David:
Bu BiggerPockets Podcast şovu 627. Durgunluk ve piyasa çöküşü eşanlamlı değildir. Birbirine bağlı değiller. Varlıkların maliyeti düşmeden bir durgunluk yaşayabilirsiniz, özellikle de varlıkların sahibi zengin insanlarsa, özellikle de varlıklar durgunluk ortamında daha iyi performans gösteriyorsa. Üzerinde durmaya devam etmek istediğim nokta bu, sırf durgunluk yaşadığımız için piyasanın çökeceğini düşünmeyi bırakmak. Yapabiliriz ama çoğu zaman olmuyor.
Neler oluyor millet? Ben David Greene'im ve BiggerPockets Real Estate Podcast'inin bugün burada Greene'i Görmek sürümüyle sunucusuyum; YouTube'da, Spotify'da veya herhangi bir şekilde izliyorsanız kafamın arkasındaki yeşil haleden de görebileceğiniz gibi aslında podcast'i görebiliyorum. Bugün sizin için farklı BiggerPockets topluluğu üyelerinin gelip servet oluşturma fırsatlarına, işlerini nasıl kurmak istediklerine veya nerede takılıp kaldıklarına ve ayrıca genel stratejiye ilişkin sorular sordukları harika bir şovumuz var.
İşini büyütmek isteyen yeni bir toptancı olarak maliyetlerinizi düşük tutabileceğiniz yollara giriyoruz. Mülklerinizdeki, HVAC, çatılar ve buna benzer ana ev sistemlerinin ne zaman değiştirilmesi gerektiği hakkında konuşuyoruz. Ayrıca zor bir temsilciyle nasıl başa çıkılacağı veya kötü bir duruma düşmemek için bir temsilcide nelere dikkat edilmesi gerektiği hakkında da konuşuyoruz. Daha sonra, kötü bir anlaşmadan kurtulmak için yatırdığınız ciddi parayı kaybetmenin ne zaman sorun olmayacağını veya ne zaman ilerlemeniz ve buna bağlı kalmanız gerektiğini ele alıyoruz.
Ayrıca ekonomiden, farklı ekonomik ortamlardaki farklı yatırım seçeneklerinden ve parlak kafam olan kristal küreye bakarak ne olacağına dair en yakın tahminimden de bahsediyoruz. Bugünün kısa özeti olan gösteriye gelmeden önce bigpockets.com'a gidin ve forumlara göz atın. Bunlar harika şeyler. Bu, duvardaki sinek olmak ve hem yeni başlayanlar hem de çok deneyimli yatırımcılar arasındaki konuşmaları dinleyebilmek, bilgileri özgürce paylaşabilmek gibidir. Benim tavsiyem gidip kontrol etmeniz.
Ve çok ilginç bulduğunuz ancak bir kısmı veya perspektifinin ele alınmadığı bir konu görürseniz, bigpodcasts.com/david adresine gidin ve okurken anlamadığınız her şeyi açıklamamı isteyin. konuşma. Neyse gelelim bugünün ilk sorusuna.

Cody:
Hey David, öncelikle sorumu aldığın için çok teşekkür ederim. BiggerPockets Podcast'inden her zaman süper ilham alın. Beni ilgilendireceğini bile düşünmediğim bazı konuları bile dinleyeceğim. Ve her zaman bana yardımcı olan ve diğer taraftan bana süper ilham veren bir parça gerçekle çıkıyorum. Bunun için teşekkürler. O halde ilk asıl sorum şu. Ryan adında bir arkadaşım var, hisse senetlerine ve tahvillere yoğun yatırım yapıyor. Kendisi bu konuda çok başarılı ve onunla emlak piyasası ve bu piyasanın nereye gittiği konusunda her zaman tartışıyoruz.
Ona her zaman senin adamlarının podcast'inde duyduğum küçük parçaları gönderiyorum. Ve hala piyasada tamamen satılmış değil, yükselmeye devam ediyor. Ve merak ediyorum, neden piyasanın yükselmeye devam edeceğini düşündüğünüzü daha derinlemesine inceleyebilir misiniz? Sanırım şu ana kadar gözlerimi açtığı en büyük şey yaklaşmakta olan ekonomik durgunluk oldu. Ve istatistiklere bakarsanız, aslında benim anlayışıma göre zaten durgunluk içindeyiz ve bu yolda ilerlemeye devam ettiğimizde işlerin gideceğini hissettiğiniz yer çünkü sanki bir pazar tipik olarak gidiyor ve diğer pazarlar gidiyor gibi gitmek.
Yani, eğer bunu daha derinlemesine inceleyebilirseniz ve bunun neden gideceği yöne gideceğini hissettiğinizi gerçekten daha ayrıntılı olarak açıklayabilirseniz, bu harika olurdu. Diğer sorum şu. Yani şu anda portföyümüzde uzun vadeli bir kiralamamız var. Birkaç çevirme yaptık. Artık kuzeyde kısa süreli bir kira kontratımız var ve yola çıkıyoruz. Ve sahip olduğumuz küçük bir evi bitiriyoruz.
Ayrıca kayınvalidemlerle birlikte kuzeyde bir takviye yapıyoruz. Kısa süreli kiralamalara bu kadar yoğun bir şekilde dahil olduğumdan, durgunluğun yaklaştığını ve piyasada işlerin çılgına döndüğünü merak ediyorum. Kısa süreli kiralama konusunda ne hissettiğinizi, nasıl görüneceğini, eğer o yola girersek kısa süreli kiralama piyasasının nasıl görüneceğini merak ediyorum. Sorumu aldığınız için çok teşekkür ederim. Bunu gerçekten takdir ediyorum ve dikkat ediyorum.

David:
Merhaba Cody, soru için teşekkürler. Şu anda ülkemizdeki hemen hemen her emlak yatırımcısının veya genel olarak servet oluşturucunun duygularını yansıtıyorsunuz. Yani, kripto alanına girdiğinizde aynı soruyu soruyorlar ama kripto açısından bakıldığında, kriptoya ne olacak? Hisse senedi tüccarlarıyla konuşuyorsanız, finansal tavsiye veren veya farklı menkul kıymetler veya varlıklar aracılığıyla zenginlik inşa eden herhangi bir tür insanla iletişime geçiyorsanız, hepsi aynı şeyi çözmeye çalışıyor: hisse senedi piyasasına ne olacağını. ekonomi? Gayrimenkul yatırımcıları da farklı değil.
Şimdi size şunu söyleyebilirim. Üç şeyden yalnızca birini yapacak. Ekonomi iyileşecek ve fiyatlar artmaya devam edecek. Durum daha da kötüleşecek ve fiyatlar düşmeye devam edecek ya da tamamen aynı kalacak. Ekonomide ne olacağını hiçbir zaman bilemeyiz. Arkadaşınızla yaptığınız şey pek çok insanın düştüğü bir tuzak gibi görünüyor. Yaptıkları şey benim gibi birinden ya da bir başkasından bir bakış açısı duymak. Ve "Hey, söylediği şey çok mantıklı" diyorlar. Sağladığı bu unsur, bu bakış açısı gerçekten çok iyiydi.”
Sonra gidip arkadaşınıza anlatırsınız ve arkadaşınız şöyle der: "Evet ama bunu düşündün mü?" Ve ben konuşurken bu bakış açısı sunulmadı. Sonra geri gelip "Hey, bu perspektife ne dersiniz?" Ve sonra cevap veriyorum. Sonra ona geri dönersiniz ve "İşte şunu söyledi" dersiniz. Sonra sana bir tane daha veriyorlar. Ve bu sonsuza kadar devam eder. Bu, Forest Gump'ın duvara karşı oynadığı pinpon oyununa benziyor. Aslında hiçbir zaman bitmiyor.
