Bu rapor yalnızca şu abonelere sunulmaktadır: insan zekasıInman'ın veri ve araştırma kolu, konut amaçlı gayrimenkul ve proptech işleriyle ilgili derin içgörüler ve pazar bilgileri sunuyor. Bugün abone olun.

ABD'de ev fiyatlarına ilişkin en çok alıntı yapılan ölçümlerden biri, yeni başlayan bir firmanın eleştirisinin endüstrinin hangi veri kavramlarını ve nasıl izlemesi gerektiği konusunda daha geniş bir tartışmayı başlatmasının ardından son haftalarda eleştirilere maruz kaldı.

A kamu görevi Ocak ayı sonlarında Parcl Labs tarafından, birçok kişi tarafından ev fiyat trendleri için başvurulacak kaynak olarak kabul edilen aylık fiyat takipçisi S&P CoreLogic Case-Shiller Endeksi sorgulandığında emlak verileri içerisindeki kişilerin hayal gücü yakalandı.

Bu kadar geniş çapta başvurulan bir endüstri ölçüm çubuğunun incelendiği ilk sefer değil ve son da olmayacak.

Bu argümanları anlamak için Intel, Case-Shiller ve benzer modellerin neyi başarmaya çalıştığını, bunların nasıl yorumlanacağını ve diğer veri sağlayıcıların giderek daha fazla hangi kör noktaları doldurmaya çalıştığını inceliyor.

Daha fazlasını aşağıdaki raporun tamamında okuyun.

'Altın standardın' kökeni

Onlarca yıldır emlak profesyonelleri, ham ev fiyatlarının takip edilmesinde birçok sorun olduğunu kabul etti.

En büyük sorunlardan biri mi? Bir yıl içinde satılan ev grubu, bir sonraki dönemde satılan evlere benzemeyebilir. Örneğin ipotek faiz oranındaki ani bir artış, aynı kademedeki ev fiyatları üzerinde çok fazla aşağı yönlü baskı uygulamadan daha fazla alıcıyı daha düşük bir fiyat kademesine yönlendirebilir.

Case-Shiller endeksinin çözmek için tasarlandığı sorunlardan biri de bu.

İktisatçılar Karl Case, Robert Shiller ve Allan Weiss bu endeksi 1980'lerin sonlarında formüle ettiler. “Tekrarlı satış” kavramına dayanmaktadır. Endeks, belirli bir dönemde satılan konutların fiyatlarını izlemek yerine, bireysel konutların zaman içindeki fiyatlarını takip ediyor.

Bu şekilde ayarlanan tek önlem bu değil. Bir başka CoreLogic veri serisi olan Kredi Performansı Konut Fiyat Endeksi, Federal Konut Finansmanı Ajansı Konut Fiyat Endeksi gibi tekrarlı satış fiyatlandırma tekniğini kullanıyor.

FHFA'dan Justin Contat ve Daniel Lane, ekspertiz değerleri ile ev fiyatı hareketleri arasındaki ilişkiyi tartışan bir blog yazısında şöyle yazdılar: "Tekrar satış endeksi, 'sabit kalitede' olduğundan ve ortalama veya medyan değerlerden daha az zarar gördüğünden sektörün altın standardıdır. örnekleme farklılıklarından kaynaklanmaktadır.

Case-Shiller'in Ulusal Konut Fiyat Endeksi basit bir iniş-çıkış göstergesinden daha fazlasıdır; zamanla hem konut hem de ülkenin genel ekonomisi için bir referans noktası haline geldi. Endeks ve onun çok sayıda büyük metropol alanını kapsayan alt kümesi, politika yapıcıların ve yatırımcıların kararlarında kullandıkları önemli bir araçtır.

Birçoğu potansiyel dezavantajlarından birine (verilerde iki aylık bir gecikme) dikkat çekerken, aynı zamanda popülerliği için genellikle zamana dayalı başka bir unsura da işaret ediyor. Titizlikle test edilmiş bir metodolojiye sahip onlarca yıllık bir zaman serisi her gün ortaya çıkmıyor.

