Bu, yakından izlenen iki federal davanın - sözde Moehrl ve Sitzer davalarının - yüksek risklerini ve potansiyel etkisini inceleyen bir haftalık dizide, doğrudan ev satın alanların komisyon ödeme şeklini hedef alıyor.
Gayrimenkulde son birkaç yıl, benzeri görülmemiş miktarda kargaşa gördü. Açıkçası, vardı koronavirüs salgını. Ondan önce büyük miktarda para döküldü gibi tamamen yeni segmentleri besledi ve Satın alıyorum. Teknoloji her yerde yaygın hale geldi. Liste devam edebilir.
Ancak tüm bunlar her ne kadar yıkıcı olmuş ve olmaya devam edecek olsa da, etki açısından hepsini gölgede bırakabilecek bir şey var: Devam eden etmen komisyon davaları.
Geçen hafta, Inman bu davalara daldı. Davaların en büyüğü ve en bilineni Moehrl davası olarak bilinir, ancak Sitzer/Burnett gibi başka davalar da vardır. Bunların hiçbiri henüz bitmedi, ancak hepsi acentelerin ödeme şeklini hedefliyor ve sonuç olarak ABD konut piyasasının işleyişini tamamen değiştirme potansiyeline sahipler. Amerikan gayrimenkulünü Avrupa'ya daha çok benzetebilirler mi? Sabit ücretlere ve alakart fiyatlandırmaya yol açacaklar mı?
Henüz kimse bilmiyor, ama cevap kesinlikle, belki.
Bildiğimiz kadarıyla, başka hiçbir yayın bu vakaları ve etkilerini bu kadar derinlemesine inceleyen bir projeye girmedi. Ve önümüzdeki günlerde Inman, tüm bunların ne anlama geldiği ve endüstrinin ön saflarındaki ajanları nasıl etkileyebileceği hakkında birkaç makale daha yayınlayacak.
Ancak şimdilik projemizin bir özeti ve her sektör profesyonelinin şu anda bilmesi gerekenler:
Bu makale, amiral gemisi Moehrl davasını yakın zamanda yapılan büyük bir mahkeme dosyası aracılığıyla araştırıyor ve bu noktada kilit noktanın, davanın bir tüketici hakkında bir davadan milyonlarca davaya dönüşüp dönüşemeyeceği olduğuna dikkat çekiyor. Başka bir deyişle, Moehrl davası bir sınıf davası olabilir mi?
Bu soru neden önemli?
Kısa vadede, tehlikede olan milyarlarca dolar var çünkü toplu dava durumu potansiyel olarak milyonlarca tüketicinin komisyon ödediği için zararların peşine düşmesine izin verecek. Ancak daha derin bir düzeyde, Moehrl davasının toplu dava statüsü kazanması, davanın sektör üzerindeki yapısal etkilerini de artırabilir. Başka bir deyişle, durum ne kadar büyük olursa, acentelerin her yerde ödeme alma şeklini değiştirme olasılığı o kadar artar.
Inman'ın serisinin ikinci bölümü olan bu parça, davalardaki iddiaları daha da araştırıyor. Diğer şeylerin yanı sıra, Moehrl davasındaki davacıların, tüketicilerin daha yüksek komisyonlar ödemesini sağlamak için “uzun süredir devam eden bir komplo” olduğunu iddia ettiğini belirtiyor. Komplonun, Ulusal Emlakçılar Birliği'ni (NAR) ve çeşitli büyük isim gayrimenkul franchisor'larını içerdiği iddia ediliyor.
Hikaye ayrıca tehlikede büyük para olduğuna dikkat çekiyor. Moehrl ekibi için bir uzman, 41 milyar dolara kadar zarar olabileceğini tahmin ediyor. Ve Moehrl ekibi nihayetinde bugün gayrimenkulde olanların “serbest piyasanın doğal sonucu olmadığını” savunuyor.
Sonuç olarak tüm bunlar, statükoyu değiştirmek için temel argümana giriyor: Gayrimenkul sektörü, tüketicilere aşırı yük bindiriyor ve piyasayı yapay olarak manipüle ediyor.
Serinin üçüncü parçası geleceğe kayıyor ve bu vakaların bazıları veya tümü başarılı olursa ne olabileceği üzerine spekülasyon yapıyor - birden fazla uzmanın önerdiği bir sonuç mümkün.
