda dramatik bir yavaşlama görmüyorlar.
Tek istisna, çok sayıda çoklu aile izninin oluşturulduğu Minneapolis olabilir. Ve imar iyileştirmelerinin bir sonucu olarak, çok aileli kiralık birimlerin inşasını biraz daha kolaylaştırdılar. Ve Minneapolis'te kiraların yıldan yıla düşmeye başladığını görüyoruz. Bu tek istisnadır. Kiraların neredeyse sabit olduğu birkaç tane daha var, ancak Minneapolis aslında kiralık çoklu aile arzını eklemesiyle dikkat çekiyor. Ve bunun kiralar açısından gerçek bir etkisi var. Bunun kısmen Minneapolis'in diğerleri gibi sıcak bir göç noktası olmamasından kaynaklandığını düşünüyorum. Güneyde on binlerce insanın taşındığı yerler çok fazla konut inşa ediyor, ancak henüz karşılanabilirlik açısından büyük bir düşüş yaratacak kadar çok konut inşa edemiyorlar.

Dave:
Taylor, bize bu göçün ölçeğinden biraz bahseder misin? Çünkü pandemi öncesinde başladığını, sonra gerçekten arttığını söylemiştiniz. Burada ne tür mutlak sayılardan bahsediyoruz?

Taylor:
Pandemi boyunca gözlemlediğimiz dış göçün boyutu… en büyük metropol alanları açısından bakıldığında, yerel bir metropol bölgesindeki her 100 kişiye karşılık bu büyük metropol alanlarının kaybedildiğini gördük. pandemi öncesi nüfusun yaklaşık %1'i. Ancak pandemi sırasında aslında bu oran yaklaşık %0.4'e yükseldi. Yani gerçekten bu büyük bir olaydı… bu büyük metropol alanlarındaki dış göçün hızlanmasının dört katına çıkması gibi. Bu göçmenlerin çoğunu çeken daha küçük metropol alanlarında da göç oranları iki kattan fazla arttı.
Ve size spesifik bir örnek vermek gerekirse, Körfez Bölgesi... ki bu hızlı dış göçle dikkat çekiyor... 2019'da, yani pandemiden önce, Körfez Bölgesi'ne taşınmak isteyenlerden yaklaşık 62,000 daha fazla kişi Körfez Bölgesi'ni terk etti. Ancak pandemi sırasında Körfez Bölgesi'ni terk edenlerin sayısı, Körfez Bölgesi'ne taşınanlardan daha fazlaydı; bu rakam üç kattan fazlaydı. Ve bu sadece iç göçten kaynaklanıyordu. Son beş yıldır göç oranlarındaki yavaşlamanın etkisini de hesaba kattığınızda durum daha da kötü.
Dolayısıyla pandemi boyunca yaşanan bu yeniden şekillenmenin ölçeği oldukça dramatik ve bu pazarların bazılarında gerçek bir etkiye sahip. Aynı şey bu küçük pazarların bazıları için de geçerli; oldukça dramatik artışlar gördüler. Phoenix, Austin'in de en hızlı büyüyen Metro bölgelerinden biridir. Ve bu, emlak fiyatları, kiralar ve hatta ikinci el araba piyasası açısından açıkça ortaya çıkıyor... son zamanlarda gözlemlediğimiz bazı rekor enflasyon seviyelerini besleyen... hatta bundan kaynaklanıyor. İnsanların Seattle, Körfez Bölgesi, LA, New York gibi kentsel yürünebilir alanları terk edip arabalara daha çok bağımlı olan bu banliyö bölgelerine taşındıklarını düşünürseniz, bu, bir ev için ikinci bir araba gibi şeylere çok daha fazla talep yaratır ve daha fazla sürdükleri için gaz bile. Bu da enflasyonda gördüğümüz bazı eğilimleri açıklıyor.
Yani enflasyonun salgının son birkaç yılı boyunca önemli bir sorun olduğunu biliyoruz. Ve özellikle en sıcak göç yerlerinin bazılarında enflasyon %10'dan fazla artıyor. Gözlemlediğimiz şeylerden biri, göç ile yerel enflasyon arasında güçlenen bir ilişkinin olduğudur. Bunun bir kısmı da yine artan kiralardan kaynaklanıyor.
Şu anda Redfin verileriyle takip ettiğimiz, en hızlı büyüyen metropol alanlarından biri olan Tampa gibi bir yerde kiralar %10'un üzerinde. BLS ve CPI verilerine göre özellikle kiralar %13’ün üzerinde. Ayrıca Redfin'de bugün kiralanabilen evlerin kiralarını da takip ediyoruz ve Tampa'da kiralar %23'ten fazla arttı. Dolayısıyla göç, genel olarak yaşam maliyetinde de oldukça çarpıcı bir artışa neden oluyor. Bu aynı zamanda otomobil pazarını, yerel otomobil pazarını da besliyor. Otomobil fiyatları da önemli ölçüde artıyor.
Yani temelde enflasyonla ilgili olarak takip ettiğimiz her şey bu. Son on yıldır enflasyon ile göç arasında her zaman bir tür ilişki, zayıf bir ilişki olmuştur. Ancak pandemi bu durumu dramatik bir şekilde artırdı; artık yerel enflasyondaki değişimin yarısından fazlası yalnızca geçtiğimiz yıldaki göç kalıplarıyla açıklanıyor. Dolayısıyla, farklı toplulukların enflasyondan, faiz oranlarındaki artıştan, kira artışlarından nasıl etkilendiğini anlamaya çalışıyorsanız, göç bu olguyu anlamanın anahtarıdır.

