David:
Bu BiggerPockets podcast'i, gösteri 558.

David:
Bazen güvenli yolu seçmek, kaybetmeyi garantilemenin en hızlı yoludur. Bu, riskli olmanız gerektiği anlamına gelmez, ancak muhafazakar veya güvenli olmanın başarıya eşit olduğunu varsaymamanız gerektiği anlamına gelir. Bazen öyle olmuyor ve bu da o alanlardan biri. Eğer bu yolda devam ederlerse finansal özgürlüğe zarar vermeyecekler, çok daha uzun süre çalışacaklar.

David:
Naber herkes? Ben David Greene, BiggerPockets Real Estate podcast'inin sunucusu. Bugün burada, videolarınızı ve forum sorularınızı göndereceğiniz Yeşili Görmek baskısı ile karşınızdayım ve ben de bunları yanıtlamak için elimden gelenin en iyisini yapacağım. Brandon bugün benimle değil, ruhuyla bizimle birlikte ve bu videoya biraz komik bir Paskalya yumurtası koyduk. Lütfen, eğer YouTube'da izliyorsanız sonuna kadar izleyin, izlemediyseniz gidip YouTube'a bakın, bence Brandon'ın anlayacağı şey muhtemelen ortası veya sonu olacaktır. bir tekme.

David:
Bugünkü programın tamamı size emlak yoluyla nasıl zenginlik yaratacağınızı öğretmekle ilgili. Bunu, en iyi performans gösterenleri, uzman yatırımcıları ve sıradan sıradan insanları bir araya getirerek ve onların geliştirdikleri, finansal açıdan özgür olmanıza yardımcı olacak taktikleri ve zihniyeti ortaya koyarak yapıyoruz. Ancak olay şu ki, sürekli eyleme geçmek için basit ve tutarlı bir karar vermelisiniz ve bugünün konusu da budur. İnsanların yaşadığı sorunları, yaşadıkları engelleri ya da sadece kararları derinlemesine araştırıyoruz. Bir patikadayım ve A ya da B'ye gidebilirim, hangisine gideceğimi nasıl bileceğim? Hepinizin bunu düşündüğünüzü biliyorum, bunu hayatımda birçok kez düşündüm, hala birçok şekilde düşünüyorum. Bir kişinin aklındakini BP topluluğunun geri kalanıyla paylaşabilmeyi seviyorum.

David:
Bugünkü programda harika, harika şeylerle karşılaşıyoruz. Baştan sona izlediğinizden emin olun. Kiraların neden evlerin değerine yetişemediğini konuşuyoruz. Bunu hiç merak ettin mi? Neden evler değerlendiğinde kiralar artmıyor? Bunun neden olduğuna ışık tutacak çok ayrıntılı ve kapsamlı bir cevap vereceğim. Hangi pazara yatırım yapacağımızı nasıl seçeceğimizi konuşuyoruz. Bir ülkede yaşıyorsanız ama başka bir yere yatırım yapma imkanınız varsa, birini seçmek zorunda mısınız? Her ikisine de yatırım yapabilir misiniz? Her bir pazarda ne tür şeylere girmelisiniz? Sonra Brandon'ın Open Door Capital ile yaptığı gibi başka birinin fonuna yatırım yapmak ile kendi anlaşmanızı satın almak arasında nasıl karar vereceğimizi konuşuyoruz. Ne beklemelisiniz, her birinin artıları ve eksileri neler ve her ikisini de yapmanıza olanak tanıyan bir strateji. Bunlar ve daha fazlası hemen önünüzde sizi bekliyor.

David:
Şimdi, sizlerden, yani harika izleyicilerden sorular göndermediğimiz sürece bu gösteriyi yapamayız, bu yüzden sizden lütfen bigpockets.com/david adresine gidip video sorunuzu göndermenizi isteyeceğim. Şimdi, herhangi bir nedenle bir sorunuz varsa, bunun gösteriye layık olmadığını düşünüyorsanız veya çok utangaçsanız, bu da sorun değil. Forumlara gidin ve orada sorun. Bu sitede size bu soruda yardımcı olabilecek iki milyondan fazla BiggerPockets üyeniz var.

David:
Hepinizden bazı YouTube yorumları bırakmanızı istedim ve bunlardan bazılarını paylaşmak istiyorum ve onları bırakmaya devam etmenizi teşvik etmek istiyorum çünkü bunları okuyoruz ve bu programları herkesin istediği şekilde yapmaya çalışıyoruz. Bunlardan ilki Yugen'e benziyor: "Harika içerik. Her soruya hayat derslerini dahil edebildiğiniz sürece her şey mükemmel.” Bu oldukça hoş. Bunun için teşekkür ederim Yugen.

David:
Georgie Brennon'dan: "Sadece teşekkür etmek istedim David Greene. Bir yılın büyük bir kısmını özgeçmişimi geliştirerek ve hiçbir başarı elde edemediğim işlere başvurarak geçirdim. İş arama hikayenizi dinledikten sonra bir arkadaşımı aradım ve şirketinin işe alım yapıp yapmadığını sordum. İki gün sonra mülakata girdim ve ertesi gün iş teklifi aldım. YÜKSEK SESLE GÜLMEK. Tekrar teşekkürler dostum.” Bu oldukça iyi hissettiriyor. Bu oldukça havalı.

David:
Ve son olarak Jay, "Harika benzetmeler, tıpkı refi kapanış maliyetlerinde birkaç bin dolar fark olan iki kredi teklifi gibi, düşük faiz fark kapanış maliyetlerini 22 ayda geri ödediği için daha yüksek kapanış maliyetleri daha iyi sonuçlandı. ” Bu harika. İnsanlara tam da bunu söylüyorum, çoğu zaman kapanış maliyetlerinin ne kadar yüksek olduğuna, oran farkının ne olduğuna bakmak ve başabaş noktanızın nerede olduğunu görmek istersiniz. Muhtemelen mülke 22 aydan fazla süre sahip olacaksınız. Bu tam olarak burada konuştuğumuz şeyin harika bir uygulaması ve biraz tasarruf etmenize yardımcı olabildiğim için mutluyum.

David:
Bir kez daha hatırlatmak isterim ki, bu filmi mutlaka sonuna kadar izleyin. Lafı fazla uzatmadan ilk konuğumuzu getirelim.

Clyde:
Nasıl gidiyor David? Ben Clyde'ım ve bu da küçük Clyde. Temel olarak bugünkü sorum satın almayla ilgili. Bölgemdeki yatırımcıların mülkleri yaklaşık 200,000 dolara satılıyor. Şu anda 100,000 dolarlık bir HELOC'um var ve mülkü finanse etmek için hangi yolu izlemem gerektiğini merak ediyorum. Gerçekten %20'lik bir indirim işe yarayacak gibi görünmüyor çünkü eminim ki bu insanların çoğu paralarını hemen istiyor. Hangi rotayı izlemem gerektiğini veya ciddi para kazanmak için HELOC'u kullanmam gerektiğini merak ediyordum. Gerçekten ne yapacağımı bilmiyorum. Bu seferlik teşekkür ederim ve BiggerPockets'te yaptığınız her şeyi takdir ediyorum.

David:
Pekala Clyde, küçük Clyde, bu soruyu sorduğun için çok teşekkür ederim. Bu bana gerçekten hoşuma giden bazı şeylere cevap verme fırsatı veriyor. Ayrıca küçük Clyde'ın, eğer beşikte BiggerPockets dinliyorsa, büyüdüğünde mali açıdan çok bilgili olacağını da söyleyebiliriz. Sorunuz, eğer doğru anladıysam şu: Piyasa gerçekten sıcakken ve insanlar en güçlü alıcıya satış yapmak isterken bir yatırım amaçlı gayrimenkule %20 indirim koymalı mıyım? Yoksa nakit teklifinin eşdeğerini yazabilmek için 100,000 artı 100,000 nakit paradan oluşan bir HELOC almalı mıyım? Satıcıların bir alıcıdan teklif alırken nelere önem verdiklerini açıklamak için bir dakikanızı ayırmak istiyorum.

David:
İlk şey, nakit ister banka hesabınızdan gelsin, ister HELOC'tan gelsin, ister sağlam tefeci veren bir kuruluştan gelsin, ister geleneksel bir borç verenden geliyor olsun, satıcı için tamamı nakittir. Bu paranın nereden geldiği umurlarında değil. Alıcının krediyle ev almasını sevmemelerinin nedeni, borç verenin, mülkü ödünç vermek için alıcının veya mülkün karşılamasını istediği şartların bulunmasıdır.

David:
Bu bir değerlendirme gibi bir şey olabilir. Eğer ev, sözleşmeye koyduğunuz tutardan daha az bir değer biçerse, banka ya da borç veren endişelenir, kötü bir anlaşma yapıyorlardır ve değerlemedeki farkı telafi etmek için anlaşmaya daha fazla para koymanızı isterler. Borçlu olarak Clyde sana bakıyor olabilir, özellikle borç-gelir oranın nedir? Kredi puanınız kaç? Ne kadar süredir işinizdesiniz? Emanetin ortasındayken çalışma saatlerinizi kısalttınız mı? Bunların hepsi, mülk satın almak için borç alırken anlaşmaları bozabilecek şeylerdir.

David:
Burada vurguladığım şey, kredi aldığınız gerçeği değil. Soruna neden olan krediyle ilgili koşullardır. Zor borç verene gidebilirsiniz ve genellikle krediyle ilgili daha az koşula sahiptirler. Şimdi tekrar söylüyorum, satıcı için bu paranın nereden geldiği önemli değil, onların umursadığı şey teklifinizi nasıl yazdığınızdır. Bir kredi olasılığından feragat ediyorsanız ve bir değerleme olasılığından feragat ediyorsanız, bu, birçok açıdan, nakit ödeme yapıyorsanız satıcılar için de aynıdır. Anlaşmadan vazgeçerseniz depozitonuzu kaybedersiniz. Aynı şey nakit teklifi için de geçerlidir. Anlaşılması gereken ilk şey, kötü olanın kredilerin kendisi olmadığı, krediyle ilgili koşulların olduğudur.

