Emlakçılar için eski bir özel listeleme ağı olan PLS, bir cep listeleme kuralı itibaren Ulusal Emlak Komisyoncuları Derneği ABD Adalet Bakanlığı'ndan bir avukat geçen Cuma günü bir temyiz mahkemesi duruşmasında, ticaret grubuna karşı açtığı antitröst davasının ilerlemesi için tüketicilere veya alıcılara zarar verdiğini savundu.
Adalet Bakanlığı'nın antitröst bölümünün avukatı Steve Mintz, sanal olarak yapılan 14 Ocak'taki duruşmada altı dakikadan biraz fazla bir süre konuştu.
ABD Bölge Yargıcı John W. Holcomb'un PLS'nin son kullanıcı tüketicilere doğrudan zarar vermek zorunda olduğu iddiasına karşı çıkan Mintz, genel olarak antitröst yaptırımına ilişkin olarak “Herhangi bir piyasa düzeyinde rekabete zarar vermek bir iddiada bulunmak için yeterlidir” dedi.
Mintz, "Rekabet karşıtı etkiler çeşitli şekillerde olabilir ve artan fiyatlar veya azalan üretimle sınırlı değildir" diye ekledi. "Dolayısıyla, bölge mahkemesinin PLS'nin savunma aşamasında bir gereklilik olarak fiyatların arttığını veya üretimin azaldığını iddia etmesini gerektirdiği ölçüde, bunun da bir hata olduğunu düşünüyoruz."
Mayıs 2020'de, eskiden emlakçılar için özel bir listeleme ağı olan PLS, bir federal antitröst davası NAR ve California Regional MLS (CRMLS), Bright MLS ve Midwest Real Estate Data'ya (MRED) karşı tartışmalı Listeleme komisyoncularının bir mülkü halka pazarlamasından sonraki bir iş günü içinde MLS'lerine bir liste göndermelerini gerektiren Açık İşbirliği Politikası.
3 Şubat 2021'de görüş, Holcomb işten PLS'nin önyargılı veya kalıcı olarak ve değiştirme izni olmaksızın davası, PLS'nin kendi işine zarar veren gerçekleri iddia etmesine rağmen, şirketin rekabete veya tüketicilere zarar verdiğini makul bir şekilde iddia etmediğini ve makul bir zarar iddiasında bulunmadığını tespit etti. emlak piyasasının her iki tarafındaki katılımcılara - sadece satıcılara değil, alıcılara da. Holcomb, PLS'nin iddialarını doğru olarak kabul etse bile, Açık İşbirliği Politikasının “bazı açıkça rekabet yanlısı yönleri” olduğunu çünkü piyasa koşulları hakkında mevcut bilgileri artırdığını söyledi.
olan DOJ, Şu anda Açık İşbirliği Politikası ve diğer kurallar konusunda NAR'ı araştırıyor, en azından Haziran ayından bu yana davaya yoğun bir ilgi gösterdiği ortaya çıktı. 26 Mayıs'ta, PLS bir dava açtı. açılış özeti Holcomb'un kararına itiraz etti ve 2 Haziran'da DOJ Antitröst Bölümü bir dava açtı. amicus kısa hiçbir tarafı desteklemek için değil, PLS'nin temyiz başvurusundaki argümanları tekrarlayarak.
Kasım ayının sonunda, DOJ konuşma izni aldı PLS'nin 9. ABD Devre Temyiz Mahkemesi'ndeki temyiz başvurusundaki sözlü tartışmalarda.
Mintz, alt mahkemenin, PLS'nin politikanın hem alıcılar hem de satıcılar üzerindeki etkilerini, listeleme hizmetleri işlem platformları gibi değerlendirmek zorunda olduğuna "yanlış bir şekilde karar verdiğini" söyledi, ancak öyle olmadığını söyledi.
Mintz, "MLS veya PLS gibi listeleme hizmetleri hiçbir işlem gerçekleştirmiyor ve aynı anda işlem yapmıyor" dedi. "Ve Yüksek Mahkeme, eşzamanlılığın işlem platformu olarak adlandırdığı şeyin temel özelliği olduğunu kendi görüşünde çok net bir şekilde ortaya koydu."
Mintz, işlemleri kolaylaştırmak bir şeyi işlem platformu yapmaz çünkü böyle bir tanım "çok geniş" ve gazete reklamları, birleşme ve satın almaları kolaylaştıran yasal hizmetler veya perakende satışları kolaylaştıran cep telefonları gibi şeyleri kapsayabilir.