Dave:
Bu büyüleyiciydi. Bu korelasyonlar hakkında yayınladığınız makaleyi okudum. Bu sorunun boyutu veya bu kalıplar hakkında bizimle az önce paylaştığınız şeyler göz önüne alındığında, bu popüler destinasyonların göçmenlerin terk ettiği yerler kadar pahalı hale gelmesi konusunda meşru bir endişe veya meşru bir şans olduğunu düşünüyor musunuz?

Taylor:
Bu destinasyonlarda uygun fiyatlılığın giderek artan bir endişe kaynağı olduğunu düşünüyorum. Bununla birlikte Phoenix'te yaşamak Los Angeles'tan neredeyse her zaman daha ucuz olacaktır; Phoenix'e taşınan insanların geldikleri ana yerlerden biri burası. Aynı şey Austin'de de geçerli. Austin'e Körfez Bölgesi'nin alternatifi olarak baktığınızda, Austin'in önümüzdeki on yıl boyunca Körfez Bölgesi'nden daha ucuz kalması muhtemel. Austin'de fiyatlar Körfez Bölgesi'ne göre çok daha hızlı artıyor olsa da fiyatların bu kıyı şehirlerini aşması uzun zaman alacak. Austin de çok sayıda konut inşa ediyor; Houston, San Antonio da öyle. Pek çok insanın taşındığı bu diğer yerler, biraz daha hızlı değer kazanmalarına rağmen hala nispeten uygun fiyatlı.
Ancak sorun şu ki, bu daha pahalı bölgelerin bazılarında yaşamanın hala bir primi var. Emek biraz daha üretken olma eğilimindedir, bu da daha yüksek ücret gerektirir. Yani bu diğer modeller devam edebilir… Kaliforniya'daki güzel hava, Kaliforniya'yı her zaman Arizona'dan biraz daha cazip hale getirebilir. Yani insanların ödediği ve muhtemelen devam etmesi muhtemel olan uzun süredir devam eden primler var. Yani Phoenix'te yaşamanın Los Angeles'a göre bir indirimi olabilir ve bu indirim azalıyor ama yine de biraz daha ucuz olması muhtemel.
Pek çok insanın oraya taşınması ve fiyatların yükselmesine neden olan bazı istisnalar var. Austin'in çok pahalı hale geldiği ve belki de Austin'e taşınmak isteyen ve bunun yerine Dallas veya Houston'ı düşünen birçok insanı geri çevirmeye başladığı Teksas metropol bölgelerini karşılaştırmak için Austin'in iyi bir örnek olabileceğini düşünüyorum. .
Diğeri ise göçte siyasetin de rol oynadığından bahsetmiştik. Pandemi sırasındaki siyasi tepkilerin çoğu, maske emirleri, okulların açık olup olmadığı, işletmelerin açık olup olmadığı gibi şeylerle ilgiliydi. Bu da insanların taşınma kararını etkiliyor. Ancak bu, salgını geride bıraktıkça siyasetin daha az sorun haline geldiği anlamına gelmiyor. Kürtaj hakları ve okullarla ilgili politikalar gibi şeyler olduğu için siyaset bir sorun olmaya devam edecek. Demek istediğim, siyasetin hâlâ daha kökleşmiş ve yaşadığınız yerle bağlantılı hale gelmesinin birçok yolu var.
Ve insanların kendi siyasi inançlarını paylaşan alanlara taşınması ve kendi kendine sınıflandırılması şeklindeki bu büyük türden fenomenin, salgın sırasında hızlandığına ve gerçekten de ortadan kalkacağına dair hiçbir işaret göstermediğine inanıyorum. İnsanların nereye gitmek istedikleri konusunda hâlâ büyük bir rol oynuyor. Dolayısıyla Körfez Bölgesi gibi kıyı şehirleri gibi ekonomik açıdan en uygun olmayan bölgelerden bazıları oldukça liberal olma eğilimindedir. Ve bazı insanlar daha uygun fiyatlı ve daha muhafazakar, arazinin daha bol olduğu yerlere taşınmak istemeyebilir. Buna eşlik edebilecek diğer faktörler de hâlâ göç kalıplarını etkiliyor.

