Chicago emlakçı Jeremy Fisher, 2022'nin ikinci yarısının sonlarında, yıldan çıkan bir dizi satılmamış listeyle baş başa kaldıktan sonra, Noel'den sonra Florida'ya gitti.

Bunun yerine, Compass komisyoncusu, düşük sezonunda üç kez Windy City'ye geri döndü, çünkü yedi ev sözleşmeye girdi ve kocası, Florida'dan bebeklerini eve tek başına bıraktı. Görünüşe göre büyük emlak büstü zemin gibi bir şey bulmuş.

Fisher, "Birileri için her zaman bir ev almanın tam zamanıdır," dedi. "İnsanların çoğu faiz oranlarıyla uzlaştı."

Tankta geçen birkaç ayın ardından, ABD konut piyasası dibe yeterince yakın mı ki kenarda duranların en azından bahar alışveriş sezonu yaklaşırken satın almayı düşünmeye başlamasının zamanı geldi mi?

Alıcıların istediği büyük fiyat düşüşünün - ve ipotek faiz indiriminin - en azından yakın zamanda gerçekleşmediğine dair işaretler birikiyor.

Goldman Sachs, Ocak ayı sonlarında ülke çapındaki konut fiyatlarında zirveden dibe düşüş tahminini yüzde 6'dan yüzde 10'ya indirdi. Çevrimiçi konut pazarı Zillow, fiyatların 2023'te biraz artmasını bekliyor. 6.5'in başlarında yıllık 2021 milyon hızla devam eden mevcut ev satışları, Ulusal Emlakçılar Birliği'nin yıl için 4 milyon tahmini ile 4.8 milyon civarında istikrar kazanmaya başladı. . Bu arada, 6 ortasından bu yana iki kattan fazla artarak neredeyse yüzde 2'e ulaştıktan sonra 2021 Şubat'ta ulusal ortalama yüzde 7.4'nın altına düşen ipotek oranları, Ocak ayındaki kavurucu istihdam raporunun etkisiyle yüzde 6.75'e sıçradı.

Baskı yok, ancak alıcılar ve satıcılar arasında bir soğukluk var

Irvine, California'daki HousingWire'ın baş analisti Logan Mohtashami, 2000'lerin ortalarındaki konut balonundan sonraki fiyat düşüşü yerine, bir soğukluk olduğunu söylüyor. 2019'da olduğu gibi. Ancak büyük bir kısmı ya taşınmak zorunda ya da daha yüksek fiyat ve oranlara rağmen bunu karşılayabiliyor. Diğer tarafta, şimdilik ucuz ipotek ve bol miktarda öz sermayeye sahip oldukları için hareket etme baskısı altında olmayan satıcılar var. Şimdiye kadar, satıcılar çoğu şehirde zor durumda. Mohtashami, talepteki küçük artışların bile fiyatları sağlam tutabileceğini veya fiyatları yükseltebileceğini, çünkü stokların çok sıkı olduğunu söyledi.

2023 konut piyasasının reçetesi, fiyatların ulusal düzeyde kabaca sabit kalması, ancak bazı bölgesel pazarlarda süregelen düşüşler, çok büyük olmamakla birlikte düşen faiz oranları ve artan alıcı gelirleri olarak şekilleniyor. Uzmanlar, satın alınabilirliği iyileştirmek için birleşeceklerini, belki de neredeyse normal tarihi seviyelere getireceklerini düşünüyorlar, ancak yine de ipotek oranları yüzde 3 veya daha düşükken ev alıcılarının durduğu yerin oldukça gerisinde kalıyorlar.

Mohtashami, "Hanelerin iki geliri var ve bir ev satın almak için yaklaşık 100,000 dolar kazanmanız gerekiyor" dedi. “Bunu yapabilen birçok çift gelirli çift var. Size insanların bildiğinden daha fazla satın alma gücü veriyor.” 

2008'in getirisi yok veya% 3 ipotek oranı

Konut fiyatlarının 2008'den sonra olduğu gibi düşmemesinin en büyük nedeni nedir? Çünkü piyasa, o zamanlar olduğu gibi fiyatları düşüren evlerle dolup taşmıyor.

Sermaye zengini bankalar o zamanki gibi baskı altında değil. haciz oranları konut baskınından gelenlerin onda birinden azı. Haneler de değil, borç ödeme yükü tarihi düşük seviyelere yakın ve ipoteklerine evin değerinden daha fazla borcu olan birkaç ev sahibi. 2006'dan sonra hızla yükselen ve Fannie Mae'ye göre 6 milyon haciz, geçen yıl neredeyse yarı yarıya düşerek ipoteklerin %0.7'sinden daha azına indi. İşsizlik 54 yılın en düşük seviyesinde, bu da ev sahiplerinin ya takas yapmasına ya da mevcut evlerini kolayca elinde tutmasına izin veriyor - ve ipotek faiz oranları yüzde 85'in altında olan ev sahiplerinin yüzde 5'i arasında yer alıyorlarsa, birçoğu daha fazlasını satın almak yerine yerinde kalacak. daha pahalı bir kredi ile pahalı ev. 

