Benim gibiyseniz, kiralık mülklerin doğası gereği karlı olduğuna inanarak büyüdünüz. Bu inanç içinde, muhtemelen nasıl para kazandıklarını bilmiyordunuz, sadece yaptıklarını.

Peki, bu makalede, tam olarak öğrenebilirsiniz kiralık mülkler nasıl para kazanıyor. Genel olarak, beş farklı şekilde para kazanıyorlar.

Nakit akımı

Nakit akışı, tüm giderler ödendikten sonra kira gelirinden geriye kalan miktardır. Nakit akışı ayrıca "net gelir" olarak da ifade edilebilir (giderler çıkarılmadan önceki gelir olan "brüt gelir" ile karşılaştırıldığında). 

Nakit akışı pozitif veya negatif. Pozitif nakit akışı, giderler ödendikten sonra fazla gelir olduğu ve bu gelirin kâr olarak cebinize gireceği anlamına gelir. Negatif nakit akışı, maliyetlerin geliri aştığı ve artık bunları karşılamak için cebinizden ödeme yapmanız gerektiği anlamına gelir.

Nakit akışınızı aylık veya yıllık olarak hesaplayabilirsiniz. Hangisine bakmak istediğinize karar verin, o dönem için giderlerinizi toplayın ve bu gider toplamını kira geliri toplamından çıkarın. Geriye nakit akışınız kalıyor. 

Pozitif nakit akışıyla ilgili güzel bir şey, değişen emlak piyasası dinamiklerine karşı muazzam bir tampon görevi görebilmesidir. Örneğin, emlak piyasasının çöktüğünü ve mülkünüzün değerinin düştüğünü varsayalım. sen olduğun sürece hala mülkten nakit akışı topluyor, piyasa düzelene ve mülkünüzün değeri eski haline dönene kadar bekleyebilirsiniz. 

Bu durumda, mülkten her ay aynı miktarda para kazanacağınız için bir durgunluk yaşadığımızı bile bilemezsiniz. 

Bunu olumsuz bir nakit akışı durumu ve piyasa tanklarıyla karşılaştırın. Durgunluk boyunca sürdürmeyi göze alamayacağınız için sizi mülkü zarara boşaltmaya zorlayan bir konumda sıkışıp kalabilirsiniz.

En yüksek kâr merkezi olmasa da, nakit akışı başarılı kiralık emlak yatırımı için kritik bir temel olarak hizmet edebilir.

Takdir

İnsanlar kiralık mülkleri düşündüklerinde muhtemelen en popüler kar şekli olan takdir, zaman içinde istikrarlı bir performans sergileyen ve insanları gayrimenkulden bu kadar zengin yapan en büyük oyunculardan biri olmuştur.

Takdir, çeşitli faktörler nedeniyle bir mülkün değerinin artmasıdır. 

Takdirin üç ana nedeni:

1. Bir mülkün iyileştirilmesi
2. Konumu

Bir mülkün iyileştirilmesi

Bir mülkü rehabilite etmek takdir yaratacaktır çünkü bu rehabilitasyon şimdi mülkün değerini arttırmıştır. Çoğu durumda, mülkün değerindeki artış, yatırımcının rehabilitasyonu tamamlamak için ödemesi gerekenden daha fazla olacaktır. 

Örneğin, 100,000 dolarlık bir mülk satın aldığınızı ve 30,000 doları rehabilitasyona harcadığınızı varsayalım. Tüm iyileştirmelerle birlikte, mülk 150,000 $ değerinde. Sadece 130,000 $ (100,000 $ artı 30,000 $ rehabilitasyon) koydunuz, ancak şimdi mülk 150,000 $ değerinde. Rehabilitasyonun sağladığı değer sayesinde 20,000$'lık fazladan bedava para var. 

Bu tür bir takdire zorla takdir denir.

Lokasyon

Mülkü satın aldığınız yer, aynı zamanda, takdir için birincil itici güç olacaktır. Bölgede - daha geniş pazar veya belirli mahalle - konut talebi artarsa, mülk değerleri de artar. Talep, genel pazar büyümesi nedeniyle artabilir veya bunun nedeni, kasıtlı olarak soylulaştırılan bir bölgede satın almış olmanız olabilir; bu, daha hızlı ve daha dramatik bir takdiri zorlayabilir. 

