Avustralya'nın konut sorunları benzersiz olmayabilir, ancak uygun olmayan mülklerden artan kiralara ve kritik konut kıtlığına kadar aşırı boyutlara ulaşıyor.
Ancak uzmanlar, çözümlerin bir sır olmadığını, bunların zaten mevcut olduğunu ve onlarca yıldır dünya çapında denenip test edildiğini söylüyor.
Singapur'dan Finlandiya ve Kanada'ya kadar çok sayıda ülke radikal reform gündemleri uyguladı ve satın alınabilirlik ve arz üzerinde anlamlı etkisi olan iddialı çözümler uyguladı.
Grattan Enstitüsü ekonomi politikası program direktörü Brendan Coates'e göre bunlar Avustralya'nın şu anda benimseyebileceği etkili öğrenmeler.
"Yapmamız gereken çok sayıda farklı şey var ve her biri için dünyanın farklı yerlerinden ilham alabiliriz."
Avustralya'nın konut sorunlarına yanıtlar mevcut ve bunlar başka yerlerde denenmiş ve test edilmiştir. Resim: Getty
Kanada'nın yaklaşımı – sağlam bir ulusal plan oluşturmak
Konut araştırması ve politikası profesörü ve UNSW Şehir Vadeli İşlemler Araştırma Merkezi'nin direktör yardımcısı Hal Pawson, konut sıkıntısının biraz kalp krizine benzediğini söyledi.
Profesör Pawson, "Geri dönmek çok zor, uzun zaman alıyor ve bugün planlama ve yatırımla ilgili olarak vereceğiniz kararlar, birkaç yıl boyunca sahada hiçbir şey üretmeyecek" dedi.
Avustralya'nın konut sorunlarının çözülmesinin federal düzeyde strateji gerektirdiğini söyledi ancak "Avustralya'nın ulusal plan şeklinde hiçbir şeyi olmadı".
Kanada, 80 milyar AU$ değerinde 10 yıllık bir konut stratejisi uyguladı. Resim: Getty
Profesör Pawson, Kanada'nın, ulusal konut stratejisini düzgün bir şekilde ifade eden dünyadaki birkaç ülkeden biri olduğunu söylüyor.
Avustralya için iyi bir örnek çünkü ülke federal düzeyde ve eyaletler arasında benzer bir yönetim sistemine, benzer bir ekonomik yapıya sahip ve aynı zamanda coğrafi olarak da yayılmış durumda.
2017 yılında uygulamaya konulan 10 yıllık plan, 70 milyar Kanada doları (80 milyar AU doları) maliyetle yeni uygun fiyatlı konutlar inşa etmeyi, mevcut konutları modernize etmeyi ve toplu konut sektörünü daha iyi desteklemeyi amaçlıyor.
İyi olan şey, planın uygun şekilde maliyetlendirilmesi ve finanse edilmesi ve kredilerin aksine düşük gelirlilere yönelik hibeler içermesi olduğunu söyledi.
Reform gündemi açıklandığında Kanada konut krizinin pençesindeydi. Resim: Getty
Oldukça dar olmasına ve ev sahipliğini çok açık bir şekilde entegre etmemesine rağmen, kendisi bunu kabul etti.
"Avustralya'daki bir plan, ilk ev sahiplerinin yanı sıra kira stresi altında olan veya evsiz olanları desteklemek için hükümetlerin neler yapabileceğini içermelidir."
Yeni Zelanda'nın yaklaşımı – yoğun konutları teşvik etmek için planlama kurallarını gevşetmek
Auckland, kronik konut sıkıntısıyla mücadele etmek için 2016 yılında banliyö arazisinin yaklaşık dörtte üçünü genişletmeye karar verdi ve daha fazla kalkınma sağlamak için tek konut kısıtlamalarını kaldırdı.
O tarihten bu yana bu hareket 26,000 yeni evin, yani "Auckland bölgesinin konut stoğunun yaklaşık %5.07'sinin" inşasına yol açtı. Yale araştırmacıları Ryan Greenaway-McGrevy ve Peter CB Phillips tarafından yapılan bir araştırma şunu buldu:.
Bay Coates, Avustralya'da konut maliyetlerini azaltmanın en basit yolunun daha fazla inşa etmek olacağını ancak planlama kurallarının bir kısıtlama olmaya devam ettiğini söyledi.
"Daha esnek imarlara sahip olmak, daha fazla yerde konut inşa edilmesine izin vermek veya yoğunluk sınırlarını artırmak çok büyük fayda sağlayacaktır" dedi.
"Konut stokunda normalde olacağımıza kıyasla %5'lik bir artış, Avustralya'da fiyatları ve kiraları %12.5 gibi bir oranda düşürmek için yeterli olacaktır."
Yeni Zelanda'nın reform programı şu ana kadar yalnızca Auckland'da 26,000 ev inşa etti. Resim: Getty
Singapur'un yaklaşımı – hükümeti geliştirici yapmak
Singapur Hükümeti Konut ve Kalkınma Kurulu sübvansiyonlu ve yüksek kaliteli konutlar sağladı şehir devleti sakinlerinin yaklaşık %80'i için.
