David Greene: Bu BiggerPockets Podcast şovu 578.

Rob Abasolo: Minik evimi inşa ettiğimde şöyle düşündüm: "Hey, eğer bu harika küçük evi inşa edebilirsem ve başabaş noktasına gelebilirsem, hey, burada tüm güzel haberler var, değil mi?" Ama sonra aslında nakit ineği haline geldi ve bu benim için sadece bir bonustu. Ben de şöyle dedim: “Bu harika. Keyfini çıkarabileceğim ya da teorik olarak keyif alabileceğim bu evi alıyorum. Kendi masrafını çıkarıyor ve ben de bundan para kazanıyorum.”

David Greene: Neler oluyor millet? Ben BiggerPockets Podcast'inin sunucusu David Greene, bugün sizin için çok özel bir bölümle karşınızdayım. Ancak bu konuya girmeden önce şunu bilmenizi isterim ki, eğer gayrimenkul yoluyla finansal özgürlüğünüzü inşa etmenin bir yolunu arıyorsanız, hayatınız üzerinde daha fazla kontrole ve özerkliğe sahip olmak istiyorsanız, harcanan zamana değer veriyorsanız. Size verilen ve bunu kendiniz ve aileniz için en iyi olduğunu düşündüğünüz şekilde kullanmak istiyorsanız, burası tam da burası. BiggerPockets, tıpkı sizin yolculuğunuza benzer bir yolculuğa çıkan, sizinle aynı şeyleri başarmaya çalışan iki milyondan fazla üyeden oluşan bir topluluktur. Buradaki amacımız, bu hedefe ulaşmanıza yardımcı olmak için size mümkün olduğunca çok kaynak, destek ve yardım sunmaktır.
Bunu yapmanın bir yolu, farklı konukları getirdiğimiz, farklı konuşmacıları getirdiğimiz, farklı uzmanları bir araya getirerek tam olarak yapmaya çalıştığınız şeyi başarmak için yaptıklarını sizinle paylaşmak üzere bu podcast'i kullanmaktır. , strateji ve gittikleri yere ulaşmak için kullandıkları stil. Ayrıca, insanların cevaplayacağı soruları sorabileceğiniz forumlar, okuyabileceğiniz ve diğer insanların bilgeliğini kazanabileceğiniz blog makaleleri ve emlakçılar gibi birçok desteğin veya hedefinize ulaşmanıza yardımcı olacak farklı destek parçalarının bulunduğu harika bir web sitemiz var. Web sitesi aracılığıyla bulabileceğiniz hedef. Şimdi bugünkü podcast bölümünde yakın arkadaşım ve yardımcı sunucum Rob Abasolo ile birlikteyim.

Rob Abasolo: Şimdi kapat.

David Greene: Rob Abasolo.

Rob Abasolo: İşte başlıyoruz. Oraya gidiyoruz.

David Greene: Brandon şovu yaptığında olan buydu, her zaman insanların soyadlarını karıştırırdı ve sanırım bu lanet bana verildi. Sadece bunu berbat ettim.

Rob Abasolo: Ama hey, sizin için Rob Olasolo'yu kullanacağım. Merak etme.

David Greene: Bu çok komik. Abasolo'ya neden ulaşamadığımı merak ediyorum. Belki de Abba grubunun yanlış hissettirmesi yüzündendir. Yani bugün Abasolo'nun bizzat katılacağı bir kişisel sergi olacak. Adımları takip edebilmeniz için size daha ayrıntılı ve incelikli bilgiler vererek, belirli bir strateji ve mülkiyet konusuna derinlemesine daldığımız daha fazla bölüm getireceğiz.
Ve bugün Rob da bana katılıyor çünkü o ve ben aslında kısa süreli kiralama satın alma konusunda ortaklık yapıyoruz. Ve bunları ele alacağız, bu üç bölümlük bir serinin ilki olabilir, onları sözleşme altına almak ve yönetmek için kullandığımız süreç. Bu nedenle bugün, özellikle kısa süreli kiralamalar için konum, strateji ve mülk türü seçmeye odaklanacağız. Ve bana katılacak Rob'dan daha iyi birini düşünemiyordum. Rob, gösteriye hoş geldin.

Rob Abasolo: Merhaba, merhaba, merhaba. Dostum, bunu yapmaktan gerçekten heyecan duyuyorum çünkü kısa süreli kiralamaya başlama konusunda aklımda pek çok soru ve endişe var. Şu anda pek çok insan için yeni bir öfke bu. Ve bu bölümde oldukça cesur konulara giriyoruz. Yani aslında pazar seçerken kendi kendimize uyduğumuz konseptleri, lokasyonlara yakınlığı, satıcıların bulunabilirliğini, sahadaki botları falan konuşuyoruz. Dolayısıyla insanların bugünkü bölümü dinledikten sonra nereden başlayacaklarını oldukça iyi anlayacaklarını düşünüyorum.

David Greene: Evet, hemen şimdi konuya girebiliriz. Temel olarak herkesle paylaşacağımız şey, konumun, stratejinin ve mülk türünün nasıl seçileceğidir. İşte, "Hey, kısa süreli kiralama işine girmek istiyorum" demeye çalıştığınızda her şey burada başlıyor. Ben ne yaparım?" Rob ve ben başlamanız gereken yerin burası olduğuna inanıyoruz. Bugün sizinle paylaşacağımız beş adımlı bir sistemimiz var. Ve bir numaralı adım, farklı pazarların güçlü yönlerini incelemek olacak. Peki Rob, tecrübene göre farklı pazarları nasıl kategorize ediyorsun?

Rob Abasolo: Sana her şeyi anlatmayı çok isterim dostum.

David Greene: Şimdi bugünkü programa geçeceğiz. Rob, tıpkı senin gibi.

Rob Abasolo: Evet. Dolayısıyla pazarlarımı daraltmaya başladığımda benim için gerçekten dikkate aldığım birçok şey var. Açıkçası, tatilcilere çok uygun bazı pazarlar olduğunu söyleyebiliriz sanırım. Ve bunlar insanların sürekli ziyaret ettiği milli parklar, sahil kasabası, kayak kasabaları gibi yerler olabilir. Ama aynı zamanda, dikkate almaktan hoşlandığım şeylerden biri de mutlaka gelişen bir pazar değil, yıldan yıla çok fazla takdir kazanan bir pazar mı?
Ve bu, kişisel olarak benim için son birkaç yılda portföyümün çoğunun mutlu kazalarından biri, portföyümün büyük bir kısmı, özellikle son iki yılda gerçekten oldukça önemli ölçüde büyüdü. Gerçekten beklediğim bir şey değildi çünkü aslında sadece yüksek nakit akışı sağlayan birimlere sahip olmayı hedefliyordum, ama bu her zaman gayrimenkulün iyi tarafı gibi, değil mi? Gayrimenkul sektöründeki takdiriniz ve bileşik ilginiz.

David Greene: Çok hoş. Yani eğer sizi doğru duyuyorsam şuna bakıyorsunuz: “İnsanlar neden bölgeyi ziyaret ediyor? Peki takdir edilmesi muhtemel mi? Peki piyasaların değer kazanmasına yol açtığını düşündüğünüz faktörlerden bazıları nelerdir?

Rob Abasolo: Bana göre şu anda çoğunlukla bir seyahat dalgası içindeyiz ve pek çok insan daha önce hiç olmadığı kadar seyahat ediyor. Birçok veriye bakarsanız, hatta Airbnb'nin CEO'su Brian Chesky'ye bile bakarsanız, yalnızca bu yıl, önümüzdeki yıl milyonlarca yeni ev sahibine ihtiyaç duyacaklarını, çünkü bunu sürdüremeyeceklerini söyledi. talep ile karşı karşıyayız. Dolayısıyla benim için şu soruyu çok spesifik olarak incelemeye başlıyorum: "İnsanlar en çok nereye seyahat etmeye başlıyor?" Ve dürüst olmak gerekirse, bu benim için denenmiş ve doğrulanmış bir yöntem gibi, ama ben her zaman milli parklara bakıyorum çünkü pek çok insan uzun süredir milli parkta uyuyor sanırım.
Ve bu, tüm salgına ve insanların Disney Dünyaları gibi daha bilinen yerlere seyahat etmeyi gerçekten bıraktığı zamana kadar değildi, değil mi? Ve arabalarına atlayıp Gatlinburg'a, Arches'a ya da Büyük Kanyon'a, Yosemite'ye, Zion'a, Joshua Tree'ye doğru sürmeye başladılar. Tüm bu farklı yerler şu anda ziyaretlerde büyük bir artış görüyor. Sanırım Dumanlı Dağlar özellikle geçen yıl her zamankinden bir ila iki milyon daha fazla ziyaretçi gördü, bu çok büyük bir rakam.
Yani, genel olarak, artık bu farklı yerlere giden trafik miktarı, çok daha fazla talep olduğu anlamına geliyor ve çok daha fazla talep olduğu için, yatırımcılar artık bu pazarları yakalamaya ve bu pazarlara girmeye başlıyor. Ve işte bu, fiyatları biraz artırmaya başlıyor.

David Greene: Bu gerçekten iyi bir nokta. Bu nedenle, bunu genellikle üç tür yere veya insanların bir bölgeyi ziyaret edeceği üç tür yola ayırıyoruz. Birincisi, bir uçağa binip oraya uçuyorlar, orası muhtemelen Disney World olur. Disneyworld'e gideceksin. Oraya ulaşmak için Orlando'ya gitmelisin. Oraya uçacaksınız, kalacak bir yere ihtiyacınız var, kısa süreli kiralama arıyorsunuz. Bir sonraki adım, hafta sonu tatili için gideceğiniz bir yer olacaktır. Bunlar çoğu zaman Rob'un bahsettiği gibi milli parklardı. Tennessee'de yaşıyorsan Dumanlı Dağlar'a gideceksin. Güney Kaliforniya'da yaşıyorsan Joshua Tree'ye gideceksin. Yani bunlar, insanların oradayken kalacak bir yer aradığı yerlerdir.
Eyaletler biraz daha kısa olabilir, ancak genellikle buna biraz yakın yaşayan, en azından arabayla yakın mesafede yaşayan insanlar tarafından sıkça ziyaret edilir. Ve üçüncüsü, iş için seyahat ettiğiniz yerdeki kariyerle ilgili nedenler veya işle ilgili nedenler olacaktır. Belki gezici bir hemşiresiniz ya da bir yere iş toplantısına gidiyorsunuz. Bir konferansa katılacaksınız ve bir yerde kalmanız gerekiyor ve otelde kalmak istemiyorsunuz. Yani bunu sadece yüksek bir seviyeden anlıyorum. Kiracılarınızın geleceği bu bölgelerden hangisi size yardımcı olacak?
Ayrıca şuna da bakıyoruz: “Bu şu anda nakit akışı daha güçlü olan bir pazar mı, yoksa gelecekte büyüyeceğini düşündüğümüz bir pazar mı?” Hem gelecekte elde edilecek gelirde, hem de satın alacağınız mülkün değerinde bir özsermayenin oluşacağını düşünüyoruz. Peki Rob, verimliliğinizi en üst düzeye çıkarmak için bu iki farklı stratejinin her ikisinde de aradığınız şeylerden bazıları nelerdir?

