BiggerPockets Podcast 558: Greene'i Görmek: Nakit Akışı—Gayrimenkulde En Fazla Değerlendirilen Ölçüm?

David:
Bu BiggerPockets podcast'i, gösteri 558.

David:
Bazen güvenli yolu seçmek, kaybetmenizi garantilemenin en hızlı yoludur. Bu, riskli olmanız gerektiği anlamına gelmez, ancak muhafazakar veya güvenli eşittir başarıyı varsaymamanız gerektiği anlamına gelir. Bazen olmuyor ve bu da o alanlardan biri. Çıktıkları yolda kalırlarsa, finansal özgürlüğe ulaşamayacaklar, çok daha uzun süre çalışacaklar.

David:
Naber herkes? Bu, BiggerPockets Real Estate podcast'inin sunucunuz David Greene. Bugün burada Yeşili Görmek baskısı ile videonuzu ve forum sorularınızı göndereceğiniz ve ben de onlara cevap vermek için elimden gelenin en iyisini yapacağım. Brandon bugün benimle değil, ruhuyla bizimle ve bu videoya biraz komik Paskalya yumurtası koyduk. Lütfen, eğer YouTube'da izliyorsanız, baştan sona izleyin ve izlemiyorsanız, YouTube'a bakın, muhtemelen Brandon'ın anlayacağı, ortasından sonuna yakın bir yerde olacak. bir tekme.

David:
Bugünün şovu tamamen size emlak yoluyla nasıl servet inşa edeceğinizi öğretmekle ilgili. Bunu, en iyi performans gösterenleri, uzman yatırımcıları ve sıradan sıradan insanları bir araya getirerek ve geliştirdikleri taktikleri ve zihniyeti ortaya koyarak finansal açıdan özgür olmanıza yardımcı olarak yapıyoruz. Ama mesele şu ki, sürekli harekete geçmek için basit ve tutarlı bir karar vermelisiniz ve bugünün konusu gerçekten bu. İnsanların yaşadığı sorunları, yaşadıkları engelleri veya sadece kararları derinlemesine araştırıyoruz. Bir izdeyim ve A veya B'ye gidebilirim, hangisine gideceğimi nasıl bilebilirim? Hepinizin bunu düşündüğünüzü biliyorum, hayatımda birçok kez düşündüm, hala birçok yönden düşünüyorum. Bir kişinin kafasından geçenleri BP topluluğunun geri kalanıyla paylaşabilmeyi seviyorum.

David:
Bugünkü şovda, harika, harika şeylere giriyoruz. Baştan sona izlediğinizden emin olun. Kiraların neden evlerin değerine ayak uyduramadığından bahsediyoruz. Bunu hiç merak ettin mi? Neden evler değerlenince kiralar yükselmiyor? Bunun neden olduğuna biraz ışık tutması gereken çok ayrıntılı ve kapsamlı bir cevap vereceğim. Hangi pazara yatırım yapacağınızı nasıl seçeceğimizi konuşuyoruz. Birinde yaşıyorken başka bir yere yatırım yapabiliyorsanız, birini seçmek zorunda mısınız? İkisine de yatırım yapabilir misin? Her bir pazarda ne tür şeylere girmelisiniz? Ardından, Brandon'ın Open Door Capital ile yaptığı gibi, başka birinin fonuna yatırım yapmakla kendi anlaşmanızı satın almak arasında nasıl karar vereceğimizi konuşuruz. Ne beklenir, her birinin artıları ve eksileri nelerdir ve her ikisini de yapmanıza izin veren bir strateji. Bu ve daha fazlası hemen önümüzde bekliyor.

David:
Şimdi, sizden, harika izleyicilerden sorular gelmedikçe bu gösteriyi yapamayız, bu yüzden sizden lütfen bigpockets.com/david adresine gidip video sorunuzu göndermenizi isteyeceğim. Şimdi, bir sorunuz varsa, ancak herhangi bir nedenle, gösteriye layık olmadığını düşünüyorsanız veya çok utangaçsanız, sorun değil. Forumlara girip orada sorun. Bu sitede size bu soruda yardımcı olabilecek iki milyondan fazla BiggerPockets üyeniz var.

David:
Hepinizden bazı YouTube yorumları bırakmanızı istedim ve bunların ne olduğunu paylaşmak ve onları bırakmaya devam etmenizi teşvik etmek istiyorum çünkü onları okuyoruz ve bu şovları herkesin istediği şekilde yapmaya çalışıyoruz. İlki geliyor, Yugen'e benziyor, “Harika içerik. Her soruya hayat derslerini dahil etmeyi başardığınız sürece her şey mükemmeldir.” Bu çok güzel. Bunun için teşekkür ederim, Yugen.

David:
Georgie Brennon'dan, “Sadece teşekkür etmek istedim David Greene. Bir yılın daha iyi bir bölümünü özgeçmişimi geliştirmek ve başarılı olmayan işlere başvurmakla geçirdim. İş arama hikayenizi duyduktan sonra bir arkadaşımı aradım ve şirketinin işe alıp almadığını sordum. İki gün sonra iş görüşmem ve ertesi gün iş teklifi aldım. ÇOK KOMİK. Tekrar teşekkürler dostum." Bu oldukça iyi hissettiriyor. Bu oldukça havalı.

David:
Ve son olarak Jay'den, “Harika benzetmeler, tıpkı bir refi'de kapanış maliyetlerinde birkaç bin dolarlık farkla iki kredi teklifi gibi, daha düşük faiz 22 ayda fark kapatma maliyetlerini geri ödediğinden, daha yüksek kapanış maliyetleri daha iyi sonuçlandı. ” Bu harika. İnsanlara tam olarak bunu söylüyorum, çoğu zaman kapanış maliyetlerinin ne kadar yüksek olduğuna, kur farkının ne olduğuna bakmak ve başabaş noktanızın nerede olduğunu görmek istersiniz. Muhtemelen 22 aydan fazla mülkünüz olacak. Bu, tam olarak burada bahsettiğimiz şeyin harika bir uygulaması ve size biraz para kazandırdığım için memnunum.

David:
Tekrar hatırlatmak isterim ki, bunu sonuna kadar izleyin. Lafı fazla uzatmadan ilk konuğumuzu getirelim.

Clyde:
Nasıl gidiyor David? Ben Clyde ve bu da küçük Clyde. Temelde bugünkü sorum satın alma ile ilgili. Bölgemdeki yatırımcılar için mülkler yaklaşık 200,000 dolara gidiyor. Şu anda 100,000$'lık bir HELOC'um var ve mülkü finanse etmek için hangi yolu izlemem gerektiğini merak ediyorum. %20'lik bir indirim gerçekten işe yarayacak gibi görünmüyor çünkü eminim ki bu insanların çoğu paralarını hemen istiyor. Sadece hangi yolu izlemem gerektiğini merak ediyordum yoksa HELOC'u zor para kazanmak için mi kullanmalıyım? Ne yapacağımdan emin değilim. Bu sefer için teşekkür ederim ve BiggerPockets'ta yaptığınız her şeyi takdir ediyorum.

David:
Pekala Clyde, küçük Clyde, bu soruyu sorduğun için çok teşekkür ederim. Bana gerçekten sevdiğim bazı şeylere cevap verme fırsatı veriyor. Ayrıca, beşikte BiggerPockets dinliyorsa, buradaki küçük Clyde'ın büyüdüğünde finansal açıdan çok anlayışlı olacağını söyleyebiliriz. Sorunuz, eğer doğru anladıysam, piyasa çok sıcakken ve insanlar en güçlü alıcıya satmak istiyorken yatırım amaçlı bir gayrimenkule %20 indirim yapmalı mıyım? Yoksa nakit teklifin eşdeğerini yazabilmek için 100,000'lik bir HELOC artı 100,000 sabit para mı almalıyım? Ve bir alıcıdan teklif alırken satıcıların nelere önem verdiklerini açıklamak için bir dakikanızı ayırmak istiyorum.

David:
İlk şey, nakit ister banka hesabınızdan gelsin, ister bir HELOC'tan geliyor, ister sert bir borç verenden geliyor, isterse geleneksel bir borç verenden geliyor olsun, hepsi satıcı için nakittir. Bu paranın nereden geldiği umurlarında değil. Bir alıcının kredi ile ev almasından hoşlanmamalarının nedeni, kredi verenin, alıcının yerine getirmesini istediği koşulların veya mülkün üzerine borç verebilmek için mülkün yerine getirmesidir.

David:
Bu bir değerlendirme gibi bir şey olabilir. Ev, sözleşmeye koyduğunuzdan daha az değer biçerse, banka veya borç veren endişelenir, kötü bir anlaşma yaparlar, bu nedenle ekspertizdeki farkı kapatmak için anlaşmaya daha fazla para koymanızı isterler. Sana bakanlar olabilir, borç alan olarak Clyde, özellikle borcun/gelir oranın nedir? Kredi puanınız nedir? Ne kadar süredir işiniz var? Emanet işinin ortasındayken çalışma saatlerini kısalttın mı? Bunlar, mülk satın almak için borç para aldığınızda anlaşmaları bozabilecek şeylerdir.

David:
Burada vurguladığım şey, kredi alıyor olmanız değil. Soruna neden olan krediyle ilişkili koşullardır. Sert tefeci ile gidebilirsiniz ve genellikle krediyle ilgili daha az koşula sahiptirler. Şimdi yine, satıcı için bu paranın nereden geldiği önemli değil, onların umursadığı şey teklifinizi nasıl yazdığınız. Bir kredi ihtimalinden feragat ediyorsanız ve bir ekspertiz ihtimalinden feragat ediyorsanız, birçok yönden nakit ödüyorsanız bu durum satıcılar için aynıdır. Anlaşmadan geri dönerseniz, depozitonuzu kaybedersiniz. Aynı şey nakit teklif için de geçerli. Anlaşılması gereken ilk şey, kötü olanın kredilerin kendileri olmadığı, krediyle ilgili koşullar olduğudur.

