David:
Bu BiggerPockets Podcast'i, gösteri 624. İnsanların sizi emlakçı olarak seçme konusunda kendilerini güvende hissetmelerini ve rahat hissetmelerini sağlayan şeylerden biri, özellikle birden fazla mülkünüz varsa, aynı zamanda gayrimenkul sahibi olmanızdır. Şimdi, ev hackleme ile ev almakta biraz tereddüt eden birini satabilirsiniz, ancak bunu kendiniz yaparsanız daha da iyi satabilirsiniz. Yatırımcılara ev satın alma konusunda yardımcı olabilirsiniz, ancak kiralık mülkünüz varsa, bunu yapma olasılığınız çok daha yüksektir.
Farklı pazarlarda satın almak istediğimde, istediğim ilk şey, bu varlıklara sahip olan ve ihtiyaç duyacağım alanda bağlantıları olan bir emlakçıdır. Neler oluyor millet? Benim adım David Greene ve BiggerPockets Emlak Podcast'inin sunucusuyum. Bizi YouTube'da takip ediyorsanız, başımın arkasındaki yeşil ışıktan da anlayabileceğiniz gibi, bugün bir Seeing Greene baskısı ile karşınızdayız. Bizi YouTube'da takip etmiyorsanız, muhtemelen 624'ü göster dediğimde yaptığım el hareketlerini görmediniz. Vaktiniz olduğunda bir göz atmanızı tavsiye ederim, çünkü şovlar zaman zaman daha eğlencelidir. sizinle konuşan kişiyi görebilirsiniz.
Bugünkü programda BiggerPockets topluluğunun sorularını ele alacağız. Bunun anlamı, siz, bu podcast'i dinleyen insanlar, web sitesindeki insanlar, BP CON'a katılacak olan insanlar, gayrimenkul yatırımını seven insanlar, tıpkı benim kadar, özel sorularınızı sorabilirsiniz. Karşılaştığınız engelleri aşmanıza, ilerleme kaydetmenize, servet oluşturmanıza yardımcı olacak genel soruların yanı sıra özel senaryolarınızda ne yapacağınız hakkında. Bunları yapmayı seviyorum. Sana yardım edebilmeyi seviyorum. Ve soru gönderdiğiniz için sizi seviyorum. Bu nedenle, şovda yer almak istiyorsanız, bigpockets.com/david adresine gidin ve sorunuzu oraya gönderin.
Bugünkü programda, gerçekten eğlenceli şeylere giriyoruz. Aslında, bazılarına daha önce hiç cevap vermemiştim. Gayrimenkul yatırımını kullanarak anne babanıza emeklilik konusunda nasıl yardımcı olabileceğinizi konuşuyoruz. Bir yatırımcı olarak nelerin dikkate alınacağını ele alıyoruz, eğer farklı bir ülkedeyseniz, bu gerçek uzun mesafeli yatırımdır. Ve her bir işlemde %20 indirim yapmadan durulama ve tekrarlama hakkında konuşuyoruz. Ayrıca, bir ADU inşa edilecekse, ADU'nun nasıl inşa edileceği ve nasıl yapılandırılacağı, hangi hamlelerin yapılacağı, hangi siparişlerin yapılacağı, birkaç farklı arayan için ele alıyoruz.
Bugünün hızlı ipucu, BiggerPockets' On the Market Podcast'ine göz atın. BiggerPockets olarak size piyasada neler olup bittiği ve eğitim alarak finansal geleceğiniz için en iyi seçimleri yapmaya nasıl hazırlanabileceğiniz hakkında konuştuğumuz yeni bir podcast getirdik. Pekala, ilk sorumuzu getirelim.

Arthur:
Merhaba David. Benim adım Arturo. Aslen Meksikalıyım, ancak son yedi yıldır burada Denver, Colorado'da yaşıyorum. Geçmişim mimarlık ve yakın zamanda gayrimenkul geliştirmeye geçiş yaptım. Henüz bir anlaşmam yok, ancak 2022'de bu konuda harekete geçmek ve ilkini başlatmak için sabırsızlanıyorum. Size sorum, ilk anlaşmam için, mimarlık, proje yönetimi ve gayrimenkul geliştirme konusundaki bilgi ve deneyimimden faydalanmalı ve bir alt bölüm veya temel geliştirme gibi daha karmaşık, daha yüksek riskli bir anlaşma yapmalı mıyım? Yoksa daha "muhafazakar bir yaklaşım" benimsemeli ve toptancılık, düzeltme ve çevirme veya ev hackleme gibi daha yaygın yollardan birini mi denemeliyim?
Sizlerin genellikle ilk anlaşmayı yapmanızı, biraz ivme kazanmanızı önerdiğinizi biliyorum ama aynı zamanda kendi lehime kullanabileceğim ve daha başarılı bir anlaşma yapabileceğim benzersiz bir dizi beceri ve bilgiye sahip olduğumu hissediyorum. Fikirlerinizi öğrenebilir miyim. Teşekkürler.

David:
Selam Arturo, soru için teşekkürler. Bu çok iyi ifade edilmişti. Söylediğinizi duyduğum şey, "Hey, yeni başlayanların çoğunun daha az hareketli parça ile biraz daha düşük riskli bir şeye girmelerinin tavsiye edildiğini anlıyorum. Ev hackleme, düşük peşinat seçenekleri gibi bir şey ama bende diğer insanların sahip olmadığı bir beceri seti var.” Mimariden, mühendislikten anlıyorsun, inşaatçısın. Ve bence bu gerçekten ilginç bir soru. Sorduğuna sevindim, çünkü burada bazı şeylere girebiliriz.
Bu konuda tavsiye edeceğim şey, beceri setinizi ortalama bir acemiden daha fazla kullanan projeler üstlenebilmenizdir. Yani, bir acemi henüz bir şey yapmamış kişidir. Tecrübeleri yok, bu yüzden ne yaptıklarını bilmiyorlar. Yeni olduğun için değil, tecrübeli insanların yaptığını yapamazsın. Sahip oldukları deneyime sahipseniz, açıkçası yapabilirsiniz. Şimdi bina ile, bu deneyime sahipsiniz.
Bu yüzden, daha büyük bir rehabilitasyona ihtiyaç duyacak bir projeyi üstlenebileceğinizi düşünüyorum. Yerinde olsaydım, sorunları olan evler, temel sorunları olan, çatı sorunları olan, işlevsel eskime olan evler için daha pahalı bölgelere bakardım. Kat planı korkunç. Bu evin rakiplerinizin geri kalanı tarafından pek talep edilmediği ve onu aramadıkları bir yer. Daha fazla çalışma gerektirecek bir şey. Ama inşaattan anladığınız için rakamların bir mülk üzerinde çalışmasını sağlayabileceğinizi düşünme tuzağına düşmenizi istemiyorum. Bunlar farklı beceri grupları, aynı şey değiller.
Nakit akışı sağlayacak bir şey bulmak söz konusu olduğunda yine de işleri kolaylaştırmanız gerekiyor. Bu, mülke bir ton para atılmasını gerektirmeyecek, bu sizi iflas ettirecek. Bu yüzden benim tavsiyem, daha basit bir varlık sınıfı bulmanız, küçük bir çok aileli bir başlangıç ​​​​ya da bir ev hacklemenin muhtemelen en iyi yolu olacağı olacaktır. Bu varlık sınıfı içinde, bu basit, daha karmaşık bir fırsat arayın. Daha fazla çalışma gerektiren, diğer insanların üstesinden gelemeyeceği bir şey. Uzmanlığınızın size çok para kazandırabileceği, belki de başka birinin sorunu çözmek için bir mühendis kiralamak zorunda kalacağı bir şey, bunu kendiniz yapabilirsiniz. Bence bu iki unsuru birleştirmenin en iyi yolu olurdu, gücün, ki zayıflığın, ki deneyimsizlik. Gerçekten iyi bir noktadasın. Gerçekten başarılı olduğunuzu, çalışmaya ve para kazanmaya ve bunu gayrimenkule koymaya devam ettiğinizi görmeyi umuyorum. Nasıl olduğunu bana bildirin.
Pekala, sıradaki sorumuz Connecticut, Trumbull'daki Justin Tomlinson'dan geliyor. “Aynı zamanda bölgede yeni olan ve diğer acentelere göre avantajı olmayan yepyeni bir emlakçı olarak bir pazara nasıl hakim olabilirim? Videoda söylediğiniz gibi mülk sahibi olmak veya diğer yatırımlarla. Pazarıma hakim olmak için bilgi ve pazar ustalığı kazanmaya başlamak için en iyi yer neresidir?”
