Arzın sınırlı olduğu bir emlak piyasasında, birçok ev sahibinden, mülklerine yönelik istenmeyen tekliflerin arttığını duyduk. Evinizi satın almak için size özel bir teklif geldiğinde birçok zorlu senaryoyla karşılaşabilirsiniz.

Teklifin evinizin değerini gerçekten yansıtıp yansıtmadığını belirlemek, piyasa karşılaştırması olmadan zordur. Ayrıca özel olarak satış yaparak emlak komisyonu ücretlerinden kaçınmayı da düşünebilirsiniz, ancak bu, mülkünüzün değerinin altında değerlenmesine yol açabilir.

Ayrıca, bir emlakçının profesyonel yardımı olmadan işlemi yürütmek sizi yasal ve mali açıdan zayıf noktalara maruz bırakabilir. Mülkünüz daha geniş bir pazara açılmadığından potansiyel olarak daha iyi anlaşmaları da kaçırıyor olabilirsiniz.

Bu yazıda, birisi evinizi özel olarak satın almak istediğinde ne yapmanız gerektiği, özel satışın artıları ve eksileri ve eviniz için en iyi değeri nasıl elde edebileceğinizle ilgili ayrıntıları paylaşacağız.

Özel Alıcılar kimlerdir?

Özel alıcılar, ev alıcıları veya emlakçı kullanmadan mülk satın almak isteyen yatırımcılar olabilir. Tipik olarak, özel alıcılar, kârlı hale getirebileceklerine inandıkları bir mülk üzerinde anlaşma yapmak isteyen yatırımcılar veya ev taklidi yapan kişilerdir.

Ancak sınırlı konut stokunun devam etmesi nedeniyle, ev alıcıları giderek artan bir şekilde bir sonraki evlerini bulmaya çalışan özel alıcılar gibi hareket ediyor. Listelenen seçeneklerden memnun değiller, bu nedenle piyasa dışındaki potansiyel satıcılara yaklaşıyorlar.

Özel alıcılar mülk sahiplerine başvurabilir ancak aynı zamanda piyasa dışı veya cep listeleri emlakçılar tarafından biliniyor ancak pazarlanmıyor. Sonuçta bunlar, anlaşma kolaylaştırıcısı olarak bir emlakçı olmaksızın bir emlak işlemi gerçekleştirmek isteyen taraflardır.

Ev sahipleri, mülkleriyle ilgili istenmeyen teklifler veya telefon görüşmeleri aldıklarında sıklıkla özel alıcılarla karşılaşırlar. Özel alıcı, mülkün değeri hakkında bir varsayımda bulunur ve ardından bir aracı kullanmadan bir anlaşma yapmaya çalışır.

İlk olarak, ilgilenen bir satıcıyla sözleşme imzalamadan önce bir Niyet Mektubu (LOI) sunacaklar. Bir sözleşme imzalandıktan sonra evinizi özel bir alıcıya satma süreci, geleneksel ev satış süreci.

Açık piyasada satış yapmak ile özel bir alıcıya satış yapmak arasındaki fark, bir emlakçının temsiline veya desteğine sahip olmamanızdır. Bu tür bir işlem olarak bilinir. Sahibinden Satılık (FSBO). Temsil edilmemek komisyonlardan tasarruf etmek anlamına gelebilir, ancak potansiyel olarak piyasa değerinin altında bir satış fiyatına veya kötü satış süresi koşullarına neden olabilir.

Evinizi Özel Olarak Satmak İçin Emlakçıya mı İhtiyacınız Var?

Evinizi satmak muhtemelen hayatınızda yapacağınız en önemli finansal işlemlerden biridir. Dolayısıyla, özel bir alıcıdan istenmeyen bir teklif aldığınızda, emlakçıyı atlayıp komisyonu cebinizde tutmak cazip gelebilir. Ama noktalı çizgiyi imzalamadan önce, gidip gitmeyeceğinizi tartışalım.aracısız' sizin yararınızadır.

