David:
Bu BiggerPockets Podcast Show 615. Kendi arsalarında oturan iki farklı dubleksiniz varsa, mülke değer kattınız, aslında tam anlamıyla yoktan eşitlik ve sıfırdan değer yarattınız. Artık onları yeniden finanse edebilirsiniz, isterseniz bunlardan birini satabilirsiniz. Nakit akışınızı deyim yerindeyse artırmayacaksınız, ancak mülkün değerini artıracaksınız ve bu size seçenekler sunuyor. Dediğim gibi, bunlardan birini satabilir ve başka bir şeye yeniden yatırım yapabilirsiniz, parayı almak ve başka bir şeye koymak için birini yeniden finanse edebilirsiniz. Bunun daha büyük bir savunucusu olurdum.
Neler oluyor, halkım? Bu, BiggerPockets Emlak Podcast'inin sunucunuz David Greene, size canlı olarak geliyor. Aslında kaydedildi ama ben bunu söylerken canlı yayında. BiggerPockets Emlak Podcast'inin başka bir Greene Seeing bölümü ile. Bu Greene'i Görme bölümlerinde, sorularınızı doğrudan BiggerPockets topluluğundan alıyoruz, herkesin duyması için buraya gönderiyoruz ve sonra onları yanıtlamak için elimden gelenin en iyisini yapıyorum. Bu podcast'in amacı, perde arkasında neler olup bittiğini görmenize ve insanların sahip olduğu farklı sorulara daha derin bir dalış yapmanıza yardımcı olmak, böylece hem kendimin hem de başkalarının ve soruları soranların deneyimlerinden bir şeyler öğrenebilmenizdir. .
Bugünkü programda gerçekten güzel şeylere giriyoruz. Özel Kullanım İzninin, özellikle satmak istiyorsanız, mülk değerini nasıl etkileyebileceği hakkında konuşuyoruz. Bir acentenin yeni bir pazara nasıl girebileceği ve kimseyi tanımıyorsa onu nasıl ezebileceği hakkında konuşuyoruz ve ne zaman çok sayıda alt bölümlere ayrılacağı, ne zaman yalnız bırakılacağı ve gidecekseniz ona nasıl yaklaşılacağı hakkında konuşuyoruz. alt bölümlere ayırın. Yatırım yapabileceğiniz farklı pazarlar ve farklı stratejiler hakkında çok daha fazla şey öğreniyoruz, bu yüzden lütfen sonuna kadar dinleyin.
Ayrıca Hızlı İpucu'nun kulağa neden farklı geldiğini merak ediyorsanız, yorum bölümüne geçerseniz bu bölümde tam da bu soruya değindiğimi göreceksiniz. Ve bilmek istiyorum, Batman tarzı daha derin Hızlı İpucu sesini mi seviyorsunuz yoksa biraz daha tiz olan Brandon erkek sesini mi seviyorsunuz?
Bugünün Hızlı İpucuna geçiyoruz. Söylediğim bir şeyi beğendiyseniz, bir cevap verdiğimi duyduktan sonra daha fazla soruyu tetiklediyse ve daha derine dalmak istiyorsanız veya bir cevabı tamamen beceremedim ve sorunuza cevap alamadıysanız, düşünün. BiggerPockets web sitesine gidip foruma göz atmak. BiggerPockets Forumlarında her gün, her gün tonlarca soru soruluyor ve bir çok cevap veriliyor. Farklı konularda farklı sorular için tüm web sitesini arayabilirsiniz. Ve eğer buraya gelen bir şeyi beğendiyseniz ve daha fazlasını istiyorsanız, gidin ve onu oradan alın.
Ayrıca yeni podcast sayfamıza da göz atın. iggerpockets.com/podcast adresine giderseniz, BiggerPockets'ta size sunduğumuz farklı podcast kitaplıklarının tamamını görebilir ve Seeing Greene veya Real Estate'in bir sonraki gösterisini beklerken dinleyecek daha fazla şey bulabilirsiniz. Podcast çıkacak. Bu nedenle, topluluğa daha fazla dahil olmak için web sitesine göz atın, BiggerPockets'in sunduğu her şeyi alın ve bu programları burada dinlemeye devam edin. Pekala, gelelim ilk sorumuza.

Chris:
Selam David. Benim adım Chris Jube, karım ve ben burada, Colorado, Monument'ta bir glamping operasyonu yürütüyoruz. Aslında ve Rob Abasolo'nun glamping kampındaki öğrencilerinden biri. Rob, eğer bunu izliyorsan, nasılsın kardeşim? Seni görmek güzel. Burada, Monument'ta harika bir iş çıkarıyoruz ve dördüncü yılımıza giriyoruz ve bunun için hazırlanıyoruz. Sorum finansmanla ilgili, çünkü bu yıl Özel Kullanım İzni için başvuruda bulunuyoruz, geçme ihtimali çok yüksek ve işimizi meşrulaştırmaya ve daha da iyi hale getirmeye yardımcı olacak. Ancak bunu çoğaltmak için finansmanı haklı çıkarmayı bekliyorum, yani ya bu yaz, bu sonbahar ya da belki gelecek yıl, glamping operasyonlarını sürdürmeye devam etmek için.
Özel Kullanım İzni, mülkümün değerlemesini nasıl değiştirir? Çünkü şimdi küçük bir ticari mülk gibi< bunu düşündüğünüzde, tek ailelik bir konut mülkü olmasına ve büyük bir yüzölçümü olmamasına rağmen. Şimdi, bu işi üzerine koymak için Özel Kullanıma sahibim ve Özel Kullanım kişiye değil, kişiye bağlıdır, bu yüzden onu gerçekten satabilir veya bir bankaya başvurabilirim. Burada nereye gittiğimi görüyor musun? Başka bir mülk ve başka bir operasyon için finansmanı haklı çıkarmak için bir bankaya yaklaşın, belki iki, üç veya dört, buna benzer bir şey. İşte benim sorum bu, Özel Kullanım bir mülkün değerini nasıl değiştirir ve bir banka buna nasıl değer verir? Yani, cevabınız çok imrenildi. Yaptığın her şey için teşekkür ederim David, BiggerPockets ile her şeyi mahvediyorsun. Ve senin için de aynı şey Rob, görmen gerek… Aslında Rob beni BiggerPockets'a çevirdi, bu yüzden yaptığın her şey için teşekkür ederim ve cevabını dört gözle bekliyorum.

David:
Merhaba Chris. Öncelikle, oradaki tüm girişiminiz ve Özel Kullanım İzniniz için tebrikler ve Rob'un herhangi bir arkadaşı benim arkadaşımdır. Peki bu Özel Kullanım İzni işletmenizin değerini artıracak mı ondan bahsedelim. Dikkate alınması gereken ilk şey, iyileştirmeye açık mülkleriniz var, sonra araziniz var, sonra bu arazileri ve bu mülkleri para kazanmak için kullanan bir işiniz var ve bunların hepsi farklı şekilde değerlendirilecek. Yani, eğer araziyi Özel Kullanım İzni ile satarsanız, teorik olarak bu, araziyi daha değerli kılar. O arazideki mülkleri bir şekilde o Özel Kullanım İzni ile satacaksanız. Evet, teorik olarak bu onları daha değerli kılabilir, ama bu çoğunlukla sahip olduğunuz özellikler, bu glampingler, çadır mı yoksa gerçek yapılar mı bilmiyorum. Yapı değillerse, sadece bir çadırsa, o zaman buna mülk demezdim ve onu geri alırdım. Ancak öyle olsaydı, karşılaştırılabilir satışlara sahip tipik bir mülk satmadığınız için karşılaştırılabilir satışlara dayalı olarak değerlenmezdi.
