Ken Kahan ev inşa ederek geçimini sağlıyor.

Bir uzmanlık mı? Palms ve Silver Lake gibi Los Angeles mahallelerindeki lüks apartman kompleksleri çoğunlukla piyasa fiyatındaki birimlerle doluydu, ancak aynı zamanda bir avuç geliri kısıtlı uygun fiyatlı birimler de vardı.

İyi bir iş olabilir ama son zamanlarda pek öyle değil.

California Landmark Group'un başkanı Kahan, "Geri çekildik" dedi. "Ölçümler çalışmıyor."

Kaliforniya ve ülke genelinde geliştiriciler 2023'te daha az sayıda konut inşa etmek için harekete geçti; bazı uzmanlar bu düşüşün sonunda ev fiyatları ve arz kıtlığı kötüleştikçe kiralar daha da yükseliyor.

Geliştiriciler yeni projeleri geciktirmek için çeşitli nedenler öne sürüyorlar. Yüksek işçilik ve malzeme maliyetlerinin yanı sıra kar elde etmeyi zorlaştıran yeni yerel düzenlemeler var.

Belki de ülke genelinde etkili olan en büyük faktör, borçlanmanın yüksek maliyetidir. Artan faiz oranları sadece daha pahalı hale getirmekle kalmıyor Amerikalılar bir ev satın almak, ancak projelerini inşa etmek ve yönetmek için daha fazla para harcamak zorunda kalan geliştiriciler için ek maliyetler ekliyorlar.

Sonuç olarak, daha az sayıda projenin inşa edilmesi finansal açıdan anlamlı oluyor ve daha az sayıda ev inşa ediliyor.

Gayrimenkul araştırma şirketi CoStar'ın analisti Ryan Patap, "Her şeyden çok borç maliyetleri" dedi.

Toplamda, ABD'den gelen ön veriler. Nüfus Sayımı Bürosu, ülke çapında yeni evler için inşaat izinlerinin 12'te önceki yıla göre %2023, Kaliforniya'da ise %7 düştüğünü gösteriyor. Çoğu satılık olan tek aileli evlerde ve çoğunlukla kiralık olan çok aileli evlerde düşüşler kaydedildi.

California Building Industry Assn. başkanı Dan Dunmoyer, düşüşün ana nedenlerinden birinin, birçok satılık ev inşaatçısının "büyük bir gerileme" öngörmesi ve 2022'de ipotek oranları yükseldiğinde geliştirmek için arsa satın almayı bırakması olduğunu söyledi.

Sonra komik bir şey oldu. Ürünlerine olan talep, büyük ölçüde, mevcut ev sahiplerinin satmak istememesi ve aşırı düşük ipotek faizlerinden kurtulmak istememesi nedeniyle beklendiği kadar artmadı.

Dunmoyer, "İnşaatçılar bir nevi uyandılar ve şunu fark ettiler: 'Ah, sadece biz [ev satıyoruz]'" dedi. “Ama bir kuruş bile açmıyoruz.”

Satılık inşaatçılar, ilan sıkıntısından yararlanmak için motorlarını yeniden çalıştırırken, iyileşme işaretleri var. Nüfus sayımı verilerine göre, bu yılın ilk iki ayında Kaliforniya'daki inşaatçılar, bir önceki yılın aynı dönemine göre yüzde 35 daha fazla müstakil ev ruhsatı aldı.

Çoklu aile izinleri %33 düşüşle azalmaya devam etti.

John Burns Araştırma ve Danışmanlık araştırma direktörü Rick Palacios Jr., farklılaşan yolların muhtemelen çeşitli faktörlerden kaynaklandığını söyledi.

Genel olarak bakıldığında, tek aileli ev inşaatçıları, artan faiz oranlarına karşı o kadar da savunmasız olmayan daha geniş bir borç kaynağına erişime sahip. Tek ailelik piyasada arz sıkıntısı da kötüleşti ve ev fiyatları artıyor.

Bu arada birçok yerde kiralar — Los Angeles dahil - Kısmen apartman inşaatlarının son yıllarda nispeten sağlam olmasından dolayı boş kontenjanlar arttıkça hafif düşüş yaşandı.

Palacios, "Tek aileli sağlam, çok aileli zayıf, ülkenin çoğunda oldukça tutarlı bir temadır" dedi. "Geliştiricilerin ve yatırımcıların apartmanlara hevesli olduğu bir pazar bulmakta zorlanıyorsunuz."

Los Angeles şehrinde geliştiricilerin başka bir faktörle mücadele etmesi gerekiyor: ULA'yı ölçün.

Şehir çapındaki mülk transfer vergisi, finansman sağlamak için geçen yıl yürürlüğe girdi uygun fiyatlı konut ve öfkesini üzerine çekti Gayrimenkul endüstrisi.

Her ne kadar "konak vergisi" olarak bilinse de, nadir istisnalar dışında, benzin istasyonları, alışveriş merkezleri, apartmanlar veya gerçek malikaneler olsun, 5 milyon doların üzerinde satılan tüm mülkler için geçerlidir. Tedbir kapsamında, satıcıdan 4 milyon doların üzerinde ve 5 milyon doların altında satılan mülkler için satış fiyatının yüzde 10'ü oranında ücret alınıyor.

10 milyon dolar ve üzeri vergi %5.5'tir.

Apartman geliştiricileri ve emlak komisyoncuları, ULA'nın ek maliyetlerinin riskli olabilecek bir işte makul bir kâr elde etmeyi daha da zorlaştırdığını söyledi.