Tüm bunlar, satılık ev arzının muhtemelen sıkı kalacağı anlamına geliyor ve bu da fiyat düşüşlerini sınırlıyor.

Faiz artışları ve Covid kaynaklı fiyat artışlarından sonra karşılanabilirlik şu anda kötü, ancak daha da kötü oldu. Ve hepimiz yakın tarih tarafından şımartıldık: Mali krizden sonra, faiz oranlarının düşmesi ve fiyatların düşmesiyle tüm zamanların en yüksek seviyelerine ulaşarak konut satın alınabilirliği ulusal olarak tam anlamıyla ikiye katlandı. Ev değerleri toparlansa bile, bu kazançların çoğunu Covid fiyat artışına kadar elinde tuttu.

NAR'ın gayrimenkul araştırma direktörü Nadia Evangelou, "Oranlar ikinci çeyrekte düşecek, ancak insanları bekletecek sert bir düşüş görmüyoruz" dedi. 30 yıllık ipoteklerin yaklaşık yüzde 5.75'e düşeceğini tahmin etti. "Alıcılar yüzde 3'lük oranların geri gelmediğinin farkında."

Konut satın alınabilirliği geriliyor

Fiyatları, oranları ve alıcıların gelirlerini dikkate alan NAR'ın yakından izlenen karşılanabilirlik endeksi, 2019'dakinden çok daha düşük, ancak yine de 1980'lerin sonu ve 1990'ların başıyla aynı çizgide. Mevcut seviyelerde, Konut Karşılanabilirlik Endeksi diyor ki medyan alıcı, medyan ABD evini karşılayabilir - ama zar zor. 2020'de ortalama bir alıcı, %70 kredi, Covid kaynaklı gelir desteği ve 3 ile 2006 arasındaki büyük ev fiyatı düşüşlerinin kalan etkisinin ürünü olan ortalama bir evi yüzde 2011'lik bir yastıkla karşılayabiliyordu. 1980'den bu yana, ortalama Evangelou, medyan ev alıcılarının medyan ev için ihtiyaç duyduklarından yaklaşık %20 daha fazla gelire sahip olduklarını söyledi.

Öyleyse neden birdenbire daha az uygun fiyatlı evler satın alıyor?

Fisher'ın Şikago'daki bir müşterisi olan Maggie Neuder için cevap, yeni bir yer istemek ve parasını karşılayabilmekten ibaretti. 6'de ilk sırasını aldığında yüzde 2007 faiz oranlarını görmüş olduğunu, bugünkü oranlardan yılmadığını söyledi. 41 yaşındaki finans yöneticisi, Covid sırasında karantinalardan kurtulmak için ihtiyaç duyduğundan daha büyük bir ev satın aldı ve şimdi şehrin Lincoln Park semtinde daha küçük bir yer istiyor, bu yüzden bir değişiklik yaptı.

Alıcısının faiz oranı korkularını yatıştırmak için, ilk iki yıl için alıcının kredisindeki ipotek oranını birinci yılda iki, ikinci yılda yüzde bir puan aşağı satın almaya yetecek kadar büyük bir kapanış kredisi veriyor. inşaatçılar da yeni evler satmak için kullanıyor. Parayı geri kazanmak için Nisan ayında almayı umduğu evin satıcısından benzer bir taviz aldı.

"İnsanlar yeniden finansmana kötü bir şeymiş gibi bakıyor," dedi, birkaç yıl içinde ödemesini muhtemelen azaltabileceğini düşündü. “Üçlerin altına geri döneceğimizi düşünmüyorum, ancak dörtlerin arasında bir yere. Oranlar 6'nın altına düşmese bile ipoteğimle rahat bir yerdeyim.” 

Fisher, son alıcılarının üç kampa ayrıldığını söylüyor. Her iki uçta da hiç yüzde 3 kredisi olmayan ilk kez alıcılar ve nakit ödeyen daha yaşlı alıcılar var. Yüzde 6 civarındaki oranlardan da pek rahatsız olmadığını söyledi. Ortada, başlangıçta oranlar hakkında daha fazla endişelenen yukarı yönlü alıcılar var. Ancak istediklerini elde etmek için Neuder'inki gibi geçici çözümler üretiyorlar, dedi Fisher. Bu alıcılar muhtemelen oranlar düştükçe yeni ipotek başvurularında artış bu kış erken

Fisher, "İnsanlar faiz oranlarının olduğu yere kafalarını taktılar ve uyum sağladılar" dedi. 

