Kimse gayrimenkulün geleceğini tahmin edemez ama siz hazırlanabilirsiniz. Neye hazırlanacağınızı öğrenin ve ihtiyacınız olacak araçları edinin. Sanal Inman Bağlantısı 1-2 Kasım 2023'te. Ve kaçırmayın Inman Connect New York 23-25 ​​Ocak 2024'te yapay zeka, sermaye ve daha fazlasının merkezde olacağı yer. Geleceğe büyük bahis yapın ve Connect'te bize katılın.

Enflasyon tüketicilere neredeyse her şeyde (bakkaliye, benzin, ulaşım, tıbbi bakım ve barınma) daha yüksek maliyetler yüklemeye devam ediyor. Her ne kadar yıl boyu süren trend biraz basınçsızetkisi hala açık. Çok aileli konut piyasası da dahil olmak üzere her yerde daha fazla para ödüyoruz.

Çok aileli mülk yöneticileri, inşaat malzemeleri, işçilik, sigorta ve vergiler için daha fazla sermaye gerektiren ve hepsi de artan 2024 bütçeleri oluşturmayı bekliyor. Ancak yüksek doluluk oranları ve kira artışı, mülk yöneticilerine bir tür enflasyon tahliye vanası sağlayarak bu artışların hafifletilmesine yardımcı oldu. Mülklerini akıllıca koruyan ve yükselten, bütçeyi akıllıca belirleyen ve bilinçli yatırımlara yönelen çok aileli operatörler bu pazarda başarıyı yakalayabilir. 

Bazı çok aileli şirketlerin enflasyon dönemlerinde bütçe tahminlerini aştığını ve net işletme gelirini artırdığını gördük. Çoğu kişi için bu, çok aileli bir aile sahibi olmak için olumlu bir pazar oldu. Bu yeni değil. Birçok yatırımcı çok aileli konutları güçlü bir enflasyon riskinden korunma aracı olarak görüyor.

Berkadia'ya göre çok ailenin bir yıllık bileşik getirisi yüzde 24'ü aştı 2022'nin ilk çeyreğinde enflasyon oranı yüzde 8'in üzerine çıktı. Sebepler karmaşıktı ama tek bir noktaya odaklanmıştı: İnsanların yaşayacak yerlere ihtiyacı var.

Peki ileri görüşlü mülk yöneticileri enflasyonun etkilerini nasıl azaltabilir? Bilinçli stratejiler ve yaratıcı düşünme gerektirir. İşte yaklaşımımız.

Maliyetler konusunda akıllı olun

Ev inşaatçıları ve mülk yöneticileri, Üretici Fiyat Endeksi'nin açıklandığı 2022'de bütçelerini tersine çevirdiler. Yüzde 11.7'ye kadar yükseldiABD Çalışma İstatistikleri Bürosu'na göre. Bu oranlar düştü ancak mülk yöneticileri hâlâ 2024'te daha yüksek maliyetler için bütçe ayırıyor. Bütçenin başlıca kaygılarından biri de mülk sigortasıdır. Oranlar yüzde 26'ya yükseldi yıldan yıla. 

Maliyet kontrol önlemleri hakkında daha önce yazmıştık ama bunu tekrar etmekte fayda var. Mülk yöneticileri bazı basit hususlarla bütçe sorunlarını çözebilir:

• Teklif verme sürecini tekrar ziyaret edin: İyi müteahhitler değerlidir, daha fazla ücret talep edenler bile. Ancak birden fazla teklife erişim rekabetçi süreci canlandırıyor ve belki de uzun süreli satıcılarla bile daha iyi anlaşmaların yapılmasına yol açıyor.
• Sigorta taşıyıcıları için alışveriş yapın: Sigorta, yeni poliçeler için alışveriş yapmadan önce genellikle muafiyetleri artırmayı düşünen mülk sahipleri için en büyük maliyet etkenidir. Bunun yerine yeni operatörlerden teklif isteyin.
• Gerekli olmayan projeleri duraklatın: Kozmetik ve yüzeysel mülkiyet çalışmaları bütçe kısıtlamaları gevşeyene kadar bekleyebilir.
• Önleyici bakımı atlamayın: Pahalı ve ağrılı kök kanallarından nasıl kaçınırız? Dişlerimizi fırçalayarak ve düzenli diş kontrollerini yaptırarak. Benzer şekilde, ezici bakım masraflarını önlemenin en iyi yolu tutarlı bir mülk bakım planı takip etmektir.
• Vergi değerlendirmelerine itiraz: Pandemi sırasında mülk değerleri ve vergiler arttı. Değerlendirme itirazları vergi tasarrufuna yol açabilir.

Enflasyonla yatırım yoluyla mücadele edin

Ulusal Apartman Birliği'ne göre, ABD doluluk oranları yüzde 94.5 civarına normalleşti. Elbette bölgesel ve alt pazardaki doluluklar farklılık gösteriyor ancak pazar, nispeten dengeli bir kıyaslama yapıyor. Bazı mülk yöneticileri, alanlarına yatırım yaparak bu dönemden yararlanıyor.

Kiracılar, yeniden tasarlanmış mutfak ve banyolara, iyileştirilmiş cihazlara ve tezgahlara ve ortak çalışma alanları, dinlenme ve konut deneyimleri gibi olanaklara sahip mülkleri arzuluyor. Ve bazı kiracılar bu mülkler için daha fazla para ödemeye hazır. Yıldan yıla ücret artışı yüzde 4.6 Haziran 2023'te bazı kiracılar da daha fazla ödeme yapabilir.

