Konut stoku düşük kalıyor, bu da ev fiyatlarının yüksek olduğu anlamına geliyor. Birçok bölgede alıcı sayısı piyasadaki ev sayısını çok aşıyor, bu da satıcı pazarı yaratıyor.

Birkaç yıl (veya birkaç on yıl) önce kiralık bir mülk satın aldıysanız, ideal yatırım getirinizi elde etmek için şimdi satmanın en iyi zamanı olduğuna karar verebilirsiniz.

Ancak kiralık bir mülkün satışı, birincil konutun satışına göre daha karmaşık olabilir. Kiracılarınızı, vergi sonuçlarını ve karınızı azaltabilecek diğer beklenmedik maliyetleri düşünmelisiniz. 

Neyse ki FastExpert'teki ekibimiz yardıma hazır. Yatırımınızdan en iyi şekilde yararlanmak amacıyla kiralık bir mülkü nasıl satacağınızı öğrenmek için bu kılavuzu kullanın. 

1. Yatırım Amaçlı Gayrimenkul Deneyimi Olan Bir Emlakçıyla Çalışın

Kiralık mülkünüzü satarken ilk adım, bu tür satışlarda uzmanlaşmış bir Emlakçı tutmaktır. Bölgenizdeki bir emlak yatırımcısıyla konuşun ve birlikte çalışmayı tercih edecekleri birkaç acente olup olmadığını öğrenin. Ayrıca kullanabilirsin FastUzman yatırım evleri konusunda uzmanlaşmış emlakçıları bulmak için. 

Zaman ayırın En az üç Emlakçıyla görüşün En iyisini işe almadan önce. Sorular sor sattıkları ev türleri ve bunları nasıl pazarladıkları hakkında. Şu anda kiralık mülkünüzde bir kiracınız varsa, yeni sahibine geçişi nasıl gerçekleştireceklerini sorun.

Bu, acentenin kiracıları koruyan yerel yasalar hakkındaki bilgisini anlamanıza yardımcı olabilir. Sermaye kazancı vergisinden kaçınmak istiyorsanız vergi hukuku bilgilerini de sorabilirsiniz. 

Sadece emlak piyasası hakkında ayrıntılı bilgiye sahip bir Emlakçı bulmanız gerekmiyor, aynı zamanda onun profesyonel bir seçim olduğundan da emin olmak istiyorsunuz. Emlakçınızla muhtemelen her gün (veya haftada en az birkaç kez) konuşacaksınız, bu nedenle onlarla iyi geçinmeniz gerekir. Sırf kişiliğe daha uygun oldukları için bir Emlakçıyı diğerine tercih etmekte sorun yoktur.

2. Sermaye Kazançları Vergisini Etkili Bir Şekilde Yönlendirin

The sermaye kazancı vergisi Yatırım amaçlı gayrimenkulünüzü satmaya hazırlanırken odaklanmanız gereken en önemli şey budur. Eğer eve bir yıldan fazla süredir sahipseniz, o zaman uzun vadeli sermaye kazançları vergisini ödersiniz. Bu vergi oranları gelirinize bağlı olarak %20’ye kadar çıkabilmektedir.

Bilmeniz gereken en önemli şey, yalnızca ev satışınızdan elde ettiğiniz kar üzerinden sermaye kazanç vergisi ödeyeceğinizdir. Satın alma fiyatı 125,000 $ ise ve onu 500,000 $'a satıyorsanız, vergiye tabi geliriniz 375,000 $'dan başlar.  

Ayrıca vergi faturanızı düşürmenin başka yolları da vardır. Emlakçı komisyonunuz da dahil olmak üzere, evin pazarlanması ve satışıyla ilgili tüm harcamalarınızı takip edin. Bu maliyetler toplam karınızı azaltır. Yukarıdaki aynı örneği kullanırsak, yüzde altı komisyon 500,000 dolarlık bir evin satışında 30,000 dolara mal olacak. Bu, vergiye tabi karınızı 345,000 $'a düşürür. 

Vergi ödemenizin hesaplanmasında her satır öğesi dikkate alınır. Bu, deneyimli bir emlakçıyı işe almanın veya güvenilir bir muhasebeciyle çalışmanın paradan tasarruf etmenize yardımcı olmasının bir başka nedenidir.

Vergi Erteleme için 1031 Borsasını Kullanın

Vergi faturanızı azaltmanın veya ertelemenin ek yolları vardır. A 1031 Değişimi Ev satışından elde edilen karı başka bir yatırım amaçlı gayrimenkul satın almak için kullandığınızda kullanılır.