David:
Şimdi sorduğunuz peşinatla ilgili olarak, paralarını istedikleri için bu insanlar için %20'lik bir indirim yeterli değil mi? Sadece paralarının emanet kapanışında geldiğini vurgulamak istiyorum. Siz %20'nizi koyarsanız ve banka oraya %80 koyarsa, onlar için hepsi aynıdır. Nereden geldiği önemli değil. Sadece o parayı istiyorlar. Satıcıların sıklıkla “Daha büyük bir peşinat istiyorum” demelerinin nedeni, onlara daha fazla para vermeniz değildir. Sana böyle hissettiriyor. Anlaşmaya daha fazla para koyuyorsun ama bu sadece bankanın daha az para koyduğu anlamına geliyor. Satıcının endişesi, eğer bankada çok paranız yoksa korkacaksınız ve anlaşmadan çekileceksiniz.

David:
Kuzey Kaliforniya'da yüksek fiyatlı gayrimenkul satıyoruz. Nadir değil. Anlaşmalarımın yarısının milyon dolar aralığında olduğunu söyleyebilirim. Ve yatıracak 200,000'iniz ve bankada 400,000'iniz daha varsa, bu çatının değiştirilmesi gerektiğinde ve 20,000 dolarlık bir çatı veya bunun gibi bir şey olduğunda, bu sizi korkutmaz. 400,000 doları aldığında anlaşmadan geri çekilmezsin. Biri "600,000 $ yatırabilirim" derse, aracı, listeleme aracısı ve satıcı, yeterli nakitleri olduğu için bu anlaşmanın kapanacağını iyi hissederler. Korkmayacaklar. FHA kredisi olduğunda, VA kredisi olduğunda, düşük peşinat kredisi olduğunda, bu satıcının daha az para aldığı anlamına gelmez, alıcının korkma ve anlaşmadan geri çekilme olasılığının daha yüksek olduğu anlamına gelir. İşte bu yüzden peşinatları düşük olan bu alıcıları sevmiyorlar.

David:
Şimdi %20 çok güçlü. Bu düşük değil. İşte sana tavsiyem. Halihazırda birlikte çalıştığınız geleneksel borç verenden daha pahalı borç verme olan HELOC'u ve zor parayı gözden geçirmeniz gerektiğini düşünmüyorum. %20 iyi bence. Daha fazla para yatırmak için endişelenme, bu 20 binden daha fazla param olduğunu gösteren fon kanıtını gösterme konusunda endişelen. 100,000$'lık bir mülkse, 20,000$ yatırıyorsunuz, onlara bankada 80,000$ daha olduğunu gösterin ve teklifinizi onlara daha fazla koruma sağlayacak şekilde yazın. Yedi gün veya 10 gün sonra taahhütte bulunup bulunmadığınızı anlamaları için “Muayene için gerçekten kısaltılmış bir süre yapacağım ve kredi olasılığım için kısaltılmış bir süre yapacağım” diyebilirsiniz. bağlılık. Satıcının umursadığı şey bu.

David:
Bence kişisel olarak insanlar peşinat ödemesine çok fazla kapılırlar. Satıcılar peşinatla ilgilenmiyor. Satıcılar, ne kadar paranız olduğunu umursuyor, anlaşmayı kapatabilirsiniz. Borç veren veya peşinatla ilgilenir. Peşinatınızı yalnızca isterseniz veya yalnızca satıcı istediği için değil, kredide daha iyi bir anlaşma alıyorsanız artırmalısınız. Ama bu soruyu sorduğunuz için çok teşekkürler. Bunu gerçekten takdir ediyorum ve küçük Clyde'a sevgilerimi gönderiyorum.

David:
BiggerPockets'in forumlarına ve Facebook gruplarına gidelim ve birkaç soru çözelim. Birbirinize verdiğiniz destek harika ve bunu devam ettirmenizi çok isterim.

David:
New York'tan Diana C.'den gelen ilk soru şöyle diyor: “Toptan gayrimenkul yapmaya ve kiralık ev satın alabilmek için biraz sermaye oluşturmaya çalışıyorum. Ancak W2 gelirli bir işim yok. Toptancılıktan yeterince para kazandığımda, bir krediye hak kazanmak için genellikle iki yıllık gelire ihtiyacım olduğundan, kiralık ev satın almaya başlamak için ne yapabilirim? Şu anda yapmam gereken başka bir şey var mı?”

David:
Çok güzel soru Diana. Ve ne yazık ki, bu durumda, mücadele gerçektir. Konvansiyonel finansman almak istiyorsanız, her zaman iki yıl değil, para kazandığınız bir süreyi göstermeniz gerektiği doğrudur. Ve toptan satış gelirinin W2 geliriyle aynı anlama gelmediğini görebilirsiniz. Toptancı olarak para kazandığınızda 1199 bağımsız yüklenicisiniz, başkası için çalışmıyorsunuz. Bu para sabit ve tutarlı değil. Anlaşmadan anlaşmaya değişir. Toptan satıştan iki yıl sonra gelir elde etseniz bile, bu, gayrimenkul satın almak için kredi almayı zorlaştıracak çok iyi bir şans var. Ve herkesi işinizi bırakmaya ve bu şeye atlamaya teşvik etmememin nedenlerinden biri de bu, çünkü finansman büyük ölçüde tutarlı gelire bağlı.

David:
Artık kiralamaya başlamak istiyorsanız ve toptan satış yaparak para kazanıyorsanız yapabileceğiniz birkaç şey var. İlk şey sıkıcı şey. Sadece bir iş bulabilir ve toptan satış yaparken bunu yapabilir ve bu işten finansman sağlayacak kadar para kazandığınızdan emin olabilirsiniz. İkinci şey, bir eş imza sahibi bulabilmenizdir. Tutarlı bir geliri olan, krediye hak kazanmanıza yardımcı olacak ve krediyi almanıza yardımcı olmak için onlara ödeme yapacak ve onları tapuya koymayacak ya da tapuya koyacak ve onlara bir öz sermaye payı verecek bir kişi bulabilirsiniz. . Her iki durumda da, o krediye hak kazanmanıza yardımcı olmak için almak istemiyorsanız, başka birinin gelirini kullanabileceğiniz bir seçenektir.

David:
Diğer bir şey de, satıcılarla doğrudan anlaşmalar yapabilmenizdir. Zaten toptan satış yapıyorsun. Satıcılarla konuşuyorsunuz ve sözleşmeye konu mülkler alıyorsunuz. Belki bunlardan birkaçını başka birine toptan satmak yerine sadece şartlara göre satın alabilirsin. Sözleşmeli 120,000 dolarlık bir mülk alıyorsunuz ve “Hey, bu evi satıp paranızı hemen almak yerine, sizden alıp bankamışsınız gibi size ödeme yapsam ne olur?” diyorsunuz. Mülkün satıcısı, geleneksel bir borç verenin yapacağı gibi bir W2 işiniz olmamasını umursamayabilir, bu, onu aşmanın başka bir yolu.

David:
Ve son olarak, başka bir yatırımcı ile ortaklık kurabilir ve toptan satışınızdan parayı anlaşmaya getirebilir ve finansmanı alabilirler. Bu, anlaşmaları bir araya getirebilmenin başka bir yolu. Ve son olarak şunu düşündüm, ticari mülk satın alabilirsin. Ticari mülk satın alırsanız, krediye hak kazanmak için mülkten elde ettiğiniz geliri kullanabileceksiniz, Diana. Mortgage şirketimin bunu insanlar için her zaman yaptığımız bir ürünü var. Onlara mülkten gelen paraya göre kredi alıyoruz ve mülkün ne kadara mal olacağını karşıladığından emin oluyoruz. Ve kendi özel hayatlarında gerçekte ne kadar para kazanıyorlarsa kazansınlar kalifiye olarak girebiliriz. Daha yaratıcı olmanız gerekecek ama bu imkansız değil.

David:
Sıradaki soru ondan geliyor. Nate L., Kansas'ta. Aslında iki sorusu var, o yüzden önce birincisine geçelim. “Tecrübelerinize göre, bir mülkü bir LLC'ye devrederseniz, bir borç veren işletmeyi mülkün sahibi olarak mı görür yoksa LLC'yi desteklediğinizden beri bunu yine de borç kesintisi gelirinize dahil eder mi? Yoksa bu borç verene göre değişir mi?” Şimdi, bu cevaplayacağım sorulardan biri ama söylemek zorundayım, ben bir EBM değilim, bu yüzden size vergi tavsiyesi veremem ama ben bunu nasıl anlıyorum.

David:
İlk kısım A, evet, borç verene göre değişir. Borç sizin adınıza değil, LLC'nin adına bakmıyor ve bu yüzden size karşı sayılmaz. Ancak, en iyi oranlara ve en iyi koşullara sahip oldukları için herkesin olmak istediği geleneksel borç verenler, genellikle LLC'ye bakacak ve borcu ve geliri size karşı tutacaktır. Bunun nedeni, LLC'lerin şirketlerden geçmesidir. Mülk, LLC'ye ait olsa da, LLC'nin sahibi sizsiniz ve bu nedenle, o LLC'yi yönetmekten sorumlu olan sizsiniz, bu, mülkün sahip olduğu borcun size karşı tutulacağı anlamına gelir. Ama gelir de olacak. Gelir getirici mülkler satın alıyorsanız, bu size neredeyse hiç zarar vermez ve bunun için çok fazla endişelenmenize de gerek yoktur.

David:
Bunun istisnası bir LLC değil, bir C Corp. C şirketlerine ayrı I kimlikleri olarak bakılır. Bu yüzden EBM değilim diyorum çünkü bu soruya giriyor. Ve C Corp'un size geçmesi ya da gelirin size geçmesi yerine, C Corp'ta kalır ve siz temelde o C Corp'un bir çalışanısınız, yani C şirketinin sahip olduğu tüm mülkler, sizsiniz. bir çalışan olarak sizin kadar sorumlu değil, hangi şirkette çalışırsanız çalışın, sahip oldukları gayrimenkulden sorumlu olmayacaktır. Bu, C Corp'un faydalarından biridir. Olumsuz yanı, onlardan para almanın daha zor olması ve bunların nasıl yapılandırılacağına ilişkin daha fazla kuralın olmasıdır.

