Tamamen açık olması gereken bir şey hakkında kafanız hiç karıştı mı? 

Yarı kemiksiz jambonun devam eden gizemi gibi: kemiği var mı… yok mu? 

Bence birçok yatırımcı, bazı katma değerli anlaşmalardaki tavan oranlarının, benzer stabilize anlaşmalar için tavan oranlarından neden daha düşük olduğu konusunda kafasını karıştırıyor. Arkadaşım ve BP yazarı arkadaşımın yardımıyla, Brian Burke, Bu yazıda bu gizemi çözmeye çalışacağım. 

Lütfen bu sorunun bir bilmeceyi çözmekten çok daha derine indiğini unutmayın. Bu, katma değerli satın alma stratejisine karşı stabilize mülk satın alma stratejisinin tamamına hitap ediyor. Gizli içsel değere sahip mülkleri satın alma ve optimize etme tezini araştırır. 

içinde tartıştığım gibi birçok gönderi, bu tez, emlak piyasasının yeni zirvelere yükseldiği ve bazı yatırımcıların fazla ödeme yaptığı böyle zamanlarda kritik öneme sahiptir. Brian'ın tavsiyesine göre hareket etmek, herhangi bir pazar ortamında kâr etmenize ve servet oluşturmanıza yardımcı olabilir. 

Yine de bir üst sınır nedir? 

Bu, bir emlak yatırımcısı olarak daha önceki yıllarımda kafamı karıştırdı. Sınır oranı, piyasa duyarlılığının bir ölçüsüdür. Genellikle gelir getiren bir mülkün kaldıraçsız getiri oranı olarak hesaplanır. İşte formül: 

Tavan Oranı = Net Faaliyet Geliri ÷ Değer

Üst sınır oranı genellikle ticari sendikasyonun kontrolü dışındadır. Et alırken kilo fiyatı gibi. Net işletme gelirinin (NOI) dolar başına fiyatıdır. 

Bazıları, yatırım yapmak istedikleri bir mülkün tavan oranının nasıl hesaplanacağını soruyor. Bunu, böyle bir yerde, bu zamanda ve bu durumda böyle bir mülkün kaldıraçsız getirisi olarak tahmin edebilirsiniz. Sınır oranı hakkında daha fazla bilgi edinebilirsiniz bu yazıda. 

Daha düşük bir kap oranı aynı varlık için daha yüksek bir emlak fiyatı anlamına gelir. Ve tam tersi, daha yüksek bir üst sınır oranı için. Bu nedenle, farklı varlıkları karşılaştırırken, sabit bir mülkün üst sınırının, katma değerli bir mülkten daha düşük olduğu düşünülebilir. İşte gerekçeli bir örnek: 

Tanglewood Apartments tamamen stabilize ve bir tepe gibi çalışıyor. Kiralar piyasa seviyelerinde, doluluk %100'e yakın, pazarlama optimize edilmiş ve yönetim iyi yağlanmış bir makine. Net işletme geliri 1 milyon dolar. 

Kurumsal yatırımcılar düşük risk ve istikrarlı getiri ister. Yükseltmeler yapmak, kiracıları tahliye etmek ve yönetimi değiştirmek gibi güçlükleri ve belirsizliği istemiyorlar. Bir özel sermaye fonu bu mülkü 25,000,000 $ karşılığında satın aldı. Bu, %4'lük bir üst sınır oranıdır (1 mm ÷ 25 mm ABD doları = 0.04).

Sokağın aşağısındaki Pebblebrook Apartmanı berbat durumda. Boş kadroları yüksek, kiraları düşük ve personel tutmakta zorlanıyorlar. Tanglewood'dan daha fazla birimleri var, dolayısıyla yıllık NOI'leri de 1 milyon dolar. 

Özel sermaye şirketi, istikrar, öngörülebilir gelir ve güçlük eksikliği arayışında oldukları için bu anlaşmayı kabul etti. Geri dönüş planı olan agresif bir bölgesel operatör bu anlaşmayı 20 milyon dolara satın aldı. Bu, %5'lik bir üst sınır oranıdır (1 mm ÷ 20 mm ABD doları = 0.05). 