Örneğin, başka bir eyalete taşınmak ve kiralık mülk yatırımınızı da yanınızda götürmek istiyorsanız, evi satabilir, yeni şehrinizde başka bir ev satın alabilir ve vergileri ertelemek için 1031 Borsasını kullanabilirsiniz.

Bunun bir muafiyet değil erteleme olduğunu unutmayın. Gelecekte kiralık mülkünüzü sattığınızda sermaye kazancı vergisini ödemek zorunda kalacaksınız. 

1031 Exchange'de birden fazla kural vardır. Bir sonraki satın alımınızın uygun olduğundan emin olmak için güvenilir bir Emlakçı veya vergi danışmanınız olduğundan emin olun.  

Satmadan Önce Kiralamayı Kullanmayı Düşünün

Sermaye kazancı vergilerini tamamen ödemekten kaçınmanın başka yolları da var. Örneğin kiralık mülkünüzü satmak için aceleniz yoksa, asıl ikametgahınız olarak burada yaşayabilirsiniz. IRS vergi muafiyetleri sunuyor Son beş yılın en az ikisinde sahiplerinin oturduğu ev satışları. Mülk şu anda boşsa, buraya taşınabilir, burayı daimi ikametgahınız yapabilir ve ardından iki yıl içinde evi satabilirsiniz.

Bu evin asıl ikametgahınız olduğunu kanıtlamanız gerekecek. Bu genellikle ehliyetinizi ve diğer belgelerinizi taşınmayı yansıtacak şekilde değiştirmek anlamına gelir. 

Bu muafiyetin amacı, taşınmak isteyen ev sahiplerini korumaktır. Ortalama ev satıcısının sermaye kazancı konusunda endişelenmesine gerek yok çünkü yatırım amaçlı kiralık bir mülk satmıyorlar.  

3. Kiracı Kira Sözleşmelerini Etik Bir Şekilde Yönetin

Kiralık bir mülkün satışıyla ilgili en sık tartışılan konulardan biri kiracılar üzerinde yoğunlaşıyor. Yapmanız gereken ilk şey, evi kiracılarla birlikte satmayı mı yoksa mevcut kiracılarınızın taşınmasını mı beklemeyi planladığınıza karar vermektir.

Mevcut kiracılarınız evi sattığınızı öğrendiğinde kira sözleşmesi konusunda endişelenebilirler. Yeni alıcı işi devralır devralmaz tahliye edilmeyeceklerini bilmek istiyorlar.

Kiracılarınıza iyi bakılacağını garanti edemeseniz de onları olası bir geçişe hazırlayabilirsiniz. Evi kiracılarla satmayı planlıyorsanız takip etmeniz gereken birkaç en iyi uygulama: 

• Yerel kiracı yasalarınızı gözden geçirin. Ne kadar bildirimde bulunmanız gerektiğini ve kiracılarınızın eyaletinizde veya şehrinizde hangi haklara sahip olduğunu öğrenin. 
• Kiralık mülklerinizdeki kiracılara satış niyetinizi bildiriniz. Eyaletinizin bunun için özel kuralları olabilir, ancak ne kadar çok bildirimde bulunursanız o kadar iyi olur. 
• 24 saat önceden haber verin mülke erişmeniz gerektiğinde. Buna onarım yapmak veya gösterileri planlamak için eve girme de dahildir. 
• Kiracılarınızın sorularını yanıtlamak ve ev satışı süreciyle ilgili güncellemeleri mümkün olduğunca sık sağlamak için hazır olun. 

En büyük sorun, birisinin evi birincil konut olarak kullanmak üzere satın alması durumunda ortaya çıkacaktır. Başka bir yatırımcı, kiracılarınızda küçük ayarlamalar veya kesintiler yaparak aktif kira sözleşmesini devralabilirken, evde yaşamak isteyen bir alıcı daha fazla komplikasyona neden olur.

Siz ve alıcı, kiracıların taşınmasını sağlamaktan kimin sorumlu olduğuna karar vermeniz gerekecektir; bu, kapanış tarihine, mevcut kira sözleşmesine ve alıcının istekliliğine bağlı olacaktır.

Güvenilir Kiracıları Satış Noktasına Dönüştürün

Kiracı tarafından kullanılan bir mülkü diğer yatırımcılara pazarlıyorsanız, güvenilir kiracılarınızı bir satış noktası olarak öne çıkarın. Kiracıların mülkteki ömrü hakkında konuşabilir ve ödeme geçmişini zamanında gösterebilirsiniz.