David:
Nate'in sorusunun ikinci kısmı, “BRRRRR yöntemini kullanırken her zaman 'Mülk aramadan önce ön onay alın' dediğinizi duyarım. Bu, hem başlangıçta rehabilitasyonda satın alacağınız borç verenler hem de yeniden finanse edeceğiniz banka borç verenler için geçerli mi?” Bu çok güzel bir soru, Nate. Ve cevap, evet, her ikisi için de geçerli olacaktır. BRRR'nin son aşamasının tekrar olduğunu biliyorsunuz. Bundan hemen önceki, yeniden finansman olacak. Yeniden finanse edeceğiniz borç verenin size kredi vereceğinden emin olmak istersiniz. Muhtemelen gelirinize, borcunuza gelir oranınıza, taşıdığınız borca, kredi notunuza bakacaklar ve “Bu miktar için kredi almanız için ön onay almış olacaksınız” diyecekler. , X tutarında öz sermaye ile.” Mülkte %20 öz sermayeniz varsa, geri ödeyebileceğinize inandıkları belirli bir tutarın %80'ini size kredi verirler. Bu projeye atılmadan önce kesinlikle bunu yapmak istersiniz.

David:
İkinci parça ise, borç veren bir tefeciniz olup olmadığını bilmiyorsanız, kullanacağınız kişi buysa, anlaşma için sizi onaylayacak bile değilseniz, mülkler için teklifler yazmak istemezsiniz. Amacınız buysa, borç verenle konuşmanız ve o mülkü satın almanıza izin vermek için başka hangi kriterleri bulmaları gerektiğini öğrenmelisiniz. İçinde ne kadar öz sermaye olacağı umurlarında mı? Bulunduğu alan umurlarında mı? Fiyat noktasını umursuyorlar mı? Her zor tefeci farklıdır. Hepsi kredilerini geleneksel borç verenler gibi aynı yerlere satmıyorlar. Kendi benzersiz kriterleri var çünkü bu mülkleri satın almak için para yatıran kendi yatırımcıları var. Kesinlikle ikisiyle de konuşun ve ne istediklerini çok net bir şekilde görün ve ardından aramanızı bu parametrelere göre hedefleyin.

David:
Portföyümü BRRRR stratejisiyle büyütürken, finansmanın ne kadar önemli olduğunu anladım. 10'dan fazla finanse edilen mülk edindiğinizde, artık herkesin alıştığı gibi geleneksel krediler alamazsınız. Bunlar Fannie Mae, Freddie Mac kredileri. Onu satın alan kişi olarak, ne tür bir kredi olduğunu her zaman bilmiyor veya umursamıyorsunuz. Sadece şartların ne olduğunu bilmek istiyorsun. Faiz oranım nedir? Kapanış maliyetlerim nedir? Sabit mi yoksa ayarlanabilir mi? İnsanlar bazı kredilerin neden diğer kredilerden daha iyi olduğunu anlamıyorlar, ancak dörtten fazla aldığınızda, tipik olarak en ucuz olan bu geleneksel krediler daha zor hale geliyor ve 10'da, özellikle yatırım amaçlı gayrimenkuller için artık onları alamıyorsunuz. Alternatif kredi kaynakları bulmak zorunda kalıyorsunuz.

David:
Ve bulduğum şey, çok iyi bir yatırımcı olmama rağmen, çok iyi anlaşmalar satın aldım, ona bir ton öz sermaye ekledim, iyi para kazandım, borç verenler sadece, daha fazlasına sahip olan herhangi bir yatırımcıya borç vermek istemediler. belirli sayıda mülk. Ve böylece, borç verenin kurallarını bilmediğim için anlaşmaları finanse edemeyecek duruma geldiğimi fark ettim. Rehabilitasyonum tamamlandıktan sonra ekspertiz değerinin %75'ini ödünç almama izin verecek bir kredi limiti çekmeme izin veren bir banka buldum ve bu anlaşmaları bu kredi limiti üzerinden finanse edecektim. Ve sonra tüm kredi limitini kullandığımda, tüm bu mülklerin bir demet halinde bir araya getirildiği ve çok aileli bir mülk olup olmadığını analiz ettiği temelde tek başımayım şeklinde yeniden finanse ederdim. 10 müstakil ev, 10 dairelik bir apartman kompleksi gibi görünecekti.

David:
Ama elde ettiğim şey, tüm stratejimin borç verenin ihtiyacına göre bir araya getirilmesi. Yaptıklarımı onların izin verecekleri etrafında inşa etmem gerekiyordu. Finansman bu kadar önemliydi. Aynı şeyi yapmaktan korkmayın. Kredi almanın zor olduğu bir noktaya geliyorsanız, krediyi nasıl alabileceğinizi öğrenin ve ardından buna uymak için stratejinizi bir araya getirin.

Matthew:
Hey David, gömleksizler için üzgünüm ama yerel havuzda günü iliklerine kadar ilikleyerek. Bu arada sorum şu, BiggerPockets'taki tüm içeriği seviyorum. Harika. tonlarca öğreniyorum. Sorum şu ki, benim adıma birincil konut ipoteğime sahibim, yakında karım olacak nişanlım ipoteğin yarısını ödüyor. Potansiyel bir borç verene, aslında ipoteğin yarısını ödediğini, böylece borç-gelir oranımın gerçekliğin daha fazlasını yansıtmasını sağlayabileceğimi bilmenin bir yolu var mı? Tekrar, çok teşekkürler. İçeriği sevin. Teşekkür ederim.

David:
Selam Matthew. Öncelikle, gömleksiz olduğun için özür dileme. Ben de gömleksizim. Bu, yaptığımız çok sıcak bir içerik ve tamamen giyinik kalmayı zorlaştırıyor. Anladım. Şimdi, sorunuza gelince, burada biraz muamma içindesiniz. Sizi doğru anladıysam, mülkün sizin adınıza olduğunu ve kredinin sizin adınıza olduğunu söylüyorsunuz, ancak nişanlınız ödemenin yarısını yapıyor ve bu nedenle teknik olarak tam tutar için kancada değilsiniz ve Bir borç verene bunun içinde bulunduğumuz bir durum olduğunu göstermenin bir yolu olup olmadığını merak ediyorsun, 800 dolar ya da ödediği her neyse bana karşı tutmamalıydım.

David:
Şimdi sorun burada. Bu pratik açıdan gerçekleşebilirken, bu kredi için kancada olan tek kişi sizsiniz. Nişanlınız sizden ayrılsa, o ipotek ödemesini yapmak istemediğine karar verse, kendi evini alsa, ne olursa olsun, o tam ödemeden yine de siz sorumlu olacaksınız. Ve baktıkları şey, sorumlu olduğunuz borç nedir? Ne ödemek zorundasın, sorumlusu sensin? Aslında ne ödüyorsun değil mi? Şimdi alışılmadık bir borç veren bulabilirsiniz. Borç verenler, özel finansman ve ekibimizin yaptığı bazı niteliksiz ipoteklerden bahsediyoruz. Bu arada, bunlar sandığınız kadar pahalı değil. Ben kendim yapıyorum ve çoğu zaman oranlar yüzde dört ila dört buçuk arasında. Hiç de kötü değiller. Bu size bir istisna verebilir.

David:
Ama bahsettiğin geleneksel herhangi bir şeyden kurtulmak için yapabileceğin hiçbir şeyin farkında değilim. Yapabileceğiniz tek şey, onu temel olarak krediye eklemek ve bu ödemenin yarısından sorumlu olmasını sağlamak. Ancak o zaman bile, genellikle olan şey, ödemeyi ikiye bölmek yerine tam ödemeden ikinizin de sorumlu olmasıdır. Ne yazık ki bu anlaşmada, mülkü farklı bir şekilde yeniden finanse etmediğiniz veya geleneksel olmayan bir sonraki kredinizi yapmak için bir borç veren bulmadığınız sürece, bu muhtemelen sizin için işe yaramayacaktır. Faaliyet gösterdiğimiz eyaletlerden birindeyseniz, bana bir mesaj gönderin, adamlarımızdan biriyle bağlantı kurmanızı sağlayacağım ve size bu konuda yardımcı olup olamayacağımıza bakacağım. Aksi takdirde, muhtemelen gelirinizi artırmanız veya borcunuzu azaltmanız veya nişanlınızın adına bir sonraki mülkü satın almanız ve mülkünüzden etkilenmeyen borç / gelir oranının hak kazanmak için kullandıkları gibi olmasına izin vermeniz gerekecektir. sen.

Dustin Byer:
Hey David, telefonumu aldığın için teşekkürler. Benim adım Dustin Byer ve karımla birlikte senin için bir tür zihinsel engel sorumuz vardı. 2 milyon dolar civarında bir net değerimiz var ve bir grup işletmemiz var ve dört ila 12 yaşları arasında dört çocuğumuz var. Oldukça meşgulüz. Tüm net değerimiz bu işlere ve içinde yaşadığımız eve bağlı ve temelde çeşitlendirmeye ve daha pasif gelir yaratmaya çalışıyorduk. Ve böylece ayda yaklaşık 10,000 yatırım yapabiliriz. Ve sorum şu, yol boyunca bu küçük şeylere yatırım yapar mıydınız? Ya da her zaman çok meşgul olduğumuz için Brandon'ın Açık Kapı fonu gibi bir şeye kaydedip yapıştırmak mı? Düşüncelerinizi merak ediyorum. Teşekkürler. Hoşçakal.

David:
Öncelikle Dustin, video için teşekkürler. Ve bu oldukça harika bir problem. Seni doğru duyuyorsam, bana söylediğin şey, işlerini yürütmekte oldukça başarılı olduğun. Daha önce satın aldığınız ve 2 milyon dolarlık bu net değere katkıda bulunan çok fazla öz sermayeye sahip mülkleriniz var, ki bu harika. Bu, sen, karın ve muhtemelen o netten yiyip bitiren dört çocuğun için harika, ellerine geçen her fırsata değiyor. Makarna ve peynir bedava gelmiyor. Ve sorunuz şu ki, neye yatırım yapmalısınız? Korkunuz, endişeniz olacak, tüm paramı çok zaman alacak bir şeye yatırmak istemiyorum. İşlerinizi yürüttüğünüz için kısa süreli kiralama gibi bir şey sizin için gerçekten kötü olabilir. İşte bu yüzden, Brandon'ın Open Door Capital ile yaptığı gibi, parayı yatırabileceğiniz, tamamen pasif olabileceğiniz başka birinin anlaşmalarına yatırım yapmayı merak ediyorsunuz.