O yüzden arkadaşınızın yanına dönüp "Ekonomi yükselecek mi, ekonomi kötüye mi gidecek" demeye çalışmanızı sağlıklı bulmuyorum çünkü bilmiyoruz. Şimdi burada dinleyen herkesin bakış açısını genişleteyim. Ekonomiler yükselecek, ekonomiler düşecek. Aşağı inecek. Tamam aşkım? Bir noktada Cody bu olacak. Ekonominin kötüye gitmeyeceğine bahse girmiyorum. Ekonominin hiçbir zaman çökmeyeceğine bahse girmiyorum.
Düştüğünde tekrar yükseleceğine bahse girerim. İddaya girerim ki, hava karardığında bu fırtınayı atlatabilirim çünkü işimi bırakıp sahilde çalışmaya gitmedim. Çalışmaya devam ettim ve rezervlerde para tuttum ve bu ödemelerin bir kısmını ödeyebilmem için çok tutumlu bir yaşam tarzı yaşadım. Aslında bir süreliğine emlakta veya kısa süreli kiralamalarda para kaybedebilirim. Şimdi, istiyor muyum? Kesinlikle hayır. Ama bunun asla olmayacağını ve gayrimenkul sahibi olduğum her ay ya da her yıl para kazanmaya hakkım olduğunu düşünecek kadar kibirli miyim?
Bu çok çılgınca ama uzun zamandır fiyatlarda bir artış gördüğümüz için, bir ev için bir süre para kaybetmenin kabul edilemez olduğuna inanan bir grup insan var. Ve bu hiç de gerçekçi değil. İnsanların mutlu olmadığı zor noktalara çarpmayan bir ilişki yoktur. Her zaman mükemmel davranan yetiştirdiğiniz bir çocuk yok. Asla para kaybetmeyen veya kötüye gitmeyen hiçbir yatırım yoktur. Başarılı gayrimenkul yatırımının anahtarı, işler kötüye gittiğinde hayatta kalmaya devam etmektir ve ben de sürekli olarak bu tavsiyeyi veriyorum. En kötüsüne hazırlanın, en kötüsüne hazırlanın, en kötüsüne hazırlanın.
Ben dört ev al, işini bırak diyen kişi değilim. Bu benim için çok riskli. Kurşunların tekrar uçmaya başlaması ihtimaline karşı o kurşun geçirmez yeleği giymeni istiyorum. Beyaz Yürüyüşçüler'in gelmesi durumunda, Beyaz Yürüyüşçüler'in enflasyon ya da ekonomik durgunluk ihtimaline karşı etrafınıza bir kale koymanızı istiyorum ve hazırlıklısınız çünkü kuzey duvarının arkasında duruyorsunuz. Bu bir Game of Thrones referansı. Ben servet oluşturmaya bu şekilde yaklaşıyorum. Elbette. Yani ne olacağını bilmiyorum ve kristal kürem de yok ama size sadece neye hazırlandığımı anlatacağım.
Ülkeyi COVID-19 nedeniyle kapattığımızda bir durgunluk yaşamalıydık. GSYİH'mızı yok ettik. Üretmeyi bıraktık. Bir durgunluğun yaşanması mantıklı. Bahsettiğiniz gibi birçok kişi durgunluk içinde olduğumuzu gösteriyor. Ve katılıyorum. Ekonomik durgunluk yaşıyoruz ama fiyatlar düşmüyor. Ve insanların anlaması gereken şey de bu. Durgunluk ve piyasa çöküşü eşanlamlı değildir. Birbirine bağlı değiller. Varlıkların maliyeti düşmeden bir durgunluk yaşayabilirsiniz, özellikle de varlıkların sahibi zengin insanlarsa, özellikle de varlıklar durgunluk ortamında daha iyi performans gösteriyorsa.
Üzerinde durmaya devam etmek istediğim nokta bu, sırf durgunluk yaşadığımız için piyasanın çökeceğini düşünmeyi bırakmak. Yapabiliriz ama çoğu zaman olmuyor. Ve herkesin öyle olacağını varsaymasının nedeninin, son durgunlukta bir piyasa çöküşü yaşamamız olduğuna inanıyorum, ama bunun nedeni de bu. Son durgunluk piyasanın çöküşünün bir sonucuydu. Demek istediğim, piyasa durgunluk yaşadığımız için çökmedi. Piyasa çöktüğü için durgunluk yaşadık.
Piyasanın çöküşü resesyona neden oldu ve şu anda durumun böyle olması muhtemel değil. Son çöküşü yaşamamızın nedeni, insanların geri ödeyemediği kredilerin verilmesi ve bunların hemen hemen aynı anda sıfırlanması ve oradaki talebe göre arzın çok fazla olmasıydı. Ev inşaatçıları ellerinden geldiğince hızlı bir şekilde ev inşa ediyorlardı ve insanlar bunları tamamen spekülasyona dayanarak satın alıyordu. Tüm evler aynı anda piyasaya çıkınca arzımız çok, talebimiz ise yetersiz oldu. Şu anda baktığım çoğu pazarda tam tersi bir ortamdayız.
Talebimiz çok fazla, arzımız ise yeterli değil. Yani K şeklinde bir toparlanma bunu açıklamanın doğru yolu mu bilmiyorum ama kristal küremin çalışma şekline göre, en alt uçta insanların olacağını düşünüyorum. Ekonomi çok zor durumda kalacak, çok fazla parası olmayan insanlar. Gazları artıyor. Yiyecekleri artıyor. Kiraları artıyor ama maaşları artmıyor ve işyerinde daha fazla para kazanamıyorlar. O zaman ekonominin tepesinde insanlar olacak.
Bunları varlık sahibi, portföy sahibi ve çoğunlukla yatırım yaparak para kazanan kişiler olarak tanımlayacağım. Robert Kiyosaki'nin bir araya getirdiği nakit akışı çeyreğini takip eden ve paralarını çalışan veya serbest meslek sahibi olarak değil, yatırımcı olarak kazanan insanlar, servet kazanmaya devam edecekler çünkü servetleri W2'den değil varlıklardan geliyor. iş. Yani ne olacağını bilmiyorum. Ancak tahmin ediyorum ki, bu durgunluk sırasında zenginler servetlerini artıracak ve yoksullar servetlerinin çoğunu kaybedecek. Ve berbat.
Bu, gülünç miktarlarda para basmanın sorunuydu; bunu her yaptığımızda bu oluyor gibi görünüyor. Çocuğa şeker vermek gibi bir şey bu. Evet, bir süreliğine kendilerini gerçekten iyi hissediyorlar. Sonra deliriyorlar ve kaza yapıyorlar. Ve burada yaklaşmakta olan bir çöküşten bahsediyoruz. Ev fiyatlarını neyin etkileyeceğini bilmiyorum. Dolayısıyla, gayrimenkul satın almaya devam ederseniz yapabileceğiniz en iyi şey, daha önce düşündüğünüzden daha fazlasını rezervlere ayırmaktır. Şimdi, sorunuzun ikinci kısmı özellikle kısa süreli kiralamalarla ilgiliydi. İnsanlar seyahat etmeye devam edecek mi?