Bu durum gayrimenkul yatırımcılarına cazip geliyor çünkü mülkü anında devralabiliyor ve kiracılardan kira geliri toplayabiliyorlar. Alanı yenilemeleri veya yeni kiracılar bulmaları gereken herhangi bir boşluk olmayacak. 

Kiracılarınız, evinizi onları yerinde tutacak başka bir yatırımcıya satıyor olmanızı da takdir edebilir. Ev satışı onları hiç rahatsız etmeyebilir.

Kira Sözleşmelerini Sona Erdiriyorsanız Yerel Yasaları Okuyun

Boş bir kiralık evi satmak istiyorsanız kiracılarınızdan taşınmalarını istemenin yasallığını öğrenin. Yerel yasaları okumak hem sizi hem de kiracılarınızı koruyabilir. Hatta bu yasaları şu anda evinizde bulunan insanlarla da paylaşabilirsiniz, böylece etik ve adil davrandığınızı bilebilirler.

İlk önce en küçük döneme bakın. Evi satmadan önce kira sözleşmesinin doğal olarak sona ermesine izin vermek en kolayı olabilir. Birkaç ay içinde kiracılarınız, kira kontratlarını yenilemeyeceğiniz konusunda yeterli bildirimde bulundukları için evden çıkabilirler.

Daha sonra erken fesih hükmünü kontrol edin. Sebebi onun hatası olmadığı halde, kira sözleşmesini iptal ettiği için kiracınıza herhangi bir borcunuz olup olmadığına bakın. Evin durumu iyiyse en azından depozitolarını geri almalılar. 

Kirayı toplamak için son bir gün ve kiracılarınızın taşınması için bir gün belirleyin. Bunun uygulanabilir olup olmadığından emin değilseniz bir emlak avukatına danışın. Kiracılarınız için yasal olarak bağlayıcı olan yasal süreci takip etmenize yardımcı olabilirler.

Doğal olarak bu durum aylık kiracılar için sorun teşkil etmiyor. Bir sonraki ay kira kontratını yenilemeyeceğinizi onlara bildirebilir ve taşınmalarını isteyebilirsiniz. Kira sözleşmeleri, altı ve on iki aylık dönemler gibi uzun vadeli kiralamalar için daha karmaşıktır.

4. Onarımlara ve Yükseltmelere Öncelik Verin

Evinizi satışa hazırlamak birkaç ay sürebilir; bu da kiracılarınıza yeni bir yer bulmaları için zaman kazandırır; özellikle de kira kontratları sona eriyorsa. Ortalama ev sahibi ev iyileştirmeleri için 5,400 dolar harcıyor mülklerini piyasaya sürmeden önce. Bu genellikle mülkü daha çekici hale getirmek için peyzaj maliyetlerini, onarımları ve yükseltmeleri içerir. 

Alıcılar için cazip hale getirmek için kiralık mülkte gereken onarımları ve iyileştirmeleri belirleyin. Bir kez daha, bu kararlar kiracılarınız tarafından etkilenebilir. Halıyı değiştirmeye ve duvarları yeniden boyamaya karar verebilirsiniz ancak mevcut kiracılarınız ayrılana kadar beklemeniz gerekecektir.

Ayrıca bu onarımlarla gelen yatırım getirisini de göz önünde bulundurun. Garaj kapısını değiştirmek, eski ve modası geçmiş döşemeyi değiştirmekten daha yüksek bir yatırım getirisine sahip olabilir. Yeni bir ön kapı, yeni çamaşırhane ünitelerinden daha büyük etkiye sahip olan iyi bir ilk izlenim yaratabilir. Evinizin değerini artırmayan iyileştirmelere para harcamak istemezsiniz. 

Bu onarımları yapmak mülkünüzün değerini artırabilir ve evi daha çekici hale getirerek hızlı satma şansını artırabilir. Ancak kiralık bir mülkü satarken onarımlara odaklanmanın başka bir nedeni daha var: sermaye kazancı vergileri.

Evde yaptığınız onarımları genel karınızı azaltan temel maliyetler olarak düşebilirsiniz. Evinizi satışa hazırlamak için 10,000$ harcarsanız, vergi faturanız geldiğinde bu tutarı düşebilirsiniz.

