Kimse gayrimenkulün geleceğini tahmin edemez ama siz hazırlanabilirsiniz. Neye hazırlanacağınızı öğrenin ve ihtiyacınız olacak araçları edinin. Sanal Inman Bağlantısı 1-2 Kasım 2023'te. Ve kaçırmayın Inman Connect New York 23-25 ​​Ocak 2024'te yapay zeka, sermaye ve daha fazlasının merkezde olacağı yer. Geleceğe büyük bahis yapın ve Connect'te bize katılın.

Fed'in devam eden Enflasyonu düşürme mücadelesi tetikledi en yüksek konut kredisi faiz oranları yirmi yıldan fazla bir süre içinde. Bu yüksek faiz ortamında satış yapma olasılığı en yüksek satıcıları nerede bulabilirsiniz? 

Uzun süredir sıkıntılı mülk uzmanı ve CJ Patrick Company'nin kurucusu Rick Sharga, yakın zamanda oranı tartışmak için bana katıldı "kilitleme etkisi.” Experian'a göre, 

Bir ipotek oranının kilitlenmesiyle karıştırılmaması gereken kilitleme etkisi, ev sahiplerinin, aksi takdirde taşınabilecekken evlerinde kalmayı tercih etmeleri anlamına gelir. Faiz oranları agresif bir oranda artarken, taşınmak konut maliyetlerini önemli ölçüde artırabileceğinden ev sahipleri kendilerini evlerinde kalmaya mahkum hissedebilirler.

Şok edici sayıda ev sahibi 'kilitlenme etkisi' nedeniyle kapana kısıldı 

Sharga'ya göre,

Bunu daha önce de yaşadık ama şu anda gerçekten ilginç bir dönemdeyiz. Mortgage oranlarının birkaç yıldır tarihin en düşük seviyesinde olduğu bir dönemden geçtik. Milyonlarca mülk sahibimiz ya mülk satın aldı, ipotek aldı ya da mevcut ipoteklerini yeniden finanse etti. Bugün ev sahiplerinin yüzde 93'ünün yüzde 6'nın altında ipotek oranı var, ev sahiplerinin yüzde 70'inin ise yüzde 4'ün altında ipotek oranı var. 

Freddie Mac'e göre, Federal Reserve'ün federal fon oranlarını benzeri görülmemiş hızlarda artırmaya başlamasıyla birkaç ay içinde ipotek oranlarının ikiye katlandığını gördük. 

Sharga, Fed'in konut kredisi faiz oranlarını nasıl artırmaya devam ettiğini açıklamaya devam etti: iki katına Faiz oranlarının sadece birkaç ay içinde artması insanların satın alma konusunda büyük bir caydırıcı olmasına neden oldu: 2,000 ay önce ayda 18 dolar ipotek ödemesi olan biri, bugün aynı ipotek için ayda 4,000 dolar ödemek zorunda kalacaktı. 

Kilitlenme etkisinden en az etkilenme olasılığı olan satıcıları bulmak 

Sharga'nın ilk tavsiyesi demografiye dikkat edilmesi. Odaklanılacak en dikkate değer grup 55+ yaş satıcılardır. İşte nedeni:

Boomer'lar yaşlanıyor 

En son göre Ev Alıcı ve Satıcılarının NAR ProfiliMevcut ev sahiplerinin yüzde 65'i 55 yaş ve üzerindedir. Birçoğunun mülkiyeti bedelsiz ve net olarak sahibidir. Öyle olmasalar bile, 20 ila 30 yılı aşkın bir süredir evlerinin sahibi olanların çoğu zaman muazzam miktarda mülkü vardır. öz kaynak şu anki ikametgahlarında kilitli.

