İkinci konutlar ve yatırım amaçlı gayrimenkuller, Inman'ın haftalık yatırımlarına yönelen yatırımcıları büyülüyor. Emlak Portföyü e-posta bülteninin yanı sıra bu özel müşteri sınıfıyla çalışan aracılar. Bu ay, Airbnb ve Vrbo'daki en son gelişmelerden, yatırımcıların değişen emlak piyasasında portföylerinde yaptıkları değişikliklere kadar her şeyi daha derinden ele alacağız.

Akıllı yatırımcıların aykırıdırlar - mülk değerleri arttığında satarlar ve düşerken satın alırlar. Göre Realtor.comAustin, Charleston, Denver, Phoenix ve Las Vegas gibi büyük şehirler Haziran ayından bu yana yüzde 7.9 ile yüzde 10.3 arasında düştü.

Fiyatlar ülke genelinde düşerken, 2023-2025, şimdi nakit akışı yaratan gayrimenkullere yatırım yapmak ve emekliliğinizi finanse etmek için gelir elde etmek için yirmi yıl içindeki en iyi zaman olabilir. 

Son 200 yılda bunu biliyor muydunuz? Yüzde 90 artış. Dünyanın milyonerlerinden servetlerini gayrimenkule yatırım yaparak mı inşa ettiler? Başkan Franklin Roosevelt'in 80 yıl önce gözlemlediği gibi: 

Taşınmaz kaybolamaz, çalınamaz ve taşınamaz. Sağduyuyla satın alınan, tamamı ödenen ve makul bir özenle yönetilen bu, dünyadaki en güvenli yatırımdır.

Gayrimenkul ve borsa 

Benim açımdan, sahip olmanın temel faydaları Emlak, hisse senetlerinin aksine şunları içerir: 

• Gayrimenkul, içinde yaşayabileceğiniz veya kiralayabileceğiniz zor bir varlıktır. 
• Neredeyse tüm ABD gayrimenkulleri tarihsel olarak enflasyon oranına ayak uydurmuş ve/veya onu aşmıştır. 
• Fiyatlar arttıkça, her ay ipoteğinizi ödeyerek ve/veya mülkte iyileştirmeler yaparak öz sermaye oluşturursunuz.
• Hisse senedi alım satımları, nano saniye seviyesinde, sadece birkaç dakika içinde büyük kazançlar veya kayıplarla sonuçlanabilecek karmaşık algoritmalar tarafından gerçekleştirilir. Buna karşılık, emlak, yaklaşık her 10 yılda bir satıcı ve alıcı pazarları arasında kabaca döngü yaparak bir salyangoz hızında hareket eder. Bu uzun vadeli döngüler, piyasa değişimlerinden yararlanmayı çok daha kolaylaştırır. 
• LA pazarının altı aydan biraz fazla bir süre içinde yaklaşık yüzde 1990 düştüğü 35'ların başındaki en kötüsü de dahil olmak üzere, yaşadığım önceki dört gerilemede, piyasa yeniden yükseldiğinde, fiyatlar gerileme öncesi seviyelere sadece birkaç dakika içinde sıçradı. bir kaç ay. 
• borsa ve mali hizmet ücretleri sürekli olarak kar marjlarınızı tüketir. Göre Investopedia, tipik bir finansal planlayıcı, yönetim altındaki varlıkların toplam tutarı üzerinden yıllık yüzde 1.02 oranında ücret alır. 

Örneğin, 500,000K'nızda yüzde 401'lık bir getiri (6 ABD Doları) oluşturan 30,000 ABD Doları varsa, yönetim ücreti olarak 5,100 ABD Doları tahsil edilirsiniz. Bu, kârınızın yüzde 17'si gibi bir rakam ve bu, vergileri veya enflasyonu hesaba katmıyor bile. 

İki vaka çalışması: Hisse senetlerine karşı gayrimenkul

Aşağıdaki iki örnek olay, piyasa düşüşleri yoluyla hisse senedi ve gayrimenkul tutmanın etkisini göstermektedir. 

Örnek olay no. 1: Stoklar

2000 yılında, erkek kardeşim ve ben iki büyük, iyi yönetilen fonla devraldığımız 200,000 dolar yatırım yaptık. O zaman DOW Jones Sanayi Ortalaması (DOW) 20,324'tü ve 2002'de 9,859'da dibe vurdu. Yatırımımız birkaç kısa ayda sadece 80,000 dolara düştü. 

200,000$'lık azaltılmış taban kullanarak 80,000$'lık orijinal yatırımımı geri almak için pazarın yüzde 250 oranında artması gerekir. 

Göre DOW Jones Getiri Hesaplayıcı, eğer son 20 yıldır piyasada kalsaydım, 80,000 dolarım yüzde 278 artarak ortalama yüzde 6.875 getiri sağlayacaktı, Bugünkü cari değer 222,400 dolar olacaktı. Bu, 22,400 yılda toplam 20 dolar veya yüzde 1.12'lik bir getiri ve bu, herhangi bir aracılık ücreti olmadan.

Bu yatırımı ayarlarsanız TÜFE'ye dayalı enflasyon, eğer piyasada kalsaydım, son 20 yılda kazancım yüzde 4.282 veya 114,256 dolar olurdu. Başka bir deyişle, enflasyon nedeniyle, 200,000 dolarlık ilk yatırımım şimdi 114,256'de eşdeğer 2002 dolar değerinde olacak, bu da 85,744 dolar veya yüzde 43'lük bir düşüş.