Rob Abasolo: Dürüst olmak gerekirse, genel olarak kısa süreli kiralamalara başladığımda amacım nakit akışıydı. Gerçekten umursadığım tek şey buydu, değil mi? Pek çok kişi kısa vadeli kiralamalara ve genel olarak sadece gayrimenkule başladığı için hepimiz W-2'den ayrılmak istiyoruz, böylece emlak yatırımcısı olmaya odaklanabiliriz. Benim için tüm stratejim çok makul bir fiyata bir yer satın almaktı, değil mi? Ve sonra büyük bir nakit karşılığı getiri elde etmek. Bu her zaman altın standarttı, ama aslında yakın zamana kadar öyle değildi; bunu bir kez hallettiğinizde, oldukça iyi bir yaşam tarzı oluşturduğunuzda, iyi bir bütçeniz olduğunda ve buna sadık kaldığınızda, işte o zaman takdir gelir. gerçekten çok daha önemli olmaya başlıyor.
Yani, gerçekten zihniyetimi biraz değiştirdim. Tabii ki hepimiz gibi nakit akışını sevmediğimden değil. Ama şimdi gerçekten biraz daha fazla takdir edildiğini düşündüğüm yerleri hedef almaya başlıyorum. Ve tabii ki ikisini de istiyorsun. Bir denge var gibi değil mi? Ama çoğunlukla insanların nereye gittiğine bakmaya çalışıyorum, değil mi? Yani, eğer trendlerin çoğunu takip ederseniz, tabii ki şu anda en büyük trendlerden biri, birçok insan Kaliforniya'yı terk ediyor ve bir sürü farklı yere gidiyor. Arizona'ya gidiyorlar, Teksas'a gidiyorlar, Florida'ya gidiyorlar ve daha birçok yere gidiyorlar.
Ben de kendime şöyle sorular sormaya başladım: “Peki, nereye gidiyorlar? Peki gerçekten faydalanmaya başlayabileceğim farklı yerler nelerdir?” Ve benim için bunlardan biri Arizona'ydı. Kaliforniya'ya gerçekten yakın olduğu için buna çok fazla vurgu yapmaya başladığım yer burası, değil mi? Bu mantıklı adımlardan biri, ama açıkçası Teksas da şu anda gerçekten büyük bir yer. Yani benim için sadece seyahat trendlerine değil, insanların ABD içinde ve çevresinde göç ettiği genel trendlere de bakıyorum.

David Greene: Peki, ne tür bir yatırımcı nakit akışı açısından daha yoğun bir fırsat aramalı ve ne tür bir yatırımcı gelecekteki büyüme ve değer kazanma için biraz daha fazlasını aramalı?

Rob Abasolo: Yeni başlayanlar, sanırım işlerin nakit akışı tarafına çok daha fazla odaklanacaklar ve bunu anlıyorum. Nakit nakit metriğine çok odaklanmış birkaç öğrencim var. Ama açıkçası ölçü bu değil mi? Ama ben şöyle düşünüyorum: “Arkadaşlar, gayrimenkul yatırımında nakit karşılığı getirinizden biraz daha fazlası var. Vergi kesintileri var, takdir var, ödemeler var ve bunun gibi şeyler var. Yani, çok uzun zaman önce orada olmayan biri olarak, nakit akışının gerçekten önemli olduğunu anlıyorum.
Bu nedenle, yeni başlayan bir yatırımcının ilk başladığınızda bunu hedeflemesinin önemli olduğunu düşünüyorum, çünkü bu, daha sonra bir sonraki yatırıma koyabileceğiniz nakit miktarını artırmanıza yardımcı olur. Ve açıkçası, ilk önce takdire odaklanmanın da bir argümanı var. Ancak benim için, portföy kariyerinin en başında bunu yapan biri olarak, yeni başlayan yatırımcıların işin nakit akışı tarafını ele almaya biraz daha yatkın olduğunu düşünüyorum.

David Greene: Tamam. Ve muhtemelen o kadar parası olmayan insanlar da diyebilirim, değil mi? Hayatınızın diğer alanlarında çok fazla nakit akışınız olmadığında nakit akışı daha önemlidir. Ancak belki de mali açıdan biraz daha başarılı veya rahatsanız, bu sizin için o kadar önemli değildir. Zengin insanların genellikle takdire bakma eğiliminin nedeni budur. Birçok insanın dikkate almadığı şeyin mülke ayıracakları zaman ve harcadıkları enerji olduğunu söyleyerek, birinci adımdaki dondurmanın üstüne biraz kiraz bırakacağım. mülkün içine koymak. Yani bu başka bir şey.
Nakit akışı sağlayan 90 mülkünüz varsa, yaptığınız şey başka bir iş yaratmaktır. 90 mülkü yönetmeniz gerekir. Ve eğer onu yönetmiyorsanız, onu yöneten kişiyi yönetiyorsunuz demektir. Dolayısıyla, getirilerin azaldığı bir nokta vardır; eğer aynı tür mülkün peşinde koşmaya devam ederseniz, bu hayatınız üzerinde olumsuz bir etki yaratmaya başlar ve ilk etapta kazanmaya çalıştığınız özgürlüğü kaybedersiniz. Bu anlaşmaları alarak. Buna eklemek istediğin bir şey var mı?

Rob Abasolo: Evet, bu yüzden konuyu size geri vermek istiyorum çünkü bu, bu ilk anlaşmada sizinle epeyce konuştuğumuz bir konu. Ve belli ki sen takdirin büyük bir hayranısın. Yani bunu senden duyduğumda merak ettim. Sizce bir yatırımcı ya da ne tür bir yatırımcı nakit akışı yerine değer kazanmaya odaklanmalı?

David Greene: Ele almak istediğim ilk şey, spekülatif olarak değer kazanmanın garanti edilmediği, ancak nakit akışının garanti edildiği inancıdır. Eğer olaya o prizmadan bakıyorsan, ben ne söylersem söyleyeyim, onu bir kenara atıp "Bu sapkınlık" dersin. Nakit akışı garanti edilmez.
Çok sayıda mülk sahibi bir yatırımcıysanız ve nakit akışıyla geçinmeye çalışıyorsanız, nakit akışını çılgınca düşüncesiz veya tutarsız hale getiren birçok şeyin ters gitmesinin ne kadar zor olduğunu bilirsiniz, söylemeliyim. Ve fark ettiğim diğer şey de, nakit akışı sağlayan en iyi mülklerimin oraya kiranın takdiri sayesinde geldiğidir. Aldığımda kiraladığı şey şu an kiraladığı şey değil ve bu yüzden çok daha fazla nakit akışı elde ediyorum. Dolayısıyla, bir yatırıma sanki bir yıllık bir kararmış gibi bakma döngüsünden kendinizi kurtarmalısınız. Değil, uzun yıllar süren bir karar. Ve böylece, bir mülke ve onun uzun bir süre boyunca nasıl performans göstereceğine bakarsanız, daha fazla değer kazanan mülkler size daha fazla para kazandıracaktır.
Şimdi kovaladığınız şey takdir kavramı değil. Talebin artacağı alan veya varlık türüdür. Sahip olduğunuz varlık türünü daha fazla kişi isterse, doğal olarak takdir edilecektir. Ve bu anlamda spekülatif değil. Herkesin isteyeceği çok güvenilir bir şeyi satın almak, sadece "Umarım değer kazanır, çünkü değer kazanmazsa onu kaybedeceğim." diyeceğiniz spekülatif bir hareket değildir. Bunu karşılayabileceğinizden emin olun. Sizi destekleyebilmesi için yeterince nakit akışı sağladığından emin olursunuz, ancak nakit akışından zengin olmazsınız. Birim başına 100 veya 200 dolar kazanmak kimseyi zengin etmeyecek. Bu sadece çok fazla iş.
Böylece, tıpkı diğer herkesin yaptığı gibi, yalnızca yatırım getirisine bakarak mülklerin peşinde koşmaya başladım, çünkü bir işteydim ve işi bırakabilmem için yeterli nakit akışının gelmesini istiyordum. Beni zengin yapan şey nakit akışı değildi. O işe ihtiyaç duymak arasındaki bağlantıyı koparmamı destekleyen şey nakit akışıydı. Ve bunu yapıp emlakçı olduğumda, her zaman aynı olacağını bildiğim tutarlı bir gelirim olmadı. Uzun vadeli yatırımlarımıza biraz daha fazla yönelmeye başladım ve tatmini erteledim.
Emlakçı olarak daha başarılı hale geldikçe bir ekip kurdum, ardından bir kredi şirketi ve sahip olduğum diğer bazı işleri kurdum. Hazzı ertelemeye daha da fazla yöneldim. Yani, belki de spekülasyon damgası taşıyan takdir demekten daha iyi bir yol, hazzı ne kadar erteleyebileceğinizdir. Nakit akışını hemen sağlayacaksanız, mülkün sahibi olduğunuz süre boyunca bu böyle kalacak, mülk her yıl olduğundan biraz daha çekici hale gelirse, bunu yapamazsınız. bir yıl önceydi.