Pekala Justin, söyleyeceğim ilk şey, eğer bir pazara hükmetmek istiyorsan, gerçekten söylediğin şey, "Rakiplerimden daha fazla insana yardım etmek istiyorum." Çok sayıda alıcı ve satıcı ile çalışmak istiyorsunuz. Yani, bu pazara nasıl hükmedeceğim diye bakmazdım. Çünkü diğer ajanlarla gerçekten rekabet etmiyorsunuz. Bu, emlakçılar arasında yaygın bir yanlış isimdir. Kafalarında, müşteriyi elde etmek için ofislerindeki diğer ajanlarla rekabet ettiklerini düşünüyorlar. Ama gerçek şu ki, çok az insan birkaç emlakçıyla konuşur. Çoğu insan, kendilerini rahat ettirecek bir emlakçı bulur ve o kişiyle birlikte çalışır ve bunun işe yarayacağını umar.
Yani, ofisinizdeki diğer ajanlarla rekabet etmiyorsunuz, çünkü o ajanların peşinde olduğu aynı müşterilerle röportajlar için sıraya girmiyorsunuz. Senden başka kimse daha fazla ev satmana engel olamaz. Yani soru şu değil, pazarıma nasıl hükmedeceğim? Ya da rakiplerimi nasıl yenerim? Rekabetiniz yok. Soru şu ki, kendimi alıcıların ve satıcıların rahat hissedeceği biri haline nasıl getirebilirim? Ve bu öğrenmem gereken bir şey. Eğer oraya çıkarsam ve emlakçı olduğumu öğrenirsem ve insanları benimle rahat hissettirirsem, beni kullanırlar. Ancak The One Brokerage veya kendi yatırım fırsatlarım veya yazdığım yeni bir kitap gibi diğer şeylere odaklanmaya başlarsam ve ne yaptığım hakkında konuşmayı bırakırsam, insanlar kim olduğumu bilmezler. Diğer emlakçıları kullanıyorlar.
Hata şu ki, telefonumuzun çalmasını ve insanların bize gelmesini bekliyoruz ve bu iş böyle yürümez. Oraya gitmelisin ve onlara gitmelisin. İnsanların sizi emlakçı olarak seçme konusunda kendilerini güvende ve rahat hissetmelerini sağlayan şeylerden biri, özellikle birden fazla mülkünüz varsa, aynı zamanda gayrimenkul sahibi olmanızdır. Şimdi, ev hackleme ile ev almakta biraz tereddüt eden birini satabilirsiniz, ancak bunu kendiniz yaparsanız daha da iyi satabilirsiniz. Yatırımcılara ev satın alma konusunda yardımcı olabilirsiniz, ancak kiralık mülkünüz varsa, bunu yapma olasılığınız çok daha yüksektir.
Farklı pazarlarda satın almak istediğimde, istediğim ilk şey, bu varlıklara sahip olan ve ihtiyaç duyacağım alanda bağlantıları olan bir emlakçıdır. Arizona'da emlakçıyla kısa süreli kiralık ev arıyorsam ve onların mülkü yoksa, sorularıma kim cevap verecek? Zor. Şimdi, eğer bu varlık sınıflarından bazılarına sahip olan bir aracıyla çalışıyorsam veya bu varlık sınıfında diğer birçok yatırımcıya yardım etmişsem, sahip olabileceğim sorulara zaten cevapları var, bu beni rahatlatıyor.
Öyleyse, bir müşteriyle düşünmeye başlayın, ne görmek istiyorlar? Birçok emlakçı, “Hangi arabayı kullanmalıyım? Nasıl giyinmeliyim?” Soru şu ki, müşterilerinizi ne rahat ettirecek? Çok güzel giyinmişseniz ve gerçekten pahalı bir arabaysanız, ancak mavi yakalı insanlara ev satıyorsanız, bu onları rahatsız edebilir. Aynı şekilde, Manhattan'da üst düzey yöneticilerle çalışıyorsanız, ancak bir Toyota Corolla, kot pantolon ve parmak arası terlik içinde yuvarlanıyorsanız, Brandon Turner'a benziyorsanız, bu onları rahatsız edebilir.
O halde her gerçek avukatın kendisine sorması gereken soru şudur: “Bir müvekkilin emlakçıda aradığını nasıl karşılarım?” En yeni kitabımı kesinlikle BiggerPockets'tan alırdım. Ve bu sorunun sorulacağı hakkında hiçbir fikrim yoktu, bu yüzden bu kasıtlı olarak onu takmak değildi. Bunu bigpockets.com/skill adresinde bulabilirsiniz. SKILL, SATILDI'nın devamı niteliğinde olan ve insanlara nasıl en iyi emlakçı olunacağını öğreten bir kitaptır. Ve bu kitaptaki ilk bölümlerden biri tamamen en iyi yapımcı özellikleriyle ilgili. Bunlar, her bir üst düzey üretici ajanın sahip olduğu niteliklerdir. Bunları bulursanız ve onları taklit ederseniz, halka en iyi yapımcı olarak görüneceksiniz ve emlakçı olarak sizi seçme olasılıkları çok daha yüksek olacak. Bunu bir kez anladığınızda, sadece bir müjdeleme oyununa dönüşür. Dışarı çıkın ve herkese ne yaptığınızı ve onlara yardım etmek istediğinizi söyleyin.

Roy:
Merhaba David. Ben İsrail, Tel Aviv'den Roy Gotasdinar. İlk olarak, size eğlenceli bir gerçek vermek istedim. İsrail'de devasa bir emlak yatırımcısı topluluğu var ve hepimiz BiggerPockets'ı, podcast'leri, forumları takip ediyoruz. Ve David Greene ve Brandon Turner isimleri İsrail'de bilinen isimlerdir. Bu yüzden, dünyanın dört bir yanında ünlü olduğunuzu bilmek isteyebileceğinizi düşündüm.
Şimdi biraz benim hakkımda, iki yıldan biraz daha uzun bir süre önce iki pazara yatırım yapmaya başladım. Yani, Ohio'da ve Kuzey Carolina'da. Şu anda, BRRRR yapan sekiz kiralık dairem, tek aile mülklerim var. 200 sözleşme daha var, umarım bu yayına girdiğinde sayı 10'a çıkar. Şimdi sorum iki bölümden oluşuyor. Birincisi, bir yabancı yatırımcı olarak erişebildiğim finansman konusunda kısıtlıyım. Yani, ABD'li bir borçludan biraz daha yüksek faiz oranlarıyla %65 LTV ile sınırlandırıldım. Öyleyse soru şu ki, alabileceğim finansmanın sınırlı olduğunu biliyorsanız, portföyümü hızla ölçeklendirmeyi ve büyütmeyi nasıl önerirsiniz? Yani 75 veya 80 değil, 60'tan 65'e.
İkinci soru, portföyümü büyüttükçe daha fazla borç aldığımı ve ödemelerimi karşılayamama riskine daha fazla maruz kaldığımı fark ediyorum. Bu yüzden, bir, iki veya üç kiracınız kiralarını zamanında ödemezse, rezervde ne kadar paranızın olması gerektiğine dair herhangi bir temel kuralınız veya ölçütünüz olup olmadığını merak ediyordum. ödemelerinizde temerrüde düşme riski? Tekrar teşekkürler. Yaptığın her şeyi gerçekten takdir et. Ve canlı gösteriye gelip konuk olmaya istekli olurdum. İsterdim. Teşekkürler.

David:
Pekala, Roy. Çok teşekkür ederim. İsrail'de tanındığımı ya da BiggerPockets'ın Tel Aviv'de takipçisi olduğunu bilmiyordum. Çok havalı. Bu yüzden, bize bildirdiğiniz için teşekkür ederiz. Pek çok farklı insan için geçerli olduğunu düşündüğüm gerçekten iyi noktalara değindin. Birincisi, mülk satın almaya nasıl devam edebilirim? Şimdi, sorduğun sorulardan, böceğin sende olduğunu anlayabiliyorum, Roy. Gayrimenkule aşık oluyorsun. Gerçekten büyük planlar düşünüyorsun. “Dünyadaki her eve sahip olmak istiyorum” gibisiniz. Ben de aynı yerde olduğumu hatırlıyorum, çalışmaya geldiğim Keller Williams'ın sahibi olan adam benimle oturduğunda ve beni neyin harekete geçirdiğini gözden geçirdik. "Oh, sadece ülkedeki her şeyi satın almak istiyorsun" gibi. "Evet, sadece hepsine sahip olmak istiyorum" dedim. O zamandan beri bu değişti, ama aynı dürtüleri sende tanıyorum.