Henry:
Bu harika. Daha önce Minnesota gibi çok aileli konutlarda artan hacim nedeniyle kiraların gerçekten düştüğü bir pazardan kısaca bahsetmiştiniz. Ve programı dinleyen pek çok insan, mülk satın alıp elinde tutarak gayrimenkul yatırımı yapmak istiyor. Tipik olarak, kiralar emlak fiyatlarındaki artışla birlikte artar, ancak aynı zamanda biraz geride kalıyorlar çünkü kiraları artırabilmeniz için vadesi gelmesi gereken kira kontratları gibi şeyler var.
Peki, biraz sakinleşmeye başladığımız şu günlerde, kiralar ve fiyatlar açısından ne gördünüz? Kiralar hâlâ artıyor mu, yoksa emlak fiyatlarıyla birlikte bu artışın da yavaşladığını mı görüyorsunuz?

Taylor:
Evet. Dolayısıyla kiralama piyasası biraz daha çetrefilli çünkü gözlemlediğimiz şeylerin çoğu kira istemekle ilgili. Bugün piyasada neler var? Mevcut envanterin tamamı için ne kadar kira talep ediliyor? Bu ölçüme göre, kira taleplerinin aslında bir yıldan fazla bir süreden sonra ilk kez Nisan ayında yavaşladığını görüyoruz. Yani hızlanıyor, tırmanıyor. Belki de bu durumun biraz sakinleştiğine dair bazı işaretler görmeye başlıyoruz.
Mart ayında zirvede %17 olan ve şu anda Nisan ayında %15 olan kira fiyatı artışının yavaşlamaya devam edeceğini düşünüyoruz, çünkü karşılanabilirlik ve enflasyonla birlikte diğer faktörler insanların ne kadar harcayabilecekleri, talep edebilecekleri üzerinde gerçekten baskı oluşturuyor. genel olarak soğuyor. Ancak genel olarak kiraların artmaya devam edeceğini ve hatta satılık emlak fiyatlarında gördüğümüz bazı değerlerin üzerine çıkabileceğini düşünüyorum. Sadece yerinde kalan, kira sözleşmelerini yenileyen insanların hala oldukça güçlü bir kira artışı yaşadıklarını ancak kesinlikle o kadar dramatik olmadığını düşünüyorum. Bunun da oldukça güçlü olmaya devam etmesinin beklendiğini düşünüyorum.
Enflasyonun bu kadar sıcak olmasının nedenlerinden biri de ücret artışının yukarı çekilmesinde etken rol oynamak. İnsanlar yaşam masraflarına paralel olarak ücretlerin de artırılmasını talep ediyor. İnsanların aklına en çok gelen şey aslında kiraların yanı sıra benzin fiyatlarıdır; bunlar, insanları ücret artışı istemeye iten, enflasyonun en belirgin göstergeleridir. Dolayısıyla ücretlerdeki artış da bu kira artışının bir kısmına katkıda bulunuyor.
Ayrıca piyasada, yüksek faiz oranları nedeniyle gayrimenkulden uzaklaşan ve hatta belki tek ailelik uzun vadeli bir kiralamayı tercih eden, yüksek gelirli kiracılardan oluşan, giderek artan bir havuz var. Bu konuda da bir eğilim görüyoruz.

Dave:
Genel olarak net pozitif göç alan pazarların çoğunun Phoenix, Austin, Tennessee ve bir nevi Güneydoğu, Güney bölgesi olduğunu söylediniz. Alt pazarlarla ilgili bizimle paylaşabileceğiniz herhangi bir model görüyor musunuz? İnsanlar banliyölere mi taşınıyor? Şehir merkezine mi taşınıyorlar? Hepsi eşit şekilde mi yayıldı?