Özel bir alıcının teklifini değerlendirirken ilk bakılması gereken şey önerilen satın alma fiyatıdır. Bölgenizdeki benzer evlerin mevcut piyasa değeriyle uyumlu mu?

Deneyimli bir emlakçı, karşılaştırmalı bir pazar analizi yoluyla evinizin gerçek piyasa değerini belirleme uzmanlığına sahiptir. Teklifin adil görünüp görünmediği veya daha yüksek bir satış fiyatı için pazarlık yapmak için yer olup olmadığı konusunda size tavsiyede bulunabilirler.

Fiyatın yanı sıra teklif şartlarını ve beklenmedik durumları da inceleyin. Örneğin, alıcı kapanış masrafları veya ev garantisi konusunda yardım mı talep ediyor? Teklif, kapanışı geciktirebilecek denetim veya finansman beklenmedik durumlarını içeriyor mu?

Bir temsilci, neyi kabul ettiğinizi ve satıcı olarak sizin için ne gibi korumaların mevcut olduğunu anlamanıza yardımcı olabilir. Müzakere becerilerini kullanarak size daha iyi şartlar sağlayabilirler.

Özel bir satışta bile bir emlak uzmanıyla çalışmak, çıkarlarınızın korunduğuna dair size daha fazla güven verebilir. Bir emlakçıyla zaten bir listeleme sözleşmesi imzaladıysanız ancak özel bir teklif aldıysanız, o alıcıya satış yapma şekliniz kısıtlanmış olabilir.

Özel bir alıcıya borcunuzu ödemeden satış yapıp yapamayacağınız acente komisyonu listeleme sözleşmesinin türüne bağlıdır.

Açık Listeleme Anlaşması vs. Ayrıcalıklı Listeleme Anlaşması

Evinizi satılık ilan ederken emlakçınızla açık veya özel bir ilan sözleşmesi imzalayacaksınız.

Açık listeleme sözleşmesi şunları yapmanızı sağlar: birden fazla temsilci kirala evinizi aynı anda listelemek ve pazarlamak için. Bu, hiçbir acentenin tek başına evinizi pazarlama hakkına sahip olmadığı anlamına gelir. Esasen evinizi ilgilenen tüm temsilcilere "açarsınız".

Bu münhasır olmayan anlaşmayla, örneğin özel bir satış yoluyla alıcıyı kendiniz bulmanız durumunda komisyon ödeme zorunluluğunuz yoktur. Açık listelemeler, piyasa dışı veya cep listeleme senaryolarında yaygındır.

Özel listeleme sözleşmesinde, belirli bir süre için, genellikle birkaç ay boyunca, bir emlakçı ile sözleşme yaparsınız. Bu acente, evinizi pazarlama ve potansiyel alıcılarla yapılan görüşmelerde sizi temsil etme hakkına sahiptir.

Özel anlaşma, diğer acenteleri işe almayı yasaklar ve alıcıyı kendi başınıza bulsanız bile listeleme acentesinin komisyonunu ödemeniz gerektiği anlamına gelir. Özel listeleme süresi veya koruma süresi (genellikle sözleşmenin sona ermesinden sonraki 90 gün) sırasında özel bir alıcıya satış yaparsanız, yine de acentenin komisyonunu ödemeniz gerekir.

Özel bir alıcıyla çalışmaya başlamadan önce, sahip olduğunuz listeleme sözleşmesinin türünü ve bir koruma maddesinin olup olmadığını anladığınızdan emin olun. Zaten bir listeleme sözleşmesi imzaladıysanız ve bir komisyon ödemeniz gerekiyorsa, en iyi fiyatı aldığınızdan emin olmak için acentenizin uzmanlığından yararlanın.

Özel Bir Alıcıya Satış Yapıyorsanız Bir Emlakçı Tutmalı mısınız?

Özel bir alıcıya satış görüşmesi yapmak için bir emlakçıyla çalışmak genellikle satıcının en yüksek doları almasını sağlamak için yaptığı en iyi bahistir. Evet, acentelerin birden fazla listeleme hizmetine (MLS) ve diğer pazarlama araçlarına erişimi vardır ve bunlar, potansiyel alıcılara ulaşmak için çok önemli olabilir.