David:
Bu senin için çok iyi bir seçenek. Ben olsam buna bakardım. Ancak gayrimenkule yatırım yapıyorsunuz ama gayrimenkule yatırım yapmıyorsunuz. Bir fona yatırım yapıyorsunuz ve ben olaya böyle bakıyorum. Birinin fonuna yatırım yaptığınızda, sizin bakış açınızdan, onunla gayrimenkul yatırımı yapmış olmaları önemli değil. Size benzer bir getiri sağlayabilecek bir riskten korunma fonuna veya hisse senetlerine yatırım yapmak olabilir. Sizin bakış açınızdan paranızı birine veriyorsunuz ve faiziyle geri alıyorsunuz. Bu iyi. Bunu yapmalısın. Bunu her zaman yapıyorum ama bunun, insanların gayrimenkule ulaşmalarına yardımcı olmak için bakma eğiliminde oldukları amaçlara ulaşmama yardımcı olmayacağını da biliyorum. Çoğu insan, emekliliklerini planlamak istedikleri için gayrimenkul satın alıyor. Net değerlerini büyütmek istiyorlar. Gördüğünüz gibi işinize yaradı. Geçimlerini sağlayabilecekleri pasif gelirin gelmesini istiyorlar.

David:
Hayatta peşinden koşman gerekenler bunlarla sınırlı değil. Bunun gibi fonlara yatırım yapmak için kesinlikle yapılması gereken bir argüman var. Dediğim gibi, bunu kendim yapıyorum ve gelecekte aynı şeyi arayan insanlar için para toplayacağım. Dinleyen herkesin, finansal özgürlüğe ihtiyacım olduğunu, bir sürü kiralık mülk sahibi olmak istediğimi, onları yeniden finanse edebilmek ve daha fazlasını satın alabilmek istediğimi net bir şekilde bilmesini istiyorum. Brandon ve David'in bahsettiği tüm harika şeyleri yapmak istiyorum. Bu seni oraya götürmez. Bu, sizi oraya götürme yönünde bir adım olabilir. Gelirken daha fazla sermaye elde etmenize yardımcı olabilir. Ayrıca, işlerinizi yürüttüğünüz ve çocuk yetiştirdiğiniz bu yoğun yaşam döneminde, sermayenizden bir getiri elde etmenize de yardımcı olabilir.

David:
Bu açıdan bakıldığında, evet, bunun gerçekten akıllıca olacağını düşünüyorum. Saygın insanların fonlarına yatırım yapıyor olmalısınız, ancak bu geçici çözümün sizi ulaşmak istediğiniz kalıcı hedefe ulaştıracağına inanmanıza izin veremezsiniz. Bunu yapmak daha fazla tohum biriktirmeme yardımcı olacak ve sonunda kendi ağaçlarımı almak için emlak ekeceğim gibi bakmalısın. Ben olsam yapardım, işte yapacağım şey. Bir zaman çizelgesi belirlerdim ve “En küçük çocuğum, daha fazla zamanım olacağını düşündüğüm yaşta olacak” derdim. Belki liseye, dokuzuncu sınıfa gidiyorlar, belki 12. sınıfa gidiyorsun, “ve benim en büyük çocuğum 18 olacak ve ben 10 yıl sonra onlara çok fazla zaman ayırmayacağım. 10 yıl içinde, çok fazla gayrimenkul satın alma konusunda çok ciddi olacağım. Önümüzdeki 10 yıl içinde başka şeylere yatırım yaparak ne kadar para kazanabilirim ve bunu büyütebilirim ki oraya vardığımda X kadar param olsun?”

David:
Ayda 10 bin tasarruf edebileceğinizi, ayda 10 bin alabileceğinizi söylediniz, bu yılda 120,000 dolar. Bu dönüşe ne ekleyebilirsiniz? %10'luk bir getiri elde ederseniz, yılda 12,000 dolar daha gelir. %20'lik bir getiri elde ederseniz, bu da 24,000'dir. 120 tasarruf ediyorsunuz, artı Brandon'ın fonunda %24,000 kazanırsanız veya hangi fona girerseniz girin, 20 kazanıyorsunuz, bu da size 144,000 çarpı 10, 1.44 milyon veriyor. Yatırım yapmaya hazır olduğunuzda sahip olmanız gereken şey budur. Şimdi, işinizden daha fazlasını kazanmadığınız sürece, bu aralıkta bir yerde olacağını az çok biliyorsunuz.

David:
Ama sonra diyorum ki, bu fonlara yatırım yapma yolculuğundayken hangi anahtar teslim mülkleri satın alabilirim? Şimdi, anahtar teslimi derken, anahtar teslimi bir firmadan bahsetmiyorum. Demek istediğim, çok fazla çalışmaya ihtiyaç duymayan, baş ağrısı olmayacak gerçekten iyi bir alanda ne satın alabilirim, satın alabilirim, bir mülk yöneticisine yönetir ve iyi olacak mı? Büyük bir rehabilitasyonu yönetmek zorunda değilim. Sürekli kiracı devri ile uğraşmak zorunda değilim. Bir ton nakit akışı alamayabilirim ama sorun değil çünkü hedefim 10 yıl sonra yani şu anda nakit akışına ihtiyacım yok. O zaman nakit akışına ihtiyacım var. Ve belki de, fonlara yatırım yaparak yaptığınız şeyi yaparken, bu kriterlere uyan birkaç yılda bir mülk edinebilirsiniz.

David:
Ve sonra sizi teşvik etmek istediğim son şey, işinizi nasıl otomatikleştireceğinizi bulmaktır. Herkes ondan nefret eder. Kimse bize bunu nasıl yapacağımızı öğretmiyor. Bu her şeyin en zor kısmıdır, ancak insanları işe alabilir ve işinizi daha fazla zamanınız olan bir yere otomatik hale getirebilirseniz, gerçek servetinizin geleceği yer olan gayrimenkul satın almaya daha fazla zaman ayırabilirsiniz. Ben de tam olarak bunu yapıyordum. Son üç yıl. Kıçımı tekmeledim, işe almaya çalışıyorum, eğitmeye çalışıyorum, yönetmeye çalışıyorum, David Greene takımına iyi ajanlar almaya çalışıyorum ve sonunda onlara sahibim. Harika gidiyorlar. İşlerin çoğunu yapmak zorunda değilim.

David:
David Greene ekibine gelen yarı pasif gelir. Şimdi bu enerjiyi aldım ve ipotek şirketine odaklanıyorum, kredi görevlilerini oluşturuyorum, ortağımla çalışıyorum, lisanslarını aracı kurumumuza asmak isteyen yeni insanları işe alıyorum, kredi vermelerine yardımcı olabileceğimiz daha fazla acente bulmaya çalışıyorum. müşteriler, yeniden finanse etmesi gereken insanları bulmak. Bunu pasif gelir haline gelene kadar inşa etmek. Bu gerçekleştiğinde, tüm zamanımı ve ayrıca gelir getiren bu işleri geri alacağım ve tüm bu geliri ve o zamanı daha fazla gayrimenkul satın almaya harcayabilirim, ki asıl büyük kazançlar buradan geliyor.

David:
Sana çok tavsiye verdiğimi biliyorum ve bu, W2 çalışanları olan dinleyicilerimizin çoğunun ilgi duymadığı ama gayrimenkul satın alırken bir iş yürütüyorsun. Ve anlamanızı istiyorum ki, BP podcast'inin 500. bölümünde Robert Kiyosaki ile röportaj yaptığımızda, işin amacının gayrimenkul satın almak ve borç almak olduğuna dair gerçekten çok iyi tavsiyeler verdi. Borç almak ve vergiden kaçınmak için. Bir işletmenin amacı budur ve bunu gayrimenkul aracılığıyla yaparsınız. Yaptığınız tüm ticari gelir harika. Bunu gayrimenkule yatırabilir ve vergilerden tasarruf edebilirseniz, bu imparatorluğu inşa etmek için diğer insanların parasını kullanarak daha fazla borç alabilirseniz, bu sadece sizin için yararlıdır, böylece çocuklarınız gittiğinde, sadece şimdi servet inşa etmeye başlamamış olursunuz. Aslında bunu yaşadın. Ayrıca iki ayağınızla da atlayamazsınız. Anladığım kadarıyla dört çocuğunuz var, kulağa çok iş gibi geliyor.

David:
Brandon'ın anlaşmalarına sürekli olarak para yatırdığınız ve ardından kendiniz için birkaç anlaşma satın aldığınız bir çeşitlendirme yöntemi koyun. Ve 10 yıl sonra, Brandon'ın anlaşmalarına para yatırmayı bırakabilirsin, ahbap, yeter artık, bu evlerden daha fazlasını istemiyorum diyene kadar hepsini gayrimenkule yatırabilirsin. Ve sonra Brandon'ınki gibi fonlara yatırım yapmaya devam edin ve tüm ağır işleri onların yapmasına izin verin.

David:
Bugün çok güzel sorularımız oldu. Bu podcast'in nasıl şekillendiğini seviyorum. Bunu her yaptığımızda, sorular daha iyi ve daha iyi, daha derin ve daha derinleşiyor ve bize yatırımda başarılı olmak için gerekenleri yıkma ve tersine mühendislik yapma şansı veriyor. Bunu yapmayı seviyorum çünkü sadece gayrimenkul inşa eden birinin hikayesini dinlemek yerine, diğer insanların sahip olduğu belirli sorulara, mücadelelere, engellere veya fırsatlara derinlemesine giriyorsunuz.

David:
Aslında, içine girdiğim şeyin modelini fark ederseniz, çoğu insan üstesinden gelemeyecekleri bir durum veya engelde olduklarına inanırlar ama ben bakıyorum ve görüyorum ki birkaç tane var. Bunu aşmanın yolları. A artı B'yi nasıl elde edebileceğime, farklı pazarlardaki güçlü yönlerden nasıl yararlanabileceğime ve aynı zamanda dezavantajlarımı nasıl sınırlandırabileceğime bakarken, garip beynimin nasıl çalıştığını görmekten gerçekten faydalanacağınızı umuyorum. Emlak, hemen hemen her durumu çalıştırabileceğiniz, uygulanabilecek kadar çok yaratıcılığa sahip birkaç şeyden biridir.