Taylor:
Evet, alıcıların genel olarak banliyölere akın ettiğini görüyoruz. Bunu, birçok kiracının bir daire kiralayıp biraz daha uzakta bir apartman dairesi veya ev satın aldığı bir dalgalanma etkisi olarak görüyorum. Şehir merkezinde yaşayan kişi banliyölere taşınmış gibi değil, daha çok kentsel merkezden biraz daha uzağa taşınmış gibi, şehrin kenarındaki haneler biraz daha banliyölere doğru taşınıyor.
Yani temelde herkesin biraz daha ileriye doğru bir adım attığını görüyoruz. İnsanlar işe gidip geldikçe, hala ofise gidecek olsalar bile, haftada beş yerine sadece iki veya üç günde işe gidip gelirlerse, temel olarak işe gidip gelme sürelerini artırabilirler ve artık haftalık olarak işe gidip gelmeyebilirler, ancak gerçekten çok daha fazla gayrimenkul almaya gücü yetiyor.
Geçen sene Seattle'da bazı rakamlar araştırdım. Ve bulduğum şey şuydu: Seattle'daki tipik bir insan, aynı fiyata, sadece aynı işe gidip gelme mesafesine, işe gidip gelme 50 dakika yerine 30 dakikaya taşınarak evinin büyüklüğünü etkili bir şekilde ikiye katlayabilirdi. Ancak bunu haftada yalnızca iki gün veya haftada üç gün yaparlarsa, yine de pandemi öncesine göre ortalama olarak biraz daha az işe gidip gelecekler. Bir ev ofisi talep edeceklerdi. Pandemi sırasında yaşananların çoğunu banliyöleşmenin tetiklediğini görüyoruz.
Bu aynı zamanda arzda bir artış olmamasıyla birlikte geldi, bu da fiyatları kentsel merkeze göre biraz daha hızlı yükseltti. Dolayısıyla doğal geri bildirim döngüsü şöyledir: "Daha fazla alan isterim ama bunun için o kadar fazla para ödemeye hazır değilim." Banliyöler çok sıcak olduğu için bu, banliyöleşme eğilimini biraz yavaşlatıyor. Ve pek çok insan hala kentsel merkezlerde apartman satın almayı tercih ediyor, ancak kesinlikle o kadar rekabetçi değil ve hala o kadar sıcak değil. Bazı pazarlar tekrar açıldığında ve daha fazla insanın işe gidip geldiğini görsek bile, gayrimenkul talebinin kentsel merkezde aynı anda tamamen geri döndüğünü görmedik.

Dave:
Taylor, programda yakın zamanda birkaç kez konuştuğumuz şeylerden biri, sözde kilitlenme etkisi veya son birkaç yıldaki aşırı düşük faiz oranlarının etkisi ve bunun ev sahiplerinin ev satın alma kararlarını nasıl etkileyebileceğiydi. satmak. Ve konuştuklarımızın çoğu sizin araştırmanıza dayanıyor.
Bu nedenle, bu fırsatta sizden dinleyicilerimize kilitlenme etkisi hakkında yaptığınız araştırmayı ve bunun konut piyasası üzerindeki etkilerinin neler olabileceğini biraz açıklayabilir misiniz diye sormak isterim.

Taylor:
Yani kilitlenme etkisi araştırmacıların uzun zamandır bildiği bir şey; ki bu temelde birisinin gerçekten düşük bir faiz oranı varsa, yeni bir ev için belki %4'lük bir oranı %5 veya %6'lık bir oranla takas etmeye daha az teşvik edilecektir, eğer geri ödedikleri oran varsa veya evlerini satın aldıklarında, mevcut piyasa oranından çok daha düşük.
Freddie Mac'in en son söylediği oranlar %5.25 civarında. Ancak ev sahiplerinin yarısından fazlasının son birkaç yılda düşük oranlardan yararlanabildiğini ve ya bir ev satın aldığını ya da %4'ün altındaki bir oranla yeniden finanse edebildiğini biliyoruz. Yani bu, tüm ev sahiplerinin yarısı. Aslında ev sahiplerinin üçte birinden fazlasında oranlar bundan daha da düşük, yaklaşık %3 veya daha az.
Dolayısıyla, aynı ev fiyatına bile ciddi oranda daha yüksek bir ipotek ödemesiyle karşı karşıya kalacak olan önemli sayıda hane var. Yani, 500,000 $'lık bir eviniz varsa ve caddenin karşısındaki 500,000 $'lık başka bir eve taşınmayı düşünüyorsanız ve %3'lük bir faiz oranınız varsa ancak şimdi %5'lik bir ipotek oranı almak zorunda kalırsanız, ipotek ödemeleriniz sadece önemli ölçüde büyümek. Yani bu, temel olarak ev sahiplerini evlerini satmaktan ve üst düzey bir alıcı olmaktan nasıl caydırabilir. Bu sadece bir mülk satın almayı caydırmakla kalmıyor, aynı zamanda piyasaya çıkabilecek arzın bir kısmını da ortadan kaldırıyor.
Gelecek yıl bu ev sahiplerinden kaçının listeye gireceği belli değil, ancak şimdi faiz oranı hassasiyeti nedeniyle evlerini satmayı tercih etmeyebilirler. Bunun ne kadar büyük bir rol oynayacağı konusunda araştırmanın biraz daha karışık olduğunu düşünüyorum. Ve kesinlikle hane halkının kullandığı başka stratejiler de var; örneğin %4'ü %5'e takas etme zorluğunu azaltmak için ayarlanabilir oranlı ipoteği değiştirmek ve tercih etmek.
Yani burada pek çok farklı faktör rol oynuyor. Daha önce de belirttiğim gibi, bir sahil şehrinde ev satıp yarım milyon dolar değerinde ev sermayesi elde eden ve daha sonra daha uygun fiyatlı bir bölgeden satın alan biri, nakit ödeme yapabilir. Yani bu hala piyasadaki bazı listelemelere katkıda bulunabilir.
Ancak bildiğimiz şey şu ki, piyasada oranlar daha yüksek olduğunda ve daha düşük oranlara sahip önemli sayıda haneye sahip olduğumuzda, mantıksal olarak bu hanelerden bazılarının listelenmekten caydırılmasını beklersiniz. Ve son birkaç ayda oranlar yükselirken listelemelerin buna ayak uyduramadığını gözlemledik. Uzun bir süre yıldan yıla yaklaşık %7 veya %8 düşüş yaşadılar. Sadece geçen hafta biraz daha fazla listenin piyasaya çıktığını görmeye başladık. Ve bu belki de ev fiyatlarının zirve yaptığını düşünen ve güçlü bir pazar için son anda avantaj sağlamak isteyen satıcılar olabilir. Belki listelere katkıda bulunan şey aynı zamanda piyasaya da yansıyor.
Ancak bu kilitlenme etkisi, bugünün faiz oranlarıyla ne kadar ödeyebileceklerine bakan ve çok daha düşük bir oran ile mevcut ipotek ödemelerine bakıp şöyle düşünen bazı hanelerin kesinlikle akıllarında kalacak bir şey: "Şey, ben biraz daha orada kalmamız gerektiğini düşünüyorum.” İşte bunun gerçekleştiğini görüyoruz. Ve bu, bazı pazarları diğerlerinden biraz daha fazla etkileme eğilimindedir. Daha düşük ipotek oranlarına sahip mülklerin payının daha yüksek olduğu piyasalar varsa, bu da o bölgelerdeki konut arzı üzerinde baskı yaratabilir.