David:
Şimdi sorduğunuz peşinata gelince, bu insanlar paralarını istedikleri için %20 peşinat yeterli değil mi? Sadece paralarının emanetin kapanışında geldiğini vurgulamak istiyorum. Siz yüzde 20'nizi koyarsanız, banka da yüzde 80'ini koyarsa, onlar için hepsi aynı. Nereden geldiği önemli değil. Sadece o parayı istiyorlar. Satıcıların sıklıkla "Daha büyük bir peşinat istiyorum" demesinin nedeni, onlara daha fazla para vermeniz değildir. Sana öyle geliyor. Anlaşmaya daha fazla para koyuyorsunuz ama bu sadece bankanın daha az para yatırdığı anlamına geliyor. Satıcının endişelendiği şey, eğer bankada çok paranız yoksa korkarsınız ve anlaşmadan vazgeçersiniz.

David:
Kuzey Kaliforniya'da yüksek fiyatlı gayrimenkul satıyoruz. Bu alışılmadık bir durum değil. Anlaşmalarımın belki yarısının milyon dolar aralığında olduğunu söyleyebilirim. Ve yatıracak 200,000 dolarınız varsa ve bankada bir 400,000 daha varsa, o çatının değiştirilmesi gerektiğinde ve 20,000 dolarlık bir çatı ya da buna benzer bir şeyse, bu sizi korkutmaz. 400,000 doların olduğunda anlaşmadan vazgeçemezsin. Birisi "600,000 $ yatırabilirim" derse, acente, listeleme acentesi ve satıcı, yeterli paraya sahip oldukları için bu anlaşmanın sonuçlanacağı konusunda kendilerini iyi hissederler. Korkmayacaklar. FHA kredisi olduğunda, VA kredisi olduğunda, düşük peşinat kredisi olduğunda, bu satıcının daha az para alacağı anlamına gelmez; alıcının korkup anlaşmadan geri dönme ihtimalinin daha yüksek olduğu anlamına gelir. İşte bu yüzden peşinatları düşük olan alıcıları sevmiyorlar.

David:
Şimdi %20 çok güçlü. Bu düşük değil. İşte sana tavsiyem. Halihazırda birlikte çalıştığınız geleneksel borç verenlerden daha pahalı borç verme olan HELOC'a ve zor paraya başvurmanız gerektiğini düşünmüyorum. Bence %20 iyi bir oran. Daha fazla para yatırma konusunda endişelenmeyin, bu 20 binden daha fazla param olduğunu gösteren fon kanıtlarını gösterme konusunda endişelenin. Eğer 100,000$'lık bir mülkse, 20,000$ yatırıyorsunuz, onlara bankada 80,000$'ım daha olduğunu gösterin ve sonra teklifinizi onlara daha fazla koruma sağlayacak şekilde yazın. “Muayene için gerçekten kısaltılmış bir süre yapacağım ve kredi kontenjanım için de kısaltılmış bir süre yapacağım” diyebilirsiniz, böylece yedi gün veya 10 gün içinde taahhütte bulunduğunuzu veya olmadığınızı anlarlar. bağlılık. Satıcının önemsediği şey budur.

David:
Şahsen insanların peşinat ödemesine fazla kapıldığını düşünüyorum. Satıcılar peşinatı umursamıyor. Satıcılar, ne kadar paranız olduğu ve anlaşmayı tamamlayabileceğinizle ilgilenir. Borç veren veya peşinatla ilgilenir. Sadece satıcının istediği için değil, yalnızca isterseniz veya kredide daha iyi bir anlaşma elde ediyorsanız peşinatınızı artırmalısınız. Ama bu soruyu sorduğunuz için çok teşekkür ederim. Bunu gerçekten takdir ediyorum ve küçük Clyde'a sevgilerimi gönderiyorum.

David:
Hadi forumlara ve BiggerPockets'in Facebook gruplarına gidelim ve birkaç soru soralım. Birbirinize verdiğiniz destek muhteşem ve bunu sürdürmenizi çok isterim.

David:
New York'taki Diana C.'nin ilk sorusu şöyle: “Gayrimenkul toptan satışı yapmaya ve kira satın alabilmek için biraz sermaye oluşturmaya çalışıyorum. Ancak W2 geliri olan bir işim yok. Toptan satış yoluyla yeterli parayı kazandığımda, krediye hak kazanmak için genellikle iki yıllık gelire ihtiyacım olduğundan kiralık ev satın almaya başlamak için ne yapabilirim? Şu anda yapmam gereken başka bir şey var mı?”

David:
Çok güzel bir soru Diana. Ve ne yazık ki bu durumda mücadele gerçektir. Geleneksel finansman almak istiyorsanız her zaman iki yılı değil, para kazandığınız bir dönemi göstermeniz gerektiği doğrudur. Ve toptan satış gelirinin W2 geliriyle aynı sayılmadığını fark edebilirsiniz. Toptancı olarak para kazandığınızda 1199 bağımsız müteahhit olursunuz, başkası için çalışmazsınız. Bu para istikrarlı ve tutarlı değil. Anlaşmadan anlaşmaya değişir. İki yıl boyunca toptan satıştan gelir elde etseniz bile, bu durumun gayrimenkul satın almak için kredi almayı zorlaştırma ihtimali çok yüksektir. Herkesi işini bırakıp bu işe atlamaya teşvik etmememin nedenlerinden biri de bu, çünkü finansman büyük ölçüde tutarlı gelire bağlı.

David:
Artık kiralık ev satın almaya başlamak istiyorsanız ve toptan satış yoluyla para kazanıyorsanız yapabileceğiniz birkaç şey var. İlk şey sıkıcı olan şey. Bir iş bulabilir ve bunu toptan satış yaparken yapabilir ve o işten finansman almaya yetecek kadar para kazandığınızdan emin olabilirsiniz. İkinci şey, bir ortak imzacı bulabilmenizdir. Tutarlı bir geliri olan, krediye hak kazanmanıza yardımcı olacak bir kişiyi bulabilir ve ya krediyi almanıza yardımcı olmak için onlara ödeme yapabilir ve onları tapuya koymayabilir veya tapuya koyup onlara özsermayeden pay verebilirsiniz. . Her iki durumda da, eğer bu krediye hak kazanmanıza yardımcı olmak istemiyorsanız, başka birinin gelirini kullanabileceğiniz bir seçenektir.

David:
Diğer bir şey ise satıcılarla doğrudan anlaşmalar yapabilmenizdir. Zaten toptancılık yapıyorsunuz. Satıcılarla konuşuyorsunuz ve mülklerin sözleşme altına alınmasını sağlıyorsunuz. Belki bunlardan birkaçını başkasına toptan satmak yerine şartlarla satın alabilirsiniz. Sözleşme kapsamında 120,000 dolarlık bir mülk alıyorsunuz ve "Hey, bu evi satıp paranızı hemen almak yerine, ya onu sizden satın alsam ve sanki bankaymışsınız gibi size ödeme yapsam?" diyorsunuz. Mülkün satıcısı, geleneksel bir borç verenin yaptığı gibi bir W2 işiniz olmamasını umursamayabilir; bu, bunu aşmanın başka bir yoludur.

David:
Ve son olarak, başka bir yatırımcıyla ortaklık kurabilir, toptan satışınızdan elde ettiğiniz parayı anlaşmaya dahil edebilirsiniz ve onlar da finansmanı alabilirler. Bu, anlaşmaları bir araya getirmenin başka bir yoludur. Ve son olarak şunu düşündüm, ticari mülk satın alabilirsiniz. Ticari mülk satın alırsanız, krediye hak kazanmak için sizden elde edilen geliri değil, mülkten elde edilen geliri kullanabileceksiniz Diana. Mortgage şirketimin bunu insanlar için her zaman yaptığımız bir ürünü var. Onlara mülkten gelen paraya göre kredi alıyoruz ve bunun mülkün maliyetini karşıladığından emin oluyoruz. Ve kişisel hayatlarında gerçekte ne kadar para kazandıklarına bakmaksızın nitelikli olarak girebiliyoruz. Daha yaratıcı olmanız gerekecek ama bu imkansız değil.

David:
Sıradaki soru ondan geliyor. Nate L. Kansas'ta. Aslında iki sorusu var o yüzden önce ilkine geçelim. “Tecrübelerinize göre, bir mülkü bir LLC'ye devrederseniz, borç veren işletmeyi mülkün sahibi olarak mı görüyor yoksa LLC'yi desteklediğiniz için bunu yine de borç kesinti gelirinize dahil edecek mi? Yoksa bu borç verene göre değişir mi?” Şimdi, bu cevaplayacağım sorulardan biri ama şunu söylemeliyim ki, ben bir CPA değilim bu yüzden size vergi tavsiyesi veremem ama bunu şu şekilde anlıyorum.

David:
İlk bölüm A, evet, borç verene göre değişir. Borcun sizin adınıza değil, LLC'nin adına olduğu ve bu nedenle aleyhinize sayılmadığı gibi bakmayan bazı şirket ve ürünlerimiz var. Ancak herkesin en iyi oranlara ve en iyi şartlara sahip oldukları için tercih ettiği geleneksel kredi verenler, genellikle LLC'ye bakacak ve borcu ve geliri size karşı tutacaklardır. Bunun nedeni LLC'lerin şirketler aracılığıyla geçmesidir. Mülk LLC'ye ait olsa bile, LLC'nin sahibi sizsiniz ve dolayısıyla bu LLC'yi yönetmekten sorumlu olan kişi sizsiniz, bu da mülkün sahip olduğu borcun size karşı tutulacağı anlamına gelir. Ancak gelir de olacak. Gelir getiren mülkler satın alıyorsanız, bu size neredeyse o kadar zarar vermez ve bu konuda da endişelenmenize gerek yoktur.

David:
Bunun istisnası bir LLC değil, bir C Corp olacaktır. C şirketlerine ayrı I kimlikleri olarak bakılır. Bu yüzden Yeminli Mali Müşavir olmadığımı söylüyorum çünkü bu da sorunun içine giriyor. Ve C Corp'un size devredilmesi veya gelirin size geçmesi yerine, C Corp'ta kalır ve siz temelde o C Corp'un bir çalışanı olursunuz, yani C şirketinin sahip olduğu tüm mülkler, siz Bir çalışan olarak sizinle aynı sorumluluğa sahip olmayanlar, hangi şirkette çalışırsanız çalışın, sahip oldukları gayrimenkullerden sorumlu olmayacaktır. Bu C Corp'un faydalarından biri. Dezavantajı ise onlardan para almanın daha zor olması ve bunların nasıl yapılandırılacağına dair daha fazla kuralın bulunması.