Rob Abasolo: %100 dostum. Benim için buradaki en büyük ampul anı, ilk iki Airbnb'mden biriydi ve kısa süreli kiraladığım ev Los Angeles'ta satın aldığım evdi. Los Angeles'a taşındım. Bu evi aldım, gerçekten pahalıydı. 624,000 dolardı. Ve muhtemelen almamam gereken bir şeyi satın aldığımda gerçekten zayıfladım, ama biraz risk alıyordum çünkü "Bunun işe yarayacağını düşünüyorum." Yani bu evin altında 279 metrekarelik küçük bir stüdyo daire vardı. Ben de şöyle düşündüm: "Bunu Airbnb'ye koyarsam ayda 2,000 ila 3,000 dolar kazanabileceğimi düşünüyorum." Ve tabiri caizse bu bir ev hacklemesi gibiydi. Daha sonra en yakın arkadaşıma bir misafir odası kiralıyordum ve bundan ayda 800 dolar kazanıyordum. Daha sonra arka bahçeme küçük bir ev inşa ettim. Artık Airbnb'den de ayda 2,000 ila 3,000 dolar kazanıyorum.
Yani bunların hepsini ekledim. Son üç dört yılda o eve sahip olduğumdan beri, buradan elde edilen nakit akışı 180,000 ile 200,000 dolar arasındaydı ki bu harika. Bu şikayet edilecek bir şey değil. Ama bana çarptığında şöyle dedim: “Vay canına, bu mülkün değeri iki katına çıktı. Şu anda değeri 1.25 ila 1.3 milyon dolar arasında.” Yani tam da bu takdir, nakit akışında kazandığımdan üç kat daha fazla. İşte o zaman şöyle dedim: "Ah, David, şimdi çok mantıklı konuşuyorsun dostum."

David Greene: Evet. Yatırım konusunda daha derine indiğinizde görmeye başladığınız kısım işte burada. Nakit akışından üç kat daha fazla olan bu takdiri alıp bunu farklı bir nakit akışına ve mülke yeniden yatırdığınızda, nakit akışınızı üç kat artırırsınız. Bu, sadece para biriktirip, nakit akışı sağlayan mülkler satın almaya devam ederek, paranızın üç kat daha fazla olacağı noktaya kadar biriktirmeye çalışmanızdan çok daha hızlıdır. O yüzden insanların buna nakit akışı ya da takdir gözüyle bakmasını sevmiyorum. Birlikte çalışıyorlar, değil mi?

Rob Abasolo: Elbette.

David Greene: Daha fazla takdir kazandıkça, bunu daha fazla nakit akışıyla değiştirirsiniz. Nakit akışınız çok fazla arttığı için durgunlaşmaya başladığında, onu satabilir ve yükseltebilirsiniz. Gayrimenkul böyle tasarlanıyor. Yani, tipik olarak, başladığınızda kendinize şu soruyu sorarsınız: "Nakit akışına mı daha çok yönelen bir mülk satın alacağım yoksa daha çok değer kazanmaya mı yöneleceğim?" Ancak portföyünüz tek bir şeye göre belirlenmemelidir. O halde tüm sürecimizin en önemli parçası olabilecek ikinci maddeye geçelim. İkinci adım, konumunuzu, yani bireysel olarak sizin için doğru olan konumu seçmektir. Burada epeyce adımımız var. Bu yüzden bunu senin yapmana izin vereceğim Rob. İhtiyacınız olduğunu düşündüğünüzde destek için bana ulaşabilirsiniz.

Rob Abasolo: Biraz nefes almaya ihtiyacım olduğunda. Elbette dostum. Tamam, açıkçası Airbnb'ye başlamak istediğinizde dünya sizin istiridyenizdir. Ben gerçekten inanıyorum ki hemen hemen her pazarda kısa süreli kiralama sektöründe başarıyı bulacaksınız. Ancak başlangıçta, açıkçası, ABD haritasına dart atıp uzak mesafeli bir şeyi seçmek biraz daha göz korkutucudur. Yani benim için pek çok insana genelde vaaz ettiğim şey, eğer mümkünse arka bahçelerinde başlayan insanları görmek istiyorum. Şimdi, kelimenin tam anlamıyla arka bahçenizde demek istemiyorum, ancak aslında kelimenin tam anlamıyla arka bahçemde başladım.
Ancak bununla kastettiğim, insanların yatırım yaptıkları yerden iki ila üç saat uzakta olmalarını istiyorum. Bunun birkaç nedeni var. Evde olduğunuzda ve tam zamanlı bir işte çalıştığınızda, iki ila üç saat uzaklıkta olmak, bir şey olursa o mülke gitmeniz için yine de yeterlidir. Büyük ya da felaket niteliğinde bir şey varsa, yangın varsa, çatıda sızıntı varsa ya da her ne varsa oraya bir gecede varmanız mümkün. Ayrıca hafta sonları da gidip ziyaret edebilirsiniz ve gidip bazı şeyleri düzeltebilirsiniz. Gidip mobilyaları değiştirebilirsiniz. Gidip temizlik falan yapabilirsin, değil mi? Yani, arka bahçenizde başlamanın pek çok faydası olduğunu düşünüyorum çünkü yakınlardasınız.
Bu yüzden kendinizi daha iyi hissetmenizi sağladığını düşünüyorum. Gerçekten gidip oraya gidebilmek biraz daha az riskli geliyor. Oysa ben hala oraya gitmek zorunda kalmayacağınız bir yere yeterince uzak olduğunu düşünüyorum. Ve bununla ne demek istediğimi size bir örnek vereceğim. Airbnb'ye ilk başladığımda, kira arbitrajı denilen şeyi yapıyordum ve Airbnb'de alt kiraya verdiğim daireden 10 dakika uzakta yaşıyordum. Ve ne zaman küçük bir şey olsa giderdim. Gitmek zorunda hissettim, gidip ilgilenmem gerektiğini hissettim. Bu arada, pil olsaydı her zaman pil olurdu. Ama uzaktan kumandanın pilleri biterse gidip onu değiştirirdim. Termostat çalışmıyor olsaydı, misafirler için yukarı veya aşağı tıklardım ya da her neyse.
O zaman şunu söyleme zorunluluğunu hissedersiniz: "Eh, gidip bunu çözmek için bir TaskRabbit'ten 20 dolar karşılığında birini işe almama değmez." Ancak bunun pek de mümkün olmayacağı aşikar. Diğer mülküm Joshua Tree'de, Los Angeles'tan iki buçuk saat uzaklıkta. Gidip bunu yapmak benim için ne mümkün ne de gerçekçi. Bu beni koltuk değneğimi kaldırmaya ve takımımın devreye girmesine izin vermeye zorluyor.

David Greene: Jordan Peterson'ın bir noktada saldırgan olduğunu düşündüğüm bir sözü var. Ama sonra onu daha çok dinledikçe daha anlamlı gelmeye başladı. Ve bir ebeveyn olarak bunu anlayabilirsiniz. “Çocuklarınızın, onlardan hoşlanmamanızı sağlayacak bir şey yapmasına asla izin vermeyin” dedi. Yani onun iddiası şuydu: Çocuklarınız sizi gerçekten çok rahatsız eden belirli bir şekilde davrandığında ve siz onları küçümsemeye başladığınızda, yaptığımızı düşündüğümüz şey, çocuklarımızı bunu içimizde tutarak sevmektir. Ama olan şu ki kırgınlık dışarı sızıyor, bunu hissediyorlar ve sonra anne ya da babanın benden hoşlanmaması nedeniyle zarar görüyorlar. Bende bir sorun olmalı. Eğer devreye girip “O tencereyi vurmayı bırak, onu elinden alıyorum” dersen çok daha büyük bir sorun değil mi?
Çocuğun uyarılmasından dolayı hissettiği o küçük anlık damgalama, "Bu şeyi yapmaya devam ettiğin için sana katlanamıyorum." şeklindeki kırgınlıktan daha iyidir. Ve bunun gayrimenkule oldukça hoş bir şekilde yansıdığını hissediyorum, çünkü öğrendiğim şey şu ki, sevmediğim herhangi bir işi yaparsam, bunu pasif agresif bir şekilde gayrimenkulden çıkarırım. Emlakla bir ilişkim var, tamam mı? Yani, David'in yanmasına neden olan ve enerjimi tüketen çok fazla şey yapmak zorunda kalırsam, ki bu benim için pilleri veya termostatı değiştirmek için eve gitmek veya benzeri ayrıntılarla uğraşmak olurdu. onları arardım, bunlar benim için sadece zorlayıcı.
Bilinçaltımda zamanımı gayrimenkule ayırmayı bırakacağım. Ona saygı duymayı bırakacağım, ona değer vermeyi bırakacağım, bu ilişkiye gerektiği gibi saygı göstermeyeceğim. Oysa “Bu beni çok rahatsız ediyor, bunu yapacak başkasını bulmam lazım” dersem ilişkim düzelir. Ben ona daha iyi davranıyorum. Gayrimenkul konusunda daha mutluyum ve sonra buna daha çok yatırım yapıyorum. Bu yüzden herkesi cesaretlendirmek istiyorum, eğer bunları yapmaktan hoşlanıyorsanız, yapmaya devam edin.
Brandon ve ben ileri geri gittik ve vardığım nihai sonuç onun evinde yapmaktan hoşlandığı bazı şeyler olduğuydu, değil mi? Bir şeyleri tamir etmeyi seviyor. Eğer size enerji veriyorsa yapın çünkü daha fazla gayrimenkul satın almak isteyeceksiniz. Ama benim gibi bu işleri yapmaktan hoşlanmıyorsanız, TaskRabbit'teki kişiyi işe alın ve bırakın yapsınlar. Çünkü bu bana enerji veriyor ve daha fazla gayrimenkul alacağım.

Rob Abasolo: Dostum, bu çok doğru. Ayrıca şunu söyleyeyim, sana ulaşmama bile gerek kalmadı dostum. Bu çok kusursuzdu. Çok güzel bir gidiş geliş oldu ama bu çok doğru dostum. O ilk daire benim için gerçekten hayatımı değiştiren bir daireydi. Gerçekten finansal özgürlüğün yolunu açtı ama bende TSSB var. Oraya gittiğimde konuğumun uzaktan kumandanın çalışmadığını söylemesi nedeniyle TSSB'ye yakalandım. Ben de "Emin misin?" diye sordum. Onlar da "Evet, eminim" dediler. Ve sonra gittim, "İşe yarıyor gibi görünüyor" dedim. Onlar da "Ah, diğer uzaktan kumandayı kullanıyordum" dediler. Ben de "Evet" dedim. Yani bunun gibi o kadar çok an yaşandı ki. Ve ona çok yakın yaşadığım için kendimi o daireye borçlu hissettim.
Ama ekibimi ve Airbnb Yenilmezlerimi (biz buna daha sonra değineceğiz) gerçekten toplamaya başladığım an, ancak bunu yapmaya başladığım ve işimin yabani otlarına bulaşmadığım an, bu o an şöyle dedim, “Ah, tamam, yani bu bir eziyet değil aslında. Aslında oldukça eğlenceli. Bu çözmeniz gereken bir bulmaca.” Yani bence benim için iki ila üç saat uzakta olmak, "Tamam, işten sonra oraya arabayla gitmeyeceğim. Gidip bunu düzeltmeyeceğim. Bana bu konuda yardımcı olabilecek birini bulacağım.” İşte bu yüzden, eğer yakın olabilirsen, bu harika bir konuya balıklama daldım. Ancak elbette uzun mesafeli yatırımların mantıklı olduğu durumlar da olacaktır.