Yabancı bir yatırımcının mülk satın alması söz konusu olduğunda, gerçekten çok iyi bilgiler verdiniz ve tam isabet ettiniz. En büyük engel, genellikle %35 gibi daha yüksek peşinat gereksinimlerinin olmasıdır. Şimdi, bu kredilerin çoğu borç servisi bazında yapılıyor. Yani bu, mülkün gelir için ne yaptığına bakacaklar ve buna göre sizi nitelendirecekler, ancak oranınız daha yüksek olacak. Bugünkü oranlar muhtemelen %8 ila %8.5 aralığındadır. Ve birincil konut satın alamazsınız, yalnızca kiralık mülk satın alabilirsiniz.
Ayrıca, işlemler için kullanılacak paraların ya bir Amerikan bankasında ya da kredi verenler tarafından yurtdışında Amerikan onaylı banka olarak onaylanmış bir bankada tutulması gerektiğini de unutmamalısınız. Ancak en büyük engeliniz, ortalama bir yatırımcıya kıyasla eve ne kadar para yatırmanız gerektiği olacaktır. Rakipleriniz %20 düşürebiliyorsa, 35 düşürmeniz gerekir. Daha yavaş ölçekleneceksiniz.
İşte her zaman sermayeye sahip olduğunuzdan emin olmak için yapabileceğiniz birkaç şey. Bir, benim farklı bir yaklaşımım var. Bunun bir emlak yatırımı podcasti olduğunu biliyorum ama yine de şunu söyleyeceğim, yatırımcıların çoğu için çalışmaya devam etmelerinin hayranıyım ve aslında nasıl daha fazla para kazanılacağına, nasıl iş büyütüleceğine, nasıl çalışılacağına odaklanıyorum. iş içinde daha iyi, bir satış pozisyonuna veya komisyon bazlı bir sisteme nasıl girilir, kendinize daha fazla baskı yapacak bir şeyler yapın, daha fazla para kazanın, gayrimenkul yatırımı yapın. Para kazanma şeklinizi değiştirmek için her zaman gayrimenkule bakmayın.
İkincisi, birkaç mülkü çevirebilir ve bu parayı diğer mülklerin peşinatını finanse etmek için kullanabilir misiniz? Belki her şey kiralık olmak zorunda değildir. Gerçek şu ki, çoğumuz senin gibi iş yapıyoruz Roy, ya da hızla büyüyoruz, bazıları harika olacak ve bazıları o kadar harika olmayacak. Ve her anlaşmanın bir kazanan olmaması sorun değil, ancak iyi yaparsanız ve katma değer fırsatları yakalarsanız ve doğru alanlarda satın alırsanız, eşitlik kazanacaksınız. Ve iyi performans göstermeyen, ancak öz sermayeye sahip olanları satmak ve bu parayı gelecekteki anlaşmaları finanse etmek için kullanmak sorun değil.
Yani, belki de satın aldığınız her iki kiralama için bir ev çevireceğiniz bir sistem üzerinde çalışmanız gerekiyor. Ya da belki satın aldığınız her üç kiralamada bir, bir mülkü devirirsiniz ya da gelirin gelmesini sağlamak için başka bir şey yaparsınız, böylece satın almaya devam edebilirsiniz. En son sorduğunuz soru ise başka bir problemimiz de delirdiğimizde ve hatayı aldığımızda ve alabileceğimiz her mülkü almaya çalıştığımızda, “Bunu yapamazsam ne yapacağım” sorusu ortaya çıkmaya başlıyor. Ödeme?" Şimdi, bu, şu anda içinde bulunduğumuz piyasada özellikle zor, çünkü hiçbirimiz yükselmeye devam edip etmeyeceğini veya duracağını veya düşeceğini bilmiyoruz. Ve eğer düşerse, tekrar yükselmesi ne kadar sürer.
İçinde yaşadığımız piyasada çok fazla belirsizlik var. Bu yüzden yine size tavsiyem şu olacak, bankada daha fazla para tutun. Şimdi birçok kişi “Riskinizi azaltmak için eve daha büyük bir peşinat koyun” diyecek. Bunun mantıklı bir tavsiye olduğunu düşünmüyorum. %50 yerine %35 koyarsanız, ödemenizi o kadar etkilemez. Kiracınız yoksa, ödemeniz arasındaki %35 ile %50 arasındaki fark, kira almıyor olmanızın bir önemi olmayacaktır. Ve emlak, ya kiranızı aldığınız ya da hiç kira almadığınız yerlerde çalışma eğilimindedir. Kiracıların "Hey, sana borcumun %65'ini ödeyeceğim" demesi gibi değil. Peşinatınızın ne olacağı ile bunu eşleştirmeye çalışabileceğiniz yere.
Bence bu parayı bankada, ipotek yapmak, ev tamir etmek, tahliye için ödeme yapmak için kullanabileceğin rezervlerde bulundursan daha iyi olur. İşinizi yürütmek için ihtiyacınız olan her şey likit sermaye gerektirir. Bu nedenle, biraz daha yüksek bir kredi bakiyeniz olmasını tercih ederim, ancak bu parayı eve öz sermaye olarak atmaktansa, ödemeleri yapmak için rezervlerde daha fazla paranız olsun. Ve piyasa çöktüğünde, bu hisse senedinin çıkmasını durdurmak için yapabileceğiniz hiçbir şey yok.
Bankada paranız varken piyasa çökerse, ya daha fazla mülk satın alabilir ya da fırtınayı atlatabilirsiniz. O yüzden size tavsiyem özetle, çalışmaya ve kenara para ayırmaya devam edin. Ve eğer bir düzeltmemiz varsa, sadece üstesinden gelebileceğiniz oranda ölçeklendirin. Soru için çok teşekkür ederim, Roy. İsrail'deki BiggerPockets'ta sahip olduğumuz etkiyi duymayı seviyorum. Ve umarım sizden tekrar haber alırız.
Tamam. Şimdiye kadar bazı harika sorularımız oldu ve bunları gönderen herkese teşekkür etmek istiyorum. Ayrıca BiggerPockets YouTube kanalını beğenmenizi, yorum yapmanızı ve abone olmanızı rica ediyorum. Bize bildirin, bu şovların nesini beğeniyorsunuz? Hangi soruları sormamızı isterdin? Sence daha uzun süre girmeli ve daha derinlemesine bir örnek vermeli miyim? Yoksa tam isabet ettirdiğimi mi düşünüyorsun? Bir şovda yaptığım benzetmelerin düzeyi hakkında ne düşünüyorsunuz? Daha fazlasını mı yoksa daha azını mı duymak istersin? Gösterimiz hakkında neleri beğendiğinizi yorumlarda bize bildirin.
Seeing Greene Podcast'inin bu bölümünde, diğer dinleyicilerin geçmiş şovlarda yaptığı ve bazen eğlenceli, bazen düşündüren, bazen de ağlatan yorumlara giriyoruz. İlki Dan Mercia'dan geliyor, “Şovu sevin. Geleceğim ve hedeflerim için yepyeni bir zihniyete gözlerimi açtı. Sorum henüz duymadığım bir soru. Herkes beş, 10, 15 mülk sahibi olmaktan bahsediyor. Bir kişinin kaç tane ipoteği olabilir ve nasıl ikiden fazlasına sahip olunur?”
Dan, öncelikle, bigpockets.com/david adresine gidip tam olarak cevaplamam için bir soru olarak göndermen harika olurdu, ama sana kısa cevabı vereceğim, kaç tane olduğuna dair bir sınır yok. sahip olabileceğiniz ipotekler. Ülkemizde defterlerde ancak bu kadar ipotek olabilir diyen bir kanun yok, en azından benim bildiğim kadarıyla. Alabileceğiniz Fannie Mae veya Freddie Mac ipoteklerinin sayısı sınırlıdır, çünkü bunlar Federal Hükümet tarafından sigortalıdır ve 10 ile sınırlandırma eğilimindedirler. Şimdi dörtten sonra, kredi almak çok daha zor hale geliyor, ancak 10'dan sonra artık alamazsın.