David:
Bu soruları gönderdiğiniz için çok teşekkür ederim çocuklar. Lütfen bigpockets.com/david adresine gidin, soruları orada gönderin. Ve belki de, sana cevaplamak istemediğin bir şey soran biriyle karşılaştığında veya sana sorması gerektiğini düşünmediğin veya cevabının sende olmadığını düşündüğünde, gidip sorularını orada sormalarını söyle. . BiggerPockets podcast'inde yayınlanabilmek çok güzel ve bunu aileniz ve arkadaşlarınızla paylaşabilir ve dünyanın en büyük emlak podcast'inde olduğunuzu bilmelerini sağlayabilirsiniz. Arkadaşlar bir dakikanızı ayırıp YouTube'daki beğen düğmesine basarsanız ve bunu faydalanacağını düşündüğünüz kişilerle paylaşırsanız, gerçekten minnettar olurum ve şu ana kadar şov hakkında ne düşündüğünüzü bana yorum olarak bırakırsanız sevinirim. .

David:
Bir sonraki sorumuz Hayward, California'daki Solly M.'den geliyor. Hayward bana çok yakın. O bölgedeki birçok müşteriyi temsil ediyorum, ev almalarına yardım ediyorum ve bir ay kadar önce Hayward'da kendime ev bakıyordum. Herhangi biriniz Kuzey Kaliforniya'daysanız veya özellikle Hayward'daysanız, lütfen bana bildirin. Sizi daha iyi tanımayı çok isterim. Belki de Hayward'daki Red Chili'ye, şimdiye kadar sahip olduğum en iyi Vietnamlı Tay füzyonuna gidin. Muhtemelen restorandaki favorimdir ve bağlantı kurmamız ve düzenlediğim bazı buluşmalarda sizi görmemiz gerekiyor.

David:
Solly, "Kocam ve ben uzun mesafeli pasif yatırımcıları alıp tutuyoruz. Hedefimiz, önümüzdeki beş ila yedi yıl içinde emekli olmaya yetecek kadar pasif gelir elde etmektir. Temelde güzel bir yuva yumurtası yapmak istiyoruz. Oldukça muhafazakar, yavaş tempolu bir strateji izliyoruz. Ön ödemeler ve onarımlar için kendi birikimlerimizi kullandık ve Detroit'in banliyölerinde A ve B artı bölgeleri olan dört geleneksel ve bir BRRRR olmak üzere beş müstakil evde geleneksel ipotek kullandık. Ortalama nakit akışımız kapı başına yaklaşık 300 dolar. Yatırım getirisi yaklaşık %5'tir. İki yıllık deneme ve öğrenmeden sonra, bu stratejiyle hedeflere ulaşamayacağımızı şimdi anlıyorum. Sorum şu ki, yatırım getirisini artırmak için neleri farklı yapmalıyız, ancak yine de yeterince muhafazakar kalmalıyız? Genel olarak nicelikten çok niteliğe inanırım. Kapı başına 100 dolar nakit akışı olan dört mülk sahibi olmak yerine, 400 nakit akışı olan bir kapıyı tercih ederim. Teşekkür ederim."

David:
Ne güzel bir sorumuz var burada. Solly'nin durumuna dayanarak üstleneceğim birkaç şey var. Birincisi, satın aldıklarını ve uzun mesafeli ve pasif olduklarını söylediğinde. Ve Hayward'da yaşadıklarını biliyorum. Muhtemelen oldukça iyi ödeyen, ancak çok fazla zaman gerektiren oldukça iyi işleri vardır. Belki bu yazılım mühendisleridir. Belki Hayward'dan çok uzak olmayan bazı teknoloji şirketlerinde çalışıyorlar. Bu, eğer duymuş olsaydınız, ücretlerin gerçekten iyi olduğu ve harika fırsatlara sahip olduğunuz Silikon Vadisi bölgesi olurdu, ancak çok zamanınız var. Trafik zor olabileceğinden işe gidip gelmek için çok zaman harcıyorsunuz. Ve sonra o şirketlerde proje yöneticinizin size verdiği hedeflere ulaşmak için çok zaman harcarsınız. Haklı mıyım bilmiyorum ama Solly orada oturmuş, "Evet, kesinlikle anlıyor" diyerek başını sallıyor olabilir.

David:
Şimdi Solly'nin hepinizin duyması gereken o kadar derin söylediği şey, her adımda muhafazakar yaklaşımı benimsemenin aslında hedeflerine ulaşırken onları ayaklarından vurmak olduğudur. Beş ila yedi yıl içinde nakit akışı ile emekli olabilmek istiyorlar. Ancak yeterince nakit akışı olmayan veya yeterince değer vermeyen mülkler aramak, tabiri caizse ekstra muhafazakar olmak, onları bu hedefe ulaşmaktan alıkoydu. Ve bu daha önce söylediklerimin mükemmel bir örneği. Bazen güvenli yolu seçmek, kaybetmenizi garantilemenin en hızlı yoludur. Bu, riskli olmanız gerektiği anlamına gelmez, ancak muhafazakar veya güvenli eşittir başarıyı varsaymamanız gerektiği anlamına gelir. Bazen olmuyor ve bu da o alanlardan biri. Çıktıkları yolda kalırlarsa, finansal özgürlüğe ulaşamayacaklar. Daha uzun süre çalışacaklar.

David:
Şimdi, şu anda stratejinle ilgili bakabileceğim birkaç şey, Solly, muhtemelen değişmesi gerektiğini düşünüyorum. 400 dolarlık dört kapıdansa 100 dolarlık nakit akışı olan bir kapıya sahip olmayı tercih ettiğime katılıyorum. Bunun riskli olduğunu söyler miyim bilmiyorum. Üzgünüm, daha fazla parayla daha az mülke sahip olmanın daha zor olduğu konusunda muhafazakar diyeceğimi bilmiyorum. Detroit bölgesinden satın almak istediğinizi düşünüyorum çünkü muhtemelen evlerin fiyatını gerçekten beğeniyorsunuzdur. Sanırım seni oraya çeken şey bu. Düşük fiyatlara sahipler ve A'dan B'ye mahallelerdeler, bu nedenle elde ettiğiniz kazancı elde etmek kolay ve çok fazla baş ağrısı değil çünkü kiracılar harika. Dezavantajı, çok fazla takdir etmemeleri ve size çok para kazandırmamaları. Kendini sorgulaman gereken şey bu.

David:
Benim felsefem, nakit akışını inşa etmenin inanılmaz derecede zor olduğudur. Ve bununla demek istediğim, 10,000$ nakit akışı istiyorsam ve kapı başına 100$ alacaksam, 10,000'e çıkarmak için almam gereken çok sayıda kapı var. Aslında, bir kez aldığımda muhtemelen istemem bile çünkü bu çok fazla iş. Kapı başına 500 dolara, 10,000 dolara ulaşsanız bile, bu ne olurdu? İki ev 1,000 eder, yani 20 nakit akışı elde etmek için sahip olmanız gereken 10,000 ev. Ve kapı başına 500 doları vurmak çok zor. Muhtemelen daha çok 40 ila 50 eve bakıyorsunuz. Daha iyi bir strateji, benim kullandığım stratejiler, özellikle nakit akışı söz konusu olduğunda, gecikmiş tatminleri içeriyor.

David:
Ayda 10,000 nakit akışı elde etmeye çalışmak ve ardından gayrimenkule yatırım yapmak için 10,000 dolar biriktirmek yerine, tam tersi bir yaklaşım izliyorum. Öz sermaye oluşturmaya çalışıyorum çünkü öz sermayeyi nakit akışını kontrol etmekten çok daha fazla kontrol edebiliyorum. Nakit akışı, piyasanın bana ne verdiğine bağlıdır. Eşitlik benim çok daha fazla yaratıcılığım olan bir şey. Sabitleyici üst evler satın alabilirim. Evlere değer katabilirim. En iyi mahalledeki en kötü evi arayabilirim. Tipik olarak ev değerleri takdir edildiğinde, kiralar da değer kazanır ancak kiralar buna ayak uyduramaz. Çünkü bir noktadan sonra kiralar ev değerlerine uygun olsa insanlar “Kiram çok yüksek, gidip kendi evimi alacağım” derdi. Enflasyon, her ikisine de yardımcı olmasına rağmen, ev değerine kiradan daha fazla yardımcı olur.

David:
Yaptığım şey, zamanla değerleneceğini düşündüğüm alanlarda mülk satın almak. Bunlarda özkaynak oluşturuyorum ve sonra tüm bu öz sermayeyi bir apartman kompleksi gibi istediğim nakit akışına dönüştürüyorum. Dirençli yağ, akıllı kararlar ve zaman yoluyla bir milyon dolarlık öz sermaye oluşturmak ve daha sonra bu milyon doları nakit akışlı bir mülke aktarmak çok daha kolaydır, burada %1031'lik bir getiri beni bahsettiğimiz ayda 8 yapar, Nakit akışımın bir milyon dolara eşit olmasını beklemeye çalışmaktan ve sonra bununla bir şeyler yapmaktan daha iyidir. Söyleyeceğim şey, bu kadar muhafazakar olan alanlara yatırım yapmayı bırakmak. Siz beyler, daha az inşaat ve daha az arzın olacağı, zamanla takdir etme yeteneği daha yüksek olan bir şeye girmeniz gerekiyor. Başlangıçta girmek daha zor olacak, bu yüzden sözleşmeye almak için daha fazla zaman ayırmanız gerekecek. Şu anda bulunduğunuz Detroit banliyölerinde bunu yapmıyorsanız, talep ettiğiniz fiyatı ödemek zorunda kalabilirsiniz.