5. Gerçekçi ve Rekabetçi Bir Fiyatlandırma Stratejisi Geliştirin

Emlakçınızla görüştüğünüzde ev için bir fiyatlandırma stratejisi geliştirin. Emlakçınız şunları sağlamalıdır: karşılaştırmalı pazarlama analizi (CMA) Bu, bölgenizdeki benzer mülklerden bilgi çeker. Acenteniz yakın zamanda satılan, aynı bölgede, benzer büyüklükteki evlere bakacaktır. Bu, evinizin ne kadara satılması gerektiğini ölçmelerine yardımcı olabilir. 

Her ev benzersizdir; bu, evinizin fiyatının bölgedeki diğerlerinden daha yüksek veya daha düşük olabileceği anlamına gelir. Havuz veya kapalı garaj gibi olanaklar varsa fiyat artar. Ancak ev yıpranmışsa ve ciddi tadilatlara ihtiyaç duyuyorsa tahmini satış fiyatı düşecektir. 

Ayrıca satış fiyatını özel ihtiyaçlarınıza göre de belirleyebilirsiniz. Bazı satıcılar, aceleyle taşınmak istiyorlarsa mülkleri daha düşük fiyatlarla listeleyecekler. Bu strateji daha fazla alıcı çeker ve mal sahipleri en iyi seçenekleri sunan teklifleri (genellikle uygun kapanış tarihleri ​​sunan nakit teklifleri) seçebilir.

Ancak deneyimli bir emlakçı, ekibinizde ilerlemenize yardımcı olurken mülkünüzün tam değerini elde etmenize de yardımcı olabilir. Yatırım portföylerini büyütmekle ilgilenip ilgilenmediklerini öğrenmek için bölgedeki kiralık mülk sahiplerine ulaşabilirler.

6. Kiralık Mülkünüzün Etkili Pazarlaması

Kiralık bir mülkün satışı, sahibi tarafından kullanılan bir evden daha karmaşık olabilir. Bu, özellikle mevcut bir kiracınız varsa veya çok aileli bir konut birimini satmak istiyorsanız geçerlidir. Mülkünüzü herhangi bir alıcıya (yatırımcı veya ev avcısı) pazarlamak isteyip istemediğinize veya özellikle emlak yatırımcılarına ulaşmak isteyip istemediğinize karar verin. Bu, evinizi nasıl tanıtacağınızı belirleyecektir. 

Başka bir gayrimenkul yatırımcısına satış yapmak istiyorsanız halka açık bir ev düzenlemeyi düşünün. Kiracılarınızı durum hakkında uyarın ve mülkün derinlemesine temizliği için ödeme yapın. Bu etkinlik, dubleks veya tek ailelik kiralık mülkünüzü satın almak isteyebilecek birden fazla potansiyel alıcıyı getirebilir.

Kiralık Gayrimenkul Satışında Deneyimli Bir Emlakçı Bulun 

Bölgede ister tek bir kiralık eviniz olsun, ister birden fazla yatırım amaçlı gayrimenkulünüz olsun, hazır olduğunuzda bu varlığı kolaylıkla satabilirsiniz. İlk adım güvenebileceğiniz bir Emlakçı ile çalışmaktır.

Emlak vergileri, kira sözleşmeleri ve kira piyasasını anlayan bir acenteyi işe alarak yatırım amaçlı gayrimenkulünüzü hızlı ve yasal olarak satabilirsiniz. Doğru alıcıları çekmek için evinizi etkili bir şekilde fiyatlandırabilir ve pazarlayabilirler. 

O emlakçıyı bulmak için FastExpert'teki profesyonellere başvurun. Farklı acenteler hakkında bilgi edinmek ve tüm süreç boyunca sizi destekleyecek en iyi acenteyi işe almak için Emlakçı profillerine bakabilirsiniz.

Yerel pazarınızı tanıyan ve evinizi satmanıza yardımcı olmaya hazır Emlakçılar bulun. FastExpert'i bugün deneyin.

• SEO Destekli İçerik ve Halkla İlişkiler Dağıtımı. Bugün Gücünüzü Artırın.
• PlatoData.Network Dikey Üretken Yapay Zeka. Kendine güç ver. Buradan Erişin.
• PlatoAiStream. Web3 Zekası. Bilgi Genişletildi. Buradan Erişin.
• PlatoESG. karbon, temiz teknoloji, Enerji, Çevre, Güneş, Atık Yönetimi. Buradan Erişin.
• PlatoSağlık. Biyoteknoloji ve Klinik Araştırmalar Zekası. Buradan Erişin.
• Kaynak: https://www.fastexpert.com/blog/how-to-sell-a-rental-property/