Bu yazıda

Yatırımcılar, genellikle, tam olarak nasıl veya ne yapılacağı konusunda sağlam bir kavrayışa sahip olmadan bir yatırım amaçlı gayrimenkul satın alırlar. karlı olacak. Adil olmak gerekirse, nasıl yatırım yapacağımızı öğrenmeye başladığımızda hiçbirimize kullanım kılavuzları verilmedi, bu yüzden pek çok insanın bir mülkün karlı olup olmayacağını belirlemenin temellerini tam olarak kavramadan dalıp gitmesi mantıklı.

Bir kullanım kılavuzuna sahip olmama sorununa ek olarak, neyi bilmediğimizi de bilmiyoruz, bu da bir özellik ile başarılı olmayı zorlaştırıyor. 

Neyse ki, bilgiler soyut gibi görünse de, olası bir yatırım olarak gözünüze kestirdiğiniz bir mülkle başarı şansınızı artırmanıza büyük ölçüde yardımcı olacak öğrenebileceğiniz basit şeyler var.

İster kiralık bir mülk satın alıyor olun, ister ticari bir binaya yatırım yapıyor olun, hangi stratejiyi kullanırsanız kullanın, kendinize sorabileceğiniz ve yatırımınızın kaderini önemli ölçüde değiştirebilecek üç soru vardır.

Üç soruyu öğrenmeden önce, bu soru listesini uygulamanız gereken iki özel durumu açıklığa kavuşturmak istiyorum:

1. Gayrimenkul yatırım stratejiniz ile
2. Düşündüğünüz her bir özel mülkle

Bir yatırım stratejisi izlemeye başladığınızda bu üç sorunun her birine cevap verebilirseniz, hangi mülklere odaklanacağınızı ve genel yatırım deneyiminizi şansınızı güvence altına alacak şekilde nasıl yöneteceğinizi daha iyi anlamak için çok daha güçlü bir konumda olacaksınız. onunla başarı için. Ardından, mülk satın almaya başladığınızda, mülkün başarınızı desteklemek için elinden gelenin en iyisini yapacağından emin olmak için kendinize bu soruların her birini sorun.

Şimdi, not almaya hazır olun ve bir yatırıma her evet demek üzereyken bunları kullanmak için bu soruları elinizin altında bulundurun.

• Soru #1: Nasıl kâr etmeyi planlıyorum?
• Soru #2: İlgili spesifik riskler nelerdir?
• Soru #3:  Riski en aza indirmek için hangi spesifik risk azaltmaları uygulayabilirim?

Şimdi bunları not ettiğinize göre, her birini ve en iyi nasıl cevaplayacağınızı daha iyi anlamanıza yardımcı olacağım.

Emlakçı mı arıyorsunuz? Yatırımcı dostu bir emlakçı ile hızlıca eşleştirin Bir sonraki anlaşmanızı bulmanıza, analiz etmenize ve kapatmanıza kim yardımcı olabilir.

Soru 1: Nasıl Kar Etmeyi Planlarım?

Bu, yeni yatırımcıların bocaladığı ortak bir yer. Çoğu zaman, insanların bundan nasıl kâr elde etmeyi umduklarına dair tam bir anlayışa sahip olmadan bir yatırıma daldıklarını görüyorum.

Strateji tarafında, süreç hakkında genel bir anlayışa sahip olmak kolaydır, ancak bir sürecin inceliklerini anlamamak başarıya giden yolda bazı boşluklar yaratabilir.

Örneğin, bir olmak istediğinizi söyleyin. BRRRR yatırımcısı. Süreç adında hecelenir: Buy – Rehab - Rent – Rfinans – Repeat. Bunu anlamak oldukça kolay. BRRRR, BRRRR anlamına gelir. Ancak bu adımların her birini kâr elde edecek şekilde nasıl yürütüyorsunuz? 

Bu örneği kullanarak, başarılı bir BRRRR'yi bir BRRRR'ye karşı neyin sağladığını kendinize sorun. başarısız BRRRR. Size paraya mal olacak bir yatırımla karşılaştırıldığında, bu adımların her birinde tam olarak ne olması gerektiğini veya neyin uygulanması gerektiğini anlamanız gerekir.

Benzer şekilde, stratejiniz dahilinde satın almak için muhtemel mülklere bakarken, sadece temel süreçten ziyade sürecin özelliklerini tekrar anlamalısınız. 

Örneğin, kiralık bir mülk satın almak istediğinizi varsayalım. Kiralık mülkler oldukça basittir: bir mülk satın alın, kiracıdan kira alın, masraflardan sonra kalanları saklayın ve yol boyunca takdir toplayın. 