David:
Nate'in sorusunun ikinci kısmı şu: “BRRRR yöntemini kullanırken her zaman 'Bir mülk aramadan önce ön onay alın' dediğinizi duyuyorum. Bu, hem başlangıçta rehabilitasyonda satın alacağınız zor borç verenler hem de yeniden finanse edeceğiniz banka kredi verenler için geçerli mi? Bu çok güzel bir soru Nate. Cevap şu: Evet, her ikisi için de geçerli. BRRR'nin son aşamasının tekrar olduğunu biliyorsunuz. Bundan hemen önceki ise yeniden finansman olacak. Yeniden finanse edeceğiniz borç verenin size krediyi vereceğinden emin olmak istiyorsunuz. Muhtemelen gelirinize, borç/gelir oranınıza, taşıdığınız borca, kredi puanınıza bakacaklar ve şöyle diyecekler: “Bu tutarda kredi almanız için ön onay almış olursunuz. X tutarında özsermaye ile.” Eğer mülkün %20'lik özsermayesine sahipseniz, geri ödeyebileceğinize inandıkları belirli bir tutarın %80'ini size kredi vereceklerdir. Bu projeye başlamadan önce kesinlikle bunu yapmak istiyorsunuz.

David:
İkinci parça ise, borç verenin zor durumda olup olmadığını, kullanacağın kişinin bu olup olmadığını, hatta anlaşma için seni onaylayacağını bilmiyorsan, mülkler için teklif yazmaya gitmek istemezsin. Amacınız buysa, zor para veren kuruluşla konuşmalı ve o mülkü satın almanıza izin vermek için başka hangi kriterlerin olduğunu öğrenmelisiniz. İçinde ne kadar özsermaye olacağı umurlarında mı? Bulunduğu bölgeyi önemsiyorlar mı? Fiyat noktasını önemsiyorlar mı? Her zor borç veren farklıdır. Hepsi kredilerini geleneksel kredi verenler gibi aynı yerlere satmıyorlar. Kendilerine özgü kriterleri var çünkü bu mülkleri satın almak için para yatıran kendi yatırımcıları var. Kesinlikle ikisiyle de konuşun ve ne istediklerini çok net bir şekilde anlayın ve ardından aramanızı bu parametrelere göre hedefleyin.

David:
Ben de portföyümü BRRRR stratejisiyle genişletirken finansmanın ne kadar önemli olduğunu fark ettim. 10'dan fazla finansmanlı mülk aldıktan sonra artık herkesin alıştığı gibi geleneksel kredi alamazsınız. Bunlar Fannie Mae, Freddie Mac kredileri. Onu satın alan kişi olarak siz, bunun ne tür bir kredi olduğunu her zaman bilmez veya umursamazsınız. Sadece şartların ne olduğunu bilmek istiyorsun. Faiz oranım nedir? Kapanış masraflarım nelerdir? Sabit mi yoksa ayarlanabilir mi? İnsanlar neden bazı kredilerin diğer kredilerden daha iyi olduğunu anlamıyorlar, ancak dörtten fazla aldığınızda, genellikle en ucuz olan geleneksel krediler zorlaşır ve 10'da artık onları alamazsınız, özellikle de yatırım amaçlı gayrimenkuller için. Alternatif borç verme kaynakları bulmak zorunda kalıyorsunuz.

David:
Ve bulduğum şey şuydu, çok iyi bir yatırımcı olmama rağmen, çok iyi anlaşmalar aldım, buna bir ton özsermaye ekledim, iyi para kazandım, borç verenler 75'den fazla parası olan hiçbir yatırımcıya borç vermek istemediler. belirli sayıda mülk. Ve böylece kendimi borç verenin kurallarını bilmediğim için anlaşmaları finanse edememeye yaklaşırken buldum. Aslında rehabilitasyonum tamamlandıktan sonra ekspertiz değerinin %10'ini ödünç almama izin verecek bir kredi limiti almama izin veren bir banka buldum ve bu kredi limiti üzerinden bu anlaşmaları finanse edeceğim. Ve sonra tüm kredi limitini tükettiğimde, tüm bu mülklerin tek bir grupta bir araya getirildiği ve bunun çok aileli bir mülk olup olmadığını analiz ettiği, temelde tek başıma bir şemsiyeye yeniden finansman sağlıyordum. 10 müstakil ev, XNUMX üniteli bir apartman kompleksi gibi görülecekti.

David:
Ancak benim anladığım şey, tüm stratejimin borç verenin taleplerine göre bir araya getirildiği. Yaptıklarımı onların izin vereceği şeyler etrafında inşa etmem gerekiyordu. Finansman bu kadar önemliydi. Aynı şeyi yapmaktan korkmayın. Kredi almanın zor olduğu bir noktaya geliyorsanız, krediyi nasıl alabileceğinizi öğrenin ve ardından buna uymak için stratejinizi bir araya getirin.

Matthew:
Hey David, üstsüz olduğum için kusura bakma ama günü yerel havuzda geçiriyorum. Bu arada sorum şu: BiggerPockets'teki tüm içeriği seviyorum. Fantastik. Tonlarca şey öğreniyorum. Sorum şu; birincil konut ipoteğim benim adıma ait, yakında eş olacak nişanlım ipoteğin yarısını ödüyor. Potansiyel bir borç verene aslında ipoteğin yarısını ödediğini, dolayısıyla borç/gelir oranımın gerçeği daha fazla yansıttığını gösterebileceğimi bildiğiniz bir yol var mı? Tekrar çok teşekkür ederim. İçeriği seviyorum. Teşekkür ederim.

David:
Selam Matthew. Öncelikle üstsüz olduğun için özür dileme. Ben de gömleksizim. Bunlar gerçekten sıcak içerikler hazırlıyoruz ve tamamen giyinik kalmamızı zorlaştırıyor. Anladım. Şimdi sorunuza gelince, burada bir ikilem içindesiniz. Eğer sizi doğru anladıysam, mülkün sizin adınıza sahibi olduğunuzu ve kredinin sizin adınıza olduğunu söylüyorsunuz ancak nişanlınız ödemenin yarısını yapıyor ve bu nedenle teknik olarak tutarın tamamı konusunda zor durumda değilsiniz ve İçinde bulunduğumuz durumu borç verene göstermenin bir yolu olup olmadığını, ödediği 800 doları veya her ne ise bana karşı kullanmamam gerektiğini merak ediyorsun.

David:
Şimdi sorun şu. Pratik açıdan bu gerçekleşse de, bu kredi için zor durumda olan tek kişi sizsiniz. Nişanlınız sizden ayrılırsa, o ipotek ödemesini yapmak istemediğine karar verirse, kendi evini alırsa, ne olursa olsun yine de o ödemenin tamamından sorumlu olursunuz. Ve onların baktığı şey, sorumlu olduğunuz borcun ne olduğudur? Ne ödemek zorundasın, sorumlusun mu? Gerçekte ödediğiniz miktar değil mi? Artık alışılmadık bir borç veren bulabilirsiniz. Zor tefecilerden, özel finansmandan ve ekibimizin yaptığı bazı niteliksiz ipoteklerden bahsediyoruz. Bu arada bunlar sandığınız kadar pahalı değil. Kendi kendime yapıyorum ve çoğu zaman yüzde dört ile dört buçuk arasında oranlar oluyor. Hiç de kötü değiller. Bu size bir istisna verebilir.

David:
Ama bahsettiğiniz geleneksel herhangi bir şeyin, bundan kurtulmak için yapabileceğiniz hiçbir şeyin farkında değilim. Yapabileceğiniz tek şey onu temel olarak krediye eklemek ve bu ödemenin yarısından onu sorumlu tutmaktır. Ancak o zaman bile, genellikle ödemeyi ikiye bölmek yerine ikiniz de tam ödemeden sorumlu olursunuz. Ne yazık ki bu anlaşmada, mülkü farklı bir şekilde yeniden finanse etmediğiniz veya bir sonraki kredinizi verecek geleneksel olmayan bir borç veren bulmadığınız sürece bu muhtemelen işinize yaramayacaktır. Faaliyet gösterdiğimiz eyaletlerden birindeyseniz bana bir mesaj gönderin, sizi adamlarımızdan birine bağlayacağım ve size bu konuda yardımcı olup olamayacağımıza bakacağım. Değilse, muhtemelen gelirinizi artırmak veya borcunuzu azaltmak veya nişanlınızın adına bir sonraki mülkü satın almak ve mülkünüzden etkilenmeyen borç-gelir oranının, hak kazanmak için kullanacakları şey olmasına izin vermek zorunda kalacaksınız. Sen.

Dustin Byer:
Hey David, aramamı kabul ettiğin için teşekkürler. Adım Dustin Byer ve eşimle benim size zihinsel olarak engelleyici bir soru sorduk. Yaklaşık 2 milyon dolarlık net servetimiz var, bir dizi şirketi yönetiyoruz ve yaşları 12'ten 10,000'ye kadar dört çocuğumuz var. Oldukça meşgulüz. Net varlığımızın tamamı bu işlere ve yaşadığımız eve bağlı ve biz temelde çeşitlendirmeye ve daha fazla pasif gelir yaratmaya çalışıyorduk. Ve böylece ayda yaklaşık XNUMX yatırım yapabiliyoruz. Sorum şu: Yol boyunca bu küçük şeylere yatırım yapar mıydınız? Veya sürekli meşgul olduğumuz için bunu Brandon'ın Açık Kapı fonu gibi bir şeye kaydedip yapıştırmak mı istiyorsunuz? Düşüncelerinizi merak ediyorum. Teşekkürler. Hoşçakal.

David:
Öncelikle Dustin, video için teşekkürler. Ve bu oldukça harika bir problem. Eğer sizi doğru duyarsam, bana işlerinizi yürütmede oldukça başarılı olduğunuzu söylüyorsunuz. Daha önce satın aldığınız ve bu 2 milyon dolarlık net değere katkıda bulunan çok fazla özsermayeye sahip mülkleriniz var ki bu harika. Bu siz, karınız ve muhtemelen ellerine geçen her fırsatta bu net değerden yiyip bitiren dört çocuğunuz için harika bir şey. Makarna ve peynir bedava gelmiyor. Ve sorunuz şu: Neye yatırım yapmalısınız? Korkunuz, endişeniz şu olacak: Tüm paramı çok zaman alacak bir şeye yatırmak istemiyorum. Kısa süreli kiralama gibi bir şey, işletmenizi yürüttüğünüz için sizin için gerçekten kötü olabilir. İşte bu yüzden Brandon'ın Open Door Capital ile yaptığı gibi başka birinin anlaşmalarına yatırım yapmayı, parayı yatırabileceğiniz, tamamen pasif olmayı merak ediyorsunuz.