David:
Ön uçta vazgeçeceksin. Bu mülkü almak daha zor olacak. Ama bir kez sahip olduğunuzda, çok yükselecek. Ya size yardım edersek, bölgenizde çalışıyorum, San Jose bölgesinde bir ev bulsak? Çok daha fazla para yatıracaksınız. Onu elde etmek için daha fazla iş olacak. Ama bir kere alınca kiralar çok artacak ve değerler çok daha artacak. San Jose pazarında bir yerde bir avuç ev satın aldıysanız ve her birinin 300,000 değer kazanmasına izin verdiyseniz ve dördünüz varsa, 1.2 milyonunuz var ve daha sonra yatırım yapabilirsiniz ve nakit akışı hedeflerinizi bir kez karşıladınız. sen çevir.

David:
Hedefim nakit akışı iken, bunun ilk adım olması gerekmiyor. Bunu nihai hedef haline getirin. Ve ben de bunu yapıyorum. Önce takdir toplamaya bakıyorum ve bunu daha sonra nakit akışına aktarıyorum, sadece yarasadan nakit akışını takip ediyorum çünkü orası şu anda bulunduğunuz durumla karşılaştığınız ve bunun çok uzun sürdüğünü fark ettiğiniz yer. Oraya varmadan önce yaşayacak 900 yılım yok. Bu soruyu sorduğunuz için çok teşekkür ederim. Umarım iyi cevap vermişimdir, böylece herkes nakit akışının önemli olmadığını söylemediğimi anlar. Ben sadece bunu takdir yoluyla takip edersem nakit akışına daha hızlı ulaşabileceğimi söylüyorum ve bu risk almak anlamına gelmiyor. Bu, sabitleyici üst mülkler satın almak, en iyi mahallelerde satın almak, gerçekten iyi fırsatlar elde etmek ve sonra beklemek anlamına gelir. Son olarak, birbirimize yakın yaşıyoruz, bu yüzden bana ulaşın ve burada bir şeyler yapmanıza yardımcı olmayı çok isterim.

David:
Sıradaki soru Güney Carolina'daki Palmer'dan. “Mevcut piyasada muhtemelen oldukça yaygın olduğu gibi, kiralık birimlerim son birkaç yılda önemli ölçüde değer kazandı. Değerleri yükseldikçe kira gelirleri de yükselişe ayak uyduramadı.” Yan not, bu ben değilim Palmer. Solly'nin sorusu hakkında konuşurken tam olarak tanımladığım şey buydu, öyle değiller. İkisi de yükselir ama orantılı olarak yükselmezler.

David:
"Satışa başlamak istiyorum ve hangi faktörleri göz önünde bulundurmam gerektiğini veya hepsini satıp satmamamı merak ediyordum. Alırken düşündüğüm şartlarla hemen hemen aynı şartlarda satmayı düşünmeye çalışıyorum. Örnek olarak, piyasada 80K'ya ayda 1,000$ kazandıracak bir ev varsa, diğer tüm makul masraflar göz önüne alındığında, bu satın almak mantıklıdır. Aynı ev 120 bin dolara piyasada olsaydı ve ayda aynı 1,000 doları getirseydi, o zaman bu anlaşmayı geçerdim. Çünkü paranın fırsat değeri benim için evden daha değerli. Ama 80K'ya aldığım ev 120K'ya değerlendiğinde ve kira değerlemenin gerisinde kaldığında neden aynı şey geçerli olmuyor? Evlerimin bazılarının değeri neredeyse üçe katlandı ve kirayı üçe katlamak beni piyasa fiyatlarının oldukça üstüne çıkarır. Değerleme, gelir akışı vb. dahil olmak üzere, dikkate alınması gereken ve bir kiralık birimin ne zaman satılacağına ilişkin düşüncelerinizi duymak isteyen vergi yükleri ve diğer faktörlerin olduğunu anlıyorum. ”

David:
Bir çeşit alarmımız olsaydı, düğmeye basardım çünkü bu, tüm gün boyunca en sevdiğim soru olacak. Bu büyük erkek ve kız meselesi millet ve neredeyse başka hiçbir yerde bunun gibi cevaplar duymayacaksınız. Kendi borumu çaldığım için değil, diğer insanların bu sorular hakkında düşünmediğini düşündüğüm için. Ama her gün gayrimenkul sahibi olan veya onu satın almak isteyen insanlarla çalıştığım için Palmer'ın neden bu durumda olduğunu anlamak zorunda kaldım çünkü o kesinlikle haklı. Palmer, evin fiyatı arttıkça kiranın da artmadığını fark etti. İlk değineceğim konu bu.

David:
Kapsama aldığımdan emin olmak istediğim bir sonraki şey, "80,000'e ayda 1,000 dolar getiren bir ev alabilseydim, onu alırdım ama 120,000'e bir ev alırdım, bu da bir ev getirdi. Ayda 1,000 dolar.” Aslında oradan başlayacağım çünkü birkaç şeyin altını çizmek istiyorum. Palmer'ın mantığı sağlam. Nakit akışında değil, kirada veya gelirde 120'lik bir nakit akışı elde etmek için 1,000'yi harcamazdı. Ve 80,000 dolarlık kira geliri elde etmek için sadece 1,000 harcaması gerekseydi bunu yapardı. Palmer'ın yanlış olduğunu ve diğer birçok insanın aynı teknede olduğunu düşündüğüm yerde, özellikle de biraz daha yeni bir yatırımcı gibiyseniz. Bir ton mülkünüz yok, mantığı, nakit akışının gayrimenkul satın almanızın nedeni olduğu temeline dayanıyor. Ve bu çok gündeme geliyor.

David:
Gayrimenkul almamın nedeni nakit akışı değil. Bu harika bir ayrıcalık. Pastanın üzerine krema sürüyor. Gerçekten beğendim. Ancak, 500,000 dolarlık bir mülk satın alıp, içine 50 bin dolar yatırarak ve onu 700,000 dolarlık bir mülk yaparak elde ettiğim servetle karşılaştırıldığında, nakit akışı tek başına sönük kalıyor. 150,000 dolar. Nakit akışı bu zenginliği oluşturmak için uzun zaman alır. Palmer'a meydan okumak istediğim ilk şey, gayrimenkule daha geniş bir pencereden bakmak. Yakınlaştırıp “Gayrimenkul almamın tek nedeni nakit akışıdır” demeyin. “Nakit akışı gayrimenkul almamın bir nedenidir” deyin. Ve hayatınızın bir bölümünde, genellikle hayatımızın sonlarına doğru, nakit akışı 24 yaşımızdan çok daha önemlidir.

David:
Aslında, buraya çıkıp tartışmalı bir şey söyleyeceğim. 24 yaşındaysanız ve iki yıl içinde emekli olmaya çalışıyorsanız ve bunu yapabilmek için tüm bu nakit akışını istiyorsanız, bu iyi olabilir. Hayatınızdaki çağrının bu olduğunu düşünüyorsanız, bu harika. Başınıza gelen en kötü şeylerden biri olabilir. Çalışarak, öğrenerek ve beceriler geliştirerek ve bunun sizi olgunlaştırmasına izin vererek, çuvallayarak ve akıl hocalarının size, “Hey, batırdın. Daha iyi yap."

David:
Hayattan geçmekten, insanlar için çalışmaktan veya insanlarla çalışmaktan ya da herhangi bir şekilde çalışmaktan söylenecek çok şey var, sadece kanepede oturup Yıldızlarla Dans'ı izlemiyorum. Karakteriniz için iyidir. İlişkileriniz için iyidir. Arkadaşlıklara iyi gelir. Zor bir şey yaparak daha zengin bir hayat kurarsınız, ki çoğu işin bir dereceye kadar zorluğu vardır. 20 yaşında olmamın büyük bir hayranı değilim ve üç yıl içinde emekli olmak ve bir daha asla çalışmamak istiyorum. Hayatın size sunduklarının çoğunu kendinizden çalıyor olabilirsiniz.

David:
Ve bu nakit akışı, nakit akışı, nakit akışı ile ilgili sorunlardan biri. Nakit akışına ihtiyacım var. Seni hayatta daha kötü kararlar vermeye hazırlıyor mu? Nakit akışının kötü olduğu anlamına gelmez. Nakit akışı, özellikle bir ton paranız yoksa inanılmaz derecede önemlidir. Söylemek istediğim ilk şey bu, bak, eğer o ya da 120,000 dolarlık ev satın almak istemiyorsun çünkü sadece 80 olsaydı alırdın. Altı yılda 120'den 240'a ve 80,000'e giderse Aynı altı yılda ev 80'den 90'a çıkıyor, 120 doların nakit akışı ya da fark her ne olursa olsun, çok nominal olmasa da 100 evden çok daha fazla para kazandınız. Kira muhtemelen 120 evde 80 evden daha hızlı arttı. Erkekler ve kızlar, bunları düşünürken kendinize nakit akışına takıntılı olup olmadığınızı ve bu takıntınızın daha iyi kararlar vermenize engel olup olmadığını sorun.

David:
Şimdi, kira neden ev fiyatlarına yetişmiyor? Dostum, buna cevap vermeyi seviyorum. Bunu ekibimle her zaman konuşuyorum. İşte düşünmen gerekenler. Ev kiralayanlar bazen istedikleri için kiralıyorlar, ev sahibi olma taahhüdünü istemiyorlar. Bakım ve onarım istemiyorlar. O noktadan gelen kiralayanların bir yüzdesi var. Kiralayanların büyük çoğunluğunun sahip olmak isteyeceğini ama alamadığını söyleyebilirim. Kredi alamıyorlar ya da daha da önemlisi, evi karşılayamıyorlar. Satın almak için para biriktiremezler ya da evler satın alamayacakları kadar pahalıdır. Ve ne olur, varsayılan olarak kiracı olurlar. Kiralamak istemiyorlar. Çoğu kiracı, “Evinizin sahibi olmak ister misiniz?” “Evet” derlerdi. Çoğu zaman, bunu yapmalarını engelleyen fiyattır.

