Esrar endüstrisi, potansiyel yasal, vergi ve lisans sorunlarının bir mayın tarlası olabilir. Özellikle, esrar kiralama sözleşmeleri gizli sorunların yuvası olabilir. Pek çok işletmeci, gerçek veya sözde bir kira ihlali nedeniyle ev sahibiyle aralarında çıkan bir anlaşmazlık nedeniyle işlerinden tamamen çıkmak zorunda kaldı.
Standart bir kira sözleşmesindeki en yaygın ve görünüşte zararsız hükümlerden bazıları, esrar kiracıları ve ev sahipleri için sorunlu olabilir. Esrar ticari alan kiralamaları doğası gereği karmaşıktır ve internetten alınan bir şablon hiçbir zaman her iki taraf için de uygun koruma düzeylerine ulaşamaz.
İşte ilk sekiz potansiyel sorun ve çözümleri.
Sorun: jenerik esrar kiralama sözleşmelerinin kullanılması
Birçok kişi çevrimiçi buldukları kiralama şablonlarını kullanır ve hiçbir zaman bir sorunla karşılaşmaz. Ancak standartların büyük çoğunluğu ticari gayrimenkul kiralamalar “geçerli yasa” ile ilgili bir madde içerir. Bu devlet kiracıları, genellikle "yasadışı uyuşturucuları veya diğer kaçak malları kullanmak, üretmek, satmak, depolamak veya taşımak dahil ancak bunlarla sınırlı olmamak üzere herhangi bir yasa dışı amaç için binayı kullanamaz veya herhangi bir yasayı veya yönetmeliği ihlal edemez veya israf veya baş belası yapamazlar. tesis içinde veya hakkında.” Bu, bazı esrar işletmeleri için bariz bir sorun teşkil ediyor, çünkü esrar federal Kontrollü Maddeler Yasası uyarınca yasa dışı kalıyor. Kenevir türevi ürünlerin yasallığı konusunda artan popülaritesi ve devam eden anlaşmazlıklar Delta-8 ve heksahidrokanabinol (HHC) da endişeleri artırıyor.
Çözüm: Kiralamalar, bir esrar işletmesinin tesislerde çalışmasını istemeden engelleyebilecek federal veya eyalet yasalarından gerekli tüm istisnaları çıkarmalıdır. Buna ek olarak, ev sahipleri ve kiracılar, tesiste ne tür faaliyetlere izin verileceği (tipik olarak "izin verilen kullanım" olarak anılır) konusunda açıkça anlaşmalıdır ve kiralama, işin amacını ve türünü açıkça belirtmelidir - ör., yetiştirme, imalat / ekstraksiyon, tıbbi esrar dispanseri veya eğlence amaçlı perakende satış mağazası. Kiracının kiralama süresi boyunca yapmayı veya satmayı planladığı ürünler hakkında başlangıçta net olmak, daha sonra çok fazla baş ağrısından ve avukat ücretlerinden tasarruf sağlayabilir.
Sorun: terim çok kısa veya çok uzun
Kiralama süresinin uzunluğu, her şirketin koşullarının dikkatli bir şekilde değerlendirilmesini gerektirir. Örneğin, kiracılar genellikle işletmelerinin tam olarak faaliyete geçmesine izin verecek kadar uzun bir kiralama isterler. Bu, tek başına inşanın bir yıl süren bir süreç olabileceği bazı kenevir üretim işletmeleri için özellikle önemlidir. Gerekli hükümet onaylarını almak ve gerekli inşaat ve tadilatları yapmak için beş yıllık bir kiralamanın bir yılı gerekiyorsa, kiracının yeniden imzalaması gerekmeden - veya ev sahibi bunu yapmamayı tercih ederse potansiyel olarak taşınmak zorunda kalmadan önce faaliyete geçmesi için fazla zaman kalmaz. Yenile. Diğer taraftan, birçok ticari kiralama süresi en az beş ila on yıldır; bu, diğer şirket türlerinden daha fazla yasal ve piyasa belirsizliği ile karşı karşıya olan bir esrar işletmesi için göz korkutucu olabilir.