Boomer kuşağının en gençleri bu yıl 59 yaşına girerken, artık birçoğunu hareket etmeye zorlayacak yaşam olaylarıyla karşı karşıya kalıyorlar. İster eş kaybı olsun, ister hareket kabiliyeti kaybı, emeklilik fonlarının eksikliği olsun, ister büyük bir evin bakımının zahmetini veya masrafını artık istemediklerine karar versinler, bu bireyler çoğu zaman bir sonraki evleri için tüm nakit parayı ödeyecek kadar öz sermayeye sahiptirler. . Sharga'ya göre,

İlan arayan bir acenteyseniz veya bir pazar fırsatı arayan bir yatırımcıysanız demografik özelliklere dikkat etmelisiniz. Yaşlanan ev sahiplerinin listelerini aramalısınız [REI Kaynağı 20 ila 30 yıldır mülklerinde bulunanlar için harika bir kaynaktır. Orada onlardan çok var. 

Büyük yaşam veya finansal değişiklikler yaşayanları arayın

Sharga, boomer demografisini izlemenin yanı sıra şunları da önerdi: 

Ayrıca taşınmaya ihtiyaç duyan kişileri de aramalısınız çünkü günümüz piyasasında evlerini listeleme olasılığı en yüksek olanlar onlardır. [Buna] yeni boşanmış ve hane gelirinde değişiklik olmuş kişiler, yakın zamanda evli olanlar, daha fazla çocuğu olan ve daha fazla alana ihtiyaç duyanlar veya haciz gibi mali sorunlar yaşayanlar dahildir.  

Pek çok insanı şaşırtan şey, bugün hacizdeki kişilerin yüzde 92'sinin mülklerinde pozitif özsermayeye sahip olması ve hacizdeki kişilerin yüzde 88'inin yüzde 20'den fazla özsermayeye sahip olmasıdır. Bu insanlar için, haciz satışında kaybetmek yerine mülklerini hacizden önce satmalarına ve özsermayelerini korumalarına yardımcı olmanız çok daha iyi bir sonuç olacaktır. 

Realtor.com ve Zillow da dahil olmak üzere çok sayıda şirketin sorunlu mülkler için bir kategorisi vardır. Bu sahiplerin iletişim bilgilerinin Arama Yapılmayacaklar Listesi'nden çıkarılmasını istiyorsanız şuraya göz atın: REDX (Tam açıklama: REDX, Emlakta Harika Kadınlar Konferansımın sponsorudur). 

Yatırımcılar

New Western Başkanı ve kurucu ortağı Kurt Carlton'a göre birçok yatırımcı mevcut pazar konusunda iyimser. Piyasada çok fazla birincil konut alıcısı olmadıkları için daha fazla stok var, tedarik zinciri sorunları önemli ölçüde iyileşti ve çoğu zaman bir yatırımcıya ihtiyaç duyan çok sayıda boş ev (15 nüfus sayımına göre 2020 milyonun üzerinde) var. Mülkiyetin piyasaya sürülmeden önce  

Yatırımcılarla çalışmanın harika haberi, özellikle de ters çeviriyorlarsa veya "ev hackleme” (mülklerinin bir kısmını rehabilite ederken yaşıyorlar). 

Nakit alıcılar

Sharga alıntı yaptı Attom verilerinden 2023 ikinci çeyrek istatistikleri Bu, tüm konut alımlarının yaklaşık yüzde 38'inin nakit olduğunu gösteriyor. 

Nakit alımlar eskiden yatırımcı alımlarıydı. Ancak artık durum böyle olmak zorunda değil. Pek çok insanın evlerindeki eşitlikten yararlandığını düşünüyorum. Bunu destekleyen diğer veri noktası da, ev fiyatlarının son birkaç yılda çok artması nedeniyle, biz (ev sahipleri) yaklaşık 28 trilyon dolarlık rekor miktarda ev sahibi özsermayesi üzerinde oturuyor olmamızdır.

Mortgage sahibi ev sahiplerinin yaklaşık yüzde 50'sinin, kredi borcunun iki katı değerinde bir eve sahip olduğunu biliyoruz. Dolayısıyla, eğer [doğru boyutlandırma] küçülüyorlarsa, insanların faydalanabileceği çok fazla eşitlik var. 

