Avustralya emlak piyasası, iki yıl süren benzeri görülmemiş büyümenin ardından, bazı ekonomistlerin çift haneli fiyat düşüşleri öngörmesiyle bir düzeltme aşamasına girdi.
Merkez Bankası, artan enflasyona tepki olarak beklenen bir faiz oranı artışı dilimine başladı.
Bunun sonucunda ev fiyatları zaten durgunlaşmaya başladı. en son PropTrack Home Fiyat Endeksi Nisan ayında çok mütevazı bir %0.13 büyüme oranı gösterdi; bu, Mayıs 2020'den bu yana en düşük aylık artış.
Ve bu RBA'dan önceydi resmi faiz oranlarını yükseltti on yıldan fazla bir süreden beri ilk kez Mayıs ayının başında.
PropTrack ekonomisti Angus Moore, "İvme fiyatlardan kaynaklandı" dedi.
“Fakat bu sürpriz değil. Pandemi başladığından beri fiyatlar %35 arttı ve biz bu büyümeyi asla sürdüremeyecektik.”
Westpac ekonomisti Matthew Hassan, faiz artışlarının birçok yeni alıcının borçlanma gücünü azaltacağını ve bunun da talebin yumuşayarak piyasaya yansıyacağını söyledi.
Bay Hassan, "Bu oldukça büyük bir değişim olacak; Sidney ve Melbourne zaten bir düzeltme aşamasında, ciro %25 oranında düştü ve açık artırma piyasası oldukça yumuşadı" dedi.
Avustralya konut piyasaları üzerinde kara bulutlar oluşuyor gibi görünüyor. Gerçekten neler oluyor? Resim: Getty
Şu anda piyasayı etkileyen faktörler
Avustralya konut piyasasında benzersiz bir tür belirsizlik yaratmak için birçok farklı unsur bir araya geldi.
Faiz oranı yükselir
Uzun bir süre boyunca rekor düşük faiz oranları, daha fazla Avustralyalının mülk satın almak için daha büyük miktarlarda borç alabildiğini gördü.
Kötümser COVID-19 tahminleri gerçekleşmediğinden acil durum politikası önlemlerine artık ihtiyaç duyulmadı.
Faiz oranlarının en az 2024'e kadar artmayacağını defalarca söylemesine rağmen, RBA bu yılın mayıs ayında hamle yapmak zorunda kaldı ve daha fazla faiz artırımı yolda. Bunun emlak piyasalarına etkisi ne olacak??
Avustralya Emlak Enstitüsü başkanı Hayden Groves, piyasanın "devam edebileceğini" ancak yıl boyunca olası faiz oranlarındaki artışlar nedeniyle fiyatlarda bir geri çekilme olabileceğini söyledi.
Bay Groves, "Fakat fiyatlar geri düşerse bunun bazı yorumcuların beklediği kadar önemli olacağını düşünmüyorum" dedi.
Merkez Bankası'nın birkaç faiz artırımı daha yapması bekleniyor. Resim: Getty
Konut Endüstrisi Birliği ekonomisti Tim Reardon da aynı görüşte.
"Gibi faiz oranları artışıYüksek büyüme döngüsü duracak ve fiyatların düşeceği farklı bir döngüye gireceğiz, ancak hala arz sıkıntısı varken ev fiyatlarının önemli ölçüde düşmesini görmek zor” dedi Bay Reardon.
Küresel çatışma ve istikrarsızlık
Avustralya, son iki yılın büyük bir bölümünde Çin'le bir tür ticaret savaşı içindeydi ve hükümet değişikliğinin, büyük ticaret ortağımızla olan gerilimi azaltıp azaltamayacağını zaman gösterecek.
Bu sürtüşmeler, tedarik zincirleri üzerinde baskı oluşturdu; bu baskı, COVID-19 salgını ve üretim, nakliye ve lojistikteki aksamalar nedeniyle önemli ölçüde kötüleşti.
Çin'in Şangay'daki son karantinası nakliyeyi sekteye uğrattı ve malların hareketini daha da gecikmeli ve pahalı hale getirdi.
Rusya'nın Ukrayna'daki savaşı senaryoyu daha da zorlaştırdı. Ayrıca yakıt fiyatlarının da hızla arttığını gördük.
