Hiç gayrimenkul yatırımının tüm ayrıntılarına kapılıp "Bunu yapabilirim", hatta "Bunu yapmak istiyorum" dediğiniz ama nereden başlayacağınızı bilemediğiniz oldu mu? Eğer öyleyse şanslısınız çünkü bu Redfin makalesi tam size göre hazırlandı. 

İlk yatırım amaçlı gayrimenkulünüzü satın almak heyecan verici ve karlı bir macera olma potansiyeline sahiptir. Ancak şunu kabul edelim: Gayrimenkul yatırımının karmaşık ortamı, doğru bilgi ve rehberlik olmadan korkutucu olabilir. Ama korkmayın. Bu her şeyi kapsayan kılavuzda, süreçte korkusuzca ilerlemenizi sağlayacak uzman ipuçları ve paha biçilmez görüşlerden oluşan bir hazineyi açığa çıkaracağız. İlişki kurmaktan durum tespiti yapmaya kadar, gayrimenkul yatırımı dünyasına girmek ve ilk yatırım amaçlı gayrimenkulünüzü kolaylıkla satın almak için gerekli bilgi ve stratejilerle donatılmış olacaksınız. Başlayalım!

1. Deneyimli yatırımcılardan bilgi alın

Gayrimenkul yatırımı söz konusu olduğunda bunu halihazırda yapanlardan öğrenmenin daha iyi bir yolu yoktur. Deneyimli yatırımcılardan bilgi almak, pazar araştırmasıyla başlayıp, satışla ya da yeni kiralamanızda bir kiracının imzalanmasıyla sona eren, bunun nasıl çalıştığına dair anlayışınızı büyük ölçüde geliştirebilir. Hatta onlara yardım edebileceğiniz bir yol olup olmadığını belirleyerek diğer yatırımcı profesyonellerinden de bilgi alabilirsiniz. 

Yönetim Kurulu Üyesi Kathie Russell, "Birçok yeni yatırımcının sunacak hiçbir şeyleri olmadığını düşündüklerini söylediklerini duyuyorum ancak bu doğru değil" diyor. Kuzey Karolina Gayrimenkul Yatırımcıları Derneği. "Herkesin sunabileceği bir şey var. Günlük işinizde ya da hobi olarak yaptığınız bir şeyin birilerine faydası olacağının garantisini veriyorum.” Yatırımcılarla ilişkilerinizi kurmaya başlamanın yerel REIA'nızı bulmak olduğunu ekliyor. “Bu gruplar yeni veya istekli yatırımcılar için mutlak bir zorunluluktur. Orada borç verenlerinizle, akıl hocalarınızla, arkadaşlarınızla ve danışmanlarınızla tanışacaksınız.

2. Ekibinizi oluşturun

Gayrimenkul yatırımı konusunda uzmanlaşmış profesyonellerden oluşan güvenilir bir ekip oluşturmak, süreç boyunca çok değerli rehberlik ve destek sağlayabilir. Eric Feldman, Satış ve Pazarlamadan Sorumlu Kıdemli Başkan Yardımcısı Longhorn Yatırımları yatırım stratejiniz ve sürecinizle ilgili karar vericilerinizin kim olduğunu bilmenin önemini vurguluyor. Gayrimenkul yatırımı dünyasında herkes en iyi anlaşmayı sağlamaya çalışıyor, bu da mülklerin hızlı hareket etmesi anlamına geliyor; dolayısıyla güvenilir kişilerden oluşan bir ekibin mevcut olması çok önemlidir. 

Yerel pazarı anlayan ve gelecek vaat eden yatırım fırsatlarını belirlemenize yardımcı olabilecek bilgili bir emlakçı belirlemelisiniz. Ayrıca yetkin bir emlak avukatına sahip olmak, müzakereler ve sözleşme imzaları sırasında hukuki çıkarlarınızın korunmasını sağlayabilir. Bir değerleme uzmanı, fazla ödeme yapmaktan kaçınmanıza yardımcı olabilecek bir mülkün gerçek değerini belirlemenize yardımcı olacaktır. Deneyimli bir mülk müfettişiyle işbirliği yapmak, potansiyel sorunların belirlenmesine ve ileride maliyetli sürprizlerin önlenmesine yardımcı olabilir. Son olarak, saygın yükleniciler ve mülk yöneticileriyle ilişkiler kurmak, mülk yenilemelerini ve günlük operasyonları kolaylaştırabilir.