Diğer şeylerin yanı sıra, vakalar, ABD'deki gayrimenkulün geleceğinin, çok daha az sayıda ev alıcısının acente kullandığı dünyanın diğer bölgelerinde olanlara doğru yaklaşabileceği olasılığını artırıyor. Veya satış piyasası daha çok New York'taki kiralama piyasasına benzeyebilir, burada mal sahipleri veya satıcıların değil, ev arayanların ücretleri ödeme sorumluluğu vardır.
Bu yazı aynı zamanda komisyonlara yasal baskı uygularken, bir grup sosyal medya kullanıcısının davayı doğrudan tüketicilere götürdüğünü de vurguluyor. Çoğu durumda, bu tür kullanıcılar tüketicilere emlak komisyonlarının bir "dolandırıcılık" olduğunu söylüyor. Bu, sektörü henüz değiştirmedi, ancak zamanla emlak tüketicilerinin ücret ödeme istekliliğini etkileyebilir.
Moehrl ve Sitzer/Burnett davaları şu anda emlak komisyonları hakkında en çok bilinen iki dava. Ancak, acente ödemesinin ne kadar tartışmalı hale geldiğinin bir kanıtı olarak, tek vakalardan çok uzaklar.
Inman'ın serisindeki dördüncü bölüm, komisyon türünde başka bir davaya dalıyor. Dava, satıcıların aksine sekiz ev alıcısını NAR, Keller Williams, RE/MAX, HomeServices of America ve Anywhere gibi büyük isimlerle karşı karşıya getiriyor.eskiden Realogy). Daha ünlü davalar gibi, tüketicileri soyan bir komplo olduğunu iddia ediyor ve bir sınıf davası haline gelebilir.
Dava, bu yılın başlarında atılmadan önce ilk olarak 2021'de başladı. Bununla birlikte, son başvurular davayı yeniden canlandırdı, ancak daha ne kadar süre görülmesi gerekiyor.
Bu davaların önemli bir kısmı, davacıların - Moehrl ekibi ve diğer davalardaki eşdeğeri - gayrimenkul kuruluşunun, şirketin kasasını doldurduğu için tüketicilere yönelik maliyetleri yüksek tutmak istediğine inanmalarıdır. Bu arada sanıklar, bu komisyonların pazarlık edilebilir olduğunu ve acentelerin sağladığı değer için kendileri değil, piyasa tarafından belirlendiğini söylüyorlar.
Bu parça, yasal dosyalarda yer alan çizelgelere bakarak komisyon ortamının tam olarak nasıl göründüğüne giriyor. Diğer şeylerin yanı sıra, çizelgeler, 20 çoklu liste hizmetindeki ortalama alıcı-komisyon komisyonlarının 32 ile 2013 arasındaki yedi yılda yüzde 2020 arttığını gösteriyor.
Öte yandan, başka bir grafik, medyan aracı gelirinin 20 yıldan fazla bir süredir sabit kaldığını gösteriyor.
Buradaki nokta, bu davalar için acentelerin ne kadar ödeme aldığı, aracı kurumlarla ne kadar bölündüğü ve tüm paranın nereden geldiği önemlidir.
Bu dizide bahsedilen davaların tümü, antitröst iddiaları ve iddia edilen komplolar etrafında dönmektedir. Ancak bu davalardaki davacılar komploların tam olarak nasıl işlediğini düşünüyor?
Bu hikaye, diğer aracı kurumlardan aracıların ya REX listelerini göstermeyi reddettiği ya da aracı kurumun alıcı aracılara önceden ayarlanmış bir komisyon teklif etmediğini öğrendikten sonra telefonu kapattığı REX Real Estate'in yüzlerce kaydına atıfta bulunarak bu mekaniklere giriyor.
Bu, “direksiyon” olarak bilinen bir uygulamadır ve genellikle ayrıntılandırılmıştır; bu, yasa uyarınca acentelerin müvekkillerine karşı vekalet görevlerinin ihlali olarak kabul edilir ve Emlakçı Etik Kurallarını ihlal eder.
Kayıtlar şu anda Illinois Kuzey Bölgesi için ABD Bölge Mahkemesi'nin elinde ve Moehrl ekibi bunların fiyat sabitleme kanıtı olduğuna inanıyor. Bu da, emlak kuruluşunun tüketiciler için maliyetleri şişirdiğini kanıtlamada ya da kanıtlamada kilit bir rol oynayacakları anlamına geliyor.