O zaman yürüteceğiniz işiniz var ve bu izin buna da yardımcı olacaktır. Buna nasıl bakacağınız konusunda size verebileceğim en iyi tavsiye burada. İzin, daha meşru bir gelir akışı elde etmenizi sağlar, birinin sizi kapatmasını zorlaştırır, yaptığınız şeyi daha güvenli hale getirir. Yani, bunu başka birine satmaya gittiğinizde, izin verilen f değeri, onların güvenlik ve gelir akışının korunmasını elde etmeleridir. İznin kendisi her şeyi daha değerli kılmaz çünkü bir bankaya gidiyorsanız ve “Hey, benim mülküm bu kadar değerli” diyorsanız. Tek bakacakları şey, ne kadar gelir getirdiği. Banka, yarattığı gelirle ilgileniyor çünkü size verecekleri herhangi bir krediyle borç servisini karşılayabileceğinizi bilmek istiyorlar. Yani, umarım burada ne elde ettiğimi görüyorsundur.
İzne sahip olmak, işinizi otomatik olarak daha fazla paraya değer hale getirmez, ancak size gelirinizi artırma yeteneği verir ve artan gelir, eğer gidiyorsanız, hem bir bankaya hem de bir işletmeye işinizi daha değerli hale getirecektir. gidip satmaya. Bu, gitmeye çalıştığınız yönde atılmış bir adımdır, ancak tam olarak oraya ulaşana kadar, ki bu aslında daha fazla gelir yaratır, muhtemelen işinizin değerlemesinde gerçek bir artış görmeyeceksiniz, ama bu önemli olmadığı anlamına gelmez. Yolculuk boyunca birçok adım var, bu senin için büyük bir adım, devam et. Ve hepsi yerinde olduğunda, daha fazla gelir getiren ve dolayısıyla daha fazla para kazandıran bir işiniz olmalıdır.
Pekala, sıradaki sorumuz Sacramento'daki Peter'dan geliyor, benim kukuletam. "Bekarım, 30'lu yaşlarımdayım ve pandemiden önce yüzde üç buçuk indirimle bir ev satın alacak kadar şanslıydım. Sadece birkaç ay sonra evin beklediğimden daha fazla tamirci olduğu açıktı ve bu masraflar olmadan bile sadece ipotek ve kamu hizmeti ile ev fakiriydim, bu yüzden taşındı ve kiralık bir yere dönüştürdü. Bugün itibariyle 120,000 $ öz sermayem var. Önümüzdeki iki ila üç yıl içinde bir dubleks veya dörtlü bir daire satın almak istiyorum. Mevcut mülk, 30 yıl sonra benim için güzel bir emeklilik evi olacak harika bir mahallede. Aynı zamanda satacak olsam %100 kiralık dubleks alıp tek ide ile hareket edebiliyordum. Ev reklamını tutuyor muyum, parayı bu şekilde mi alıyorum yoksa nakit için satıp çekip gidiyor muyum?”
Pekala, bu bir soru, elimde tutup yeniden finanse mi edeceğim yoksa satacak mıyım, yoksa hiçbir şey yapmıyor muyum ve sadece para biriktirip daha fazla ev satın alıyor muyum? Pekala, işte ilk şey Peter, buna bakıp "Hey, bu ev harika bir mahallede, bu yüzden onu tutup 30 yıl sonra taşınmalı mıyım?" demeyi düşünmüyorum. İçinde yaşamak isteyeceğin evin bu olup olmadığını 30 yıl sonra bilemezsin. Orada biraz kıtlık zihniyeti var, bir sürü ev var, para kazanmak için 30 yılın var, para biriktirin, etrafta dolaşarak gayrimenkul satın alın ve kim bilir 30 yıl sonra California'da olmak isteyecek misiniz? Öyleyse, bunu tamamen atalım, bu evin 30 yıl içinde yaşayacağınız yer olması önemli değil.
Önemli olan 30 yıl sonra istediğin evi alacak kadar paran olacak mı ve bu ev bu noktaya gelmene nasıl yardımcı olabilir? O yüzden sana tavsiye vereceğim yer orası. Gelişen bir mahallede, bu yüzden soracağım soru şu: "Değeri, satın aldığım başka bir şeyden daha hızlı artmaya devam edecek mi?" Değeri artmayan yerleşik bir mahallede bir ev satın almak için yükselen bir mahallede bir ev satarsanız, yıllar içinde gelecekteki öz sermayenizi kaybedersiniz. Bununla birlikte, bir dörtlü veya çift yönlü alırsanız muhtemelen nakit akışı kazanacaksınız, bu nedenle, “Daha fazla öz sermaye mi alacağım yoksa uzun vadede daha fazla nakit akışı mı alacağım” diye tartmanız gerekir. "
120,000 $ öz sermayeniz varsa, işte yaptığınızı görmek isterim. O evi sat, ev hackini yapacağın o evin yerine başka bir yüzde üç buçuk peşinat ödeyerek başka bir ev al. Yüzde üç buçuk peşinatta olmayan paranın geri kalanını kullanın ve bir yatırım amaçlı gayrimenkul satın alın. Şimdi yaptığınız şey, biri yatırım amaçlı mülk, biri ev hack olmak üzere iki ev için bir tamirci olan bu tek evde ticaret yapmak. Ev hack'ini hackleyerek kendi yaşam giderlerinizi düşük tutun ve yatırım amaçlı gayrimenkulden biraz nakit akışı elde edin. Evdekilerin kıymetini bilmelerine izin verin, bir kez değer kazandıktan sonra, bu cüretkar şeyi yapıp yapmayacağınızı veya onlara tutunmanız gerekip gerekmediğini değerlendirin.
Öz sermayenizi büyütmeye ve bankada sahip olduğunuz para miktarını artırmaya, şu anda 30 yıl içinde yaşamak isteyebileceğiniz bir ev satın almaya odaklanın. Paraya sahip olmak size esneklik sağlar ve sonra hayatta sizi daha mutlu edecek seçimler yapabilirsiniz. Ama ilk mülkünüzde harika bir iş çıkardığınız için elinize sağlık, bu konuda yardımcı olmak için yapabileceğim bir şey varsa bana bildirin.
Peter ayrıca, "10 Nisan YouTube klibinde yaptığınız bir yoruma yanıt olarak, doğrudan tarzınızı takdir ediyorum, bu yüzden lütfen durma. Gayrimenkul gibi pahalı ve karmaşık bir şeyi öğrenenler için gerçeğin söylenmesi gerekiyor. Teşekkürler." Bunun için teşekkür ederim, Peter.