3. Piyasa verilerine güvenin

Gayrimenkul yatırımı söz konusu olduğunda, kurucusu Doug Van Soest SoCal Ev Alıcıları, bir yatırım amaçlı gayrimenkul satın almanın içerdiği potansiyel riskleri akıllıca vurguluyor. Ancak mevcut verilerden yararlanılarak bu riskler azaltılabilir. Van Soest, pazarın mevcut durumunu anlamak için elinizdeki veri zenginliğini kullanarak kapsamlı bir karşılaştırmalı pazar analizi (CMA) yapmanızı öneriyor. Gayrimenkul fiyatları, kira oranları, boşluk oranları ve geçmiş eğilimler gibi faktörleri inceleyerek bilinçli kararlar verebilir ve gayrimenkul yatırımlarıyla ilgili bazı riskleri azaltabilirsiniz. 

4. Bölge potansiyelini ve uzun vadeli öz sermaye kazanımlarını göz önünde bulundurun

İlk yatırım amaçlı gayrimenkulünüzü satın almanız, mutlaka ikamet ettiğiniz yer olacağı anlamına gelmez. Nereden satın alacağınızı değerlendirirken, bir konumun potansiyelini ve bölgeyle ilgili olası uzun vadeli özsermaye kazanımlarını düşünmek isteyeceksiniz. 

Ekonomik Kalkınma Direktörü Scott Jones Manor şehri, Teksas, topluluğunu bir konumun potansiyelinin parlak bir örneği olarak gururla sergiliyor. Jones, "Manor ya her şeye sahip ya da biz konuşurken bunların hepsine sahip olmak için çalışıyor" diyor. Manor, Orta Teksas'ın sunduğu her şeye sadece birkaç dakika uzaklıkta. Buna, geliştirme için bol miktarda, nispeten ucuz arazi, yüksek kaliteli bir eğitim sistemi, birinci sınıf kamu güvenliği ve kamu hizmetleri, Austin Şehir Merkezine toplu taşıma ve çok daha fazlası dahildir. 

Manor, Teksas'ta yıldan yıla önemli konut büyümesi görüldü. Mayıs 2020'de, medyan satış fiyatı 234,000 dolardı; Mayıs 2023 itibarıyla ortalama satış fiyatı 350,000 ABD dolarıdır (yıldan yıla neredeyse %50 artış). Yerel uzmanlara ve emlakçılara danışmak, yüksek yatırım getirisi fırsatları yaratmada önemli bir rol oynayabilecek gelecek vaat eden alanların belirlenmesine yardımcı olabilir.

5. Kredi seçeneklerinizi keşfedin

İlk yatırım amaçlı gayrimenkulünüzü satın alırken mevcut kredi seçeneklerini araştırmanız çok önemlidir. Mortgage kredilerini, devlet destekli kredileri ve özel finansmanı anlamak ve karşılaştırmak finansal başarınızı büyük ölçüde etkileyebilir. Yatırım hedeflerinize ve uzun vadeli istikrarınıza uygun bilinçli bir karar vermek için uzmanları araştırın ve onlara danışın.

Borç veren, AnasayfaYurtdışında Borç Hizmeti Karşılama Oranı (DSCR) kredileri hakkında bir ipucu var “Geleneksel krediler gelir ve borcun gelire oranını gerektirebilirken, DSCR kredileri kredi uygunluğunu belirlemek için mülkün gelir potansiyelini ve nakit akışını değerlendirir. DSCR kredileri yatırımcıların gelirini dikkate almıyor, bu da onları nakit akışına dayalı yatırımlar arayan yatırımcılar için ideal kılıyor.”