Ancak özel bir satışta bile bir acente değerli tavsiyeler sunabilir. Örneğin, bir temsilci tarafsız bir taraf olarak hareket edebilir ve müzakere becerileri ve objektiflik sağlayabilir. Bir performans sergileyecekler karşılaştırmalı pazar analizi (CMA) Böylece evinizin değerine güvenirsiniz ve adil bir fiyatta pazarlık yapabilirsiniz.

Ayrıca, satışın haciz, boşanma anlaşmaları veya diğer yasal sorunlar gibi karmaşık konuları içermesi durumunda bir acentenin uzmanlığı özellikle yararlı olabilir. Bir temsilci, satışla duygusal mesafenin korunmasına yardımcı olur; bu, objektif kararlar alma ve müzakereleri yürütme konusunda faydalı olabilir.

Zaten özel bir alıcı bulduysanız, satış komisyonunun önemli ölçüde azalması hakkında acentenizle görüşün. Bir temsilci yalnızca müzakerelerin sonuçlandırılmasına yardımcı olduğunda ve pazarlamaya yatırım yapması gerekmediğinde, genellikle daha düşük bir komisyon oranıyla çalışmaya isteklidir.

Özel Satış Yapmaya Karar Vermeniz Halinde Kapanış Sürecini Yönetmek

Evinizi bağımsız olarak özel bir alıcıya satmaya karar verdiğinizde, kapatma süreci kritik bir adımdır ve çoğu zaman satıcıların yanlış yola saptığı yerdir. Mülkiyetin yasal olarak devredilmesi, gayrimenkul temsili olmadan karmaşık bir süreçtir, ancak araştırma ve hazırlıkla kendi şartlarınıza göre sorunsuz bir kapanış yapabilirsiniz.

Öncelikle, evrak işlerinin kapatılması, avukatlar, tapu devirleri, açıklamalar ve daha fazlası ile ilgili eyaletinizin özel gereksinimlerini anlayın. Bunlar ülke çapında büyük farklılıklar göstermektedir; bazı eyaletler bir emlak avukatının kullanılmasını zorunlu kılarken, diğerleri sadece bir tapu şirketi ile kendi kendine yönlendirilen kapanışlara izin vermektedir.

Kuralları öğrendikten sonra, muhtemelen bir tapu şirketi veya emlak avukatı olacak kapanış temsilcinizi dikkatlice seçin. Yerel pazarınızda özel satış konusunda deneyimli, uygun fiyatlı bir sağlayıcı arayın. Hizmetleri süreci kolaylaştırabilir ve tapu arama, tapu transferi ve kayıt gibi belgeleri yeterince yönetebilir.

Temsil olmadan satıcılar, anahtarlar el değiştirmeden önce ne olması gerektiğini anlamak için bağımsız araştırma yapmak zorundadır. Tüm yasal gerekliliklerin karşılandığından emin olmak için kapanış temsilcinizle konuşun. Sürprizlerden kaçınmak için kapanış beyanını ve belgeleri yakından inceleyin.

Sigortayı güvence altına almak ve para alışverişi yapmak gibi görevler, satıcı olarak sizi mali açıdan korur. Karmaşık olmasına rağmen bilgili bir Emlakçı kapanışta sorunsuz bir şekilde gezinebilir.

Eyalete Özel Sahibinden Satılık (FSBO) Gereksinimleri

FSBO işlemlerine ilişkin eyaletinizin özel yasal ve usule ilişkin düzenlemelerini iyice araştırın ve anlayın. Bu gereklilikler ülke çapında farklılık gösterir ve açıklamalar, avukatlar, evrak işleri, tapu devirleri vb. gibi satış sürecini yönetir.

Eyaletin zorunlu kıldığı tüm gereksinimleri karşıladığınızdan ve maliyetli hatalardan kaçındığınızdan emin olmak için, kendi eyaletinizde FSBO satışlarında uzmanlaşmış yerel bir emlak avukatına danışmanız önemle tavsiye edilir. Çoğu FSBO satıcısı yılda yalnızca birkaç işlemin bir parçasıdır, bu nedenle profesyonel tavsiye almak onları maliyetli hatalardan kurtarabilir.