Gerçekten de, son birkaç yılın ücret artışları ile son altı ayda piyasaya dayalı konut verilerinde kendini göstermeye başlayan deflasyonla birleşince, çarpık bölgesel piyasaların en bariz örnekleri şimdiden düzelmeye başladı. Bir destek daha geliyor yeni hanehalkı oluşumunun katı oranları, Redfin'in baş ekonomisti Daryl Fairweather, dedi.

Ev fiyatları şimdi nerede

S&P Case-Shiller'in 6 büyük metro bölgesindeki fiyat endeksine göre ortalama konut fiyatı Haziran zirvesinden bu yana yüzde 20 ve tüm ülke için endekste yüzde 3.5 düştü. 

Son zamanlarda sıcak olan piyasalar, beklendiği gibi daha büyük darbeler aldı. San Francisco'da Case-Shiller endeksi yüzde 12, Phoenix'te yüzde 8 düştü. Kaliforniya'nın başkentindeki pazar hakkında blog yazan yerel bir değerleme uzmanı olan Ryan Lundquist, Sacramento'da ev fiyatlarının Covid dönemindeki kazançlarının neredeyse yarısını geri verdiğini söyledi. Case-Shiller'e göre Covid sırasında fiyatların yüzde 69 arttığı Tampa metrosunda fiyatlar sadece yüzde 3 düştü.

Zillow baş ekonomisti Skylar Olsen, ek ücret artışının - Zillow'un verilerine göre ücretlerin geçen yıl yaklaşık yüzde 5 arttığını - ve konutların efektif fiyatının bazı yerlerde keskin bir şekilde düşmesine rağmen Covid öncesi seviyelerin oldukça üzerinde kaldığını söyledi. 

Olsen, "Ağustos'tan bu yana değerler biraz düşmüş olsa bile, ortalama bir evi Şubat 2020'de satın aldıysanız yıllık yüzde 11 kazanç elde edersiniz" dedi.

St.Petersburg, Florida komisyoncusu Jeffrey Clarke, ücret artışının son zamanlarda sıcak olan bazı pazarlarda bile alıcıların hala dışarıda olmasının bir nedeni olduğunu söyledi. Gerçekten de, geçenlerde başka bir şehirde evi olan bir müşteriyi St. Petersburg'daki evini satmamaya ikna etti ve onları korktukları kazanın gelmeyeceğine ikna etti.

NAR'ın rakamlarına göre, metro Tampa'da karşılanabilirlik şu anda zayıf ve ortalama alıcı, medyan evi satın almak için gerekenin yalnızca yüzde 80'ini kazanıyor. Ancak Tampa dengeye o kadar yakın ki, Clarke ortalama bir Tampa evinin değerinin yarısını kaybettiği 2008-2011 gibi bir şeyin geleceğini düşünmüyor.

“Henüz hiçbir şey düşmediği için kimse çıldırmıyor” dedi. 

Mortgage oranları ve ücret artışının matematiği

Sadece küçük fiyat düşüşlerinin geleceği tezindeki büyük kusur, Tampa gibi pek çok büyük bölgesel pazarın yerel gelirlerle uyumsuz kalması ve birçoğunun daha iki yıl öncesine kadar çok daha iyi bir dengede olması. Zillow'a göre bir diğeri, San Francisco, Phoenix ve Las Vegas'ın yalnızca Ocak ayında %1'den fazla fiyat düşüşü görmesi, bu da nispeten istikrarlı fiyatlara yönelik tahminlerin daha sallantılı görünmesine neden oluyor.

Ekim ayında yayınlanan NAR verilerine göre, Florida ve Teksas'ın çoğu ve Asheville NC ve Denver gibi pazarlar 2020'ye kadar nispeten uygun fiyatlı konutlara sahipti, ancak şu anda ortalama evler ortalama yerel gelirler için yüzde 20 ila yüzde 30 daha pahalı. Kaliforniya'nın çoğunda, NAR satın alınabilirlik endeksleri 50 veya altında, bu da evlerin yerel gelirlerin destekleyebileceğinden iki kat daha pahalı olduğunu gösteriyor. Ancak Kaliforniya'nın çoğu her zaman daha az uygun fiyatlı olmuştur.