Siri:
Merhaba David. Benim adım Siri, San Diego'luyum. Ve sorum mülkün nasıl elde tutulacağıyla ilgili, kısa vadeli kiralık mülkler benim ilgilendiğim şey. İş ortağım ve ben ilkini yeni satın aldık, onu yenilemenin ortasındayız ve niyetimiz, bittiğinde ve kiraladıktan sonra BRRRR'ye gidip daha fazlasını satın almak. Birkaç şey duyduk, şu anda bir LLC olarak bizim mülkümüze sahibiz ve sorumluluk nedenleriyle her mülkün ayrı bir LLC'de ayrı ayrı sahibi olmanız gerektiğini duyduk. Yani, bunun doğru olup olmadığını biliyor musun diye merak ediyordum. Ayrıca, her bir mülkün ayrı bir kurumsal yapıya ait olması durumunda veya bir LLC ise kurumsal değil, ancak mülkü sattığınızda sadece satmak için işi satabileceğinizi duyduk. Doğru, doğru değil mi?
Çok, çok sayıda mülk edindikten sonra, oldukça geniş bir büyümeye sahip 10 yıllık bir planımız olduğundan, kısa vadeli kiralık bir mülk parçası veya birden fazla mülk tutmak için en iyi yapı nedir? Her birini ayrı bir varlıkta tutmazsak, belki [duyulmuyor 00:11:13] bize defter tutmada tasarruf sağlar diye düşünüyorduk, ama sadece merak ediyorum çünkü en iyi uygulamaların neler olduğunu bulamadım. endüstri ve ben olsanız, muhtemelen bilirsiniz. Yani, yardımın için teşekkürler.

David:
Pekala, bunun için teşekkürler Siri. Size sorum, bilmek zorundayım. Dikkatinizi çekmek için "Hey, Siri" demesi gereken insanlarla çevrilisiniz. Gittiğiniz her yerde iPhone'lar ne sıklıkta ping sesi çıkarıyor ki, Siri'nin herkese "Hey, Siri" dediğini söyleyen sesini duyuyorsunuz. Gittiğin her yerde telefonların çalması çok komik olurdu, gerçek hayatta tanıştığım ilk Siri sensin.
Şimdi, bana sorunuza gelince, bu iyi bir soru. Yani, “Bir sürü mülk satın alacağım, bireysel bir tüzel kişiliğe ihtiyacım var mı” dediğinizi duyar gibiyim, sanırım şirket derken bunu kastetmiştiniz, anlıyorum, “… her bir mülk için mi yoksa hepsini aynı mülke koyabilir miyim?” Daha sonra bir işletmeniz var mı diye sordunuz, işletmeyi satabilir misiniz ama mülk sizde kalsın. Önce buna cevap vereyim çünkü çabucak yapabileceğimi düşünüyorum.
Sorunuzdan anladığım kadarıyla, tüzel kişilik olacak bir işletmeniz var ve bu yapması inanılmaz derecede kolay. O yüzden, ilk olarak, dışarıdaki herkes, birisinin "Ben bir işletme sahibiyim" dediğini duyduğunuzda. Bu hiçbir şey ifade etmeyebilir. "Bir podcast'im var" demek gibi bir şey. Bir podcast yapmak oldukça kolay, üç takipçiniz olabilir ve bu günlerde bir podcast'iniz olduğunu söyleyebilirsiniz, tıpkı kendi kendine kitap yazarken olduğu gibi. Bir işletme sahibi olmak hiçbir şey ifade etmez, bir ticari işletme, bir işletmeye sahip olmanızın ve nakit akışlarınızı gerçekleştirmenizin bir yoludur. Pekala, nakit akışınız yoksa işiniz de yok demektir.
Bir işletme satın alıyor ve içine bir mülk koyuyorsanız, nakit akışı sağlayan tek mülk bu mülkse işletmeyle birlikte mülkü satmanız gerekir, aksi takdirde kimse satın almaz. Diyelim ki yardımlı bir yaşam tesisine sahipsin ve bunu yürüttüğün bir mülkün var, bu durumda teknik olarak mülkün mülkiyetini elinde tutabilirsin ama işin gerçek emeğini satabilir, işi ve insanların ödediği gelir akışlarını satabilirsin. evinizi kiralamak için evdeki işlemlerinizi yürütebilir ve işi satın alan kişinin evinize kira ödemesini sağlayabilirsiniz.
Yani, gayrimenkulün işletmeden bağımsız olduğu bazı durumlar vardır ve bu Airbnb durumu söz konusu olduğunda aklınıza gelen bu olabilir. Yani, teknik olarak, evi Airbnb'de listeleme ve yönetme hakkı olan işi satabilir ve birisinin evi kullanmanız için size kira ödediği bir arbitraj modeliyle satın almasını sağlayabilirsiniz, ama ben yapmazdım. Bunun çok sık olacağını düşünmeyin, çünkü çoğu insan 30 yıllık sabit faizli krediyi ev satın almak ve işi devralmak için kullanmak isteyecektir. Yani< Bilmiyorum, sizin durumunuza göre işi ve bunların ne kadar ayrı ayrı birbirine bağlı olacağını düşünmenin iyi olduğunu düşünmüyorum.
Bu mülklerin tapusunu nasıl tutmanız gerektiğine gelince, bunu yapmanızın nedeni, mülklerinizden birinde bir kaza geçirseniz ve dava açsanız. Size dava açan kişi, teorik olarak yalnızca o LLC'de ne varsa, eşitliğine erişebilecektir. Dolayısıyla, o LLC'de bir mülkünüz varsa, bir karar kazanırlarsa, yalnızca o LLC'deki öz sermayeye erişebilirler. Sorun şu ki, yeni bir LLC'yi bir araya getirirseniz veya yeni bir tüzel kişilik bir araya getirirseniz, her yeni mülk satın aldığınızda, birçoğuyla sonuçlanırsınız ve yönetimi çok zordur. Bu yüzden çoğu insan mutlu bir ortam bulmaya çalışır. Birkaç mülkü tek bir LLC'de tutarlar.
Şimdi, şunu vurgulamak isterim ki, podcast'te görüştüğümüz ve yasal koruma sağlayan insanlardan edindiğim kadarıyla, orada ne kadar mülkünüz olduğu önemli değil, orada ne kadar hisseye sahip olduğunuz önemli çünkü durum bu. birisi peşinden gidiyor. Yani, bir milyon dolarlık mülkün tamamının ödenmesi 1 Milyon Dolarlık öz sermayeye sahipken, üzerlerinde 900,000 kredi bulunan beş milyon dolarlık mülkün yalnızca 500,000 dolarlık öz sermayesi var. Yani, beş mülk olsa bile, birinin peşinden koşacağı daha az şey var.
Bakacağım şey buydu. Tüm mülklerinizi aynı yasal yapıda tutmakta sorun yok ve sonra öz sermaye büyüdükçe, tek bir mülkü o sırada kendi yasal yapısına taşımayı ve diğerlerini orada bırakmayı düşünün. Sadece unutmayın, orada kaç mülk olduğu değil, o bireysel varlığın içinde ne kadar eşitlik olduğu önemlidir. Bu soruyu sorduğunuz için çok teşekkür ederim ve lütfen YouTube'a gidin ve ne sıklıkta "Hey, Siri" duyduğunuzu ve telefonların çaldığını duyduğunuzu bildirin.