Harvard Üniversitesi'nden ekonomi profesörü Edward Glaeser, "Case ve Shiller'ın bir araya getirdiği şey, konut piyasasındaki fiyat değişiklikleri için gerçekten altın standarttır" dedi. New York Times Karl Case'in ölüm ilanı. “Hem şeffaf hem de güvenilir olmanın güzelliği var.”

Krala sallanmak

Yıllar öncesinden her ay olduğu gibi Şubat ayının son Salı günü S&P CoreLogic Case-Shiller Endeksleri açıklandı. Ve saat gibi, saniyeler sonra manşetlere çıktılar. 

Ama öyleydi başka bir başlıkBirkaç hafta önce yayınlanan bu makale, onlarca yıldır kabul edilen fiyat izleme standartlarını sorguladığında veri ve araştırma çevrelerinde büyük ses getirdi.

Sancaktarın pruvasındaki bu cesur bakış açısı, Case-Shiller sürümü gibi göstergelere göre saatini ayarlayan kurumsal düzene meydan okuyan, sayıları giderek artan veri sağlayıcılardan biri olan Parcl Labs'ın Ocak ayındaki bir makalesinden geldi.

S&P Global'in bir sözcüsü, gönderiyle ilgili yorum talebine ayrıntılı olarak yanıt vermeyi reddetti ve bunun yerine Intel'i Case-Shiller metodolojisi sayfasına yönlendirdi.

Pandemi döneminde dijital gayrimenkul zihniyet değişimini sürdüren Parcl Labs, yatırımcılara fiziksel mülk yerine piyasalara bahis oynama fırsatı sunuyor. Günlük değeri ve trend eylemini belirlemeye odaklanır. Parcl bunu yaparken emlak fiyatlandırması ve analitiğine yeni bir bilgi katmanı eklediğini savunuyor.

Parcl'ın kurucu ortak Jason Lewris ve Stratejiden Sorumlu Başkan Yardımcısı Lucy Ferguson tarafından kaleme alınan makalesi, Case-Shiller'ın "modern konut piyasası için faydadan yoksun olduğunu" savundu.

Case-Shiller ile ilgili sorunların listesi uzundu ve şunları içeriyordu:

• İki aylık geriye dönük veriler. Son yıllarda, daha fazla veri sağlayıcı, müşterilere üç aylık veya aylık raporlar yerine günlük güncelleme raporları sunmaya yöneldi. Parcl'ın gönderisi, bu eğilimin iki aylık bir gecikmeyle piyasaya sürülen Case-Shiller'dan ayrıldığını öne sürüyor - eğrinin her zamankinden daha gerisinde.
• Ev değerindeki değişimi ölçmek için yalnızca tek aile için tekrarlanan satışları kullanmak, hatta hepsini kullanmamak. Case-Shiller metodolojisi, yeni inşaat evlerini, kooperatifleri ve apartman dairelerini hariç tutmanın yanı sıra, altı ay arayla gerçekleşen her türlü ticareti de reddediyor. Parcl tarafından 2022'de yapılan bir araştırma, Case-Shiller 10 Şehir Bileşik Ev Fiyat Endeksi'nin bu hariç tutmalar nedeniyle en büyük 42 metropol istatistik bölgesindeki satışların yüzde 10'sini dışarıda bıraktığını ileri sürdü.

• Bazı durumlarda eski veya düşük cirolu evlerde yüzde 50'nin üzerinde indirim yapılıyor. Case-Shiller eski evleri veya satışlar arasında önemli farklar bulunan evleri mutlaka hariç tutmasa da metodoloji ağırlıklandırma ayarlamaları bunların etkisini büyük ölçüde değiştiriyor. Parcl, son zamanlarda San Francisco'daki ticaret nedeniyle bu metropol bölgesinin endeksindeki çoğu satışın indirimli olduğu ve bazılarının yüzde 45'e varan oranlarda olduğu sonucuna vardı.
• MSA sınırlarının 10 ve 20 metropol alan indekslerinde kullanılması, çok geniş bir fırçayla boyalar yapılmasına neden olur. İnsanlar New York City'de, Boston'da ya da Chicago'da yaşıyor ancak tıpkı diğer gayrimenkuller gibi arz, talep ve değer de yerelleştirilmiş dinamiklerdir. Örneğin aşağıdaki grafik, San Francisco metrosu ile şehir arasındaki performans farkını göstermektedir.