Çözüm: Kiracılar, içinde bulundukları koşullara göre kiralama süresi risklerini ve getirilerini tartmalı ve mülkü çalışır duruma getirmek için gereken süreyi dikkate almalıdır. Esrar işletmeleri için ayrı bir husus, kiracıların lisans almadan önce güvenli bir yere sahip olmaları gerektiğidir. Bu nedenle, esrar kiracıları, tam olarak lisanslanmadan önce yürütülen herhangi bir kiralamanın, gerekli lisansları ve izinleri alma yeteneğine bağlı bir çıkış yolu içerdiğinden emin olmalıdır.
Sorun: imar ve konum sorunları
Hem ev sahipleri hem de kiracılar yerel imar düzenlemelerine uymalıdır. Esrar işletmelerinin nerede bulunabileceğine ilişkin düzenlemeler, perakende satış yerleri için belirli sayıda park yeri sağlama ihtiyacı ve hangi tür şirket içi faaliyetlere izin verilip hangilerine izin verilmediğine ilişkin hükümler gibi diğer imar hususları gibi katıdır.
Önemli ve genellikle gözden kaçan bir husus, bölge için gelecek planlarıdır. Kullanılabilir arazi miktarı azaldıkça ve konut mülkleri, okullar ve diğer işletmeler daha uzağa taşındıkça, esrar işletmeleri park etme veya mesafe koyma yasaları gibi görünüşte küçük sorunlar nedeniyle kendilerini bir çıkmazda bulabilirler. Veya bazen, kiracı seçenekleri genişledikçe, mülk sahipleri bir esrar işletmesi kiralamasını yenilememeyi ve bunun yerine daha uygun veya daha az riskli bir kiracı olduğunu düşündükleri bir işletmeye kiralamayı tercih ederler. Tek bir bina içinde birden fazla kiracının bulunduğu yerler de esrar işletmeleri için zor olabilir.
Çözüm: Kiracılar, inceledikleri yer için gelecekteki geliştirme planlarını gözden geçirmelidir. Birden fazla kiracısı olan binalarda, esrar işletmeleri, işletme türleri ve kiralamalarının uzunlukları ve koşulları dahil olmak üzere müstakbel komşularını dikkate almalıdır.
Kiralamalar, hem ev sahibinin hem de kiracının katı şartlarına bağlı olmalıdır. geçerli yerel ve eyalet yasa ve yönetmeliklerine uygunluk, yerel imar düzenlemelerini ve esrar işletmesiyle ilgili ortaya çıkabilecek belirli kiralama hususlarını açıkça belirtmenin yanı sıra. Bu hususlar mülke, faaliyet türüne ve yargı yetkisine bağlı olarak büyük ölçüde değişebilir ve her bir tarafın kenevir kanunu ve geçerli kurallar ve düzenlemeler konusunda bilgili yerel bir danışman tutmasının önemli bir nedenidir.
Sorun: mülk değişiklikleri ve hizmet kullanımı
Çoğu kiralama, mülkte değişiklikler için ev sahibinin onayını gerektirir. Bir kenevir işi bağlamında, yetiştirme, çıkarma veya üretme planları varsa kapsamlı değişiklikler gerekli olabilir ve zaman içinde ek işlemlere ihtiyaç duyulabilir. Su, elektrik ve hava kalitesi/sirkülasyon talepleri de ortalama kiracının taleplerinden önemli ölçüde farklı olacaktır. Bu nedenle, mülk, çok kiracılı bir binadaki diğer kiracıları etkileyebilecek bir esrar işletmesini barındırmak için önemli fiziksel değişiklikler gerektirebilir.