Bu nedenle, 10 Fannie Mae veya Freddie Mac kredisi aldığınızda, kredi birliklerine, portföy kredilerine, borç servisi kredilerine bakmanız gereken yer burasıdır. Niteliksiz ipotek dediğimiz şey. Şimdi, bu kötü olmak zorunda değil. Şirketim The One Brokerage, her zaman QM olmayan krediler veriyor, ancak bunlar hala 30 yıllık sabit oranlı, güvenli krediler. Bu sadece geleneksel ipotek olmadıkları anlamına gelir. Bu nedenle, umutsuzluğa kapılmayın, kredi almaya hak kazandığınız sürece sonsuza kadar ipotek almaya devam edebilirsiniz, ancak bunlar hepimizin sevdiği Fannie Mae, Freddie Mac kredileriyle aynı koşullara sahip olmayacak.
Sıradaki ekran adı Five Deadly Venoms'tan geliyor. Merhaba David. Tüm bilginizi paylaşmak için zaman ayırdığınız için teşekkür ederiz. Kesinlikle özkaynak getirisini getiriye karşı tekrar oynamak zorunda kalacağım
yatırım kısmında birkaç kez.” Evet, bunun için seni suçlamıyorum. Bu karmaşık bir konu ama yine de bilmeye değer. "Çok memnun olurum, bunu bir örnekle genişletebilirseniz, ne zaman satış yapacağınızı bilmek açıkça önemli olacaktır. Bir kitapta, blogda veya başka bir videoda varsa, lütfen paylaşın ve sahip olduğunuz her kaynaktan öğreneyim. Tekrar teşekkürler. Videolarını seviyorum.”
Tamam. Teşekkürler, Beş Ölümcül Venom. Uzun mesafeli yatırımda, bir pazarda sahip olduğunuz bir mülkte düşük olabilecek öz sermaye getirisini, daha yüksek bir yatırım getirisine karşı bir pazarda satmanın ve sonra başka bir pazarda satın almanın nasıl bir şey olduğuna dair örnekler veriyorum. diğerine girebilir. Sana kendimden bir örnek vereceğim. Yakın zamanda Kuzey Florida'da çok sayıda öz sermayesi olan, ancak nakit akışı istediğim kadar iyi olmayan 25 mülk sattım. O parayı alıyorum ve daha fazla nakit akışı sağlayacağını umduğum daha fazla mülke koyuyorum.
Florida portföyümdeki öz sermayeye bakarsam, getiri, yani elde ettiğim nakit akışı, sahip olduğum öz sermayeye kıyasla çok küçüktü. Bu parayı yeniden yatırdıkça, satın aldığım yeni mülklerde daha yüksek bir yatırım getirisi, yatırım getirisi, yatırım getirisi elde edebileceğimi ve daha fazla borç alabileceğimi düşünüyorum, ki bu birçok insan için kötüdür, ancak benim gibi biri için. Enflasyonun oluşmaya devam edeceğine inanmam iyi. Ayrıca bıraktığım pazardan daha hızlı büyüyeceğini düşündüğüm pazarlardan da satın alacağım.
Bu yüzden, eğer bunu doğru yaparsam, satın aldığım bu yeni mülkler, bana elde ettiğimden daha fazla nakit akışı sağlarken, değer kazanmaya devam edecek. Ve belli bir noktada, öz sermayeleri bana nakit akışında sağladıkları getiriden daha büyük olacak. Daha sonra bu mülkleri satacağım ve aynı şeyi yıllar sonra tekrar yapacağım.
Sıradaki yorumumuz Alexis King'den geliyor. "Merhaba David. Sizden gelen uzun cevapları beğeniyorum. Paylaşacak çok şeyin var ve bir şeyleri açıklama şeklini seviyorum. Geçen yıl dört mülk satın aldım ve bu yıl genişletmek istiyorum. Artık iş dünyasında rahat olduğumuz için tişörtü sevin. Ayrıca BP CON için biletimi, uçuşumu ve odamı çoktan ayırttım.” Alexis, BiggerPockets fanatiği gibi konuşuyorsun. Ve bunu BP CON'da görmek beni heyecanlandıracak. BP CON'a göz atmak isterseniz, bu yıl San Diego'da. bigpockets.com/events adresine gidip biletinizi oradan alabilirsiniz. Tecrübelerime göre, satıyorlar. Yani, eğer düşünüyorsan, şimdi almalısın, yapabiliyorken, belki Alexis'le karşılaşırsın.
Alexis, haber verdiğin için teşekkür ederim. T-shirt havasına bağlı kaldım. Görünüşe göre daha fazla insan, daha süslü, düğmeli görünümden daha çok hoşlanıyor. Ve bunu takdir ediyorum. Ayrıca, daha uzun yanıtları beğendiğini bildirdiğin için teşekkür ederim. Alexis ile aynı fikirde olmayan biri varsa, daha özlü bir cevap veya daha kısa bir gösteri istediğinizi yorumlarda bize bildirin.
Son yorumumuz Angelo'dan geliyor. "Hey David, harika cevaplar. Lütfen soruyu bir şekilde gözden geçirmek için bir saniyenizi ayırabilir misiniz, cevapları ateşlediğinizde bazı şeyleri kaçırıyorsunuz. Green Bay, Wisconsin, dubleksin içinde bulunduğu pazardı. Teknoloji endüstrisi, yüksek ödeme yapan W2'nin içinde bulunduğu endüstridir. Teşekkürler.” Angelo, muhtemelen DISC profilinde yüksek bir C'sin ve ayrıntılara bakıyorsun. Evet, Green Bay iken bir şehrin adını yanlış söylemiş olmam muhtemelen tamamen mümkündür ve başka bir şey söylemiş olabilirim. Düşünce sürecimi nereden aldığımı ve cevabı neden verdiğimi açıklamaya çok çalışıyorum. Yani, eğer bir ayrıntıyı yanlış alırsam, dediğim gibi, dubleks yerine tripleks veya Tampa Bay yerine Green Bay, insanlar yine de verdiğim tavsiyenin arkasındaki mantığı ve ilkeleri anlayabilirler. Ayrıca, kişinin sorduğu şeyi yeniden ifade ettiğim soruları gözden geçirmeye çalışıyorum. Kesinlikle bunu yapmaya devam edebilirim ve daha iyisini yapmaya çalışabilirim. Bu geri bildirim için teşekkür ederiz.
Tamam. Bu sorular size hitap ediyor mu? Bu geri bildirimi beğendiniz mi? Bu Greene'i Görmek bölümlerini beğeniyor musunuz? YouTube'daki yorumlar geldiğinde bize bildirin, böylece size ne tür bilgiler vermemiz gerektiğini bilelim. Ve sizden haber almak istiyorum, lütfen bigpockets.com/david adresine gidin ve bu şovlarda yanıtlamam için daha fazla soru gönderin.

Andrew:
Naber, David Greene ve David Greene ekibi. Benim adım Andrew Terry. Her şeyden önce, BiggerPockets için teşekkür etmek istiyorum, David Greene. Rob, çok iyi bir ekleme. Bir araya getirdiğiniz şeyleri gerçekten seviyorum. Yeni içerik mükemmel. Pandeminin başından beri BiggerPockets dinliyorum. Yani, kısaca bahsedelim, eşim ve benim yaklaşık 10 yıldır yürüttüğümüz bir seyahat şirketimiz var, bu da bizi bu dubleksi almaya yönlendirdi, bu da önünde duruyorum, evin bu tarafı hackledik. O tarafı kiralıyoruz.
2017'de aldım, Küba'ya geziler yapıyoruz ya da Küba'ya geziler yapıyorduk. Pandemi oldu, seyahat şirketini tamamen kaybetti. Ben de "Vur, ne yapayım?" dedim. Böylece, BiggerPockets'i dinlemeye, YouTube'da da Robuilt'i izlemeye, tüm bu farklı bilgileri, ilhamları ve bu tür şeyleri almaya başladım. O yüzden çok teşekkür ederim arkadaşlar, çok zor bir dönemde bana yardımcı oldunuz. Eşim pandemi sırasında hamileydi. Şimdi bir buçuk yaşında bir bebeğimiz var, çok tatlı ama babanın işi yoktu, annenin işi yoktu. Bu işler zordu, ahbap.
Döndüm, kendime emlak ruhsatı aldım. Gayrimenkul, seyahatin çalışmadığı zamanlarda çalışan tek şeydi ve gerçekten yavaş olmaya devam ediyor. Yani, bir emlak ruhsatı aldım, ki bu harika. Buradayım. Bu yüzden, size arızamı vereceğim. Hazır? Soru budur. 2017 yılında dubleks aldık. Bu tarafı hackledik. Şuradaki binanın arkasında, müstakil bir garaj var. Los Angeles Şehri'nden bir ADU yapma iznimiz var. Bizi ve buna benzer şeyleri onayladılar. Ucuz olacağını düşündüğümde uzun ve pahalı bir süreçti.