Pekala, şu ana kadar sahip olduğumuz soruları gönderdiğiniz için herkese teşekkür ederiz. Bir soru göndermek isterseniz, lütfen bigpockets.com/David adresine gidin, videonuzu veya yazılı sorunuzu oraya gönderebilirsiniz ve umarız programda yanıtlayabiliriz. Programın bu bölümünde, diğer kişilerin bu videoları izledikten sonra YouTube'da yaptığı yorumları gözden geçiriyoruz. Lütfen YouTube'a gitmeyi ve bana bir yorum bırakmayı düşünün, şov hakkında ne düşündüğünüzü, neyi farklı görmek istediğinizi ve neyi sevmediğinizi bilmek istiyorum.
Pekala, Rena'dan ilk yorumumuz [duyulmuyor 00:16:02], "David, sen ve benzetmeniz İncil zamanlarında perikles dilinde konuşan bir adam gibisiniz, lol." Lol diyen ben değilim, o lol dedi. “Tahminlerimden biri, metinlerde çok sık yaptığımız için insanların gerçek hayatta lol demeye başlayacağı yönündeydi. Onu seviyorum, içeriği seviyorum ve tüm BP paylaşmaya devam ediyor.” Teşekkürler Rena, bunu söylemen çok hoş. Bunu takdir ediyorum.
Kevin Katao'dan, “Greene'i görmek şu anda en iyi BP şovu. David'e teşekkür ederim." Bu çok güzel, bunun için teşekkür ederim. Sonraki gösteri sorusu, “Bu topluluktaki birçok kişi, ev sahiplerinin başkalarına barınma sağlayarak önemli bir hizmet sunduğuna inanıyor. Ev sahiplerinin, özellikle tek aile sakinlerinde, ev sahibi sakinlerinin satın alabileceği evleri aldığını söyleyen ev sahibi karşıtı birini nasıl reddedersiniz? Ev sahipleri ev satın alırsa, ev sahibi olma hayalinde yaşamak isteyen yatırımcı olmayanlar için fırsatı kaçırmıyor ve piyasa fiyatlarını yükseltmiyorlar.”
Evet, o alanda devam eden oldukça büyük bir tartışma var, bu yüzden temelde ben bunun nasıl olduğunu görüyorum. Ev fiyatları yükseldiğinde insanlar “Neden bu kadar çok insan ev alıyor?” diyor. Ve çoğu zaman tüm bu açgözlü yatırımcılar yetiştirilecek. Fikir şu ki, yatırımcılar normal bir ev için birinden daha fazla para ödedikleri için, fiyatı yüksek tutuyorlar ve sadece içinde yaşamak isteyen biri için evleri satın alınamaz hale getiriyorlar. Yani, argüman şu olurdu, eğer ev sahiplerinin ev kiralamasına izin verilmeseydi, onları satın almayacaklardı, o zaman daha az rekabet olacaktı ve ev fiyatları daha düşük olacaktı ve birisi kendi içinde yaşamak için bir ev satın alabilirdi.
Ve adil olmak gerekirse, bu muhtemelen doğru. Yatırımcıları konut piyasasından çıkarırsanız, çoğu durumda evleri daha uygun fiyatlı ve birinin satın alması daha kolay olur. Ama şu var ki, herkes aslında ev almıyor. Aslında, çoğu zaman ev sahiplerinin onları kiralamasının nedeni, satın almak istemeyen veya satın alamayan insanlara kiralamalarıdır. Yani, gerçekten satın almaya çalışan ve insanların düşündüğü kadar alamamış çok sayıda ev sahibi olduğunu bilmiyorum.
Ve işin diğer tarafı, eğer şimdi bir evde yaşayamayan tüm bu kiracılarınız varsa, nereye gidecekler? Bir daireye girmek zorunda kalacaklar, bu da daha fazla daire inşa edeceğimiz anlamına geliyor, bu da muhtemelen yaşayacak bir yere ihtiyacı olan tüm bu insanları desteklemek için daha fazla toplu konutumuz olacağı anlamına geliyor. Toplu konut genellikle en iyi konut değildir, DMV gibi halka açık herhangi bir şeyle ilgili deneyiminizi düşünün. Genellikle harika değil.
Yani, bu insanların söylediklerini yapsaydık, farklı bir sorunumuz olurdu. bir topuz yerdik
Apartman dairelerinde yaşayanlar bunun kendilerine adil olmadığından yakınıyorlar çünkü bir bahçeye sahip olmayı hak etmiyorlar mı, evlerini yerleştirmek istedikleri bir bölgede bir ev kiralamayı hak etmiyorlar mı? Çocuklar okula gidiyor, gayrimenkul sahibi olmak ya da ev almak istemiyor diye neden ayrımcılığa uğruyorlar? Belki kredileri kötüdür ve bu yüzden ev alamamalarının adil olmadığını iddia edecekler ve hükümetin bu insanları barındırmak için yaptığı ucuz toplu konutlara veya proje konutlarına tabi tutulacaklar.
Özel sektöre girseler bile küçük bir apartman kompleksinde sıkışıp kalırlar, daha büyük bir evleri olmaz, evcil hayvan beslemek daha zordur, dışarı çıkmak daha zordur, bahçeniz yoktur, yapabilirsiniz. bahçem yok. Berbat olacak bir sürü şey var, o zaman sadece bundan şikayet eden insanlar olurdu. Dolayısıyla, iş böyle birini çürütmeye gelince, verebileceğim en iyi tavsiye, eğer onlarla ilişki kuracaksanız, istediklerini elde ettiklerinde nasıl görüneceklerine dair bir resim çizin.
Bir şey hakkında şikayet etmek çok kolaydır ve yalnızca ilk adıma bakın, ancak bilgeliğin kendi yolunda gitmesine izin verirseniz ve aslında o kişi kazanırsa işlerin nasıl görüneceğini düşünürseniz, sonuç genellikle şu anda sahip olduğumuzdan daha kötü olur. Umarım bu yardımcı olur.
Pekala, sonraki birkaç yorum BiggerPockets Quick Tip'i değiştirmemden geliyor çünkü yıllardır bana yaptırdığı süper yüksek perdeli Brandon Turner Quick Tip'i sevmiyorum. Primetime21'den geliyor, "Benzetmeleri seviyorum, David ve Batman Hızlı İpucu." Bu podcast'e getirdiğim bir şeydi, bu yüzden Brandon'dan biraz farklıydım. Analojiler kullanırım ve “Hızlı İpucu” demeyi severim. Jimmy, “Fr the Quick Tip yeni ses, Brandon'ın sesinin bir klibini koyun. Hepimiz Brandon'ı seviyoruz ve bu OG'yi koruyor. ” Fena fikir değil, bu yüzden “Bugünün Hızlı İpucu burada” dediğim zamanlar olabilir veya Brandon'ın Hızlı İpucu'nun çok tiz melodik, meleksi versiyonunu söylemesini sağlayabiliriz.