Yerel yasalarınızı iyi bilen bir emlak avukatı, satışı yasal ve sorunsuz bir şekilde kolaylaştırmak için nelerin gerekli olduğunu açıklayabilir. Genel form ve prosedürleri kullanabileceğinizi varsaymayın; eyaletinizin kesin FSBO düzenlemeleri konusunda kendinizi eğitmeye zaman ayırın.

Bu kılavuz Republic Title tarafından yayımlanmıştır. eyaletinizde bir acente olmadan bir mülkü satmak için nelerin gerekli olduğunu anlamaya başlamak için harika bir yerdir.

Unvan Şirketi veya Avukat Seçimi

Özel satış yaparken, FSBO kapanış sürecinde deneyimli bir tapu şirketi ve/veya emlak avukatıyla çalışmalısınız. Görevleri arasında yasal tapu transferlerini kolaylaştırmak, işlemi belgelemek ve eyalet yasalarına uygunluğu sağlamak yer alıyor.

Satış kolaylaştırıcısı FSBO satışlarında deneyimliyse, işlem yapan taraflara ne zaman daha fazla destek ve rehberlik sunması gerektiğini anlayacaklardır.

Ünvan şirketi

Tapu şirketi, emlak avukatına ihtiyaç duymayan eyaletlerde mülk satışını kolaylaştıran bir hizmet sağlayıcıdır. Unvan şirketinin gerçekleştirdiği kritik hizmetler şunları içerir:

• Başlık arama – İpotek veya takyidat gibi mülkiyetin temiz bir şekilde devredilmesine engel olabilecek mülkiyet sorunlarını araştırın.
• Tapu Sigortası – Bilinmeyen tapu kusurlarına karşı sizi sigortalamak.
• Emanet Hizmetleri – Her iki taraf arasındaki fon alışverişini yönetmek.
• Tapu Hazırlama – Yasal mülkiyeti resmi olarak devretmek için tapu taslağının hazırlanması.
• Tapu Kaydı – Tapunun yerel yönetime tescili.

Kendi bölgenizde FSBO kapanışları konusunda deneyimli bir tapu şirketi seçin.

Emlak Avukatı

eğer bir yerde yaşıyorsan emlak kapanışında avukat gerektiren durum, o zaman bir emlak avukatıyla çalışmak bir seçenek değildir. Ancak bu eyaletlerden birinde yaşamıyor olsanız bile, bilgili bir emlak avukatı, aşağıdaki gibi hizmetleri sunarak FSBO satıcıları için çok değerlidir:

• Satın Alma Sözleşmesinin İncelenmesi – Şartların uygun ve hukuka uygun olmasını sağlamak.
• Açıklamalara İlişkin Danışmanlık – Gerekli belgelerin düzgün bir şekilde tamamlanmasına yardımcı olmak ve satıcının kendisini gelecekteki yasal mücadelelere maruz bırakmadığından emin olmak.
• Kapanışa Katılıyor – İmzalamayı denetlemek ve olası son dakika sorunlarını çözmek.
• Dokümanların Koordinasyonu – Gerekli evrakları toplamak ve tapu sorunlarının çözülmesine yardımcı olmak.
• İlgi Alanlarınızı Temsil Etmek – Yasal savunucunuz ve müzakereciniz olarak hizmet etmek.

Bir seçerken avukat, belirli FSBO kapanış deneyimine ve eyaletinizdeki emlak düzenlemeleri konusunda güçlü bir anlayışa sahip olanı seçin. Basit bir işlemde genellikle iyi bir üne sahip ve uygun fiyatlı sabit ücretler sunan bir avukat bulabilirsiniz.

Avukatın gayrimenkul uzmanlığı, kapatma sürecinde ilerlerken koruma ve gönül rahatlığı sağlar. Bir temsilcinin rehberliği olmadan belgeleri incelemelerini ve çıkarlarınızı temsil etmelerini sağlamak çok değerlidir.