Yani, bu ADU'yu yapabiliriz. Sorun bu, evde kilidini açamadığımız eşitlik var, bu yüzden bir HELOC'a ulaşamıyoruz. Nakit ödeme refisi yapmak istemiyorum, bunu yaparken gölgede kalacağım, çünkü az önce düzenli bir yeniden finansman yaptık. Yani, gerçekten bir nakit çıkışı refi yapmak istemiyorum. Evde bir sürü hissemiz var. Seyahat şirketimiz 2020'de o kadar kötü bir performans sergiledi ki, vergilerimiz bunu yansıttığı için HELOC yapmamıza izin vermeyecekler.
Diğer kısmı ise, ADU'yu inşa etmek ve sonra kiralamak istiyoruz. Şu anda içinde yaşadığımız, house hacking yaptığımız tarafımızı kiralamak istiyoruz. ADÜ tarafını kiralayın. Öyleyse, bu dubleksi bir tripleks haline getirin. Highland Park'ta yaşadığımız Los Angeles'ta tek ailelik bir eve taşın. Yani, A, işte bu, ADÜ sorusu. HELOC alır mıyım? Sadece inşa etmek için geleneksel bir kredi mi alacağım? Tam bir yapı değil, yalnızca bir dönüşüm olduğu için yaklaşık 40 ila 60,000 dolar arasında görüş bildiren birkaç kişiyle karşılaştık.
Sorunun ikinci kısmı. Bu nedenle, küçük işletmemiz olan seyahat şirketi için bir SBA kredisi yaklaşık 250,000 ABD Doları tutarında geliyor, ki bu inanılmaz. Üç ila dört yıl boyunca krediyi geri ödemek zorunda değiliz. Üzerindeki faiz oranı süper, süper düşük. Pandemi oranı düşük. Yani %2.5 civarında. Ben ne yaparım? Evi gerçekten HELOC yapamam, yoksa yapabilir miyim? Bu SBA parasının potansiyel olarak bunu yapmasını bekliyor muyum? Los Angeles'ta tek ailelik bir ev mi alacağız?
Veya Tucson, Arizona'yı araştırıyordum. O parayı alıp Arizona, Tucson'a yatırım yapıp nakit akışını burada bir şey kiralamamıza ve bunu tripleks olarak kiralamamıza yardım etmesi için mi kullanacağım? Bunun büyük bir eski soru olduğunu biliyorum. Ama dostum, sen en iyisisin, çok teşekkür ederim. Dün podcast'i dinliyordum ve soru sorduğunu duydum. Öyleyse, sorgumda bana yardım edip edemeyeceğinizi görelim. Çok teşekkürler. İyi günler. Yaptıklarınızı takdir ediyorum. Hoşçakal.

David:
Evlat, Andrew, o iki kulağın arasında, zihninde çok şey oluyor. Ve bunu seviyorum, adamım. Bunların hepsi gerçekten iyi sorular. Senin konuşmanı dinlerken kafamda bir vizyon görüyorum, planın gerçekleşmedi. Hala beyin fırtınası aşamasındasın. Tüm bu olasılıklardan geçiyorsunuz. Ve bu soruyu göndermenize sevindim ve bunu yapmaya devam etmenizi istiyorum, ayrıca açıklığa kavuşturmak istiyorum, plan hala oluşturulurken size hızlı, özlü, doğrudan cevaplar veremem.
Bu yüzden, yapabileceğim şey, bu planı nasıl oluşturacağınız ve bazı seçeneklerin neler olabileceği konusunda size tavsiyeler vermeye çalışmak olabilir. Ve sonra, biraz daha yaklaşırsanız ve aynı soruyu biraz daha ayrıntılı ve biraz daha yapıyla tekrar gönderirseniz, o zaman size yapmak istediğiniz şeyin ayrıntılarını verebilirim.
Yani, bir HELOC'a kilitlendiğinizden bahsettiniz, oradaki kelime oyununu affedin, bir tane alamıyorsunuz, ama nedenini söylediğinizi sanmıyorum. Öyleyse soracağım ilk soru, HELOC'u almanızı engelleyen nedir? Bir sonraki söyleyeceğim şey, bir HELOC alamıyorsanız, nakit çıkışı yeniden finansmanı yapabilir misiniz? Sermayeye ulaşmanın farklı yolları var.
Şimdi, ADU'nun sadece 40 ila 60,000 arasında olduğundan bahsettiğiniz bir şey. Bunu gerçekten beğendim. Özellikle Los Angeles'taki Highland Park'taysanız. Orada bir emlak ekibim var, bir sonraki evinizi almanıza yardımcı olabiliriz ve inşa etmeye çalıştığınız bu ADU'ya da yardımcı olabiliriz. 40 ila 60,000 dolar, paranız için gerçekten çok iyi bir getiri. Ve bundan bahsediyorsunuz çünkü sıfırdan bir ADU inşa etmiyorsunuz, sadece bir genişletme yapıyorsunuz. Ve bu, tüm dinleyiciler için kayda değerdir, eğer zaten sahip olduğunuz bir binayı genişletebileceğiniz bir fırsat varsa, tamamen yeni bir yapı oluşturmayın. Maliyet açısından çok daha verimlidir ve bu nedenle, yatırdığınız parayla size çok daha yüksek bir yatırım getirisi sağlar.
Dolayısıyla, bu ADU'nun gerçekleşmesi gerektiğini düşünüyorum. Bunu yapmanın bir yolunu bulmalısın. Bankada nakit paranız yoksa, evinizde nakit çıkışı yeniden finansmanı iyi bir seçenek olacaktır. Faiz oranınızı beğendiyseniz ve oranın yükselmesini istemiyorsanız, çünkü muhtemelen bunu ilk başta önermemenizin nedeni budur, bir HELOC gerçekten iyi bir fikir olacaktır.
Şimdi, SBA kredisinden bahsettiniz ve SBA kredilerinde uzman değilim ve yasal tavsiye vermiyorum, bu yüzden bunu açıklığa kavuşturmam gerekiyor, ama merak ediyorum bu parayı ADU için kullanma izniniz var mı? SBA kredisi seyahat işinizle mi ilgili yoksa kiralık emlak işinizle mi ilgili? Çünkü bu evden taşınıyorsanız, bir noktada kiralık mülk olarak nitelendirilebilecek, bu bir iş, bu SBA kredisini kullanabileceğiniz bir şey olabilir. Durumun bu olup olmadığını öğrenmek için bu krediyi sizin için aracılık eden kişiye kesinlikle danışırdım.
Şimdi, SBA parasını bunun için kullanamıyorsanız, ancak gidip Arizona'da bir şeyler satın almak için kullanabileceğinizi söylüyorsanız, merak ediyorum çünkü orası birincil ikametgahınız, bunu kullanamazsınız demektir. para? Taşındıysanız, taşınmak istediğiniz tek aileyi satın aldıysanız ve daha sonra ADU'ya yatırmak için SBA parasını kullandıysanız, çünkü bu bir kiralık, bu sizin için bir seçenek olabilir.
Her türlü farklı yerden para geliyor gibi görünüyor. Öyleyse, çözmemiz gereken şey, zaten sahip olduğunuz parayı yasal olarak kullanmanıza nasıl izin veriliyor? Söyleyeceğim başka bir şey de, "Bu parayı alıp Arizona'da bir yer satın alabilir miyim ve nakit akışını evimdeki ipotekimi tamamlamak için kullanabilir miyim?" gibi bakmanıza gerek yok. Bakmaya başladığınızda zorlaşıyor, bu evi onun için ödeme yapmak için kullanıyorum ve bunu satın almak için bunu sattım. Bir noktada, anlamalısın, borcum var. gelirim var Borcumu veya borcum olan parayı azaltmaya çalışıyorum ve elde ettiğim geliri artırmaya çalışıyorum. Ve her zaman bir sürü başka mülke bağlı değiller. Bence insanlar zincirleri birbirine bağlamaya başladıklarında bunu olması gerekenden daha kafa karıştırıcı hale getirebilirler.
Brandon Turner ve ben yıllardır gayrimenkulü bu şekilde tanımlardık çünkü bu, noktaları birleştirecek hiçbir şeyi olmayan yepyeni bir yatırımcı için mantıklıdır. "Ah, eğer bu evi alırsam, bunun bedelini ödeyebilir. Bunu alırsam, gidip bunu alabilirim.” Ve onları bir yönde hareket ettirirdi. Ancak bir kez birkaç mülk edindiğinizde, olaylara bu şekilde bakmayı bırakmalısınız.