Hammer Radiology, bu biraz havalı bir isim, "Kesinlikle tiz Hızlı İpucu, beni de güldürüyor" diyor, Brandon'ın insanları güldürmeyi sevdiği için bunu neden yaptığını düşünüyorum. Batman vs Brandon, bu tartışmaya girdiğimiz için memnunum. Batman'i mi yoksa Brandon'ı mı istersiniz? senin araman.
Pekala, bu sorular ve yorumlar sizi etkiliyor mu? BiggerPockets'taki diğer insanların söylediklerini duymaktan hoşlanıyor musunuz? Bakın, bir topluluğun parçasısınız, bu podcast'i dinliyorsanız, o topluluğa daha fazla dahil olun. YouTube'a girin ve yorum bırakın, komik bir şey söyleyin, olumlu bir şey söyleyin, programda daha fazlasını görmek istediğinizi söyleyin. Programda asla sorulmayan, olmasını istediğiniz soruyu sorun ki biz de konuya girebilelim. Şık tuttuğunuz sürece, sizden daha fazlasını duymak istiyoruz.
Yani, lütfen, bunu iTunes'da, Stitcher'da, Spotify'da, SoundCloud'da, podcast'i her nerede dinliyorsanız dinliyorsanız, YouTube'da bizi kontrol edin ve oraya gidin, bir yorum bırakın ve ne düşündüğünüzü bize bildirin. gösterinin.

:
Merhaba, benim adım [duyulmuyor 00:21:11]. Brooklyn, New York'luyum ve sorum etik toptancılıkla ilgili. Şimdi, BRRRR kitabınızda David, satın almaya vurgu yapıyor gibisiniz ve bize öz sermaye oluşturmanın yolunun satın almanın kendisinde olduğunu söylüyorsunuz. Şimdi, yanılıyorsam düzeltin, bize bir mülk için piyasa değerinden daha az ödemeyi nasıl yapmamız gerektiğini söylemeniz gibi bir şey. Bu şekilde, satın alma işlemi tamamlandıktan sonra, rehabilitasyona bile başlamadan, vb.
Şimdi, Jamil ile Etik Toptancılık bölümünüzde, mülk için piyasa değerinden daha az ödemeye odaklanmak yerine, bir mülk için piyasa değeri ödemeye ve bu mülke nasıl değer katılacağını bulmaya daha fazla vurgu yapıyor gibiydiniz. . Umarım bu kafa karıştırıcı değildir, ancak bu iki mesaj bana çelişkili görünüyor, çelişiyor gibi görünüyorlar. Lütfen açıklığa kavuşturun, uzun soluklu sesli not için özür dilerim. Bundan daha önce bahsetmediysem, Brooklyn'den [duyulmuyor 00:22:16] ve sizden haber almak için sabırsızlanıyorum. Teşekkürler.

David:
Hey, Oladimeji, adamım, bu soruyu sorduğun için çok teşekkür ederim. Beni hiç rahatsız etmiyor. Aslında bunu sorduğunuz için minnettarım çünkü bu, diğer BiggerPockets topluluğu üyelerinin aklında olduğu anlamına geliyor ve bana bunu ele alma şansı veriyor ve gerçekten iyi bir cevap var. Dolayısıyla, BRRRR kitabını yazdığımda bugün olduğundan farklı bir pazardaydık. Bunu yazdığım sırada sadece BRRRR'leri parçalıyordum çünkü kimse daha üst kattaki evleri tamir etmek istemiyordu. Gayrimenkul yatırımı şu anda olduğu kadar sıcak değildi ve bu yüzden biri evin üst katındaki tamirciye baktığında, gördükleri şey, uğraşmak istemedikleri bir sorundu. Ve kimsenin uğraşmak istemediği sorunu çözme yöntemim rehabilitasyondan geçiyordu.
Bu yüzden, uzun süredir piyasada duran mülkleri ararken, başka bir paletin maruz kalmaya başladığı ve sonra paramızı çalıştırdığı şeyleri nasıl fırsatlar bulduğuma dair tavsiyede bulunacaktım. bitiremedi. Çok kötü durumda oldukları için geleneksel finansman için uygun olmayan şeyler arıyordum, bu yüzden oraya gidip size tarif ettiğim indirimli fiyattan nakit satın alabilir, tamir etmek için para koyabilir ve sonra ne zaman ev daha iyi durumdaydı ve finansmana hak kazanacaktı, gidip yeniden finanse edecektim.
Strateji işe yarıyordu ve belirli bir noktada ayda iki ila üç ev alıyordum. Muhteşemdi. O kitabı yazdım ve ardından Uzun Mesafeli Yatırım yazdım ve ardından BiggerPockets onları yayınladı ve sonra dünyadaki herkes benim ve diğer yatırımcıların ne yaptığını görebildi. Ve sence ne oldu? Herkes içeri girdi ve aynı şeyi yaptı. Aynı zamanda, Fed ekonomiyi çok fazla şişiren gülünç miktarlarda para koyuyordu ve faiz oranlarını çok düşük tutuyorlardı, böylece gayrimenkul yatırımı yapmak istemeyen insanlar bunu yapmak zorunda kalıyorlardı çünkü paralarını bankada tutamıyorlardı ve faiz oranları düşük olduğu için emlak değerleri gülünç derecede hızlı yükseliyordu. Herkesin pazara akın etmesine neden olan mükemmel bir fırtınaydı.
Olan şu ki, bu sabitleyici üst mülkler artık diğer insanların da çözmeye çalıştığı problemlerdi, sadece ben ve benim gibi yatırımcılar değildi. Ve bu yüzden tavsiyem değişti, çünkü pazar gelişiyor ve benim tavsiyem de onun içinde. Bu, hayattaki başka hiçbir şey için nadir değildir. 1930'larda insanların nasıl futbol oynadığına bakın, şu anki futboldan çok daha farklı. Bob Cousy günlerinde NBA'de birinin vereceği tavsiye, Shaquille O'Neal günlerinde ve şimdi Steph Curry günlerinde birine vereceklerinden çok daha farklı.
Stratejimizi geliştirmemiz gerekiyor, şimdi bunun sizin için neden kafa karıştırıcı olduğunu tamamen anlıyorum çünkü bu alana giriyorsunuz ve bir kerede sunulan tüm bu bilgileri görüyorsunuz. Nasıl geliştiğinin zaman çizelgesini anlamıyorsunuz. Bu yüzden, verdiğim en son tavsiyeye atıfta bulunduğunuzda, “Bölgenin değeri artmaya devam ediyorsa, piyasa değerinde bir mülk satın almakta sorun yok” dediğime inanıyorum. Bu tavsiyeyi veriyorum çünkü piyasa değeri r hiçbir şey değilse, piyasa değeri daha iyidir. Daha önce, farklı bir pazarda, piyasa değeri veya daha düşükse, daha azı daha iyiydi.
