Federal Rezerv agresif bir şekilde faiz oranlarını yükseltirken ve tahvil getirileri yükselirken, 2020'den 2021'in sonuna kadar hüküm süren aşırı düşük ipotek faizleri çağını geride bırakıyoruz.
Geçtiğimiz birkaç yılda, ipotek oranlarının %4'ün altında olmasına alıştık; 30 yıllık sabit faizli ipotek (sahibi olan kişi için) ortalama oranı 2.65 Ocak ayında %2021'e kadar düştü. tarihsel bağlamda son derece düşüktür. Bu yazının yazıldığı an itibariyle, aynı kredinin ortalama oranı yaklaşık %5.3'tür.
En azından önümüzdeki birkaç ay ve belki de önümüzdeki yıllarda daha yüksek bir faiz oranı ortamı yaşayacağız. Bununla birlikte, son zamanlarda "Kilitlenme Etkisi" olarak adlandırılan olay nedeniyle, bu yıllardaki aşırı düşük faiz oranlarının kalıcı etkisi önümüzdeki birkaç yıl, hatta on yıllar boyunca hissedilebilir.
Kısa vadede artan faiz oranları her zaman talep için yaptığı şeyi yapacak, onu kısacaktır. Son birkaç ayda bunun gerçekleştiğini gördük. Mortgage satın alma başvuruları 15 Mayıs'a kadar 13'in aynı dönemine göre yaklaşık %2021 azaldı. Artan oranlar satın alınabilirliği azaltıyor ve ev satın alacak kişilerin fiyatlandırılması piyasadan çıkıyor. Faiz oranları artmaya devam ettiği sürece talep üzerinde aşağı yönlü baskı oluşturmaya devam edecek; burada yeni bir şey yok.
Ancak potansiyel olarak yeni olan şey, artan faiz oranlarının stokları nasıl olumsuz etkileyebileceğidir.
Redfin'den son veriler Konut kredisi olan ev sahiplerinin yüzde 51'inin faiz oranının yüzde 4'ün altında olduğunu gösteriyor. Pek çok ev sahibinin süper düşük fiyatlara mahkum olması, ev sahiplerinin satış yapmalarını engelleyebilir.
Bir düşünün, ipotek oranı %4'ün altında olan bir eviniz varsa, bir sonraki kredinize daha fazla faiz ödemek için neden o evi satıp yüksek fiyatlarla süper rekabetçi bir konut piyasasına girmeyi seçesiniz ki? Çok çekici bir teklif değil.
Perspektife koymak için 425 bin dolarlık bir evi düşünün. Eğer %3.5 ipotek oranınız olsaydı aylık ödemeniz 1,910$ civarında olurdu. Benzer fiyata %5.3 faiz oranıyla bir ev satın alırsanız aylık ödemeniz yaklaşık 2,360 dolar olacaktır. Bu, ayda kabaca 450 dolar veya yılda 5,400 dolar daha fazla anlamına geliyor.
Veya küçülmek isteyen birini düşünün. Belki yaşlanan bir çift, ailesini büyüttükleri evi satmak, yatırım yapmak için biraz para kazanmak ve aylık harcamalarını azaltmak istiyor olabilir.
Bu çift 425,000 $ değerindeki bir evden 350,000 $ değerinde bir eve küçülürse ayda yaklaşık 0 $ tasarruf etmiş olacaklardır. Doğru, daha ucuz, daha küçük bir ev satın alabilirler ve hâlâ aynı tutarı ödüyor olabilirler. Elbette, ticaretten bir miktar özsermaye elde edeceklerdi, ancak aylık maliyetleri aynı olacaktı ki bu, emekli olan insanlar için çok önemli. Yine çok çekici bir teklif değil.
Bu nedenle “Kilitlenme Etkisi” terimi türetilmiştir. Pek çok ekonomist ve analist, yeni ilanların sayısının birkaç yıl boyunca düşük kalabileceğine ve ev sahiplerinin kendilerini alışılmadık derecede düşük ipotek oranlarına "kilitlenmiş" hissettiklerine inanıyor.
"Kilitli" olabilecek ev sahiplerinin sayısının önemli ölçüde değiştiğini belirtmekte fayda var. Aynı Redfin raporuna göre Utah, Colorado ve Washington DC, düşük oranlı ev sahibi oranlarının en yüksek olduğu yerler. Oklahoma ve Mississippi en azına sahip.
Bu Kilitlenme Etkisinin gerçekleşip gerçekleşmeyeceğini bilmesek de mantık doğru çıkıyor. Eğer gerçekleşirse, konut piyasası üzerinde onlarca yıl olmasa da yıllarca derin etkiler yaratabilir.
Her şey envantere bağlı. Daha az ev sahibi evlerini satışa çıkarırsa bu, konut piyasasının daha dengeli olduğu dönemde envanterin daha normal, covid öncesi seviyelere dönmesini engelleyebilir.
Geçenlerde yazdığım gibi, fiyatların normale dönmesi veya düşmesi (veya ne olacağını düşünüyorsanız) için envanterin artması gerekir.
Envanterle ilgili pek çok farklı metrik var, o yüzden açıklayayım.
Envanter, belirli bir ayın sonunda piyasadaki toplam ev sayısı olarak tanımlanır. Çok kullanışlı bir ölçümdür çünkü hem arzı hem de talebi birleştirir. Kaç kişinin evini piyasaya sürdüğünü (Yeni İlanlar olarak bilinir) ve bu evlerin kaç adet ve ne kadar hızlı satıldığını (talep) hesaba katar.