Bir mülkün değerini artıran iyileştirmelere ve talebe ek olarak, bir yatırımcı muhtemelen kira gelirinin piyasa değerinde de değerlenme yaşayabilir. Kiralar, çeşitli faktörler nedeniyle zaman içinde kaçınılmaz olarak artar, ancak bir mülkün değerinin artmasına neden olan şey, genellikle kira değerlerinde de değer artışını tetikler. Kiralar arttığında nakit akışınız orantılı olarak artacaktır.

Değerleme, bir kiralık mülkün en yüksek kâr merkezlerinden biri olsa da, aynı zamanda spekülatiftir. Bir mülkün takdir edeceğine inandığınız nedenin, tahmin ettiğiniz gibi ortaya çıkacağının garantisi asla değildir. Takdir stratejisi katlanırsa, bir mülkün nasıl kâr etmesini beklediğinize dair acil durum planlarını her zaman göz önünde bulundurmalısınız. 

Hatırlanması gereken diğer bir husus, kiralık mülklerin uzun vadeli yatırımlar olduğu ve genellikle kısa vadeden ziyade uzun vadede gerçek değer kazanma potansiyelinin yaşandığıdır.

Mortgage Ödemesi Yoluyla Sermaye Oluşturma

Kiralık bir mülke sahip olmanın en havalı yanlarından biri, kiracılarınızın kira çekinin büyük olasılıkla ipotek ödemenizi karşılamasıdır! Umarım bundan daha fazlasını kapsıyor, ancak en azından ipotek ödemenizi karşılıyorsa, ipoteğinizi ödeyen siz değilsiniz, öyledir.

İşte bir örnek: %100,000 indirimle 20$'lık kiralık bir mülk satın alıyorsunuz. Bu, 20,000 ABD Dolarını peşin ödediğiniz ve kalan 80,000 ABD Doları'nın faiz ödemelerine ek olarak kredi bakiyesi olduğu anlamına gelir. 

30 yılı aşkın bir süredir, ipotek bakiyesi, kiracılarınızdan elde ettiğiniz gelir aracılığıyla her ay ödenir. Bu 30 yılın sonunda, 80,000$ ödendi ve artık mülkün sahibi sizsiniz. 80,000 $ hemen likit değildir çünkü öz sermaye şeklindedir, ancak sizin paranızdır ve onu öz sermaye olarak tutabilir veya mülkten çekip istediğiniz gibi kullanabilirsiniz. 

Sonuç olarak, 20,000$'ı 80,000$'a çevirdiniz, buna ek olarak büyük olasılıkla 30 yılda meydana gelen herhangi bir takdir.

Vergi Faydaları

* Sorumluluk Reddi: Vergi uzmanı değilim. Gayrimenkul yatırımlarınızla ilgili tüm vergi konuları için EBM'nize danışmalısınız.

Kiralık mülkler, IRS vergi kodu kapsamındaki en avantajlı yatırımlar arasındadır. Esasen, kiralık emlak geliri, doğru bir şekilde dosyalandığında vergiden muaf gelir haline gelebilir.

Bu hemen cebinizde bir kâr gibi görünmese de, normal geliriniz üzerinden ne kadar vergi ödediğinizi bir düşünün. %33 vergi dilimindeyseniz, 33,000 ABD Doları gelir üzerinden 100,000 ABD Doları vergi ödeyebilirsiniz. 

Ya o 33,000 doları elinde tutabilseydin? Bu çok büyük bir para değil mi? Vergi avantajları tam olarak siyah ve beyaz değildir, ancak en azından size bu avantajlardan elde edilecek kârın ne kadar önemli olabileceği konusunda bir bakış açısı vermelidir. 

Kiralık mülklerin vergi indirimleri oluşturmasının birincil yolu, zarar yazmadır. Bir gider yazdığınızda, vergiye tabi gelirinizi düşürür ve vergi borcunuzun miktarını azaltır. Vergiye tabi gelirinizi yeterince azaltmak için yeterli zarar yazmanız varsa, vergi borcunuzu çok aşağı çekebilir, hatta sıfırlayabilirsiniz.

Kiralık mülklerin zararları iki ana kaynaktan gelir:

1. Giderler. Bir kiralık mülkteki harcamalarınızın çoğu yazılabilir. Örneğin, emlak vergileri, sigorta, yönetim ücretleri, onarım, bakım, ipotek faizi vb. Bunların nasıl silineceği belirtilir ve bunlar hakkında yardım için SMMM'nize danışmalısınız.
2. Amortisman. IRS, bir kiralık mülkün zamanla bozulacağını varsayar, bu nedenle mülkünüzde algılanan aşınma ve yıpranmayı yazmanıza izin verir. IRS, amortisman için kullanılacak belirli bir denklem sağlar. 