Şimdi, piyasa değerinin altındaki fırsatları satın alma fırsatlarını geri çevirmiyorum, ara sıra buluyorum. Moraga, California'da piyasa değerinin çok altında bir tane aldım. Ondan önce California, Pleasant Hill'de aynı şeyin olduğu bir tane aldım. Ancak, Rob'da olduğu gibi satın aldığım başka mülkler de piyasa değerinin sadece biraz altındaydı ve diğer mülkleri de piyasa değerinden satın aldım. Her zaman nasıl geleceğini bilemezsiniz, ancak yaptığım ve nasıl yatırım yaptığımı yalnızca paylaşabileceğim şey, “İşte piyasa değeri, bunun altında bir ev satın almak istiyorum” demekten geçiyorum. , piyasa değerinin altında olan alana.” Değeri bilinmeyen yerler arıyorum. Pekala, eskiden "Tamam, Jacksonville, Florida, mülk 150 değerinde, 120'den almaya çalışıyorum" dediğim yerde.
Şimdi diyorum ki, “Tamam, buna bir rakam veremem ama insanlar nereye taşınıyor? Hangi alanlar hem kiralarda hem de değerlerde ve talepte diğerlerinden daha hızlı değer kazanıyor?” Ve değer düşüklüğü olduğunu düşündüğüm bölgeden satın almak istiyorum, yani o bölgedeki mülklerin kiralarının, bu çevredeki mülklerden daha hızlı artması muhtemel. Şimdi, bu iş yapmanın daha zor bir yolu, tamamen anlıyorum çünkü bu bilgiyi bir Excel Elektronik Tablosuna koyamazsınız ve sayıların işi sizin yerinize yapmasına izin veremezsiniz. Ama verdiğim tavsiye buradan geliyor.
Miami, Florida'da %2 nakit akışı sağlayan bir mülk satın alabilirseniz, muhtemelen beş yıl sonra onu ezecektir çünkü Miami, Gary, Indiana'dan çok daha fazlasını takdir edecektir. Bu sadece yaklaşmanın farklı bir yolu ve dürüst olmak gerekirse, onu sevmiyorum, şu anda oyunu bu şekilde oynamak zorunda olmamdan hoşlanmıyorum. Keşke piyasa değerinin altındaki mülklere ceza kesip sadece bunları satın alabilsem. Sorun şu ki, eğer kendi durumumdaki en iyi anlaşmaları alırsam, sağlam anlaşmalar satın almaktan, sadece taban isabetleri almaktan ve taban almaktan ve piyasanın bunu taşımasına izin vermekten çok para kaybedeceğim.
Şimdi, herkes bu durumda değil, eğer çok fazla rezerviniz yoksa, bir ton paranız yoksa, doğru yapmanız gerekiyorsa, almak için daha çok çalışmanız gerekecek. dediğin gibi piyasa değerinin altında bir anlaşma. Ama iyi iş çıkardıysanız, güçlü bir mali durumunuz varsa, para biriktirdiyseniz, işler sizin için iyi gidiyorsa, her seferinde eve koşmayın. Her zaman başarılı olamazsın, bazen sadece üsse gitmen ve sonra başka birinin seni içeri almasına izin vermen gerekir. Benim için piyasa bu, ben üsse geçiyorum ve piyasanın beni içeri almasına izin veriyorum. Teşekkürler Bu soruyu sorduğun için çok teşekkür ederim, bana açıklama fırsatı verdiğin için teşekkür ederim. Bir bütün olarak BiggerPockets topluluğu üyelerinin kafalarının üzerinde çok fazla ampul yakmasını gerçekten umuyorum.
Aşağıdaki yorumlarda bana bildirin, beğendiğiniz pazar nedir, bir pazarda satın almaya karşı bir mülk satın almaya çalışmakla ilgili endişeleriniz nelerdir ve benim kaçırdığım, işe yaradığını gördüğünüz stratejiler var mı? paylaşmak istediğiniz şov?
Pekala, sıradaki soru da Kuzey Kaliforniya'da benden çok uzakta olmayan California, Placerville'deki Britt'ten geliyor. "Merhaba David. İki parsele ayrılabilen büyük bir arsa üzerinde iki dubleks var, her iki ünite de cadde boyunca sıralanmış. Bu arada bu faydalı bir bilgi çünkü ikisi de caddede yatay olarak sıralanırsa, iki adresiniz olabilir. Dikey olarak sıralanırlarsa, sokaktaki evin arkasında bir eviniz olurdu, inşa etmek çok zor. “Partiyi bölmenin ve sonunda, eğer istersem, onları yolun aşağısında satmanın çok fazla potansiyel faydası olduğuna inanıyorum. Ancak bunu daha sonra değil, çok daha erken bölmenin herhangi bir faydası var mı, eğer öyleyse sigorta veya vergilerin herhangi bir dezavantajı var mı?”
Pekala Britt, bu harika bir soru ve sen benim mahallemdesin. Bu yüzden, dip not, California'da olan herkes, lütfen bana ulaşın, DM, BiggerPockets'tan bana mesaj atın, bana bildirin. Seni veri tabanıma almak istiyorum çünkü burada buluşmalar düzenliyorum, seni davet etmeyi çok isterim. Güney Kaliforniya'da bir emlak ekibim ve Kuzey Kaliforniya'da bir ekibim var, bu yüzden oldukça iyi bir konumdayız.
Şimdi, payınızı bölmeyle ilgili sorunuz, ilk olarak belediyeye bunu yapmanıza izin verip vermeyeceklerini sormanız gerekecek, hayır diyebilirler. Hayır derlerse, fikirlerini değiştirip değiştirmediklerini görmek için her altı ila 12 ayda bir tekrar kontrol edeceksiniz ve bunu yapmanıza izin verecekler.
. Daha yüksek sigorta ve vergilere sahip olmak açısından, evet bu doğru, Bunu yaparsanız, biraz daha yüksek vergi ve sigortaya sahip olabilirsiniz çünkü artık arsa üzerinde iki dubleks alıp iki parselde bir dubleks haline getirdiniz ve siz sadece iki tane var. Yani, sorun değil, ama benim tahminim, toplam değerin artan giderlerden çok daha iyi olacağı yönünde ve işte nedeni bu. Kendi arsasında oturan iki farklı dubleksiniz varsa, mülke değer kattınız, aslında kelimenin tam anlamıyla sıfırdan eşitlik ve sıfırdan değer yarattınız.
Artık onları yeniden finanse edebilirsiniz, isterseniz bunlardan birini satabilirsiniz. Nakit akışınızı deyim yerindeyse artırmayacaksınız, ancak mülkün değerini artıracaksınız ve bu size seçenekler sunuyor. Dediğim gibi, bunlardan birini satabilir ve başka bir şeye yeniden yatırım yapabilirsiniz. Parayı almak için birini yeniden finanse edebilir ve başka bir şeye koyabilirsiniz, bunun daha büyük bir savunucusu olurdum. Şimdi olumsuz tarafı, yapmadığınızı varsayalım ve “Hey, daha sonra yapacağım” diyelim. İmarda ne gibi değişiklikler olacağını bilemezsiniz, ev sahiplerini sevmeyen belediye meclisine kimin gireceğini bilemezsiniz. Şimdi elverişli bir konumdaysanız, beklerseniz daha da kötüleşebilir. Dolayısıyla, artan masrafların artan değerden daha kötü olacağını düşünmüyorum, bunu bir an önce yapmanız daha iyi olur diye düşünüyorum. Ve sana o derlerse, evet olana kadar kontrol etmeye devam ederdim.