David Greene: Bu örneklerden bazıları nelerdir? Orada iki numaraya geçelim. Bunun ne zaman mantıklı olduğunu düşünüyorsunuz?

Rob Abasolo: Evet. Yani bu, örneğin dışarıda çok sayıda anahtar teslimi pazarın olduğu bir durumda olabilir. Anahtar teslim derken kastettiğim, mülkü satın alıyorsunuz ve o zaten tamamen mobilyalı olarak geliyor. Bunun birkaç örneği Smoky Dağları, Blue Ridge, Destin ve çok popüler STR lokasyonları gibi birçok sahil mekanı olabilir. Tipik olarak insanlar bu Airbnb'leri anahtar teslim kiralama olarak satıyorlar. Ve bu yüzden gerçekten de, mekanın gerçekten satın aldığınız yer olduğundan ve mobilyaların güzel olduğundan emin olmak için uçmanız gerekiyor. Ve gidip mekana çeki düzen vermeniz ve orada burada mobilyaları değiştirmeniz gerekecek, ancak bu çok daha kolay.
Ve demek istediğim, Chattanooga, Tennessee'nin herhangi bir yerinde boş bir ev satın almaktan, oraya gitmek, tüm mobilya yerlerini bulmak, kurmaktan çok daha kolay. Demek istediğim, bu gerçek bir koşuşturmaca. Dışarı çıkıp uzun mesafe ünitesini donatmak gerçek bir eziyet. Çünkü A, eğer benim gibiyseniz, milli parkların olduğu bölgelerden satın alıyorum, etrafta mobilya mağazaları veya buna benzer şeylerin bulunması gerekmiyor. Bu nedenle farklı Airbnb'ler için mobilya bulmak oldukça zor. Dolayısıyla, eğer uzak mesafeden başlamak istiyorsanız ve mutlaka yakınınızdan başlamak istemiyorsanız, kısa vadeli kiralamaların teşvik edildiği, memnuniyetle karşılandıkları, beslendikleri anahtar teslimi pazarlardan bazılarını belirlemeye çalışacağım. Ekonomi.
O halde, dediğim gibi, Dumanlı Dağlar bunu yapabilecek gerçekten harika bir yer. Uzak mesafeli bir yere yatırım yapmayı düşünebileceğim bir diğer örnek, özellikle de yeni başlıyorsam, yerde bot dediğimiz şeyin bulunmasıdır. Bu da şehirde bir şeyler olursa size yardım edebilecek bir bağlantınız ya da tanıdığınız birinin olduğu anlamına gelir, değil mi?
Ve bu, eğer aynı şehirde yaşayan bir teyzeniz veya amcanız varsa veya takip ettiğiniz bir en iyi arkadaşınız veya üniversiteden eski bir oda arkadaşınız varsa, buna benzer herhangi bir şey varsa, "Hey, ben buradayım" diyebileceğiniz anlamına gelir. Örneğin Akron, Ohio'da bu Airbnb'yi açmayı düşünüyorum. Ara sıra bana yardım edecek birine ihtiyacım olacak, seni aramamaya çalışacağım ama birisi evimi yaktığında ya da buna benzer bir şey olduğunda bana yardım etmek ister misin?” Ve genellikle böyle bir bağlantım varsa, bu benim için birçok riski hemen azaltır çünkü herhangi bir şey olursa birisini arayabileceğimi biliyorum. Bu yüzden, özellikle gerekli olmasa da, uzun mesafe işini yapmayı düşünmeye o zaman başlamalısınız diye düşünüyorum.

David Greene: Bu aslında uzun mesafeli gayrimenkul yatırımıyla ilgili bir kavram. Ben buna rekabet avantajı diyorum, bazen de haksız avantaj diyoruz. Ancak, yerel bir beceriye sahip veya en azından güvenebileceğiniz bir kişi olduğunda, bu size o pazarda satın almaya çalışan diğer insanlara göre avantaj sağlar. Bu kitabı yazdığımda birçok insanın sorusu şuydu: "En yüksek yatırım getirisine sahip pazarı nasıl bulurum? Sadece en iyisini bilmek istiyorum ve oradan çözeceğim.”
En azından bunu yapma şeklimden öğrendiğim şey şuydu; eğer en iyi pazarı bulmaya çalışıyorsanız, sonunda sadece kalabalığı takip edersiniz ve her zaman herkesin girmeye çalıştığı süper rekabetçi bir alanda olursunuz. Yatırım yaptığım 10 yıl boyunca geriye dönüp Phoenix'in sıcak pazar olduğunu, ardından Memphis'e taşındığını, sıcak pazar olduğunu, ardından Atlanta'nın sıcak pazar haline geldiğini ve ardından Tennessee ve Nashville'e taşındığını hatırlayabilirim. Herkes aynı şeyi takip etti. Huntsville, Alabama'nın anı yaşandı. Madison, Wisconsin kendi anını yaşadı Austin, Texas ise kendi anını yaşadı.
Şimdi Güney Florida anını yaşıyor. Kendinizi diğer tüm yatırımcıların arasına atmak son derece zordur; bunların hepsi bu piyasada çekirgeler gibi aynı anda birleşir. Bunun yerine insanlara tavsiyem, kalabalığı takip etmek yerine, en başarılı olabileceğiniz pazarı bulup orada çalışmasını sağlamaktır. Yani bu kesinlikle insanları yapmaya teşvik edeceğim bir şey. Artık kısa süreli kiralamalara bakarken dikkate aldığımız dört kategorimiz de var. Bunların üzerinden geçmek ister misin? Bunlardan kısaca bahsettiniz, ancak devam etmeden önce bunları tekrar ele alalım.

Rob Abasolo: Evet, burada resmi olarak görüş açımızı belirtelim. Yani burada dört kategori var. Tekrar ediyorum, burada doğru ya da yanlış yok, ama bu sadece ülkenin neresine baktığımı açıklamanın çok kısa bir yolu. Yer bulmama yardımcı oluyor, bazı başlangıç ​​parametrelerini belirliyor, değil mi? Yani bir numara milli parklar olacak. İkincisi eyalet parkları olacak. Üçüncüsü eklektik kasabalar olacak. Ve dördüncüsü tatil yerleri olacak. Yani burada tüm bunlardan kastım milli parklar olacaktır, sanırım onun ne olduğunu biliyoruz. Büyük Kanyon, Dumanlı Dağlar, Zion, Yosemite gibi şeyler gibi olurdu. Eyalet parkları daha küçük olurdu ama yine de eyaletin kendisi tarafından makul miktarda ziyaret alıyorlar. Ve sonra eklektik kasabalara giriyoruz.
Eklektik kasabalar derken kastettiğim, insanların gittiği bir çekiciliği veya nedeni olan küçük kasabalardır. San Diego dışındaki yerleri düşünürseniz Julian adında bir bölge var. Pek çok insan oraya gitmeyi, elma toplamayı sever. Güzel pastaları var. Sadece beraberlik var. İnsanlar onu seviyor. Sevimli küçük bir kasaba, değil mi? Waco, Austin ve Dallas arasında, iki büyük şehrin ortasında. Şunun tarafından popüler hale getirildi:

David Greene: Chip ve Joanna Gaines. Evet.

Rob Abasolo: Evet, kesinlikle. Yani bu iki şehir arasında bir durak noktası. Eureka Springs de her yerde şirin mağazaların olduğu bir yer. Dükkanlardan biri vintage İtalyan gazozları, diğeri ise vintage şekerlemeler gibi şeyler.

David Greene: Evet, Kaliforniya'da bir çiftimiz var. Copperopolis'in de bunlardan biri olduğunu düşünüyorum. Sallanan kapılardan içeri girebileceğiniz eski bir Batı sahte şehri var. Çocukken hatırlıyorum, oraya giderdik ve akide şekeri olurlardı ve üzerine oturulabilecek sahte atları vardı. Yani bu yerleri ziyaret etmeyi seven insanlar var. Bence küçük bir bonus olarak, burada vermemiz gereken hızlı bir ipucu, çocukların gitmek istediği yerleri aramaktır. Büyüdükçe, eğer gayrimenkulden ayrılırsam, ya nostaljiyle ilgili bir şey satmak ya da çocukların istediği bir şeyi satmakla ilgileneceğim, çünkü bunların, insanları her şeyden çok karar almaya iten iki şey olduğuna inanıyorum. .
İlk Transformers filmi gösterildiğinde bunu hatırlamayacak kadar küçüktünüz ama o büyük Transformer bacağının aşağı inip "Aman Tanrım, Transformers yapıyorlar" dediğini gördüğümü hatırlıyorum. Ve o noktada nostalji faktörü nedeniyle onu görmek için her şeyi ödeyeceğimi biliyordum. Ve diğeri çocuklar. Çocuklar ebeveynlerinin iradesini alt edip aynı şeyi tekrar tekrar istiyorlar. Ve sonunda bir çocuğun istediğini almasına izin verdiğinizde herkes kendini çok iyi hisseder. Çocukların ziyaret etmek istediği yerlere yakın bölgelerde mülk bulmak. Disney World'ün bu kadar popüler olmasının nedeni budur, Disneyland ve bunlardan bazıları. Dolayısıyla bunların kesinlikle dikkate alınması gereken şeyler olduğunu düşünüyorum. Devam edersek, sahip olduğunuz bir sonraki şey ara sıra ziyaret etmek isteyeceğiniz bir yer. Bunun neden iyi bir faktör olduğunu düşündüğünüz hakkında bana daha fazla bilgi verin.