Ve şunu söylemeliyim ki bu benim de aklıma takılan bir soru. Bu konuda endişeliyim. Bunun hakkında düşünüyorum. Çünkü kısa süreli kiralamalar alıyorum. Aslında en iyi pazarda yer almak istiyorsanız bu arz talep sorunu nedeniyle kısa vadeli kiralama oyunu içinde olmanız gerekiyor. Çoğu durumda onlara nakit akışı sağlamanın tek yolu budur. Bunu önlemek için yaptığım şey şu; yalnızca daha varlıklı insanların sıklıkla ziyaret edebileceğini düşündüğüm bölgelerden mülk satın alıyorum. Ben de böyle bakıyorum. Zengin insanlar ekonomik durgunluktan o kadar etkilenmeseler bile yine de seyahat edecekler.
İşte bu yüzden daha lüks alana giriyorum, çünkü burası seyahat edecek insanların ekonomik durumdan etkilenmediği yer, bence alt yarının gideceği yer burası. Açık olmak gerekirse, ben ekonomik yelpazenin en altında yer alan insanların zarar göreceği gerçeğinden keyif alan açgözlü bir ev sahibi değilim. Aslında bu konuda kalbim kırıldı. Çok üzücü. Bunun iyi olduğunu düşünmüyorum. Pek çok insan “Parayı bas, parayı bas, parayı bas” derken ben bu platformda “Eğer gerçekten yaparsak durum daha kötü olacak” diyordum.
Ve şimdi en kötüsü geliyor. Tıpkı kredi kartı borcunu ödeyen ve sonra bunu faiziyle geri ödemek zorunda kalan biri gibi, ülkemiz ekonomisinde de olan budur çünkü o finansal kararları biz verdik. Dave Ramsey gibi parayı biriktirip peşin ödemek istemedik. Borcumuzu kapatmak istiyorduk ama artık faturanın vadesi geliyor. Bütün bunları toparlamak gerekirse şunu söyleyebilirim: Ne olacağını bilmiyorum. Arkadaşımla tartışıp onları fiyatların artmaya devam edeceğine ikna etmeye çalışmam.
Ama şunu söyleyebilirim ki, eğer enflasyon gelirse ve para basmaya devam edersek, daha fazla para basmak için daha fazla karar alırsak, konutlar pahalılaşmaya devam edecek. Eğer bunu yapmazsak ya da para arzını gerçekten daraltırlarsa, parayı ekonomiden çekerlerse, Tanrım, bu harika olurdu. Çok isterim. Bu benim gibi insanların net varlığımızda para kaybetmesine neden olur. Para arzı kısıtlanırsa toplam net servetim düşecektir çünkü varlıkların değeri azalacaktır, ancak bu bir bütün olarak ülke için daha iyi olacaktır.
Yani, eğer bunun olduğunu görürseniz, o zaman şöyle derim: “Tamam, satın almayı bırakın. Ben devreye girmeden önce bu fiyatların düşmesini ve bir düzeltmenin gerçekleşmesini beklemenin zamanı geldi.” Ancak bunun gerçekleştiğini görene kadar, saf faiz oranlarındaki artışlar, herkesin taşındığı en iyi pazarlarda gayrimenkul talebini yavaşlatmak için yeterli değil. Pekala, bir sonraki soru Denver'daki Jeff Row'dan geliyor. Denver, Colorado'luyum ve oda kirasını ve Airbnb'yi kullanarak ev hacklemeye odaklanan yeni bir emlak yatırımcısıyım. Bir anlaşmada beni temsil eden alıcı temsilcisinin benim çıkarımı gözetmediğini ancak bu konuda herhangi bir şey için çok geç olduğunu fark ettikten sonra ne yapmam gerektiğine dair herhangi bir ipucunuz var mı?
Kötü bir acentenin uyarı işaretlerinin çoğunu kaçırdım, ancak artık son fesih tarihini geçtim ve birlikte çalıştığım alıcının acentesinin sadece çöpe atmak istediğini açıkça ortaya koymak için çekip gidersem ciddi param kaybolacak. Kısa ve uzun vadeli hedeflerimi, neyi başarmaya çalıştığımı ve neden gayrimenkul yatırımı yapmak istediğimi anlamadan beni bir eve aldırırsan, sence 16,000 dolar olan ciddi para depozitosunu kaybetmeye değer mi? Daha iyi bir menajerle çalışıp hedeflerim için daha iyi bir ev mi alacağım? Gelecekte benzer bir durumu nasıl önleyeceğinize dair ipuçlarınız var mı?
Evet, bu berbat bir şey, dostum. Çünkü bir temsilci olarak temsilci olmanın nasıl bir şey olduğunu anlıyorum. Bir yatırımcı olarak yatırımcı olmanın nasıl bir şey olduğunu anlıyorum. Temsilcilerin çalışma biçiminde veya düzenleyici ortamda, yani çalıştıkları ortamda doğal bir kusur olduğunu düşünüyorum. Temsilciler bir yandan saf komisyonla çalışır, yani onları yıllarca kullanabilirsiniz ve hiç para kazanmazlar. . Aslında tüm ruhsat gerekliliklerini, zamanlarını, size evlerini göstermek için harcadıkları yakıtı ödemek için para kaybediyorlar. Sadece ajan olarak para kaybediyorlar. Yani, bunu yapmaya değer hale getirmek için bir evi satmak zorundalar.
Öte yandan, onlardan mütevelli olmaları isteniyor, bu da sizin kendi çıkarlarınızı gözetmeleri gerektiği anlamına geliyor. Ve bu çılgınlık. Neden emanetçiliği komisyon işiyle birleştirdiğimizi bilmiyorum. Bir avukat vekildir, ancak ona saat başına ödeme yaparsınız. Avukatınıza para ödemek zorundasınız. Bu nedenle onlardan mütevelli olmalarını istemek mantıklıdır. Ben sadece, alıcı acentelerinin yalnızca bir evi kapatırsanız ve vekil olmaları durumunda ödeme alabilecekleri fikrinin büyük bir çıkar çatışması olduğunu düşünüyorum. İşlerin bu şekilde kurulmasının hiçbir anlamı yok, ama durum bu.
Ve durum böyle olduğu için, sıklıkla bir temsilcinin sizi bir mülke alıp bir şeyler satması için eğitildiği, öğretildiği ve motive edildiği bir durumla karşılaşırsınız. Ve sen sanki bana göz kulak olacaklarmış gibi bakıyorsun. En başından itibaren doğal bir çıkar çatışması var. Temsilcinin yaptığı spesifik bir şeyden bahsetmediniz. Ve bu kısım beni biraz ilgilendiriyor çünkü şu düşünceye girmenizi istemiyorum: “Hey, ortaya çıkacağını bilmediğim bir şey çıktı. Bu menajerimin hatası."
Jeff, ne yaptığını anlamadığın veya temsilciden işinin ne olduğu konusunda netlik alamadığın bu durumda aslında senin tarafında bir miktar sorumluluk olabilir Jeff. Şimdi, eğer büyük hatalar yapıyorlarsa, önce sizinle konuşmadan kararlar veriyorlarsa, size "Endişelenmeniz gereken şeyler hakkında endişelenmeyin" diyorlar. Evet, burada gerçekten iyi bir noktaya değindin ama seni bir eve atmak istemeleri dışında hiçbir şeyden bahsedilmedi. Şimdi, paramı kaybedip daha iyi bir ev mi bulmalıyım sorusu, çoğu zaman doğru harekettir. Tamam aşkım. Kimse para kaybetmeyi sevmez.
