Kira krizinin önde gelen nedenlerinden biri çok düşük konut stoku, ancak uzmanlar daha fazlasını inşa etmenin baskıyı hafifletmek için basit bir çözüm olmadığını söylüyor.
Ülke genelinde, toplam kira listeleri yıllık bazda %13.5 düştü ve görünürde herhangi bir rahatlama belirtisi görülmedi.
PropTrack ekonomisti Anne Flahertly, kiralama sıkıntısına katkıda bulunan birkaç faktör olduğunu söyledi.
Bayan Flaherty, "Son yıllarda, satın almaktan çok mülk satan yatırımcılar gördük" dedi.
"Bunun nedeni, artan arazi vergisi oranları ve Avustralya İhtiyati Düzenleme Kurumu'nun yatırımcı kredilerindeki büyümeyi ve yalnızca faizli kredilerdeki artan oranları sınırlamak için tasarladığı değişiklikler de dahil olmak üzere emlak yatırımıyla ilişkili artan maliyetlerdir."
Airbnb gibi kısa vadeli kiralama pazarındaki hızlı büyümenin de etkisi olduğunu söyledi.
“Birçok yatırımcı için kısa vadeli piyasada kiralama daha karlı ve bu, uzun vadeli kiralama olarak mevcut mülklerin sayısını daha da azalttı.”
Başkent şehirler, Covid karantinaları sırasında bölgelere kaçan uluslararası öğrencilerin ve kiracıların dönüşü ile bir kez daha uğultuluyor ve sıkı pazara daha fazla baskı ekliyor. Başkentler genelinde, toplam kira listeleri yıllık %17.7 düştü.
Başkent şehirleri Covid sonrası bir kez daha hareketli ve kiralama piyasaları üzerinde baskı yaratıyor. Resim: Getty
Bayan Flaherty, “Avustralya'nın uluslararası sınırı kapatıldığında, pandemi nedeniyle kiralık mülk arzının azalması endişe verici” dedi.
“Artık denizaşırı göçmenler ve öğrenciler geri döndüğüne göre bu, kiralık mülkler için rekabeti daha da artıracak.”
Artan talebi karşılamanın çözümü basit görünüyor - daha fazla konut inşa edin. Ancak uzmanlar söylemenin yapmaktan daha kolay olduğunu söylüyor.
İnşa etmek zaman alır ve zaman esastır
Andy Fergus bir şehir stratejisti ve savunucusu ve kiralama piyasası için insanların inandığından çok daha fazlasının yapıldığını söyledi.
Bay Fergus, "Bence evlerin biraz muz gibi olabileceğine dair bir varsayım var - daha fazla üretirseniz fiyat düşecek ve insanlar daha uygun fiyatlı seçeneklere sahip olacak" dedi.
“Ancak konut piyasalarındaki zorluk, araziyi bir araya getirmenin, bir bina inşa etmenin, finansman sağlamanın ve teslim etmenin ne kadar zor olduğu.”
İnşaat çok zaman alıyor ve birçok Avustralyalı kiracının şu anda bir eve ihtiyacı var. Resim: Getty
Arazi, kredi ve inşaat satın alma müzakereleri önemli ölçüde zaman aldığından ve şu anda kira sıkıntısıyla mücadele eden Avustralyalıların şimdi bir eve ihtiyacı olduğundan, zaman da üstesinden gelinmesi zor bir engeldir.
Bay Fergus, “Dikkat edilmesi gereken zaman gecikmeleri var” dedi. "Örneğin, yarın yeni bir proje başlayacaksa, bu arzın piyasaya sürülmesi makul bir şekilde beş yıl olabilir."
Stratejik bina anahtardır
Kira piyasası üzerindeki baskıyı uygun şekilde hafifletmek için, binanın belirli kiracı demografik özelliklerine göre hedeflenmesi gerekir.