Şimdi özel sermaye şirketi, Tanglewood'dan çok az endişe ile tahmin edilebilir yıllık 1 milyon dolarlık (eksi ipotek ödemeleri) nakit akışından yararlanmalıdır. Bölgesel operatör Pebblebrook'u işletmek için mücadele edebilir, ancak biraz ağır kaldırma ile gelir sağlayabilirler. 

Tahmin edilebilirdi. Stabilize edilmiş varlık, istikrarsız varlığa göre daha düşük bir üst sınır oranı (daha yüksek fiyat) getirdi. Ve bu, diğer anlaşmalar için üst sınır oranlarını hesaplamak için bir kural sağlar, değil mi? 

Yanlış. 

Stabilize edilmemiş varlıklar neden bazen stabilize olanlardan daha düşük emisyon üst sınırı oranlarına sahiptir? 

In önceki BiggerPockets gönderim, Bir riske girdim ve üst limit oranlarının neden bir zamanlar düşündüğüm kadar önemli olmadığını tartıştım. Hatta bir varlığın sıfır üst sınır oranıyla iyi bir anlaşma olabileceğini bile varsaydım. Aşağıda Brian Burke'ün bu konuyu etkili bir şekilde nasıl ele aldığını gördüğümüz için bu düşünceleri değerlendirmek isteyebilirsiniz.

Son zamanlarda, Dennis Kwon harika bir soru paylaştı bu BP forumu. Dedi ki: 

Brian Burke'ün kitabını okuyorum – The Hand's Off Investor. Üst Sınır Oranlarının tartışıldığı bölümde, bu ifadenin neden doğru olduğunu anlamakta güçlük çekiyorum: "Stabilize edilmiş mülklerdeki üst sınır oranları, katma değer gerektiren mülklerdeki üst sınır oranlarından daha yüksek olma eğilimindedir." 

İnternet aramam ve BP forumları aracılığıyla yaptığım arama, stabilize mülklerin daha düşük kap oranlarına sahip olması gerektiğine inanmamı sağlıyor… 

Sorusunu açıkladıktan sonra şu sonuca varıyor: 

Burada neyi kaçırıyorum ve hangi kavramları yanlış anlıyorum?

Her şeyden önce, bu soru ve ardından gelen cevaplar bana BiggerPockets topluluğunun büyük değerini hatırlatıyor. Kendini “acemi” olarak tanımlayan Dennis, kendini ortaya koydu. Yazar ve çok aileli dünyadaki en başarılı operatörlerden biri olan Brian da dahil olmak üzere birçok yatırımcıdan birinci sınıf danışmanlık alıyor. 

Brian'ın yanıtını başka kelimelerle ifade edemem, işte burada… 

Buradaki kopukluk, elmaları portakallarla karşılaştırmaya çalışıyorsunuz: "katma değer" için "A sınıfı" için üst sınır oranları. Bu, "Hangisi daha hızlı, uçak mı yoksa uçak mı" demek gibi bir şey. Uçak bir uçaktır, ancak bir uçağın uçak olması gerekmez, helikopter, planör veya balon da olabilir. Aynısı burada da geçerli. "A sınıfı" bir katma değer olabilir. Ya da değil. Ve bir katma değer, A sınıfı olabilir veya olmayabilir.

Bunun yerine, like ile like'ı karşılaştıralım:  

Anlaşma #1: Tamamen stabilize olan ve kiralar kabaca kompozisyonlara eşdeğer olan bir A sınıfı (burada katma değer potansiyeli olmadığı anlamına gelir),

Anlaşma #2: A sınıfı, emsalleri kadar iyi donatılmamış, yönetim dağınık ve kira artışlarına ayak uyduramıyor, iç mekanlar güzel ve kesinlikle A sınıfı standartlara uygun olsa da, paslanmaz çelik aletler gibi bazı temel özelliklerden yoksundur. beyaz) ve mutfakta güzel bir fayans backsplash.

Açıkça, ikisi de A sınıfıdır ve açıkçası 1 numaralı anlaşma bir katma değer DEĞİLDİR. Anlaşma #2 bir katma değerdir – aletleri değiştirerek, bir karo backsplash ekleyerek, spor salonunu iyileştirerek, bir köpek parkı ekleyerek, tabelaları yükselterek ve gözü topa sahip profesyonel yönetimi devreye sokarak, yeni sahiplik yapabilir. mülkün şu anda aldığından önemli ölçüde daha yüksek kiralar elde etmek. 1 numaralı anlaşmadan daha yüksek değil, ancak ona eşit.