Çözüm: Kiracılar, hangi değişikliklerin gerekli olabileceğine dair net bir konsepte sahip olmalarını ve ev sahibinin değişikliklere yaklaşımını açıkça belirtmelerini sağlayarak arka uçta çok para biriktirebilir. Bina veya yer, mevcut ve gelecekteki ihtiyaçlar için yeterli elektrik ve su sağlama kapasitesine sahip olmalıdır. Bu, söz konusu bina birden fazla kiracıya ev sahipliği yapıyorsa özellikle önemlidir.
Bir örnek olarak, bir kenevir yetiştirme ve perakende mağazası için uzun vadeli kira sözleşmesi olan ve ev sahibinin onayıyla, ihtiyaçlarını karşılamak için elektrik kapasitesini desteklemek de dahil olmak üzere binayı yükseltmek için önemli miktarda para yatıran bir müşterim var. Bir kenevir ekimi açmak isteyen başka bir kiracı, önce binanın başka bir bitkiyi barındıracak elektrik kapasitesine sahip olup olmadığını veya değilse, elektrik kapasitesinin yükseltilip yükseltilemeyeceğini (ve ne pahasına olursa olsun) teyit etmeden aynı binaya taşındı. Bu öngörü eksikliği, yeni kiracının işini hem kelimenin tam anlamıyla hem de mecazi olarak sınırladı. Bu, kiracıların potansiyel bir konumu gözden geçirirken diğer işletmelerin mülkün hizmetlerini paylaşıyor olabileceğini her zaman dikkate almalarının yalnızca bir nedenidir.
İdeal olarak, kira sözleşmesinde ayrıca, ev sahibi gerekli hizmetlere erişim sağlayamazsa, kiracının yükseltme ücretini kendisinin ödeyebileceğini veya kiralamayı feshedebileceğini belirtmelidir. Asgari olarak, kiralama, mülkte yapılan fiziksel değişikliklerden ve buna eşlik eden olası artan kullanım maliyetlerinden hangi tarafın sorumlu olduğunu açıkça belirtmelidir.
Sorun: ev sahibi erişimi
Genel kiralamalar genellikle ev sahiplerine mülke istedikleri zaman erişme hakkı verir. Bununla birlikte, birçok eyalet ve yerel yasa, esrar tesislerine kimlerin girebileceği, ne zaman girebilecekleri ve belirli giriş koşulları hakkında katı kurallar koyar. Tipik olarak, bir kenevir tesisinin tesislerine ayak basan herkes, bir ziyaretçi günlüğü imzalamalı ve kendisine rozetli bir çalışan - hatta ev sahibi - eşlik etmelidir.
Çözüm: Ev sahibinin erişim ve teftiş haklarını açıkça belirten şartları kira sözleşmesine dahil edin ve tüm esrar yönetim otoritesi ve diğer yerel ve eyalet düzenlemeleriyle tamamen uyumlu giriş politikaları oluşturun.
Sorun: sigorta gereksinimleri
Mülk sigortası çoğu temel politika bir esrar kiracısı veya ev sahibi için uygun olmadığı için sorun olabilir. Ek olarak, ev sahipleri, kiracılardan, aşırı derecede yüksek olabilecek belirli bir sigorta düzeyini korumalarını isteyebilir.
Çözüm: Hem mülk sahibi hem de kiracı, kira sözleşmesini imzalamadan önce sigorta brokerlerine danışmalı ve poliçedeki tüm masraf ve hükümlere uymalarını sağlamalıdır. Sigorta şirketi, sigortacının gelecekteki bir talebi federal yasa dışılığa dayalı olarak reddetme olasılığını önlemek için sigortanın esrarla ilgili bir iş için düzenlendiğini bilmelidir.