Vergiye tabi gelirinizi azaltan gider ve amortisman zararları ile, her yıl vergi borcunuzdan önemli miktarda para almaya devam edersiniz, bu da cebinizde kâr anlamına gelir.

Enflasyondan Korunma

İngilizce dilinde muhtemelen en nefret edilen kelimelerden biri olan enflasyon, hayatımızı sayısız şekilde zorlama eğilimindedir. Ama enflasyon her zaman kötü müdür? Kiralık mülkler söz konusu olduğunda, enflasyon aslında iyi bir şeydir. Enflasyon ne kadar yüksek olursa, kiralık mülkünüz o kadar karlı olabilir.

Enflasyon, doların eskisinden daha az değer kazanmasına neden olur. Bugün 100,000 dolarlık kiralık mülkünüz için sabit faizli bir ipotek aldığınızı varsayalım. 100,000$ bugün 100,000$ değerindeyken, ya gelecekte bir noktada doların değeri düştüğünde 100,000$ bugünün 70,000$'ına eşdeğerse? Enflasyon böyle işler.

Daha önce de belirtildiği gibi, kira artışları birçok farklı faktörden kaynaklanmaktadır ve bu ek faktörlerden biri de enflasyondur. Bir kiracının kira ödemesi enflasyon nedeniyle arttığında, sabit faizli ipotek ödemeniz değişmez ve bu da daha fazla nakit akışı sağlar.

Değerlemede olduğu gibi, enflasyon hem mülkünüzdeki genel öz sermayeye hem de cebinize çarpan somut nakit akışına yardımcı olur.

Beş Kar Merkezinin Uygulanması

Özellikle kâr beş farklı yönden geldiğinden, kiralık mülklerin nasıl para kazanabileceğini bilmek heyecan verici. Kiralık mülklerime 10-12 yıl boyunca sahip olduğum için, beş kâr merkezinin tümü için şahsen kefil olabilirim. Yatırım yapmaya başladığımda onları belli belirsiz anladım, ancak her bir kâr merkezinin ne kadar kazançlı olduğunu ancak mülklerime önemli bir süre sahip oluncaya kadar göremedim.

Bir yatırımcı olarak yapabileceğiniz en iyi şeylerden biri, bu kâr merkezlerinin her birini anlamak ve olası kiralık mülklere bakarken bu bilgileri analizinize uygulamaktır. 

Bir kiralık mülkün kâr potansiyelini analiz etmeye başlarken bilmeniz gereken iki anahtar vardır:

1. Çoğumuza kiralık mülklerin doğası gereği karlı olduğuna inanmamız öğretilenin aksine, tüm kiralık mülkler değildir. Bir mülkün kâr potansiyelini sıkı bir şekilde analiz etmeniz istenmesi için bunu bilmek önemlidir. Ama aynı zamanda, kiralık bir mülkle karşılaşırsanız ve onun analizi kâr anlamına gelmiyorsa, analizinizi yanlış yapmıyor olabilirsiniz; sadece karlı olmaya dayanmayan bir mülk olabilir.
2. Baktığınız her kiralık mülk, kâr merkezleri arasında farklı bir denge oluşturabilir. Örneğin, son derece yüksek bir nakit akışı mülkü, varsa, çok fazla değer kazanma potansiyeline sahip olmayabilir. Veya en yüksek değerlenme potansiyeline sahip en güzel ev, nakit akışı açısından pek bir şey sunamayabilir. Ya da belki daha yüksek faiz oranlarında olabileceği gibi nakit akışı düşüktür, ancak aşırı yüksek bir enflasyon dönemine yatırım yapıyorsunuz, bu yüzden aniden, enflasyon kar merkezi liderliği alıyor.

Hiçbir iki kiralık mülk aynı oranda aynı şekilde para kazanamaz. Çoğu durumda, ödüle karşı bir risk vardır. Kiralık bir mülkün yanlış yönetimi, en iyi mülkün bile kar görmemesine neden olabilir. Ancak bu dinamikleri ve kiralık mülklerin nasıl para kazandığını anlamak için zaman ayırdığınızda ve bunu satın alma kararlarınıza uyguladığınızda, yatırım yaptığınız mülklerden gözle görülür bir kâr elde etme şansınız çok daha yüksek olur.

Önemli bir süre boyunca kiralık mülkleriniz varsa, bu beş kâr merkezinden gelen getirileri görme konusundaki deneyiminiz nedir?