Henry:
Mükemmel. İnsanların kıyı şehirlerinden ve hatta Körfez Bölgesi'ndeki bölgelerden uzağa göç etmesinden çok bahsettik; Göç edenlerden daha fazla insan göç ediyor. Verilerde bunun piyasayı etkilediğini, belki de bu bölgelerde ev fiyatlarının, oraya gelenlerden daha fazla sayıda insanın ayrılması nedeniyle düştüğünü görüyor musunuz? Bu gerçekten çok pahalı pazarlar biraz daha uygun fiyatlı hale mi geliyor?

Taylor:
Yani göreceli olarak çok fazla sakin kaybeden bu bölgelerde ev fiyatları pek fazla değer kazanmadı. Bununla birlikte, son birkaç yılda ev fiyatlarındaki artışa katkıda bulunan birçok başka faktör var. Daha önce de belirttiğim gibi düşük faiz oranları, alıcıların daha fazla ev alabilmesine olanak tanıyan önemli bir faktördü ve bu da fiyatların yükselmesinde büyük bir faktör oldu. Ayrıca daha fazla alan talebi, sadece ev sahibi olma ve eşitlik oluşturma talebi; Y kuşağının demografisinin ev satın alma çağına ulaşması her yıl giderek daha fazla yaşanıyor.
Dolayısıyla bu diğer faktörler de Körfez Bölgesi, Los Angeles veya DC gibi yerlerde fiyatların artmasına katkıda bulundu. Ve kesinlikle, tüm bu pazarlarda meydana gelen banliyöleşme, insanların çıkışını bir miktar maskeleme eğiliminde oldu çünkü banliyölerdeki tüm bu büyük metropol alanlarında bir patlama yaşandı. Dolayısıyla, kentsel merkez çok sayıda insanı kaybetmiş olsa bile, internette insan kaybeden bu bölgelerin bazı banliyöleri, aslında bu düşüşün çoğunu telafi etmek için banliyöleşmeden epeyce kazanç elde etti.
Yani göremeyebilirsin. Yaşadığım DC Metro bölgesinde ev alıcıysanız ve banliyölere bakıyorsanız, fiyatlar ve rekabetin sert olması nedeniyle salgın sırasında daha fazla insanın metro alanını terk ettiğini düşünmezsiniz. Güney Kaliforniya çevresindeki yerlerde, Los Angeles'tan doğuya, Riverside'a doğru ilerlediğinizde, Körfez Bölgesi'ni geçip Sacramento'ya daha yakın yerlere doğru ilerledikçe bunun doğru olduğunu söyleyin. Bu yerlerin hepsinde ev fiyatlarında büyük bir patlama yaşandı. Bazı durumlarda kira düşüşleri, ev fiyatlarında düşüşler görülen, tüm bu pazarların en kentsel merkezidir. Özellikle apartman daireleri gibi tam olarak baktığınız mülk için yapılan harcamalarda pandemi boyunca bazı düşüşler görüldü. Ancak diğer faktörler (yatırımcı faaliyetleri ve düşük faiz oranları) bunun bir kısmını dengeleyebilir.