Rob Abasolo: Yani, bir pazarla ilgili hoşunuza giden bir şey veya bir çizimin olması çok önemli, çünkü oraya gitmeniz gerekiyor. Her birkaç yılda bir, oraya gitmeniz ve en az bir veya iki kez ziyaret etmeniz gerekecek, değil mi? Ve böylece oraya gitmek için bir nedeninizin olmasını istersiniz. Ama ideal olarak bana göre, eğer trendlerin çoğunu ve bu alandaki yatırımcıların çoğunu takip ediyorsanız, bunların çoğu mutlaka tam zamanlı yatırımcılar olmayabilir, onlar sadece kısa süreli kiralama isteyen insanlardır. Belki ikinci bir evin masrafını karşılayamıyorlar, değil mi? Daha sonra ikinci bir ev veya tatil evi kredisi çekecekler ve bir mülk almak için %10 peşinat verecekler. Ve belki de yılda bir ya da iki ay orada olacaklar ama geri kalan 10 ay için ödeme yapmayı haklı gösteremezler, değil mi?
İşte bunlar şu anda oyuna gerçekten dahil olan yatırımcı türleri. Ve böylece, eğer onu kullanmak istediğiniz için ikinci bir ev satın alıyorsanız, ideal olarak, asıl yatırım kısmı bir yana, gerçekten ziyarete gidebilmeniz, orada kalabilmeniz ve misafir olarak tadını çıkarabilmeniz güzel olur. Bunu yeterince yapmıyorum açıkçası. Joshua Tree'de minik evimi inşa ettiğimde şöyle düşündüm: “Mükemmel bir minik ev inşa ettim. Gideceğim ve her zaman orada kalacağım.” Ve gerçekten orada sadece bir veya iki kez kaldım. Tamamen rezerve edildi. Bayıldım. Gerçekten harika. Artık çocuklarım var, bu yüzden küçük bir ev işleri biraz daha zorlaştırıyor. Ama yapabilseydim yapardım.
Muhtemelen 14 Airbnb'm var. Şu anda 15 tane olabilir ama bizde 14 tane var. Ben XNUMX tanesini ziyaret ettim. Diğer yedisini ise henüz ziyaret etmedim. Uzun mesafelidirler. Ama benim de arzularım var. "Bir gün buraya gitmek isterim" diye düşündüğüm yerleri seçtim çünkü iyi şeyler duyuyorum ve gidip kendi mülkümün tadını çıkarma seçeneğini istiyorum.

David Greene: İşte bundan hoşlanmamın başka bir nedeni de var. Riski azaltıyor gibime geliyor. Şimdi beni dinle. Yalnızca nakit akışı için bir mülk satın alıyorsanız, yalnızca bir işletme satın alıyorsunuz, maksimum boşluğa sahip olmak için o mülk ve kendinize çok fazla baskı uyguluyorsunuz ve sonra çok fazla harcama yapacaksınız. Mükemmel mülkü bulmaya çalışırken zaman. Daha sonra doğru olanı bulduğunuzda, onu düzeltmek için çok para harcamanız gerekecek. Beklentileriniz ve beklentileriniz arttıkça bu işinizi zorlaştırır. Gayrimenkul ilişkileri konusuna geri dönüyorum. Bir partnerden neye ihtiyaç duyduğunuz konusunda çok yüksek beklentileriniz varsa, bu ihtiyaçları karşılayabilecek birini bulmak çok zor olacaktır.
Eğer sadece hayatını paylaşacak birini isteyen, nispeten istikrarlı bir insansanız, bu partneriniz üzerinde o kadar fazla baskı oluşturmaz ve partneriniz daha iyi performans gösterir, değil mi? Hayatımızı değiştirmek, tüm ihtiyaçlarımızı karşılamak için gayrimenkul üzerine çok fazla baskı yapmaktan hoşlanmıyorum. Ve işte o zaman insanlar, "Mülk almak istiyorum, %40 nakit getirisi, ARV'nin %70'i gri günlük okullarda" derken sorun yaşıyorlar ve asla yapmadıkları bu listeyi gözden geçiriyorlar. bulacağım. Kullanmak istediğiniz bir mülk buluyorsanız ve aynı zamanda onu kiraya da verebileceğiniz gerçeği şuna benzer: Burada bakmaya çalıştığım kelimeyi aklıma getiremiyorum ama temel olarak bazı şeyleri hallediyorum. ipoteğinizin sorumluluğu. Üzerinizdeki baskı çok daha az, değil mi?
Onu kullanmak istediğiniz için satın alacaksınız ve sonra ipoteği başkaları tarafından mahsup edeceksiniz. Yani, süper ucuz bir tatil evi gibi ya da belki de başa baş olsa bile kendi masrafını bile amorti ediyor. 30 yıldan fazla bir süre boyunca değeri artar ve o ipoteği öderseniz, hiç nakit akışı olmasa bile çok para kazanacaksınız. Ve böylece, belki de ilk mülkünüz olan en az bir mülkün, o tatil evinin olmasını seviyorum. Eğer tatil evi ise %10 indirim alabilirsiniz. Onu kullanacaksın, orada aile etkinlikleri yapabilirsin. Daha sonra kullanmadığınız zamanlarda kiraya verebilirsiniz.
Kendim için yaptığım işteki nihai hedefim, ülke çapında, yaşamak istediğim her yerde muhtemelen 10 ila 15 kısa süreli kiralama yapmaktır. Ve nereye gitmek istersem oradan oraya zıplayacağım. Kullanmadığım zamanlarda kiraya veriyorum. Demek istediğim, kısa vadeli modelin en güzel yanlarından biri de bu esnekliğe sahip olmanız. Bu modeli alıp sadece nakit akışı sağlayan bir inek olmaya zorlamak zor. Bu aynı zamanda size pasif gelir de sağlar. Kabul eder misin?

Rob Abasolo: Ah, evet, %100. Minik evimi inşa ettiğimde şöyle düşündüm: "Hey, eğer bu harika, küçük evi inşa edebilirsem ve başabaş noktasına gelebilirsem, hey, burada tüm güzel haberler var, değil mi?" Ama sonra aslında nakit ineği haline geldi ve bu benim için sadece bir bonustu. Ben de şöyle dedim: “Bu harika. Keyfini çıkarabileceğim ya da teorik olarak keyif alabileceğim bu evi alıyorum. Kendi masrafını çıkarıyor ve ben de bundan para kazanıyorum.” Ama katılıyorum. Bence eğer bu işin içine giriyorsanız ve sadece içine adım atmak istiyorsanız, riski biraz azaltmak istersiniz. Bunu ikinci bir ev olarak satın almak, başabaş noktasına gelmesine rağmen 30 yıl boyunca hâlâ büyük bir yatırımdır. Bu konuda hiçbir soru yok.

David Greene: Ve Rob ve benim şu anda baktığımız gibi nakit inekler elde etme becerilerini geliştireceksiniz, ancak bunu ilk denemenizde yapamazsınız. Hiç mantıklı değil. Giriş engelinizi azaltmalısınız. Pekala, bir sonraki sefer, sana yakınlığımız var. Bunu ele aldık. Bir sonrakini beğendim, satıcıların bulunabilirliği. Kısa süreli kiralamaya yakın uygun satıcılara sahip olmanın neden bu kadar önemli olduğunu kısaca anlatabilir misiniz?

Rob Abasolo: Evet. Yani, aslında onu yöneten kişi siz olmayacaksınız. Demek istediğim, burada birkaç düşünce okulu var. Kendi kendimi yönetme konusunda uzmanım. O halde ne demek istediğimi açıklığa kavuşturayım. Mülkünüzü çoğunlukla yönetecek olan kişi temizlikçiniz olacaktır. Size rapor verecek olanlar onlar olacak. Şöyle diyecekler, “Hey Rob, tuvalet ağda halkan iyi değil. Sızıntı yapıyor. Lavabonuz sızdırıyor, ampulleriniz sönmüş, her neyse, değil mi? Yani aslında sahte bir mülk yöneticisi gibidirler, ancak yine de temizlikçilerin mevcut olduğu bir pazarda olmanız gerekir. Nispeten kalabalık bir pazarda olmanız gerekir.
Bu benim sıklıkla baktığım bir şey: “Bir tamirci bulabilir miyim? Müteahhit bulabilir miyim? Havuz servisi, çim servisi, temizlikçi bulabilir miyim?” Bana göre bu çok önemli, çünkü bunlar evinizi yönetecek, bakımını yapacak, eşit olmasını sağlayacak insanlar. Ve eğer bir temizlikçiyi veya o kişiyi bulmakta zorlanıyorsanız, aslında bir işi yürütmek sizin için gerçekten zordur, çünkü bir şeyler bozulduğunda ne olacak? Oraya uçamazsın, değil mi?

David Greene: Bir işletmede gördüğüm iki bileşen var. Biri müşteriler ve odak noktası onlar olmalı. Ve bu durumda, onu sizden kiralayacak olan kiracılarınız olacaktır. Diğeri ise çalışanlarınız olacaktır. Bunlar da tamirciniz, temizlikçileriniz, yerdeki botlarınız ve ihtiyaç duyulan insanlar olacaktır. Bir işin yürümesi için her iki bileşene de sahip olmanız gerektiğini kabul ediyor musunuz?

Rob Abasolo: Ah, evet, özellikle kısa süreli kiralama alanında.

David Greene: Tamam, harika. Bir sonraki elimizde yerdeki botlar var. Bunun rekabet avantajı elde etmeye neden yardımcı olduğunu biraz önce ele almıştık. Yani, gitmemiz gereken beş adım var. Buradan geçmeye çalışıyorum. Piyasanın ne kadar rekabetçi olduğuna dair buradaki açıklamanız hoşuma gitti. Rob, sen ve ben buna çok sık bakıyoruz. Hey, bu pazar ne kadar rekabetçi? Başkalarının gitmediği yerlere gitmeyi denemek istiyoruz. Sanırım bunu da biraz daha önce ele aldım. Sürüyü takip etmek istemediğinden bahsediyorsun. Bir sonraki adım, pazarın yıldan yıla tahminleri olacak. Ne aradığınızı ve neden bunları aradığımızı paylaşabilir misiniz?

Rob Abasolo: Bu, daha önce yaptığımız nakit akışı ve takdir tartışmasına geri dönüyor. Ancak teorik olarak uzun vadeli yatırımla ilgili söylediklerinize benzer. Kiralarınızın teorik olarak değer artışını takip etmesini istiyorsunuz veya kiraları 30 yıl boyunca yavaş yavaş artırmak istiyorsunuz. Aynı şey kısa süreli kiralamalar için de geçerli olacak. Ve her yıl daha fazla para kazandığımdan emin olmak istiyorum. Şu anda 2022'de, yaşadığımız COVID ani yükselişleri ve artan seyahatler nedeniyle 2020 ve 2021'i takip etmek biraz zor olacak, ancak teorik olarak önümüzdeki birkaç yıl için durum böyle olacak. . İnsanlar giderek daha fazla seyahat edecek, çünkü ulus olarak seyahat etmeyi özlediğimizi yeni fark ettik.
İsterseniz ülke genelinde göç etme sanatına geri dönelim. Dolayısıyla, satın aldığım bir mülkün brüt gelir açısından daha fazla para kazandıracağını görmek istiyorum ve bunun için kullanabileceğiniz birkaç araç var. AirDNA'nın içinde size yıldan yıla, sanırım son iki yılda belirli bir mülkün ne kadar para kazandığını ve her ay ne kadar büyüdüğünü gösteren küçük bir tablo var. Ve bu benim için özellikleri analiz etmede gerçekten yararlı bir yol oldu.