David:
Bu senin için çok iyi bir seçenek. Senin yerinde olsam bunu araştırırdım. Ancak gayrimenkule yatırım yapıyorsunuz ama gayrimenkule yatırım yapmıyorsunuz. Bir fona yatırım yapıyorsunuz ve ben de olaya böyle bakıyorum. Birinin fonuna yatırım yaptığınızda, sizin bakış açınıza göre, onun bu fonla gayrimenkul yatırımı yapması önemli değildir. Bu, bir hedge fonuna veya size benzer bir getiri sağlayabilecek hisse senetlerine yatırım yapmak olabilir. Sizin bakış açınıza göre paranızı birine veriyorsunuz ve faiziyle geri alıyorsunuz. Bu iyi. Bunu yapmalısın. Bunu her zaman yapıyorum ama aynı zamanda bunun, insanların gayrimenkule ulaşmalarına yardımcı olmak için bakma eğiliminde oldukları amaçlara ulaşmamda bana yardımcı olmayacağını da biliyorum. Çoğu insan emekliliklerini planlamak istedikleri için gayrimenkul satın alıyor. Net değerlerini artırmak istiyorlar. Gördüğünüz gibi işinize yaradı. Geçinebilecekleri pasif gelirin gelmesini istiyorlar.

David:
Hayatta kovalanacak şeyler sadece bunlar değil. Bu tür fonlara yatırım yapmak için kesinlikle yapılması gereken bir tartışma var. Dediğim gibi bunu kendim yapıyorum ve gelecekte aynı şeyi arayan insanlar için para toplayacağım. Dinleyen herkesin, finansal özgürlüğe ihtiyacım olduğunu, bir sürü kiralık mülk sahibi olmak istediğimi, bunları yeniden finanse edebilmek ve daha fazlasını satın alabilmek istediğim konusunda net olmasını istiyorum. Brandon ve David'in bahsettiği harika şeyleri yapmak istiyorum. Bu seni oraya götürmeyecek. Bu sizi oraya götürme yönünde bir adım olabilir. Daha fazla sermaye elde etmenize yardımcı olabilir. Ayrıca, iş yürüttüğünüz ve çocuk yetiştirdiğiniz bu yoğun yaşam döneminde sermayenizden getiri elde etmenize de yardımcı olabilir.

David:
Bu açıdan bakıldığında evet, bunun gerçekten akıllıca olacağını düşünüyorum. Saygın kişilerin fonlarına yatırım yapmalısınız, ancak bu geçici çözümün sizi ulaşmak istediğiniz kalıcı hedefe götüreceğine kendinizi inandıramazsınız. Buna, bunu yapmanın daha fazla tohum biriktirmeme yardımcı olacağını ve sonunda kendi ağaçlarımı almak için gayrimenkul ekeceğim gibi bakmalısınız. Ben olsaydım şunu yapardım. Bir zaman çizelgesi belirlerdim ve şöyle derdim: "En küçük çocuğum, daha fazla zamanım olacağını düşündüğüm yaşta olacak." Belki liseye gidiyorlar, dokuzuncu sınıfa gidiyorlar, belki siz 12. sınıfa gidiyorsunuz, “ve en büyük çocuğum 18 yaşında olacak ve 10 yıl sonra onlara eskisi kadar zaman ayırmam gerekmeyecek. 10 yıl içinde çok sayıda gayrimenkul satın alma konusunu çok ciddiye alacağım. Önümüzdeki 10 yıl içinde başka şeylere yatırım yaparak ne kadar para kazanabilir ve büyütebilirim ki oraya vardığımda X kadar param olsun?”

David:
Ayda 10 bin tasarruf edebileceğinizi, ayda 10 bin alabileceğinizi, bunun yılda 120,000 dolar olduğunu söylediniz. Bu geri dönüşe ne ekleyebilirsiniz? Eğer %10'luk bir getiri elde ederseniz, bu yılda 12,000 dolar daha demektir. Eğer %20'lik bir getiri elde ederseniz, bu da 24,000 dolar demektir. Brandon'ın fonunda veya hangi fona girerseniz girin, %120 kazanırsanız 24,000 tasarruf edersiniz artı 20 kazanırsınız, bu da size 144,000 çarpı 10, 1.44 milyon verir. Yatırım yapmaya hazır olduğunuzda sahip olmanız gereken şey budur. Artık, işinizden daha fazlasını elde etmediğiniz sürece, bunun bu aralıkta bir yerde olacağını az çok biliyorsunuz.

David:
Ama sonra şunu söyleyebilirim ki, bu fonlara yatırım yapma yolculuğumdayken hangi anahtar teslimi mülkleri satın alabilirim? Şimdi anahtar teslimi derken anahtar teslimi bir firmayı kastetmiyorum. Demek istediğim, çok fazla çalışmaya ihtiyaç duymayan, başımı ağrıtmayacak gerçekten iyi bir bölgede, onu satın alabileceğim, bir mülk yöneticisinin yönetmesini sağlayacağım ve sorun olmayacak ne satın alabilirim? Büyük bir rehabilitasyonu yönetmek zorunda değilim. Sürekli kiracı değişimiyle uğraşmak zorunda değilim. Tonlarca nakit akışı alamayabilirim ama sorun değil çünkü hedefim 10 yıl sonra, dolayısıyla şu anda nakit akışına ihtiyacım yok. O zaman nakit akışına ihtiyacım var. Ve belki fonlara yatırım yaparak yaptığınız işi yaparken birkaç yılda bir bu kriterlere uyan bir mülk alabilirsiniz.

David:
Ve sizi cesaretlendirmek istediğim son şey, işinizi nasıl otomatikleştireceğinizi bulmanızdır. Herkes bundan nefret ediyor. Kimse bize bunun nasıl yapılacağını öğretmiyor. Bu her şeyin en zor kısmıdır ancak insanları işe alabilir ve işinizi daha fazla zamanınızın olduğu bir yere otomatik hale getirebilirseniz, gerçek servetinizin geleceği yer olan gayrimenkul satın almaya daha fazla zaman ayırabilirsiniz. Ben de tam olarak bunu yapıyorum. Son üç yıl. Kıçıma tekmeyi yiyorum, işe almaya çalışıyorum, antrenman yapmaya çalışıyorum, yönetmeye çalışıyorum, David Greene takımına iyi menajerler getirmeye çalışıyorum ve sonunda onlara sahip oldum. Harika gidiyorlar. İşin çoğunu yapmak zorunda değilim.

David:
David Greene takımına yarı pasif gelir geliyor. Şimdi bu enerjiyi aldım ve onu ipotek şirketine odakladım, kredi memurlarını oluşturdum, ortağımla birlikte çalıştım, lisanslarını komisyonculuğumuza asmak isteyen yeni insanları işe aldım, onlara kredi vermelerine yardımcı olabileceğimiz daha fazla acente buldum. Müşteriler, doğru şekilde yeniden finansmana ihtiyaç duyan kişileri buluyor. Bunu pasif gelir haline gelene kadar geliştirmek. Bu gerçekleştiğinde, tüm zamanımı ve gelir getiren bu işleri geri almış olacağım ve tüm bu geliri ve o zamanı daha fazla gayrimenkul satın almaya harcayabileceğim ki asıl büyük kazançlar buradan geliyor.

David:
Size çok fazla tavsiye verdiğimi biliyorum ve bu bir nevi iş odaklı, W2 çalışanı olan birçok dinleyicimizin konuyla ilgisi yok ama siz gayrimenkul satın alırken bir iş yürütüyorsunuz. Ve şunu anlamanızı isterim ki, BP podcast'inin 500. bölümünde Robert Kiyosaki ile röportaj yaptığımızda, kendisi işin amacının gayrimenkul satın almak ve borç almak olduğuna dair çok iyi tavsiyeler vermişti. Borç almak ve vergiden kaçınmak. Bir işin amacı budur ve bunu emlak aracılığıyla yaparsınız. Kazandığınız tüm ticari gelirler harika. Bunu ancak gayrimenkule yatırabilir, vergilerden tasarruf edebilir, başkalarının parasını kullanarak bu imparatorluğu inşa etmek için daha fazla borç alabilir, böylece çocuklarınız gittiğinde, servet kazanmaya henüz başlamamış olursunuz. Aslında bunu başardın. Ayrıca iki ayağınızla da atlayamazsınız. Anladığım kadarıyla dört çocuğunuz var, bu çok iş gibi görünüyor.

David:
Brandon'ın anlaşmalarına sürekli olarak para yatıracağınız bir çeşitlendirme yöntemi koyun ve ardından kendiniz için de birkaç anlaşma satın alın. Ve 10. yıl dönümünde, Brandon'ın anlaşmalarına para yatırmayı bırakabilirsin, hepsini gayrimenkule yatırabilirsin, ta ki "ahbap, bende yeterince var, bu evlerden daha fazlasını istemiyorum" diyene kadar. Ve sonra Brandon'ınki gibi fonlara yatırım yapmaya devam edin ve bırakın tüm ağır işleri onlar yapsın.

David:
Bugün çok güzel sorular sorduk. Bu podcast'in nasıl şekillendiğini seviyorum. Bunu her yaptığımızda, sorular daha da iyiye gidiyor, daha da derinleşiyor ve bize gerçekten yatırımda başarılı olmak için gerekenleri analiz etme ve tersine mühendislik yapma şansı veriyor. Bunu yapmayı seviyorum çünkü sadece gayrimenkul inşa eden başka birinin hikayesini dinlemek yerine, diğer insanların karşılaştığı belirli soruların, mücadelelerin, engellerin veya fırsatların derinliklerine inebiliyorsunuz.

David:
Aslında içine düştüğüm şeyin kalıbını fark ederseniz, çoğu insan üstesinden gelemeyecekleri bir durum ya da engelle karşı karşıya olduklarına inanıyor ama ben ona bakıyorum ve birkaç tane olduğunu görüyorum. bunun üstesinden gelmenin yolları. Umarım A artı B'yi nasıl elde edebileceğime, farklı pazarlardaki güçlü yönlerimin avantajlarından nasıl yararlanırken aynı zamanda dezavantajlarımı da sınırlandırabileceğime bakarken tuhaf beynimin nasıl çalıştığını görmenizden gerçekten faydalanırsınız. Gayrimenkul, uygulanabilecek çok fazla yaratıcılığa sahip olan ve neredeyse her durumu yürütebileceğiniz az sayıdaki şeyden biridir.