Parcl Labs'ın grafiği

Gerçeğin tek kaynağı mı?

Case-Shiller'ın kusurlu bir veri kaynağı olduğuna inanan Lewris, şimdilik bunun bazı faydalarını görüyor: Yani, Parcl Labs ekibinin daha akıllı olmasına ve belirli pazar koşullarını veya taraftarların çoğunun bunu nasıl kullandığını anlamasına yardımcı olmak.

Lewris yakın tarihli bir blog yazısında Parcl ekibinin Case-Shiller metodolojisini son haftalarda nasıl davranacağını "tahmin etmeye" yardımcı olmak için elinden gelen en iyi şekilde yeniden yapılandırmaya çalıştığını yazdı.

Lewris, "Bu rapor bize, ev çevirme tanımının dışında kalan tek aileli, tekrarlanan satış evleri için pazarların nasıl geliştiğine dair fikir veriyor" diye yazdı.

Case-Shiller her yayınlandığında Parcl, sonuçları tahmin etmeye ne kadar yakın olduğuna dair bir otopsi sağlıyor. Aralık ayı büyük ölçüde çoğu ayla aynı seviyedeydi; Parcl'ın tahminleri, yön sapmasına rağmen genel olarak birbirine çok yakındı.

Ancak sonuçta Parcl Labs'ın herhangi bir sektördeki herhangi bir bilgi sağlayıcısı kadar cesur bir hedefi var: Belirtilen misyonu, büyük ölçüde ev değerlemesi için tek bir kaynak oluşturarak, konut gayrimenkul fiyatlandırması ve analitiği için yeni bir küresel standart oluşturmaktır.

Bu fikir hem konsept olarak zarif, hem de pratikte göz korkutucu. Birden fazla sistem sunucusuna ve erişim noktasına sahip olmak yerine, fikir, verileri entegre eden, sorgulayan, toplayan ve dağıtan tek bir sistem oluşturmaktır. Böyle bir veri rezervuarı üretmeye yönelik konsept ya da arayış yeni değil ve Parcl'ın ya da başka bir yeni başlayan veri sağlayıcısının, kodu kırdığına endüstriyi ikna edip edemeyeceğini zaman gösterecek.

Ancak bazı uzmanlar, farklı veri ürünlerini yetkin ve verimli bir şekilde sunan farklı kaynaklara sahip olmanın onlarca yıldır işe yaradığına inanıyor. Eğer bir şey bozuk değilse, onu düzeltmeye gerek olmadığını savunuyorlar.

“Tekrar satış modeli olan FHFA serisini kullanıyoruz ve beğeniyoruz. Ancak Case-Shiller kendini kanıtladı ve ben bunun bozulduğunu düşünmüyorum” dedi Zonda'nın baş ekonomisti Ali Wolf. “Parcl yeni ve farklı bir şey yapıyor ve verilerinin bir değeri var. Ancak bu Case-Shiller'ı yanlış ya da alakasız yapmaz."

Chris LeBarton'a e-posta gönderin

• SEO Destekli İçerik ve Halkla İlişkiler Dağıtımı. Bugün Gücünüzü Artırın.
• PlatoData.Network Dikey Üretken Yapay Zeka. Kendine güç ver. Buradan Erişin.
• PlatoAiStream. Web3 Zekası. Bilgi Genişletildi. Buradan Erişin.
• PlatoESG. karbon, temiz teknoloji, Enerji, Çevre, Güneş, Atık Yönetimi. Buradan Erişin.
• PlatoSağlık. Biyoteknoloji ve Klinik Araştırmalar Zekası. Buradan Erişin.
• Kaynak: https://www.inman.com/2024/03/11/case-shiller-is-a-go-to-source-for-prices-but-know-these-blind-spots/