Dave:
Söylediklerinize göre, bu mümkün mü… çünkü yavaşlamadığını söylüyorsunuz, ancak düşük faiz oranları gibi konut fiyatlarını etkileyen diğer değişkenlerden bazıları bir dereceye kadar geriliyor… göç devam edebilir birincil faktörlerden biri mi olacak… yoksa önümüzdeki yıllarda ev fiyatlarının yükselmesinin birincil etkeni olabilir mi?

Taylor:
Bu kesinlikle doğru. Bana göre göç, bu gayrimenkul trendlerinden bazılarını neyin yönlendirdiğini anlamada en önemli faktörlerden biri olmaya devam ediyor. Ortaya çıkan 2021 nüfus sayımı verilerinde pandemiden kaynaklanan daha yavaş doğum oranları, daha yavaş göç oranları ve daha yüksek ölüm oranları gördük. Ve ülke genelinde meydana gelen tüm demografik değişimleri açıklayan asıl değişken, iç göçtü.
Faiz oranları yükselse bile bunun 2022'de de devam edeceğini görüyorum. Ve bu, hangi pazarların hala rekabetçi olduğu ve çok fazla yavaşlama yaşamadığı konusunda fark yaratabilir. Örneğin Kuzey Carolina'daki pazarlar... Kuzey Carolina'ya, Florida'ya, Tennessee'ye çok fazla göç var... sahadaki acentelerden duyduğuma göre pazar hâlâ oldukça güçlü. Geçtiğimiz hafta sonu Charlotte'ta evini satışa çıkaran ve teklifler alan bir arkadaşım var. Kayıt öncesi, tüm hafta sonu boyunca aralıksız pek çok tur etkinliği vardı.
Bunu, Seattle gibi gerçekten pahalı olan bazı kentsel merkezlerle karşılaştırın; orada ev ilan eden başka insanlar da tanıyorum ve gerçekten de, daha pahalı olan kıyı kent alanlarında çok daha büyük bir düşüş yaşandı. Bunlar, faiz oranları veya finansal piyasa koşulları gibi piyasa koşullarındaki değişikliklere karşı biraz daha duyarlı olma eğilimindedir. Dolayısıyla bu daha pahalı kentsel çekirdek alanların biraz daha fazla dalgalanması her zaman böyle olmuştur. Ortabatı'daki daha uygun fiyatlı yerler genel olarak biraz daha istikrarlı, daha az değişken olma eğilimindedir.

Dave:
Taylor, bu çok aydınlatıcı oldu. Ama buradan çıkmadan önce size bazı piyasa koşulları hakkında soru sormak istedim. Bugün daha önce bahsetmiştiniz… ve dinleyen herkes bunu Mayıs ayı sonlarında kaydediyordu… ev satışlarının oldukça dramatik bir şekilde düştüğünü ve çoğu insanın beklediğinden daha fazla olduğunu gösteren bazı veriler ortaya çıktı. Peki bu konut piyasası için ne anlama geliyor? Hedef kitlemizin ev satışlarının pazarı nasıl etkilediğini anlamalarına yardımcı olabilir misiniz?

Taylor:
Evet. Yani bu, alıcıların geri adım atması anlamına geliyor. Daha yüksek faiz oranları görüyorlar, aylık ödemelerinin ne olacağını ya da bugünkü oranlara göre ne kadar ev alabileceklerini görüyorlar ve bazılarının fiyatı piyasadan düşüyor. Ve başka faktörler de var; çok fazla ikinci ev alıcı talebi veya yeni ev alıcı talebi olan piyasalar. Her iki segmentte de piyasayı etkileyen ve geri çekilen faktörler olduğunu görüyoruz.
Ancak genel olarak, alıcılar geri adım attığında ve ev satışlarının birkaç aydır her ay düştüğünü ve piyasanın yüksek faiz oranlarına tepki verdiğini gördükçe, bu aynı zamanda ev fiyatlarının ne kadar hızlı arttığında da rol oynayacak. Bu nedenle fiyat artışının yavaşlamaya devam etmesini bekliyoruz. Fiyat artışı zaten yavaşlıyor. Tek haneli rakamlara kadar yavaşlayabilir. Ve son birkaç yıldır çift haneli fiyat artışı yaşıyoruz ve %20'ye kadar ulaşıyoruz.
Ancak alıcılar geri çekildikçe satışların düştüğünü görüyoruz, daha az inşaatçı faaliyetinin gerçekleştiğini, genel olarak daha az insanın hareket ettiğini göreceğiz. Dolayısıyla, yalnızca yeni listelere bakıyorsanız, piyasada daha az arz bile görebilirsiniz. Genel olarak evlerin satışı daha uzun sürecek. Bunu, tipik evin piyasada biraz daha uzun süre durduğu bazı yerlerde görüyoruz. Bir yıl öncesine kıyasla bir veya iki hafta içinde daha az ev satışı görüyoruz. Daha önce de belirttiğim gibi, piyasaya çıkan, biraz fazla agresif fiyatlandıran ve fiyatlarını düşürmek zorunda kalan daha fazla ev görüyoruz.
Oranlar değiştiğinde piyasalar her zaman bu şekilde geçiş yapar. Yani 2018'de ipotek faiz oranlarının o yıl boyunca yaklaşık bir puan arttığını gördük. Ve sizin gözlemlediğiniz şey, bizim şu anda gözlemlediğimiz şeyin hemen hemen aynısıdır. Fiyat düşüşlerinin artmaya başladığını, evlerin biraz daha uzun süre dayandığını, stokların biraz daha dengeli hale geldiğini gördünüz.
O zamanlar burası hala satıcı pazarıydı. Ortalama bir eve yönelik talep, ülke çapında çoğu şehirde piyasaya çıkan evlerden çok daha fazlaydı. Ve bu bugün hala geçerli. Piyasanın soğumasına rağmen piyasada şu anda alıcıların bulunduğu noktaya yetecek kadar arz yok. İşte o fiyata.
Şimdi fiyatlar düşmeye başladıkça ve yüksek faiz oranlarına tepki gösterdikçe, bu durum kenarda duran daha fazla alıcıyı geri çekebilir. Dolayısıyla, fiyatların gerçekten alıcının bütçelerine daha uygun hale gelmesi gereken bir ayarlama, yeniden kalibrasyon olarak bu gerçekleşmeye devam edecek gibi görünüyor.