David:
Bu soruları gönderdiğiniz için çok teşekkür ederim arkadaşlar. Lütfen bigpockets.com/david adresine gidin ve sorularınızı oraya gönderin. Ve belki de size cevaplamak istemediğiniz bir şey soran biriyle karşılaştığınızda ya da onun size sorması gerektiğini düşünmediğiniz ya da sadece cevabını bilmediğiniz bir şey olduğunda, ona gidip sorularını orada sormasını söyleyin. . BiggerPockets podcast'inde yayınlanmak çok güzel ve bunu aileniz ve arkadaşlarınızla paylaşabilir ve onlara dünyanın en büyük emlak podcast'inde olduğunuzu bildirebilirsiniz. Eğer kısa bir dakikanızı ayırıp YouTube'daki beğen butonuna basarsanız ve bunu faydalanacağını düşündüğünüz kişilerle paylaşırsanız, sizi gerçekten takdir ediyorum ve program hakkında şu ana kadar ne düşündüğünüzü bana yorum olarak bırakırsanız çok sevinirim. .

David:
Bir sonraki sorumuz Hayward, Kaliforniya'daki Solly M.'den geliyor. Hayward bana çok yakın. O bölgedeki birçok müşteriyi temsil ediyorum, ev almalarına yardımcı oluyorum ve yaklaşık bir ay önce Hayward'da kendim için ev bakıyordum. Kuzey Kaliforniya'da bulunanlarınız veya özellikle Hayward'da bulunanlarınız lütfen bana haber verin. Sizi daha iyi tanımayı çok isterim. Belki Hayward'daki Red Chili'ye giderim, şimdiye kadar yediğim en iyi Vietnam Tayland füzyonu. Muhtemelen restoranda en sevdiğim şey bu ve bağlantı kurmamız ve düzenlediğim bazı buluşmalarda sizi de aramızda görmemiz gerekiyor.

David:
Solly şunu sordu: "Kocam ve ben uzun mesafeli pasif yatırımcılar alıp tutuyoruz. Amacımız önümüzdeki beş ila yedi yıl içinde emekli olmaya yetecek kadar pasif gelir elde etmektir. Temel olarak güzel bir yuva yumurtası inşa etmek istiyoruz. Oldukça muhafazakar, yavaş ilerleyen bir strateji izliyoruz. Peşinat ve onarımlar için kendi tasarruflarımızı kullandık ve Detroit'in A ve B artı bölgeleri olan banliyölerinde dördü geleneksel ve biri BRRRR olmak üzere beş müstakil ev için geleneksel ipotek kullandık. Ortalama nakit akışımız kapı başına yaklaşık 300 dolar. Yatırım getirisi yaklaşık %5'tir. İki yıllık deneyip öğrendikten sonra artık bu stratejiyle hedeflere ulaşamayacağımızı anlıyorum. Sorum şu: Yatırım getirisini artırmak ama yine de yeterince muhafazakar kalmak için neyi farklı yapmalıyız? Genel olarak nicelikten çok niteliğe inanıyorum. Kapı başına 100 dolar nakit akışı olan dört mülk sahibi olmak yerine, 400 dolar nakit akışı olan bir kapıyı tercih ederim. Teşekkür ederim."

David:
Burada ne güzel bir soru var. Solly'nin durumuna göre varsayacağım birkaç şey. Birincisi, uzun mesafeli ve pasif olarak alıp tuttuklarını söylediği zamandır. Hayward'ta yaşadıklarını da biliyorum. Muhtemelen oldukça iyi maaş veren ama çok zaman harcayan oldukça iyi işleri vardır. Belki bu yazılım mühendisleridir. Belki Hayward'a çok da uzak olmayan bazı teknoloji şirketlerinde çalışıyorlardır. Eğer duyduysanız, bu, ücretlerin gerçekten iyi olduğu ve harika fırsatlara sahip olduğunuz Silikon Vadisi bölgesi olacaktır, ancak bu, zamanınızın çoğunu alır. Trafik zor olabileceğinden işe gidip gelmek için çok zaman harcıyorsunuz. Daha sonra bu şirketlerde proje yöneticinizin size verdiği hedefleri gerçekleştirmeye kararlı bir şekilde çok zaman harcıyorsunuz. Haklı mıyım bilmiyorum ama Solly orada oturup başını sallayarak "Evet, tamamen anladı" diyor olabilir.

David:
Solly'nin hepinizin duyması gereken o kadar derin söylediği şey şu ki, her adımda muhafazakar bir yaklaşım benimsemek aslında onları kaleye vururken ayaklarından vurmak anlamına geliyor. Beş ila yedi yıl içinde nakit akışıyla emekli olabilmek istiyorlar. Ancak yeterince nakit akışı sağlamayan veya yeterince değerlenmeyen mülkler aramak, tabiri caizse ekstra muhafazakar olmak, onları bu hedefe ulaşmaktan alıkoydu. Ve bu daha önce söylediklerimin mükemmel bir örneği. Bazen güvenli yolu seçmek, kaybetmeyi garantilemenin en hızlı yoludur. Bu, riskli olmanız gerektiği anlamına gelmez, ancak muhafazakar veya güvenli olmanın başarıya eşit olduğunu varsaymamanız gerektiği anlamına gelir. Bazen öyle olmuyor ve bu da o alanlardan biri. Eğer bu yolda devam ederlerse finansal özgürlüğe ulaşamayacaklar. Çok daha uzun süre çalışacaklar.

David:
Şimdi, şu anda stratejinle ilgili olarak inceleyebileceğim ve muhtemelen değişmesi gerektiğini düşündüğüm birkaç şey var Solly. 400 dolarlık nakit akışı olan dört kapı yerine 100 dolarlık nakit akışı olan tek bir kapıyı tercih edeceğime katılıyorum. Bunun riskli olduğunu söyleyip söyleyemeyeceğimi bilmiyorum. Kusura bakmayın, daha fazla parayla daha az mülk sahibi olmanın daha zor olmasının muhafazakarlık olduğunu söyleyebilirim. Detroit bölgesinden satın almak istemenin size güvenli geldiğini düşünüyorum çünkü muhtemelen evlerin fiyatlarını gerçekten beğeniyorsunuz. Sanırım seni oraya çeken şey bu. Fiyatları düşük ve A'dan B'ye mahallelerde bulunuyorlar, dolayısıyla elde ettiğiniz kazancı elde etmek kolay ve kiracılar harika olduğundan çok fazla baş ağrısı olmuyor. Dezavantajı ise çok fazla takdir etmemeleri ve size çok fazla para kazandırmamaları. Kendinizi bu konuda sorgulamanız gerekiyor.

David:
Benim felsefem nakit akışını oluşturmanın inanılmaz derecede zor olduğudur. Bununla demek istediğim şu, eğer 10,000$'lık nakit akışı yapmak istersem ve kapı başına 100$ alacaksam, bu, bunu 10,000'e çıkarmak için ulaşmam gereken çok sayıda kapı demektir. Aslında, onu aldıktan sonra muhtemelen istemezdim bile çünkü bu çok iş gerektiriyor. Kapı başına 500 dolara ulaşsanız bile, 10,000 dolara ulaşmak ne kadar olurdu? İki ev 1,000 eder, yani nakit akışında 20'e ulaşmak için sahip olmanız gereken 10,000 ev olur. Ve kapı başına 500 dolara ulaşmak çok zor. Muhtemelen daha çok 40 ila 50 eve bakıyorsunuz. Benim kullandıklarım daha iyi bir strateji, özellikle nakit akışı söz konusu olduğunda tatminin ertelenmesini içeriyor.

David:
Ayda 10,000 dolar nakit akışı elde etmeye çalışmak ve ardından gayrimenkul yatırımı yapmak için 10,000 dolar biriktirmek yerine, tam tersi bir yaklaşımı benimsiyorum. Eşitlik oluşturmaya çalışıyorum çünkü özsermayeyi nakit akışını kontrol edebildiğimden çok daha fazla kontrol edebiliyorum. Nakit akışı piyasanın bana ne vereceğine bağlı. Eşitlik, çok daha fazla yaratıcılığa sahip olduğum bir konu. Tamirci üst evleri satın alabilirim. Evlere değer katabilirim. En iyi mahalledeki en kötü evi arayabilirim. Tipik olarak ev değerleri değer kazandıkça, kiralar da değer kazanıyor ancak kiralar buna ayak uyduramıyor. Çünkü bir noktada kiralar ev değerlerine uygun olursa insanlar şöyle diyecektir: "Kiram çok yüksek, gidip kendi evimi alacağım." Enflasyon, her ikisine de yardımcı olmasına rağmen, kiraya yardımcı olduğundan daha fazla evin değerine yardımcı olur.

David:
Yaptığım şey, zamanla değer kazanacağını düşündüğüm bölgelerdeki mülkleri satın almak. Bunlarda özsermaye oluşturuyorum ve sonra tüm bu özsermayeyi, bir apartman kompleksi gibi, istediğim nakit akışına aktarıyorum. Dirsek emeği, akıllı kararlar ve zamanla bir milyon dolar özsermaye oluşturmak ve daha sonra bu milyon doları nakit akışı sağlayan bir mülke aktarmak çok daha kolaydır; burada %1031'lik bir getiri, bana bahsettiğimiz ayda 8 dolar kazandıracak demektir. Nakit akışımın bir milyon dolara eşitlenmesini beklemeye çalışmaktan ve sonra bununla bir şeyler yapmaktan daha fazlası. Bu kadar muhafazakar alanlara yatırım yapmayı bırakın diyebilirim. Zaman içinde takdir etme yeteneği daha yüksek olan, daha az inşaatın, daha az arzın olacağı bir şeye girmeniz gerekiyor. Başlangıçta girmek daha zor olacak, bu yüzden sözleşme altına almak için daha fazla zaman ayırmanız gerekecek. Şu anda bulunduğunuz Detroit banliyölerinde bunu yapamayacağınız durumlarda, talep edilen fiyatın üzerinde ödeme yapmak zorunda kalabilirsiniz.