Genel olarak konuşursak, bir kiralık mülkün kârı tam olarak budur. Ancak, kendinizi bir kâr için kurmanızı sağlamak için her adım hakkında bilmeniz gerekenler nelerdir? 

• Karlı olması için bir mülk satın almak için hangi fiyata ihtiyacınız var?
• Nakit akışını belirlemek için sayıları nasıl çalıştırıyorsunuz?
• Takdirden ne zaman ve ne kadar kazanmayı beklemelisiniz? Ya takdir gerçekleşmezse? Yine de kârlı olacak mısın?
• İyi bir anlaşma yapıp yapmadığınızı nasıl anlarsınız?

Bunlar, kiralık bir mülkten nasıl kâr edeceğinizi bilmeyi umuyorsanız, ihtiyaç duyacağınız daha ayrıntılı bir anlayış düzeyi örnekleridir.

Belirli bir gayrimenkul yatırım stratejisinden veya bu stratejiye uyan belirli bir mülkten nasıl kâr elde etmeyi beklediğinizi açıklayabilmeyi düşünürken, birisini bunun karlı olacağına ikna etmeniz gerekiyormuş gibi davranın. Birini bir şeye ikna etmeniz gerektiğinde, argümanınızı daha iyi hale getirmek için daha bilgili ve somut gerçekleri kullanırsınız. Yatırım söz konusu olduğunda, anlaşmaya ikna edilmesi gereken insanlardan biri olduğunuzu varsayalım ve tüm bu cevapları kendinize verin!

Soru 2: İlgili Özel Riskler Nelerdir?

Rakamları çalıştırabilir ve bir yatırımın gün boyu nasıl karlı olacağına dair ayrıntılı ayrıntıları anlayabilirsiniz, ancak günün sonunda, önemli bir risk faktörü devreye girip karınızı masadan silip süpürürse, bunların hiçbiri önemli değildir.

Örneğin, bir mülkü çevirmeyi planlıyorsunuz. Tüm numaraları araştırdınız, mülkü satın aldınız ve müteahhitler rehabilitasyon çalışmasına başlamak için içeri girdiler. Aniden, düzeltilmesi ek 30,000 dolara mal olacak beklenmedik bir temel sorunu ortaya çıkar (ve o kadar kötü ki, onu düzeltmekten kaçınamazsınız). Şimdi, bütçenizi 30,000 Dolar aştınız ve belki de sadece 20,000 Dolarlık bir kâr bekliyordunuz. Her şey söylenip yapıldıktan sonra delikte 10,000 dolar olacaksın. Eyvah!

Rehabilitasyon aşımları gayrimenkulde her zaman olur. Hiç olmamış gibi davranamazsınız çünkü yaparsanız, tam olarak bu duruma düşebilirsiniz.

Her gayrimenkul yatırım stratejisi farklı risklerle gelir ve düşündüğünüz her mülk risklerle birlikte gelir.

Kapsamlı bir liste olmasa da, ne tür şeylere bakmanız gerektiği konusunda size bir fikir vermek için kiralık mülkler ve ters çevirme stratejileri için bazı önemli risk faktörlerine ilişkin bazı örnekler:

Kiralık mülk risk faktörleri

• Beklenmeyen onarımlar
• Kötü kiracılar
• Uzatılmış boşluk süreleri
• Dış faktörlere bağlı olarak azalan değerleme (yani, yerel pazar veya mahalle)

Risk faktörlerini çevirme

• Rehabilitasyon süreleri
• Rehabilitasyon gecikmeleri
• Mülkiyet beklendiği için değerlenmiyor onarım sonrası değer (ARV)
• ARV'de önemli bir düşüşe neden olan piyasa yavaşlaması veya çökmesi

Bireysel mülklere özgü bazı riskleri anlamak için örnek olarak kiralık mülkleri kullanacağım. Yatırımcının kârını olumsuz yönde etkileyebilecek riskler şunlardır:

• Sınırlı kiracı havuzu, uzayan boşluk sürelerine ve kiranın düşürülmesine neden olur
• Daha düşük kaliteli bir mahalle, kötü kiracı riskini artırır
• Aşırı onarım ve bakım masraflarını zorlayan kötü mülk durumu
• Nakit akışı rakamları sıkı, bu da takdire daha fazla güven olduğu anlamına geliyor

Bir yatırım stratejisinde veya belirli bir mülkte, o strateji veya mülk için risk faktörlerinin tam olarak ne olduğunu anlamadan ilerlememelisiniz. Gölgelerde köşede ne olabileceği hakkında hiçbir fikriniz yoksa, çok geç olana kadar geldiğini göremezsiniz ve neden olduğu kayıptan kurtulamayabilirsiniz. Bununla birlikte, olabilecek şeylerin farkındaysanız, kaybı elinizden geldiğince önlemeye yardımcı olacak adımları daha yeterli şekilde atabilirsiniz. 