Envanterin Mart 2022 itibarıyla olduğu yer burasıdır.
Bu grafikte tasvir edilen oldukça dramatik bir hikaye var. Pandemi öncesinde yoğun yaz aylarında yaklaşık 1.8 milyon adet stok bekliyorduk. Şimdi 600k'dayız.
Diğer konut piyasası analistleri ve benim de inandığımız gibi, konut piyasasının daha sağlıklı ve normal bir seviyeye dönmesi (ya da çökmesi) için bu sayının artması gerekiyor. Envanter 1.8 milyon seviyesindeyken fiyatlar hala değer kazanıyordu, dolayısıyla arzın önemli ölçüde azalmasıyla fiyatların artacağına bahse girebilirsiniz.
Talep azaldıkça stoklar artmaya başlayabilir ancak muhtemelen daha fazla yeni ilan görmemiz gerekecek. Yeni Listelemeler mevsimsellikten arındırılmış bazda düştüğü için şu an için bu gerçekleşmiyor.
Ancak Yeni İlanlar üç yerden artabilir: ev sahiplerinin satışı, yeni inşaatlar veya hacizler.
Yeni inşaatlar yeni envantere katkıda bulunabilir ancak tedarik zinciri sorunları tamamlanmaları engelledi ve Nisan 2022'den itibaren yeni izinler düşmeye başladı.
Pek çok kişi haciz dalgasının yaklaştığını ve stokların artacağını düşünüyor ancak bu gerçekleşmeyecek. Diğerini de izleyebilirsin röportajlar ve videolar bununla ilgili, ama kısaca söylemek gerekirse, İpotek temerrütleri art arda yedi çeyrektir düştü. Ev sahipleri temerrüde düşmüyor. Bir durgunluk bunu değiştirebilir mi? Elbette, ancak hacizlerdeki potansiyel artışın envanteri kademeli olacak ve gerçekleşmesi yıllar alacak.
Yeni İlanların son ve en önemli kaynağı ev sahipleridir. Normalde, COVID-19 hayatımızın bir parçası haline geldikçe mevcut ev sahiplerinin Yeni İlanlarının artacağını düşünürdüm. Ancak Kilitlenme Etkisinin devreye girebileceği yer burasıdır. İpotek sahibi ev sahiplerinin %50'sinden fazlası ultra düşük ipotek oranlarına sahipse, pek çok ev sahibinin evlerini satışa çıkardığını göremeyebiliriz.
Daha az sayıda ev sahibi evlerini satışa çıkarırsa bu durum konut fiyatları üzerinde yukarı yönlü baskı oluşturacaktır. Tabii ki, bu yukarı yönlü baskının bir kısmı veya belki tamamı, artan faiz oranlarının aşağı yönlü kuvveti ile dengelenebilir, ancak yıllarca süren aşırı düşük faiz oranlarının etkisi, muhtemelen uzun yıllar boyunca konut piyasasında süper önemli bir faktör olacaktır. .
Hatta bu Kilitlenme Etkisinin piyasayı onlarca yıl boyunca etkileyeceği bir senaryo bile görebiliyorum. Bir kez daha, pandemi sırasında faiz oranları şimdiye kadarki en düşük seviyedeydi ve oranların eskisi kadar düşüp düşmeyeceği de belli değil. Durmadan. Ve gerçekleşse bile, gerçekleşmesi uzun zaman alabilir.
Şahsen ben oranların bir yıl kadar daha artacağını düşünüyorum, ancak daha sonra faiz oranlarında kademeli bir düşüş göreceğiz. Sonuçta Fed dört farklı yönetim altında yaklaşık 15 yıldır gevşek para politikaları izledi. Fed geçici olarak faiz oranlarını artırırken, şu anda çift haneli konut kredisi faiz oranları dönemine geri döneceğimizi düşünmüyorum. Aynı zamanda hayatımız boyunca tekrar %2.7'lik sabit oranlı bir ipotek görüp görmeyeceğimizi de bilmiyorum. Bu yalnızca bir kez oldu ve oraya varmak için çok özel koşullar gerekiyordu.
Elbette bundan sonra ne olacağını kimse bilemez. Ancak siz de benim gibiyseniz ve konut piyasasının nereye doğru gittiğini anlamak istiyorsanız Kilitlenme Etkisine göz atın. Daha düşük stok tahminlerinin gerçekleşip gerçekleşmeyeceğini görmek çok ilginç olacak. Takip etmek için her ay yeni liste ve envanter numaralarına bakmanız yeterli.
Konut piyasası, yatırım ve ekonomi hakkında daha fazla veriye dayalı bilgi istiyorsanız şu adrese göz atın: Piyasada, BiggerPockets'in sunuculuğunu yaptığım en yeni podcast'i. Her Pazartesi yeni bölümleri bulabilirsiniz. Apple, Spotifyya da YouTube.
Piyasada Fundrise tarafından sunulmaktadır
Fundrise, gayrimenkule nasıl yatırım yaptığınız konusunda devrim yaratıyor.
Yüksek kaliteli gayrimenkul yatırımlarına doğrudan erişim ile Fundrise, bir düğmeye dokunarak bir portföy oluşturmanıza, yönetmenize ve büyütmenize olanak tanır. Yeniliği uzmanlıkla birleştiren Fundrise, uzun vadeli getiri potansiyelinizi en üst düzeye çıkarır ve hızla Amerika'nın en büyük doğrudan yatırımcıya yönelik gayrimenkul yatırım platformu haline geldi.