David:
Ön tarafta bundan vazgeçeceksin. Bu mülkü almak daha zor olacak. Ama bir kere ona sahip olduğunuzda, çok daha artacak. Peki ya sizin bölgenizde çalıştığım için San Jose bölgesinde bir ev bulmanızda size yardımcı olsaydık? Çok daha fazla para yatıracaksınız. Bunu elde etmek için daha fazla çalışma gerekecek. Ama bir kez onu aldıktan sonra kiralar çok daha fazla artacak ve değerler de çok daha fazla artacak. San Jose pazarında bir yerde bir avuç ev satın aldıysanız ve her birinin 300,000 değer kazanmasına izin verdiyseniz ve bunlardan dördüne sahipseniz, daha sonra yatırım yapabileceğiniz 1.2 milyona sahip oldunuz ve nakit akışı hedeflerinize bir kez ulaştınız. onu dönüştürürsün.

David:
Demek istediğim, nakit akışı hedef olsa da bunun ilk adım olmasına gerek yok. Bunu nihai hedef haline getirin. Ben de bunu yapıyorum. İlk önce takdir oluşturmaya çalışıyorum ve bunu daha sonra nakit akışına aktarıyorum, bunun yerine nakit akışını hemen kovalıyorum çünkü şu anda içinde bulunduğunuz durumla, bunun çok uzun sürdüğünü fark ettiğiniz yer burasıdır. Oraya varmadan önce yaşayacak 900 yılım yok. Bu soruyu sorduğunuz için çok teşekkür ederim. Umarım buna iyi cevap vermişimdir, böylece herkes nakit akışının önemli olmadığını söylemediğimi anlar. Sadece takdir yoluyla takip edersem nakit akışına daha hızlı ulaşabileceğimi söylüyorum ve bu risk almak anlamına gelmiyor. Bu, üst düzey mülkleri satın almak, en iyi mahallelerden satın almak, gerçekten iyi fırsatlar elde etmek ve sonra beklemek anlamına gelir. Son olarak, birbirimize yakın yaşıyoruz, bu yüzden bana ulaşın; burada bir şeyler yapmanıza yardımcı olmayı çok isterim.

David:
Bir sonraki soru Güney Carolina'daki Palmer'dan. "Mevcut pazarda muhtemelen oldukça yaygın olduğu gibi, kiralık birimlerim son birkaç yılda önemli ölçüde değer kazandı. Değerleri arttıkça kira gelirleri de artışa ayak uyduramadı.” Ek not, bu ben Palmer değil. Solly'nin sorusundan bahsederken az önce anlattığım şey tam da buydu; onlar bunu yapmıyorlar. İkisi de yükseliyor ama orantılı olarak yükselmiyorlar.

David:
“Satmaya başlamayı düşünüyorum ve hangi faktörleri dikkate almam gerektiğini ya da hepsini satmam gerektiğini merak ediyordum. Satın alırken dikkate aldığım koşulların hemen hemen aynısını satmayı da düşünmeye çalışıyorum. Örnek olarak, piyasada 80 bin dolara ayda 1,000 dolar kazandıracak bir ev varsa, o zaman makul olan tüm diğer masraflar göz önüne alındığında, bunu satın almak mantıklıdır. Aynı ev 120'e piyasada olsaydı ve ayda aynı 1,000 doları getirseydi, o zaman bu anlaşmayı kabul ederdim. Çünkü paranın fırsat değeri benim için evden daha değerli. Peki ama 80 bine aldığım evin değeri 120 bine çıktığında ve kirası değer kazanmanın gerisinde kaldığında aynı şey neden geçerli olmuyor? Evlerimden bazılarının değeri neredeyse üç katına çıktı ve kiranın üç katına çıkması beni piyasa fiyatlarının çok üstüne çıkarır. Vergi yüklerinin ve takdir, gelir akışı vb. gibi dikkate alınması gereken diğer faktörlerin bulunduğunu anlıyorum ve kiralık bir birimin ne zaman satılacağına ilişkin düşüncelerinizi duymak istiyordum."

David:
Eğer bir çeşit alarmımız olsaydı kesinlikle düğmeye basardım çünkü bu tüm gün boyunca en sevdiğim soru olacak. Bu büyük bir kız-erkek meselesi millet ve buna benzer yanıtları neredeyse başka hiçbir yerde duyamazsınız. Kendi borumu çaldığım için değil, başkalarının bu sorular hakkında düşündüğünü düşünmediğim için. Ancak her gün gayrimenkul sahibi olan veya satın almak isteyen insanlarla çalıştığım için Palmer'ın neden bu durumda olduğunu anlamak zorunda kaldım çünkü o kesinlikle haklı. Palmer'ın fark ettiği şey, evin fiyatı arttıkça kiranın da artmadığıydı. Ele alacağım ilk konu bu.

David:
Bahsettiğimden emin olmak istediğim bir sonraki şey şu: "80,000 dolara ayda 1,000 dolar getiren bir ev alabilseydim satın alırdım ama 120,000 dolara bir ev alırdım ve bu da ayda 1,000 dolar getirirdi." Ayda 120 dolar.” Aslında oradan başlayacağım çünkü birkaç şeyin altını çizmek istiyorum. Palmer'ın mantığı sağlamdır. Nakit akışı değil, kira veya gelir olarak 1,000 dolarlık bir nakit akışı akışı elde etmek için 80,000 dolar harcamazdı. Ve kiradan 1,000 dolar gelir elde etmek için sadece XNUMX dolar harcaması gerekse bunu yapardı. Palmer'ın yanlış yaptığını ve diğer birçok insanın da aynı durumda olduğunu düşünüyorum, özellikle de yeni bir yatırımcı iseniz. Çok fazla mülkünüz yok, onun mantığı, gayrimenkul satın almanızın nedeninin nakit akışı olduğu temeline dayanıyor. Ve bu çok sık gündeme geliyor.

David:
Gayrimenkul satın almamın nedeni nakit akışı değil. Bu harika bir avantaj. Pastanın üzerine krema yapılıyor. Gerçekten beğendim. Ancak tek başına nakit akışı, 500,000 dolarlık bir mülk satın alıp, buna 50 bin dolar koyarak ve onu 700,000 dolarlık bir mülk haline getirerek elde ettiğim servetle karşılaştırıldığında sönük kalıyor. Bu 150,000 dolar. Nakit akışının bu zenginliği oluşturması uzun zaman alır. Palmer'a meydan okumak istediğim ilk şey gayrimenkule daha geniş bir perspektiften bakmak. Yakınlaştırıp “Gayrimenkul almamın tek sebebi nakit akışı” demeyin. “Gayrimenkul almamın bir nedeni de nakit akışı” deyin. Ve hayatınızın bazı dönemlerinde, genellikle hayatımızın sonuna doğru, nakit akışı 24 yaşımıza kıyasla çok daha önemlidir.

David:
Aslında buraya çıkıp tartışmalı bir şey söyleyeceğim. 24 yaşındaysanız ve iki yıl içinde emekli olmaya çalışıyorsanız ve bunu yapabilmek için tüm bu nakit akışını istiyorsanız, bu iyi olabilir. Eğer bunun hayatınızın çağrısı olduğunu düşünüyorsanız, bu harika. Başınıza gelen en kötü şeylerden biri olabilir. Çalışarak, öğrenerek, beceriler geliştirerek ve bunun sizi olgunlaştırmasına izin vererek, batırarak ve akıl hocalarınızın size “Hey, batırdın. Daha iyi yap."

David:
Hayattan geçmek, insanlar için çalışmak, insanlarla çalışmak veya bir tür şey yapmak konusunda söylenecek çok şey var, sadece kanepede oturup Yıldızlarla Dans'ı izlemiyorum. Karakteriniz için iyidir. İlişkileriniz için iyidir. Arkadaşlıklara iyi gelir. Zor bir şeyi yaparak daha zengin bir hayat kurarsınız ki çoğu işte bu da belli derecede zorluk taşır. 20 yaşındayım ve üç yıl içinde emekli olup bir daha asla çalışmamak istiyorum fikrine pek sıcak bakmıyorum. Hayatın size sunduğu birçok şeyden kendinizi mahrum ediyor olabilirsiniz.

David:
Nakit akışındaki, nakit akışındaki, nakit akışındaki sorunlardan biri de bu. Nakit akışına ihtiyacım var. Bu seni hayatta daha kötü kararlar almaya mı hazırlıyor? Nakit akışının kötü olduğu anlamına gelmez. Nakit akışı inanılmaz derecede önemlidir, özellikle de çok fazla paranız yoksa. Söylemek istediğim ilk şey şu, bakın, eğer o ya da 120,000 dolarlık bir evse satın almak istemezsiniz çünkü sadece 80 olsaydı satın alırdınız. Eğer bu altı yıl içinde 120'den 240'a çıkarsa ve 80,000 dolarsa Aynı altı yılda ev 80'den 90'a çıkıyor, 120 doların nakit akışı ya da fark her neyse, çok nominal olmasına rağmen 100'lik evden çok daha fazla para kazandınız. Muhtemelen 120. evin kirası da 80. eve göre daha hızlı arttı. Erkekler ve kızlar, bunları düşünürken kendinize nakit akışı konusunda takıntılı olup olmadığınızı ve bu takıntının daha iyi kararlar vermenize engel olup olmadığını sorun.

David:
Peki neden kiralar ev fiyatlarına yetişmiyor? Dostum, buna cevap vermeyi seviyorum. Ekibimle bu konuyu sürekli konuşuyorum. İşte düşünmeniz gereken şey. Ev kiralayan kişiler bazen istedikleri için kiralıyorlar, ev sahibi olma taahhüdünü istemiyorlar. Bakım ve onarımı istemiyorlar. Bu noktadan gelen kiralayanların bir yüzdesi var. Kiralayanların büyük çoğunluğunun sahip olmak isteyeceğini ama yapamadıklarını söyleyebilirim. Kredi alamıyorlar, daha da önemlisi evin parasını ödeyemiyorlar. Satın almak için para biriktiremiyorlar ya da evler satın alamayacakları kadar pahalı. Ve böylece olan şey, varsayılan olarak kiracı olmalarıdır. Kiralamak istemiyorlar. Çoğu kiracıya “Evinizin sahibi olmak ister misiniz?” “Evet” derlerdi. Çoğu zaman onları bunu yapmaktan alıkoyan şey fiyattır.