Kapanış Sürecindeki Temel Adımlar

The kapanış süreci Sadece tek bir gün değildir, ev satın alma veya satma yolculuğunun bitiş çizgisini temsil etmek çoğu zaman aylar olmasa da haftalar gerektirir. Heyecan verici olsa da, aynı zamanda bunaltıcı da olabilir. Kapanışta genellikle neler olduğunu adım adım gözden geçirelim:

• 1. Adım: Alıcı ve satıcı bir sözleşme imzalar ve akdederler
• 2 Adım: Tapu şirketi veya gayrimenkul avukatı atanır
• 3 Adım: Satıcı emanet hesabına ciddi miktarda para yatırır
• 4 Adım: Bir tapu şirketi, haciz veya takyidat gibi olası tapu sorunlarını ortaya çıkarmak için tapu araştırması yapar
• 5 Adım: Alıcı, mülk incelemesi siparişi verir (bu isteğe bağlıdır)
• 6 Adım: Alıcı, finansmanı güvence altına almak için borç verenlere gerekli belgeleri sağlar (eğer uygunsa)
• 7 Adım: Kapanış gününde, işlem yapan taraflar tapuyu, tapu politikasını, açıklamaları vb. imzalar, ardından fonlar aktarılır, kapanış ücretleri ödenir ve mülkiyet haklarının devrini resmileştirmek için tapu kaydedilir.
• 8 Adım: Satış tamamlandıktan sonra kapanış fonu satıcıya ödenir.

Tüm taraflar, vergilendirme ve kayıt amacıyla belgelerin kopyalarını saklamalıdır. Hazırlık ve yasal gözetim ile kapanış süreci, karmaşıklığına rağmen sorunsuz bir şekilde ilerleyebilir.

Özel Ev Satışının Eksileri

Emlak komisyonlarından tasarruf etmek için FSBO rotasına gitmek cazip görünebilir, ancak satıcıların dikkate alması gereken dezavantajlar da var.

1. Düşük Satış Fiyatı
   FSBO evleri genellikle acente listesindeki benzer evlerden daha ucuza satılıyor. 2021 NAR raporuna göre, FSBO evleri ortalama 260,000 dolara satıldı acente satışları için 318,000 $'a kıyasla. Bu, özel bir alıcıya satış yaparken muhtemelen parayı masada bırakacağınız anlamına gelir.
2. Fiyatlandırma Stratejisi Yok
   Bir acenteyle çalışmıyorsanız, mülkünüzü en iyi şekilde fiyatlandırmak için doğru piyasa verilerine erişemezsiniz. Kamu satış verileri sınırlıdır ve bu da fiyatlandırma tahminlerine yol açmaktadır. Ayrıca gayrimenkul konusunda deneyiminiz yoksa mülkünüzün değerini belirlemek zor olabilir.
3. Yasal Risk
   Evinizi satmak yasal bir işlemdir ve acentelerin nüansları ele aldığı geleneksel yolu atlamak, tüm yasal dayanakların karşılanmasını sağlama sorumluluğunu üstlendiğiniz anlamına gelir. Satıcılar her türlü mülkiyet sorununu doğru bir şekilde açıklamalı, sözleşmenin doğru ve yasal olarak bağlayıcı olmasını sağlamalı, unvanın açık olduğundan emin olmalı ve konut kanununa uymalıdır.

Yaygın FSBO Kapanış Zorlukları

Bir evi FSBO olarak satmak, kapanış sürecinde benzersiz zorluklara yol açabilir. Kapanış sırasında ortaya çıkan yaygın sorunlar şunlardır:

• Gerekli belgelerin alıcı ve satıcı tarafından zamanında sağlanmaması durumunda finansman gecikmeleri.
• Açıklanmayan onarımlar veya mülkiyet koşullarıyla ilgili anlaşmazlıklar.
• Tapu, beyan veya tapu sigortası gibi belgelerin kapatılmasıyla ilgili sorunlar.
• Denetim müzakereleri veya değerlendirme sorunları nedeniyle gecikmeler.