Ulusal olarak, 1980'den bu yana ortalama satın alınabilirliğe geri dönmek için, yani ortalama konutlar ortalama ailenin karşılayabileceğinden yaklaşık yüzde 20 daha ucuz, ipotek oranları yaklaşık yüzde 4.6'ya inmeli, ücretlerin ise yüzde 4 artması ve fiyatların sabit kalması gerekiyor. NAR'dan Evangelou, istikrarlı olduğunu söyledi. Ücret artışı son zamanlarda biraz azaldı, ancak %4'ün üzerinde kaldı - son tarım dışı bordro raporunda, ücretler bir yıl öncesine göre %4.4 arttı, ancak Aralık'taki %4.6'lık kazancın biraz altındaydı.

Ipotek oranlar dalgalı olmaya devam ediyor ve 2023'te başlayan piyasa umutları - Fed'in gösterge faiz oranlarını yıl sonundan önce düşüreceğine dair - işgücü piyasası ve tüketici mevcut oran artışlarının yeterince işe yaradığına dair güven sağlayamayacak kadar güçlü kaldığı için son zamanlarda azaldı. enflasyonu yavaşlatmak için Beş haftalık düşüşün ardından, 30 yıllık sabit oranlı ipotek ortalama kontrat faiz oranı geçen hafta %6.39'den %6.18'a yükseldi ve Cuma günü %6.8'e kadar yükseldi. Oran bir yıl önce %4.05 idi.

Satın alınabilirlik ne kadar hızlı iyileşebilir? 300,000$'lık bir kredide, fiyatlarda herhangi bir değişiklik olmaksızın, bugünkü yüzde 4.5'ten sabit oranların yüzde 6.75'e düşürülmesi, 425 yıllık bir kredinin aylık ödemesini yaklaşık yüzde 30'lük bir düşüşle yaklaşık 23$ değiştirir. Yüzde 6'ya gitmek, bir ödemeyi yaklaşık 150 $ veya yüzde 8 oranında azaltır. Medyan alıcı için bu yıl yüzde 5'lik bir gelir artışı, ayda yaklaşık 400 dolar daha ekleyecektir.

Olsen, "Oranlar yüzde 5'e düşerse, çok hızlı bir şekilde radikal bir şekilde iyileşir" dedi.

Tampa gibi Covid sırasında fiyatların hızla arttığı bir yerde, satın alınabilirlik düzeltmesi muhtemelen bir veya iki yıl boyunca neredeyse durgun olan fiyatları, maaş artışlarını ve düşük faiz oranlarını harmanlayacaktır. dedi Clarke. Ancak Evangelou, Tampa gibi daha sıcak pazarların satın alınabilirliği tarihsel ortalamalara geri döndürmek için daha fazla fiyat indirimine ihtiyaç duyabileceğini söyledi..

Piyasadaki durgunluğun en azından aylarca sürmesi muhtemel çünkü ana dayanakları hiçbir yere gitmiyor. Mohtashami, satıcıların 2021 veya öncesinden itibaren öz sermaye zengini olma ve düşük faiz oranında oturma avantajına sahip olmaya devam edeceğini söylüyor. Bazı alıcılar piyasanın dışında kalacak veya istediklerinden daha az ev alabilecekler. Bazıları, satın alınabilirlik düzelene kadar ev satın almak için ipotek satın alma veya ebeveyn desteği gibi geçici çözümler kullanacak. Yeni ev satıcıları satın almalar yapacak ve geçen yazdan beri teşvik kullanıyor indirimleri liste fiyatlarına sınırlamak için. 

Neuder, "Bir tür norm haline geldi," dedi. 

Olsen, bazı pazarlarda satın alınabilirliğin politika çözümlerine ihtiyaç duyulacak kadar uzun süre sorun olarak kalacağını söyledi. Ailelerin maliyetleri paylaşmasına izin vermek için daha yoğun konutlar inşa etmek veya daha fazla ev sahibinin bodrum veya çatı katı daireleri gibi ek konut birimleri eklemesine izin vermek gibi çözümlerden bahsetti. 

Çoğu yerde, olası sonuç, birçok olası alıcının gergin olduğu ve talebin az olduğu günümüz piyasası ile on yıla yakın bir süredir hakim olan alıcı memnuniyeti arasında bir yere düşen satın alınabilirliktir. Buna giden yol, artan ücretler, faiz oranlarının düşmesine izin veren düşen enflasyon ve 2021-22 kazançlarının henüz belirlenmemiş bir kısmını geri veren ev fiyatlarıdır - şimdiye kadar çoğu yerde küçük bir pay.

Florida komisyoncusu Clarke, "Önümüzdeki iki yıl boyunca düz olmasını istiyorum" dedi. “On yıl boyunca yılda yüzde 20 yükselemezsiniz. Sonunda 5 milyon dolarlık iki yatak odalı, iki banyolu bir eviniz olur.”