David:
Şimdi, eğer bunu yapabilen biriyseniz, diyelim ki bu evi 120'ye aldınız ve kira da 1,000 dolardı ve Palmer şöyle diyor: “Peki, eğer 240'a çıkarsa kiranın da iki katına çıkması gerekmez mi? 2,000 dolara çıkmalı.” Sorun belli bir noktada, diyelim ki kira 1,800'e, belki 1,500'e ulaştığında, hadi bununla devam edelim, eğer kiracının kirayı karşılayabiliyorsa satın alması daha iyi olur. Evi kendileri satın almaya hak kazanabilirler. Kiracıların her zaman genellikle daha düşük fiyatlı evlerde olmasıyla başlarsınız. Bu onların kötü evler olduğu anlamına gelmez. Sadece alt kısımdalar. Lüks evler satın almıyorlar. Bunu kiralayanların sayısı çok fazla değil.

David:
Ev fiyatları artıyor, kiralar artıyor, bunun olduğunu görmeye başlıyorsunuz ve sonra kira tavana ulaşıyor ve kiracı da bunu karşılayamıyor, bu yüzden bu evi durdurup daha ucuz bir ev alacaklar. Ya da paraları yetse, "2,000 dolar ipotek ödemesiyle evin sahibi olmak varken neden ayda 1,600 dolar kira ödeyeyim ki?" İşte bu yüzden devam edemiyorlar. Yatırımcıların yatırım yaptığı çoğu alanda gerçekten düşünürseniz, eğer bunlar nakit akışıysa, bunların pek de hoş alanlar olmadığını görürsünüz. En pahalı evler değiller. Genellikle şehri ele alırsınız ve alt basamağı, bir yatırımcı olarak gerçekten para kazanabileceğinizi göreceğiniz yerdir. Benim anladığım kadarıyla Beverly Hills'te çok sayıda gayrimenkule sahip olan bir ton yatırımcı yok.

David:
Şu durumdasın Palmer, evin doğal olarak kiralık olarak kullanılamayacak kadar büyümüş durumda. Sadece bir sweatshirt giyen ve giderek büyüyen bir çocuğu düşünmenizi istiyorum. Belki bu sweatshirt biraz esniyordu ama bir noktadan sonra çocuğun büyümesine ayak uyduramıyordu. Yeni bir eşofmana ihtiyacın var. Gayrimenkul yatırımı döngüsünde mümkün olduğu kadar nakit akışı olmayan bir ev almak doğaldır; yani mülkünüzün özsermayesine bakarsanız ve bunu her yıl getirdiği gelire bölerseniz, kazancınız özsermaye, bu sayı, başka bir mülk satın almanız durumunda elde edeceğiniz yatırım getirisinden daha düşüktür. Ve bu gerçekleştiğinde, eğer nakit akışı istiyorsanız, onu satarsınız, kazancınızı alırsınız ve gidip 2-3 mülk daha satın alırsınız ve süreci baştan başlatırsınız.

David:
Eğer bekler ve kiraların artmamasından dolayı hayal kırıklığına uğrarsanız, asla bir yere varamazsınız. Bilmeniz gereken şey şu ki, o kadar iyi iş çıkardım ki yayınımı sonlandırdım. Bu artık kiralık olarak çalışmıyor. Onu satacağım ve üç kiralamaya dönüştüreceğim ve bu süreci onlarla yeniden başlatıp büyümelerine izin vereceğim. Sonsuza kadar satın alabilir ve tutabilirsiniz. Bunda yanlış bir şey yok. Ancak amacınız nakit akışı ise, satın almak ve sonsuza kadar tutmak aslında çoğu durumda aleyhinize çalışır.

David:
Bir sonraki sorumuz kuzgun gibi Daven'den. “Atlanta'da bir sahiplik finansmanı anlaşması yapıyorum ve arka tarafta üzerine inşaat yapmak isteyeceğim bir miktar arazi var. Bu benim finansman alabileceğim bir şey mi? Yoksa nakit olarak mı ödemem gerekecek? Sahiplerinden izin aldığımı varsayarsak, PS Bu, nakit akışı sağlayan bir mülk, kısa vadeli kiralama veya uzun vadeli kiralama olabilir.”

David:
Daven, yani sorunuzu doğru anladıysam, bu arada Daven ve David orada birbirine çok benziyor. Bu mülkü mü satın alıyorsunuz, arka tarafında arsa var. Arsanın üzerine inşaat yapmak istiyorsunuz ve bunu nasıl finanse edeceğinizi bulmaya çalışıyorsunuz. Burada incelememiz gereken birkaç şey var. Öncelikle hızlı cevap, eğer bekliyorsanız %5 veya %10 peşin verebilir miyim ve banka paranın geri kalanını bana bunun üzerine inşa etmem için verebilir mi? Hayır, mülk zaten iyileştirilmişse veya arazi zaten tipik bir mülkle iyileştirilmişse size o gerçekten iyi kredileri verecekler. Burada durum böyle değil. Çoğu durumda, evi satın alırken yaptığınız gibi borç alamayacaksınız.

David:
İl veya ilçenin o araziyi yeniden parsellemenize izin verip vermeyeceğini araştırmalısınız. Bu durumda, onu temel olarak satın aldığınız ana parselden ayırabilir, kendi APN'si veya eksper parsel numarası ile ikinci bir parsel oluşturabilirsiniz, öyle olduğuna inanıyorum. Emlak vergileri için yeni bir numara alıyorsunuz ve bu artık iki mülk sahibi olmak gibi bir şey. O araziyi satabilirsin ya da üzerine inşaat yapabilirsin. Her iki durumda da konu binaya gelince, bir tür inşaat kredisi almanız gerekecek. Bunu yapmanıza izin verecek sağlam bir borç veren veya birincil veya özel bir borç veren bulabilirsiniz, ancak bu daha zor olacaktır. Bu kredilerin işleyişi genelde paranın tamamını sana hemen vermiyorlar çünkü eğer sana bir ev inşa etmen için 300 bin dolar verirsem, hemen İsviçre'ye gidebileceğini, seni bir daha göremeyeceğimi düşünüyorlar. Ayrıca ona 300 bin verirsem ve o sadece temeli yaptırırsa, müteahhit seni soyarsa ya da ne yaptığını bilmiyorsan ne olur diye düşünüyorlar.

David:
Bunun kötü gideceğinden çok endişe ediyorlar. Halihazırda inşa edilmiş bir ev için size kredi verdiklerinde ise durum aynıdır. Evin iyi inşa edildiğini varsayarsak bu onlar için kaç açıdan yanlış olabilir? Şöyle diyecekler: “İşte ilk çekilişiniz. Burada bir miktar para var. Bu, o paraya ödeyeceğiniz faizdir.” Daha sonra bunun ilk etabını yani temelini, tüm betonunu inşa edecek ve planlarınızı yaptıracaksınız. Bazen kullanmadığınız paranın faizini onlara ödemek zorunda kalırsınız çünkü onlar bu parayı başkalarına borç veremezler. Bunun Hollanda ilgisi olarak anıldığını duydum. Bunun nereden geldiğini bilmiyorum ama eğer şöyle derlerse, “Hey, 300 bine ihtiyacın var. Şimdi sana 80 bin vereceğiz ama geri kalan 220 bini başkasına veremeyiz. Bize para üzerinden daha küçük bir oranda ödeme yapmalısınız, olduğunuz para üzerinden daha büyük bir oranda kullanmıyorsunuz.”

David:
İnşaatın iyi yapıldığını ve tamamlandığını doğrulamak için birini gönderdikten sonra, size bir sonraki çekilişinizi, diyelim ki 80 bin verecekler ve şimdi çerçeveyi hazırlayacaksınız ve diğer bazı şeyleri yapacaksınız. ve sen kaba falan olabilirsin. Ve size borç verirken de böyle aşamalardan geçiyorlar. Artık oranlar alıştığınızdan çok daha yüksek olacak çünkü bu onlar için çok daha riskli. Bir ev inşa ederken birçok şey ters gider. Ve yepyeni bir insan olduğum zamanları hatırlıyorum, 2005 yılıydı ve yaptığımız ev fiyatlarından dolayı çok hayal kırıklığına uğradım ve "Kendi evimi inşa edeceğim" dedim. Bir ev inşa etmenin nasıl bir şey olduğu hakkında hiçbir fikrim yoktu. Ve ben de birçok insanın düşündüğünü düşündüğüm aynı düşünceyi düşündüm. Konut fiyatları çok yükseliyor. Kendim inşa edeceğim. Muhtemelen gitmeyeceksin.

David:
İnşaat ruhsatı olan tanıdığım adamlar bile kendi evlerini yapmıyorlar. Hâlâ inşa edilmiş evleri arıyorlar ve sonra onarmaya çalışıyorlar. Araziye ev inşa etmeye çalışmaktan vazgeçirmek istemiyorum. Bilmenizi isterim ki, daha birçok hareketli parça var. Bunu yaparak başka alanlarda kazanabileceğiniz parayı kaybedebilirsiniz. Kaliforniyalıların evlerine ADU eklemelerine izin verilse de bu her zaman iyi bir mali karar değildir çünkü bazen ADU'nun inşası 200,000 dolara mal olabilir ve 200,000 $ peşinatla bütün bir evi satın alabilir ve iki tane sahibi olabilirsiniz. gerçekten büyük evler ve güzel evler, tümörlü bir ev, ADU tipi bir şey. Daha önce de söyledim, finansman anlaşma yapar. Ve burada kimsenin, kısa vadeli bir kiralama, nakit akışı olan uzun vadeli bir kiralama isterim, buna kapılmasını istemiyorum. Bunu yapmak tüm sermayenizi gerektiriyorsa, bu sermayeyi daha iyi getiri elde edebileceğiniz diğer fırsatlara yatırmanız daha iyi olurdu.

David:
Günün son video sorusu Kuzey Colorado'daki Mark'tan geliyor.

Mark:
Merhaba David, ben Wellington, Colorado'dan Mark Amatee. Denver'ın yaklaşık bir saat kuzeyindeyim ve Fort Collins'in belki 10-15 dakika kuzeyindeyim. Asıl sorum şu: Ohio'da gelir getirici mülk satın almak için yaklaşık 54,000 $ özsermaye çekmek için birincil ikametgahımda bir HELOC yapmalı mıyım? Yoksa evin özsermayesinin 100,000$ olduğunu söyleyene kadar beklemeli miyim? Şu anda üç, iki, yeni bir yapı ve alt katı fazladan iki yatak, banyo ve mini mutfağa dönüştüreceğim. Bundan sonra beş yataklı, üç banyolu bir yer olacak.