Ciddi para yatırmayı kaybetmekten hoşlanmayız ama bu bir bakıma iş yapmanın maliyetidir. Kimse ev muayenesi için para ödemeyi sevmez, değil mi? Sanki muayenesi muhtemelen sadece bakmak için 1,500 dolar olacak çok büyük bir ev satın almayı düşünüyormuşum gibi. Ve büyük olasılıkla, incelemede evi satın alamayacak kadar çok şey bulacaklar. Peki, 1,500$ kaybedeceğim diye peşine düşmemeli miyim, yoksa "Peki, ev almak için bunu 10 kez yapmam gerekebilir, o halde teftişler için 15,000$ ayırmalı mıyım?" diye mi bakmalıyım?
Ve sonra, işe yarayan tek evi aldığımda, o kadar çok özsermaye var ki ve bu o kadar iyi bir anlaşma ki, oraya ulaşmak için harcamak zorunda kaldığım 1,500 doları karşılıyor. Sen de aynı durumdasın. Yani geriye dönüp baktığınızda acenteye kızmanın size bir faydası olmayacak. Kendinize şu soruyu sormalısınız: "Bu ev satın almaya değer mi, yoksa farklı bir ev almak için 16,000 dolar kaybetmeye değer mi?" Sadece bulunduğunuz yere bakın ve şöyle deyin: “Bu çok kötü bir anlaşma. Bu yüzden para kaybedeceğim. Baş ağrısı olacak. Bu sorunu üstlenmektense 16,000 kaybetmeyi tercih ederim.”
Ve eğer durum o kadar da kötü değilse, belki konuyu kapatırsın ve bir sonraki mülk için farklı bir acente bulursun. Ama sana ve herkese tavsiyem aynı. Temsilcinizle tanıştığınızda beklentilerinizin ne olduğu konusunda çok ama çok net olun ve onlara size yardımcı olup olamayacaklarını sorun. Bir acentenin işi olduğunu düşündüğümüz şeylerin çoğunun acentenin işi olmadığını veya acentenin bunun kendi işi olduğuna inanmadığını sıklıkla göreceksiniz.
Ve eğer bu evlilik öncesi danışmanlık seansı gibi devam etmezsen bu duruma düşmen çok kolay Jeff. Böyle olduğu için çok üzgünüm. Umarım her şey daha iyi olur.

kris:
Merhaba David, Florida'mı önde tuttum, önümüzdeki hafta Florida'ya, Fort Walton Beach bölgesine taşınıyorum. Sanırım orada Apartman Bella'yı yeni satın aldınız ya da Apartman Bella'yı ve buna benzer bir şeyi satın almak üzeresiniz. Hızlı bir sorum vardı. Asıl soru, klimamı ve ısıtma ünitemi veya HVAC'ı, buna ne demek isterseniz onu ve su ısıtıcımı ne zaman değiştireceğim. Yani arka plan şu ki, 2005'ten kalma bir yerim var ve şu anda içinde bulunduğum yer de bu. Milford, Delaware'de kiralık olacak. 2005'ten kalma, her şey 2005'ten. Bu bir gaz ocağı ve gazlı su ısıtıcısı.
Ve sonra, geçen ay Florida'da satın aldığım yer, 2002'den kalma, şofbeni yeni değiştirdi çünkü sigorta şirketi su ısıtıcısı çok eski olduğu için bana poliçe vermedi. Peki, 2002'dekini değiştirip 05'tekinin kesilmesini mi bekleyeceksiniz yoksa ikisinden biri kesilene kadar mı bekleyeceksiniz? Muhtemelen rezervlerini oluştur ve hazır ol diyeceğini biliyorum ama ben zaten oradayım. Bilemedim, kiralık olduğu için proaktif mi davranıyorsunuz, kiracılar buradayken dışarı çıkmasını istemiyor musunuz? Evet, temel olarak şu soru HVAC'ı ne zaman değiştireceksiniz? Teşekkürler David.

David:
Ne olursa olsun hazır olabilmek için çok fazla rezerv biriktirmeniz gerekiyor. Sadece şaka yapıyorum. Burada gerçekten güzel sorular soruyorsunuz. Ve bir şeyden bahsetmeniz hoşuma gitti, sigorta şirketi dediniz, kast ettiğiniz şey ev sahibinin sigorta şirketiydi. Ve burada herkes için kısa bir ipucu var. Daha eski bir HVAC sistemine veya herhangi bir türde daha eski bir destek sistemine sahip bir ev satın alırken, ev garantisinin, bittiğinde değiştirilmesini kapsayıp kapsamadığına bakın. Bu bir ajan olarak öğrendiğim bir numara. Yani, bir satıcıyla müzakerelere başlayacağız ve ben alıcıyı temsil ediyorum. Ya da hayır, kusura bakmayın, yeniden düzenlememe izin verin.
Ben genellikle satıcıyı temsil ediyorum ve alıcı şöyle diyor: “Hey, klima üniteniz sadece birkaç yıllık kullanım ömrü kaldığını gösteriyor. Başka bir kredi için 15,000$ kredi istiyoruz.” Satıcımın anlaşmayı tamamlamak için 15,000 dolar kaybetmesini istemiyorum. Bunun yerine size ne yapacağımızı söyleyeceğiz. Ev garantinizin iki yılını biz ödeyeceğiz, böylece garanti biterse yerine ev garantisi gelecek. Ve sonra satıcımın 800 $ yerine 1000 $ veya 15,000 $ ödemesini sağlarım ve anlaşmayı kaydederiz. Bu genellikle bu sorunu çözmenin en ucuz yoludur. Yani, devre dışı kalabilecek bir HVAC sisteminiz olduğunu biliyorsanız ilk yapmanız gereken, bunu kapsayacak bir ev garantisi alabilir miyim?
Şimdi bunun çok eski olduğunu ve işe yaramayacağını söylediniz. Ne zaman değiştireceksin? Bu sadece benim kişisel görüşüm. Başka bir parça alıp tekrar yerine takabileceğinizi varsayarak, değiştirmeden önce mümkün olduğu kadar uzun süre gitmesine izin verirsiniz. Bana son demlerini yaşadığı söylenen ve altı yıl sonra hala çalışır durumda olan şeyler gördüm. gayet iyi çalışıyor. Hemen değiştirmeyin dememin nedenlerinden biri de bu. Ayrıca sen daha genç bir adamsın. Bir ton sermayeniz yok gibi görünüyor. Yani, benim gibi biri için muhtemelen onu hemen şimdi değiştirirdim çünkü gelen bir telefon görüşmesinin yarattığı baş ağrısından kaçınmak istiyorum ve belki de başka bir şey yapmaya çalıştığımda bunu planlamam gerekiyor.
Ama senin gibi biri için, onu değiştirmeden önce o şeye biraz daha hayat vermek isteyebilirsiniz. Yani, değiştirebilmek için paradan tasarruf edin, ancak çalışıyorsa değiştirmem. Şimdi, yenisini alamadığınız bir senaryoda tedarik zinciri sorunları var. Belki kontrol sizdeyken şimdi almak daha akıllıca olur. Florida'daki kiracınızı klimasız bırakmak istemezsiniz. Bu kesinlikle berbat olurdu. Yani bu dikkate alacağım bir şey. Bu küçük parçayı da sana vereceğim. Florida'da boşaldıklarında klimaları mülkün dışına çalınan mülklerim vardı.