Çin'deki kitlesel Kovid-19 salgınları ve büyük Şangay şehrinin karantinaya alınması da dahil olmak üzere küresel istikrarsızlık Avustralya'da hissediliyor. Resim: Getty
İnşaat sektörü
Konut inşaatı sektörü mücadele ediyor artan maliyetlerin ciddi bir 'kusursuz fırtınası', artan talep ve işgücü sıkıntısı.
Bir dizi büyük oyuncular pas geçti Geçtiğimiz yıl müşterileri cebinden çıkarmış ya da konutları eksik bırakmıştı.
Büyük şirketler bile inşaatları tamamlama maliyetlerinin artması nedeniyle sabit fiyatlı sözleşmelerde önemli miktarda para kaybettiklerini söylüyor.
Fiyatlar nereye kadar düşecek?
Avustralya'da bir ev sahibi olmak, başımızı sokacak bir çatıya sahip olmaktan çok daha önemli.
Mülkiyet, kişisel uzun vadeli zenginliğin ana itici gücüdür ve bu nedenle, son birkaç yılda gördüğümüz gibi, değerlerdeki değişiklikler ya mutluluk verici olabilir ya da fiyatlar aksi yöne doğru hareket ederse endişeye ve hatta paniğe neden olabilir.
Bay Moore, beklenen fiyat düşüşüne ilişkin yüzdesel bir rakam vermek için henüz çok erken olduğunu söyledi.
"RBA'nın enflasyonu dizginlemek için oranları beklediğimizden daha hızlı artırması gerekiyorsa, fiyatlarda oldukça büyük düşüşler görebiliriz; çift haneli bir düşüş mantıksız değil" dedi.
İnşaat sektörü artan maliyetler ve işgücü sıkıntısından ağır darbe alıyor. Resim: Getty
Bankalar ne düşünüyor
Dört büyük banka en son emlak tahminlerini yayınladı ve hepsi ya bu yılın sonuna kadar ya da devam eden faiz oranlarındaki artışların can yakmasının beklendiği 2023'ün başlarında düşüşe işaret ediyor.
Westpac, 14 sonuna kadar zirveden dip noktaya %2024'lük bir düşüş görmeyi ve bu durumun Nisan 2021'den bu yana elde edilen kazanımların çoğunu silmesini bekliyor.
Commonwealth Bank, fiyatların 2022'de yatay seyredeceğini, ardından 8'te %2023 düşeceğini tahmin etti.
Ulusal Avustralya Bankası 3'de %2022'lük bir artış, ardından 10'te %2023'luk bir düşüş öngörüyor.
Bu arada ANZ Bank, fiyatların 3'de %2022 civarında, 8'te ise %2023 civarında düşmesini bekliyor.
Bazı şehirler fiyat düzeltmelerini diğerlerine göre daha şiddetli hissedebilir. Resim: Getty
En çok hangi alanlar etkilenecek?
Faiz oranlarındaki artışlar, tahmini fiyat düşüşlerindeki ana faktör olduğundan, Avustralya pazarının her bölümünün bir miktar etki hissetmesi bekleniyor.
Bay Hassan, "Bunun yaygın olmasını bekliyorum" dedi.
"Sidney ve Melbourne, fiyat artışının anormal derecede büyük olduğu diğer başkentlere ve bazı bölgelere göre faiz artışlarına karşı daha duyarlı olabilir ve geçmişte beklediğinizden daha fazla tepki görebilir."
Şehirler ve bölgeler
En son PropTrack Ev Fiyat Endeksi, bölgesel bölgelerdeki fiyat artışının hala metropol alanları geride bıraktığını ve başkentlerde %23'e kıyasla değeri yıllık bazda %14 arttığını gösteriyor.
Bu, büyük ölçüde pandeminin neden olduğu uzaktan çalışma vardiyasının hala hissedilen etkilerine bağlı.
Bölgesel bölgeler için görünüm, yakın zamanda kaç kişinin kaldığına ve kaçının şehirlere geri döndüğüne bağlı. Resim: Getty
Ancak salgının sona ermesiyle bu eğilimin tersine dönmesi ve işçilerin CBD ofislerine geri dönmesi durumunda bazı bölgeler, özellikle de büyük şehirlere yakın olanlar, daha derin bir düzeltme yaşayabilir.