Üstlenilebilir ipotek sahibi potansiyel sahipler

An varsayılabilir ipoteke ödenmemiş bir ipoteğin ve koşullarının mevcut sahibinden alıcıya devredildiği bir tür finansman düzenlemesidir. Sharga'ya göre,

Yani temel olarak, mülkü devraldığınızda her şey yerinde kalır. İpotekten geriye kalan ile mülk için ödemeyi kabul ettiğiniz miktar arasındaki fark ne olursa olsun, "nakit eşdeğeri" ile telafi edilmek zorunda kalacak ve eğer nakit farkınız yoksa genellikle ikinci bir ipotek haline gelecektir. .  

Fannie Mae veya Freddie Mac tarafından üstlenilen kredilerin çoğu değil üstlenilebilir, özel portföylerde tutulan krediler ve çoğu büyük krediler de üstlenilemez; hemen hemen her FHA ve VA kredisi üstlenilebilir. Dolayısıyla herhangi bir ev sahibine sorulacak bir numaralı soru şudur: "FHA veya VA krediniz var mı?" 

FHA kredileri genel olarak verilen tüm kredilerin yüzde 11 ila 13'ünü oluşturur [ve VA kredileri yaklaşık yüzde 10-12'yi oluşturur. Bu, tüm ipoteklerin yaklaşık yüzde 25'i. 

Ancak ev sahibi hacizdeyse bu durum geçerli değildir. Borçlu hacizde olmadığında bu kredileri almak daha kolaydır, çünkü geçmiş faturalarınız, mekanik ipotekleriniz ve geçmiş vergilerle bağlantılı diğer her türlü tuhaf şeyiniz yoktur. 

İleride ne var?

Sharga'ya göre günümüz piyasasından en çok yararlananlar inşaatçılar. Metrekare başına daha düşük fiyata daha küçük ayak izine sahip evler inşa etmeye başladılar. Karşılamak finansman maliyetleri daha yüksektir ve genellikle alıcının başlangıç ​​faiz oranını düşürmeye isteklidirler.  

Federal Reserve, federal fon oranlarını yükselttiği ve sonra durduğu bu döngülerden her geçtiğinde, ipotek faizleri düşmeye başladı. Dolayısıyla ipotek oranlarının en yüksek yedilere yükseldiğini ve belki de yüzde 8'e dokunduğunu görebiliriz. Eğer bu gerçekleşirse bunun çok kısa ömürlü olacağına inanıyorum. 

Sharga'nın 2024 için son tahmini, pek de heyecan verici bir yıl olmayacağı yönünde ancak kanamanın durmasını bekleyebiliriz. Piyasa geri gelmeye başlayacak ve biz de yavaş büyümeye hazır olacağız. 

Konut piyasasındaki yavaşlamanın temelinde faiz oranlarındaki artış yer alıyor. Sadece alıcıların satın alması daha pahalı olduğu için değil, aynı zamanda satıcıların satması da çok daha pahalı olduğu için. Dolayısıyla bu oranlar düşmeye başladığında piyasa güzel bir şekilde toparlanmaya başlayacak.

• SEO Destekli İçerik ve Halkla İlişkiler Dağıtımı. Bugün Gücünüzü Artırın.
• PlatoData.Network Dikey Üretken Yapay Zeka. Kendine güç ver. Buradan Erişin.
• PlatoAiStream. Web3 Zekası. Bilgi Genişletildi. Buradan Erişin.
• PlatoESG. karbon, temiz teknoloji, Enerji, Çevre, Güneş, Atık Yönetimi. Buradan Erişin.
• PlatoSağlık. Biyoteknoloji ve Klinik Araştırmalar Zekası. Buradan Erişin.
• Kaynak: https://www.inman.com/2023/09/26/the-lock-in-effect-is-real-lean-into-it-to-generate-more-leads/