Örnek olay no. 2: Gayrimenkul

senin değerin varken Yatırım amaçlı gayrimenkul piyasa değiştikçe yukarı ve aşağı gidebilir, mülkünüzü 15 ila 30 yıl içinde öderseniz, nakit değeri olan ve aynı zamanda bir rant gibi işlev gören bir varlığa sahip olursunuz. İşte bu noktayı göstermek için gerçek bir hayat senaryosu. 

1992'de San Fernando Vadisi'nde bugün hala mülkün sahibi olan eski bir arkadaşıma bir dubleks sattım. Amacı, bu yatırımı emekliliği için ek nakit akışı yaratmak için kullanmaktı. İşte işlem detayları

• Satın alma fiyatı: yüzde 245,000 düşüşle (20 dolar) 49,000 dolar.
• Finansman: Aylık 15 $ aylık ödemelerle yüzde 8.25 oranında 1,901 yıllık sabit faizli kredi. 
• Mülk minimum onarım gerektiriyordu.
• Nakit akışı: Alıcı, Alternatif Asgari Vergiye tabi olduğundan, ayda eksi 700 ABD doları. Normal amortismanı ve izin verilen diğer kesintileri alabilseydi, negatif nakit akışı ayda sadece 100 dolar olurdu. 
• Alternatif Asgari Vergi yürürlükteyken bile, mülkün başa baş olması beş yıldan az sürdü. 

Kredi 15 yıl sonra ödendiğinde: 

• Mülk değeri: 550,000 $, orijinal değerinin iki katından fazla.  
• İşletme giderleri: Onarımlar, vergiler, boş kadrolar ve diğer çeşitli giderler için rezervler dahil yılda 12,000 $. 
• Brüt kira geliri: Yıllık 36,000$, yıllık net gelir 24,000$. 

Bugün itibariyle (30 yıl sonra):  

• Mülkün değeri 1,090,000 ABD dolarıdır (orijinal satın alma fiyatının neredeyse 4.5 katı.)
• Brüt kira geliri, yıllık 60,000 ABD Doları işletme maliyeti ile yıllık 18,000 ABD Dolarıdır. Yıllık net gelir 42,000$'dır. 

Bunu diğer yatırım türleriyle kıyaslarsak: 

• Yüzde 2'lik bir CD, yılda 2.1 $ üretmek için 42,000 milyon dolar gerektirir. 
• Aracılık ücretlerinden sonra net yüzde 6 getirisi olan bir hisse senedi yatırımı, hisse senetlerinin 700,000 yıl boyunca hiç değer kaybetmemesi koşuluyla 30 dolarlık bir yatırım gerektirecektir. 

Müvekkilim emekli olmaya hazır

Alıcı şimdi emeklilik yaşına geldi ve gayrimenkul yatırımına bağladığı parayı maksimize etmek istiyor. Düşündüğü iki seçenek şunlardır: 

• Mülkü sat ve sermaye kazancı vergisini öde. 
• Bir do 1031 vergi ertelenmiş takas ilk 12 ila 24 ay boyunca kiraladığı tek ailelik konut için mülk sahibidir. Daha sonra mülke taşınabilir ve içinde birincil ikametgahı olarak yaşayabilir. Sattığında, o ve karısı satıştan 500,000 ABD Doları alabilir ve yalnızca 500,000 ABD Dolarının üzerindeki tutarda sermaye kazancı ödeyebilir.

Konut gayrimenkul yatırımlarının dezavantajları

Kiracılar bir kabus olabilir ve boş veya hasarlı bir mülk nakit rezervlerini hızla tüketebilir. Ayrıca, diğer tüm yatırımlar gibi gayrimenkul yatırımları da değer kaybedebilir. Ayrıca, sermaye kazançları, temettüler ve Alternatif Asgari Vergi gereklilikleri açısından vergi sonuçlarının ne olacağını tahmin etmek zor.

Bu sorunlara rağmen, 1031 takas hükümleri önemli bir artıdır. Sahipler değiş tokuş edebildikleri (yani daha pahalı bir mülk satın alabildikleri) için, vergilerini nakde çevirene kadar erteleyebildikleri için servetlerini daha hızlı büyütmeye devam edebilirler. 

En önemlisi, gayrimenkul enflasyona ayak uyduran zor bir varlık olduğundan, yatırımınızın büyümesini korumak için mevcut en güçlü korumalardan biridir. 

Harika bir gayrimenkul yatırımını nasıl belirleyeceğiniz hakkında daha fazla bilgi edinmek ister misiniz? Eğer öyleyse, bu dizinin 2. Bölümüne bakın, Gayrimenkul yatırımlarınızdan elde ettiğiniz kârı maksimize etmenin sırları. 

Bernice Ross, başkanı ve CEO'su AracılıkUP ve RealEstateCoach.com, 1,000'den fazla yayınlanmış makalesi olan ulusal bir konuşmacı, yazar ve eğitmendir. Kadınlar tarafından kadınlar için tasarlanan komisyoncu/yönetici eğitim programları hakkında bilgi edinin. BrokerageUp.com ve yeni acente satış eğitimi RealEstateCoach.com/newagent.