Soru #3: Riski En Aza İndirmek İçin Hangi Belirli Risk Azaltmalarını Uygulayabilirim?

Ne yazık ki, yatırımcıların bir yatırım mülkünü vurabilecek olası her riskten kaçınmasını sağlayan kusursuz, %100 bir çözüm yoktur. Herhangi birimizin yapabileceği en iyi şey, şansımızı en aza indirgemek için mümkün olduğu kadar çok risk azaltma uygulamaktır. 

Örneğin, kiralık mülkler için en büyük risklerden biri, çok fazla hasara neden olan, kira ödemeyen ve tahliye maliyetlerini artıran kötü kiracılarsa, daha kaliteli kiracılar çekme şansımızı artırmaya çalışmak kolay bir hafifletme yöntemidir. . Bunu nasıl yapabiliriz? Daha güzel mahallelerde daha güzel mülklere yatırım yapın. Daha iyi bölgelerdeki daha iyi mülkler yine de kötü bir kiracıyla sonuçlanabilir, ancak bunun olma şansı daha düşüktür.

Bu örnek, daha zorlu mahallelerdeki mülklere asla yatırım yapmamamız gerektiği anlamına mı geliyor? Hiç de bile! Özellikle yüksek riskli bölgelerdeki mülklere odaklanan birçok yatırımcı var. Buradaki püf noktası, bahsettiğimiz tüm bu soruları gözden geçirmek, yüksek riskli mülklere özgü riskleri belirlemek ve bunların nasıl azaltılabileceğini bulmaktır.

Örneğin, kötü kiracılarla başa çıkmanın en etkili yollarından biri, ister yatırımcı ister mülk yöneticisi tarafından olsun, onların nasıl yönetildiğine bağlıdır. Birçok mülk yönetimi şirketi kötü mahallelerde uzmanlaşmıştır. Özellikle zorlu kiracılar için etkili olan sistemler geliştirdiler ve bu yöntemleri devam eden masraf riskinin üstesinden gelmeye yardımcı olmak için kullanıyorlar.

İlk adım stratejinizi incelemek ve mülk analizi riskleri anlamak için. Bundan sonra, uygun risk azaltma önlemlerinin bulunduğundan emin olmak istersiniz. Risk azaltımları tüm olası sorunları mutlaka çözmeyecek olsa da, yine, gereksiz harcama şansınızı elinizden geldiğince azaltmakla ilgilidir.

Soruları Yatırımınıza Uygulamak

Bir yatırım stratejisi seçerken, hem süreçlerde hem de edinebileceğiniz belirli özelliklerle bu stratejinin nasıl işe yarayacağına derinlemesine dalmaya istekli olduğunuz sürece kesinlikle yanlış bir cevap yoktur. Neyse ki, derinlere dalmak kapsamlı bir süreç değil! Nasıl kâr edeceğinizi, yaptığınız işe özgü risklerin neler olduğunu ve bu riskleri en iyi şekilde nasıl azaltacağınızı anladığınız sürece, çoğu kişinin kilometrelerce önünde olacaksınız. 

Unutmayın, her riski tanımlasanız ve size sunulan her risk azaltma seçeneğini uygulasanız bile, bir şeyin yol boyunca yatırımınızı yine de olumsuz etkilemeyeceğinin garantisi yoktur. Bazen bir şeyler olur ve bu sadece oyunun bir parçasıdır. O halde, başarılı bir gayrimenkul yatırımcısı olarak işiniz, zorlukları nasıl yöneteceğinizi öğrenmek ve kârlılığa giden yolunuzu devam ettirebilmeniz için neye ihtiyacınız varsa onu yönlendirmektir. Sinir bozucu olabilir, ancak bir gayrimenkul yatırımcısı olmanın doğasında var olan iş başında eğitim!

Stratejiniz için hangi kriterlere odaklanıyorsunuz? Aşağıdaki yorumlarda bize bildirin! 

BiggerPockets'tan Not: Bunlar yazar tarafından yazılan görüşlerdir ve BiggerPockets'in görüşlerini yansıtmayabilir.