Mülk yöneticilerinin kira artışları konusunda mutlaka dikkatli olmaları gerekiyor. BLS raporunda bildirdi Ekim TÜFE raporu barınma maliyetlerinin yıllık bazda yüzde 7.2 arttığını ve "tüm kalemlerdeki aylık artışa en büyük katkıyı sağlayan faktör" olduğunu söyledi.

Ancak değer sağlamak, kira artışlarına karşı düşünceli bir yaklaşım sunar. Konut sakinleri iyileştirilmiş alanlardan yararlanır ve işletmeciler, yatırım getirisini garanti eden daha uzun vadeli kiracılar kazanır.

Büyüyen bir pazarın avantajlarından yararlanın

Konut başlangıçları Eylül ayında bir miktar toparlandı ancak yine de yüzde 7.2 aşağıda 2022 seviyeleri. Bunun bir nedeni: Mortgage oranlarının artmaya devam etmesi. 30 yıllık sabit oran Ekim 7.79'te ortalama yüzde 2023 oldu; bu on yılın başından bu yana iki kattan fazla arttı. Sonuç olarak, 400,000 dolarlık bir ipotek (%20 peşinatla) 825'ye kıyasla ayda 2020 dolar daha pahalı. 

"Satın alma faaliyeti neredeyse durma noktasına kadar yavaşladı, uygun fiyat pek çok kişi için önemli bir engel olmaya devam ediyor ve bunu çözmenin tek yolu daha düşük fiyatlar ve daha fazla envanter." dedi Sam KhaterFreddie Mac'in baş ekonomisti.

Daha az ev, özellikle yeni inşaatların daha da durduğu bölgesel pazarlarda daha fazla kiracı anlamına geliyor. Müstakil konut kiralamaları, lüks apartman daireleri ve üniversite konutları da dahil olmak üzere birçok pazarda kiralar artıyor. Mülk yöneticileri, yine düşünceli kira artışları veya satın almalar yoluyla bu pazarlardan yararlanabilirler. MZ Capital Partners olarak satın alma fırsatlarını görüyoruz ve potansiyel katma değerli satın alımlar olarak mevcut mülklerden oluşan bir hat geliştiriyoruz. 

Daha önce çok aileli gayrimenkuller hakkında yazmıştık. enflasyon riskinden korunma. İhtiyaç odaklı bir varlık olarak çok aileli konutlar, diğer ticari gayrimenkul sınıflarındaki pandemik dalgalanmalara maruz kalmadı. Daha fazla likidite ve bununla ilgili vergi avantajları var Vergi Keser ve İşler Yasası (2025'te gün batımı) ve daha yüksek değerlenme oranları. Şu anda daha fazla büyüme fırsatı görüyoruz.

Çok aileli konutlar, pandemi sonrası birkaç parlak yıldızdan biri ve ticari emlak piyasasının tercih edilen varlık sınıfı oldu. Ancak çoklu ailenin sürekli büyümesine güvenemeyiz. Enflasyon, ücret artışını önemli ölçüde geride bırakarak kiracı talebini baskılayabilir. Veya faiz oranları düşebilir, bu da ev alıcılarının ipotekli konut kredisine yönelmelerine neden olabilir. 

Nihayetinde Fannie Mae bir proje tasarlıyor: “temkinli bakış” çok aileli sektör için, boş kontenjanların artacağını ve kira artışının 2024'te normalleşeceğini öne sürüyor. "Bununla birlikte," diye yazıyor Fannie Mae, "çok aileli kiralık konutlara olan talebin, evlerin karşılanabilirlik kısıtlamaları nedeniyle kısa vadede istikrarlı kalacağına inanıyoruz."

Mülk yöneticileri, çok aileli konut piyasasında enflasyonla mücadele etmek için seçeneklere ve fırsatlara sahiptir. Sonuçta çok aileli konutlar dayanıklı bir sektördür ve akıllı yatırımcılar enflasyonlu ortamlarda bile bundan faydalanabilir.

Michael H. Zaransky Northbrook, Illinois'deki MZ Capital Partners'ın kurucusu ve yönetici müdürüdür. 2005 yılında kurulan şirket, çok aileli mülklerle ilgilenmektedir.

Inman'ı al Emlak Portföyü Bülten doğrudan gelen kutunuza teslim edilir. Her Salı, emlak yatırımcılarının zirvede kalması gereken haftalık haberler. Abone olmak için buraya tıklayın.

• SEO Destekli İçerik ve Halkla İlişkiler Dağıtımı. Bugün Gücünüzü Artırın.
• PlatoData.Network Dikey Üretken Yapay Zeka. Kendine güç ver. Buradan Erişin.
• PlatoAiStream. Web3 Zekası. Bilgi Genişletildi. Buradan Erişin.
• PlatoESG. karbon, temiz teknoloji, Enerji, Çevre, Güneş, Atık Yönetimi. Buradan Erişin.
• PlatoSağlık. Biyoteknoloji ve Klinik Araştırmalar Zekası. Buradan Erişin.
• Kaynak: https://www.inman.com/2023/10/30/heres-how-property-managers-can-fight-the-effects-of-inflation/