David:
Şimdi, alabilen biriyseniz, diyelim ki bu evi 120'ye aldınız ve kira 1,000 dolardı ve Palmer burada diyor ki, “Peki, 240'a çıkarsa, kiranın da iki katına çıkması gerekmez mi? 2,000 dolara gitmesi gerekiyor. ” Sorun belli bir noktada, diyelim ki kira 1,800 civarına, belki 1,500'e ulaştığında, bununla devam edelim, kiracı o kirayı karşılayabiliyorsa satın almaktan daha iyi olur. Evi kendileri satın almak için kalifiye olabilirler. Kiracılarla başlarsınız, her zaman genellikle daha düşük fiyatlı evlerde bulunur. Bu onların kötü evler olduğu anlamına gelmez. Onlar sadece alt kısımda. Lüks evler almıyorlar. Bunu kiralayan çok kişi yok.

David:
Evlerin fiyatları yükselir, kiralar yükselir, bunun olduğunu görmeye başlarsınız ve sonra kira, kiracının karşılayamayacağı bir tavana çarpar, bu yüzden bu evi durdurup daha ucuza alacaklar. Ya da paraları yetiyorsa, “2,000 dolarlık bir ipotek ödemesiyle eve sahip olabilecekken neden ayda 1,600 dolar kira ödeyeyim?” derler. Ve bu yüzden ayak uyduramıyorlar. Bulduğunuz şey, yatırımcıların yatırım yaptığı çoğu alanda gerçekten düşünürseniz, nakit akışı ise, bunlar en güzel alanlar değildir. En pahalı evler değiller. Tipik olarak şehri alırsınız ve alt basamağı, bir yatırımcı olarak paranızı gerçekten kazanabileceğinizi bulacağınız yerdir. Aldığım şey, Beverly Hills'de çok fazla gayrimenkul sahibi olan bir ton yatırımcı yok.

David:
Evin kiralık olarak kullanılmaktan doğal olarak fazla büyüdüğü bir durumdasın, Palmer. Sadece bir sweatshirt giyen ve daha büyük olan bir çocuğu düşünmeni istiyorum. Belki bu sweatshirt biraz esnedi ama bir noktada çocuğun büyümesine yetişemedi. Yeni bir sweatshirt'e ihtiyacın var. Gayrimenkul yatırım döngüsünde olabildiğince nakit akışı olmayan bir ev almak doğaldır, yani mülkünüzün öz sermayesine bakarsanız ve onu her yıl getirdiğine, getirisine bölerseniz. Bu sayı, başka bir mülk satın alırsanız elde edeceğiniz yatırım getirisinden daha düşüktür. Ve bu olduğunda, istediğiniz nakit akışı ise, satarsınız, kazancınızı alırsınız ve iki üç mülk daha satın alırsınız ve süreci yeniden başlatırsınız.

David:
Bekler ve kiraların yetişmediği için hüsrana uğrarsanız, asla bir yere gidemezsiniz. Farkına varman gereken şey, o kadar iyi iş çıkardım ki, kapsama alanımdan çıktım. Bu artık kiralık olarak çalışmıyor. Onu satacağım ve üç kiralamaya dönüştüreceğim ve bu süreci onlarla birlikte başlatacağım, büyümelerine izin vereceğim. Sonsuza kadar satın alabilir ve tutabilirsiniz. Bunda yanlış bir şey yok. Ancak hedefiniz nakit akışı ise, satın al ve sonsuza kadar beklet aslında birçok durumda aleyhinize çalışır.

David:
Sıradaki sorumuz Daven'den kuzgun gibi. "Atlanta'da bir mal sahibi finansman anlaşması yapılandırıyoruz ve arkada üzerine inşa etmek istediğim bir miktar arazi var. Bu benim finanse edebileceğim bir şey mi? Yoksa bunu nakit olarak mı ödemem gerekiyor? Sahiplerinden izin aldığımı varsayarsak, PS Nakit akışı olan bir mülk, kısa süreli kiralama veya uzun süreli kiralama olacaktır.”

David:
Daven, yani sorunuz, eğer doğru anladıysam ve bu arada, Daven ve David orada çok benzerler. Bu mülkü satın alıyor musunuz, arkada arazi var. Arsa üzerine inşaat yapmak istiyorsunuz ve bunu nasıl finanse edeceğinizi bulmaya çalışıyorsunuz. Burada incelememiz gereken birkaç şey var. Öncelikle, hızlı cevap, eğer bekliyorsanız %5 veya %10 indirebilir miyim ve banka bunun üzerine inşa etmem için kalan parayı bana verir mi? Hayır, mülk zaten iyileştirildiğinde veya arazi tipik olarak bir mülkle zaten iyileştirildiğinde size gerçekten iyi krediler verecekler. Burada durum böyle değil. Çoğu durumda evi satın alırken yaptığınız gibi borç para alamayacaksınız.

David:
Şehrin veya ilçenin o araziyi yeniden parsellemenize izin verip vermeyeceğine bakmalısınız. Bu durumda, satın aldığınız ana parselden temel olarak ayırabilirsiniz, kendi APN'si veya değerlendirici parsel numarasıyla ikinci bir parsel oluşturabilirsiniz, öyle olduğuna inanıyorum. Emlak vergileri için yeni bir numara alıyorsunuz ve şimdi iki mülk sahibi olmak gibi. O araziyi satabilirsin ya da üzerine inşa edebilirsin. Her iki durumda da, iş binaya geldiğinde, bir tür inşaat kredisi almanız gerekecek. Bunu yapmanıza izin verecek bir borç veren veya birincil veya özel bir borç veren bulabilirsiniz, ancak bu daha zor olacaktır. Bu krediler genellikle nasıl işliyor ki, sana tüm parayı bir kerede vermiyorlar çünkü sana bir ev inşa etmen için 300 bin verirsem, hemen çıkıp İsviçre'ye gidebilirsin, seni bir daha asla göremeyeceğimi düşünüyorlar. Ayrıca, ona 300 bin verirsem ve onun yaptığı tek şey temeli attırırsa, müteahhit seni soyursa ya da ne yaptığını bilmiyorsan ne düşünürler?

David:
Bunun kötü gideceğinden çok endişeliler. Halihazırda inşa edilmiş bir ev için size kredi verdiklerinde. Evin iyi inşa edildiğini varsayarsak, bu onlar için kaç şekilde yanlış gidebilir? Diyecekler ki, “İşte ilk çekilişiniz. İşte bir parça para. Bu para için ödeyeceğiniz faiz bu.” Ve sonra bunun ilk aşamasını inşa edeceksiniz, temeli ve tüm betonu söyleyin ve planlarınızı hazırlayın. Bazen kullanmadığınız para için onlara faiz ödemeniz gerekir çünkü başkasına ödünç veremezler. Bunun Hollanda faizi olarak anıldığını duydum. Bunun nereden geldiğini bilmiyorum ama "Hey, 300 bine ihtiyacın var. Şimdi sana 80 bin vereceğiz ama diğer 220'yi başka kimseye veremeyiz. Bize ödemeniz gerekiyor, genellikle para üzerinden daha küçük bir oran, sahip olduğunuz parayı daha büyük bir oranda kullanmıyorsunuz.”

David:
İnşaatın iyi yapıldığını ve tamamlandığını doğrulamak için birini gönderdikten sonra, size bir sonraki 80 binlik çekilişinizi veriyorlar ve şimdi çerçeveyi koyacaksınız ve diğer bazı şeyleri yapacaksınız. ve kaba davranıyorsun ya da her neyse. Ve size borç para verirken buna benzer aşamalardan geçerler. Şimdi, oranlar alışık olduğunuzdan çok daha yüksek olacak çünkü bu onlar için çok daha riskli. Bir ev inşa ederken birçok şey ters gidiyor. Ve yepyeni bir insan olduğum zamanları hatırlıyorum, 2005'ti ve yaptığımız ev fiyatlarından çok sinirliydim ve “Sadece kendi evimi yapacağım” dedim. Bir ev inşa etmenin nasıl bir şey olduğu hakkında hiçbir fikrim yoktu. Ben de aynı düşünceyi düşündüm, diğer birçok insanın düşündüğünü düşünüyorum. Konut fiyatları çok yükseliyor. Ben kendim inşa edeceğim. Muhtemelen gitmeyeceksin.

David:
İnşaat ruhsatı olan tanıdığım adamlar bile kendi evlerini inşa etmiyorlar. Hâlâ inşa edilmiş evleri ararlar ve sonra onu onarmaya çalışırlar. Arazi üzerine bir ev inşa etmeye çalışmaktan sizi vazgeçirmek istemiyorum. Daha birçok hareketli parçaya sahip olduğunu bilmenizi isterim. Bunu yaparak diğer alanlarda kazanabileceğiniz parayı kaybedebilirsiniz. Ve bu, Kaliforniyalıların evlerine ADU eklemelerine izin verilse de, bunun her zaman iyi bir finansal karar olmamasının nedenlerinden biridir, çünkü bazen ADU'nun inşası 200,000 $'a mal olabilir ve 200,000 $'a bütün bir evi satın alabilir ve iki tane satın alabilirdiniz. gerçekten büyük ve güzel evlere karşı tümörlü tek bir ev, ADU tipi bir şey. Daha önce de söyledim, finansman anlaşma yapar. Ve burada kimsenin kapılıp gitmesini istemiyorum, ah, kısa vadeli kiralamam olurdu, nakit akışı ne olursa olsun uzun vadeli kiralama. Bunu yapmak tüm sermayenizi gerektiriyorsa, bu sermayeyi daha iyi bir getiri elde edebileceğiniz başka fırsatlara yatırmanız daha iyi olurdu.

David:
Ve günün son video sorumuz Kuzey Colorado'daki Mark'tan geliyor.

Mark:
Hey David, ben Colorado, Wellington'dan Mark Amatee. Denver'ın yaklaşık bir saat kuzeyindeyim ve belki de Fort Collins'in 10, 15 dakika kuzeyindeyim. Birincil sorum, Ohio'da gelir getirici mülk satın almak için yaklaşık 54,000 $ öz sermaye çekmek için birincil konutumda bir HELOC yapmalı mıyım? Yoksa evin 100,000$'lık öz sermayeyi söylemesini beklemeli miyim? Şu anda üç, iki, yeni bir yapı ve alt katı fazladan iki yatak, banyo ve mini mutfak haline getireceğim. Ondan sonra beş yatak, üç banyo olacak.