Yani, satın aldığınız yere bağlı olarak, klima üniteleri için oraya koyabileceğiniz, çalınmasını çok zorlaştıran kafesler yapıyorlar. Kendinizi gerçekten iyi hissettiğiniz bir alan değilse veya komşularınızın onu görebildiği bir alan değilse, çoğu zaman Florida'da insanların neler olup bittiğini göremediği daha fazla kırsal alan vardır. Bunları kapmak, bir kamyonu bahçeye geri götürmek, sökmek, kamyonun arkasına atmak ve yola çıkmak çok kolay. Klimanızı almışlar. Özellikle tüm mahalle hırsızlarının görmesi için göz kamaştıracak yeni ve güzel bir klimanız varsa, bir kafes almayı düşünün. Elbette.
Şu ana kadar çok güzel sorularımız oldu ve bunları gönderen herkese teşekkür etmek istiyorum. Lütfen duyduklarınızı beğenmeyi, yorum yapmayı ve YouTube'a abone olmayı unutmayın. Programın bu bölümünde diğer dinleyicilerden aldığımız yorumların üzerinden geçmeyi seviyorum. Nate Bargatze'nin bunu yaptığını gördüm ve arkadaşları sıklıkla çok komik yorumlar bırakıyorlardı. Ve onları okuduğunda komikti. Söyleyecek komik bir şeyin varsa duymak isterim. Hemen yorumlara gidin ve bu gösteri hakkında yorum bırakın. Gelecek bölümler hakkındaki yorumlarınızı da okuyabilirim.
Real Estate Scroggs'tan bir numaralı yorum. David, "Hey Siri" dediğinde her gün yaptığım gibi arabamda podcast dinliyordum. Küçük Siri küresi telefonumda belirdi. Sadece senin özel sesine dayandığını sanıyordum. Sanırım yanılmışım. YÜKSEK SESLE GÜLMEK. Bu, Siri adında biriyle röportaj yaptığımız ve benim gösteriye "Hey Siri" diyerek başladığım bir bölümden geliyor. Sonra kaç kişinin telefonunun kapandığını merak ettim. Ah, şu anda biz konuşurken Siri'm çalıyor. Çok komik. Yani görünüşe göre durum böyle. Dünyanın her yerindeki Siri'leri tetikledim.
Bir sonraki yorum Michael Batista'dan geliyor. Hey, BiggerPockets, ters kiralama seçenekleri hakkında daha fazla konuşmanı görmekten mutluluk duyarız. Michael, bu geçmişte çok popüler bir stratejiydi. İşte bu yüzden şu anda o kadar popüler değil. Kiralama seçenekleri, piyasa fiyatlarının artmadığı durumlarda en iyi sonucu verir. Varlık fiyatlarının arttığını görmüyorsanız, bu durumda ev sahibi için daha iyidir çünkü maliyetin çoğunu kiracıya yüklerler. Kendi onarımlarını kendileri yapmak zorundalar. Yani nakit akışı daha yüksek. Dezavantajı ise kiralama seçeneğinin olması, evi belirli bir fiyattan satın alma seçeneğine sahip olmanız ve varlıkların artmasıyla birlikte, herhangi bir kiralama seçeneğini büyük ölçüde geride bırakıyorlar.
Yani bunu yapan herhangi bir ev sahibi, sırf onarım masraflarından tasarruf edebilmek için kendilerini büyük bir takdir ve hakkaniyet kaybına uğrayacakları bir duruma soktu. Piyasanın makul seviyelere yavaşladığını veya hatta biraz düştüğünü görürsek, kiralama opsiyonlarının popülaritesinin geri döndüğünü göreceksiniz çünkü varlık çok hızlı değer kazanmadığında çok daha mantıklı oluyorlar. Bu durumda, evlerini doğrudan peşinat biriktiremeyen ve her ay kiralarının bir kısmını alıp buna giden kiracılara evlerini satan kişileri görebilirsiniz. Eğer bu gerçekleşirse, size bu bilgilerden daha fazlasını getireceğimizden eminim.
Stephanie Clemens. Hahaha, tercih ettiğiniz hızlı ipucu sürümüne geçiş yapmanızı bekliyordum. Bu hızlı dönüşümü birçok bölüm önce duymuştum. Stephanie, önceki yardımcı sunucum Brandon Turner'ın Josh Dorkin'le "Hızlı tüyo" diyeceği hızlı tüyoları vermeyi çok sevdiği gerçeğinden bahsediyor. Ve dört yıl boyunca Brandon beni, şiddetle karşı çıktığım bu tiz ipucunu yapmaya zorladı. Bunu sözleşmeme dahil etmeye çalıştım ama imzalatamadım. Brandon gider gitmez ters yola girdim ve artık sık sık Batman sesiyle hızlı ipucunu veriyorum. Hızlı daldırma. Tetik nerede?
Öncelikle Batman sesim için iyi bir alıştırma. İkincisi, güç dengesini yeniden sağlamama yardımcı oluyor çünkü yıllarca bunu kesinlikle nefret ettiğim bir falsettoyla yapmak zorunda kaldım. Joco Willink ile podcast'inizde röportaj yapmak ve sanki bir berber dükkanı dörtlüsündeymiş gibi Brandon Turner'la yüksek perdeden hızlı bir ipucu vermek zorunda kalmak kadar utanç verici bir şey yok. Bir sonraki yorum Jonathan Hawthorne'dan geliyor. Brandon ne zaman podcast'i ziyarete gelecek? O adamı özledim.
Elbette. Hiçbir şey söylemeyecektim ama siz istediğim gibi çok iyi yorumlar bıraktığınız için, özellikle de Greene'i Görmek bölümü olduğu için bunu yapmak zorunda olduğunuzu hissettim. Bundan iki bölüm sonra, en iyi arkadaşım Sakallı Harika'nın 629. bölümde aramıza geri döndüğünü göreceksiniz. O yüzden bizi izlemeye devam edin. Podcast'e henüz abone olmadıysanız lütfen hem podcast'e hem de YouTube'a abone olun, böylece Brandon'ı geri getirdiğimizde bildirim alırsınız. Ve duvardaki sineklerden de sanırım bu, o konuşma sırasında duvardaki sinek olmak istediğimden geliyor. Bu, konuşmaları dinlemeyi seven bir kişidir.
Program için söz konusu sesli aramayı nasıl gönderebilirim? Peki, bunları seviyoruz. Gösteriye koyabileceğimiz soruyu sorduğun bir video çekmeni seviyoruz. Bigpockets.com/david adresine gitmeniz yeterli. Ve URL'nin ne olduğunu hatırlamaya çalışıyorsanız, bigpockets.com'u ve adımı hatırladığınız sürece sorun yaşamazsınız. Elbette. Bu sorular ve yanıtlar size uyuyor mu? Verdiğim tavsiyelerden bazılarını duymak hoşunuza gitti mi? Emanet altında olduğunuzda, eski cihazlarınızı onaylamaları koşuluyla, bir ev garanti şirketiyle değiştirebileceğinizi biliyor muydunuz?
Anlaşmayı canlı tutmak için ev garanti şirketinize ev satıcısından ödeme yaptırabileceğinizi biliyor muydunuz? David Greene ekibiyle bir ton ev sattım. One Brokerage ile tonlarca kredi verdim ve daha iyi bir yatırımcı olmanıza yardımcı olmak için sahip olduğum tüm deneyimi size sunmak istiyorum. Ayrıca, eğer benim bölgemdeyseniz evinizi satmanıza veya ev almanıza yardımcı olmak isterim. Lütfen bu konuda size yardımcı olmam konusunda bana ulaşın ve ayrıca kredi konusunda size yardımcı olması için One Brokerage'dan da bize ulaşın.