Los Angeles şu anda çılgın olduğu için başka bir eyalete yatırım yapmak dediğin zaman, orada da biraz geri gitmek istiyorum. Arizona'ya yatırım yapmaktan bahsettiniz. Arizona'ya giderseniz, hepsi “Şu anda delilik” diyorlar. Eyaletlerden birine giderseniz, “Ah, oraya gideceğim çünkü California çok sıcak” diye düşünürsünüz. Fiyatlar, orantılı olarak, bu eyalet dışı pazarların bazılarında Los Angeles'ta aldığınızdan bile daha sıcak olabilir. Biz Kaliforniyalılar için daha ucuz görünüyorlar çünkü çok yüksek fiyatlara alışkınız.
Bu yüzden Long-Mesafe Yatırım'ı ilk yazdığım zamanki gibi başka bir pazara gideceğinizi ve çok daha iyi bir getiri elde edeceğinizi zannetmeyin. O kitabı yazdığımda, diğer yatırımcıların olmadığı diğer pazarlarda satın alabilmek, sahip olduğum bir rekabet avantajıydı. O kitaba, bu podcast'e ve genel olarak gayrimenkul yatırımının popülaritesine dayanarak, bunun rekabet avantajı olduğu günler geride kaldı. Şimdi herkes senin yaptığın şeyin aynısını yapmak istiyor ve sen de bulunduğun pazar kadar sıcak ya da daha sıcak bir pazara atlayacaksın.
Bu nedenle, içinde bulunduğunuz piyasaya yatırım yapmayı seviyorum çünkü kendinize avantaj sağlamak için küçük peşinat kredilerini kullanabilirsiniz. Ev hacklemek için başka bir yer satın alabilir, %5 indirim yapabilir ve 250,000 dolarlık SBA kredisinden bu paranın bir kısmını kullanabilirseniz, sorun yok. SBA kredisini hayatınızın veya işinizin diğer bölümlerini finanse etmek için kullanabiliyorsanız ve bu nedenle, kişisel benliğinizden gayrimenkule koymak için nakit akışını serbest bırakabiliyorsanız, iyisiniz.
Bazen paranın nasıl kullanılacağına dair gereksinimleri vardır, ama eğer yoksa, kesinlikle nereden geldiği konusunda endişelenmezdim. Sadece para. Şimdi, eğer SBA kredisi bir faiz oranıyla geliyorsa, bu parayı ne için kullanırsanız kullanın, size ilk etapta parayı ödünç almanın maliyetinden daha fazla para kazandıracağı konusunda çok dikkatli olmalısınız.
Genel olarak, enerjinizi seviyorum. Düşüncelerinin olduğu yeri seviyorum. Ne düşündüğünü seviyorum. Biraz daha zaman harcayın, ne yapmak istediğinize biraz açıklık getirin. Mevcut mülkünüzü bir ev hackine dönüştürmek ve ardından yeni bir mülke taşınmak istiyorsanız, ilk yapmamız gereken plan bu olmalı ve sonra devlet dışında yatırım yapmak isteyip istemediğinizi konuşmaya başlamalıyız. Ama büyük şeylerde netlik kazanırsanız, küçük şeyler yerine oturma eğilimindedir. Ve senden tekrar haber almayı çok isterim.
Ayrıca Andrew, şirketimin Cabo'ya gitmesi için bir gezi planlamasına yardım etmeye istekli olduğun için çok minnettarım. Geçen yıl oraya gittim ve kesinlikle sevdim. BiggerPockets ile bir podcast kaydetmeye çalıştım ve internet gerçekten kötüydü. Kötü bir şöhrete sahipti, Scott ve Mindy ile birlikteydi. Arkamda balinaların fışkırdığını hatırlıyorum ama internet girip çıktığı için onu göremiyordunuz bile. Bir internet olayı dışında o geziyi sevdim. Bu yüzden, seni bu işe almak isterim. Bana Facebook Messenger veya Instagram üzerinden bir DM göndermek isterseniz, onu bulmak için elimden geleni yapacağım. Ve yardımını çok isterim. Çok teşekkürler. Ve yakında sizden haber alacağız.
Elbette. Sıradaki sorumuz Indianapolis'ten Nick E.'den geliyor. "Anne babamın emeklilik için nakit akışı yaratmasına yardımcı olmanın en iyi yolları nelerdir? Üç yıl içinde kiralayacaklar ve birikimlerini ve öz sermayelerini kullanmak için yeni yollar arıyorlar. Başkalarının anlaşmalarına pasif bir şekilde yatırım yaptılar, ancak bir sonraki turda biraz daha aktif olmak istiyorlar. HELOC'larından içeri girmek için yaklaşık 50,000 dolarları var.
yelek. Hem kârın %50'sini hem de %50'sini alarak kısa süreli bir kiralamaya girmemizi düşünüyordum. Ancak ortaklarla, özellikle de aileyle finansman ve operasyonların daha zor olabileceğini biliyorum. Kendileri gerçekten bir şey yapmayacaklar, bu yüzden onları gerçekten ben getireceğim. Bu yüzden ikimiz için de avantajlı olacak bir şey arıyorum.”
Tamam. Öncelikle, Nick, ailenle ilgilenmek istediğin için seni tebrik ederim. Kalbinin olduğu yeri seviyorum. Ayrıca, bir ortaklığın zor olabileceğini fark etmen hoşuma gitti ve bu nedenle, bilgece tavsiye için uzanıyorsun. Oradan başlayalım. İlk söyleyeceğim şey, kalbin anne babana yardım etmek için doğru yerde olsa da, kafan gerçekten yapabileceği bir noktada değil. Emekliliğe hazırlanmalarına yardımcı olmaya çalışırken aynı zamanda gayrimenkul yatırımı yapmayı öğreniyor gibisiniz. Ve sahip oldukları tek şey, bunu yapmalarına yardım etmek için 50,000 dolar. Ve 50,000 bile değil, 50,000 borca ​​bağlı, çünkü bir HELOC aracılığıyla geliyor.
Ebeveynleriniz, emeklilik konusunda gerçekten önemli adımlar atabilecekleri bir noktada değiller çünkü finansal eğitimlerini de geliştirmeleri gerekiyor. Şimdi, onlara yardım etmek istiyorsanız, sizin gibi emlakçılıkla ilgilenmiyor olabilirler ve kendinizi tüm işi ve tüm riski üstlenirken bulabilirsiniz. Ve işler kötüye giderse, seni suçlayacaklar. İşte size tavsiyem, yanınızdaki birine yardım etmeden önce kendinize yardım etmelisiniz. Tıpkı uçuş görevlilerinin uçakta size “Oksijen maskesini çocuğunuzun ağzına takmadan önce kendinize takmanız gerekir” dediği gibi.
Benim tavsiyem, kısa süreli bir kiralamayı kendiniz satın almanız ve yönetmeniz ve bir çok karışıklık üzerinde çalışmanızdır. Kendiniz için bir şey hacklemeli ve onu yönetmeli ve bir çok karışıklığı çözmelisiniz. Her aceminin yaptığı bazı hataları yapmalısın, tam bisiklet sürmeyi öğrenirken, birkaç kez düşeceksin ve dirseğinizi sıyırıp dizinizi sıyıracaksınız. Ailenizin sermayesini bu anlaşmaya dahil etmeden önce. Muhtemelen sana sadece bir şans verecekler. Ve eğer onu mahvedersen, sana içerleyecekler ve bu onların emekli olma fırsatlarını da zedeleyecek.
Öyleyse, "Hey, hadi atlayalım ve bunu birlikte yapalım" demeden önce. Onlar da deneyimsiz olduklarında. Benim tavsiyem, git ve bunun bir kısmını kendin yap. Şimdi, belki bir ev hackinde sizin için ortak imzalarlar, eğer satın alamazsanız, belki bu fırsatı satın almalarına izin verirsiniz, böylece size peşinat için bir miktar para vererek öz sermayenin bir kısmını elde ederler. . Ama daha yeni bir yatırımcı olarak, düşük riskli ama yüksek iş fırsatları yaptığınızı görmek isterim. Yani, hack'lediğiniz büyük bir evin odalarını kiralamak ya da bahsettiğiniz gibi, bir çok insanın orada tatil yapmasını sağlayan, operasyonu yürütmek zorunda olduğunuz bir pazarda kısa vadeli bir kiralama, ama çok şey öğreniyorsun. Biraz tecrübeniz ve kanıtlanmış bir siciliniz olduğunda, anne babanıza yardım etmeye çalışmaktan veya paralarını anlaşmada kullanmaktan bahsedebilirsiniz. Umarım yardımcı olur.