Pekala, şimdi burada büyük bir arsa üzerinde bir mülkünüz olduğu ve bu arsanın iki parçaya bölünebileceği varsayımsal bir durumu ele alalım. Öyleyse, eğer durum bu olsaydı, üzerinde mülkiyeti olan bir parseliniz ve şimdi yarattığınız, iyileştirme yapılmamış veya üzerinde bir mülkü olmayan başka bir parseliniz olurdu. Aynı soruyu sanki biri o formatta sormuş gibi cevaplayacağım.
Sigorta veya vergilerin olumsuz yönlerine gelince, herhangi bir iyileştirme olmadan çok fazla sigortaya sahip olacağınıza inanmıyorum, genellikle yalnızca çok şeyde bir iyileşme varsa sigorta alırsınız. Hiç boş arazim olmadı, bu yüzden lütfen, eğer bu yanlışsa, herkes boğazımdan aşağı atlamayın, ben sadece bununla ilgili anlayışımı paylaşıyorum. Yanabilecek bir binanız varsa yangın sigortası yoktur.
Vergiler artabilir, bu yüzden şehre sormanız gereken şey, eğer şehri ikiye bölerseniz, her birinin nasıl değerleneceğidir, çünkü muhtemelen biraz daha yüksek emlak vergileri ödemek zorunda kalacaksınız. Bunu daha erken yapın, çünkü 300,000 değerinde çok şeyiniz olabilir ve bunları ikiye böldüğünüzde her birinin değeri 200,000 ABD Doları olur, bu da fazladan 100,000 vergi ödeyebileceğiniz anlamına gelir. Bununla birlikte, arazi, üzerine hiçbir şey inşa edilmediğinde genellikle neredeyse o kadar değerli değildir, bu nedenle vergiler çoğu insanın gerçekten fark edebileceğinden çok daha düşüktür. Er ya da geç bunu yapmayı düşünecektim.
Fırsatın ne zaman ortaya çıkacağını asla bilemezsin, bu benim çokça öğrendiğim bir şey. Çoğu zaman bir fırsat gelene kadar bekleriz ve hazırlanmak için çabalar ve bizi ezip geçer. Fırsat gelmeden hazırsanız, biri o arsayı almak isterse ya da bir inşaatçıyla tanışır ve onun üzerine inşa etmek isterseniz, ne olursa olsun, gitmeye hazırsınız ve fırsatı kaçırmazsınız. Yani ben olsam er ya da geç üstüne atlardım.

Ryan:
Selam David. Ryan, Pittsburgh, Pennsylvania'dan burada. Ben bir emlakçı ve yatırımcıyım, geçen yıl mülk satın almaya başladım ve Cleveland'da sekiz kapım var ve ardından Smokey Dağları'nda da kısa süreli bir kiralamam var. Yine de size sorum, daha çok şeylerin emlakçı tarafına yönelik. Ehliyetimi 2019'da geri aldım ama son üç yıldır sadece yarı zamanlıydım, geçen Mart'ta tam zamanlı gittim çünkü kiralamalardan ve her şeyden dokuzdan beşe çıkabildim.
Acente olmanın gayrimenkul tarafıyla ilgili olarak size sorum şu, herhangi bir nedenle yeni bir pazara geçmek zorunda kalırsanız, kimseyi tanımadığınız veya çok fazla tanımadığınız bir pazar. İnsanlar, potansiyel müşteriler oluşturmak ve temelde bu pazara hakim olmak için neye odaklanırsınız? Video çekmeye yeni başladım çünkü bunun büyük bir kısmı olduğunu duydum, ama bu konuda fikirlerinizi almak istedim ve ilk kitabınız elimde, ikincisini ön sipariş verdim ve her şey için bekliyorum. çıkmak. Ancak sizden bir ölçü almak ve size böyle yeni bir pazar sunulsaydı ne yapardınız ve olası satışlar ve her şey için nasıl bir yol izleyeceğiniz ve bu pazarda fark edilmek için nasıl bir yol izleyeceğiniz konusunda sizden bir yanıt almak istiyorum. o pazar.
İşte bu kadar, benim sorum bu ve BiggerPockets'ta yaptığınız her şeyi takdir ediyorum. Gerçekten hayatları değiştiriyorsun ve geçen yıl sekiz kapı ve aldığımız kiralarla kesinlikle ailemin gidişatını değiştirdin. Bu yüzden, bunu takdir ediyorum ve cevabınızı duymak için sabırsızlanıyorum. Teşekkürler.

David:
Pekala, bunun için teşekkürler Ryan. Ve yazdığım kitaplardan bahsettiğin için teşekkür ederim, ajan serisinde pek tanınmazlar. Yani herkes BRRR kitabını yazdığımı biliyor, insanlar Long Distance Real Estate Investing yazdığımı biliyor ama herkes acenteler için kitaplar yazdığımı bilmiyor. İlki satıldı ve ikincisi Skill, birkaç hafta içinde çıkacak, eğer bigpockets.com/skill'e giderseniz o kitabı ön sipariş verebilirsiniz.
Şahsen, Skill'in Satılan ve Satılandan iki kat daha iyi olduğunu düşünüyorum. Skill'in önermesi şudur, bu şekilde en iyi üretim yapan bir ajan olursunuz, bu şekilde çok iş yapan ve çok para kazanan biri olursunuz, sadece biraz para kazandığı bir kariyere sahip olabilecek bir kişiden farklıdır. Gayrimenkulde, insanların başladığı yer burasıdır ve Satılmak bunun için yazılmıştır.
Pekala, işte gerçekten iyi yapmak istiyorlarsa her emlakçının bilmesi gerekenler. Olduğunuz yerden başlayıp, “İlk adımım ne? Tamam, video çekmeliyim, bana söylendi. Bir sonraki adımım ne, soğuk aramalıyım. Tamam, bunu yapacağım. Bir sonraki adımım ne, gidip kapıları çalmalıyım. Tamam, bunu yapacağım." Olan şu ki, tüm bu adımları atıyorsunuz ve sonra yedi tanesi çalışmıyor, sonunda sekizincisini alıyorsunuz ve sonra yeniden başlıyorsunuz ve sekiz adım daha atıyorsunuz ve bunlardan sadece biri işe yarayacak. Çok zaman alıcıdır ve başarılı olmak için pek elverişli değildir.
Yapmak istediğiniz şey aslında sona gitmek ve “İyi bir iş yaptığımda nasıl görünmek isterim? Bu yüzden insanlar bana gayrimenkul hakkında çok şey bildiğime inandıkları için evlerini satmamı veya bir ev almalarında yardımcı olmamı sağlamaya geliyorlar. Bunu dinliyorsan ve satacak bir evin varsa, bana çıkıp bana haber vermeni istiyorum çünkü ben emlakla ilgileniyorum, yaptığım şey bu.” Ve gerçekten hepimizin aradığı şey bu, sizler BiggerPockets'ı dinliyorsunuz çünkü size tavsiye veren insanların yaptıkları işte iyi olduğuna güveniyorsunuz. Hepimiz bir şeyi yapmayı bizden daha iyi bildiğine inandığımız biriyle çalışmak isteriz, arabam için bir tamirci tuttum çünkü arabalar hakkında benden çok daha fazlasını bildiklerine ve bunu çok şey yaptıklarına inanıyorum.