Bunun nedeni, Marcus ve Millichap'ın emlak komisyoncusu Greg Harris'e göre, apartman inşa ederken geliştiricilerin genellikle bitmiş ürünlerini satmaları ve bu da muhtemelen 15 ünitenin üzerindeki herhangi bir bina için ULA vergisini tetikleyecek. Mülklerini elinde bulunduran geliştiricilerin bile genellikle bitmiş bina için ipotek almaları gerekiyor ve Harris, kredi verenlerin daha az vermeye istekli olduklarını, çünkü mülkü haciz edip satmaları durumunda kendilerinin de vergi ödemesi gerekeceğini söyledi.

Los Angeles geliştiricisi Robert Green, "ULA tabuta çakılan son çivi gibidir" dedi. "Daha kötü bir zamanda gelemezdi."

Pek çok apartman projesi farklı ekonomik koşullar altında hayata geçti ve son yıllarda açıldı ya da yakında açılacak. USC Lusk Emlak Merkezi'nin genel müdürü Richard Green, bu arzın kiraları bir süreliğine düşük tutmaya yardımcı olacağını ancak sonsuza kadar olmayacağını söyledi.

İki ya da üç yıl içinde daha az daire tamamlandıkça "kiraların yeniden yükselmeye başladığını göreceğiz" dedi.

Bu, binlerce kişinin sokaklarda uyuduğu pahalı bir eyalette konut bulmakta zorlanan Kaliforniyalılar için büyük bir başarı olacaktır.

Ekonomik döngüler elbette gelgitler ve inşaatlar toparlanabilir.

Federal Reserve, bu yılın sonlarında faiz oranlarını düşürmeyi planlıyor; bu, artan kiraların yanı sıra daha fazla projenin mali açıdan anlamlı olmasına yardımcı olabilir.

Arsa satıcıları ayrıca Los Angeles'taki ULA da dahil olmak üzere artan geliştirici maliyetlerine uyum sağlamak için talep fiyatlarını düşürebilir.

Emlak analisti Patap normalde arsa fiyatlarının düşmesiyle apartman inşaatlarının toparlanmasını beklediğini söyledi. Ancak geliştiricilerin Los Angeles'ta inşaat yapma konusunda daha geniş bir uygulama yelpazesi nedeniyle temkinli davrandıklarını da belirtti. siyasi değişim Şehirde, ev sahiplerine yönelik kısıtlamalar daha fazla destekleniyor ve ev sahipleri için korumalar daha fazla destekleniyor. kiracı.

Nüfus sayımı verilerine göre, Los Angeles şehrinde çoklu aile izinleri 24'te %2023 düşerken, Los Angeles County'de bu oran %19 oldu. (İnşaat Sektörü Araştırma Kurulu'nun verileri daha da büyük düşüşler gösteriyor: Şehirde %49, ilçede ise %39.)

CBRE'de ticari emlak komisyoncusu olan Laurie Lustig-Bower, Los Angeles'taki bazı arazi sahiplerinin satış için fiyatlarını düşürdüğünü ancak "kafalarına silah dayamıyorlarsa" geliştiricilerin daha fazla ödeme yapmasını beklediklerini söyledi.

Son yıllarda eyalet yasa koyucuları, kısmen arazi kullanım kararları üzerindeki yerel kontrolü aşındırarak konut inşa etmeyi kolaylaştırmak için harekete geçti.

Los Angeles Belediye Başkanı Karen Bass da kendi yönetimindeki %100 uygun fiyatlı binaları hızla takip etti Yürütme Yönergesi 1Şehir yakın zamanda küçük projeleri bazı yağmur suyu toplama gerekliliklerinden muaf tuttu.

Dolgu İnşaatçıları Konseyi Başkanı Mott Smith, Los Angeles'taki yeni evlerin sayısını artırmak için daha fazla şey yapılması gerektiğini söyledi ve yağmur suyu kararını hükümetin atması gereken adımlar olarak gösterdi.

Smith, "Şehrin faiz oranları üzerinde hiçbir etkisi yok... [fakat] kontrol ettiği şey bir projenin onaylanması sürecidir" dedi. "Çok fazla fırsat var."

Geliştiriciler şimdilik fırsatları bulmanın zor olduğunu söylüyor.

Kahan, şirketinin sürekli olarak potansiyel arazi satın alma rakamlarını araştırdığını ve en az haftada bir kez satın alıp inşa etmenin mantıklı olmadığını bulduğunu söyledi.

Yıl sonuna kadar Güney Kaliforniya'da bir miktar arazi satın almayı bekliyor, ancak çoğunlukla Los Angeles şehrinin dışında, Kahan, mevcut faiz oranlarının aksine değişmesi beklenmeyen ULA'dan gelen maliyetler nedeniyle giderek daha fazla araştırdığını söyledi.

Kahan şu ana kadar şehir sınırları içinde veya dışında işe yarayacak bir anlaşma bulamadığını söyledi.

• SEO Destekli İçerik ve Halkla İlişkiler Dağıtımı. Bugün Gücünüzü Artırın.
• PlatoData.Network Dikey Üretken Yapay Zeka. Kendine güç ver. Buradan Erişin.
• PlatoAiStream. Web3 Zekası. Bilgi Genişletildi. Buradan Erişin.
• PlatoESG. karbon, temiz teknoloji, Enerji, Çevre, Güneş, Atık Yönetimi. Buradan Erişin.
• PlatoSağlık. Biyoteknoloji ve Klinik Araştırmalar Zekası. Buradan Erişin.
• Kaynak: https://www.latimes.com/california/story/2024-04-02/california-is-building-fewer-homes-the-state-could-get-even-more-expensive