Sıradaki soru Kuzeydoğu Ohio'daki Patrick Manari'den. “David, son iki yıldır gayrimenkul yatırımına girmeye hazırlanıyorum ve sonunda yedek kulübesinden çıkıp oyuna girmeye hazırım. Kariyerime toptan satışla başlıyorum, böylece uzun vadeli kiralama satın alma ve tutma hedefime yardımcı olacak rezervleri, sermayeyi bir araya getirebilirim. Sorum doğrudan posta pazarlamasıyla ilgili. Süreci anlıyorum ve gerektiğinde ayarlamalar yapmak için takip ederken çok hedefli pazarlama yapmaya hazırım. Benim sorunum, motive olmuş satıcıların iyi hedeflenmiş listelerini nasıl bulabilirim? Örneğin, iflaslar, boşanmalar, ön hacizler vb. Başlangıç ​​​​pazarlama bütçem oldukça sınırlı olduğu için bu listeleri olabildiğince tutumlu bir şekilde derlemeyi tercih ederim.
Kayda değer, genel giderlerimi toptan satış maliyetime dahil ettim ve bunun büyük bir kısmı, fırsatlar ortaya çıktıkça pazarlama bütçesini artırmak. Rakamları ihtiyatlı bir şekilde tahmin ettim ve her toptan satış anlaşmasından çok düşük bir atama ücreti varsayarak %23 kar marjı ile çıkmayı planlıyorum. BP topluluğunu seviyorum ve podcast formatının elden geçirilmesinden gerçekten keyif alıyorum. Çok teşekkürler. Patrick.”
Peki. Tam açıklama, asla bir liste oluşturmadım. Hiç böyle pazarlamadım. Direkt mail hiç yapmadım. Yani, bu soruyu cevaplayacak en iyi kişi ben değilim. Yerinizde olsam yapacağım ilk şey, Google'a posta şirketlerini yönlendirmek ve ne ücret aldıklarına ve bu listelerin nelerden oluştuğuna dair temel bir anlayış elde etmek olurdu. Yapacağım bir sonraki şey BiggerPockets'taki forumlara girip aynı soruyu sormak, çünkü doğrudan posta ve listeleri bir araya getirme konusunda deneyimi olan birçok insan işlerini BP aracılığıyla yapıyor ve orada bunun hakkında konuşuyor.
Yapacağım son şey, size tek bir yerde bir CRS formu ve bir liste sunan bir şirket aramak olur. İnsanların yapmaya çalıştığınız şeyi yapmasına yardımcı olan şirketler olduğunu biliyorum. Listeyi buluyorlar, listeye erişmenizi sağlıyorlar ve hatta kartları göndermenize bile yardımcı oluyorlar. Bunun gibi tek duraklı bir mağaza bulabilirseniz, ilerlemekte başarılı olmanız daha olasıdır, çünkü merak etmenize gerek kalmayacak, ortaya çıkacağını görmediğim şey nedir?
Şimdi, tüm söylenenler, eğer küçük bir bütçeyle çalışıyorsanız ve bundan bir iş çıkarmaya çalışıyorsanız, tavsiyem, sadece posta listelerine başlamayın. Diğer herkes aynı şeyi yapıyor. Zaten bu şeylerden tonlarca alıyorlar. Bu yeni bir strateji değil. Rehine girenler, temerrüt bildirimi alan kişiler, aynı şeyi yapan diğer kişilerden mektup üstüne mektup alıyorlar.
İnsanların yapmadığı şey ağızdan ağza kampanyadır. Bu durumda olan kişilere doğrudan ulaşabiliyor ve onlarla ilişki kurabiliyorsanız, gönderilen bir mektuptan ibaret değilsiniz. Siz onların hatırladıkları, sizin üzerinde etki yaratan, sizinle çalışmaya daha yatkın oldukları bir insansınız. Bu yüzden benim tavsiyem, ilişki açısını ele almanız olacaktır. Gittiğiniz her yerde insanlara nakit olarak kapatabileceğiniz, hızlı bir şekilde kapatabileceğiniz, çirkin evler almak istediğinizi söylemeye başlıyorsunuz. Durumun böyle olduğu haberini alırsın. Listelemek istemedikleri anlaşmalarla karşılaşabilecek emlakçılarla konuşmaya başlarsınız. Ve sadece size getirerek bir komisyon alabilirlerse, bunu yapacaklardır.
Ancak bütçeleme bir sorunsa, doğrudan posta yolundan önceki kişisel yola bakın. Toptancı bir iş kurmaya çalışan yepyeni bir kişi için doğrudan posta yolunu sevmediğim şey, büyük bütçeleri olan ve sizden çok daha fazla para harcayabilen büyük köpeklerle rekabet etmenizdir. aynı sonucu alın. Yeni bir insan olarak kendini dezavantajlı bir konuma koyduğunu görmek istemiyorum. Öyleyse, avantajın olduğu yerde ilişki açısı üzerinde çalış.
Size son tavsiyem, doğrudan postayla sorulan bir soruyu yanıtlayacak en iyi kişi olmadığımı bildiğimden, gönderdiğiniz için çok minnettar olmama rağmen, bunu Seeing Greene podcast'inin bir parçası yapabiliriz. Anson Young'a bakın, daha büyük cepler için kitap yazdı, Harika Fırsatları Bulma ve Finanse Etme. Ve piyasa dışı fırsatlar bulmaktan bahsediyor. BiggerPockets'in Mekke'si olan ve her şeyin başladığı Denver, Colorado bölgesinde birçok iş yapıyor.
Başarılı bir toptancı olan ve tam olarak bahsettiğiniz şeylerin çoğunu yapan Dan Brault ile röportaj yaptığımız bu podcast'in 480. bölümüne göz atın. BiggerPockets'ın sorulan hemen hemen her soruyla ilgili bölümleri olması ve doğrudan başvurabileceğiniz bir kaynağınız olması, bu size hangi konuda özel yardım sağlayacak harika değil mi?
t ile mi uğraşıyorsun?
Ek not olarak, gayrimenkulün belirli konuları hakkında konuşmak üzere uzmanlar getirdiğimiz BiggerPockets'ta bundan daha fazlasını yapmaya çalışıyoruz. Çok aileli bir uzmandan, kısa süreli bir kiralama uzmanından, bir organizasyon uzmanından, unvan uzmanından, varlık oluşturma uzmanından ve toptan satış uzmanlarından bahsediyorum. Bunu beğendiyseniz, bu tarzı tercih ettiğinizi veya denenmiş ve gerçek yöntemini beğendiğinizi yorumlarda bana bildirin, sadece birinden bir hikaye duymak istiyorum. Bunu da bana bildirin.

Paula:
Merhaba David. Öncelikle, bu harika podcast'e ev sahipliği yaptığınız için çok teşekkür ederek başlamak istiyorum. Onu çok seviyorum. BiggerPockets'ı dini olarak dinliyorum ve hemen hemen kendimi dinlemeye getirebildiğim tek podcast. Bu nedenle, tüm sıkı çalışmalarınız ve tüm ekibinizin sıkı çalışmaları için çok teşekkür ederim. Bu çok, çok takdir.
Ama evet, benim durumum, geçen yıl burada New York City'deki ilk kiralık mülkümü satın aldım ve bu benim için büyük bir başarıydı çünkü sonunda 50,000 dolarım olana kadar yavaş yavaş tüm hayatımı biriktirdim. Ve sonra, 50,000 doların tamamını aldım ve bir ön ödemeye koydum çünkü o zamanlar, bu yatırımı veya gelecekteki yatırımları planlamamda bana gerçekten yardımcı olacak bir akıl hocası ya da kimse yoktu. Bu yüzden kafamda şöyle düşündüm: “Pekala, peşinatımı ne kadar çok koyarsam, ipotek ödemelerim o kadar az olur ve borcum o kadar az olur. Kulağa harika geliyor.”
Ama şimdi, daha az para yatırabileceğim, yine de oldukça iyi bir faiz oranı elde edebileceğim ve potansiyel olarak ikinci bir yatırım mülkü satın alabileceğim bir FHA kredisi veya onun gibi bir şey almanın benim için faydalı olabileceğini anladım. çok daha hızlı. Yani, içinde bulunduğum çıkmaz şu ki, şimdi gerçekten ikinci bir mülk satın almak istiyorum, er ya da geç, ama banka hesabımda hemen hemen 0 doları bıraktım.