Sorunsuz Bir Özel Satış Kapanışı İçin İpuçları

evini satmak FSBO'nun zorlukları olduğu için hazırlık ve proaktiflik ile sorunsuz bir satış gerçekleştirebilirsiniz.

İşte bazı ipuçları İşleminizin daha sorunsuz ilerlemesine yardımcı olmak için:

• Alıcıları, fonları, finansman kapasitesini ve saygın bir ipotek şirketi tarafından ön onay aldıklarını doğrulayarak iyice inceleyin.
• İleride yasal sorunlardan kaçınmak için her şeyi açıklayın.
• Açıklamalarla ilgili olarak hukuk danışmanına başvurun.
• Alıcıyla açık ve sabırlı iletişimi sürdürün.
• Sürprizlerden kaçınmak için kendinizi süreç ve düzenlemeler konusunda eğitin.
• Kapanış tarihinde makul zaman aralıkları ve esneklik oluşturun.
• Denetimlerin yapılmasını ve onarımların önceden görüşülmesini sağlamak için proaktif bir şekilde çalışın.
• Belgeleri incelemek ve çıkarlarınızı temsil etmek için bir emlak avukatı tutun.

Özel Anlaşmanın Başarısız Olması Halinde Alternatif Seçenekler

Eğer senin özelin Alıcının anlaşması beklenmedik bir şekilde başarısızlığa uğrar, umudunuzu kaybetmeyin. Eğer satmaya motiveyseniz hala birçok seçeneğiniz var. Neden vazgeçtiklerini anlamak için alıcılardan geri bildirim isteyerek başlayın. Bu, ileriye dönük satış stratejinizi geliştirmenize olanak tanır.

Daha sonra mülkünüzü FSBO olarak listeleme veya bir ilan acentesiyle iletişime geçme seçeneğiniz vardır. Satış fiyatınızı en üst düzeye çıkarmak istiyorsanız, deneyimli bir acenteyi işe almak öncelikli odak noktanız olmalıdır. Mülkünüzü açığa çıkaracak ve en iyi anlaşmayı müzakere edecek araçlara sahipler.

Hazırlık ve destek sayesinde FSBO satıcıları, bir anlaşma başarısız olduğunda yeniden bir araya gelebilir. Böyle bir durumda bir emlakçının desteğini almayı düşünün. En iyi temsilcilerle bağlantı kurun FastUzman Gayrimenkulünüzü hemen sattırmak için.

FastExpert ile Özel Konut Satışında Başarı

Evinizi özel bir kişiye satmak, ödüller sunar ancak aynı zamanda çaba ve risk yönetimi gerektirir. Kapsamlı araştırma yapmaya, durum tespiti yapmaya ve emlak uzmanlarına danışmaya hazır olmalısınız.

Özel bir teklif olsa bile, bir emlakçıyla çalışmak, çıkarlarınızın korunmasını ve adil bir fiyat almanızı sağlamak için ihtiyatlı bir davranış olacaktır. Aramanıza şununla başlayın: FastUzman. Durumunuz hakkında yerel acentelerle konuşun ve anlaşmanızı tamamlamanıza yardımcı olacak bir uzman bulup bulamayacağınıza bakın.

Korkma indirimli komisyon istemek. Çoğu acente, bir alıcı zaten tedarik edildiğinde daha düşük bir komisyon için pazarlık yapmaktan memnuniyet duyar.

• SEO Destekli İçerik ve Halkla İlişkiler Dağıtımı. Bugün Gücünüzü Artırın.
• PlatoData.Network Dikey Üretken Yapay Zeka. Kendine güç ver. Buradan Erişin.
• PlatoAiStream. Web3 Zekası. Bilgi Genişletildi. Buradan Erişin.
• PlatoESG. karbon, temiz teknoloji, Enerji, Çevre, Güneş, Atık Yönetimi. Buradan Erişin.
• PlatoSağlık. Biyoteknoloji ve Klinik Araştırmalar Zekası. Buradan Erişin.
• Kaynak: https://www.fastexpert.com/blog/someone-wants-to-buy-your-house-privately/