Örneğin, bir müteahhit yalnızca haftada 600 dolara mal olacak daireler inşa ediyorsa, ancak bir eve ihtiyaç duyan en büyük kiracı grubunun haftada 400 dolarlık bir bütçesi varsa, sorunun çözülmediğine dikkat çekti Bay Fergus.
“Bence kiralama krizinin hedeflenen alanları ve ulaşmak istediğimiz fiyat noktaları hakkında düşünmek çok önemli.
“Piyasanın maksimum taşıma fiyatıyla daha fazla konut inşa etmenin otomatik olarak satın alınabilirlik sonuçları yaratacağını düşünmek yerine, özellikle kira stresi yaşayan veya konut erişimi eksikliği yaşayanları hedeflemek için elimizdeki kaldıraçları düşünmemiz gerekiyor.”
Uzmanlar, kiralayan ılımlı gelirliler için büyük bir arz eksikliği olduğunu söylüyor. Resim: Getty
Bazı uzmanlar inanıyor inşa-kiralık soruna yardımcı olabilir, ancak konseptin Avustralya'da ortaya çıkması yavaş oldu.
Flaherty, "Sektörün vergilendirilmesi [farklı vergilendiriliyor ve geliştiriciler için daha maliyetli], uzun onay süreleri ve karmaşık düzenlemeler de dahil olmak üzere, Avustralya'da yapı-kiralamanın benimsenmesini zorlaştıran birçok faktör var," dedi. .
Geliştiricilerin uygun fiyatlı konut inşa etmek için teşviklere ihtiyacı var
Daha fazla gelişmeye ihtiyaç duyan kilit alanlardan biri uygun fiyatlı ve sosyal konuttur, ancak geliştiricilerin projelerine bu tür konutları dahil etmeleri için çok az teşvik vardır.
Bay Fergus, "Geliştiriciler bir kamu malı sağlamak için değil, kar yaratmak amacıyla varlar" dedi.
“Bunun kasıtsız etkisi, konut üretmeleri, ancak bunu yapmak için başka bir teşvik olmadan sadece fiyatlara çarpmaları çok zor.”
Avustralya, şimdiye kadarki en dar kiralama piyasasıyla mücadele ediyor. Resim: Getty
Onlara daha düşük faiz oranları veya daha uzun vadeli bir kredi sağlayarak, kalkınmalarına uygun fiyatlı konutları dahil etmeye muhtemelen daha fazla ikna olacaklarını öne sürdü.
Diğer seçenek, indirimli arazi değeri elde etmek için bir geliştiricinin tasarımına belirli bir oranda uygun fiyatlı konut inşa etme gerekliliğini düzenlemektir.
Bay Fergus, "Bu, ABD, Kanada, Birleşik Krallık'ta ve ayrıca Avrupa kıtasında çok sık olan bir şey" dedi. "Melbourne'da daha az yaygın, ancak kesinlikle yerel konseylerin savunduğu bir şey."
Hükümet müdahalesi gerekli
Arnavut Hükümeti, kiralama krizi sırasında bir taahhütle seçildi. daha sosyal ve uygun fiyatlı konut inşa etmek hızla artan talebe ayak uydurmak için.
10 milyar dolarlık Konut Avustralya Gelecek Fonu, ilk beş yılında 30,000 yeni sosyal ve uygun fiyatlı konut inşa edecek - bunların 20,000'i sosyal konut olacak ve 10,000'i uygun fiyatlı konut olacak.
Girişim, piyasadaki en muhtaç kiracılara hitap ederken, orta gelirli kiracılar büyük ölçüde kaçırıyor.
Bay Fergus, "Ortada, orta düzeyde gelirliler için yeni kiralık konut modelleri bulmak için yeni ve yenilikçi çözümlere ihtiyaç duyduğumuz büyük bir boşluk var" dedi.
“Hükümet, pilot projeleri kar amacı gütmeyen yeni biçimlerde destekleyebilir, hatta kooperatif kiralık konutları, federal ve eyalet hükümetlerinin şu anda araştırdığını bildiğim gerçekten ilginç bir model. Bu gerçekten patlayabilir. ”