Bu yüzden size sorum, W2 işimi yapmaya devam edip azar azar biriktirmem gerektiğini mi düşünüyorsunuz, bu biraz zaman alabilir. İlk seferinde çok uzun zamanımı aldı, ama yapılabilir. Ve bu şekilde, ikinci bir yatırımda %20 peşinatla tasarruf edebilirim. Ya da ilk kez ev sahibi olmayanlar için daha düşük bir peşinatla başka bir ipotek alma konusunda herhangi bir alternatif biliyorsanız? Bu bir LLC olsun, bunun hakkında biraz şey duydum. Çok bilgili değilim, ama bu yüzden soruyu size getiriyorum. Umarım bana tavsiyeleriniz vardır. Teşekkürler.

David:
Bunun için teşekkürler Paula. İyi haber şu ki, size verebileceğim çok pratik birkaç tavsiyem var ve bunların çok yardımcı olacağını düşünüyorum. Bakalım burada söylediğin her şeyi hatırlayabilecek miyim. Ele almak istediğim ilk şey, ilk kez ev satın alma programından veya anlaşmasından bahsettiğiniz. Bu, sektörümüzde biraz yanlış bir adlandırma. İlk kez ev alacaklar için çok az gerçek kredi programı vardır. Bu büyük bir şeydi ve ilk kez ev satın alma programı ifadesi, konut kazası yaşadığımızda, borç verenlerin daha önce hiç ev satın almamış insanlara yardım etmenin yollarını bulmaya çalıştığı ve hükümetin bazılarını sübvanse ettiği zaman ortaya çıktı. bu krediler.
Buna ilk kez ev satın alma programı denmiyor. Bahsettiğiniz birincil konut kredisi. Evde yaşayacağınız anlamına gelen birincil konut kredisi aldığınızda, %20'nin çok altında olan düşük peşinat seçeneklerine sahip olursunuz. Geleneksel bir programda, bir FHA kredisinde %3.5, %10 ila %XNUMX arasında veya arada herhangi bir yerde indirim alabilirsiniz. Ve evde yaşayacaksanız daha az peşinat alabileceğiniz başka programlar da var. Araman gereken şey bu.
Artık bizimle veya başka bir ipotek komisyoncusu ile iletişime geçerek “Hey, birincil konut kredileri hakkında bilgi almak istiyorum” diyebilirsiniz. Ve size sundukları düşük peşinat programlarından bahsedecekler. Ama iyi haber şu ki, %20 tasarruf etmenize gerek yok. Bundan çok daha azına girebilirsin. Şimdi, küçük çok aileli evler, birincil konut dünyasında bile, tek aileli evlerden daha yüksek peşinat ödemelerine sahip olma eğilimindedir. Yani, seçenekleriniz hakkında bir ipotek komisyoncusu ile konuşmak ve sonra belki bize başka bir video vermek ve “Hey, bir tripleks satın almalı mıyım yoksa çok büyük bir ev mi almam gerektiğine nasıl karar verebilirim? Odalar?" Belki sayıları birlikte çalıştırırız ve hangisinin daha iyi çalıştığını görürüz.
Ele almak istediğim başka bir şey de, ben yeniyken birçok kez yaptığım hatayı senin de yaptığın ve çoğu yeni başlayanın yaptığı, bir mülke büyük bir peşinat öderlerse daha güvenli olduklarını varsaymaları. Bunu pek çok kez, “Bir yere çok para koyarsam daha güvende olurum” diye düşünerek yaptım. Bu doğru değil. Yaptığı şey, sizi daha çok korkutuyor çünkü ipoteğinizin ödenmemesi veya bir şeylerin kesilmesi durumunda bankada daha az paranız var. Ve bir sonraki fırsat geldiğinde, o anlaşmayı satın almak için daha az paranız olur, bu yüzden daha az gayrimenkul satın alırsınız ve nihayetinde daha kötü bir yatırımcı olursunuz çünkü fazla tecrübeniz olmaz.
Yani, bir ev için mümkün olan maksimum miktarı koymak zorunda değilsiniz. Çoğu durumda, daha az bırakmak daha iyidir. Ve kalan para varsa, mülkü iyileştirin, mülkü daha değerli hale getirin, rezervlerde saklayın. Onunla bir şeyler yapın, başka bir mülke koyun, onu mülk üzerinde bir ADU inşa etmek için kullanın, krediye çok para yatırmak yerine mülkü daha değerli hale getirin. Bunu zaten fark etmiş gibisin, senin için çok iyi.
Seni cesaretlendirmek istediğim başka bir şey daha var, dedin, kıvrandın ve işine 50,000$'a ulaşmak için para biriktirdin. Ve siz, “Bunu tekrar yaşamalı mıyım?” diyorsunuz. Cevap evet, ama bunu bir bükülme ile yapalım. Benim varsayımım, bu ev satın alma sürecinden geçtiğiniz için artık kendinize daha fazla güvendiğinizdir. Artık bir ev sahibisiniz ve özellikle günümüz ekonomisinde 50,000$'ı biriktirmenin ne kadar zor ve ne kadar uzun sürdüğünü göz önünde bulundurarak kendinizle çok gurur duymalısınız.
Ayrıca daha önce sahip olmadığın becerilere de sahipsin, bu yüzden muhtemelen daha fazla kendine güvenmelisin. Bu yeni özgüveni ve bu yeni becerileri patronunuza gidip zam mı istiyorsunuz yoksa terfi mi istiyorsunuz, yeni bir fırsat mı istiyorsunuz demek için kullanın. Orada bir fırsat yoksa, daha fazla para kazanabileceğiniz farklı işlere bakmaya başlayın. Sahip olduğunuz yeni becerileri edinin ve daha fazla para kazanmanın bir yolunu bulun, böylece daha hızlı tasarruf edebilirsiniz.
Şimdi, bir sonraki evinizi daha düşük peşinatla almak için bunu para biriktirmekle birlikte yapın. İlk satın aldığınızdan çıkın, kiralık yapın, birkaç farklı birime dönüştürülebilecek bir ev hack olarak çalışacak başka bir tane satın alın. Ve şimdi başka bir kiralık mülkünüz var. Bu savaşta birkaç cephede savaşabilirsiniz. Daha fazla para biriktirmek, daha fazla para kazanmak ve daha akıllıca yatırım yapmak. Ve üçünü birlikte çalıştırdığınızda, servet binanız hızla yükselmeye ve aşırı yüklenmeye başlar. Soruyu gönderdiğiniz için çok teşekkür ederim. Lütfen başka bir tane gönderin ve nasıl gittiğine ve yardımcı olmak için daha fazla neler yapabileceğimize dair bir güncelleme bize bildirin.
Pekala, millet. Bana soru göndermek için zaman ayırdığınız için tekrar teşekkürler. Bunu yapmasaydın bu şovu yapamazdık. Çok minnettarım. İzleyicilerimizden harika bir yanıt aldık ve gelecekte daha fazla soru sormanızı tavsiye ediyorum, böylece bu şovlardan daha fazlasını yapabiliriz. Bunu yapmayı seviyorum ve duyduğum kadarıyla siz de bunu duymayı seviyorsunuz. Sorularınızı bigpockets.com/david adresinden gönderin. Ve BiggerPockets'teki herkes gibi sizden haber almayı dört gözle beklediğimi bilin, çünkü siz olmasaydınız bir podcastimiz olmazdı.
Bu bölümü beğendiyseniz, beğenmeyi ve abone olmayı unutmayın. Ve beni Instagram'da, LinkedIn'de, Facebook'ta, herhangi bir yerde takip etmek isterseniz, ben davidgreene24. Ayrıca, bu videoyu YouTube'da bulduysanız ve bu şekilde izliyorsanız, podcast'imize bir göz atın, Stitcher'da, iTunes'da, Spotify'da, podcast olan her yerde bulabilirsiniz, BiggerPockets Real Estate kesinlikle tekmeliyor.
Bu Greene'i Görme tarzı dışında daha çok bölümümüz var. Bu yüzden çok ilginç ve başarılı konuklarla yaptığımız bazı röportajlara göz atabilirsiniz. Ve orada ne düşündüğünüzü bana bildirin. Zaman ayırdığınız için tekrar teşekkürler. İlginiz için teşekkürler. Dinleyebileceğin birçok insan olduğunu biliyorum ve bu yolculuğa birlikte çıktığımız için gerçekten minnettarım. Bir sonrakinde görüşürüz.