David Greene: Çok güzel ve biz de buna bakıyoruz. Aslında çok faydalıdır, özellikle de iki özelliği alıp onları elma elmaya dönüştürmeye çalıştığımızda. Yatırım kariyerimde yaptığım şeylerin çoğunun şunu söylediğimi görüyorum: “Pekala, tüm bu seçeneklere sahibiz. Tüm değişkenleri azaltmanın ve onları tüm bu ortak noktaların bulunduğu noktaya çekmenin bir yolunu nasıl buluruz?” Ve bu noktadan sonra hangisinin en iyi olarak öne çıktığını görün. İşte bu araçlardan bazılarının yardımcı olduğu yer burasıdır. Konumunuzu seçerken burada yapacağımız son şey mevsimsellik olacak. Bununla ne demek istediğini bana söyleyebilir misin?

Rob Abasolo: Bazı piyasalarda inişler ve çıkışlar oluyor. Bunun gerçekten güzel bir örneği birçok hedef pazar olabilir, değil mi? Tatil yerleri derken sahil kasabaları, göl kasabaları, kayak kasabaları, dağ kasabaları ve bunların arasında kalan her şeyden bahsediyordum değil mi? Mesela bir sahil kasabasına bakarsanız, yakın zamanda baktığım pazarlardan biri Destin'di. Destin esas olarak mart ayından ağustos ayına kadar yanıyor, ancak daha sonra gerçekten önemli ölçüde yavaşlıyor, özellikle de çoğunlukla kasım ayından mart ayına kadar.
Ve böylece, eğer yeni bir yatırımcıysanız, sezonsallık gerçekten aklınızda tutmanızı istediğim bir şeydir, çünkü bu her zaman olur; bir öğrencimin gerçekten harika bir Airbnb satın almasını sağlarım, ancak onlar kapanırlar. örneğin Ocak ayında Dumanlı Dağlar'da. Sonra da şöyle dediler: “Rob, rezervasyonlar gelmiyor. Kötü bir yatırım mı yaptım? Ben ne yaparım? Ben ne yaparım?" Ben de şöyle dedim: “Hayır, hayır, sorun değil. Kimsenin Dumanlı Dağlara seyahat etmediği Ocak ayında Dumanlı Dağlar'da bir yer satın aldın."
Ve bu yüzden, insanları gerçekten mevsimselliğin ne olduğuna bakmaya ve her ay ne kadar kazanacaklarını gerçekten tahmin etmeye ve şunu söylemeye teşvik ediyorum: “Tamam, eğer Ocak ve Şubat yavaş aylarsa, hadi bundan yararlanalım. Bunu kabinimizi veya elimizde ne varsa yenilemek için bir fırsat olarak kullanalım.” Aslında bunu şu anda Gatlinburg'da yapıyoruz.
Listelememizi Ocak, Şubat ve Mart aylarında kapattık. Ve şimdi tüm yenilemelerimizi yapacağız. Yani Mart ayında biraz para kazanabilirdik ama o kadar değil. Dediğim gibi, "Peki, madem burası zaten ölü bir bölge olacak, neden içeri girip mutfağı yeniden düzenlemiyoruz, yerleri değiştirmiyoruz, her şeyi boyamıyoruz?" Partnerim şöyle dedi: "Tamam, kulağa hoş geliyor." Ve sonra sıcak mevsim geldiğinde bu şekilde.

David Greene: Daha da sıcak olacak.

Rob Abasolo: Evet, kesinlikle. Daha fazla para kazanacağız. Bu nedenle, rezervasyon yapmadığınız zamanlarda strese girmemeniz için bunun akılda tutulması gereken önemli bir şey olduğunu düşünüyorum.

David Greene: Evet, buna iki şey ekleyeceğim. Diğer işletmelerde de benzer kalıplara sahip olmak çok benzer. Gayrimenkul satış işimde ilkbahar ve yaz aylarına Açlık Oyunları adını veriyorum, özellikle Körfez Bölgesi'nde. Bu çok acımasız. İnsanlar bir mülke sahip olmak için büyükannelerini feda ediyorlar. İnşa etmek ve satın almak çok ama çok zor. Yani hepimiz görev başındayız. Sahip olduğumuz her insan, bu işi devam ettirmeye ve elimizden geldiğince ileri gitmeye çalışıyoruz. Sonra kış geliyor ve çok daha yavaş, çok daha yönetilebilir hale geliyor, yenilenmeye daha fazla zaman harcıyoruz. İşimi geliştirmek için her zaman burada çalışıyorum. Daha iyi sistemlere, daha iyi eğitime, daha iyi müfredata sahip olduğumuz yer burasıdır. Kitap yazımının çoğunu o dönemde tamamlıyorum.
O dönemde çalışanların içine doluşuyorum ki, onlar da bahar geldiğinde ve yaz mevsimi güzelleşince hazır olsunlar. Bu, az önce paylaştığınız harika bir iş ipucu. Diğeri ise dalgalanmalar ve mevsimsellik olacak bir mülk satın alırken, sadece nakit akışı çekiyorsanız sorun olur. Bu aslında bir nakit akışı sorunudur. Nakit akışı dediğimde geri dönüşünüzdeki yatırım getirisini kastetmiyorum. Demek istediğim, kelimenin tam anlamıyla bir işletme gibi, nakit girişi ve çıkışı gibi. Kârlı işleri olan inşaat şirketlerinde bu sorun var, ancak herhangi bir zamanda tüm paralarını bir projeye harcayabilirler ve sonra da adamlarına ödeme yapamayabilirler. Ücretlendirilemezler. Bu her zaman olur.
Nakit akışınızı yönetmeyi öğrenmek, banka hesabınıza giren ve çıkan para çok önemlidir, çünkü kısa vadeli kiralama oyununa girecekseniz çok yavaş sezonlar ve çok sıcak sezonlar yaşayacaksınız. İnsanların yapma eğiliminde olduğunu gördüğüm şey, çok sıcak vakit geçirmek ve “Bu normal. Her zaman beklediğim şey bu." Ve sonra normal bir ay geçirdiklerinde şöyle diyorlar: “Bu çok kötü. Ve işler iyi gitmiyor." Öyle değil. Bu nedenle kısa vadeli kiralamaları değerlendirirken, kiranın aynı tutarı belirttiği uzun vadeli kiralamalarda olduğu gibi her ay ödenen aylık geliri değil, her zaman yıllık gelir metriğini kullanırız. Yani bunun farkında olun, böylece mevsimsellik bir sorun olmayacaktır.
Tamam, burada üçüncü adıma geçiyoruz, konum muhtemelen başlangıç ​​için en önemli nokta ve bu yüzden bunu ele almak için bu kadar çok zaman harcadık, ancak bir sonraki adım da önemli. Ve bu bir stratejidir ve onlar yerlerini seçmişlerdir. Şimdi o lokasyon içerisinde bir strateji bulmak istiyorlar. Bakmaları gereken şeylerden bazıları nelerdir?

Rob Abasolo: Başlangıçta, paranızın en iyi yöneticisi olmanız gerekmiyor. Ve bence nakit akışının asıl konusuna gerçekten girmemiz gereken yer burası. Bu parayı nasıl harcamak istiyoruz? Bundan maaş almak ister miyiz? Birikmesine izin mi vermek istiyoruz? Yeniden yatırım yapmak ister miyiz? Birçok yeni yatırımcı için Airbnb yatırımcılarının çoğunu ilk yıl paralarını harcamamaya teşvik ediyorum çünkü bu bir öğrenme süreci. Ve bu, mevsimselliğin gel-gitleri ve siz hala bir mülkün ne kadar kazanacağını bulmaya çalışıyorsunuz.
Ve eğer örneğin mevsimsellik, eğer bu şeye gerçekten uyum sağlayamıyorsanız ve "Ah, hey dostum, geçen ay Destin'de 15 bin dolar kazandım" diyorsanız ve sonra hepsini harcarsınız. bir sonraki ay hiç para kazanamazsınız, o zaman şimdi yine de tüm faturalarınızı ve buna benzer her şeyi ödemek zorunda kalırsınız. Dolayısıyla, bence gerçekten şu konuya dalmaya başlamanız gerekiyor: “Paranızı gerçekte nasıl dağıtmak istiyorsunuz? Herhangi bir yere yatırım yapmaya devam etmek ister misiniz? Bunu banka hesabınızda tutmak ister misiniz? Rezerviniz olsun ister misiniz?” Peki ya sen? Genellikle ihtiyaç duyduğunuz mülk türlerinden herhangi birine rezerv ayırıyor musunuz?

David Greene: Ben böyle başladım, sonra pek çok mülk edindim. Kelimenin tam anlamıyla, buna ayak uydurmaya çalışmak, değerinden daha fazla paraya mal oldu. Böylece, her mülk için X tutarında paraya ilişkin spesifik bir stratejiden genel bir prensibe geçtim. Yani artık her mülkten gelen nakit akışının tamamının aynı hesaba gitmesini ayarladım. Ve bu hesaptan belirli mülklerde onarımlar yapıyorum. Daha sonra yıl boyunca hangi gayrimenkullerin karlı, hangilerinin karlı olmadığını muhasebe yoluyla takip ediyorum. Ve iyi gitmeyenleri kesiyorum. Ve ben 1031 ya da daha büyük alanlara taşınmayı satıyorum.
Ve iyi durumda olanlar için kendime şu soruyu soruyorum: "Nasıl daha iyi olmasını sağlayabilirim?" Yani sen ve ben bu konuyu birçok kez konuştuk. Hey, bu mülkü ilk kez alsak bu zamanda bu kadar para getirir. Gelin bunun peşine düşelim, kârlı hale getirelim, satın almaya devam edelim. Ve yavaş bir sezon geçirdiğimizde, bahsettiğiniz kalıp budur, dalgalanmalar. Diyelim ki satın alınacak bir şey yok çünkü şu anda bunun olduğunu herkes biliyor. Anlaşma yapmak zor, değil mi? İşte o zaman zamanımızı şunun için ayırıyoruz: "Hadi, elimizde olanı alalım ve daha iyi çalışmasını sağlayalım." Nereye yatırım yapabiliriz, onu rehabilite edebiliriz, arka bahçeyi yapabiliriz, çevre düzenlemesi yapabiliriz, eğlenceli şeyler ekleyebiliriz?
Birisinin oraya gittiğinde tura kiralayabileceği bir araba ekleme fikirlerinden bahsettik. Yaratıcı şeyler burada mı ortaya çıkıyor? Zaten sahip olduğumuz şeyi nasıl daha iyi hale getirebiliriz? Portföyümü bu şekilde yönetiyorum. Satın almak için yeşil ışık zamanı geldiğinde, en önemli şey, işleri sözleşmeye koymak ve büyütmek için elinizden gelen her şeyi yapmanızdır. Ve bunu yapamadığınız zaman, tıpkı emlak ekibimde olduğu gibi, ben de bu noktada acentelerimin verimliliğini artırmaya odaklanıyorum, aynı şeyi mülklerim için de yapıyorum.