Ladi:
Millet, podcast için teşekkürler. Adım Ladi Sonabari. Brooklyn, New York'luyum ve ilk yatırım amaçlı gayrimenkulümü toptan satmaya çalışıyorum. Şimdi, bunun uygun maliyetli bir şekilde nasıl yapılacağından gerçekten emin değilim. Aldığım her yeni müşteri adayı için bir yükleniciye veya değerleme uzmanına ödeme yapmak zorunda kalmadan onarım sonrası değerimi en iyi nasıl tahmin edebileceğimi bulmaya çalışıyorum, bu hiç de uygun maliyetli görünmüyor. Ve muhtemelen ilk komisyonumu almadan iflas ederim. Yardımınız için çok teşekkür ederim ve sizden haber almayı sabırsızlıkla bekliyorum. Teşekkür ederim.

David:
Elbette. Teşekkürler Ladi. Bu iyi bir soru. Size iyi bir cevap verebilmek için bir araya getirmem gereken birkaç parça var. Birincisi, genellikle emlakçınız bunu sizin için sağlayabilir. Çalıştığınız bölgede çok sayıda ev satan bir emlakçınız varsa, "Hey, çok sayıda ev sattıkları için onarım sonrası değeriniz şu şekilde olabilir" diyebilir. Eğer kendiniz emlakçı olacaksanız, karşılaştırmalı pazar analizini nasıl yürüteceğinizi öğrenmelisiniz. Aktif olarak satılık evlerin, şu anda sözleşmesi olan veya beklemede olan evlerin ve daha önce satılmış evlerin listesini buradan alırsınız.
Ve evinizin hangi fiyata satılacağını düşündüğünüz şeyi bir araya getirmek için evin hangi durumda ve hangi boyutta olduğunu görüyorsunuz. Şimdi, yalnızca yüksek hacimli işler yapan bir emlakçıyla çalışıyorsanız duyacağınız, hakkında pek sık konuşulmayan bir uyarı var. Bazı pazarlarda ARV'yi tahmin etmek diğerlerine göre çok daha kolaydır. Sana bir örnek vereyim. Jacksonville, Florida'da satın alırken, belirli bir posta kodunda olsaydım ve bunun dört yatak odası ve iki banyo olduğunu bilseydim, inanılmaz derecede benzersiz bir şey olmadığı sürece size 140,000 ila 160,000 ARV gibi oldukça dar bir aralık verebilirdim. özellikler. Müşterilere ev sattığım Kaliforniya gibi diğer pazarlarda ARV'lerimiz her yerde.
Büyük evler, küçük evler, manzaralı evler, arazi evleri, özel evler. ARV'lerin ne olacağını takip etmek çok daha zor. Ve değerleme değerleriyle geri döndüklerinde değerleme uzmanlarıyla çok daha büyük bir farkımız var. Dolayısıyla, içinde bulunduğunuz pazara bağlı olarak, bunu gerçekten tespit etmek neredeyse imkansız olabilir veya oldukça basit olabilir. Çoğu yatırımcı, varlık sınıfının fiyatında büyük bir farklılığın olmadığı nakit akışı piyasalarında alım yapıyor.
İşte ben şunu yapardım. Diğer yatırımcılarla ya da diğer emlakçılarla konuşurdum ve şöyle derdim: “Hey, bunun gibi bir mahalle, standart üç yatak odalı, iki banyolu, çok fazla sorunu yok ama iyileştirilmemiş. Neye satılıyor?” Ve sana bir aralık verecekler. Daha sonra Zillow'a, bir Emlakçıya veya kullandığınız herhangi bir web sitesine bakıyorum. Standart üç yatak odası ve iki banyoya bakın ve bahsettikleri aralığın mantıklı olup olmadığını doğrulayın. Daha sonra aynı şeyi standart dört yatak odalı, iki banyolu veya dört yatak odalı, üç banyolu için yapardım.
Ve yapmaya çalıştığınız tek şey, bu evlerin hedeflediği menzile ilişkin temel bir anlayış oluşturmaktır. Yani şöyle diyebilirsiniz: "Hey, eğer 1600 metrekare veya daha azsa, değeri 180 olacaktır." 2000 metrekareye giriyorsanız, 210 ila 220 aralığına çarpmaya başlarlar. Sadece temel bir çizgi elde etmek için böyle bir şey. Temel çizgiye sahip olduğunuzda, eve koyacağınız şeyin ayrıntılarına dayanarak ARV hakkında ne düşündüğünüzü gerçekten bir araya getirebilirsiniz. Beşinci soru Michigan, Grand Rapids'deki Brandon'dan geliyor. Portföyüm yedi kapılı, müstakil kiralık evler, dört kapılı, kısa süreli kiralamalar ve sekiz kapılı kiralık mobil ev sözleşmelerinden oluşuyor.
Hey David, ilginç bir sorum var. Ya da en azından kafamız karıştı. Ağustos 2020'de ticari bir mülk, dört birimlik kısa vadeli bir kiralama ve %4 oranında beş yıllık ayarlanabilir faizli ipotek satın aldık. Toplam kredi 344,000 oldu. Artık faiz oranları yükseldiği için konumumuzdan endişe duyuyoruz ve ardından bu kredi birkaç yıl içinde balon gibi büyüyor, ancak tüm senaryoları uyguladım ve beş yıllık ARM'de durmaya karar verdik ancak yakın zamanda yeniden finansmana baktık. 4.5 yıllık ARM için 10. Geriye dönüp baktığımızda, 10 yıllık ARM'yi güvence altına alamadığımız için ön tarafta hata yaptık. Ancak işte buradayız. Senin tavsiyen nedir?
Elbette. Yani, ayarlanabilir faizli ipotekler şimdiye kadarki en kötü şey değil. Aslında ARM'in kötü olduğunu söyleyen biri değilim ama şunu söyleyebilirim ki, eğer ayarlanabilir faizli ipoteklerle uğraşıyorsanız, faizin yükselmesinden endişe duymadığınız bir konumda olmanız gerekir. Buradaki sorunuzun üslubuna bakılırsa, oranın artmasından endişe ediyorsunuz, bu da ilk etapta ayarlanabilir oran almamanız gerektiği anlamına geliyor. Hızlı ve gevşek oynuyorsun, Buz Adam. İşte benim tavsiyem. Yeniden finansman yapmalısınız, ancak 10 yıllık %4.5 oranıyla değil. Sabit bir oranla yeniden finansman yapmalısınız.
Şimdi, nakit akışı olmadığı için bunu yapamıyorsanız, 10 yıllık oran veya 10 yıllık süre uygundur, ancak nakit akışını korumaya kararlı olmanız gerekecek o mülkten alıp bir kenara koymak ve ondan geçinmemek. Kendinizi kolaylıkla tekrar çıkmaza sokabilirsiniz çünkü bu 10 yıllık süre bittiğinde oranların nerede olacağını bilmiyoruz. Şimdi, ayarlanabilir oranlı bir ipotek veya HELOC düşünen herkes için, genel olarak buna karşı tavsiyede bulunuyorum ve para çekme refi'sini yapmanız gerektiğini söylüyorum.
Bunun nedeni Fed'in çıkıp şunu söylemesi: "Faiz oranlarını artırmaya devam edeceğiz." Bir şeyler değişmediği sürece oranların artacağının bilinmesini sağladılar. Varsayılan değer budur. Dolayısıyla, oranların artması gerektiğini ve HELOC'ların ayarlanabilir oranlı ipotekler olduğunu biliyorsanız, ayarlanabilir oranlı ipotek almak pek akıllıca değildir. Yani genel olarak oranların artmaya devam edeceğini düşünmek için bir neden yoksa bu yola daha fazla yönelebilirim. İlkini muhtemelen kendim yapacağım ama yine 8/1 ARM gibi.