Avustralya, eyalet ve bölge hükümetlerinin ilk ev alıcılarının pazara girmesine yardımcı olmak için mülkler geliştirdiği 1950'lerde ve 1960'larda aslında benzer bir şey yaptı.
Profesör Pawson bu politikayı tekrar gözden geçirme zamanının geldiğine inanıyor.
“Devlet kurumları konut inşaatı rolünü üstlenirse bunu kar elde etmeye gerek kalmadan yapabilirler. Yani en azından teoride daha düşük fiyata satabilecekleri yeni konutlar üretebiliyorlar.”
Singapur nüfusun yaklaşık %80'ine konut sağlıyor. Resim: Getty
Ancak Bay Coates, İngiliz Milletler Topluluğu'nun çok daha küçük bir arazi yüzdesine sahip olduğu Avustralya'da bu politikayı kopyalamanın zor olacağını söyledi.
"Avustralya Hükümeti daha fazla araziye sahip olsaydı, kimsenin evsiz kalmamasını sağlamak için kullanacağı çok daha fazla kaynak olurdu."
Finlandiya'nın yaklaşımı – ortak mülkiyet ve daha fazla sosyal konut
Finlandiya, evsizlikle nasıl başa çıkılacağı konusunda küresel olarak iyi bir uygulama örneği olarak tanınmaktadır.
Onun İlk Konut Politikası 60,000 konut sağladı; bunların 48,500'ü kiralık konut için sübvanse edildi.
The evsizlerin sayısı sürekli azaldı 20,000'lerde yaklaşık 1980'den bugün yaklaşık 4000'e.
Avustralya'da 116,000 Nüfus Sayımı gecesinde 2016'den fazla kişinin evsiz olduğu tahmin ediliyordu ve daha fazlası da eşiğindeydi. 2021 Nüfus Sayımından elde edilen bir sonraki veri turu neredeyse kesin olarak artık çok daha yüksek bir rakam gösterecek.
Finlandiya'nın yaklaşımı, ülkedeki evsizliğe etkili bir şekilde son verilmesini sağlayacak. Resim: Getty
Bay Coates, Finlandiya'nın Önce Konut yaklaşımı politikasının evsizliği çözebileceğinizi söylüyor.
“Daha fazla sosyal konuta ihtiyacımız var ama aynı zamanda daha uygun fiyatlı konuta da ihtiyacımız var. Bu aslında bir siyasi irade meselesidir. Ve bu o kadar da pahalı olmayabilir.”
Profesör Pawson, kuzey Avrupa ülkesinin aynı zamanda ev sahibi olma konusunda yenilikçi bir yaklaşıma sahip olduğunu ve alıcıların mülkiyeti hükümetle paylaşabildiğini söylüyor.
"Bu, gelirleri tam ev sahibi olmalarına izin vermeyen insanlar için tam ev sahibi olma yolunda bir basamak sağlıyor."
Bu, Avustralya'nın bazı eyaletlerde zaten sunduğu bir şey ve Federal Hükümet'in önerdiği Satın Alma Yardım Programının gelecek yıl uygulamaya konması bekleniyor.
Almanya'nın yaklaşımı – kiracıları güçlendirmek, arazi vergisinde reform yapmak, kurumsal yatırımı teşvik etmek
Almanya dünyaya kiralamanın itici olmak zorunda olmadığını öğretti.
Alman nüfusunun kira oranı Avustralya'ya göre çok daha büyük ve kiracılıklar çok daha güvenli, bu da satın alma piyasası üzerindeki baskıyı hafifletiyor.
Avustralya'daki kira reformu kiracıların haklarının iyileştirilmesine yardımcı olabilir ancak çok büyük bir direnç var.
Vergi sistemimiz mülk sahipliğine yöneliktir, bu da anne ve baba yatırımcıları için kiralık mülk sahibi olmayı cazip hale getirirken, emeklilik fonları veya kurumsal yatırımcılar için ekonomik değildir.
Bay Coates, "Mevcut mülk sahipleri, kiracılık kanunlarındaki bir değişikliğe gerçekten güçlü bir şekilde direnecekler çünkü kötü bir kiracı riskini onların üzerine yüklüyorsunuz ve bu gerçekten maliyetli" dedi.
Almanya'nın yaklaşımı, kiralamayı büyük ölçüde uygun fiyatlı, istikrarlı ve adil hale getirdi. Resim: Getty
Cevabın, piyasaya daha fazla kurumsal yatırımcı çekmek için arazi vergilerinde reform yapmak olduğunu söyledi.
“Almanya'da kira stokunun büyük bir kısmı devlete veya kooperatiflere ve kar amacı gütmeyen kuruluşlara ait; bunlar kötü bir kiracıya yakalanma riskini yönetmek için daha iyi konumdalar çünkü bu riski 1000 veya 10,000 kişiyle paylaşıyorlar. evler.”
Bay Coates, Avustralya Hükümeti'nin zamanla arazi satın alarak, konut inşa ederek veya piyasa fiyatından kiraya verilecek mülk satın alarak "tercih edilen bir ev sahibi" haline gelmemesi için hiçbir neden olmadığını söyledi.
“Bunu yaptıysa, zarar etmiyor, kâr ediyor demektir.”