Rob Abasolo: Bu mantıklı çünkü bunların hepsi zamanla oluyor, değil mi? Buna girmek tamamen zaman yönetimidir ki bence buradaki bir sonraki noktamız da bu. Ve şuna benzer: Kısa süreli kiralamanıza gerçekte ne kadar zaman ayırabilirsiniz? Ve bence bu, gerçekten çok erken karar vermeniz gereken bir soru. Çünkü gerçekten yoğun bir işte çalışıyorsanız ve geçmişteki kariyerim olan reklamcılıkta olduğu gibi, haftada 60, 70, 80 saat çalışmak çok yaygındır. Eğer bunu yapıyorsanız, muhtemelen birkaç kamp alanı olan 40 dönümlük bir çiftlik satın almak istemezsiniz, değil mi?
Bu seninle konuştuğumuz bir anlaşma. Üzerinde sekiz farklı kabini olan bir ev var. Net 200 dolar, 250 bin dolar pompalıyordu. Sen ve ben şu zorlu konuşmayı yapmak zorunda kaldık: "Bu mülke gerçekten zaman ayırabilir miyiz? Nakit ineği olmasına rağmen aslında sekiz üniteyi aynı anda yönetebilir miyiz?” Ve sanırım eşit derecede pahalı bir mülk bulmaya çalışalım, belki getirisi biraz daha az olur, ama bunun yabani otları arasında daha az zaman harcayacağız diye karar verdik.

David Greene: Bu gerçekten iyi bir örnek. Bunu daha önce düşünmüştüm, siz aynı konu hakkında konuşurken, eğer sadece ROI'ye bakarsanız, bu ne kadar para yaratacaktır? Dönüşüm ne olacak? Karar çok kolaylaşıyor. Hiçliğin ortasındaki o sekiz kabinli mülkü satın alıyorsunuz ve satıcı bulmak çok zor. Botları yere koymak çok zor, temizlikçiler gerçekten zor olacak, birinin oraya gidip fosseptik tanklarına bakmasını sağlamak, tüm bu şeyler. Sen bunu düşünmüyorsun. Siz tıpkı şöyle düşünüyorsunuz: “Ah, bu nakit karşılığı en yüksek getiri. Tüm sistemler tamam, hadi yapalım.”
Sonra o mülkle evlenirsiniz ve emlakla olan ilişkinizden mutsuz olursunuz çünkü size pek iyi davranmıyor. Zorludur, dırdır ediyor, sürekli beni düzelt, beni düzelt, beni düzelt, bana dikkat et, bir şeye ihtiyacım var. Siz de şöyle düşünüyorsunuz: “Bunu neden yaptım? Nefret ettim." İstediğin bu değil, değil mi? Yani, buna bakacak ve tüm faktörleri tartacak ve şunu anlayacak bilgeliğe sahiptik: "Hey, eğer daha az zaman harcayıp başka bir yerden daha küçük bir getiri elde edersek, bu zamanı olduğundan çok daha fazla para kazanmak için kullanırız." tek bir mülkten gelecek tüm sorunları çözmek için harcandı.

Rob Abasolo: Evet dostum, sana o mülkü getirdim. Ve temelde beni sarstın ve şöyle dedin: "Rob, senin zamanın daha değerli dostum." Ben de "Haklısın" dedim.

David Greene: Bir anımız oldu, değil mi? Sizinle Goodwill Hunting'deki gibi konuştum. Bunu hatırla? Matt Damon ve Robin Williams. Bu senin hatan değil. Bu senin hatan değil. Ben bundan daha fazlasına değerim. Güzel bir konuşmaydı. Bunu paylaşmanı takdir ediyorum.

Rob Abasolo: Sonra bunu YouTube'a koyuyoruz ve öğle yemeğinde okuyoruz. Provasını yaptık dostum. Bu harika. Bunun dışında, yani bu işin aşırı tarafında. Ancak insanların gerçekten oturup şöyle demesini istiyorum: "Pekala, bir mülkün yönetimine ne kadar zaman ayırmaya hazırım?" Çünkü eğer "Hiç zamanım yok" derseniz, bu gerçekten stratejinizi belirleyecektir, çünkü bu, o zaman gidip onu bir mülk yöneticisine vermeniz gerektiği anlamına gelir. Ancak haftada 5 ila 10 saatiniz varsa, o zaman içeri girip bunu kendi başınıza halletmeniz çok uygundur.

David Greene: Ve insanların alıştığı bir dönem vardı, 2010'dan 2016'ya, 2017'ye kadar, uzun vadeli kiralık bir mülk satın alabildiğiniz bir dönemdi. Bunun faydalarından biri de daha az zaman almalarıydı. Mülk yöneticisi bunu yönetiyor, sen birkaç e-postaya cevap veriyorsun. Düzeltildikten sonra yapacak pek bir şey yok. Dolayısıyla getiriler elde edebileceğinizden daha düşüktü ama fazla zaman yoktu. Ve eğer zamanınız yoksa, şu anda emlaktan para kazanmak daha zor çünkü hala işe yarayan varlık sınıflarının çoğu zamanınızın çoğunu alacak. Tamam, bir sonraki soruda ne kadar riskten memnunsunuz? Yönetmelikler ve HOA'lar gibi şeyler hakkında ne söylemek istersiniz?

Rob Abasolo: Bu gerçekten kişiden kişiye bağlı olacak. Ben genellikle biraz daha riskli bir adamım, tabiri caizse. Ancak dikkate alınması gereken şeyler var. Benim için HOA'lar mutlaka anlaşmayı bozucu değildir, ancak olabilirler. Demek istediğim, %90 oranında anlaşmayı bozuyorlar. Redfin veya Zillow'a gidersem ve şunu görürsem, ayda 15 dolarlık bir HOA'sı var, bu beni gerçekten ayda 150 ya da 300 dolarlık bir HOA kadar korkutmayacak, çünkü biliyorum ki muhtemelen 15 ise ayda dolar, muhtemelen geçiniyorlar...

David Greene: Eğer sadece bunu getiriyorlarsa, toplum üzerinde o kadar fazla kontrole veya güce sahip olamazsınız.

Rob Abasolo: İşte odak noktamı buraya koyuyorum: “Bu HOA ne kadar aktif? Gerçek tüzük var mı?” Çoğunlukla bu benim için anlaşmayı bozuyor ama bu konuda birçok kez istisna yaptım. Ve açıkçası, düzenleme riski, kısa vadeli kiralamaların çoğunda en büyük riskin, şehir dostu olup olmadığı gibi bir şey olduğunu düşünüyorum. Kısa süreli kiralamalara uygun mu? Eski kanunları var mı? Gerçekte uygulanmayan kısa süreli kiralamaları yasaklayan yasalar var mı? Bu benim de bakıp şöyle diyeceğim bir şey: “Tamam, bunlar 90'larda yazılmıştı. Aslında Airbnb'yi düşünmüyorlardı.”
Ve böylece, yine de bu kararı verebilirim. Ancak çoğunlukla yeni başlayanlar için çok çeşitli bir portföyüm var. İşte bu yüzden mevsimsellik veya düzenleme söz konusu olduğunda çok fazla riskim yok çünkü çok dengeli bir durumum var... Her şeyden biraz var. Oysa ilk başlıyorsanız, bu sizin ilk anlaşmanızdır. HOA, düzenleme veya mevsimsellik gibi riskli bir şeye gerçekten girmek istemezsiniz, çünkü işler kötüye gitmeye başladığında sizi destekleyecek bir portföyünüz yoktur.

David Greene: Çok iyi bir nokta. Tamam, peki ya sonraki şey? Birisi ne kadar hızlı ölçeklendirmelidir? Bu stratejiyi nasıl etkiliyor?

Rob Abasolo: Bu çoğunlukla ne kadar hızlı bırakmak istediklerine bağlı olacak, ki hepimiz tabii ki her zaman 9:00'dan 5:00'a kadar bırakmak isteriz, ama bence bu bir maraton, bir sprint değil. Bu, içine giren herkes için bir sprint gibi geliyor. Demek istediğim, ilk Airbnb'nizi kurmak çok fazla iş gerektirebilir, değil mi? Gitmelisin, önceden onay almalısın. Bir teklif almanız gerekiyor. Kabul edilmeniz, teftişler yapılması, döşenmesi, otomasyonların yapılması, ekibinizin işe alınması gerekiyor. Yani birçok insanın bunu yapması oldukça yaygındır. O adrenalin patlamasını yaşıyoruz. Biz de şöyle deriz: “Evet, hadi bunu tekrar tekrar yapalım. Canımı acıt." Ama çoğunlukla insanlara her zaman biraz yavaşlamalarını söylüyorum.

David Greene: O bendim dostum. Bir süreliğine sadece bir kuş fenomeniydim, değil mi? Her gün soğuktu, sadece sürekli kuş. Ve sonra bir gün uyandım. Ben de şöyle dedim: “Barınaktan 55 sorunlu kediyi sahiplendim. Ve hepsini kontrol etmeye çalışıyorum.”

Rob Abasolo: Biliyorum, onları arka planda görüyorum. Sanırım herhangi bir rezervi ne kadar hızlı biriktirebileceğinize göre ölçek büyütmek istersiniz.

David Greene: Çok iyi bir nokta.

Rob Abasolo: İnsanlara altı ayın rezerv olarak kullanabileceğiniz gerçekten güzel bir dolgu olduğunu söylüyorum. Bunu yapabilir ve peşinatınızı biriktirebilirseniz, muhtemelen bir sonrakine geçmenin zamanı gelmiştir.