Dave:
Bu çok faydalı. Bunu açıkladığın için teşekkür ederim. Kristal bir küreniz olmadığını ve Redfin'de bu tür projeksiyonlar yapan bir ekibinizin olduğunu biliyorum. Merak ediyorum, yıl sonuna kadar değerlenmenin olmasını beklediğiniz yerin tek haneli rakamlar olduğunu söylediniz. Önümüzdeki birkaç yıl içinde herhangi bir noktada sabit kalacaklarını mı yoksa azalacaklarını mı düşünüyorsunuz?

Taylor:
Değerlerinin düştüğünü gören bazı evler olacağını, değerlerinin düştüğünü gören bazı şehirlerin olacağını kesinlikle düşünüyorum. Ancak ortalama olarak, ülke geneline baktığımda, evlerin nasıl takdir edildiğine dair tipik veya ortalamanın ne olduğuna baktığımda, yine de bir miktar takdir göreceğimizi düşünüyorum, bulunduğumuz yerde bu sadece çift haneli rakamlar olmayacak. Önümüzdeki birkaç yıl boyunca ev fiyat artışının sadece tek haneli rakamlara yavaşlamasını değil, aynı zamanda enflasyon %2, %3'ün üzerinde seyretmeye devam ederse, yüksek enflasyona göre ayarlama yaptığınızda gerçek ev fiyatlarının gerçekten düştüğünü görebilirsiniz. . Bu uzun zamandır görmediğimiz bir şey olurdu.
Benim bakış açım bu. Bazı bölgelerde fiyat seviyesini biraz daha yüksek tutan güçlü ücret artışları ve diğer faktörleri hâlâ görüyoruz. İnsanların daha yüksek gelirlerle gelebilmesi nedeniyle göçten bahsetmiştim, bu da bazı bölgelerde fiyatların oldukça hızlı artmasını sağlıyor. Ancak yüksek faiz oranları, şu anda piyasada bulunan tipik alıcının sırtına yük olmaya başlıyor.

Dave:
Taylor, sana sormadığımız ama sormamız gereken ve dinleyicilerimizin bilmesinin önemli olduğunu düşündüğün bir şey var mı? Sessizliğinizi kabul ediyorum, bu Henry ve benim mükemmel ev sahipleri olduğumuz ve yalnızca son derece alakalı ve önemli sorular sorduğumuz anlamına geliyor.

Taylor:
Siz harika ev sahiplerisiniz. Yani, yatırımcı faaliyetleri, ikinci evler ve yeni inşaat trendleri ile ilgili olarak daha derinlere inebileceğimiz birçok başka trend var. Burada takip ettiğimiz birçok şey var. Ayrıca ihale savaşlarını da takip ediyoruz. Bu istatistiklere pek değindiğimi sanmıyorum ama…

Henry:
Yatırımcıları, hedge fonu alıcılarını takip ediyor musunuz?

Taylor:
Yani evet, bunların bir kısmı yatırımcı verilerimizde görünecek. Genel olarak, LLC'ler gibi iBuyer'ları da içeren tüm yatırımları takip ediyoruz; bu, ana ve popüler yatırımcıları içeriyor, ancak aynı zamanda kurumsal yatırımcıları da içeriyor. En son verilerimiz 2021'in dördüncü çeyreğine kadar uzanıyor ve bu, ABD'deki tüm ev satışlarının %18.4'üne ulaşarak rekor seviyeye ulaştı.