6. Yasal durum tespiti yapın

Kurucusu Joshua Holt Büyük Hukuk Yatırımcıları, gayrimenkul yatırımcılarını bir mülk satın almadan önce kapsamlı bir hukuki durum tespiti yapmanın önemini anlamaya çağırıyor. Holt bu konuyu şöyle genişletiyor: "Gizli takyidat veya anlaşmazlık olmadığından emin olmak için tapuları kontrol edin, mülkün amaçlandığı gibi kullanılabildiğinden emin olmak için imar yasalarını ve yerel yönetmelikleri gözden geçirin ve tüm vergilerin açık olup olmadığını bir kez daha kontrol edin."

Holt, "İsteyeceğiniz son şey, mülkü belirli bir amaç için satın aldıktan sonra yerel yasaların kısa vadeli kiralama düzenlemelerini engellediğini öğrenmektir" diyor. "Mülk satın almadan önce yasal durum tespiti yapmak, yatırımınızı korumanızı ve daha sonra maliyetli hukuki sorunlardan kaçınmanızı sağlamak açısından önemlidir."

7. Hiçbir zaman muayene olmadan mülk satın almayın

A ev teftişi Bir mülkteki potansiyel kusurların belirlenmesinde çok önemlidir. Ev denetimleri ayrıca yatırımcının yenileme bütçesinin belirlenmesine ve rehabilitasyon süreci boyunca yeni ortaya çıkan stres faktörlerinin hafifletilmesine yardımcı olabilir. 

Ronnie Jackson, genel yüklenici Austin Ev Tadilatları, alıcıları "lisanslı bir emlak müfettişi tarafından yapılan inceleme olmadan asla bir mülk satın almamaya" çağırıyor. Ek olarak Jackson, "profesyonel bir yüklenici tarafından incelemeyi değerlendirmeden opsiyon sürenizi tamamlamamanız" gerektiğini de ekliyor.

8. Vergileri unutmayın

Evet, vergiler gayrimenkul yatırımının önemli bir bileşenidir. Öncelikle emlak vergileri var. Tony Trahan, emlak vergisi danışmanı KE Andrews, şunları paylaşıyor: “Bir gayrimenkul yatırım amaçlı gayrimenkul satın alırken, durum tespiti veya sigortalama süreciniz sırasındaki en kritik faktörlerden biri, ileriye dönük borçlu olunan emlak vergilerini doğru şekilde modellemektir. Birçok eyalette bu değerleme vergilerinizi belirler ve oldukça müzakere edilir." 

Sermaye kazancı vergisi Özellikle yatırım amaçlı gayrimenkulünüzü satmayı düşünüyorsanız, dikkate alınması gereken (ve bütçelenen) başka bir vergidir. Kısa vadeli ve uzun vadeli olmak üzere iki tür sermaye kazancı vergisi vardır. Kısa vadeli sermaye kazancı vergisi, bir yıl veya daha kısa süre elde tutulan varlıkların satışından elde edilen karlar üzerinden ödenen vergiyi ifade eder. Genellikle bireyin vergi dilimine göre değişen olağan gelir vergisi oranlarına tabidir. Öte yandan, bir yıldan fazla elde tutulan varlıkların satışından elde edilen karlara uzun vadeli sermaye kazancı vergisi uygulanıyor. Uzun vadeli sermaye kazançları vergi oranları genellikle normal gelir vergisi oranlarından daha düşüktür ve varlıklarını uzun süre elinde tutan yatırımcılara potansiyel vergi avantajları sunar. Belirli uzun vadeli sermaye kazançları vergisi oranları, bireyin gelir düzeyine ve satılan varlığın türüne bağlıdır.

9. Rekabetçi bir teklif sunun

İlk yatırım amaçlı gayrimenkulünüz için teklif verirken hızlı hareket etmeye ve ön onay mektubu, önemli miktarda ciddi para depozitosu ve kapanış zaman çizelgelerinde esneklik gibi cazip şartlarla güçlü bir teklif sunmaya hazırlıklı olmalısınız. Rekabetçi olmak önemli olsa da, teklifinizin finansal hedeflerinizle uyumlu olmasını ve karlı bir yatırıma olanak tanımasını sağlamak da aynı derecede önemlidir.