Bay Hassan, "Bazı bölgelerde güvenlik açığı var" dedi. "Başkentin gelirine bakıldığında karşılanabilirlik hala makul görünüyor ancak bölgesel gelire bakıldığında oldukça gergin görünüyor."
REIA, bazı bölgelerin diğerlerinden daha iyi performans göstermeye devam edeceğine inanıyor; Bay Groves, memleketi Perth de dahil olmak üzere daha küçük başkentlere işaret ediyor.
"Perth son iki yılda büyüdü ama doğu kıyısındaki şehirler kadar değil" dedi. "Perth gibi bir şehir hâlâ değer kazanmaya devam edebilir."
Peki iyi haber ne?
İşsizlik düşük kalmaya devam ederken ve ücret artışı Aralık 2020'deki en düşük seviyelerinden yavaş da olsa uzaklaşmaya devam ederken, tarihsel olarak düşük bir tabandan gelen faiz oranlarının tek başına artması piyasaya ciddi bir sıkıntı getirmeye yetmemeli.
Bay Hassan, "Büyük ayarlamalar yaptığınızda, satıcılar sıkıntı yaşıyor ve piyasada fiziksel olarak mülk fazlalığı oluyor" dedi.
“Bir miktar sıkıntı yaşansa da, işgücü piyasasının çökmesi ve piyasaya çok sayıda satıcının gelmesi pek muhtemel değil. Bu, satın alma kapasitesine dayalı çok düzenli bir düzeltme olmalı.”
< div class = "styles__Caption-sc-1y47awc-0 dQqMFQ">
Nüfus artışı tahminleri, konuta olan talebin er ya da geç yeniden artabileceği anlamına geliyor. Resim: Getty
Talep yeniden artabilir
Avustralya sınırının yeniden açılması ve ülkenin göç programının yeniden başlaması yakında görülecektir. ülkeye yeni sakinler akın ediyor kişisel ve profesyonel nedenlerden dolayı.
Trendler normale döndüğünde (yılda 160,000'e kadar) bu yeni insanların hepsinin ya satın aldıkları bir evde ya da kiraladıkları bir mülkte yaşayacak bir yere ihtiyacı olacak.
Veri gösterir Yatırımcılar piyasaya geri döndü Büyük ölçüde, pandeminin ilk aşamalarında büyük ölçüde ortalıkta görünmedikten sonra, sabitleşen fiyat artışı ve kiracılardan gelen talebin artması nedeniyle bu durum ortaya çıktı.
Üstüne üstlük, insanların kendi evlerine yerleşmelerine yardımcı olmak için devlet teşvikleri aynı zamanda kaliteli konuta olan talebi de artıracaktır.
Yeni seçilen İşçi Partisi Hükümeti, mevcut destek önlemlerinin yanı sıra, paylaşılan bir özsermaye planının uygulamaya konulması satın almayı kolaylaştırmak için.
Damlaları perspektife koymak
Geçtiğimiz birkaç yıldaki bu düşük oranlar, birçok ev sahibinin ipotek geri ödemelerinde ilerleme kaydetmesine veya herhangi bir ekonomik zorluğun üstesinden gelmeye yetecek kadar tasarruf etmesine de olanak tanıdı.
Bay Moore, "Faiz artışları bir grup alıcı için yeni bir deneyim olacak" dedi.
"Fakat çoğu kişi için bu sorun olmamalı çünkü bankalar sizi her zaman gerçekte ödediğinizden daha yüksek faiz oranlarına göre değerlendirir."
Fiyatlarda kısa vadeli düşüşlere rağmen uzun vadeli görünüm istikrarlı kalıyor. Resim: Getty
Uzun vadeli düşünmek
Ve son birkaç yılda yaşanan devasa fiyat artışları nedeniyle, fiyat düzeltmesinin o tarihten önce piyasadaki ev sahiplerinin servetinde ciddi bir düşüşe neden olması pek olası değil.
Bay Reardon, "Gayrimenkul fiyatlarına her zaman kısa vadede değil, uzun vadede bakmalısınız" dedi.
“Geçen birkaç yıldaki artışlara kıyasla yüzde 10 bile çok küçük bir düşüş.
"Avustralyalıların çoğu, evlerinin satın aldıkları zamankinden çok daha değerli olduğunu görecek."