Dave:
Görünüşe göre seni geri almamız gerekecek, çünkü bunlar, bu programda kalan zamanımızda muhtemelen yapabileceğimizden daha ayrıntılı olarak sizinle ele almak isteyeceğimiz büyük konular. Umarım geri gelmeye istekli olursunuz çünkü bilgi hazinesi oldunuz. Sanırım dinleyicilerimiz adına bunun hepimiz için çok değerli olduğunu ve zaman ayırdığınız için minnettar olduğumuzu söylüyorum.

Henry:
Çok teşekkür ederim.

Taylor:
Evet. Beni kabul ettiğin için teşekkürler. Burada olmak harikaydı ve her zaman göç ve konut trendleri hakkında konuşmayı seviyorum. Harika olan şey ise pazarın sürekli değişmesi ve insanların yeni bir bakış açısına ihtiyaç duyması.

Dave:
Biz de bundan bahsediyoruz. Bu yüzden buradayız.

Henry:
Evet.

Dave:
Ama Taylor, buradan çıkmadan önce insanlar isterlerse seninle nasıl bağlantı kurabilirler?

Taylor:
Evet. Beni Twitter'da takip edebilirsiniz, ben @TaylorAMarr. Veya redfin.com/news adresine gidin ve tüm araştırmalarımızı oradaki blogumuza koyarız ve veri merkezimizdeki çok sayıda konut verisini de bu blogda yayınlarız. Bu yüzden bu yerlerden herhangi birine göz atmanızı ve evet, iletişime geçmekten çekinmeyin.

Dave:
Elbette. Tekrar teşekkürler Taylor. Yakında tekrar görüşürüz.

Henry:
Teşekkür ederim.

Taylor:
Bana sahip olduğun için teşekkürler.

Dave:
Dostum, sanki okula yeni gelmişiz gibi hissediyorum.

Henry:
Dostum, bu bir ton bilgiydi. Ancak konuştuğumuz pek çok şeyin ardındaki gerçek istatistiklerden ve rakamlardan bazılarını, bu bilgiyi her gün yaşayan ve soluyan birinden duymak harika. Yani süper, süper anlayışlıydı.

Dave:
Biliyorsunuz onlar iyi bir konuk, çünkü tüm bu soruları yazdım ve yarısını sormaya bile gerek duymadım çünkü o proaktif olarak ne hakkında konuşacağını biliyordu ve tüm bu süre boyunca bize bilgi aktarıyordu.

Henry:
Kesinlikle dostum. Şu ana kadar yaptığım en sevdiğim röportajlardan biriydi.

Dave:
Evet. Demek istediğim, tüm konuklarımız harika, ama Taylor'ı bir noktada geri almamız gerektiğinde gerçekten ciddiyim. Yatırımcı faaliyetleri ve ihale savaşları gibi bir noktada girmemiz gereken diğer büyük konuları söylüyordu. Bu yüzden onu tekrar göreceğimizi hissediyorum.

Henry:
Yani kesinlikle. Piyasada günden güne o kadar çok değişiklik oluyor ki, her bir konu hakkında saatlerce konuşabiliriz. Ve bunların hepsi, ortalama günlük ev alıcısı ve yatırımcınız olan insanlar için alakalı, değerli bilgilerdir. Dostum, süper, süper iyi şey.

Dave:
Evet. İşte bu yüzden buradayız, Piyasadayız, sürekli değişen bu pazar hakkındaki verileri ve haberleri herkese ulaştırmaya çalışıyoruz.
Bugün kitlesel kaynak yapmayacağız çünkü Taylor buradaydı. Ama bunun yerine Henry, eğer seninle bağlantı kurmak isterlerse insanlar seni nerede bulabilirler?

Henry:
Evet kesinlikle. Bana ulaşabileceğiniz en iyi yer Instagram ve Instagram'da @thehenrywashington. Veya Henrywashington.com olan web siteme göz atabilirsiniz. Bana ulaşabileceğin en iyi yer.

Dave:
Elbette. Eğer benimle bağlantı kurmak istersen bunu Instagram'da da yapabilirsin, @thedatadeli.
Henry Washington ve ben Dave Meyer için bu Piyasada. Dinlediğiniz için hepinize çok teşekkür ederim. Bu bölümü beğendiyseniz lütfen bize bir inceleme bırakmayı unutmayın. Bunu gerçekten takdir ediyoruz. Ve gelecek hafta görüşürüz.
On the Market, Dave Meyer ve Kailyn Bennett tarafından yaratılmıştır. Kailyn Bennett tarafından üretilmiştir. Joel Esparza ve Onyx Media tarafından düzenleme. Nate Weintraub tarafından metin yazarlığı. Ve tüm BiggerPockets ekibine çok özel teşekkürler.
Pazardaki şovdaki içerik yalnızca görüşlerdir. Tüm dinleyiciler veri noktalarını, görüşleri ve yatırım stratejilerini bağımsız olarak doğrulamalıdır.