10. Sigorta kapsamını alın

İster evinizin rehabilitasyon aşamasında olun ister kiralık bir mülkünüz olsun, yeterince sigortalı olduğunuzdan emin olmak isteyeceksiniz. Kapsamlı mülk sigortası, yangın, hırsızlık ve doğal afetler gibi tehlikelere karşı yapıyı, tadilatları ve demirbaşları korumalıdır. Sorumluluk sigortası, başkaları tarafından yaralanma veya maddi hasara ilişkin olası davaları veya talepleri karşılamak için çok önemlidir. İnşaatçı risk sigortası inşaat veya yenileme sırasındaki kayıplara karşı koruma sağlarken, kiralık mülk sigortası özellikle ev sahipleri için tasarlanmış olup yapıları, sorumluluğu ve kira geliri kaybını kapsar.

Pegram Sigorta Acenteliği "mülkünüze zarar gelmesi veya sorumluluk taleplerinde bulunmanız durumunda mali olarak korunmanıza yardımcı olabilecek" ev sahibi politikaları hakkında ayrıntılı bilgi vermektedir. Hangi kapsamın sizin durumunuza en uygun olduğunu anlamak kritik öneme sahiptir; Pegram Sigorta Acentesi şunları ekliyor: “Uzun vadeli kiracılara kiralama ile Airbnb/VRBO'da kiralama arasında büyük bir fark var. Airbnb ve kısa süreli kiralamalar, ek kapsam için özel onaylar gerektirir; bu nedenle sigorta sağlayıcınıza danışın."

11. Mülkünüzü kiralamak

Yatırım stratejiniz mülkünüzü kiralamayı içeriyorsa, dijital pazarlama direktörü Jordan Davey Zafer Mülk Yönetimi, kiralama risklerinin azaltılmasından alınan başvuruların en üst düzeye çıkarılmasına kadar bilgiler sunar. Davey, tüm başvuru sahipleri üzerinde taramalar yapıldığını vurgulayarak ev sahiplerine "kira başvurularını göründüğü gibi kabul etmemeleri" gerektiğini hatırlatıyor. Gelir doğrulaması alın ve şüpheli görünebilecek herhangi bir şeye karşı tetikte olun. 

Ayrıca Davey, mülkün doğru fiyatlandırılması için emlakçınızla birlikte çalışmanızı önerir. Kiralık bir eve aşırı fiyat vermemek önemlidir, ancak düşük fiyat vermemek de aynı derecede önemlidir. Durum tespiti yapın ve pazarınızın taleplerine en uygun fiyatı belirlemek için doğru CMA verilerini inceleyin.

İlk yatırım amaçlı gayrimenkulünüzü satın almanıza ilişkin son bir not 

Sonuç olarak, ilk yatırım amaçlı gayrimenkulünüzü satın almak heyecan verici ve potansiyel olarak kazançlı bir çaba olabilir. Pazar araştırması, finansal analiz ve profesyonellerden rehberlik almak gibi temel faktörleri göz önünde bulundurarak kendinizi başarıya hazırlayabilirsiniz. Sürece dikkatli bir planlamayla, uzun vadeli bir bakış açısıyla ve gerektiğinde uyum sağlama isteğiyle yaklaşmayı unutmayın. Öyleyse bir adım atın, fırsatları kucaklayın ve bir gayrimenkul yatırımcısı olarak yolculuğunuza başlayın.

• SEO Destekli İçerik ve Halkla İlişkiler Dağıtımı. Bugün Gücünüzü Artırın.
• EVM Finans. Merkezi Olmayan Finans için Birleşik Arayüz. Buradan Erişin.
• Kuantum Medya Grubu. IR/PR Güçlendirilmiş. Buradan Erişin.
• PlatoAiStream. Web3 Veri Zekası. Bilgi Genişletildi. Buradan Erişin.
• Kaynak: https://www.redfin.com/blog/real-estate-investing-for-beginners/