Mark:
Ve sorunun ikinci kısmı, hangi pazara odaklanmaya çalışmalıyım, Colorado pazarı mı yoksa hayatım boyunca yaşadığım Ohio pazarı mı, insanları tanıyor ve beni tanıyorlar mı? Ve burada Colorado'da yaptığım şey şu ki, emlak ruhsatımı aldım ama müşteri bulmam veya buradaki insanları tanımam sonsuza kadar sürebilir. Ama alt katı bitirdiğimde, oda arkadaşları alacağım. Biraz ev korsanlığı yapacağım ve bu, kiranın ne olacağına ve kimi alabileceğime bağlı olarak belki ayda 1,000, 1,500 sağlayabilir.

Mark:
Temelde sahip olduğum tek şey bu. Ve temelde bunu bir emlak yatırımcısı olarak yapmaya çalışıyorum. Ve emlak satışlarında, Ohio'da bir değişiklik yaptım, 9,000'e aldım, üzerinde bazı güncellemeler yaptım, temelde günün sonunda, yaklaşık 35,000 kazandım ve sonra o parayı alıp buraya geri taşındım. burada yeni bir hayata başla. Bunu takdir et. Bir polis olarak hizmetiniz için teşekkür ederim. Ben de polistim ve teşekkürler, iyi eğlenceler. Hoşçakal.

David:
Teşekkürler, Mark. Umarım Colorado'da geçirdiğiniz zamanın tadını çıkarırsınız. Bu aslında BiggerPockets'ın Mekke'si. Denver'da bulunurlar. Onları her ziyaret ettiğimde seviyorum, harika personeli ve dost canlısı insanları var. Sorunuz şu ki, temelde aşağı geliyor, nereden satın almalıyım? Piyasayı bildiğim ve rahat olduğum Ohio'da alışverişe devam etmeli miyim? Yoksa şu anda yaşadığım Denver'dan daha fazla satın almalı mıyım? Bunu cevaplamadan önce ve sizin için bazı iyi pratik ipuçlarım var, dinleyicilerin düşünce sürecimi anlayabilmeleri için her birinin artıları ve eksileri hakkında konuşalım.

David:
Söylemeyi sevdiğim ilk şey, ne zaman bir A veya B sorusu sorulsa, bunu nasıl a, A ve B yanıtına dönüştüreceğimi bulmak istiyorum. Şimdi, Millionaire Next Door gibi kitaplardan birinin, bunun milyonerlerin yaptığı bir şey olduğundan bahsetmiş olabileceğini düşünüyorum, genellikle "Peki, ben ikisine birden nasıl sahip olabilirim?" demeye çalışırlar. Ve doğal olarak böyle düşünüyorum. Ve bence içinde bulunduğun bu durumla bunu başarabilirsin. Hadi Ohio'nun meziyetlerinden bahsedelim. Fiyat noktası daha küçüktür. Anlaşmalar yapmak muhtemelen daha kolaydır ve anlaşmalar dediğimde, sadece sözleşme kapsamında bir şeyler elde etme yeteneğini kastediyorum, çünkü Denver çok sıcak olabilir ve nakit akışınız muhtemelen Colorado'dakinden daha güçlü olacaktır.

David:
Colorado'da, bunun tersi, muhtemelen çok daha fazla takdir görmeniz olacaktır. Kiralar daha da artacak. Gayrimenkulün değeri daha da artacak. Kiracıların çoğundan daha az baş ağrınız olacak çünkü oradaki insanları tanıyorsunuz, böylece kiralayacağınız insanları bir şekilde seçebilirsiniz. Genel olarak, benim görüşüm Colorado size Ohio'dan daha fazla zenginlik kazandıracak, ancak Ohio'ya başlamak daha kolay olurdu. Colorado'nun avantajı daha yüksek, Ohio'nun daha küçük dezavantajı var.

David:
Söyleyeceğim şey, ikisini de nasıl yapabiliriz? Şimdi, sizi sınırlayacak olan şey, o HELOC'tan çekebileceğinize inandığınız 54,000'e sahip olmanızdır. Ayrıca, mülkü tamir ediyor olabileceğinizden de bahsettiniz. İşte ne diyeceğim. HELOC'u şimdi sahip olduklarınızla çıkarın, 50,000 doları alın. Rehabilitasyonunuzu yapın ve ardından eviniz için başka bir ekspertiz yaptırın, değer kattığınızı görün ve bu kredi limitinin daha da yükselmesini sağlayın. Eviniz şimdi 500,000 dolar değerindeyse, onu tamir ettikten sonra belki 600,000 dolar değerindedir. Fazladan 75 bin doların %100'ini ödünç almana izin veriyorlar. Bu 75,000'nin üzerine teorik olarak ödünç alabileceğiniz 50'dir. Durum buysa, oynamak için daha fazla yeriniz olacak.

David:
Ama ilk 54,000 ile başlayalım. Ohio'da dokuz bine aldığın ve 35 kazandığın bir evi ters çevirdiğini söylemen hoşuma gitti. Bu, şu anda sahip olduğun toplam sermayenin %60'i ve alabileceğin 70'in %50,000'ı. Bunu tekrar yapabilir misin? Ohio'da birkaç evi çevirip o yuva yumurtasını büyütmek için yapabilir misin? Birincisi bu, paranızı Ohio'da boşa harcamanızı istemiyorum çünkü bu size zamanla çok büyük bir getiri sağlamaz ama bu işe yaramaz olduğu anlamına gelmez, onunla yapamayacağınız anlamına gelmez. Bu parayı kısa vadede daha fazla para kazanmak için kullanın. Şu evlerden birkaçını çevir. İyi bir müteahhit bulursanız ve bunlardan iki veya üçünü yapabiliyorsanız ve bu anlaşmaları nasıl bulacağınızı biliyorsanız, bu 50'yi belki üç, dört veya beş vuruş yaparak 150'ye çevirin. Bu her şeyi değiştirir.

David:
Siz bunu yaparken, House her yıl Colorado'da yeni bir yer hackleyin. Şimdi bunu sana neden anlatıyorum. Herkes daha ucuz mülkleri daha düşük peşinatla eşit sayıyor, benim daha fazla satın alabileceğim anlamına geliyor. Ve yatırım amaçlı gayrimenkul alırken %20 indirim yapmanız gerektiğini unutuyorlar. Ohio'daki bir yatırım mülküne %20 veya Colorado'daki bir ev hackine %5 indirim koyarsanız, Colorado'da dört kat daha fazla parayla ve cebinizden aynı sermayeyle bir ev satın alabilirsiniz. Bence odaklanman gereken şey bu. Her yıl, alabileceğinize bağlı olarak yüzde üç buçuk ila yüzde 5 arasında birincil konut kredisi ile satın aldığınız yeni bir ev hilesi bulun. Tüm sermayenizi almayacak. Ve sonra sermayenizin geri kalanıyla Ohio'daki evleri çevirmek için kullanın. Çevirmeyecekseniz, o zaman sadece BRRR. Ohio'da sermayenizi geri alabileceğiniz bir şey satın almanız gerekiyor. Onu oraya batırmak istemiyorsun çünkü o kadar hızlı büyümeyecek ama o alanda oynamak istiyorsun.

David:
Fiyat-kira oranı destekleyeceğinden, daha sabitleyici üst özellikler bulabilirseniz, BRRRR yöntemi böyle bir piyasada harika çalışacaktır. BRRR Colorado'da çok daha zordur, bu yüzden Colorado'da BRRRR yapmayın. Colorado'da BRRRR'ye ihtiyacınız yok. Sadece üç buçuk ila %5 indiriyorsun. Bu temelde tüm çalışma olmadan bir BRRRR ile aynı şeydir. Burada elde ettiğim şey, her iki özelliğin de kendilerine güçlü yanları olduğu. İkisini de planlamalısın. Ohio, BRRRR ve saygısızlık için çok iyi çalışacak çünkü insanları tanıyorsun, fırsatlar bulabilirsin, sahip olduğun sermayeyi inşa edebilirsin. Colorado uzun vadeli bir yer için daha iyi çalışacak. Ohio kısa vadelidir, Colorado uzun vadelidir ve burada düşük peşinatları düşürmeye ve portföyünüzü orada oluşturmaya devam edeceksiniz. Ve bunu doğru yaparsan, Ohio'da kazandığın tüm parayı Colorado'ya yatırmamalısın.

David:
Sonra yuva yumurtası ortada büyümeye devam etmeli ve bir kısmını Colorado'ya gitmek için dışarı çekiyorsunuz ve bir kısmını Ohio'da daha fazla eve çevirmek için geri koyuyorsunuz ve aynı anda dönen ve büyüyen iki sürdürülebilir tekerleğiniz var. servetiniz ve siz sadece gayrimenkulün sizin için olduğu gibi, sıkıcı ve zaman içinde yavaşlamasına izin verirsiniz.

David:
Pekala millet, Seeing Green BiggerPockets Real Estate podcast'inin başka bir bölümünü tamamlıyoruz. Bunları yaparken çok eğleniyorum. Sorularınızı gönderenlere gerçekten minnettarım ve daha fazlasını görmek isterim. Bunu beğendiyseniz, bunu duyduysanız ve düşündüyseniz, bu inanılmazdı, bu inanılmazdı. Hatta, eh, vasattı. O iyiydi ama daha iyi olabilirdi. Bunu yorumlara koyun. YouTube'da neleri sevdiğinizi ve neleri sevmediğinizi duymak istiyorum.

David:
Ayrıca, bigpockets.com'a giderseniz, program notlarına yorum yapabilir ve bunu dinleyen diğer kişilerle sohbet edebilirsiniz. Bak. Başkalarının ne söylediğine bakın, fikrinizi ortaya koyun ve sizin gibi bir şeyler öğrenen diğer insanlarla sohbet edin. Pekala, lütfen BiggerPockets'ı @biggerpockets, en iyi arkadaşım Brandon @beardybrandon ve ben @davidgreene24'te takip ettiğinizden emin olun ve dünyalarımızda neler olup bittiğine dair daha fazla içerik ve daha fazla bilgi edinin. Bugünkü şov için, bu David, gömlek yok, ayakkabı yok, sorun yok, Greene imzayı atıyor.