Mark:
Sorunun ikinci kısmı ise hangi pazara odaklanmalıyım, Colorado pazarına mı yoksa hayatım boyunca yaşadığım, insanları tanıdığım ve onların da beni tanıdığı Ohio pazarına mı odaklanmalıyım? Ve burada, Colorado'da yaptığım şey, emlak ruhsatımı aldım ama burada müşteri bulmak veya insanları tanımak sonsuza kadar sürebilir. Ama alt katı bitirdikten sonra oda arkadaşları edineceğim. Biraz ev hacklemesi yapacağım ve bu, kiranın ne kadar olacağına ve kimi alabileceğime bağlı olarak belki ayda 1,000, 1,500 dolar sağlayabilir.

Mark:
Temelde sahip olduğum tek şey bu. Ve temelde bir emlak yatırımcısı olarak bunu başarmaya çalışıyorum. Ve emlak satışlarında, Ohio'da bir değişiklik yaptım, 9,000'e satın aldım, bazı güncellemeler yaptım, temelde günün sonunda yaklaşık 35,000 kazandım ve sonra parayı bir nevi buraya geri taşıdım. burada yeni bir hayata başla. Takdir edin. Bir polis olarak hizmetleriniz için teşekkür ederiz. Ben de polistim ve teşekkürler, iyi eğlenceler. Hoşçakal.

David:
Teşekkürler Mark. Umarım Colorado'da iyi vakit geçiriyorsundur. Bu aslında BiggerPockets'in Mekke'si. Denver'da bulunuyorlar. Ne zaman onları ziyaret etsem bayılıyorum, harika personelleri ve dost canlısı insanları var. Sorunuz temelde şuna geliyor: Nereden satın almalıyım? Piyasayı bildiğim ve rahat olduğum Ohio'da satın almaya devam etmeli miyim? Yoksa şu anda yaşadığım Denver'dan daha fazla mı satın almalıyım? Buna cevap vermeden önce, sizin için bazı pratik ipuçlarım var, her birinin artıları ve eksileri hakkında konuşalım, böylece dinleyiciler düşünce sürecimi anlayabilir.

David:
Söylemek istediğim ilk şey şu; bana ne zaman bir A veya B sorusu sorulsa, bunu nasıl A, A ve B cevabına dönüştürebileceğimi bulmak istiyorum. Şimdi, Millionaire Next Door gibi kitaplardan birinin bundan bahsetmiş olabileceğini düşünüyorum, milyonerlerin yaptığı bir şey, sık sık "Peki, ikisine de nasıl sahip olabilirim?" demeye çalışıyorlar. Ben de doğal olarak böyle düşünüyorum. Ve bence içinde bulunduğun bu durumla bunu başarabilirsin. Hadi Ohio'nun erdemlerinden konuşalım. Fiyat noktası daha küçüktür. Anlaşmalara ulaşmak muhtemelen daha kolaydır ve anlaşmalar dediğimde, sadece sözleşme kapsamında bir şeyler alabilmeyi kastediyorum, çünkü Denver çok sıcak olabilir ve nakit akışınız muhtemelen kapıdan Colorado'ya göre daha güçlü olacaktır.

David:
Colorado'da bunun olumlu tarafı muhtemelen çok daha fazla takdir göreceğinizdir. Kiralar daha da artacak. Gayrimenkulün değeri daha da artacak. Kiracıların çoğundan daha az başınız ağrıyacaktır çünkü oradaki insanları tanıyorsunuz, dolayısıyla kiralayacağınız kişileri bir nevi seçebilirsiniz. Genel olarak benim fikrim şu: Colorado size Ohio'dan daha fazla zenginlik kazandıracak, ancak Ohio'ya başlamak daha kolay olacaktır. Colorado'nun daha yüksek avantajı var, Ohio'nun ise daha küçük dezavantajı var.

David:
Söyleyeceğim şey, ikisini de nasıl yapabiliriz? Şimdi, sizi sınırlayacak olan şey, HELOC'tan çekebileceğinize inandığınız 54,000'iniz olması, ki bu pek çok şeyin yürümesi için çok fazla bir sermaye değil ama yeterli. Ayrıca mülkü onarıyor olabileceğinizden de bahsettiniz. İşte şunu söyleyebilirim. Şu anda sahip olduğunuz HELOC'u çıkarın ve 50,000 doları çıkarın. Rehabilitasyonunuzu yapın ve ardından evinizde başka bir değerlendirme alın, katma değer sağladığınızı görün ve kredi limitinin daha da yükselmesini sağlayın. Eğer evinizin değeri şu an 500,000$ ise, tamir ettikten sonra belki 600,000$ değerinde olabilir. Fazladan 75 binin %100'ini ödünç almana izin verdiler. Bu artık teorik olarak 75,000'nin üstüne ödünç alabileceğiniz 50'e denk geliyor. Durum buysa, oynamak için daha fazla alanınız olacak.

David:
Ama ilk 54,000 ile başlayalım. Ohio'da dokuz bin dolara satın aldığın ve 35 kazandığın bir evi sattığını söylemen hoşuma gitti. Bu, şu anda sahip olduğun toplam sermayenin %60, yani %70'i, çıkarabileceğin 50,000 dolar. Bunu tekrar yapabilir misin? Ohio'daki birkaç evi çevirip o yuva yumurtasını büyütüp büyütebilir misin? İlk şey, paranızı Ohio'ya dökmenizi istemiyorum çünkü bu size zamanla çok büyük bir getiri sağlamayacak ama bu onun işe yaramaz olduğu, onunla yapamayacağınız anlamına gelmiyor. Bu parayı kısa vadede daha fazla para kazanmak için kullanın. Şu evlerden birkaçını çevirin. İyi bir müteahhit bulursanız ve bunlardan iki veya üçünü yapabiliyorsanız ve bu anlaşmaları nasıl bulacağınızı biliyorsanız, belki üç, dört veya beş atış yaparak bu 50'yi 150'ye çevirin. Bu her şeyi değiştirir.

David:
Bunu yaparken her yıl Colorado'da yeni bir ev hackleyin. Şimdi bunu size şunun için söylüyorum. Herkes daha ucuz mülklerin daha düşük peşinata, daha fazla satın alabileceğime eşit olduğunu varsayıyor. Ve yatırım amaçlı gayrimenkul alırken %20 peşinat yatırmanız gerektiğini unutuyorlar. Ohio'daki bir yatırım amaçlı gayrimenkule %20 veya Colorado'daki bir ev için %5 indirim koyarsanız, Colorado'da dört kat daha fazla para kazandıran bir ev satın alabilirsiniz ve bu, cebinizden çıkan aynı sermayedir. Odaklanmanız gerektiğini düşündüğüm şey bu. Her yıl, birincil konut kredisiyle satın alacağınız yeni bir ev bulun; ne alabileceğinize bağlı olarak yüzde üç buçuk ila %5 indirimle. Sermayenizin tamamını almayacak. Ve sonra sermayenizin geri kalanıyla Ohio'daki evleri değiştirmek için kullanın. Eğer takla atmayacaksanız, o zaman sadece BRRR. Sermayenizi geri alabileceğiniz Ohio'da bir şey satın almanız gerekiyor. Onu oraya batırmak istemezsiniz çünkü o kadar hızlı büyümez ama o alanda oynamak istersiniz.

David:
BRRRR yöntemi böyle bir pazarda daha fazla sabitleyici üst mülk bulabilirseniz harika çalışacaktır çünkü fiyat-kira oranı bunu destekleyecektir. BRRR Colorado'da çok daha zordur, bu yüzden Colorado'da BRRRR yapmayın. Colorado'da BRRRR'ye ihtiyacınız yok. Sadece %5 ile %XNUMX arasında bir indirim yapıyorsunuz. Bu temelde tüm işlerin yapılmadığı bir BRRRR ile aynı şeydir. Burada anladığım şey, her iki özelliğin de güçlü yanları olduğu. Her ikisini de planlamanız gerekiyor. Ohio, BRRRR ve saygısızlık için çok iyi çalışacak çünkü insanları tanıyorsun, fırsatlar bulabilirsin, sahip olduğun sermayeyi inşa edebilirsin. Colorado uzun vadede daha iyi çalışacak. Ohio kısa vadelidir, Colorado ise uzun vadelidir; burada düşük peşinatları düşürmeye ve orada portföyünüzü oluşturmaya devam edeceksiniz. Ve bunu doğru yaparsanız Ohio'da kazandığınız tüm parayı Colorado'ya yatırmamalısınız.

David:
O zaman yuva yumurtası ortada büyümeye devam etmelidir ve bir kısmını Colorado'ya gitmek için çekersiniz ve bir kısmını da Ohio'daki diğer evleri değiştirmek için geri koyarsınız ve aynı anda dönen ve büyüyen iki sürdürülebilir tekerleğiniz olur. Zenginliğiniz ve gayrimenkulün onu sizin için zamanla sıkıcı ve yavaş bir şekilde geliştirmesine izin veriyorsunuz.

David:
Pekala millet, Yeşili Görmek BiggerPockets Real Estate podcast'inin bir bölümünü daha tamamlıyoruz. Bunları yaparken çok eğleniyorum. Sorularını gönderenleri gerçekten takdir ediyorum ve daha fazlasını görmek isterim. Eğer bunu beğendiyseniz, bunu duyduysanız ve bunun inanılmaz olduğunu düşündüyseniz, bu muhteşemdi. Hatta vasattı. Durumu iyiydi ama daha iyi olabilirdi. Bunu yorumlara yazın. YouTube'da neyi sevip neyi sevmediğinizi duymak istiyorum.

David:
Ayrıca, bigpockets.com'a giderseniz program notları hakkında yorum yapabilir ve bunu dinleyen diğer kişilerle sohbet edebilirsiniz. Şuna bak. Başkalarının ne dediğini görün, fikrinizi bir kenara bırakın ve tıpkı sizin gibi bir şeyler öğrenen diğer insanlarla sohbet edin. Tamam, lütfen BiggerPockets'i Instagram'da @biggerpockets, en iyi arkadaşım Brandon @beardybrandon ve kendimi @davidgreene24'te takip etmeyi unutmayın ve dünyalarımızda olup bitenler hakkında daha fazla içerik ve daha fazla fikir edinin. Bugünkü programda ben David, gömlek yok, ayakkabı yok, sorun yok, Greene imzayı atıyor.