Bir acente ararken, satın almak istediğim gayrimenkul türüne sahip birini arıyorum. Onların tavsiyeleri benim için çok daha değerli. Her aradığımda telefonuna cevap veren birini aramıyorum, süper samimi ve beni mutlu eden birini aramıyorum, tecrübeli birini arıyorum. Ve eğer tuhaflarsa, biraz tuhaflar, onların programında çalışmam gerekiyor, sorun değil çünkü deneyime çok daha fazla değer veriyorum.
Size büyük avantaj sağlayan bir şeyden bahsettiniz, sekiz kiralık mülkünüz var. Bunu yaptınız, sadece satış elemanı olmak için değil, gayrimenkul sahibi olmanın nasıl bir şey olduğunu anladınız. Ben her zaman bir araba parkına giden birine bu örneği veririm. Bana araba satacak kişi olarak gerçekten iyi olan bir satıcı istemiyorum, o arabayı anlayan bir tamirciyle veya o arabanın sahibi olan, bana Ferrari kullanmanın nasıl bir şey olduğunu söyleyebilecek bir tamirciyle konuşmak istiyorum. Lamborghini'ye karşı. Ve bu lüks araba örneğini kullanıyorum çünkü bir ev satın alan çoğu insan için satın alma o kadar büyük ve korkutucu ki, gidip bir Ferrari ya da Lamborghini almam gerekse hissedeceğim ile aynı.
Anlamıyorum, tüm masraflarım ne olacak bilmiyorum, ya yanlışı seçersem, hangisi daha çok değerlenecek, hangisi değer kaybedecek? Bütün bu sorularım var, bu korkutucu bir şey. Satın almamış insanlar için bir ev sahibi olmak böyle bir şey ve siz sekiz egzotik arabaya sahip birisiniz. Onlara hangi arabaları almaları gerektiğini, hangi arabaların hangi amaç için en iyi şekilde çalıştığını ve o arabayı aldıklarında ne beklemeleri gerektiğini söyleyebilirsiniz. Bu çok büyük bir avantaj.
Bu nedenle, hiç kimseyi tanımadığınız yeni bir pazara girecekseniz, yapmanız gereken ilk şey eğitim toplantıları ayarlamaktır. Buluşmalar yapıyor olmalısın, özellikle ev sahipliği ve insanların ne beklemesi gerektiği hakkında konuşan videolar yapmalısın. Kanca dediğim şeyi bırakmalısın ve kitap serimde bu kancalardan bahsediyorum, onlar açık bir toplantıda veya bir toplantıda bahsedebileceğiniz, insanlara sen olmasaydın bilmeyecekleri bir şey söyleyen küçük satırlar. söyleme ve başka ne biliyorsun diye merak etmelerini sağlıyor.
Örneğin, birçok insan emlak vergilerinin şehrin farklı yerlerinde farklı olduğunu bilmiyor. Uygulanan özel değerlendirmeler var, belirli bölgelerde [duyulmuyor 00:37:34] denilen şeyler var, bunlar okullar veya itfaiyeler için ekstra vergiler, arazi iyileştirmeleri veya şehrin yaptığı her neyse. ve o bölgede ev satın alan insanlara bu kararları sübvanse ettiriyorlar. Müşterilerinize belirli bölgelerin diğerlerinden daha ucuz emlak vergileri olduğunu söyleyebilirseniz, "Peki, başka ne biliyorsunuz? Bunun benim ajanım olmasını istiyorum.”
Ve yapmanız gereken de bu, emlaktan, ev sahipliğinin faydalarından, onların gezinmesine yardımcı olma riskinden bahsediyor olmalı ve bunu mümkün olduğunca çok insana yapmalı ve sonra geriye doğru çalışmalısınız. oradan şu an bulunduğunuz yere gelene kadar. Bu soruyu sorduğun için çok teşekkür ederim Ryan ve diğer ajanlara göre çok büyük bir avantajın olduğunu unutma, bundan faydalanmalısın.
"Merhaba, NOI hakkında bir sorum var. Net işletme geliri elde etmenin yolunun brüt gelir eksi giderleriniz olduğunu gördüm. BiggerPockets'ta boş pozisyon, CapX vb. için bir kenara koymak öğretilir. Tüm bunlar, bir mülkün değerini yuvarlamak için üst sınır oranıma bakmaya geldiğinde NOI'mi azaltan bir masraf olarak düşecek mi? ” Tamam, burada sorunuzu görüyorum Daniel ve sanırım neden kafanızın karıştığını da anlayabiliyorum. Bu aynı zamanda Kuzey Arizona'daki Daniel'den geliyor.
NOI, çok aileli mülklerle en sık kullandığımız bir ölçümdür, tamam. BiggerPockets hakkında konuştuğumuzda, hesap makinelerimizden bahsettiğimizi ve insanlara bir mülkü analiz etmelerini söylediğimizi söylediğimde, onlara boşluk, sermaye harcamaları, bakım, onun gibi şeyler. Bu iki dünyayı bir şekilde karıştırıyorsunuz, bu yüzden farklı insanlar gelirlerinden giderlerini farklı şekilde çıkaracaklar. NOI bir banka olarak kullanacak, bizim ev satın alan bireysel yatırımcıya “Buna bakmanız gereken şey bu” dememizden farklı olacak. Bu nedenle, çoklu aileyi konut mülkü ile karıştırma hatasına düşmeyin.
Şimdi, okuduğum notlarda yoktu ama anladığım kadarıyla teknik olarak çok aileli bir mülk olan altı birimlik bir mülk satın almak istiyorsunuz ve bu böyle değerlendirilecek. İşte ilerlemenin en iyi yolu, anlaşmayı finanse edecek borç verenle konuşun ve onlara tam burada sorduğunuz soruyu sorun, "Hey, kullanacağımız NOI'yi bulduğumuzda mülkün değerini belirlemek için, bunlara bakacak mısınız, yoksa neleri içerecek?”
İşte, Seeing Greene BiggerPockets'ın başka bir bölümü. Benimle takıldığınız için minnettarım ve soru gönderenlere gerçekten minnettarım, şovu sorular olmadan yapamayız. Bu şovları beğendiyseniz lütfen bigpockets.com/David adresine gidin ve sorunuzu sorun. Ne olduğu önemli değil, bir anlaşma yapmakla ilgili olabilir, halihazırda sahip olduğunuz bir anlaşmayı nasıl daha iyi yöneteceğinizle ilgili olabilir, gayrimenkulle ilgili felsefi bir soru olabilir veya gayrimenkulle ilgili taktiksel bir soru olabilir. . Hepsini bilmek istiyorum çünkü önemli olan, size gerçekten istediğiniz hayatı vermek için doğru türden mülkleri satın almanın bir yolunu bulmanızdır. eğer y
Biraz zamanınız var, lütfen videolarımızdan birine daha göz atmayı düşünün ve beni sosyal medyada takip ettiğinizden emin olun, ben DaviGreene24.