Sorun: kar paylaşımı
Birçok ticari ev sahibi, kirayı gelirlere dayandırır ve ayrıca kira sözleşmesinin bir parçası olarak işletme karından bir pay almaları da alışılmadık bir durum değildir; buna “kâr paylaşımı” denir. Bununla birlikte, çoğu eyalette kar paylaşımı, ev sahibinin bir "finansal çıkar sahibi" veya hatta bir mal sahibi olduğu anlamına gelebilir; bu, yalnızca gerçek esrar işletme lisansı sahibi için yasal olarak izin verilir.
Çözüm: Kiracılar ve mülk sahipleri, kira sözleşmesinde kar paylaşımı maddelerinden kaçınarak kendilerini korumalıdır. Bunun yerine, kirayı satış hacimlerine bağlamadan sabit bir orana veya zamanla artan artışlara dayandırın.
Sorun: tehlikeli maddeler ve tehlikeli atık imhası
Standart kiralama şablonları, genellikle "Tehlikeli maddeler"kamu sağlığına, güvenliğine veya refahına, çevreye veya tesislere potansiyel olarak zararlı olan" herhangi bir şey için genel olarak geçerli olan biraz belirsiz bir terim. Bu tür bir madde, belirli yargı çevrelerinde “tehlikeli bir madde” olarak kabul edilen kenevir kullanması veya kenevir atıkları, yan ürünler, böcek ilaçları, bütan, herbisitler, gübreler veya diğerlerini imha etmesi gerekebilecek bir işletme için açıkça ideal değildir. kimyasallar.
Çözüm: Kira sözleşmeleri, ne tür atıkların bertaraf edilebileceğini açıkça belirtmeli ve işletmenin federal, eyalet ve yerel çevre düzenlemeleri kapsamındaki tüm uygun bertaraf prosedürlerine uyacağını belirtmelidir.
Sonuç olarak, ev sahibinizle iyi bir ilişki kurmak zorunludur. Neyi ve neden yapmak istediğiniz konusunda açık ve dürüst olun. Baştan itibaren saygılı ve işbirliğine dayalı bir ortaklığın tonunu belirleyin.
Her iki taraf da esrar endüstrisini anlayan yasal temsilciye sahip olmalıdır. Kurumsal veya emlak avukatları, kiralama sözleşmeleri hazırlamada harika olabilir, ancak genellikle esrar işletme kiralama sözleşmelerinde sıklıkla ortaya çıkan sorun türlerinde gezinme deneyimine sahip değildirler. Kiracılar, ev sahibinin sunduğu herhangi bir kira sözleşmesini imzalamamalı veya ev sahipleri internetten bir kira sözleşmesi çekmemelidir. Bunun yerine, her iki taraf da net beklentiler belirlemek ve bunları yazılı hale getirmek için avukatlarıyla birlikte çalışmalıdır. Deneyimli bir kenevir avukatının kiralama belgenizi gözden geçirmesi için küçük bir miktar peşin ödeme yapmak, gelecekte on binlerce dolarlık sorundan kaçınmanıza yardımcı olabilir.
Her esrar kiralama sözleşmesinin kendine özgü zorlukları olacaktır, ancak bunlar aşılmaz değildir. İyi yazılmış ve kapsamlı bir kira sözleşmesi ile birlikte iyi bir kiracı-ev sahibi ilişkisi, başarılı bir geleceğe doğru uzun bir yol kat edecektir.
Cara Thornton, Av., ortağıdır Fortis Hukuk OrtaklarıFikri mülkiyet, ticari haksız fiiller, esrar hukuku ve gayrimenkul dahil olmak üzere karmaşık ticari davalara odaklandığı yerde. Ayrıca kurumsal müşterilere sözleşme ve istihdamla ilgili konular, kuruluş ve fesih ve risk yönetimi de dahil olmak üzere birçok konuda danışmanlık yapmaktadır. 2006'dan 2009'a kadar Cara, Mikronezya Federal Devletleri Yap Eyaletinde Başsavcı Yardımcısı olarak görev yaptı ve burada valiye yasama ve politika konularında tavsiyelerde bulundu ve eyaletteki hukuk davalarını ele aldı.