Şimdi satın almayı inceleyelim.

Anlaşma 1, 1,000,000$'lık bir NOI'ye sahiptir ve %4'lük bir üst sınır oranıyla, yani 25 milyon$'lık bir fiyatla satılmaktadır. 2. Anlaşma 750,000$'lık bir NOI'ye sahip ve %3.5'lik bir üst sınır oranıyla satış yapıyor, bu yüzden buna 21.5 milyon dolar diyeceğiz. EVET… burada, katma değer anlaşmasının DÜŞÜK bir üst sınır oranı olduğunu gördünüz mü?! Şimdi, nedenini görmek için satın alma işleminin ötesinde çalışalım.

Anlaşma 1'in 2. yılı NOI hala 1,000,000$ çünkü kiralar piyasanın zirvesindeydi ve gerçekten gidecek başka bir yer yoktu.

Anlaşma #2'nin 2. yılı NOI, yeni sahibi yukarıda listelenen iyileştirmeleri ve değişiklikleri yaptığı için 1,000,000$'dır. (Burada teoriden bahsediyoruz, bunu yapmak muhtemelen 2-3 yıl sürüyor ama konseptin arkasındaki mantığı değiştirmiyor.) Diyelim ki tüm bunları yapmak onlara 1 milyon dolara mal oldu. 

Şimdi her iki sahibin de nerede olduğunu inceleyelim. 

Anlaşma 1, 1 milyon ABD Doları karşılığında 25 Milyon ABD Doları gelire sahiptir ve %4 maliyet getirisi sağlar. (Basitlik adına, kapanış ve finansman maliyetlerini eklemiyorum çünkü ikisi için de aşağı yukarı aynı olacaklar ve zaten karmaşık olan bir tartışmayı fazlasıyla karmaşık hale getirecekler). 

Anlaşma #2, %1'lük bir maliyet getirisi için 22.5 Milyon Dolarlık (21.5 Milyon Dolarlık satın alma artı 1 Milyon Dolarlık iyileştirmeler) için 4.44 Milyon Dolarlık gelire sahiptir. Peki kim zirveye çıktı? Evet, 2. Anlaşma, katma değerli bir mülk için daha düşük bir tavan oranı ödemesine rağmen. Daha düşük üst sınır oranına rağmen aynı gelir, daha düşük baz ve daha yüksek maliyet getirisi.

Neden istikrarlı anlaşmalardan daha düşük bir üst sınır oranıyla katma değer ticaretinin yapıldığına dair cevap, alıcıların büyütebilecekleri bir gelir akışı için prim ödemeye istekli olmalarıdır.

Bu Brian'ın yorumlarının sonu. Ve dediğim gibi, son paragrafını kalınlaştırmak dışında cevabını iyileştiremedim. Bilgeliğinin onlarca yıllık sıkı çalışma deneyimiyle elde edildiğini unutmayın. 

Kişisel depolama bir kâr merkezi olabilir!

Aşırı ısınmış bir pazarda tek ve çok aileli mülkler için fazla ödeme yapmaktan bıktınız mı? Kişisel depolamaya yatırım yapmak, gelirinizi hızlandırabilecek ve servetinizi artırabilecek gözden kaçan bir alternatiftir.

Nihai düşünceler

Bu mantıklı mı? 

Bu nedenle, bir dahaki sefere birinin "A Anlaşması, üst sınır oranı nedeniyle B Anlaşmasından daha iyidir" dediğini duyduğunuzda, otomatik olarak aynı fikirde olmayın. Daha fazla soru sorun. Kaputun altına gir. 

Brian'ın BP kitabını almayı da unutma. Serbest Yatırımcı. Siz onun gelmesini beklerken, işte burada harika bir yazı daha Brian'dan kap oranı efsaneleri hakkında. 

Mutlu Yatırımlar! 

Brian ve Paul'e katılıyor musunuz? Ticari gayrimenkul mülkünü analiz ederken ve yatırım yaparken üst sınırın yanlış anlaşıldığını veya yanlış uygulandığını nasıl gördünüz?