Listeleme hizmetleri işlem platformları olsa bile, PLS'nin alıcılara ayrı ayrı zarar iddiasında bulunması gerekmez, çünkü daha önceki bir devre kararı, net zarar iddiasının - platformun bir tarafındaki zararın diğer taraftaki faydalardan daha ağır bastığını tespit etmiştir. yan — yeterli, dedi Mintz.
Jenner & Block'tan Christopher Renner, duruşmada PLS'yi temsil etti ve Mintz'e benzer noktalara değindi, ancak ÇKP'nin listeleme hizmetlerinin doğrudan alıcıları olan tüketiciler üzerindeki zararı hakkında daha fazla konuştu: alıcılar ve satıcılar yerine komisyoncular.
Renner, "İlgili pazarın ağ hizmetlerini listeleme pazarı olduğunu açıkça iddia ettik" dedi. "PLS'nin MLS'lerle rekabet ettiği pazar buydu. Doğrudan alıcılar emlak komisyoncularıdır. Antitröst analizinin odaklanması gereken pazar seviyesi budur. Ve biz bunun bölge mahkemesinin yaptığı tek, basit düzenleme hatası olduğuna inanıyoruz.”
Duruşmadan önce sunulan özetinde, Adalet Bakanlığı bu noktada da PLS ile mutabık kaldı. Ancak duruşmada NAR'ı temsil eden ve DOJ'da baş yardımcısı ve dava avukatı olarak yaklaşık dokuz yıl geçiren Quinn Emanuel Urquhart & Sullivan'dan Ethan Glass, "saygı ile aynı fikirde olmadığını" söyledi. PLS'nin iddia ettikleri tüketicilerin zarar gördüğünü "açıkça tespit ettiği" şikayetteki iddiaları görmezden geldiler.
Ayrıca, daha önceki bir Yargıtay kararının, platformların işlem platformu olabilmesi için eşzamanlı işlemlere sahip olması gerekmediğini, aksine iki taraflı olması gerektiğini söyledi.
"Buradaki şikayet, bölge mahkemesinin tespit ettiği gibi, çok açık bir şekilde, bir MLS'de ne kadar çok alıcınız varsa, o kadar çok satıcı çekeceğini ve MLS'de ne kadar çok satıcınız varsa, o kadar çok alıcı olduğunu iddia ediyor," dedi Glass, "Yani mükemmel bir iki taraflı pazar.”
Ayrıca Glass, PLS'nin komisyoncuları hem mağdur hem de fail olarak göstermeye çalıştığını vurguladı. Davadaki MLS'lerin coğrafi sınırları paylaşmadığına ve bu nedenle birbirleriyle rekabet etmediğine dikkat çekerek, “bu nedenle rekabete zarar veremezler. Ticareti makul olmayan bir şekilde kısıtlayamazlar.” Bu nedenle, PLS, Glass'a göre, NAR - komisyoncuların - PLS'yi devirmek için birbirleriyle komplo kurduklarını iddia etti.
Glass, "PLS pastalarını yiyip de yiyemez" dedi. “Komisyoncuların komplonun bir parçası olduğunu ve komisyoncuların kurban olduğunu iddia edemezler. Komisyoncuların komplonun bir parçası olduğunu iddia edemezler, ancak şimdi sadece çoklu listeleme hizmetlerinin komplo olduğunu söylüyoruz.”
Bir çürütmede Renner, yargıçları önceki bir devre mahkemesi kararına işaret etti. Robertson v. Sea Pines Gayrimenkul Co. çoklu listeleme hizmetinin kurallarının Sherman Antitröst Yasasının 1. Bölümü anlamında "uyumlu eylem" olarak kabul edildiğini belirlediğini, ancak komisyoncuların komplonun üyesi olup olmadığı sorusunun "analitik olarak farklı bir soru" olduğunu söyledi.
Renner, "Robertson, analitik olarak farklı bu iki soruşturmayı tanımlamak ve MLS kurallarının uyumlu eylem olduğu gerçeğini, komisyoncuların komploya katılıp katılmadığına dair analitik olarak farklı sorudan ayırmak konusunda güzel bir iş çıkarıyor" dedi.
Temyiz mahkemesi muhtemelen bu yıl içinde davayla ilgili bir karar verecek.
Davadaki sözlü argümanları izleyin:
Andrea V. Brambila'ya e-posta gönder.