Yani, daha iyi bir faiz oranına kilitlenebileceğim veya paradan tasarruf edebileceğim veya evi satabileceğim sekiz yılım var ve buna bir ton özsermaye giriyor. Ayrıca özsermayenin büyümesi için sekiz yıllık zamanım var. Benim için bunun kötüye gitme ihtimali çok düşük olacak, ancak oranlar düşükse ve yapabiliyorsanız, onları 30 yıllık bir düzeltmeye kilitleyin ve bu işi bitirin.

Hayır.
Merhaba, adım Stacey ve bugün bu soruyu göndereceğim için gerçekten heyecanlıyım. David, podcast de dahil olmak üzere gayrimenkul yatırımcıları için ürettiğin ve dünyaya sunduğun her şeyi gerçekten takdir ediyorum. Ve bir süredir bu soru üzerinde düşünüyorum. Ve sonra, Henry'nin sizinle birlikte soruları yanıtlayacağını gördüm ve sorumu iletme zamanının geldiğini biliyordum. Henry, gayrimenkul yatırımına olan yaklaşımını gerçekten takdir ediyorum. Ve kesinlikle kocamla benim yarattığımıza benziyor.
Bize biraz alışılmışın dışında gayrimenkul yatırımcıları diyebilirsiniz. Bunun nedeni, ana sakinlerimizin yanı sıra, tamamını ödediğimiz beş kapımızın olması. Ve mülklere çoğu emlak yatırımcısından biraz farklı bakma eğilimindeyiz. Başka bir deyişle, bu bizim için her zaman zorlu bir sayı sıkıntısı değildir, ancak bunu bizim ve tarzımız için işe yaradığı için yapıyoruz. Bunun sonucunda da her zaman B planına yönelik stratejiler geliştiriyoruz. Eğer olursa ne olur ve kendimize bir kaçış yolu sağlıyoruz.
Ve böylece, güncel bir örnek olarak, yaklaşık beş ay önce kısa süreli kiralama alanına ayak bastık. Biz de bunu yaptık ve tatil beldesinde olmayan bir mülk satın aldık, ancak iki nedenden dolayı kendimizi rahat hissettik. Birincisi, aslında imarlı konut ofisi olan bu mülkü satın aldık. Daha önce bir danışma bürosu olarak kullanılmıştı. Dolayısıyla, kısa süreli kiralama düzenlemelerinde bir şeyler değişirse bunu hızlı ve kolay bir şekilde ofis kiralamaya dönüştürebileceğimizi biliyorduk.
Yaptığımız diğer şey ise dışarı çıkıp yeni mobilya ve nevresimler satın almak için onbinlerce dolar harcamak yerine gidip satın aldık… Aslında düzeltme, kullanılmış nevresimler satın almadık. Bu, savurganlık yaptığımız tek şey ve şiltelerdi, ancak dışarı çıktık ve Facebook Marketplace veya Craigslist'te bulduğumuz kullanılmış mobilyaları ve yüksek kaliteli şeyleri satın aldık çünkü bunun böyle olmadığını öğrenirsek bir ton para harcamak istemedik. bizim için çalışmıyor.
İyi haber şu ki her şey yolunda gidiyor gibi görünüyor. Özellikle yaz aylarına girdiğimiz şu günlerde rezervasyonlarımızı istikrarlı bir şekilde artırıyoruz. Bugün ikinize de sorum şu; gayrimenkul yatırımcılarıyla B planına bakmanın gerçekten yaratıcı yolları nelerdir, özellikle de piyasanın bizim açımızdan çok değişmesi nedeniyle, ister kısa vadeli kiralama düzenlemeleri olsun, ister artan maliyet olsun. kiralar.
Bir gayrimenkul yatırımcısı bu çok yaratıcı B planı stratejilerinden bazılarını gayrimenkul yatırımı hakkındaki düşüncelerine nasıl dahil edebilir? Soruyu yanıtladığınız için çok teşekkür ederim, podcast'te duymayı umuyorum. Ve tekrar, yaptığınız her şey için ikinize de teşekkürler.

David:
Bunun için teşekkürler Stacy. Aslında bu soruyu gerçekten çok seviyorum çünkü her zaman aklımda. Yani arkadaşlar, burada demek istediğimiz şu: A planı bir mülk satın almak, onu belirli bir amaç için kullanmaksa ama ekonomide, piyasada, kanunlarda bir şeyler değişiyorsa. Önce B planı, sonra C planı, sonra D planı olur mu? Pek çok insanın yaptığı şey, mülklere bakıp şunu söylemek: "Ooh, bu, bu şey için gerçekten işe yarar. Peki ya bir şey olursa? Evet, satın alamam." Ve bir sonrakine atlıyorlar.
Stacy'nin saf sayı hesaplayıcılar derken kastettiği şey sanırım bu. Sadece alabileceğim en yüksek yatırım getirisinin ne olduğunu arıyorlar. Ama Stacy, sanki burada biraz savunmayı nasıl oynayacağıma bakıyor gibi görünüyor. Bu şimdiye kadarki en iyi getiri olmayabilir, ancak bir şeylerin ters gitmesi durumunda, çok daha küçük bir getiri elde ettiğim ancak mülkümü kaybetmediğim bir durumda, dezavantajımı nasıl kapatabilirim ki bunun aslında akıllıca olduğunu düşünüyorum. Karşılaştığım çoğu yatırımcının "David, bana gayrimenkule nasıl yatırım yapacağımı öğret" dediğini düşünüyorum. Bir mülk alıyorlar. Genellikle başka birinin hazırladığı bir elektronik tabloya sayıları ekliyorlar.
Ve e-tabloda belirebilecekleri en yüksek yatırım getirisini elde edene kadar bunu tekrar tekrar yapmaya çalışıyorlar ve şöyle diyorlar: "Satın alacağım şey bu." Bu ne kadar zaman alacak gibi sorular sormuyorlar? Bu ne kadar riskli? Bu sayıya ulaşma olasılığım ne kadar? Ne yanlış gidebilir? Kariyerimin bu aşamasında neredeyse ilk önce savunmaya bakma eğilimindeyim. Dolayısıyla, "Alabileceğim en fazla nakit akışı nerede" demek yerine, "Satın alabileceğim en iyi pazar nerede? Nerede güvende olabilirim?" derim.
Ve oradan nakit akışı için bulabildiğim en iyi fırsatı nasıl bulabilirim? Kendim için bir araya getirdiğim birkaç B planı stratejisi. Aslında çok uzun zaman önce beynime bu konuyu öğretiyordum. Ve tam da bu konuya girdik. Birincisi, en yüksek ve en iyi kullanımı için işe yaramazsa, çoğu durumda kısa süreli bir kiralamadır, en azından insanlar orada tatil yapıyorsa, onu uzun vadeli bir kiralamaya dönüştürebilir misiniz? Bu nedenle mülkün kat planının, üst ve alt kat için ayrı girişleri olan bir plan olmasını istiyorum. Üst kata uzanan bir terasları varsa ve oraya merdiven inşa edebilirsem, bu harika.
Eğer burası bir evse ve üst kata çıkmanın bir yolu yoksa, eve girip içerideki gerçek merdivenlerden yukarı çıkmadıkça, muhtemelen o kat planını beğenmiyorum. İkincisi, bunları genel olarak daha iş dostu alanlardan satın almak istiyorum. Bazen muhafazakar fikirli yerler olacaklar ama gerçekte sizin istediğiniz şey iş odaklı. Turizmi seviyorlar. İşi severler. Para getirdiği için bölgelerinde kısa süreli kiralama istiyorlar.