David Greene: YouTube'umda portföy risk yönetimi hakkında konuştuğum bir videom var; hızlı ölçeklendirmek için yaptıklarımı burada kontrol etmek çok iyi olur ama yine de muhafazakar davranırım. Tamam, sonuncusu yeniden yapılanmanın artıları ve eksileri olacaktır. Orada bizim için neyiniz var?

Rob Abasolo: Ben hemen hemen herhangi bir Airbnb satın alma veya kısa süreli kiralama satın alma işlemine giriyorum, umarım çok fazla tadilat yapmak zorunda kalmam. Bu konuda çok seçiciyim. Ve ilk başladığımda, katma değerle ilgiliydim ve "Evet, hadi her şeyi düzeltelim" diyordum. Ancak şimdi çoğunlukla, sizin ve benim birkaç özelliğe baktığımız gibi değere önemli bir katkı sağlamayacaksa, bu bir patlama veya STR'ye bir yanma olacaktır. Ve eğer ortalama günlük oran olan ADR'ye önemli miktarda para ekleyecekse, bu benim için mantıklı olacaktır. Ancak çoğunlukla, bir mülke bakarken aslında yapmak istediğim sadece birkaç şey var.
Ve dürüst olmak gerekirse, muhtemelen devam etmeyi tercih etmeyeceğim bile. Ama bir evin içini ve bir evin dışını boyamaya hazırım. Hayır, bunu yapmaya hazırım. Evin zeminini değiştirmeye hazırım. Ve muhtemelen bir mutfağın dolaplarını boyamaya ve yeni donanımlar koymaya hazırım. Ama çoğunlukla bu kadar ve belki de kapı kolları. Kapı tokmaklarını değiştirmek istersem şöyle bir şey yapabilirim. Ancak kısa süreli bir kiralamada gerçekten yapmak istediğim tek şey bu, çünkü kısa süreli kiralama kurulumunu yapmak, döşenmiş ve otomatik hale getirmek ve tüm ekiplerinizi işe almak zaten yeterince zor.
Ancak bunun üstüne bir de tadilat yapmak zorunda olmak bugünlerde pek yapmak istediğim bir şey değil. Gerçi bana bu konularda yardımcı olan bir ekibim var. Yani, eğer tadilat olarak 5,000 ila 10,000 doların altında bir şey varsa, bunu yapmaya hazırım.

David Greene: Neden büyük bir tadilat istemediğinizin ardındaki mantığınız veya gerekçeniz nedir?

Rob Abasolo: Tam da ihtiyaç duyulan zaman çünkü mümkün olduğu kadar çabuk çalışır hale getirebileceğim anahtar teslimi bir mülke geçmeyi tercih ederim.

David Greene: Bunun gerçek hayatta nasıl sonuçlanacağına dair size bir örnek vereceğim çünkü bu iyi bir nokta. Daha önce bahsettiğim bir yeri, East Bay'i neredeyse 1.9 milyona satın aldım. Ve bu 5,000 metrekarelik bir ev, temel olarak daha küçük birimlere bölünecek ve kiralanacak. Tadilat sırasında, o mülkü taşımak için ödemek zorunda olduğum aylık 10,000 dolardan biraz fazla. İzin süreci başlatılacağı söylendiği halde başlamadı. Yani üç ayı geride bıraktık. Yani, 30,000 $ artı dört ila beş aylık rehabilitasyon süresi artı rehabilitasyonun gerçek maliyetini alın. Nakit akışının tekrar düzelmesi yıllar alacak, başlangıçta harcadığım para için uzun yıllar gerekecek.
Şimdi, eğer bu, nakit akışı sağlayan bir inek olmak için kısa süreli kiralama olarak satın alınan bir mülk olsaydı, bu aptalca olurdu, ama zaten işe yaramıyor. Bir hata yaptım. Bu durumda, işin bir kısmı bittikten sonra yeniden finanse etmeyi düşünüyorum. Ve bu şekilde paramı geri alıyorum. Ancak konuştuğumuz gibi bu bir patlama değilse, Rob'un "Büyük bir rehabilitasyon yapmak istemiyorum" demesinin nedeni budur, çünkü hem bunu yapmak için gereken zaman hem de yatırılan para giderek azalıyor farklı insanlara kiralarken elde edeceğiniz parayı sizden çalmak için. Yani, çok iyi bir nokta.

Rob Abasolo: Bir ağaç evi veya jakuzi, ağaç evi veya bir ağacın etrafına karga yuvası gibi bir özellik ekleyebilseydiniz.

David Greene: Benim durumumda, bir garajı ekstra 2,000 metrekarelik yaşam alanına dönüştürüyorum. Bu mülkün değerini biraz daha artıracak, değil mi?

Rob Abasolo: Bu, Airbnb'de ekstra odalar açısından büyük bir fark yaratacaktır. Artık tutabilirsiniz… Buna kaç kişi sığabilir? … 10 kişi.

David Greene: Bir ton olacak, ama daha çok söylemek istediğim şey, onu yeniden finanse etmeye gittiğimde, fazladan 2,000 metrekarelik mülkün değerini artıracak. O parayı geri alacağım. Artık kaybettiğim 200,000, 250,000'i geri kazanmak için ne kadar yıl sürerse sürsün beklememe gerek yok, yani bunu yeniden finansmanla geri almak için. Ve şimdi zaman başlayabilir, saat bu noktadan başlayabilir, eğer bunu yapamıyorsanız ve sadece bir evin daha güzel görünmesini sağlıyorsanız ve o zaten değerinin en üstündeyse. Kısa süreli bir kiralamada büyük bir tadilat yapmaya çalışırsanız, çok geriden başlıyorsunuz ve bu, insanların zaten gitmeye hazır olduklarında onları yüksek bir ücret karşılığında satabilmelerinin nedenlerinden biri. Ve alıcının bu kadar para ödemesi hâlâ mantıklı.
Pekala, umarım ilk kısa süreli kiralık mülkünüzü nasıl satın alacağınıza dair bu gösteriyi şu ana kadar beğenmişsinizdir. Rob ve ben o kadar çok ayrıntıya girdik ki aslında zamanımız kalmadı. Ve size iki saatlik bir podcast dinletmeye çalışmak yerine, ikinci bölümü birkaç gün sonra yayınlayacağız.
Şimdi, bugün ele aldığımız şey, eğer mülkünüzü almaya bakıyorsanız, başlamak isteyeceğiniz oldukça önemli şeylerdi, farklı pazarların güçlü yönleri, konumun nasıl seçileceği ki bu gerçekten önemli ve sonra hangi stratejiyi uygulayacaksınız? 'ileriye doğru mücadele edeceğiz. Bir sonraki programda, mülk türünü seçmekten, hem bir ortaklık içindeyseniz hem de mülkün kendisiyle birlikte faaliyet göstermek istediğiniz zaman çizelgesini seçmekten ve ardından yapmadığımız bir bonus adımdan bahsedeceğiz. Size vereceğimizi bilmiyordunuz ya da vereceğimizi bilmiyordunuz, işin nasıl bölüneceğini ve hangi işi bekleyeceğinizi söylemeliyim.
Artık bu serinin sonu olmayacak. Aslında, aklınızda bireysel bir mülk varken bu mülkleri nasıl analiz edeceğimizi ve onu aldıktan sonra bir mülkün operasyonlarını nasıl yöneteceğinizi daha da derinlemesine inceleyeceğimiz en azından iki bölüm daha olacak. Yani bu kısa süreli kiralık bir atölyeye oldukça yakın olacak. Pek çok bilgiyi ücretsiz olarak alıyorsunuz. Umarım beğenmişsinizdir. Lütfen şu ana kadar ne düşündüğünüzü yorumlarda bana bildirin ve birkaç gün içinde yayınlanacak bir sonraki programı sabırsızlıkla bekleyin. Rob, buradan çıkmadan önce insanlara bırakmak istediğin bir şey var mı?

Rob Abasolo: Dostum, bu eğlenceliydi. Nehrin akışı bu. Bana bir mikrofon ve Airbnb ile ilgili bazı konular verdiğinizde çok konuşacağımı bilirsiniz diye düşündüm. Yani umarım çok başıboş olmamıştır. Ama o zaman insanlar senden haber almak isterse, sosyal medyada aydınlanmak isterse, iş Airbnb'ye gelince, insanlar seni nasıl bulabilir dostum?

David Greene: Beni @DavidGreen24'te bulabilirler. Aslında bir sosyal medya yöneticisini işe alma sürecindeyim çünkü herkes bana bunun ne kadar kötü olduğunu söyledi. Bu yüzden buna dikkat edin. İşe alacağımız kişiyi bulduğumuzda çok yakında daha iyi olacak.

Rob Abasolo: Alacağım.

David Greene: Dizginleri sana vermeliydim. Bu harika bir nokta. Ama evet, burası beni bulabilecekleri ve sonra da göz kulak olabilecekleri yer çünkü bende bazı değişiklikler olacak. Eğer ne yaptığımı bilmek istiyorlarsa, aslında her hafta insanlara bunu anlatan bir metin mektubum var. Yani eğer DGTlive/textletter'a giderlerse kayıt olabilirler. Tıpkı Brandon Turner'ın bir tane olduğu ve onun neler yaptığını, kendi dünyasında neler olup bittiğini görebildiğin gibi, onlar da beni orada takip edebilirler. Peki ya sen? İnsanlar paylaştığınız bu muhteşem fikir hakkında daha fazla bilgi edinmek isterlerse bunu nereden öğrenebilirler?

Rob Abasolo: Her zaman YouTube'lar vardır. Aslında az önce "Kısa süreli kiralamanızın kazancı tam olarak bu kadar" adlı bir video yayınladım, bu size bundan sonra birkaç bölüm hakkında konuşacağımız şeyler hakkında biraz fikir verecektir. Aslında kısa süreli bir kiralamayı analiz etmenin temel noktalarına derinlemesine dalıyoruz. Beni her zaman Instagram'da, @robuilt ve Tik Tok'ta, @robuilt'de bulabilirsiniz.

David Greene: Tamam. Bana katıldığınız için çok teşekkür ederim. Bunu sen olmadan yapamazdım. Ve şunu söylemeliyim ki, daha iyi bir ortak seçebileceğimi sanmıyorum. Siz ve ben bu duruma birlikte bakacağımızdan ve deneyimlerimizi kitlelerle paylaşarak onların da bundan bir şeyler öğrenebilmesinden çok mutlu ve gururluyum.

Rob Abasolo: Seni hayal kırıklığına uğratmayacağım kaptan.

David Greene: Bunu takdir ediyorum. Ben David Greene, çünkü Rob, Abasolo'yu çıkışta hayal kırıklığına uğratmayacak.