Bu hoşuma giden bir durum çünkü bölgedeki politikacıların kısa süreli kiralamaları yasa dışı ilan etme olasılıkları daha düşük, bu da beni kötü bir durumda bırakıyor veya genel olarak kiralık mülkleri yasa dışı bırakıyor. Başka bir şey de onları birleştirebilir misin? Tripleks bir daire satın alıp, uzun vadeli kiralama yerine kısa vadeli kiralama olarak kiraya verebilir misiniz? Dolayısıyla, kısa süreli kiralamanızda bir şeyler ters giderse, yedek plan, onu uzun vadeli bir kiralamaya dönüştürmektir. Bir diğeri ise diğer her şeyin başarısız olmasıdır. Odanın yanında kiralayabilir misin? İnsanların orada yaşamak için oda kiralayacakları işletmelere yeterince yakın mı?
Hiçliğin ortasında, fiyatı daha düşük olduğu için daha az riskli olduğunu düşünerek satın alırsanız, ancak kimsenin yerinizi kiralamasına yönelik bir talep olmaz. Aslında daha fazla risk alıyorsunuz. Bu yüzden, daha fazla yatak odası ve daha fazla banyosu olan daha büyük mülkleri seviyorum çünkü biliyorum ki, "Ah dostum, herkes seyahat etmeyi bırakırsa ve ben Airbnb veya Vrbo'da bu şeyin rezervasyonunu yapamazsam ne olur, peki, yatak odalarını kiraya veririm ve En iyisini yapacağım. Ve fırtınayı atlatacağım. Her zaman bunu arıyorum. Bahsettiğiniz gibi farklı imar seçenekleri de iyi bir fikir olabilir.
Ancak insanların ciddi şekilde hafife aldığı bir şeyin olduğunu düşünüyorum ve David Greene ekibinde sürekli olarak müşterilerimize vaaz ettiğim şey, mülkün kat planıdır, sadece fiyat değil, sadece bölge değil. Kat planı kiracılar için geçerli mi? 1.5 banyosu olan bir mülkte birden fazla kişiyi barındırmaya çalışıyorsanız ve her kiracı aynı duşu paylaşmak zorundaysa, bu işe yaramayacaktır. Eğer o evde aynı anda çok sayıda insanı barındıracak kadar park yeri olduğundan emin değilseniz, bu işe yaramayacaktır. Aslında yapmak istediğiniz şeye yardımcı olan kat planlarına bakmalısınız.
Stacy, ekonominin hangi yöne gittiğine dair herkesin aklında büyüyen sorularla birlikte çok daha önemli hale geldiğini düşündüğüm bu B planı fikrini gündeme getirdiğin için teşekkür ederim. Chad Prather'dan sonraki sorular. Öncelikle ve en önemlisi, diğer BP sunucusu David'e ve konuklara, gayrimenkul yatırımı konusundaki bilgilerimi arttırdıkları için teşekkür ederim. Başarıya giden aracım olacak o niş alanı arıyordum. David sık sık öğrenmenizi eyleme dönüştürmenizi söylüyor. Ayrıca rezerv olmadan atlamayı yapmamanızı da söylüyor.
Kesin bir sınır veya miktar olmadığına saygı duyuyorum çünkü her durum farklıdır, ancak bir anlaşmaya varmadan önce bir iş planına ne kadar rezerv konulması gerektiği konusunda ne gibi tavsiyeler veya hedefler sunulabilir? Beyaz kemerimi almaya hazırım. Tekrar teşekkürler. Tamam Chad. İşte şunu söyleyebilirim. Genel olarak, altı aylık ipotek ödemeleri, kamu hizmeti ödemeleri, o evi idare etmek için ihtiyacınız olacak her şey, güvende olmak için rezervde tutmak için iyi bir miktardır.
Şimdi, eğer maddi imkanlarının altında yaşayan bir insansan, bu sürenin altı aydan kısa sürmesinde bir sakınca görmüyorum. Şimdi bunun ne anlama geldiğini anlatayım. Her ay sıfır para biriktiriyorsanız, birisinin bir mülk için rezerv tutması gereken minimum sürenin altı ay olduğunu söyleyebilirim. Peki ya ayda 5,000 dolar biriktiriyorsanız ve altı aylık rezerviniz 40,000 dolarsa? Rezervleriniz 25,000 veya 30,000'e düşerse, ancak işten gelen paradan ayda 5,000 tasarruf edebiliyorsanız, bu rezervlerin, maaş çekinden maaş çekine kadar geçinen ve bunu yapmayan birinden biraz daha az gelmesine izin verebilirsiniz. Daha fazla gelir elde etme olanağına sahip değilsiniz.
Örnek olarak, yatırım yapmaya başladığımda bir polis memuruydum ve ödemeyi yapmak için yeterli paraya sahip olamama korkumu aşmanın yollarından biri de fazla mesainin temelde sınırsız olduğunu bilmekti. Kimse polis memuru olarak çalışmak istemedi. Bu yüzden her zaman personelimiz yetersizdi. Ve eğer boş yerim varsa, beklemediğim büyük bir onarım varsa, bir sermaye harcaması etkinliği varsa, önümüzdeki birkaç hafta fazla mesai yapıp ihtiyacım olduğu kadar para biriktirebileceğimi biliyordum. Yani kendime çok güveniyordum.
Şimdi bir arkadaşım var Justin, beni jujitsuya sokan kişi o. Beni jujitsu akademiye bağlayan kişi o. Justin de itfaiye kaptanı olarak görev alacak. Her ne kadar zam alsa da ben onun adına evini satıp başka bir yere taşınmasına yardım etmeye hazırlanıyorum. Zam almasına rağmen fazla mesai fırsatları azalacak, bu da ihtiyacı olduğunda daha fazla para kazanma yeteneğinin azalacağı anlamına geliyor. Yani aslında satın almaya gittiği ev konusunda daha muhafazakar davranıyoruz çünkü bir şeyler ters giderse daha fazla gelir elde etme gibi bir yedek planı yok.
Yani Chad de bunu dikkate alıyor. Altı ay temel bir süre, ancak para kazanıp tasarruf edebiliyorsanız bunun altına da inebilirsiniz. Eğer yapamıyorsanız, orada olmak istersiniz veya daha fazlasını. Elbette. Bugünkü şovumuz budur. Burada benimle olduğunuz ve bu zamanı paylaştığınız için ayrıca gayrimenkul yatırımı eğitiminizi BiggerPockets'ten ve özellikle benden aldığınız için hepinize teşekkür etmek istiyorum. Bu yapılacak bir patlama. Eğer bu kadar nazik olursanız lütfen sorularınızı bigpockets.com/david adresine gönderin. Sizlerin soru sormasını sağlamazsak bu programları yapamayız.
Ayrıca, forumlarda güzel bir konuyu takip ediyorsanız ve bu sohbeti alıp buraya getirmek istiyorsanız, bunun harika bir fikir olduğunu düşünüyorum. Bu nedenle, forumlarda dikkatinizi çeken bir şey görürseniz, onu bigpodcasts.com/david adresine getirin ve soruyu orada sorun. Programda sormaya utandığınız soruları sormak zorunda kalırsanız beni sosyal medyada @davidgreene24 üzerinden takip edebilirsiniz. Bugünlük elimizde olan tek şey bu. Lütfen diğer videolarımızdan birine göz atın, bir dahaki sefere görüşürüz.